房地產(chǎn)市場調(diào)查

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測本節(jié)內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點及作用房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場主要內(nèi)容和方法調(diào)查報告的撰寫房地產(chǎn)市場預(yù)測6.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述什么是房地產(chǎn)市場調(diào)查？以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。

6.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點調(diào)研的內(nèi)容廣泛具有很強的針對性調(diào)研方法多樣性調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性

6.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用發(fā)現(xiàn)新的市場機會，規(guī)避市場的風(fēng)險

掌握消費者的意向和動態(tài)

目標(biāo):不斷開拓市場，提高市場占有率

6.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序調(diào)研目的、搜集資料信息、制訂調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議三個階段：調(diào)查準(zhǔn)備階段：初步情況分析、非正式調(diào)查正式調(diào)查階段：制定調(diào)查方案、現(xiàn)場實地調(diào)查分析總結(jié)階段：資料寄出分析、統(tǒng)計推斷、撰寫報告階段一：調(diào)查準(zhǔn)備階段初步情況分析——調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)研？——通過調(diào)研要解決哪些問題？——有關(guān)調(diào)研結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用？

非正式調(diào)查(1)研究搜集的信息材料(2)與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行非正式談話(3)了解市場情況階段二：正式調(diào)查階段制訂調(diào)查方案（1）擬定調(diào)研計劃書（2）確定調(diào)查主題、方法（3）準(zhǔn)備調(diào)查表格四種種調(diào)調(diào)研研表表格格：：———當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)資資源源統(tǒng)統(tǒng)計計表表———房地地產(chǎn)產(chǎn)出出租租市市場場統(tǒng)統(tǒng)計計表表———房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售統(tǒng)統(tǒng)計計表表———房地地產(chǎn)產(chǎn)個個案案市市調(diào)調(diào)分分析析表表當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)資資源源統(tǒng)統(tǒng)計計表表包括括房房地地產(chǎn)產(chǎn)分分布布、、面面積積、、類類型型、、單單位位價價格格、、單單位位總總價價、、開開發(fā)發(fā)程程度度、、居居住住密密度度、、交交易易狀狀況況和和規(guī)規(guī)模模、、使使用用期期限限、、抵抵押押保保險險、、政政策策限限制制、、競競爭爭程程度度、、發(fā)發(fā)展展遠遠景景、、其其他他具具體體情情況況和和調(diào)調(diào)研研日日期期等等項項目目。。房地地產(chǎn)產(chǎn)出出租租市市場場統(tǒng)統(tǒng)計計表表包括括出出租租房房地地產(chǎn)產(chǎn)名名稱稱、、所所在在地地區(qū)區(qū)、、出出租租面面積積、、租租金金水水平平、、出出租租房房的的類類型型和和等等級級、、室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)備備狀狀況況（（暖暖氣氣、、燃燃氣氣、、電電話話、、家家用用電電器器、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)設(shè)設(shè)備備））、、環(huán)環(huán)境境條條件件（（庭庭院院、、陽陽臺臺、、停停車車場場、、文文娛娛場場所所、、交交通通和和購購物物等等））、、空空置置率率、、影影響響房房租租市市場場的的最最大大因因素素、、具具體體房房東東的的記記錄錄、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出租租公公司司的的資資料料和和調(diào)調(diào)研研日日期期等等項項目目。。房地產(chǎn)出出售統(tǒng)計計表包括已售售房地產(chǎn)產(chǎn)的名稱稱、地區(qū)區(qū)、開發(fā)發(fā)商、數(shù)數(shù)量、結(jié)結(jié)構(gòu)類型型、成交交期、成成交條件件（預(yù)付付款、貸貸款額和和利率、、償還約約束、其其他附加加條款等等）、出出售時的的房齡和和狀況、、客戶資資料和調(diào)調(diào)研日期期等項目目。房地產(chǎn)個個案市調(diào)調(diào)分析表表包括案名名、區(qū)位位、投資資公司、、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、推推出日期期、入伙伙日期、、基地面面積、建建筑密度度、土地地使用權(quán)權(quán)年限、、單位售售價、付付款方式式、產(chǎn)品品特色、、銷售策策略、客客源分析析、媒體體廣告、、調(diào)研資資料和日日期等。現(xiàn)場實地地調(diào)查（1）組組建項目目團隊（2）收收集材料料階段三：：分析總總結(jié)階段段資料匯總總整理、、統(tǒng)計和和分析最后環(huán)節(jié)節(jié)：報告撰寫寫課堂討論論：昆明房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查討論：（1）調(diào)查哪哪些內(nèi)容容？（2）要如何何來開展展調(diào)查工工作？6.3房地產(chǎn)市市場調(diào)查查主要內(nèi)內(nèi)容和方方法調(diào)查主要要內(nèi)容常用調(diào)查查方法房地產(chǎn)市市場調(diào)查查主要內(nèi)內(nèi)容點(單個樓盤盤)到線、面(區(qū)域市場場)線、面(區(qū)域市場場)到體(宏觀環(huán)境境)體回復(fù)到到點、線線和面（1）點點——單個樓盤盤對單個樓樓盤進行行市場調(diào)調(diào)查是房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的基礎(chǔ)礎(chǔ)單個樓盤盤的市場場調(diào)查通通常包括括以下五五大項：：第一項是是分析樓樓盤的地地理位置置第二項是是分析產(chǎn)產(chǎn)品三信·金鼎廣場場——周邊環(huán)境境分析商場：步行街、、鎮(zhèn)海街街道、武武夷商業(yè)業(yè)街金融：工商銀行行、電信信文獻東東路營業(yè)業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、郵郵政儲蓄蓄學(xué)校：市實驗小小學(xué)、藍藍天雙語語幼兒園園、丹丹丹藝術(shù)術(shù)培訓(xùn)中心、、勞動就就業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)中心、、電力技技術(shù)培中中心休閑娛樂樂：上島咖啡啡、愛華華賓館廟宇：文峰天后后宮——交通狀況況分析3路、8路、18路、10路、23路等公交交車項目規(guī)劃劃：占地面積1.569萬平方米米，總建建筑面積積超過13萬平方米。。項目由由3棟高30層的塔樓樓、5層商業(yè)裙裙樓和3層地下室室組成，其中3棟塔樓高高度達100米，建成成后將成成為莆田市第第一高樓樓。規(guī)劃地地下室一一、二層層為大型型賣場(已簽約沃沃爾瑪)，地下三層層為停車車場(348個車位)；地上一一至五層層為大型型休閑購購物中心心；第六六層為架架空層和和空中花花園；第第七至三三十層為為高級住住宅。配套設(shè)施施：三信?金鼎廣場場262套高級住住宅采用用了莆田田首創(chuàng)、、全國技技術(shù)領(lǐng)先先的五大大“科技環(huán)環(huán)保節(jié)能能體系””，包括括家居智智能化系系統(tǒng)、健健康直飲飲水系統(tǒng)統(tǒng)、中空空玻璃、、外墻保保溫系統(tǒng)統(tǒng)和中央央供熱系系統(tǒng)等第三項是是剖析價價格組合合第四項是是了解廣廣告策略略第五項是是銷售執(zhí)執(zhí)行價格東百.三信金鼎鼎廣場以以6288的開盤價價傲視全全城，同同比于同同處中心心板塊的的名殿.女人街的的4888，也高出出了將近近1400塊，相比比于近期期開盤的的鳳達花花園的3889整整高出出了兩千千三百多多。三信?金鼎廣場場自然格格外得到到廣大莆莆田市民民的認(rèn)可可，三信信?金鼎廣場場2號樓在春春節(jié)前就就全部被被買走，，3號樓也是是在開盤盤當(dāng)天短短短2個多小時時內(nèi)就銷銷售了三三分之二二。（2）線線和面——區(qū)域市場場區(qū)域市場場的調(diào)查查與分析析，主要要包括區(qū)區(qū)域分析析、區(qū)域域產(chǎn)品和和需求特特征這三三個方面面區(qū)域分析析在特定區(qū)區(qū)域中，，對影響響房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的交通路路線、區(qū)區(qū)域特征征和發(fā)展展規(guī)劃這這三方面面因素的的綜合分分析。區(qū)別于單單個樓盤盤的地理理位置分分析，在在具體分分析中，，區(qū)域分分析更側(cè)側(cè)重于整整體的分分析和宏宏觀評估估。區(qū)域產(chǎn)品品主要包括括了解和和分析在在某個特特定的區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)，樓樓盤的總總量、類類別、位位置、分分布、單單價分布布、總價價結(jié)構(gòu)、、各類營營銷手法法的市場場反映和和市場空空白點的的捕捉等等等。市中心樓樓盤大唐廣場場正榮時時代廣場場城東片區(qū)區(qū)城南片區(qū)區(qū)城西片區(qū)區(qū)城北片區(qū)區(qū)需求特征征是指區(qū)域域人口數(shù)數(shù)量和密密度，人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)和家庭庭規(guī)模，，購買力力水平，，客戶的的需求結(jié)結(jié)構(gòu)與特特征，人人口素質(zhì)質(zhì)和習(xí)慣慣嗜好，，需求特特征是從從客戶的的角度對對產(chǎn)品的的一種審審視，把把握需求求特征是是不斷創(chuàng)創(chuàng)新的動動力與源源泉。（3）體——宏觀環(huán)境境對點、線線、面的的把握是是市場調(diào)調(diào)查的主主體，但但不是全全部，只只有對體體(宏觀觀環(huán)境)的深刻刻理解，，才可能能將房地地產(chǎn)的市市場調(diào)查查做得更更活更深深入。房地產(chǎn)市市場的體體(宏觀觀環(huán)境)包括政政治社會會、經(jīng)濟濟發(fā)展、、行政法法規(guī)、國國際狀況況等各方方面的因因素。第二節(jié)調(diào)調(diào)研的內(nèi)內(nèi)容：房地產(chǎn)市市場調(diào)研研主要包包括房地地產(chǎn)市場場環(huán)境調(diào)調(diào)研、房房地產(chǎn)市市場需求求調(diào)研、、房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供給調(diào)研研和房地地產(chǎn)市場場營銷活活動調(diào)研研四個方方面的內(nèi)內(nèi)容。房地產(chǎn)市市場環(huán)境境調(diào)研房地產(chǎn)企企業(yè)的生生存發(fā)展展是以適適應(yīng)房地地產(chǎn)市場場環(huán)境為為產(chǎn)提的的，對房房地產(chǎn)企企業(yè)來說說，市場場環(huán)境大大多是不不可控制制因素。房地產(chǎn)市市場需求求調(diào)研房地產(chǎn)市市場需求求既可以以是特定定房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求的總總和，也也可以是是專指對對某一房房地產(chǎn)企企業(yè)房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的需求求數(shù)量。。市場需求求由購買買者、購購買欲望望、購買買能力組組成。(一)房地產(chǎn)消消費者調(diào)調(diào)研(1)消費者對對某類房房地產(chǎn)的的總需求求量及其其飽和點點、房地地產(chǎn)市場場需求發(fā)發(fā)展趨勢勢(2)調(diào)研房地地產(chǎn)現(xiàn)實實與潛在在消費者者數(shù)量與與結(jié)構(gòu)，，如地區(qū)區(qū)、年齡齡、民族族特征、、性別、、文化背背景、職職業(yè)、宗宗教信仰仰等《上海、、南京、、杭州三三地房地地產(chǎn)市場場調(diào)查報報告》調(diào)查顯示示，三大大城市房房地產(chǎn)市市場漸趨趨平穩(wěn)，，自住型型消費剛剛性需求求增加，，所占比比重高達達75％％，僅6％的市市民購房房是為了了投資。。另有14％的市市民為父父母或兒兒女購房房，5％％的市民民購買了了第二處處住房。。購房自自住的現(xiàn)現(xiàn)象在上上海尤為為突出，，超過八八成的消消費者提提及。由由此可見見，自住住型消費費在市場場上唱主主調(diào)。(3)消費者的的經(jīng)濟來來源和經(jīng)經(jīng)濟收入入水平(4)消費者的的實際支支付能力力(5)消費者對對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、價價格、服服務(wù)等方方面的要要求和意意見等對比調(diào)調(diào)查中中顯示示的三三地居居民在在過去去半年年內(nèi)家家庭月月總收收入狀狀況：：上海居民家家庭月月總收收入平平均為為12551元/月月，南南京平平均8311元/月月，杭杭州平平均6654元/月月；上上海、、南京京、杭杭州市市民心心中可可承受受的購購房總總價分分別是是當(dāng)?shù)氐鼐用衩窦彝ネツ晔帐杖氲牡?.11倍、、4.312倍倍和8.08倍倍。由由此可可見，，上海海、杭杭州人人對房房價的的承受受能力力較強強，購購買力力大，，南京京人對對房價價的承承受能能力相相對較較低，，購買買力較較差。。數(shù)據(jù)顯顯示，，在上上海、、南京京、杭杭州三三地居居民心心中，，可承承受的的購房房總價價為：：上海海107.1萬萬，南南京43萬萬，杭杭州59.7萬萬；可可承受受的購購房單單價集集中在在上海海7000元/平方方，南南京4000元元/平平方，，杭州州5800元/平方方。在對房房屋的的要求求上，，三大大城市市居民民偏愛愛小高高層（（7-11層））（提提及率率為46％％）和和多層層建筑筑（1-6層））（提提及率率為42％％），，三地地居民民對高高層建建筑興興趣較較低，，只有有10％的的人提提及，，三地地居民民選擇擇別墅墅型的的奢華華住宅宅則占占比重重僅為為2%。橫橫向比比較，，南京京居民民更喜喜歡1-6層的的多層層建筑筑，提提及率率占58％％，而而杭州州居民民和上上海居居民則則更喜喜歡7-11層層的高高層，，提及及率分分別為為52％和和50％。。在住住房面面積和和戶型型上，，總體體來說說，81—100平方方、兩兩房一一廳及及三房房一廳廳戶型型的住住房最最受追追捧。。(二)房地產(chǎn)產(chǎn)消費費動機機調(diào)研研房地產(chǎn)產(chǎn)消費費動機機就是是為滿滿足一一定的的需要要，而而引起起人們們購買買房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的愿望望和意意念。。房地地產(chǎn)消消費動動機是是激勵勵房地地產(chǎn)消消費者者產(chǎn)生生消費費行為為的內(nèi)內(nèi)在原原因。。主要要包括括消費費者的的購買買意向向，影影響消消費者者購買買動機機的因因素，，消費費者購購買動動機的的類型型等。。(三)房房地產(chǎn)消費費行為調(diào)研研(1)消費者購買買房地產(chǎn)商商品的數(shù)量量及種類(2)消費者對房房屋設(shè)計、、價格、質(zhì)質(zhì)量及位置置的要求(3)消費者對本本企業(yè)房地地產(chǎn)商品的的信賴程度度和印象(4)房地產(chǎn)商品品購買行為為的主要決決策者和影影響者情況況等。在全國范圍圍內(nèi)的各大大房地產(chǎn)開開發(fā)商中，，萬科集團團在三地居居民中的認(rèn)認(rèn)知度最高高，有20％的市民民提及。其其中上海市市民認(rèn)知度度最高的三三大開發(fā)商商分別是萬萬科（46％）、綠綠地（10％）和大大華（8％％），南京京市民認(rèn)知知度最高三三大的開發(fā)發(fā)商分別是是萬科（5％）、棲棲霞建設(shè)（（5％）和和人恒（4％），杭杭州市民認(rèn)認(rèn)知度最高高三大的開開發(fā)商分別別是綠城（（33％））、綠洲（（10％））和萬科（（8％）。。房地產(chǎn)市場場供給調(diào)研研房地產(chǎn)市場場的供給是是指在某一一時期內(nèi)為為房地產(chǎn)提提供房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的總總量。它主主要調(diào)研以以下幾個方方面：行情調(diào)研；現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)租售客戶戶和業(yè)主對對房地產(chǎn)的的環(huán)境、功功能、格局局售后服務(wù)務(wù)的意見及及對某種房房地產(chǎn)產(chǎn)品品的接受程程度；新技術(shù)、新新產(chǎn)品、新新工藝、新新材料的出出現(xiàn)及其在在房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)應(yīng)用情況。。建筑設(shè)計及及施工企業(yè)業(yè)的有關(guān)情情況。房地產(chǎn)市場場營銷活動動調(diào)研房地產(chǎn)市場場營銷活動動是一系列列活動的組組合，包括括房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價格、、促銷、廣廣告等活動動。因此房房地產(chǎn)市場場營銷活動動調(diào)研應(yīng)圍圍繞這些營營銷組合要要素展開。。(一)房地產(chǎn)市場場競爭情況況調(diào)研(二)房地產(chǎn)價格格調(diào)研(三)房地產(chǎn)促銷銷調(diào)研(四)房地產(chǎn)營銷銷渠道調(diào)研研(一)房地產(chǎn)市場場競爭情況況調(diào)研市場競爭對對于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)制定定主要包括括競爭企業(yè)業(yè)和競爭產(chǎn)產(chǎn)品兩方面面內(nèi)容。對競爭企業(yè)業(yè)的調(diào)研主主要包括(1)競爭企業(yè)的的數(shù)量、規(guī)規(guī)模、實力力狀況；(2)競爭企業(yè)的的生產(chǎn)能力力、技術(shù)裝裝備水平和和社會信譽譽；(3)競爭企業(yè)所所采用的市市場營銷策策略以及新新產(chǎn)品的開開發(fā)情況；；(4)對房地產(chǎn)企企業(yè)未來市市場競爭情情況的分析析、預(yù)測等等。對競爭產(chǎn)品品的調(diào)研主主要包括：：(1)競爭產(chǎn)品的的設(shè)計、結(jié)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量量、服務(wù)狀狀況；(2)競爭產(chǎn)品的的市場定價價及反應(yīng)狀狀況；(3)競爭產(chǎn)品的的市場占有有率；(4)消費者對競競爭產(chǎn)品的的態(tài)度和接接受情況等等。(二)房地產(chǎn)價格格調(diào)研(1)影響房地產(chǎn)產(chǎn)價格變化化的因素，，特別是國國家價格政政策對房地地產(chǎn)企業(yè)定定價的影響響；(2)房地產(chǎn)市場場供求情況況的變化趨趨勢；(3)房地產(chǎn)商品品價格需求求彈性和供供給彈性的的大??；(4)開發(fā)商各種種不同的價價格策略和和定價方法法對房地產(chǎn)產(chǎn)租售量的的影響；(5)國際、國內(nèi)內(nèi)相關(guān)房地地產(chǎn)市場的的價格；(6)開發(fā)個案所所在城市及及街區(qū)房地地產(chǎn)市場價價格。(三)房地產(chǎn)促銷銷調(diào)研廣告促進房房地產(chǎn)商品品市場銷售售的一種重重要手段，，廣告促銷銷的效果是是房地產(chǎn)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所關(guān)注的的一個問題題。促銷調(diào)調(diào)研的主要要內(nèi)容包括括：(1)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)促銷方式式，廣告媒媒介的比較較、選擇；；(2)房地產(chǎn)廣告告的時空分分布及廣告告效果測定定；(3)房地產(chǎn)廣告告媒體使用用情況的調(diào)調(diào)研；(4)房地產(chǎn)商品品廣告計劃劃和預(yù)算的的擬定；(5)房地產(chǎn)廣告告代理公司司的選擇；；(6)人員促銷的的配備狀況況；(7)各種營業(yè)推推廣活動的的租售績效效。(四)房地產(chǎn)營銷銷渠道調(diào)研研(1)房地產(chǎn)營銷銷渠道的選選擇、控制制與調(diào)整情情況；(2)房地產(chǎn)市場場營銷方式式的采用情情況、發(fā)展展趨勢及其其原因；(3)租售代理商商的數(shù)量、、素質(zhì)及其其租售代理理的情況；；(4)房地產(chǎn)租售售客戶對租租售代理商商的評價。。房地產(chǎn)市市場調(diào)查查方法房地產(chǎn)市市場調(diào)查查方法可可分為兩兩大類，，第一類類按選擇擇調(diào)查對對象來劃劃分，有有全面普普查、重重點調(diào)查查、隨機機抽樣、、非隨機機抽樣等等；第二二類是按按調(diào)查對對象所采采用的具具體方法法來劃分分，有訪訪問法、、觀察法法、實驗驗法。（一）按調(diào)研對對象劃分分普查重點調(diào)研研抽樣調(diào)研研普查普查是對對調(diào)研對對象總體體所包含含的全部部單位進進行調(diào)研研?？赡塬@得得非常全全面的數(shù)數(shù)據(jù)。工作量大大很大。。重點調(diào)研研重點調(diào)研研是以有有代表性性的單位位或消費費者作為為調(diào)研對對象，進進而推斷斷出一般般結(jié)論。。被調(diào)研的的對象數(shù)數(shù)目不多多重點對象象的選擇擇抽樣調(diào)研研抽樣調(diào)研研就是從從調(diào)查對對象全體體（總體體）中選選擇若干干個具有有代表性性特征的的方法。。抽樣調(diào)研研大體上上可分為為兩大類類：一是是隨機抽抽樣，二二是非隨隨機抽樣樣。隨機抽樣樣隨機抽樣樣最主要要的是特特征是從從母體中中任意抽抽取樣本本，每一一樣本有有相等的的機會，，這們的的事件發(fā)發(fā)生的概概率是相相等的，，這樣可可以根據(jù)據(jù)調(diào)研的的樣本的的結(jié)果來來推斷母母體的情情況。非隨機抽抽樣非隨機抽抽樣是指指市場調(diào)調(diào)研人員員在選取取樣本是是并不是是隨機選選取而是是先確定定某個標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，然然后再選選取樣本本數(shù)。這這樣每個個樣本被被選擇的的機會并并不是相相等的。。（二）按調(diào)研方方法劃分分訪問法觀察法實驗法定性研究究法訪問法訪問法是是通過直直接詢問問被調(diào)查查者的方方式了解解市場情情況和客客戶需求求的一種種方法。。這是最常常用的市市場調(diào)研研方法。?？茖W(xué)設(shè)設(shè)計調(diào)研研表，有有效地運運用個人人訪問技技巧是此此方法成成功的關(guān)關(guān)鍵。調(diào)研形式式人員訪問問電話訪問問郵寄訪問問網(wǎng)上訪問問留置問卷卷訪問人員訪問問優(yōu)點最具彈性性回收率高高有利于溝溝通缺點成本高受地域影影響比較較明顯受訪者無無法對問問題進行行過多的的思考容易被訪訪問員誘誘導(dǎo)電話訪問問電話調(diào)查查的優(yōu)點時間短受訪問員員影響小小電話調(diào)查查的缺點無法展示示產(chǎn)品不能深入入訪問不易取得得受訪者者的合作作網(wǎng)上調(diào)查查網(wǎng)上調(diào)查查是借助助于聯(lián)機機網(wǎng)絡(luò)、、計算機機通訊和和數(shù)字交交互式媒媒體實現(xiàn)現(xiàn)研究目目的的市市場調(diào)查查方法。。網(wǎng)上調(diào)查查的大規(guī)規(guī)模發(fā)展展源于20世紀(jì)紀(jì)90年年代。網(wǎng)上調(diào)查查具有自自愿性、、定向性性、及時時性、互互動性、、經(jīng)濟性性與匿名名性。優(yōu)點：組織簡單單；費用用低廉；；客觀性性好不受時空空與地域域限制；；速度快快缺點：網(wǎng)民的代代表性存存在有不不準(zhǔn)確性性網(wǎng)絡(luò)的安安全性不不容忽視視受訪對象象難以限限制按照調(diào)查查者組織織調(diào)查樣樣本的行行為，網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查查可以分分為主動動調(diào)查法法與被動動調(diào)查法法按照網(wǎng)上上調(diào)查采采用的技技術(shù)，網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查查可以分分為站點點法、電電子郵件件法、隨隨機IP法和視訊訊會議法法留置問卷卷調(diào)查留置問卷卷調(diào)查的的優(yōu)點回收率高高有利于受受訪者獨獨立思考考回答問問題留置問卷卷調(diào)查的的缺點費用高空間范圍圍小調(diào)研表的的設(shè)計一是根據(jù)據(jù)整個研研究計劃劃的目的的，明確確列出調(diào)調(diào)研表所所需搜集集的信息息是什么么。二是按照照所需搜搜集的信信息，寫寫出一連連串的問問題，并并確定每每個問題題的類型型。三是按照照問題的的類型、、難易程程度，選選擇題型型（單選選填充，，多選填填充，是是非判斷斷，多項項選擇題題）并安安排好詢詢問問題題的次序序。四是選擇擇一些調(diào)調(diào)研者作作調(diào)研表表的初步步測試，，請他們們先做題題，然后后召開座座談會或或個別談?wù)勗?，征征求意見見。五是按照照測試結(jié)結(jié)果，再再對調(diào)研研表作必必要修改改，最后后得出正正式調(diào)研研表。調(diào)研表設(shè)設(shè)計注意意事項一是問題題要短。。二是調(diào)研研表上每每一個問問題只能能包含一一項內(nèi)容容。三是問題題中不要要使用太太專門的的術(shù)語。。四是問題題答案不不宜過多多，問題題的含義義不要模模棱兩可可。觀察法觀察法是是指調(diào)研研人員不不與被調(diào)調(diào)研者正正面接觸觸，而是是在旁邊邊觀察的的調(diào)研方方法。這這樣被調(diào)調(diào)研者無無壓力，，表現(xiàn)得得自然，，因此調(diào)調(diào)研效果果也較理理想。觀察法形形式直接觀察察法實際痕跡跡測量法法行為記錄錄法實驗法實驗法是是指將調(diào)調(diào)研范圍圍縮小到到一上比比較小的的規(guī)模上上，進行行試驗后后得出一一定結(jié)果果，然后后再推斷斷出樣本本總體可可能的結(jié)結(jié)果的調(diào)調(diào)研方法法。定性研究究法焦點小組組座談法法深度訪談?wù)劮ㄍ队凹挤ǚㄕ{(diào)研規(guī)模模與技術(shù)術(shù)條件樣本數(shù)的的份量樣本涵蓋蓋面的廣廣度問題涵蓋蓋面的廣廣度調(diào)研的深深度調(diào)研制度度每日例會會制度調(diào)研日記記制度晝考夜談?wù)剢柧碓O(shè)計計基本要求求：調(diào)查主體體明確、、重點突突出問卷設(shè)計計要求基本結(jié)構(gòu)構(gòu)：1、問卷卷的名稱稱問卷的名名稱應(yīng)簡簡明扼要要，概括括專項調(diào)調(diào)查的主主題，以以使被調(diào)調(diào)查者明明確主要要的調(diào)查查內(nèi)容和和調(diào)查目目的。問卷標(biāo)題題：某某某地區(qū)居居民住房房狀況調(diào)調(diào)查問卷編號號尊敬的先先生／女女士：您好!我是XX房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有限限公司的的市場調(diào)調(diào)研員，，感謝您您在百忙忙之中接接受我們們的采訪訪！我們們正在開開展一項項關(guān)于XX市居民購購房消費費的市場場調(diào)查，，以便了了解您的的住房需需求。您您提供的的所有意意見和資資料都將將被絕對對保密，，感謝您您的合作作！2、被調(diào)調(diào)查者的的基本情情況包含的內(nèi)內(nèi)容有：：性別、、年齡、、家庭人人口、婚婚姻狀況況、文化化程度、、職業(yè)、、工作地地點、收收入、上上下班交交通工具具消費者背背景資料料（我們們鄭重承承諾：客客戶以下下個人資資料將嚴(yán)嚴(yán)格保密密絕不外外泄?。?、性別□男□女2、年齡□25歲以下□25－30歲□31-40歲□41-50歲□50歲以上3、學(xué)歷□博碩士士研究生生□本科□大專□大專以以下4、您的家家庭人口口共人5、在購買買住房時時，您是是：□最終決決策者□參與決決策者□□不參參與決策策者6、您估算您的的家庭月收入入大約是多少少？□10000元以上□9001－10000元□8001－9000元□7001－8000元□6001－7000元□5001－6000元□4001－5000元□3001－4000元□2001－3000元□2000元以下7、您的工作地地點？8、你平時的出出行工具是？？□私家車□□摩托車□□自行車車□公交車□□出租車□□其他9、您現(xiàn)在擔(dān)任任的職務(wù)？□政府高級公公務(wù)員□高級科研人人員□企業(yè)高管□企業(yè)中層□下崗待業(yè)者者□普通職員□私企業(yè)主□政府普通公公務(wù)員□其它（請說說明）3、調(diào)查問卷卷的主體內(nèi)容容一是人們的行行為，包括對對被調(diào)查者本本人的行為或或通過被調(diào)查查者了解他人人的行為。如如對消費者的的消費行為進進行專項調(diào)查查，就要調(diào)查查消費者的具具體消費行為為。二是人們的行行為后果，如如對開征利息息稅社會效應(yīng)應(yīng)專項調(diào)查，，就要對被調(diào)調(diào)查者調(diào)查開開征利息稅后后對其實際收收入的影響、、開征利息稅稅后將如何處處置在銀行的的存款等。三是人們的態(tài)態(tài)度、意見、、感覺、偏好好等。如進行行下崗職工再再就業(yè)意向?qū)ｍ椪{(diào)查，就就要調(diào)查目前前是否有就業(yè)業(yè)愿望、不愿愿再就業(yè)的原原因、未能就就業(yè)的原因、、現(xiàn)在尋找工工作的方式、、希望從事哪哪些新工作、、對政府及有有關(guān)部門實施施的再就業(yè)工工程的要求或或建議等。一、購房計劃劃1、您現(xiàn)在居住住的住房屬于于？□自購商品房房□單位分房□政府福利房房□自建房□租房□其他2、您對您現(xiàn)在在的居住條件件是否滿意？？□滿意□比較滿意□一般□不太滿意□極不滿意3、您預(yù)計在什什么時間購買買新住房？□今年□1－2年內(nèi)□2－3年內(nèi)□3年以后□暫無購房計計劃4、您如果購買買新住房，主主要用途是？？□度假時臨時時住所□□長期居家家□投資出租□炒賣（低價價買入，高價價賣出）□其它（請說說明）5、請問您喜歡歡以下哪種物物業(yè)類型？□獨立別墅□聯(lián)體別墅□多層住宅□小高層住宅宅□高層住宅6、您喜歡哪種種戶型結(jié)構(gòu)？？□平面戶型□躍式戶型□錯層戶型□□復(fù)式戶戶型二、功能設(shè)計計要求21、您在選選擇住房時比比較看重的因因素主要有？？（選出您覺覺得最重要的的1－5項））□片區(qū)發(fā)展規(guī)規(guī)劃□小區(qū)區(qū)規(guī)模?！醢l(fā)展展商的的信譽譽和實實力□□價格格□物業(yè)業(yè)管理理□小區(qū)區(qū)內(nèi)部部環(huán)境境□小區(qū)區(qū)周邊邊環(huán)境境□交通通配套套□小區(qū)區(qū)內(nèi)生生活配配套□智能能化系系統(tǒng)□子女女教育育問題題□建筑筑風(fēng)格格□戶型型結(jié)構(gòu)構(gòu)□房屋屋景觀觀與朝朝向□保值值升值值潛力力□□其它它（請請說明明）22、您喜喜歡哪哪種建建筑風(fēng)風(fēng)格的的小區(qū)區(qū)？□中國國古典典風(fēng)格格□歐陸陸風(fēng)格格□現(xiàn)代代簡潔潔風(fēng)格格□美式式風(fēng)格格□傳統(tǒng)統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代相相結(jié)合合的建建筑風(fēng)風(fēng)格□川西西民居居建筑筑風(fēng)格格□其它它（請請說明明）23、您喜喜歡什什么樣樣的小小區(qū)環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計主主題？？□以水水景為為主題題□以大大面積積園藝藝綠化化為主主題□以運運動、、健康康為主主題□以大大型社社區(qū)中中心廣廣場為為主題題□無須須特別別風(fēng)格格，有有綠化化即可可□其它它（請請說明明）4、作業(yè)業(yè)證明明的記記載所謂作作業(yè)證證明的的記載載，是是指要要在調(diào)調(diào)查問問卷的的最后后注明明調(diào)查查員的的姓名名、訪訪問日日期、、訪問問時間間等。。如有有必要要，還還需注注明被被調(diào)查查者的的姓名名、單單位或或家庭庭住址址、電電話等等，以以便于于審核核和進進一步步追蹤蹤調(diào)查查。當(dāng)當(dāng)然對對于涉涉及被被調(diào)查查者隱隱私的的問卷卷，則則視情情況可可以考考慮上上述內(nèi)內(nèi)容是是否不不列入入。訪問員員姓名名：起始時時間：：時分終止時時間：：時分訪問地地點：：客戶簽簽名：：客戶聯(lián)聯(lián)系方方式：：5、問卷卷說明明一份完完整的的專項項調(diào)查查問卷卷，還還應(yīng)包包括必必要的的問卷卷說明明，通通常包包括：：（1）調(diào)查查的目目的和和意義義；（2）指標(biāo)標(biāo)解釋釋、調(diào)調(diào)查須須知及及其他他事項項說明明等；；（3）如涉涉及需需為被被調(diào)查查者保保密的的內(nèi)容容，必必須指指明予予以保保密，，不對對外提提供等等，以以消除除被調(diào)調(diào)查者者的顧顧慮。。再一一次次感感謝謝您您的的支支持持！！訪問問員員聲聲明明我特特此此聲聲明明：：此此份份問問卷卷是是根根據(jù)據(jù)我我所所接接受受的的訪訪問問指指示示所所做做的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的完完整整的的訪訪問問，，若若有有假假，，我我所所做做的的所所有有問問卷卷都都作作廢廢，，并并賠賠償償委委托托方方的的損損失失。。訪問問員員簽簽名名：：日期期：：問題題類類型型：：開放放式式問問題題封閉閉式式問問題題半開開放放式式問問題題您喜喜歡歡哪哪種種戶戶型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)？？□平平面面戶戶型型□躍躍式式戶戶型型□錯錯層層戶戶型型□□復(fù)復(fù)式式戶戶型型您心心目目中中理理想想的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌是是哪哪幾幾個個：：您最最關(guān)關(guān)注注的的室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)施施：：（（）（（可可多多選選，，若若上上述述沒沒有有您您的的選選擇擇，，請請?zhí)钐顚憣懀〢.寬帶帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)B.有線線電電視視C.冬日日供供暖暖D.供水水供供氣氣供供電電E.排廢廢系系統(tǒng)統(tǒng)F.安全全系系統(tǒng)統(tǒng)G.其它它需要要注注意意的的問問題題：：1、問問卷卷要要編編碼碼。。目目的的是是滿滿足足專專項項調(diào)調(diào)查查數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)處處理理的的需需要要。。對對此此，，切切不不可可忽忽視視；；2、目目的的要要明明確確、、重重點點要要突突出出、、內(nèi)內(nèi)容容要要簡簡潔潔，，避避免免可可有有可可無無的的問問題題；；3、提提問問自自然然、、用用詞詞準(zhǔn)準(zhǔn)確確、、通通俗俗易易懂懂、、適適合合被被調(diào)調(diào)查查者者身身份份、、易易為為被被調(diào)調(diào)查查者者接接受受與與合合作作；；4、要要充充分分考考慮慮到到分分析析和和研研究究的的需需要要。。6.4調(diào)查查報報告告的的撰撰寫寫（1））客客觀觀、、真真實實、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確地地反反映映調(diào)調(diào)查查成成果果；；（2））報報告告內(nèi)內(nèi)容容簡簡明明扼扼要要，，重重點點突突出出；；（3））文文字字精精練練，，用用語語中中肯肯；；（4））結(jié)結(jié)論論和和建建議議應(yīng)應(yīng)表表達達清清晰晰，，可可歸歸納納為為要要點點；；（5））報報告告后后附附必必要要的的表表格格和和附附件件與與附附圖圖，，以以便便閱閱讀讀和和使使用用；；（6））報報告告完完整整，，印印刷刷清清楚楚美美觀觀。。小思考你如何對對住房消消費市場場與一般般耐用消消費品市市場進行行市場調(diào)調(diào)查？兩者的市市場調(diào)查查有何區(qū)區(qū)別？房地產(chǎn)與與一般耐耐用消費費品市場場調(diào)研的的區(qū)別市場調(diào)研研的內(nèi)容容不同市場調(diào)研研的方法法不同市場凋研研的對象象不同6.5房地產(chǎn)市市場預(yù)測測定性預(yù)測測法定量預(yù)測測法6.5.1定性性預(yù)測法法集合意見見法專家意見見法顧客意見見法市場因子子推演法法集合意見見法經(jīng)理人員員集合意意見法由企業(yè)經(jīng)經(jīng)理與營營銷有關(guān)關(guān)或熟悉悉市場情情況的各各部門經(jīng)經(jīng)理（市市場經(jīng)理理、銷售售經(jīng)理、、采購經(jīng)經(jīng)理、生生產(chǎn)經(jīng)理理、財務(wù)務(wù)經(jīng)理、、市場研研究部門門負(fù)責(zé)人人等），，讓他們們對市場場發(fā)展作作出判斷斷銷售人員員集合意意見法把所有銷銷售人員員（包括括代理商商、經(jīng)銷銷商等））召集起起來或通通過發(fā)預(yù)預(yù)測表的的形式，，對各銷銷售人員員意見交交易集中中預(yù)測的的一種方方法。預(yù)測結(jié)果果可通過過討論形形式直接接得出結(jié)結(jié)果，也也可以使使用“三點法”，即由每每個人列列出最高高銷售額額、最可可能銷售售額、最最低銷售售額及其其發(fā)生概概率，通通過計算算得出預(yù)預(yù)測值。。預(yù)測者銷售量概率銷售量*概率權(quán)數(shù)營銷經(jīng)理MAXSPSMINS8000700050000.20.50.31600350015000.5開發(fā)經(jīng)理MAXSPSMINS9000700040000.20.60.2180042008000.3財務(wù)經(jīng)理MAXSPSMINS8000600050000.30.60.1240036005000.2MAXS最高銷售售量MINS最低銷售售量PS最可能銷銷售量預(yù)測值=6600*0.5+6800*0.3+6500*0.2=6640m2專家意見見法確定預(yù)測測目標(biāo)設(shè)計調(diào)查查表選聘專家家反復(fù)征詢詢專家意意見得出預(yù)測測結(jié)論顧客意見見法編制顧客客名單發(fā)函或直直接詢問問產(chǎn)品展銷銷會、訂訂貨會、、客戶座座談會等等市場因子子推演法法什么是市市場因子子？—就是能明明顯引起起某種產(chǎn)產(chǎn)品市場場需求變變化的實實際因素素。市場因子推推演法就是是通過分析析市場因子子與銷售量量之間的相相關(guān)關(guān)系來來預(yù)測某種種房地產(chǎn)未未來的銷量量。例如：某房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過對歷歷年的統(tǒng)計計資料進行行分析可知知：在新婚婚家庭中有有60%需需要購買住住房。因此此，新婚家家庭就是一一個市場因因子。如果某地有有100000戶戶新婚家庭庭，則商品品住宅需求求量為100000*60%=60000戶6.5.2定定量分析析法時間序列法法回歸分析預(yù)預(yù)測技術(shù)系統(tǒng)動態(tài)學(xué)學(xué)方法房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)預(yù)測方法法時間序列法法簡單平均法法趨勢外推法法平滑預(yù)測法法簡單平均法法算術(shù)平均法法設(shè)有N期資料，分分別為Y1,Y2,Y3…,YN,則簡單平均均法的計算算公式為:為預(yù)測對象象Y的歷史數(shù)據(jù)據(jù)平均值，，這一平均均值就是下下一期n+1期的預(yù)測值值。例一某房地產(chǎn)企企業(yè)2003年7－－12月份份，商品住住宅的銷售售額如表所所示（單位：萬萬元）月份789101112實際銷售額480500490520530550趨勢外推法法線性方程：：二次曲線方方程：指數(shù)方程：：冪函數(shù)：平滑預(yù)測法法一次移動平平均：二次移動平平均：建立的模型型關(guān)系為:兩個系數(shù)的的計算公式式：例二某房地產(chǎn)企企業(yè)2003年1~12月份份的銷售額額如下，以以3期為移移動期，試試用二次移移動平均法法預(yù)測2004年1，2，3月份的銷銷售額。月份銷售額一次移動平均值二次移動平均值123456789101112200210230240250270260250260280270290213.33226.67240.00253.33260.00260.00256.67263.33270.00280.00226.67240.00251.11257.78258.89260.00263.33271.119、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。11:59:3511:59:3511:5912/31/202211:59:35AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2211:59:3511:59Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。11:59:3511:59:3511:59Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2211:59:3511:59:35December31,202