中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫

中國房地產(chǎn)是否存在泡沫一、房地產(chǎn)泡沫定義二、房地產(chǎn)泡沫機制三、房地產(chǎn)泡沫特征四、房地產(chǎn)泡沫判定因素五、房地產(chǎn)泡沫回顧六、房地產(chǎn)泡沫成因七、房地產(chǎn)泡沫對策一、房地產(chǎn)泡沫定義：

泡沫：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機。

房地產(chǎn)泡沫：

是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟大危機，最終導(dǎo)致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。二、房地產(chǎn)泡沫自身運行的機制1、投機價格機制在經(jīng)濟波動中，普通商品價格機制的作用是：在價格上升時，需求量減少，供給量增加；價格下降時，供給量減少，需求量增加。但是在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中卻相反。如圖所示，價格上升時，人們認(rèn)為今后價格還要上升，需求量反而增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認(rèn)為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應(yīng)量，同時由于無人肯接手買入而需求量減少。這樣就加劇了價格的下跌。價格上升預(yù)期上升投資需求增加惜售、供給減少價格下降預(yù)期下降投資需求減少拋售、供給增加

2、自我膨脹機制由于銀行信貸的參與，房地產(chǎn)泡沫具有了一種自我膨脹的機制。在房地產(chǎn)價格上升之后，房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有人的資產(chǎn)價值上升，隨后他將房地產(chǎn)抵押給銀行，獲得貸款之后繼續(xù)購買房地產(chǎn)，如此往復(fù)循環(huán)，于是在一個投機的市場中，便形成了泡沫的自我膨脹機制。

房地產(chǎn)泡沫自身運行的機制三、房地產(chǎn)泡沫的主要特征1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)。2.房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大。3.房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率。4.房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造城的。1．地價高漲土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍，甚至幾十倍的飛漲，就會發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟。2．房屋空置率極高在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長構(gòu)成泡沫。如果空置率過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，就會形成泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致房價猛跌。中國是一人N房，空置率高，造成供不應(yīng)求。四、房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)

3．房地產(chǎn)投機盛行個人投機盛行。開發(fā)商捂地惜盤。造成一房難求的假象。但當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機，就形成泡沫經(jīng)濟破滅。4．房價虛漲市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規(guī)律。當(dāng)價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格進一步上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大。具體可以考慮以下幾個指標(biāo)1.房價收入比2.租價比（租售比）3.空置率個人住房貸款增長指標(biāo)4.房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重5.房地產(chǎn)價格增長率／實際GDP增長率6.住宅價值與GDP比值7.租金回報率和銀行按揭貸款利息差

五、房地產(chǎn)泡沫的判定因素1、房價收入比房價收入比=房地產(chǎn)價格/居民平均家庭年收入國際普遍認(rèn)可1：6左右。去年中國房價收入比已高達(dá)8︰1，北京、上海、廣東、海南和天津等省份房價收入比均突破10︰1，北京核心區(qū)更是達(dá)到22︰1的高位。房價收入比走勢城鎮(zhèn)中等以上收入人群房價收入比2008年全國九大城市房價收入比2、租價（售）比國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。國土資源部：北京住宅物業(yè)租價比09年我國五大城市租售比走勢圖圖110年第一季度我國主要城市租金和房價增長比率中國樓市離泡沫還有多遠(yuǎn)

北京目前平均43倍的年租售比已經(jīng)達(dá)到了東京1987年的水平。如果北京完全重復(fù)東京的軌跡，那么房價還有1年左右的時間繼續(xù)上漲。隨后就會進入下跌通道，直至恢復(fù)到世界大城市平均水平的租售比左右。

下面就是美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計的北京11月新開盤的7個項目的月租售比。最高月租售比714，相當(dāng)于年租售比59.5左右?？梢钥闯鲐S臺區(qū)的“上海建筑12號樓”已經(jīng)達(dá)到了日本東京在房地產(chǎn)泡沫時期的最高租售比。而其他6個樓盤也已經(jīng)達(dá)到了50多的年租售比。

3、住宅空置率國際商品房空置率=半年以上不住人的空置面積/全社會的完工面積房屋空置率的國際公認(rèn)警戒線為10%。該指標(biāo)越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。

中國商品房空置率？

建設(shè)部將商品房空置面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)細(xì)分為空置待銷面積（指竣工驗收后空置時間在一年以內(nèi)的商品房建筑面積）、空置滯銷面積（指竣工驗收后空置時間在1年以上、三年以內(nèi)的商品房建筑面積）和空置積壓面積（竣工驗收后空置時間在三年以上的商品房建筑面積）。因此，我國還沒有建立統(tǒng)一規(guī)范的空置率指標(biāo)，不能進行空置率計算，也無法用于國際比較。商品房及商品住宅空置面積我國商品房及商品住宅空置率走勢圖64、房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重社會全部固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)投資的比重。

超過10％并在15％以內(nèi)為輕度泡沫，超過15％并在20％以內(nèi)為中度泡沫，超過20％以上國民經(jīng)濟出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并出現(xiàn)房地產(chǎn)依賴傾向。按照這一指標(biāo)，許多一線城市處于嚴(yán)重泡沫狀態(tài)。從全國平均數(shù)值來看，處于接近嚴(yán)重泡沫狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢5、房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率用實際GDP增長率代表實體經(jīng)濟的發(fā)展，測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化趨勢。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越大。一般認(rèn)為，當(dāng)房價的上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，認(rèn)為房價很不正常，有較大泡沫。6、住宅價值與GDP比值在歷史上的四次房地產(chǎn)泡沫中，住房總價值與一個國家的GDP的比例成為一個重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。去年10月份，一篇引起廣泛關(guān)注的媒體報道稱，國內(nèi)住房總價值可能超過90萬億元，超出GDP近2倍。而做出這樣估算的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，還是在2009年的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)。7、租金回報率和銀行按揭貸款利息差

1.美國房地產(chǎn)泡沫回顧

20世紀(jì)20年代中期，佛羅里達(dá)州泡沫:在1923年-1926年間，佛羅里達(dá)的地價出現(xiàn)了驚人的升幅。房價以每年超過一倍左右的幅度瘋狂增長。1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎。泡沫又激化了美國的經(jīng)濟危機，從而引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟大危機。六、房地產(chǎn)泡沫回顧美國房地產(chǎn)泡沫回顧

2005年，美國的住宅價值與GDP比例為172%，美國的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到了歷史最高點。2008年美國房地產(chǎn)市場泡沫破滅。日本房地產(chǎn)泡沫回顧80年代后期，日本采取了非常寬松的金融政策。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協(xié)議”，日元升值。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。1989年，日本地價市值總額竟相當(dāng)于整個美國地價總額的4倍。日本的GDP為3萬億美元左右，而當(dāng)年的全國住宅價值為6.47萬億美元。日本房地產(chǎn)最瘋狂的時候住宅價值為GDP的200%以上。1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。

1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。日本過去幾十年的地價指數(shù)走勢：東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫回顧

20世紀(jì)80年代中期，泰國政府陸續(xù)出臺了一系列刺激性政策，催生出房地產(chǎn)市場的繁榮。銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產(chǎn)市場進行投機。產(chǎn)生了巨大泡沫。1996年，泰國的房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率高達(dá)50%。1997年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。

東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫回顧

1997年東南亞金融危機的爆發(fā)引發(fā)了香港的房地產(chǎn)泡沫破滅。從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元。

1、供需關(guān)系是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

2、稅收政策倒置是中國房地產(chǎn)泡沫的生存土壤。

3、流動性過剩是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的推手。4、投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。

5、“地王”頻生是房地產(chǎn)泡沫的助燃劑。七、房地產(chǎn)泡沫的成因七、房地產(chǎn)泡沫的成因中國現(xiàn)狀制度財稅分離地方政府收入少不動產(chǎn)稅收交易成本低貨幣信貸過度寬松的貨幣政策土地出讓土地招拍掛需求居住需求巨大，約70%投資需求約20%投機需求約10%發(fā)展收入分配貧富差距大城市化滯