房地產(chǎn)市場與市場

第五章房地產(chǎn)市場與市場分析范寶芬

考試大綱：考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場及其特性、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與描述指標、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營管理計劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的能力和知識水平。

考試大綱：掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計劃及其編制，計劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。

熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細分方式。

了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。本章考試知識要點：

1.房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素2.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的構(gòu)成3.房地產(chǎn)供給的主要指標4.房地產(chǎn)市場的特性與功能5.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容6.物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則7.物業(yè)管理計劃的分類8.編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容9.物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述

一、房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健７康禺a(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成的。二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境（了解）

房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。

包括：社會環(huán)境政治環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境金融環(huán)境法制環(huán)境技術(shù)環(huán)境資源環(huán)境國際環(huán)境。

（l）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素社會因素經(jīng)濟因素（2）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟困素金融業(yè)發(fā)展信息技術(shù)水平生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)宋沫h(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷三、房地產(chǎn)市場的影響因素（了解）

一、房地產(chǎn)市場的需求（一）市場需求的一般含義（二）影響商品住宅需求的條件1.收入的變化2.其他商品的價格變化3.對未來的預(yù)期4.政府政策的變化第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

一、房地產(chǎn)市場的需求

需求規(guī)律：在其他條件不變情況下，商品（服務(wù)）的需求量與價格成逆相關(guān)關(guān)系。如圖。需求（Demand）：即有效需求，消費者在每價格水平上愿意并且能夠購買的商品和服務(wù)的數(shù)量。PQD影響房地產(chǎn)需求的其他因素：消費者收入的變化收入增加導致對任意價格水平的房地產(chǎn)需求增加——需求曲線右移E0D0PQP0Q0Q1D1E12、其他相相關(guān)商品價價格的變化化替代品：功功能上互相相替代，如如：買房、、租房；高高層、小高高層、多層層?；パa品：功功能上互補補，如：住住宅與物業(yè)業(yè)服務(wù)；汽汽車與車位位。替代品價格格變化的影影響多層住宅價價格升高，，消費者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而購買高高層住宅，，促使高層層住宅的需需求增加結(jié)論：對考考察對象而而言，其替替代品價格格升高，需需求減少，，從而導致致其本身需需求增加，，反之，需需求減少。。即替代品品間需求呈呈反向關(guān)系系。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲線向向右平移互補品價格格變化的影影響住宅價格大大幅升高，，抑制消費費者需求結(jié)論：對考考察對象而而言，其互互補品價格格升高，需需求減少，，其本身需需求也減少少，反之，，需求增加加。即互補品間間需求呈正正向關(guān)系。。Q1D1E1D0PQP0Q0E0需求曲線向向右左平移移3、對未來來的預(yù)期消費者預(yù)期期未來收入入增加、利利率下降、、房地產(chǎn)價價格增加，，則會增加加現(xiàn)時消費費，從而使使商品房需需求增加。。反之，則相相反。預(yù)期價格升升高（無論論這種預(yù)期期是否科學學合理），，會增加現(xiàn)現(xiàn)時消費，，從而推高高房地產(chǎn)價價格——這這種現(xiàn)象稱稱為：預(yù)期的自我我實現(xiàn)。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲線向向右平移4、政府政政策的變化化非普通商品品（高檔住住宅如公寓寓、別墅等等）住宅契契稅稅率上上調(diào)，會抑抑制其需求求；央行提高還還貸利率，，則會增加加購房人經(jīng)經(jīng)濟負擔，，則會延遲遲住房需求求；二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場的供供給（一）市場場供給的一一般含義（二）影響響商品住宅宅供給的條條件1.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本2.政府政政策的變化化3.對未來來的預(yù)期二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場的供供給供給（Supply）：：開發(fā)商在每每一價格水水平下愿意意并且能夠夠向市場提提供商品或或服務(wù)的數(shù)數(shù)量。供給規(guī)律：：其他條件件不變時，，商品（服服務(wù)）的供供給與價格格成正相關(guān)關(guān)關(guān)系。PQS影響房地產(chǎn)產(chǎn)供給的因因素：1、開發(fā)成成本成本因素：：地價、建建筑材料、、人力成本本、貸款利利率等PQS0S1成本增加，，使房地產(chǎn)產(chǎn)商品供給給減少，供供給曲線左左移；反之之右移。供給曲線左左移2、政府政政策變化開征新稅、、提高稅率率，如：土土地增值稅稅通過招拍掛掛的方式，，提高土地地出讓金提高資本金金比例，提提高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的門門檻提高貸款利利率以上方面，，都直接或或間接增加加了開發(fā)成成本，從而而推動總供供給左移，，即在任何何價格水平平下，房地地產(chǎn)供給量量均減少。。供給給曲曲線線左左移移3、、開開發(fā)發(fā)商商對對未未來來的的預(yù)預(yù)期期預(yù)期期未未來來房房價價上上升升（（如如濱濱海海新新區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)、、上上海海世世博博會會等等影影響響）），，則則會會囤囤積積土土地地或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，減減少少現(xiàn)現(xiàn)時時供供應(yīng)應(yīng)，，從從而而提提高高現(xiàn)現(xiàn)時時房房價價————預(yù)期期的的自自我我實實現(xiàn)現(xiàn)。PS0S1QD1D0供求求雙雙方方都都預(yù)預(yù)期期未未來來房房價價上上升升，，一一方方消消費費前前移移，，需需求求曲曲線線右右移移；；另另一一方方壓壓縮縮供供給給，，供供給給曲曲線線左左移移，，則則短短期期內(nèi)內(nèi)房房價價飆飆升升，，而而這這恰恰恰恰加加速速實實現(xiàn)現(xiàn)預(yù)預(yù)期期。。（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運作作機機制制的的決決定定因因素素1.國國家家的的經(jīng)經(jīng)濟濟體體制制2.價價格格機機制制（二二））價價格格機機制制對對市市場場供供求求關(guān)關(guān)系系的的調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)作作用用1.價價格格與與供供求求量量的的關(guān)關(guān)系系2.均均衡衡價價格格3.穩(wěn)穩(wěn)定定均均衡衡與與非非穩(wěn)穩(wěn)定定均均衡衡4.供供求求彈彈性性三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的機機制制房地地產(chǎn)產(chǎn)均均衡衡價價格格一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)1.總總量量結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)2.區(qū)區(qū)域域結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)3.產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)4.供供求求結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.投投資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與市市場場指指標標一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（熟熟悉悉））總量量結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：從房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場整體體出發(fā)發(fā)，，分分析析開發(fā)發(fā)和和銷銷售售之之間間的的數(shù)數(shù)量量結(jié)構(gòu)構(gòu)關(guān)關(guān)系系，，考考察察房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供求求之之間間的的總總量量差差異異與與平平衡衡。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（熟熟悉悉））區(qū)域域結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：不同同區(qū)域域或或城城市市之間間，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模、、主主要要物物業(yè)業(yè)類類型型、、房房價價水水平平和和政政策策措措施施的的差差異異。。產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：考查查房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場中中住住宅宅、、寫寫字字樓樓和和商商業(yè)業(yè)用用房房等等不同同物物業(yè)業(yè)類類型型之之間間的投投資資比比例例關(guān)關(guān)系系，，分分析析其其產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)布布局局的的合合理理程程度度。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（熟熟悉悉））供求求結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：針對對某某一一物物業(yè)業(yè)類類型型，，分分析析其其市市場場內(nèi)內(nèi)部部不同同檔檔次次物物業(yè)業(yè)的的供供求求關(guān)關(guān)系系；并并從從市市場場發(fā)發(fā)展展的的實實際際情情況況出出發(fā)發(fā)，，判判別別供供給給檔檔次次和和需需求求水水平平之之間間是是否否處處于于錯錯位位的的狀狀態(tài)態(tài)。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（熟熟悉悉））投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參參與市場的不同投資目的的和投資方式式，分析不同投投資方式的適適用空間，以以及彼此之間間的動態(tài)協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系。二、房地產(chǎn)市市場細分（熟熟悉）（一）按地域域劃分（二）按房地地產(chǎn)用途劃分分（三）按存量量增量劃分（四）按交易易形式劃分（五）按目標標市場劃分二、房地產(chǎn)市市場細分（熟熟悉）按地域劃分：：全國房地產(chǎn)市市場天津房地產(chǎn)市市場天津市南開區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場房地產(chǎn)用途劃劃分居住物業(yè)市場場(含普通住宅宅、別墅、公公寓市場等)商業(yè)物業(yè)市場場(寫字樓、零零售商場或店店鋪、休閑旅旅游設(shè)施、酒酒店市場等)即收益性物物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場場(標準工業(yè)廠廠房、高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房房、研究與發(fā)發(fā)展用房、工工業(yè)寫字樓、、倉儲用房等等市場)特殊物業(yè)市場場土地市場二、房地產(chǎn)市市場細分（熟熟悉）按照交易形式式劃分土地使用權(quán)出出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓市場土地使用權(quán)租租賃市場房地產(chǎn)買賣（（轉(zhuǎn)讓）市場場房地產(chǎn)租賃市市場房地產(chǎn)抵押市市場房地產(chǎn)保險市市場按照存量增量量劃分房地產(chǎn)一級市市場(土地使用權(quán)權(quán)出讓市場)房地產(chǎn)二級市市場(土地轉(zhuǎn)讓、、新建商品房房租售市場)房地產(chǎn)三級市市場(存量房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場)一級土地市場場和二級土地地市場一級房屋市場場(增量市場或或一手房市場場)和二級房屋市場場(存量市場或或二手房市場場)。二、房地產(chǎn)市市場細分（熟熟悉）——按目標市場細細分：低檔居住物業(yè)業(yè)中檔居住物業(yè)業(yè)高檔居住物業(yè)業(yè)甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓三、房地產(chǎn)市市場指標（了了解）供給指標需求指標市場交易指標標5.廠區(qū)、廠址和環(huán)境的選擇三、房地產(chǎn)市市場指標（了了解）（一）供給指指標——存量量、新竣工量量、滅失量、、控制率、可可供租售量、、房屋施工面面積、房屋新新開工面積、、平均建設(shè)周周期、竣工房房屋價值。（二）需求指指標——國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值、、人口數(shù)、城城市家庭人口口、就業(yè)人員員數(shù)量、就業(yè)業(yè)分布、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)失業(yè)登記率率、城市家庭庭可支配收入入、城市家庭庭總支出、房房屋空間使用用數(shù)量、商品品零售價格指指數(shù)、城市居居民消費價格格指數(shù)。（三）市場交交易指標———銷售量、出出租量、吸納納量、吸納率率、吸納周期期、預(yù)售面積積、房地產(chǎn)價價格指數(shù)、房房地產(chǎn)價格、、房地產(chǎn)租金金。供給指標(1)存量(St)報告期存量=上期存量+報告期新竣竣工量－報告告期滅失量可按物業(yè)類型型分別統(tǒng)計(2)新竣工工量(NC)(3)滅失量量(Ｓt)供給指標（4）空置量量(VCt)報告期末已竣竣工的可供銷銷售或出租的的商品房屋建建筑面積中，，尚未銷售或或出租的商品品房屋建筑面面積，包括以以前年度竣工工和本期竣工工的房屋面積積，但不包括括報告期已竣竣工的拆遷還還建、統(tǒng)建代代建、公共配配套建筑；房房地產(chǎn)公司自自用及周轉(zhuǎn)房房等不可銷售售或出租的房房屋面積。供給指標（5）空置率率(VRt)指報告期期末末空置房屋占占同期房屋存存量的比例，，VRt=VCt／St；可以按照照不同類型房房屋空置率、、新竣工房屋屋空置率、出出租房屋空置置率。供給指標（6）可供租租售量指報告期可供供銷售或出租租房屋的數(shù)量量，單位為建建筑面積或套套數(shù)。可供租售量=上期可供租租售數(shù)量一上上期吸納量+本期新竣工工量可按銷售或出出租、存量房房屋和新建房房屋、不同物物業(yè)類型等分分別統(tǒng)計。供給指標(7)房屋施施工面積(8)房屋新新開工面(9)平均建建設(shè)周期平均建設(shè)周期期＝房屋施工工面積／新竣竣工面積(10)竣竣工房房屋價價值需求指指標(1)國國內(nèi)生生產(chǎn)總總值(GDP)(2)人口口數(shù)指一定定時點點、一一定地地區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)有生生命的的個人人總和和，包包括常常住人人口和和現(xiàn)有有人口口(3)城市市家庭庭人口口居住在在一起起，經(jīng)經(jīng)濟上上合在在一起起共同同生活活的家家庭成成員。。需求指指標(4)就業(yè)業(yè)人員員數(shù)量量指從事事一定定社會會勞動動并取取得勞勞動報報酬或或經(jīng)營營收入入的人人員數(shù)數(shù)量這一指指標反反映了了一定定時期期內(nèi)全全部勞勞動力力資源源的實實際利利用情情況。。(5)就業(yè)業(yè)分布布指按產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或或職業(yè)業(yè)分類類的就就業(yè)人人員分分布狀狀況。。需求指指標(6)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記記失業(yè)業(yè)率指城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記記失業(yè)業(yè)人員員與城城鎮(zhèn)單單位就就業(yè)人人員(扣除除使用用的農(nóng)農(nóng)村勞勞動力力、聘聘用的的離退退休人人員、、港澳澳臺及及外方方人員員)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)單位位中的的不在在崗職職工、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)私營營業(yè)主主、個個體戶戶主、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)私營營企業(yè)業(yè)和個個體就就業(yè)人人員、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記記失業(yè)業(yè)人員員之和和的比比。需求指指標(7)城市市家庭庭可支支配收收入指家庭庭成員員得到到可用用于最最終消消費支支出和和其它它非義義務(wù)性性支出出以及及儲蓄蓄的總總和，，即居居民家家庭可可以用用來自自由支支配的的收人人。它它是家家庭總總收入入扣除除交納納的所所得稅稅、個個人交交納的的社會會保障障費以以及記記賬補補貼后后的收收入。。需求指指標(8)城市市家庭庭總支支出指除借借貸支支出以以外的的全部部家庭庭支出出，包包括消消費性性支出出、購購房建建房支支出、、轉(zhuǎn)移移性支支出、、財產(chǎn)產(chǎn)性支支出、、社會會保障障支出出。(9)房屋屋空間間使用用數(shù)量量指按使使用者者類型型劃分分的正正在使使用中中的房房屋數(shù)數(shù)量。。需求指指標(10)商商品零零售價價格指指數(shù)是反映映一定定時期期內(nèi)城城鄉(xiāng)商商品零零售價價格變變動趨趨勢和和程度度的相相對數(shù)數(shù)。(11)城城市居居民消消費價價格指指數(shù)CPI是反映映一定定時期期內(nèi)城城市居居民家家庭所所購買買的生生活消消費品品價格格和服服務(wù)項項目價價格變變動趨趨勢和和程度度的相相對數(shù)數(shù)。該該指數(shù)數(shù)可以以觀察察和分分析消消費品品的零零售價價格和和服務(wù)務(wù)項目目價格格變動動對職職工貨貨幣工工資的的影響響，作作為研研究職職工生生活和和確定定工資資政策策的依依據(jù)。。市場交易易指標(1)銷銷售量(HSt)指報告期期內(nèi)銷售售房屋的的數(shù)量，，單位為為建筑面面積或套套數(shù)?？砂次飿I(yè)業(yè)類型、、存量房房屋和新新建房屋屋分別統(tǒng)統(tǒng)計市場交易易指標（2）出出租量(HRt)指報告期期內(nèi)出租租房屋的的數(shù)量，，單位為為建筑面面積或套套數(shù)。可按房屋屋類型和和新建房房屋分別別統(tǒng)計。。我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)統(tǒng)計中中的出租租面積，，是指在在報告期期期末房房屋開發(fā)發(fā)單位出出租的商商品房屋屋的全部部面積。。市場交易易指標(3)吸吸納量(AVt)指報告期期內(nèi)銷售售和出租租房屋的的數(shù)量之之和，單單位為建建筑面積積或套數(shù)數(shù)。實際際統(tǒng)計過過程中，，可按銷銷售或出出租、存存量房屋屋和新建建房屋、、不同物物業(yè)類型型等分別別統(tǒng)計。。(4)吸吸納率(ARt)指報告期期內(nèi)吸納納量占同同期可供供租售量量的比例例，以百百分數(shù)表表示，有有季度吸吸納率、、年吸納納率等。。實際計計算過程程中，可可按銷售售或出租租、存量量房屋和和新建房房屋、不不同物業(yè)業(yè)類型等等分別計計算。市場交易易指標(5)吸吸納周期期(APt)指按報告告期內(nèi)的的吸納速速度(單單位時間間內(nèi)的吸吸納量)計算，，同期可可供租售售量可以以全部被被市場吸吸納所需需要花費費的時間間，吸納周期期=1/吸納率率的倒數(shù)數(shù)可按銷售售或出租租、存量量房屋和和新建房房屋、不不同物業(yè)業(yè)類型等等分別計計算新建商品品房銷售售市場，，吸納周周期又稱稱為銷售售周期市場交易易指標(6)預(yù)預(yù)售面積積指報告期期末仍未未竣工交交付使用用，但已已簽訂預(yù)預(yù)售合同同的正在在建設(shè)的的商品房房屋面積積報告期預(yù)預(yù)售又在在報告期期轉(zhuǎn)正式式或協(xié)議議銷售的的商品房房屋的面面積應(yīng)列列入實際際銷售面面積，同同時統(tǒng)計計為銷售售收入。。市場交易易指標(7)房房地產(chǎn)價價格(8)房房地產(chǎn)租租金(9)房房地產(chǎn)價價格指數(shù)數(shù)是反映一一定時期期內(nèi)房地地產(chǎn)價格格變動趨趨勢和程程度的相相對數(shù)包括房屋屋銷售價價格指數(shù)數(shù)、房屋屋租賃價價格指數(shù)數(shù)和土地地交易價價格指數(shù)數(shù)我國目前前的各類類房地產(chǎn)產(chǎn)價格指指數(shù)，通通?；谟谄骄鶅r價格。一、房地地產(chǎn)市場場的特性性（熟悉悉）（一）房房地產(chǎn)市市場供給給的特點點（二）房房地產(chǎn)市市場需求求的特點點（三）房房地產(chǎn)市市場交易易的特點點（四）房房地產(chǎn)市市場價格格的特點點第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場場的特性性與功能能一、房地地產(chǎn)市場場的特性性（熟悉悉）1、市場場供給的的特點由于房地地產(chǎn)商品品的供給給在短期期內(nèi)很難難有較大大的增減減，因此此市場供供給在短短期缺乏乏彈性；；由于房地地產(chǎn)的位位置、環(huán)環(huán)境、數(shù)數(shù)量、檔檔次的差差異，市市場供給給具有非非同質(zhì)性性；由于土地地的有限限性、不不可再生生性，以以及房地地產(chǎn)投資資規(guī)模巨巨大，使使房地產(chǎn)產(chǎn)市場具具有高度度的壟斷斷性，從從而導致致房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供給主體體間的競競爭不充充分、不不廣泛。。一、房地地產(chǎn)市場場的特性性（熟悉悉）2、市場場需求的的特點房地產(chǎn)是是人類生生存、享享受、發(fā)發(fā)展的基基本物質(zhì)質(zhì)條件，，是一種種基本需需求，市市場的需需求首先先具有廣廣泛性；；與市場供供給的非非同質(zhì)性性相吻合合，需求求者購置置房地產(chǎn)產(chǎn)時通常常有不同同的目的的和設(shè)想想，因而而需求具具有多樣樣性；購置房地地產(chǎn)需要要借助金金融信貸貸機構(gòu)融融資。一、房地地產(chǎn)市場場的特性性（熟悉悉）3、市場場交易的的特點由于房地地產(chǎn)商品品本身不不能移動動，交易易是房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)及其再再界定；；房地產(chǎn)交交易通常常需要經(jīng)經(jīng)過復雜雜和嚴密密的法律律程序，，耗費時時間比較較長，交交易費用用通常也也比較多多；市場信息息的缺乏乏，市場場交易通通常需要要估計師師或物業(yè)業(yè)代理等等專業(yè)人人員提供供服務(wù)。。一、房地地產(chǎn)市場場的特性性（熟悉悉）4、市場場價格的的特點房地產(chǎn)商商品的不不可移動動性，使使房地產(chǎn)產(chǎn)價格與與其所處處的地理理位置關(guān)關(guān)系極大大；由于人口口的不斷斷增長、、土地資資源的不不可再生生性和經(jīng)經(jīng)濟社會會的不斷斷發(fā)展，，房地產(chǎn)產(chǎn)價格總總體呈向向上波動動的趨勢勢；房地產(chǎn)價價格是在在長期考考慮下而而個別形形成的，，交易主主體的因因素對價價格的影影響較大大。（一）配配置存量量房地產(chǎn)產(chǎn)資源和和利益（二）顯顯示房地地產(chǎn)市場場需求變變化（三）指指導供應(yīng)應(yīng)以適應(yīng)應(yīng)需求的的變化（四）指指導政府府制定科科學的土土地供應(yīng)應(yīng)計劃（五）引引導需求求適應(yīng)供供給條件件的變化化二、房地地產(chǎn)市場場的功能能（熟悉悉）三、政府對房房地產(chǎn)市市場的干干預(yù)（了了解）（一）政政府干預(yù)預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的目標實現(xiàn)房地地產(chǎn)市場場可持續(xù)續(xù)發(fā)展使存量房房地產(chǎn)資資源得到到最有效效的使用用。保證為各各類生產(chǎn)產(chǎn)生活需需要提供供適當?shù)牡娜俗】湛臻g。引導新建建項目的的位置選選擇。滿足特殊殊群體的的需要。。(二)、、

宏觀觀調(diào)控房房地產(chǎn)市市場的手手段（了解））宏觀調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的手段包包括：土地供應(yīng)應(yīng)與地價價政策金融政策策住房政策策城市規(guī)劃劃等行政政管制地價政策策稅收政策策租金與價價格控制制1、土地地供應(yīng)與與地價政政策土地儲備備制度經(jīng)營性用用地招拍拍掛工業(yè)用地地的最低低出讓地地價嚴格的用用途管制制土地轉(zhuǎn)讓讓條件的的設(shè)立2、金融融政策個人住房房抵押貸貸款利率率、價值值比率的的調(diào)整；；房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款利率、、信貸規(guī)規(guī)模和發(fā)發(fā)放條件件的調(diào)整整；外商投資資政策；；房地產(chǎn)資資產(chǎn)證券券化政策策房地產(chǎn)資資本市場場創(chuàng)新渠渠道的建建立。政府通過調(diào)控貸款利率、信貸規(guī)模、貸款方式、金融創(chuàng)新調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資本市場上的資金供求關(guān)系。調(diào)控房地產(chǎn)市場3、住房房政策保障性住住房普通商品品房———即時調(diào)調(diào)整標標準高檔商品品房保障性住房經(jīng)濟適用房廉租房經(jīng)濟租賃房4、城市市規(guī)劃等等行政管管制城市規(guī)劃劃要求合合理利用用土地、、協(xié)調(diào)城城市物質(zhì)質(zhì)空間布布局、指指導城市市健康有有序發(fā)展展。集約利用用土地———高容容積率交通布置置——走走向、出出口、停停車用途管制制——供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)控制，，9070制度度5、地價價政策調(diào)控地價價、進而而控制房房地產(chǎn)價價格：土地使用用權(quán)出讓讓方式：：招標拍賣掛牌協(xié)議6、房地地產(chǎn)稅收收政策抑制市場場投機、、控制房房地產(chǎn)價價格：土地使用用權(quán)出讓讓金土地增值值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地使使用稅契稅營業(yè)稅7、售價價租金控控制廉租房租租金限價房公有住宅宅的租金金經(jīng)濟租賃賃房的租租金公布一般般租金標標準一、房地地產(chǎn)市場場分析的的概念與與作用（一）房房地產(chǎn)市市場分析析的概念念房地產(chǎn)市市場分析析，是通通過信息息將房地地產(chǎn)市場場的參與與者與房房地產(chǎn)市市場聯(lián)系系起來的的一種活活動，即即通過房房地產(chǎn)市市場信息息的收集集、分析析和加工工處理，，尋找出出其內(nèi)在在的規(guī)律律和含義義，預(yù)測測市場未未來的發(fā)發(fā)展趨勢勢，用以以幫助房房地產(chǎn)市市場的參參與者掌掌握市場場動態(tài)、、把握市市場機會會或調(diào)整整其市場場行為。。（二）房房地產(chǎn)市市場分析析的作用用（三）市市場區(qū)域域的確定定第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場場分析二、房地地產(chǎn)市場場分析的的內(nèi)容（一）宏宏觀因素素分析（二）市市場供求求分析（三）相相關(guān)因素素分析房地產(chǎn)市市場分析析的內(nèi)容容（要點））1、宏觀觀因素分分析；經(jīng)濟增長長人口社會政治治產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)等。2、市場供供求分析；；供給分析需求分析競爭分析市場占有率率分析。3、相關(guān)因因素分析。。一、物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理計計劃的概念念（一）規(guī)劃劃與計劃1.規(guī)劃的的一般含義義2.物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理計計劃3.物業(yè)管管理規(guī)劃4.制定物物業(yè)管理計計劃基本原原則第六節(jié)物物業(yè)經(jīng)營營管理計劃劃一、物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理計計劃的概念念（掌握握）物業(yè)經(jīng)營管管理計劃，，是物業(yè)管管理規(guī)劃一一系列子過過程的結(jié)果果，是物業(yè)業(yè)管理師思思想的具體體化，體現(xiàn)現(xiàn)了他們準準備做什么么，什么時時候做，由由誰去做以以及如何做做，即對未未來行動方方案的一種種說明。一、物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理計計劃的概念念（掌握握）制定物業(yè)管管理計劃的的基本原則則是：第一，物業(yè)業(yè)管理師必必須參加和和主持；第二，發(fā)揮揮物業(yè)管理理人員的集集體智慧，，鼓勵大家家參與；第三，實際際參與物業(yè)業(yè)管理工作作的人員必必須參與該該項活動和和工作計劃劃的制定。。（1）指導導物業(yè)管理理的具體行行動；（2）書面面記載物業(yè)業(yè)管理計劃劃的目標、、前提與制制約因素；；（3）書面面記載選擇擇并最終確確定物業(yè)管管理方案的的決策過程程；（4）幫助助利害關(guān)系系各方之間間進行溝通通，有助于于統(tǒng)一各方方面的認識識；（5）便于于明確物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)的工作內(nèi)內(nèi)容、范圍圍、時間安安排、質(zhì)量量標準、所所需費用和和風險等重重大問題；；（6）測量量物業(yè)管理理活動，幫幫助物業(yè)管管理企業(yè)進進行相關(guān)的的控制，幫幫助業(yè)主考考核物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理活活動的績效效。（二）物業(yè)業(yè)經(jīng)營管理理計劃的用用途：（三）物業(yè)業(yè)管理計劃劃的表現(xiàn)形形式（掌握握）1.物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理計計劃的三種種表現(xiàn)形式式年度計劃：：1年中短期計劃劃：3～5年長期計劃：：物業(yè)剩余余使用壽命命（一）區(qū)域域宏觀市場場環(huán)境分析析（二）房地地產(chǎn)市場分分析（三）鄰里里分析（四）物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀分析析（五）業(yè)主主目標二、編制物物業(yè)經(jīng)營管管理計劃的的基礎(chǔ)工作作（要點））（一）探討討改進舊有有物業(yè)的可可能性1、更新及及現(xiàn)代化2、改變物物業(yè)的用途途三、構(gòu)造物物業(yè)管理方方案（二）物業(yè)業(yè)管理計劃劃的主要內(nèi)內(nèi)容（掌握握）2、租賃計計劃3、財務(wù)收收支計劃4、物業(yè)運運行績效及與業(yè)主溝溝通計劃與業(yè)主溝通通計劃物業(yè)績效評評估指標1、建筑物物管理計劃劃建筑物維護護的標準建筑物管理理策略物業(yè)檢查計計劃公共設(shè)施服服務(wù)內(nèi)容四、物業(yè)管管理計劃中中的預(yù)算技技術(shù)（一）年度度運營預(yù)算算（二）資本本支出預(yù)算算（三）長期期預(yù)算ThankYou!祝您成功﹗﹗謝謝12月月-2211:58:4511:5811:5812月月-2212月月-2211:5811:5811:58:4512月-2212月-2211:58:452022/12/3111:58:459、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。11:58:4611:58:4611:5812/31/202211:58:46AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2211:58:4611:58Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:58:4611:58:4611:58Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2211:58:4611:58:46December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月202211:58:46上上午午11:58:4612月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:58上上午午12月月-2211:58December31,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/3111:58:4611:58:4631December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。11:58:46上上午午11:58上上午11:58:4612月月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,2022