房地產(chǎn)住宅價格表制作大全

住宅價格表的制作深圳中原.06.2008一、定價目標二、價格制定1、公式（重點）2、取值（重點）3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航你給我賣高點價，可以不用開盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮?。?！房子都買不起了！定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商快速均衡合理的價位定價方法取得發(fā)展商認同目標一、定價目標二、價格制定1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航銷售總額折前×綜合折扣實收均價=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積單價折后單價折前=綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積=（總價建筑面積+總價贈送面積）÷建筑面積=（單價建筑面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積修正基準與修正標準不統(tǒng)一，規(guī)律性不強方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)參數(shù)釋義均價——項目要實現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。一、定價目標二、價格制定1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航水平系數(shù)=∑∑權(quán)重×分值值×10÷100操作：以中間的標準準層作為打分分基準層；10分制，分分5個等級；；項目組、售樓樓代表各人分分別打分，取取平均分或最最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本本樓盤打分項項目中最好與與最差的價格格差幅；好處：10分制相對對于100分分制更直觀，，簡單；相對對于直接取系系數(shù)更客觀；；只需需調(diào)調(diào)整整權(quán)權(quán)重重，，便便可可使使水水平平系系數(shù)數(shù)合合理理化化，，無無需需再再調(diào)調(diào)分分值值；；方法法一一：：直直接接取取系系數(shù)數(shù)水平平系系數(shù)數(shù)方法法二二：：權(quán)權(quán)重重××分分值值（推推薦薦））評價價：：系系數(shù)數(shù)取取值值和和調(diào)調(diào)整整繁繁鎖鎖四大大水水平平因因素素權(quán)權(quán)重重景觀觀戶型型朝向向噪聲聲普通通住住宅宅一般般公公寓寓高檔檔住住宅宅朝向向廣東東節(jié)節(jié)能能標標準準————窗窗墻墻比比東西西≤≤0.3北向向≤≤0.45南向向≤≤0.5南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%假設(shè)設(shè)：：同同一一戶戶型型的的廳廳、、房房、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)為為同同一一朝朝向向水平系系數(shù)各各因素素差幅幅取值值參考考沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基基本垂垂直系系數(shù)模模式矩形模模式的的應(yīng)用用價格分分布：：價格格直線線（））上升升,層層差相相同，，各樓樓層單單位價價格適適中；；適用范范圍：：景觀觀視野野較佳佳的單單元。。梯形模模式的的應(yīng)用用價格分分布：：壓低低低層層和高高層單單位價價格，，拉高高中層層單位位價格格；適用范范圍：：向小小區(qū)外外，景景觀視視野較較差的的單元元。低樓層層無景景觀，，價格格不能能高高層層層無景景觀，，視野野差，，價格格不能能高中層單單位承承擔(dān)主主要的的價格格壓力力倒梯形形模式式的應(yīng)應(yīng)用價格分分布：：拉高高低層層和高高層價價格，，壓低低中層層單位位價格格；適用范范圍：：看園園林，，樓距距?。ǎ☉?yīng)用用時須須降低低高層層系數(shù)數(shù)，慎慎用））。低層看看園林林可拉高高其價價格中層景景觀一一般，，視野野較窄窄，價價格不不能高高高層無無景觀觀，樓樓距小小，應(yīng)應(yīng)壓低低其價價格（（此曲曲線不不合理理）橢圓模模式的的應(yīng)用用價格分分布：：拉高高中高高層價價格,降低低中低低層價價格,低層層和高高層價價格適適中；；適用范范圍：：向小小區(qū)外外,地地面只只有小小面積積園林林,外外圍景景觀差差,但但視野野開闊闊。低層看看小面面積園園林，，起價價可適適中中低層層無景景觀視視野差差，價價格不不宜高高中高層層視野野好價格開開始攀攀升高層視野好好，但無景景觀，價格格不宜太高高沙漏模式的的應(yīng)用價格分布：：拉高中低低層價格,壓低中高高層價格,低層和高高層價格適適中；適用范圍：：向園林,樓距適中中。低層看小面面積園林，，起價可適適中中低層看園園林價格可拔高高些中高層景觀觀較差，視視野一般應(yīng)壓低其價價格高層視野野采光較較好，價價格可適適度拉高高特殊系數(shù)數(shù)考慮因素素：影響響垂直方方向局部部價值突突變的因因素干擾：機機房噪聲聲、建筑筑物遮擋擋、車庫庫入口、、平臺影影響、景景觀視野野突變層層；風(fēng)水：帶帶3、4、6、、7、8、9的的樓層；；奇偶層差差異：非非贈送面面積的奇奇偶層差差異；其他：如如復(fù)式的的尊貴感感、共享享空中花花園等。。增值系數(shù)數(shù)（折算算率）考慮因素素：將贈贈送的面面積換算算成統(tǒng)一一價格口口徑凸窗：真真凸窗、、假凸窗窗、凸窗窗占所在在功能區(qū)區(qū)的面積積比率、、必要性性；陽臺：室室外、室室內(nèi)、景景觀、必必要性、、私密性性；露臺：景景觀、朝朝向、噪噪聲、必必要性、、私密性性；入戶花園園：景觀觀、朝向向、噪聲聲、必要要性、私私密性、、封閉的的可能性性；隱形衣櫥櫥：占所所在功能能區(qū)的面面積比率率、必要要性；夾層：高高度、采采光通風(fēng)風(fēng)、景觀觀視野、、布局合合理性。。增值系數(shù)數(shù)=∑贈贈送面積積×折算算率÷實實用率÷÷建筑面面積）單價折[住宅宅樓面地地價×單單位建安安成本××（1+40））]××（1+利潤率率）折算率==單價[住宅宅樓面地地價+單單位建安安成本××（1+40））]××（1+利潤率率）住宅樓面面地價××單位建建安成本本×（1+40）=住宅樓面面地價+單位建建安成本本×（1+40）參數(shù)釋義義：R———開發(fā)發(fā)商對贈贈送的面面積可收收回的地地價的比比例，取取值范圍圍為0~1。單位建安安成本———取值值參考（（多層1100、小高高層1600、、高層2100）R綜合=（R一一次性××P一次次性按揭揭×P按按揭）××（R關(guān)關(guān)系×P關(guān)系+1關(guān)系系）×（（R前期期×P前前期+1前期））=（0.96××150.98×85%)××(0.99×101-10%)×(0.97×401-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取整到到小數(shù)點點后3位位)綜合折扣付款方式及優(yōu)優(yōu)惠(實例)：一次性付款：：96折(R一次性），，假設(shè)占15%（P一次次性）銀行按揭：：98折（（R按揭）），假設(shè)占占85%（（P按揭））關(guān)系戶：額額外99折折（R關(guān)系系），假設(shè)設(shè)占10%（P關(guān)系系）銷售前期：：額外97折（R前前期），假假定銷售率率為40%（P前期期）注：銷售中中后期促銷銷優(yōu)惠也應(yīng)應(yīng)考慮進去去一、定價目目標二、價格制制定1、公式2、取值3、步驟三、價格審審核四、價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定價說說明書六、實例演演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航步驟驟水平系數(shù)垂直直系系數(shù)數(shù)增值值系系數(shù)數(shù)特殊殊系系數(shù)數(shù)綜合合系系數(shù)數(shù)折后后單單價價表表折后后價價格格表表折前前價價格格表表折后后單單價價分分析析折后后總總價價分分析析價格格統(tǒng)統(tǒng)計計表表銷售售統(tǒng)統(tǒng)計計表表折后后單單價價=均均價價××綜綜合合系系數(shù)數(shù)折后后總總價價=折折后后單單價價××建建筑筑面面積積折前前總總價價=折折后后總總價價÷÷綜綜合合折折扣扣系系數(shù)數(shù)一、、定定價價目目標標二、、價價格格制制定定1、、公公式式2、、取取值值3、、步步驟驟三、、價價格格審審核核四、、價價格格統(tǒng)統(tǒng)計計五、、定定價價說說明明書書六、、實實例例演演示示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航面積積:各單單位位的的建建筑筑面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積各棟棟建建筑筑面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積總建建筑筑面面積積、、總總套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積方法法:項目組及及售樓代代表核對對各單位位面積；；分棟匯總總，將查查丈報告告分棟匯匯總面積積和總面面積標注注在旁邊邊核對.價格:檢查單元元格引用用是否正正確（特特別是奇奇偶層面面積）;用函數(shù)求求和時,要注意意不要把把不應(yīng)求求和的隱隱藏單元元格計算算在內(nèi);乘除時是是否用函函數(shù)進行行四舍五五入。準確性審審核價格審核核將標準層層綜合系系數(shù)標于于平面圖圖上價格審核核合理性綜合系系數(shù)1009782839391957684價格審核核合理性單價各單元排排序是否否合理？？同一單元元不同樓樓層價差差是否合合理？是否有因因誤操作作造成的的明顯錯錯誤？（（曲線突突變）有利于售售樓員掌掌握價格格規(guī)律，，便于引引導(dǎo)客戶戶。注：若有有競爭對對手價格格，可加加入比較較均價5000小區(qū)內(nèi)外外價格屏屏障價格審核核合理性單價12365748均價5000小區(qū)內(nèi)外外價格屏屏障均價排序序是否合合理?均價差額額是否合合理?與對手相相比價格格是否有有競爭力力?各單元最最低最高高價是否否合理?各單元是是最低最最高價差差額是否否合理?競爭性單單元差額額是否合合理?與對手相相比價格格是否有有競爭力力?了解各戶戶型單價價區(qū)間的的數(shù)量分分布為制定推推售方案案提供依依據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)外外價格屏屏障9均價5000價格審核核合理性總價各單元排排序是否否合理？？同一單元元不同樓樓層價差差是否合合理？是否有因因誤操作作造成的的明顯錯錯誤？（（曲線突突變）有利于售售樓員掌掌握價格格規(guī)律，，便于引引導(dǎo)客戶戶。注：若有有競爭對對手價格格，可加加入比較較價格審核核合理性總價小屏障:小區(qū)內(nèi)外外3房97-102㎡㎡12345678無屏障:水景3房房與園林林3+1102㎡㎡110㎡小屏障:園林2+1與路路邊3房房78㎡97㎡㎡大屏障:園林2+1與路路邊2房房78㎡65㎡㎡9各戶型型的總總價排排序是是否合合理?各戶型型的最最低最最高總總價及及差額額是否否合理理?各戶型型間的的競爭爭度設(shè)設(shè)計是是否合合理?與競爭爭對手手同類類產(chǎn)品品是否否有競競爭力力?投資性性物業(yè)業(yè)的租租金能能否大大于月月供?一、定定價目目標二、價價格制制定1、公公式2、取取值3、步步驟三、價價格審審核四、價價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定定價說說明書書六、實實例演演示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航總體性性統(tǒng)計計結(jié)構(gòu)性性統(tǒng)計計讓項目目組和和售樓樓員掌掌握各各房型型的價價格水水平，，便于于口頭頭報價價和引引導(dǎo)客客戶購購房，，以及及促銷銷措施施的制制定。。一、定定價目目標二、價價格制制定1、公公式2、取取值3、步步驟三、價價格審審核四、價價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定定價說說明書書六、實實例演演示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航定價說說明書書一、公公式及及系數(shù)數(shù)取值值說明明1、公公式2、系系數(shù)取取值說說明（（包括括：水水平、、垂直直、特特殊、、增值值四大大系數(shù)數(shù)和綜綜合折折扣系系數(shù)））二、價價格統(tǒng)統(tǒng)計1、整整體性性統(tǒng)計計（折折前和和折后后價格格表的的銷售售額、、均價價統(tǒng)計計）2、結(jié)結(jié)構(gòu)性性統(tǒng)計計（折折前價價格表表各房房型的的面積積、套套數(shù)、、銷售售額、、套平平均總總價、、套平平均單單價））三、價價格分分析1、平平層折折后單單價分分析（（各單單元綜綜合系系數(shù)示示意平平面圖圖、各各單元元均價價分布布圖、、各單單元單單價區(qū)區(qū)間示示意圖圖、各各房型型單價價區(qū)間間的套套數(shù)分分布圖圖，并并進行行合理理性分分析））2、平平層折折后總總價分分析（（各單單元總總價區(qū)區(qū)間示示意圖圖、各各房型型總價價區(qū)間間的套套數(shù)分分布圖圖，并并進行行合理理性分分析））3、與與競爭爭對手手進行行價格格競爭爭力分分析4、投投資性性物業(yè)業(yè)的投投資回回報分分析四、附附表附表1、水水平系系數(shù)打打分表表附表2、垂垂直系系數(shù)打打分表表附表3、特特殊系數(shù)打打分表附表4、增增值系數(shù)打打分表附表5、優(yōu)優(yōu)惠方案附表6、A類客戶意意向購買房房號表附表7、競競爭對手價價格應(yīng)用統(tǒng)計函數(shù)（）………………求和（）……………平均均值（）……………個個數(shù)（）……………滿足某某條件的個個數(shù)（）………………最大值值（）………………最小值值數(shù)字函數(shù)（）……………四四舍五入（）………………取整操作拆分窗口凍結(jié)窗口隱藏、取消消隱藏單元格的引引用：A2、$A$2、$A2、A$2的區(qū)別別選擇性粘貼貼：粘貼鏈鏈接實例演示ThanksforyourattentionWishyouagoodday!謝謝12月月-2211:57:1911:5711:5712月月-2212月月-2211:5711:5711:57:1912月-2212月-2211:57:192022/12/3111:57:199、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。11:57:1911:57:1911:5712/31/202211:57:19AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2211:57:1911:57Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:57:1911:57:1911:57Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2211:57:1911:57:19December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月202211:57:19上午午11:57:1912月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2211:57上上午12月-2211:57December31,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/3111:57:1911:57:1931December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。11:57:19上上午11:57上上午11:57:1912月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。11:57:1911:57:1911:5712/31/202211:57:19AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。12月-2211:57:1911:57Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。11:57:1911:57:1911:57Saturday,December31,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2211:57:1911:57:19December31,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月202211:57:19上午午11:57:1912月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派