萬科五街仿定位報告

市場企劃部2007-4-9五街坊定位報告目錄宗地的土地屬性宗地市場研判3目標客戶的需求與對應的產(chǎn)品4項目規(guī)劃方案5盈利能力分析1.1宗地位置1.2宗地片區(qū)在浦東發(fā)展中的角色1.3宗地片區(qū)與城市關(guān)系1.4宗地四至及形態(tài)1.5宗地土地屬性綜合評估1.6宗地土地屬性總結(jié)1

宗地的土地屬性1.1宗地位置宗地陸家嘴人民廣場徐家匯三林上海浦東三林板塊中部中內(nèi)環(huán)間北臨高青路，西接昔陽河，南至楊南路，東至東明路中環(huán)內(nèi)環(huán)直線距離車行距離陸家嘴9km11km人民廣場9km12km徐家匯8km12km世博園區(qū)3km3.5km宗地位于：宗地距：世博園區(qū)1.2宗地片區(qū)在浦東發(fā)展中的角色世博會園區(qū)濱江發(fā)展軸陸家嘴功能區(qū)域三林世博功能區(qū)域金橋功能區(qū)域張江功能區(qū)域

根據(jù)浦東發(fā)展規(guī)劃，三林片區(qū)是浦東新區(qū)確定的六大功能區(qū)域之一的三林世博功能區(qū)，是以圍繞世博、服務世博、依托世博、延伸世博為重點，以發(fā)展高品質(zhì)居住、商貿(mào)、旅游為主的功能區(qū)。宗地所在的三林城片區(qū)是世博功能區(qū)域中以居住為主的功能區(qū)。世博會后永久性，大規(guī)模，成系統(tǒng)的公共設施，生態(tài)綠地及一流的生活配套，將為三林世博板塊成為未來經(jīng)濟文化交流中心打下堅實的基礎(chǔ)，進一步提升三林城片區(qū)的城市功能。宗地片區(qū)角色：初期成長中期高潮期孕育期1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系成長階段板塊成長特點客戶競爭孕育期1998-2001房產(chǎn)開發(fā)未步入正軌，板塊內(nèi)多為老式住宅小區(qū)，基本生活配套尚不完善區(qū)域傳統(tǒng)老式住宅小區(qū)居民；區(qū)域內(nèi)的動遷客戶——成長初期2002-2004板塊進入人口導入期區(qū)內(nèi)外動遷客戶的入住競爭較小，去化迅速成長中期2005-2006產(chǎn)品品質(zhì)加強，中高端客戶導入；各類規(guī)劃啟動階段區(qū)內(nèi)，動遷客及中高端客戶導入競爭初起，以板塊同質(zhì)競爭為主高潮期2007品牌開發(fā)商進駐，產(chǎn)品由中檔向高檔轉(zhuǎn)型；L6通車，板塊交通能級提升；本地區(qū)客源與新上海人占成交絕對比例競爭擴大，范圍擴大化2008各項配套趨向完善，品牌產(chǎn)品進入銷售期，價格在品質(zhì)提升的基礎(chǔ)上上升外區(qū)客戶導入加速，本地客源所占比例減少板塊內(nèi)部競爭加大2009受世博會影響，板塊各項配套區(qū)完善；板塊漸成熟，高端產(chǎn)品屬性凸顯客戶覆蓋全市化，高端客源比例增加產(chǎn)品的發(fā)展導致競爭全市化1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系北三林板塊東三林板塊西三林西板塊西三林南板塊1234

三林是個人口導入?yún)^(qū)域。開發(fā)順序是北三林——〉西三林西北——〉西三林南及東三林——〉西三林東北宗地片區(qū)是最后開發(fā)的宗地所在的西三林東北是絕對距離離世中心較近，由于過去橫縱道路不通導致人們認知度較低，心里距離較遠。宗地處于：目前開發(fā)進度落后的，土地屬性改變快的，到市區(qū)絕對距離有優(yōu)勢的西三林北區(qū)域1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系上南路東明路恒大國際公寓西三林板塊北三林板塊楊高南路東三林板塊新里程川楊河北蔡六里板塊中環(huán)外環(huán)川楊河為界

以北為北三林是三林最早的居住區(qū),距市中心距離最近,配套成熟.以南以楊高南路為界分為西三林和東三林.

西三林上南路以西以及貼近上南路的區(qū)域較為成熟,距市中心距離較遠。宗地在西三林中東部原先是農(nóng)田，道路不通，橫縱道路目前在打通。周遍還留有一部分農(nóng)民房和建材市場

東三林是最后開發(fā)的區(qū)域,多新商品房.距市中心距離較遠.

三林區(qū)域區(qū)域客認可北三林-〉西三林西面-〉西三林南面-〉西三林東面-〉東三林區(qū)域外客戶認可西三林北面-〉東三林-〉西三林南面1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系宗地上中隧道西藏南路隧道龍耀路隧道打浦路隧道復線世博大道1.2.1道路系統(tǒng)東明路項目狀態(tài)時間節(jié)點上中隧道與中環(huán)一起通車07年西藏南路隧道08年世博專用，10年后向社會開放08年龍耀路隧道連南站樞紐09年底打浦路隧道復線連南北高架09年底世博大道上南路拓寬雙向12車道09年底云臺路打通09年底東明路打通09年底周邊橫縱道路開通，城市界面有所改觀。進一步加強宗地片區(qū)與盧灣、黃浦及徐匯和陸家嘴的聯(lián)系。中環(huán)云臺路1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系1.2.2軌道和公交系統(tǒng)陸家嘴人民廣場徐家匯宗地M世博園區(qū)M8號線1標8號線2標軌道到達時間節(jié)點6號線濟陽路到東方路07年8號線1標人民廣場到耀華路站07年8號線2標耀華路站到浦江鎮(zhèn)09年7號線芳甸路到靜安寺09年6號線的高青路站在宗地旁。主要公交到達795陸家嘴980人民廣場627徐家匯方向有10余條公交線路，公交系統(tǒng)完備，基本上1部車可達中心城區(qū)。1.4宗地四至及形態(tài)高青路楊南路聯(lián)明路云臺路宗地東明路尚東國際地塊經(jīng)濟指標占地面積(㎡)121405容積率1.03建筑面積(㎡)125113商業(yè)面積(㎡)<30479宗地四至北臨高青路目前宗地北段未通，08年中完成高壓線22萬伏尚東國際三期09年底完成西臨昔陽河河水干凈云臺路08年6月通翰城國際已建住宅區(qū)南臨楊南路08年年底6街坊恒大意向地塊，后期視合作而定東臨東明路07年9月通車B26-1地塊配套商品房，預計08年開工MB26-1地塊恒大建材市場上南路楊高南路賣建材市場東明路軌道線宗地南面賣高壓線B26-1地塊1.5宗地土地屬性綜合評估配套2km內(nèi)大類小類描述/等級名稱商業(yè)高級商圈五級無大賣場/超市一級家樂福，易初蓮花，家得利便利性商業(yè)三級成山路商業(yè)街、昌里路商業(yè)街教育文化中小學二級明珠小學、新里城幼兒園、上海魯冰花第三小、聯(lián)豐小學、楊思中學醫(yī)療醫(yī)院二級楊思醫(yī)院景觀環(huán)境公園綠地二級上南公園，尚東西面生態(tài)公園（08年中）不利因素五級220萬伏高壓走廊，目前道路未通，恒大水產(chǎn)市場，恒大建材市場交通便利軌道交通一級緊貼軌道6號站點重要公交線路二級219，572，986，955,線路多（距站點900米）快速干道一級中環(huán)，外環(huán)，世博大道（09年底拓寬完成），楊高南路休閑娛樂五級無1.5宗地土地屬性綜合評估西三林北面，距離上離北三林較近。項目緊貼6號線高青路站點，便于陸家嘴客戶導入。到上海三大城市中心陸家嘴，人民廣場，徐家匯均在開車30分鐘，一部公交45分鐘內(nèi)可以到達，地鐵30分鐘內(nèi)，交通便利性佳。中環(huán)線07年建成，上南路09年底拓寬成世博大道，東明路及高青路的打通，宗地與市區(qū)連接從無到有，進一步完善與城市連接，城市界面改觀，城市形象提升。尚東國際的開發(fā)和西北生態(tài)公園建成使城市界面改善，增加周邊的居住氛圍。尚東商業(yè)配套會完善周邊便利型商業(yè)設施。

新開發(fā)區(qū)域，道路沒有完全打通，心理距離遠。周邊是建材市場，水產(chǎn)市場，周邊小環(huán)境差。便利型商業(yè)氛圍弱。劣勢優(yōu)勢1.6宗地土地屬性總結(jié)品類土地屬性價值排序比例類型年齡購房動機主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品核心價值C

（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）120%后小太陽40－45歲改善三房（130－150㎡）情景洋房情趣功能四房（180—220㎡）TH230%小太陽35－39歲改善三房（120－140㎡）情景洋房炫耀展示四房（180—220㎡）TH310%中年之家45-50歲空巢二房（90－100㎡）多層

小高層凸顯自我功能440%青年之家30-35歲首次二房（80－110㎡）戶型舒適宗地目前處于C的土地屬性

容積率：1.03，占地：121405㎡城花C品類追求低密度社區(qū)環(huán)境，舒適型情趣生活的改善型客戶1.6宗地土地屬性總結(jié)宗地目前處于C的土地屬性位于6號線站出口，良好地鐵商業(yè)規(guī)劃金色G3品類通過地鐵導入，追求城市便捷的首次置業(yè)客戶70/90政策品類土地屬性價值排序比例類型年齡購房動機主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品核心價值G3

（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)

2）周邊有較完善的生活配套

3）居住價值一般130%青年之家25－35歲首次一房（50-70㎡）二房（80－100㎡）高層功能緊湊210%青年持家25－30歲首次二房（80－100㎡）高層功能緊湊335%小太陽35-39歲改善三房（110－130㎡）高層功能緊湊425%后小太陽40-45歲改善三房（110－130㎡）高層功能緊湊1.6宗地土地屬性總結(jié)MG3品類緊湊型通過地鐵導入，追求城市便捷的首次置業(yè)客戶C品類TH追求低密度社區(qū)環(huán)境，舒適型情趣生活的改善型客戶2

宗地片區(qū)的市場判斷2.1區(qū)域市場概況2.2客戶概況與選擇2.3典型項目分析上南路東明路陽辰.美景櫻桃苑恒大國際公寓西三林板塊北三林板塊楊高南路未來域環(huán)球中央花園東三林板塊板塊名稱均價北三林恒大國際公寓11000西三林尚東國際10200翡翠上南9200櫻桃苑9600陽辰.美景7633東三林未來域9300環(huán)球翡翠灣8900環(huán)球中央花園8600新里程87002.1.1

三林在售項目尚東國際翡翠上南新里程三林在售樓盤分布圖

區(qū)域去化良好，年去化面積約在42萬㎡，成交均價在8921元/㎡（包括3個項目的精裝價格）。區(qū)域內(nèi)年最快去化速度，達10萬㎡/年，最慢為3萬㎡/年。名稱產(chǎn)品形態(tài)總建面容積率已售可售年去化面積剩余去化月數(shù)開盤時間成交均價未來域小高層，高層1250021.4118797620578900105年5月9300

環(huán)球翡翠灣高層，聯(lián)排1587891.5158284505101052005年5月8900櫻桃苑小高層，高層951511.55239042761523901006年1月9580環(huán)球中央花園高層821471.5571632498434300705年5月8600金色杉林小高層1057201.97518330537530701005年8月6936陽辰.美景小高層538901.81829435596274411506年4月7633翡翠上南高層，多層，聯(lián)排744141540092040536006705年6月9400新里程小高層2800001.577400202600774002605年12月8445尚東國際小高層，洋房3200001.1414000300600840003606年11月10300恒大國際小高層452552375557700

106年7月11000

三林片區(qū)

630054698202

自05年5月8921

宗地預計在08年初上市，屆時大多樓盤已售完，新里程，尚東國際仍然在售。

目前市場可售存量為18萬㎡。2.1.1

三林在售項目項目/地塊總建面容積率預計上市時間07年預計供應（萬㎡）08年預計供應（萬㎡）09年預計供應（萬㎡）在售項目尚東國際32萬㎡1.14888新里程28萬㎡1.510102待推項目浦發(fā)博園8萬㎡1.407年9月后260金誼河畔25萬㎡1.506年12月12121待推地塊金地地塊19萬㎡1.508年后0710三林城地塊38萬㎡1.60510三林鎮(zhèn)716街坊10萬㎡1.5370西林村地塊2萬㎡1.5200三林鎮(zhèn)2街坊10萬㎡1.4550中林項目8.6萬㎡1.5170.6濟陽路地塊2萬㎡1.0020錦繡華城地塊25萬㎡1.510105共計527535.6三林片區(qū)07，08年年供應量在50萬㎡以上，市場供應量逐年增大。

未來上市地塊多集中在宗地所在的西三林片區(qū)，競爭激烈。2.1.2

待推項目和土地4,5編號地塊開發(fā)商建面（萬㎡）容積率預計上市量07年08年09年1三林城地塊中房381.605102三林鎮(zhèn)5街坊金地191.501093南碼頭8街坊東方海外101.800104三林鎮(zhèn)716街坊三林房產(chǎn)101.53705西林村地塊新地21.52006三林鎮(zhèn)2街坊吉苑房產(chǎn)101.45507錦繡華城地塊大華251.510105123未來土地供應示意62.1.2

待推項目和土地72.1.3三林片區(qū)項目產(chǎn)品配比樓盤名稱建筑形態(tài)房型配比2房3房4房復式爵士悅小高層60%90-10640%120-130

櫻桃苑多層、小高層37%10063%132

新里程一期小高層50%9550%115-130

環(huán)球中央花園小高層47%120-13050%150

3%180

尚東國際一期多層、小高層46%10042%120-140

8%1604%190金誼河畔小高層77%100-11016%135

7%1802.1.4三林片區(qū)分面積去化面積段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150總價段供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交70以下16412823777265220232131

7301161152

131

70-80608687859163320071207233143950

2956126248

137

80-90

61388411812150116082148522919421590

3944

404

90-100

82

74107547291352940855868250271532926940

403

287100-120

1076371732601213160265010321294102519542407330521836312836120-140

9821828784515140225663246547461833378176998941140-160

215912752885335442921613合計224935102331516952080526831165005497992343624487268682255119911708594035423970面積段150-160160-170170-180180-190190-200200以上合計總價段供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交70以下

156

346

4903977670-80

219783033280-90

1024404668390-100

10782589612100-120

1221

164

174

204129605103503120-14013831846632728381205

395

20013162876631140-1601077468

148647457009431862093589

10051819510676160-180476

1935161

173

372

278821051991065180-200

178

378378764574511

1831951200-250

158

556739

190214232426981556250-300

3370

394

181905582300以上

197

6820879合計2937384982624649647410481876504528572339544244445263003772462.1.4區(qū)域市場總結(jié)

片區(qū)內(nèi)供求比最為均衡的是總價100萬-120萬的產(chǎn)品。片區(qū)內(nèi)的多以2房95-110㎡，3房115-135㎡為主力產(chǎn)品。主要項目的容積率在1.5-1.8。主要規(guī)劃為是開闊的棟距，高綠化率的以小高層為主的公寓型社區(qū)。陸家嘴人民廣場徐家匯三林中環(huán)內(nèi)環(huán)世博園區(qū)大華錦繡華城上海綠城尚東國際名園2.2客戶概況與選擇區(qū)域主力客群工作區(qū)域年齡層次收入狀況以浦東新區(qū)尤其是三林本地客戶為主，浦西客源不斷增長工作地點多在浦東地區(qū)或浦西人民廣場以南區(qū)域以25-45歲為主力購買群，年輕化趨勢明顯家庭具有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)且相對穩(wěn)定2.2客戶概況與選擇尚東國際名園2房80-1001020090-100萬青年持家、小太陽100-11010080110萬青年之家、后小太陽3房1209900115萬后小太陽孩子三代、后小太陽4房16010189164萬富貴之家大華錦繡華城1房631040065萬青年務實、青年之家2房861050092萬青年持家、小太陽9910600106萬小太陽、老人一代10810397113萬后小太陽3青年富貴、孩子三代復式230-25014000336萬中年富貴聯(lián)體別墅16015459240萬富貴之家200-23015478350萬富貴之家上海綠城1房641220078萬青年之家2房9613098126萬青年之家11013500148萬小太陽3房12512200152萬孩子三代，后小太后小太后小太陽、青年富貴4富貴之家5房29013000370萬青年富貴、中年富貴主力客戶群2.2客戶概況與選擇客戶類型工作區(qū)域需求產(chǎn)品面積總價青年之家在浦東工作為主2房80-100㎡100萬內(nèi)首次置業(yè)富貴之家(小太陽、后小太陽)在浦東工作為主聯(lián)排，疊加等180-220㎡400萬內(nèi)改善性大華川楊河

內(nèi)環(huán)中環(huán)楊高南路2.3典型項目研究大華錦繡華城項目概況地段北蔡六里板塊，中內(nèi)環(huán)，川楊河以北，比宗地更貼近內(nèi)環(huán)，土地屬性C交通7號線楊高南路站（09年通）到靜安寺，站點較遠公交線路10余條商業(yè)易賣得超市，自建商業(yè)街，便利性商業(yè)氛圍一般環(huán)境大華一期新建的住宅，未拆遷的農(nóng)民房規(guī)模330萬㎡，超大規(guī)模盤，19個街區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多層，小高層，高層公寓為主，部分聯(lián)排，洋房，獨棟總規(guī)劃北艾路以北為配套商品房，南面為商品住宅中軸為24萬㎡的超大公園（08年底完成）開發(fā)節(jié)奏02年推一期，為12，19街區(qū)，已經(jīng)交付，06年推二期，為11，18街區(qū)，目前工程完畢，07年推16街區(qū)

規(guī)模超大盤，三林北蔡板塊最貼近內(nèi)環(huán)的項目。目前推出的街區(qū)基本不受70/90政策影響。自建商業(yè)配套，目前已投入使用。08年底建24萬㎡超大公園。配套房北艾路入住工程完畢公園大華錦繡華城二期房型面積段

（m2）套數(shù)

（套）所占比例成交套數(shù)

（套）成交率單價

（元/m2）總價

（萬元）一房60-771278%6551%1400060-77二房80-11870144%47067%1100080-118三房118-15031219%10333%11500120-157177-17821%00%11800200-210四房160-202513%1325%10000160-202復式160-200372%719%11800180-240200-240523%917%11800240-280250-290533%12%11800290-340聯(lián)排150-2001228%9780%16000240-320200-2501037%6361%16000320-400250-300101%330%16000400-480獨立200-250121%758%16000320-400250-30020%00%16000400-4802.3典型項目研究大華錦繡華城項目概況大華錦繡華城二期總建面積18.6萬平方米，包含一房至四房、復式及別墅產(chǎn)品。2.3典型項目研究大華錦繡華城

18街區(qū)別墅銷售情況總建面（㎡）均套面積（㎡）總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)最早開盤日期48940.8201.4243204392005-11-12公寓別墅錦繡華城公寓的均價目前在10500元/㎡左右，其18街區(qū)的聯(lián)排銷售均價在15000元/㎡左右

9月開盤1月內(nèi)狂銷100套聯(lián)排。成為06年上海市銷售總金額排名第2的項目。2.3典型項目研究大華錦繡華城

18街區(qū)別墅17組團18組團19組團20組團21組團雙拼獨棟類型組團面積套數(shù)去化均價(元/㎡)聯(lián)排17160㎡484812000-1700018180㎡，200㎡363619180㎡，200㎡383820208㎡，230㎡745521雙拼沿河280㎡，230㎡201415000-20000沿路213㎡，218㎡206獨棟285，290，334㎡7030000總共48940㎡24320415200

總價在330萬以下，面積在200㎡以下的聯(lián)排是市場表現(xiàn)最好的。未去化的多集中在12月推的230㎡的聯(lián)排和雙拼及獨棟。

沿河雙拼為2套捆綁銷售，總價至1000萬左右，獨棟也在800萬以上，去化速度較慢。沿路雙拼明顯去化較慢。2.3典型項目研究大華錦繡華城

18街區(qū)別墅工作區(qū)域客戶類型年齡家庭結(jié)構(gòu)比例浦東，陸家嘴、張江、金橋等陸家嘴銀行高管40-45歲小太陽、后小太陽35%國企高管（供電局），政府官員40-45歲小太陽、后小太陽30%私營業(yè)主30-35歲小太陽25%聯(lián)排主要成交客戶類型主要是從公寓改善到別墅，50%有2輛，以3口之家為主，一般不會帶父母住，可能會在同一社區(qū)購買一套公寓2房或者1房給父母住。大華對于他們是城市別墅，可以便捷地到達市中心，享受城市級別的配套。對于面積段的需求為200㎡以下，希望有地下室或者露臺等更多的附贈空間。2.3典型項目研究大華錦繡華城

18街區(qū)別墅160㎡開間6米地下室70㎡采光佳一層客廳6*4.2餐廳3.9*3.6廚房3.2*2.8二層主臥3.3*4.5次臥3*4.2次臥3.3*4.5南向雙臥室，給凸窗，擴大空間感三層主臥5.3*5帶露臺，面寬佳160-180㎡聯(lián)排戶型160㎡的戶型滿足了其客戶的對空間的基本需求，同時給到充分的露臺、地下室及主臥的面寬，對于客戶而言性價比高。2.3典型項目研究大華錦繡華城

11街區(qū)復式低去化率產(chǎn)品——大華錦繡華城復式復式的面積在260㎡，在小高層中，在以小高層、高層公寓的社區(qū)社區(qū)中，單價1.3萬，總價在300-360萬，與聯(lián)排的總價差距小?？蛻舾敢膺x擇低18街區(qū)聯(lián)排。復式房型

2.3典型項目研究大華錦繡華城

11街區(qū)公寓大華錦繡華城二期二房去化情況面積套數(shù)去化套數(shù)去化率80-9019616484%90-10014213092%100-11034517551%110-1201816%

主力客戶：在浦東工作的青年之家

抓住了購買婚房客戶的2房的功能需求，控制面積在87㎡以下，給產(chǎn)品以方正通透的戶型及盡可能多的附加值。配套房北艾路入住工程完畢公園09年推07，08年推配套房2.3典型項目研究大華錦繡華城開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃思路時間主力面積價格品類選擇市場表現(xiàn)12，19街區(qū)02-04年2房95-105㎡50%3房130㎡35%02年初3800元/㎡04年9月8000元/㎡C品類的2，3房C品類的3房去化較好11街區(qū)05-06年2房85-108㎡3房130㎡，復式260㎡目前均價1.1萬元/㎡G3品類的2房C品類的2，3房，復式G3的2房去化較好18街區(qū)05-07年聯(lián)排160-230㎡公寓130，150，200㎡聯(lián)排1.6-1.8萬元/㎡公寓1.1萬元/㎡C品類的TH，3房C品類的聯(lián)排，150㎡3房去化較好02年T1客戶預計的C04年C配套成熟G時間主力面積品類選擇16、17街區(qū)07-09年高層公寓：2房80-90㎡，3房110-120㎡電梯洋房：2房105㎡，3房135㎡聯(lián)排：180-200㎡商務別墅：250㎡獨棟：300㎡G3品類的2，3房C品類的2，3房C品類的聯(lián)排Top1品類的別墅14街區(qū)09年受70/90政策影響主力選擇G32.3典型項目研究容積率建面規(guī)劃16街區(qū)1.316萬貼近公園24萬㎡公園，島嶼規(guī)劃，別墅基本都依水而建，給每戶充分的景觀資源。17街區(qū)0.85萬大華錦繡華城開發(fā)節(jié)奏及規(guī)劃思路大華放棄了C品類的150-200㎡的平層公寓產(chǎn)品給C以充分的環(huán)境的舒適性、G3以緊湊面積段，產(chǎn)品、客戶、土地一一對應。大華會成為宗地G3和C聯(lián)排的競爭對手。尚東國際上南路東明路楊高南路北三林板塊東三林板塊西三林板塊地段西三林北面，離市中心距離較近交通縱向和橫向道路正打通，6號線地鐵站緊貼社區(qū)商業(yè)目前無，家樂福，自建商業(yè)街包含餐飲，便利型購物環(huán)境恒大建材市場2.2

典型項目分析尚東國際

項目概況規(guī)模33萬㎡，分三期開發(fā)，自建配套齊全容積率1.14產(chǎn)品形態(tài)8層小高層，5層電梯洋房景觀大面積草坪為主會所泛會所，內(nèi)容齊全是08年三林板塊離市中心最近的項目。項目在地鐵站邊，交通便利。目前項目周邊橫縱道路還在打通，周邊建材市場，小環(huán)境感覺雜亂。項目規(guī)模大，配套齊全，容積率低。三期二期一期政府交通、商業(yè)規(guī)劃區(qū)東明路潛在規(guī)劃區(qū)綠化緩沖帶社區(qū)幼兒園6號線高青路站高青路海陽路高壓走廊2.2

典型項目分析尚東國際規(guī)劃與產(chǎn)品分三期開發(fā)，08年預計售到二期。8層洋房以100㎡2房，120㎡小三房為主。洋房1樓附地下室（地下室100㎡算20萬。2，3樓為140㎡（同朗潤園洋房2，3F），4樓復5樓為190㎡，復式。

目前洋房售價1.1萬/㎡，公寓均價9800元/㎡。洋房公寓原來定位做三林片區(qū)最高端的客戶及外區(qū)域客。立面品質(zhì)感強，社區(qū)多大面積果嶺草，50年以上樹齡的全冠香樟樹。2.2

典型項目分析尚東國際花園洋房5#，6#，7#電梯洋房去化樓層面積產(chǎn)品總價去化率1F155㎡100㎡地下室（20萬）240萬17%2-3F135-142㎡同朗潤園洋房150-160萬100%4F190㎡4復5，贈送閣樓230萬100%尚東國際在產(chǎn)品形態(tài)，社區(qū)環(huán)境，及立面的品質(zhì)感上符合C品類客戶需求。分析1、相對于朗潤園洋房，戶型基本相同，2次臥朝北，主臥朝南，但是向南陽光房東/西側(cè)開一面門，南面無窗，采光差?？蛻粝Ｍ?房朝南的基本需求無法滿足。2、地下室采光窗小而窄，比較陰暗。對于上?？蛻舳裕叵率沂且粋€占便宜因素，并不指望能帶來實際居住空間。此項目的地下室的采光差，客戶覺得并不占便宜。1F的產(chǎn)品邏輯與客戶需求的匹配度較差，而有電梯的頂樓復式在功能上基本滿足客戶需求，一開盤就去化完了。2.3典型項目研究金地地塊中環(huán)上南路M中小幼三林路中金誼河畔三林公園1200米200米M金地地塊三林河位置：宗地南，南至三林河，北臨中環(huán)，東至東明路。優(yōu)勢：據(jù)6號線華夏西路站200米。南地塊臨水，臨三林公園，南塊面水距離寬。劣勢：北塊地塊臨中環(huán)，噪音和心理感受差?？偨妫?8萬㎡容積率：1.5金地地塊于2006年12月18日取得，預計上市時間至08年。金地地塊同樣受70/90政策影響。預計規(guī)劃方案：南塊：30%雙拼，景觀資源佳北塊：90㎡以下的小戶型，距離地鐵站200米金地地塊會成為宗地G3和C聯(lián)排的競爭對手。2.3項目研究總結(jié)宗地品類競品預計單價總價競品優(yōu)勢宗地優(yōu)勢宗地G3大華85-90㎡2房11500元100-105萬成熟居住氛圍L6站邊金地85-90㎡2房11000元95-100萬尚東90㎡2房10500元95萬宗地C大華180-200㎡TH18000元330-380萬景觀資源及周邊環(huán)境金地聯(lián)排/雙拼估計180-250聯(lián)排18000元雙拼20000元330萬550萬景觀資源，地塊規(guī)模容積率優(yōu)勢尚東洋房190㎡13000元250萬4.1C品類---富貴之家（小太陽、后小太陽）4.2G3品類---青年之家4.3客戶與產(chǎn)品對應總結(jié)4

目標客戶需求與對應的產(chǎn)品主要特征4.1富貴之家（小太陽、后小太陽）目前已經(jīng)購買過公寓型產(chǎn)品，希望有別墅的居住體驗，希望享受別墅住宅的空間感，情趣。以上海人和新上海人為主，企業(yè)高管及私營業(yè)主。工作區(qū)域：浦東為主地段需求：希望房產(chǎn)跟貼近市中心，追求都市便捷生活，方便享受城市級別休閑娛樂配套。家庭結(jié)構(gòu)：3口之家，孩子在就學。對項目的關(guān)注點：產(chǎn)品性價比，周邊環(huán)境及居住氛圍，產(chǎn)品的升值潛力，開發(fā)商品牌，物業(yè)管理?？剂奎c地段交通可以便捷享受城市級配套，有快速干道，到市中心快捷方便。教育最好有高質(zhì)量的學校環(huán)境周邊自然環(huán)境佳產(chǎn)品景觀與規(guī)劃強調(diào)社區(qū)的私密性，房子之間私密性，希望自家的花園面積大一些樓層有天有地規(guī)模希望整個社區(qū)是低密度的，純粹的別墅社區(qū)戶型功能希望能控制單套總面積，計較性價比。更多考量戶型的情趣性和空間感。4個臥室就夠了。主臥室開間寬，衣帽間大?？蛷d開間寬。朝向盡量多的朝南臥室，附增空間地下室較大，采光好，車庫外還能停一輛車花園，露臺盡量南向，面積大