思路決定銷路

思路決定銷路海駿達(dá)臺山項目廣告策略溝通案廣告任務(wù)促銷臺山海駿達(dá)花園營銷思路的參考——先促銷獨棟別墅別墅推廣的要素第一階段：地段、地段、地段第二階段：環(huán)境、環(huán)境、環(huán)境第三階段：地段+環(huán)境本案處于第三階段的推廣環(huán)境。本案區(qū)域狀況簡析按照規(guī)劃，２０２０年前臺山市市區(qū)人口將達(dá)３０萬人，發(fā)展方向是依托老城區(qū)，適度向東、積極向南，形成南部新城中心為主中心，舊城區(qū)中心為次中心；內(nèi)外環(huán)加放射狀路網(wǎng)、雙楔型綠地的城市結(jié)構(gòu)；環(huán)城西路區(qū)域有大面積原生態(tài)自然環(huán)境，未有城市開發(fā)，基建發(fā)展緩慢；臺山別墅市場簡析臺山別墅項目的“板塊化”特征十分明顯，市區(qū)盤都集中在環(huán)城西路區(qū)域，其余的分布在濱海片區(qū)；市區(qū)別墅盤主要有2家：碧桂園與華僑花園二期碧桂園的銷售額就占了07年臺山商品房總銷售額的（現(xiàn)房與預(yù)售房）約50%，其中別墅占總銷售額的40%。08年遭遇質(zhì)量信譽(yù)危機(jī)，銷售放緩；華僑花園二期客戶認(rèn)同產(chǎn)品與環(huán)境，但反映價格偏高，銷售一直不理想；臺山住宅消費簡析中高檔住宅小區(qū)逐漸成為臺山市商品房開發(fā)的主流。；別墅需求增多，特別是本地消費；消費的主體客戶是本地人和工作原因的外地人；參照碧桂園帶裝修的別墅銷售火爆、華僑花園二期客戶覺得價格偏高的情況，目前，臺山別墅的消費還是以“經(jīng)濟(jì)型別墅”為主；臺山市西北鄰近開平市，靠近開平市的白沙、三八鎮(zhèn)的居民更偏向于在開平當(dāng)?shù)刭I樓，；高端消費快速成長中，對高品質(zhì)、稀缺型住宅需求增大；本案的條件簡析優(yōu)勢——有稀缺的原生態(tài)自然資源：湖、山、林緩坡式布局，景觀更豐富哥特式建筑風(fēng)格獨特而純粹成熟的開發(fā)經(jīng)驗劣勢——市場觀望氣氛較濃生活配套薄弱全新市場環(huán)境競爭項目的價格和產(chǎn)品威脅結(jié)論：本案的產(chǎn)品與資源條件很好，可塑性很高小結(jié)本案在臺山及周邊推廣銷售，因為體量很小、高品質(zhì)與高資源，所以機(jī)會很多，難度不大；但是，本案是在大社區(qū)規(guī)劃中的一部分，要肩負(fù)起整個開發(fā)品牌的價值奠基作用，舉足輕重。為了在臺山這個新興市場的可持續(xù)發(fā)展，注定了本案不能按照常規(guī)來操作。別墅，可以作為第一或第N種居所，居住、度假、社交等等用途廣泛；好的別墅，沒有狹義的地域消費限制，中國人買外國別墅的也不少；只要，把易得客戶與細(xì)分客戶選擇好，推廣途徑選擇好，本案完全可以把影響半徑擴(kuò)大至全世界；歸零思考目標(biāo)：在新興市場建立最高標(biāo)準(zhǔn)把本案打造為：臺山頂級別墅；把本案塑造為：中國名盤；跳出臺山的狹窄概念，吸引真正的高端消費，并帶動成長中的“經(jīng)濟(jì)型”高端消費者，直取臺山這個別墅新興市場的“空白點”；跳出與碧桂園、華僑花園等所謂“中高端別墅”的惡性競爭束縛，建立一個“O競爭”領(lǐng)域；為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品奠定價值制高點；臺山最高高端別墅墅的含義義并非按照照北京、、上海的的頂級別別墅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，要審審查客戶戶資格才才能購買買，只是是在制造造消費標(biāo)標(biāo)桿；本策略的的原則是是“利益益最大化化”；就算針對對現(xiàn)實競競爭環(huán)境境，也形形成類似似“田忌忌賽馬””現(xiàn)象：：——本本案獨棟棟別墅一一級VS碧碧桂園、、華僑花花園等二二級——本本案聯(lián)排排別墅二二級VS碧碧桂園、、華僑花花園等三三級——本本案洋房房三級VS碧碧桂園園、華僑僑花園等等四級執(zhí)行策略略1：整整合構(gòu)思思第1層面面：產(chǎn)品品推廣（（戶型、、規(guī)劃、、環(huán)境等等為核心心）；第2層面面：生活活推廣（（社區(qū)生生活方式式為核心心）；第3層面面：哲學(xué)學(xué)推廣（（價值觀觀、心理理點、情情感性））；（備注：：3種方方式在推推廣過程程中，實實現(xiàn)金三三角配合合。）執(zhí)行策略略2：創(chuàng)創(chuàng)建獨特特利益點點從兩個方方面結(jié)合合創(chuàng)建：：1、產(chǎn)品品特征天然山、、湖、林林——純純粹哥特式建建筑———純粹法式園林林——純純粹2、客戶戶特征他們屬于于社會上上比較富富裕的一一群，有有穩(wěn)定的的社會收收入，具具有較高高甚至更更高的社社會地位位；他們生活活閱歷豐豐富，見見多識廣廣，視野野開闊，，具有國國際化觀觀念，對對文化認(rèn)認(rèn)同與敬敬慕，鐘鐘情于純純自然環(huán)環(huán)境和高高品質(zhì)事事物，追追求“珍珍品化””生活；；喜歡樹立立自我，，標(biāo)榜個個性，追追求獨特特文化品品位，注注重高質(zhì)質(zhì)量休閑閑健康的的生活方方式；較喜歡諸諸如財經(jīng)經(jīng)、汽車車、家居居、高爾爾夫等專專業(yè)雜志志新聞；；工作比較較繁忙，，出差機(jī)機(jī)會多；；周末喜歡歡從事一一些度假假式休閑閑活動或或參加國國際化的的高檔文文化活動動；不喜歡被被注目，，一般場場合不愛愛露面，，行蹤甚甚至有點點“詭秘秘”。臺山本地地及周邊邊客戶買買別墅，，都有““顯富心心態(tài)”，，覺得很很有面子子；外地身份份的客戶戶和公務(wù)務(wù)員卻有有“隱富富心態(tài)””，希望望能少被被干擾；；依然會有有物超所所值的消消費態(tài)度度；特別注重重社會等等級觀念念，希望望與高素素質(zhì)、有有地位身身份的人人做鄰居居；無論哪里里的客戶戶，都對對高品質(zhì)質(zhì)、有稀稀缺性環(huán)環(huán)境資源源的別墅墅產(chǎn)品有有強(qiáng)烈興興趣；無論是常常住還是是度假休休閑，都都是想有有“生活活在別處處”的優(yōu)優(yōu)雅自在在；客戶特征征的共性性——純純粹純粹的階階層純粹的生生活純粹的格格調(diào)純粹的品品位純粹的別別墅遇上上追求純純粹的人人獨特利益益點：純粹粹在臺山及及周邊，，出現(xiàn)過過不少以以區(qū)域風(fēng)風(fēng)情為主主題的樓樓盤，但但是有沒沒有做得很純純粹的呢呢？在這里，，給你展展現(xiàn)一個個純粹的的法式風(fēng)風(fēng)情社區(qū)區(qū)，法國國鄉(xiāng)村式式園林、、歐式物管管、歐風(fēng)風(fēng)商業(yè)街街配套、、法式現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝、法式藝術(shù)術(shù)營銷………純粹，是是一位上上層應(yīng)有有的生活活特征，，在這里，，您將心心領(lǐng)神會會。執(zhí)行策略略3：定定位1、原生生山湖··法法國原鄉(xiāng)鄉(xiāng)2、法國國原鄉(xiāng)山山·湖··林·墅墅執(zhí)行策略略4：主主廣告語語1、純粹粹，給看看見過世世界的人人2、生活活，原來來如此執(zhí)行策略略5：推推廣案名名塞納溪谷谷產(chǎn)品介紹紹里面說說，本案案是萊茵茵河畔風(fēng)風(fēng)情，不不過，萊萊茵河最最美的一一段在德德國，而而穿越法法國最富富饒地區(qū)區(qū)包括倫倫敦的河河流是———塞納納河，著著名的法法國左岸岸就發(fā)生生在塞納納河畔。。溪谷，是是公認(rèn)自自然界中中最宜居居的環(huán)境境之一，，有山有有水有坡坡地，與與本案原原生地貌貌不謀而而合。塞納溪谷谷核核心價值值純別墅藝術(shù)化建建筑完美的園園林完備配套套城市郊區(qū)區(qū)塞納溪谷谷居居住價值值私有化空空間、同同質(zhì)居住住群高品位、、潮流頂頂端、現(xiàn)現(xiàn)代、獨獨特、被被欣賞、、被羨慕慕原生態(tài)、、健康生生活方式式便捷生活活度假式生生活珍藏純自自然，享享受私人人空間藝藝術(shù)，創(chuàng)創(chuàng)意人生生的生活活方式執(zhí)行策略略6：價價值感執(zhí)行策略略7：整整合市場場攻擊布布局第1攻擊擊階段：：形象攻攻擊階段段攻擊時間間：認(rèn)籌籌期核心攻擊擊：多媒媒體廣告告第2攻擊擊階段：：開盤攻攻擊階段段攻擊時間間：開盤盤期核心攻擊擊：現(xiàn)場場展示第3階段段攻擊：：準(zhǔn)決戰(zhàn)戰(zhàn)攻擊階階段攻擊時間間：開盤盤后2個個月內(nèi)核心攻擊擊：環(huán)境境及樣板板房展示示第4階段段攻擊：：決戰(zhàn)攻攻擊階段段攻擊時間間：開盤盤2個月月后核心攻擊擊：社區(qū)區(qū)生活攻攻擊整合市場場攻擊第一波攻攻擊構(gòu)想想塞納溪谷谷中國名盤盤50強(qiáng)強(qiáng)市場攻攻擊戰(zhàn)術(shù)三三報紙媒媒體攻攻擊戰(zhàn)術(shù)二二廣告牌牌戰(zhàn)術(shù)四四航空雜雜志戰(zhàn)術(shù)一一現(xiàn)場包包裝構(gòu)想：：“中國國名盤盤50強(qiáng)””等權(quán)權(quán)威性性獎項項是一一個絕絕好的的品牌牌契機(jī)機(jī)，既既是一一場陣陣地營營銷戰(zhàn)戰(zhàn)役，，又是是海駿駿達(dá)品品牌的的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)戰(zhàn)略略；我們一一定要要充分分利用用這個個強(qiáng)大大的啟啟動點點，強(qiáng)強(qiáng)勢支支撐并并提升升塞納納溪谷谷的江江湖地地位，，擴(kuò)大大影響響范圍圍，強(qiáng)強(qiáng)化““全國國名盤盤，臺臺山第第一別別墅””的概概念。。具體及及詳細(xì)細(xì)各階階段攻攻擊建建議，，待廣告告策略略核心心表現(xiàn)現(xiàn)定稿稿后，，與營銷銷執(zhí)行行方案案同時時規(guī)劃劃。塞納溪溪谷法國原原鄉(xiāng)山山湖林林墅“生生活，，原來來如此此””本次提提案的的平面面創(chuàng)意意原生態(tài)態(tài)緩坡坡地貌貌，風(fēng)風(fēng)景無無處不不在。。原生態(tài)態(tài)濕地地湖岸岸，絕絕美自自然靜靜界。。THANKS9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。11:41:2911:41:2911:4112/31/202211:41:29AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2211:41:2911:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。11:41:2911:41:2911:41Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2211:41:2911:41:29December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月202211:41:29上上午午11:41:2912月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:41上上午12月-2211:41December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/3111:41:2911:41:2931December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。11:41:29上上午午11:41上上午午11:41:2912月月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。11:41:2911:41:2911:4112/31/202211:41:29AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2211:41:2911:41Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。11:41:2911:41:2911:41Saturday,December31,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2211:41:2911:41:29December31,202214、意意志志堅堅強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月202211:41:29上上午午11:41:2912月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月2211:41上上午12月-2211:41December31,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/3111:41:2911:41:2931December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。11:41:29上午午11:41上上午11:41:2912月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。11:41:2911:41:2911:4112/31/202211:41:29AM11、越越是是沒沒有有本本領(lǐng)領(lǐng)的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2211:41:2911:41Dec-2231-Dec-2212、