房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略

萬(wàn)科·迎賓大道項(xiàng)目

營(yíng)銷方案第一章成都及區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的解讀第二章項(xiàng)目土地價(jià)值判斷

第三章地塊可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與客群分析第四章競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第五章產(chǎn)品構(gòu)成描述

第六章本項(xiàng)目目標(biāo)客戶拓展策略第七章銷售控制及營(yíng)銷策略第八章服務(wù)考核目標(biāo)和措施目錄第一章成都及項(xiàng)目周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的解讀（一）土地供應(yīng)：2003—2006年土地成交情況

2003年2004年2005年2006年合計(jì)成交宗數(shù)44506186241成交面積（畝）18154963.53843674717097成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）108138.04265275.56215.12宗地平均規(guī)模（畝/宗）4299637570.52007年1—5月土地成交情況

1月2月3月4月5月合計(jì)成交宗數(shù)85414637成交面積（畝）251.14171.41175.18614.37527.961740.06成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）774.14211.80745.65852.51566.93680.66宗地平均規(guī)模（畝/宗）31.434.2843.843.8887.9947.03一、成都經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：成都國(guó)土資源局1、已有土地將提供商品房住宅面積近3000萬(wàn)平方米，整個(gè)城市未來(lái)住宅供應(yīng)充足

只是2006年成都主城區(qū)土地市場(chǎng)就成交土地6747畝，2006年成交的土地按4.2的容積率計(jì)算，最多能向市場(chǎng)供應(yīng)1890萬(wàn)平方米，其中可供應(yīng)商品住宅就近達(dá)到1500萬(wàn)平方米！這一供應(yīng)量按2006年全市的銷售面積來(lái)看，可以滿足成都市區(qū)未來(lái)1年以上的需要。加上原有存量土地預(yù)計(jì)5000畝和2007年1-5月成交土地1740畝，目前已有土地的供應(yīng)量已經(jīng)可以滿足未來(lái)2年全市住宅開(kāi)發(fā)的需求，這種大批量的供應(yīng)在2007年底將會(huì)顯現(xiàn)。2、新拍土地價(jià)格占房地產(chǎn)總投資的比例進(jìn)一步擴(kuò)大，大部分超過(guò)45%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的幅度成為開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要方式。

從2007年1—5月份土地成交情況來(lái)看，土地成交價(jià)格進(jìn)一步上升，從2006年的平均價(jià)格275.56萬(wàn)/畝上升到680.66萬(wàn)/畝，按4.2的容積率計(jì)算，樓面地價(jià)從770元/平方米上漲到2430元/平方米，上漲了1660元/平方米，上漲幅度在210%以上，而建安成本只是增加了保溫成本約80元/平方米，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的獲取，將主要來(lái)自于銷售價(jià)格的高低，特別是低密度的城市住宅也將出現(xiàn)價(jià)格的大幅上升。（二）住宅市場(chǎng)1、2007年1-4月主城區(qū)住宅成交量較2006年同期增長(zhǎng)了近30%2007年1—4月住宅成交量在2006年基礎(chǔ)上有所增長(zhǎng)，增長(zhǎng)量為71.67萬(wàn)平方米，漲幅近30%。

2、2007年1-4月主城區(qū)住宅銷售價(jià)格較2006年同期增長(zhǎng)近9%數(shù)據(jù)來(lái)源：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告項(xiàng)目名稱占地面積價(jià)格建筑形態(tài)未來(lái)1年預(yù)計(jì)供應(yīng)量蜀郡406畝7000元/M2聯(lián)排、花園洋房約149套原鄉(xiāng)105畝7500—7600元/M2聯(lián)排約10套三利宅院白云渡260畝聯(lián)排：6000—7000元/M2

獨(dú)棟：10000元/M2獨(dú)棟、聯(lián)排約220套麓山國(guó)際社區(qū)4000畝----------------約300套芙蓉古城6000—8000元/M2聯(lián)排、雙拼紫薇園07年底推約200套香頤麗都6000畝5000—5500元/M2獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼鷺湖宮300套左右清溪玫瑰園336畝130萬(wàn)—170萬(wàn)/套一期雙拼、聯(lián)排約553套藍(lán)光紫檀山321畝4800—4900元/M2

一期疊拼、電梯約500套仁和春天大道600畝疊拼：8000元/M2聯(lián)排：10000元/M2雙拼：14000元/M2雙拼、聯(lián)排約100套中海國(guó)際社區(qū)1811畝11000—1400元/M2聯(lián)排約450套新里派克公館330畝6800—8800元/M2疊拼約20套目前主城區(qū)和溫江、華陽(yáng)在售項(xiàng)目中有較大量的別墅、類別墅項(xiàng)目只有12個(gè)，預(yù)計(jì)未來(lái)1年內(nèi)推盤(pán)量約2880套，其中，中海國(guó)際社區(qū)推盤(pán)量就有450套左右，加上即將推出的華僑城、雅居樂(lè)等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)這類產(chǎn)品供應(yīng)量不會(huì)超過(guò)5000套

3、別墅、類別墅住宅

成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是供需兩旺的局面，特別是普通住宅表現(xiàn)的更加明顯。隨著土地價(jià)格的不斷攀升，土地成本的所占房地產(chǎn)投資成本的比例越來(lái)越高，房?jī)r(jià)受到土地成本的影響也越來(lái)越大，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年成都房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)比較大的漲幅，但因供應(yīng)量增加較快，市場(chǎng)有可能會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)加劇，出現(xiàn)“幾家歡樂(lè)幾家愁”的局面。對(duì)于主城區(qū)和溫江、華陽(yáng)的別墅、類別墅產(chǎn)品在供應(yīng)量不大，土地漲幅明顯的條件下，價(jià)格的攀升程度會(huì)進(jìn)一步加快，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，此類產(chǎn)品會(huì)全部超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。結(jié)論：1、城西土地供應(yīng)量小，數(shù)量也不多。（一）土地市場(chǎng)二、項(xiàng)目所在區(qū)域的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

除2004年拍賣的中海國(guó)際社區(qū)土地和2006年拍賣的華僑城土地外（華僑城共3000畝，其中A、B地塊位于城西范圍），過(guò)去4年城西區(qū)域的土地交易面積一直不大，平均每年的土地供應(yīng)量都在500畝以下。2、羊西線以北，沙西線以南區(qū)域土地基本上在2006年以后獲得，普遍沒(méi)有開(kāi)發(fā)推向市場(chǎng)

這個(gè)區(qū)域內(nèi)的拍賣土地除頂峰所拿的花照村地塊在2005年9月獲得以外，其他如中環(huán)、愛(ài)美高、華宇等地塊都是在2006年9月以后獲得，目前都是在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)。

3、土地價(jià)格漲幅明顯從2005年9月頂峰獲得花照村土地為350萬(wàn)元/畝，到2006年10月愛(ài)美高迎賓大道的415萬(wàn)元/畝和中環(huán)迎賓大道的615萬(wàn)元/畝，到2007年萬(wàn)科國(guó)賓地塊的765萬(wàn)元/畝，漲幅相當(dāng)明顯。（二）房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)1、城西商商品房供供需兩旺旺表現(xiàn)明明顯，區(qū)區(qū)域也相相對(duì)集中中。2006年主城區(qū)商品住宅供應(yīng)與成交單位：萬(wàn)平方米

城東城南城西城北供應(yīng)面積222.7272.33304.0995.27同比14.5%28.8%37.7%128%成交面積221.31269.55271.5669.89同比19.50%54.10%20.70%53.20%2007年1—5月（主城區(qū)）城西開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目

1月2月3月4月5月合計(jì)項(xiàng)目數(shù)8153623推出戶數(shù)約2200404約900約950約2100約6554可售面積約231200約43632約94500約101200約218400約6889322006年，城西西商品住住宅供需需量均為為最大，，全年供供應(yīng)住宅宅304.09萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)37.7%，成交住住宅271.56萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)20.7%。新開(kāi)樓盤(pán)盤(pán)為23個(gè)，推出出房源約約6554套，可售售面積約約為68萬(wàn)平方米米，但主要集中中在光華華片區(qū)和和羊西線線以南片片區(qū)。2、羊西線線以北，，沙西線線以南，，二環(huán)路路外區(qū)域域近兩年年住宅供供應(yīng)少，，房?jī)r(jià)攀攀升較快快國(guó)賓—營(yíng)門(mén)口—交大板塊塊，從2005年至2007年5月，除中中海國(guó)際際社區(qū)和和即將推推出的金金地.嘉年華城城外，僅僅推出新新盤(pán)14個(gè)，總建建筑面積積129萬(wàn)平方米米（其中中2007年新盤(pán)中中有近53萬(wàn)平方米米尚未銷銷售）。。2007年5月，位于于國(guó)賓—營(yíng)門(mén)口—交大板塊塊的三環(huán)環(huán)路內(nèi)僅僅有凱麗麗豪景、、上層建建筑、金金地.嘉年華等等樓盤(pán)面面市，區(qū)區(qū)域銷售售均價(jià)約約5600元/平方米，，較金沙沙板塊價(jià)價(jià)格略高高。三環(huán)環(huán)路外僅僅有中海海國(guó)際社社區(qū)、白白鴿島尚尚、西線線陽(yáng)光在在售，銷銷售均價(jià)價(jià)約5000元/平方米。。3、金牛區(qū)區(qū)二手房房交易量量在成都都各行政政區(qū)均排排名第一一，購(gòu)房房需求大大根據(jù)本公公司二手手房資源源統(tǒng)計(jì)以以及調(diào)查查顯示，，近年來(lái)來(lái)，西門(mén)門(mén)片區(qū)二二手房交交易量在在成都二二手住宅宅總成交交量始終終位居前前列，而而其中以以金牛區(qū)區(qū)尤為突突出。金牛區(qū)時(shí)間成都二手住宅總成交量區(qū)域成交量所占百分比2005年36330套10013套27.56%2006年37638套11330套（城西）30.1%2007年1月3002套840套28%2007年2月1992套572套28.7%2007年3月3772套1090套29%2007年4月3660套966套26.4%據(jù)我公司司的調(diào)查查，交大大-沙灣片區(qū)區(qū)，羊西西線片區(qū)區(qū)兩個(gè)片片區(qū)的二二手次新新房的實(shí)實(shí)際成交交價(jià)格也也已經(jīng)攀攀升到了了5500-6000元/平方米。。三、區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展2006年，金牛區(qū)GDP總量已達(dá)達(dá)到311.93億元，成為成成都第一一個(gè)突破破GDP300億元大關(guān)關(guān)的區(qū)域域。2007年一季度度金牛區(qū)區(qū)固定資資產(chǎn)投資資繼續(xù)保保持高速速增長(zhǎng)，，實(shí)現(xiàn)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資28.36億元，其其中房地地產(chǎn)投資資完成17.65億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)37.96%。金牛區(qū)依依托“一品天天下”美美食街、“金?！鹕场碧厣謪^(qū)區(qū)打造，，全面提提升區(qū)域域整體形形象。打打造非物質(zhì)文文化遺產(chǎn)產(chǎn)主題公公園、成都?xì)g樂(lè)谷主主題公園園，大力發(fā)發(fā)展萬(wàn)貫貫機(jī)電、、量力鋼鋼材等現(xiàn)代物流流項(xiàng)目建建設(shè)，進(jìn)一步步推動(dòng)該該區(qū)的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展。加加快重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域住住宅區(qū)建建設(shè)，以以羊西線、、沙西線線、北新新大道—鳳凰新城城三大高高檔住宅宅區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，，全面提升區(qū)區(qū)域宜居住宅宅業(yè)品牌。項(xiàng)目所在的國(guó)國(guó)賓—營(yíng)門(mén)口—交大板塊，處處于成都市區(qū)區(qū)高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的區(qū)域內(nèi)，，其整個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況處于成成都的前矛，，集中了大量量企事業(yè)單位位以及眾多老老式社區(qū)的換換購(gòu)房人群，，具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能能力，但是這個(gè)區(qū)區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，在最近2年卻不是很活活躍，主要是供應(yīng)量太少，而且供應(yīng)樓樓盤(pán)也多以30畝以內(nèi)的中小小樓盤(pán)為主，，這勢(shì)必抑制制了大量的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)需求。從從現(xiàn)有土地放放量來(lái)說(shuō)，主主要集中在2007年下半年，屆屆時(shí)，該區(qū)域域板塊會(huì)形成成比較旺的供供需關(guān)系，預(yù)預(yù)計(jì)在未來(lái)兩兩年內(nèi)，該板板塊將形成成成都高檔住宅宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，交易量會(huì)有有較大的增加加，房?jī)r(jià)增幅也會(huì)高于成都都的平均水平平。結(jié)論論：第二章項(xiàng)項(xiàng)目土地價(jià)價(jià)值判斷土地價(jià)格趨勢(shì)勢(shì)一、周邊拍賣賣地塊成交情情況周邊房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)情況西蜀皓月迎賓大道1號(hào)普羅旺斯翡翠海灣白鴿島尚西線陽(yáng)光金地.嘉年華城凱麗豪景周邊生活配套套：周邊就近近的商業(yè)配套套只是各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)自身的的社區(qū)配套和和羊西線餐飲飲外擴(kuò)后的餐餐飲配套。中海國(guó)際社區(qū)區(qū)成都后花園陽(yáng)光金沙二、項(xiàng)目土地地的現(xiàn)有資源源條件控規(guī)條件：道路狀況：生活設(shè)施配套套：醫(yī)療：教育：公共交通：周邊居民：人文或自然景景觀：相臨房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目：周邊的企事業(yè)業(yè)單位：未來(lái)規(guī)劃：開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)場(chǎng)影響力：地塊方正，易易于規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)緊鄰未來(lái)的地地鐵2號(hào)線，萬(wàn)科的品牌，，是本項(xiàng)目的的堅(jiān)強(qiáng)后盾地塊位于國(guó)賓賓板塊，賦予予地塊“高貴貴”的氣質(zhì)居住氛圍尚未未形成，人氣氣較低，地塊塊周邊配套不不完善，仍處處在“生地””階段根據(jù)規(guī)劃要求求形成南高北北低，采光受受到影響，成成為設(shè)計(jì)難點(diǎn)點(diǎn)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但但公交線路少少，出行不便便。住宅北側(cè)部分分15米限高，使規(guī)規(guī)劃集中的園園林景觀空間間受限劣勢(shì)——W優(yōu)勢(shì)——S三、未來(lái)兩年年內(nèi)的區(qū)域土土地變化數(shù)據(jù)來(lái)源：金金牛區(qū)招商局局1、片區(qū)內(nèi)拍賣賣地塊繼續(xù)外外延地鐵2號(hào)線配套設(shè)施逐步步完善區(qū)域環(huán)境，，“生地”逐逐漸轉(zhuǎn)化為““熟地”供應(yīng)量小，城城市外延2、預(yù)計(jì)未來(lái)地地價(jià)快速攀升升，互助片區(qū)區(qū)和金橋片區(qū)區(qū)估計(jì)不低于于400萬(wàn)/畝。3、土地集中放放量，形成板板塊規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)趨勢(shì)國(guó)賓板塊土地地集中放量，，易形成熱點(diǎn)點(diǎn)板塊。三、未來(lái)兩年年內(nèi)的區(qū)域土土地變化本地塊所處的的區(qū)域居住條條件不是很成熟，其現(xiàn)有資源源中滿足居住住生活所需的的生活配套設(shè)施還不是很很完備，現(xiàn)有有的居住方便便性不是很高高，但是從未未來(lái)發(fā)展說(shuō)，，處于西北片片區(qū)城市外延延的首站，加加上地鐵2號(hào)線將經(jīng)過(guò)這這里，居住前景很好，居住升值空空間明顯可見(jiàn)見(jiàn)，具備開(kāi)發(fā)發(fā)高檔社區(qū)的的外部條件。。從控規(guī)條件件來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)項(xiàng)目必不可少少的具有類別別墅產(chǎn)品，加加上萬(wàn)科的品品牌號(hào)召力，，推出高品質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)形象具具備很好的條條件。但因?yàn)闉橥恋貎r(jià)格太太高，項(xiàng)目南南側(cè)的高層建建筑必須有很很高的建筑面面積來(lái)分?jǐn)偼镣恋爻杀?，?dǎo)導(dǎo)致高層住宅宅存在景觀等方面的不足，與高品質(zhì)樓樓盤(pán)的形象在在一些硬性指指標(biāo)上出現(xiàn)錯(cuò)錯(cuò)位，如何解解決這個(gè)問(wèn)題題將會(huì)是本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功功與否的關(guān)鍵鍵。結(jié)論論：第三章地地塊可開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品與客戶群群分析結(jié)合前面的分分析和本地塊塊的控規(guī)指標(biāo)標(biāo)，考慮到高高層建筑100米以內(nèi)和100米以上建安成成本差異，本本地塊可能開(kāi)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類類型主要有以以下幾種：類別墅產(chǎn)品：：4+1層疊拼別墅，，聯(lián)排別墅高層電梯產(chǎn)品品：32層以下的高層層電梯住宅，，其中90平方米以下的的戶型面積比比在40%以上，套數(shù)比比在50%以上，可能會(huì)會(huì)在每個(gè)單元元4戶到8戶。商業(yè)產(chǎn)品：3層獨(dú)立商業(yè)，，底商鋪面和和酒店公寓（（或SOHO）。一、地塊可開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型型國(guó)賓—營(yíng)門(mén)口—交大片區(qū)客戶戶群高新西區(qū)和郫郫縣區(qū)域客戶戶群。萬(wàn)科品牌的追追隨者二、可能的客客戶群來(lái)源市中心2006年，大成都459個(gè)，其中沙灣灣、交大等片片區(qū)亮相樓盤(pán)盤(pán)只有10個(gè)，，2.18%周邊及及外地地客戶戶我公司司所銷銷售的的同區(qū)區(qū)域樓樓盤(pán)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：：客戶年齡比例25歲-34歲13%35歲-45歲62%45歲以上25%來(lái)訪客戶比例西北門(mén)60.92%成交客戶比例西北門(mén)69.7%企事業(yè)單位西南交大、鐵二局、鐵二院、29所、10所、鋼材城、機(jī)電城二次置業(yè)客戶集中居住樓盤(pán)懋苑、金房苑、錦城苑、格林花園陽(yáng)光金金沙客客戶統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表表客戶年齡比例25歲-34歲30%35歲-45歲50%45歲以上20%集中單位29所、10所、天奧、武警部隊(duì)、西南交大二次置業(yè)客戶比重63.38%成都后后花園園客戶戶統(tǒng)計(jì)計(jì)表從我公公司近近期銷銷售完完成的的成都都后花花園來(lái)來(lái)說(shuō)，，來(lái)訪訪客戶戶4000余組，，西北北門(mén)客客戶就就占今今2400組，充充分說(shuō)說(shuō)明該該片區(qū)區(qū)客戶戶存在在著大大量收收入高高、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)的購(gòu)購(gòu)房群群體，，且愿愿意為為高品品質(zhì)、、高檔檔次物物業(yè)消消費(fèi)，，而他他們的的消費(fèi)費(fèi)需求求尚未未得到到滿足足。目標(biāo)區(qū)區(qū)域1、西北北片區(qū)區(qū)的企企事業(yè)業(yè)單位位員工工和政政府工工作人人員可能的的客戶戶群構(gòu)構(gòu)成企業(yè)名稱企業(yè)人口年齡段百分比年收入家庭結(jié)構(gòu)目前居住區(qū)域客戶特征置業(yè)特征電子29所2000人左右25-30歲占20%5-10萬(wàn)元兩口之家大部分在西門(mén)附近居住該單位客戶屬于高知識(shí)分子，收入穩(wěn)定，思考問(wèn)題較理性，不易沖動(dòng)，比較追求產(chǎn)品細(xì)節(jié)和品質(zhì)習(xí)慣住在工作方便的區(qū)域，重視性價(jià)比，對(duì)于綠化和配套比較看重，喜歡安靜的社區(qū)，比較注重鄰居素質(zhì)30-40歲占50%10-25萬(wàn)元三口或五口之家40-45歲占20%25萬(wàn)元以上45歲以上占10%25萬(wàn)元以上電子10所2000人左右25-30歲占20%5-8萬(wàn)元兩口或三口之家大多在西門(mén)附近居住屬于高知識(shí)分子，收入比較穩(wěn)定，思考問(wèn)題比較理性，不易沖動(dòng)，比較追求細(xì)節(jié)和品質(zhì)習(xí)慣住在工作方便的區(qū)域，重視性價(jià)比，對(duì)于綠化和配套比較看重，喜歡安靜的社區(qū)，比較看重鄰居素質(zhì)30-40歲占50%8-15萬(wàn)元三口或五口之家40-45歲占20%15-20萬(wàn)元以上45歲以上占10%20萬(wàn)元以上機(jī)電城1000多家30-50歲年收入從幾萬(wàn)到幾百萬(wàn)，70%左右年收入10-20萬(wàn)元三口至五口之家交大附近居多，基本在西門(mén)大多為私營(yíng)主，性格直爽，對(duì)社區(qū)的品質(zhì)及服務(wù)要求比較高比較重視樓盤(pán)的區(qū)位和社區(qū)環(huán)境，選擇面積以110-130平米居多量力鋼材城400家30-50歲年收入從幾萬(wàn)到幾百萬(wàn)，70%左右15-25萬(wàn)元左右三口至五口之家交大附近居多，基本在西門(mén)客戶大多為私營(yíng)主，性格直爽，對(duì)社區(qū)的品質(zhì)及服務(wù)要求比較高與機(jī)電城客戶類似，但比機(jī)電城客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍強(qiáng)。比較重視住家的區(qū)位和小區(qū)環(huán)境，選擇的房屋面積以130-150平米居多交大3000人左右25-35歲一般職員，助教，講師年薪3萬(wàn)-5萬(wàn)元三口至五口之家基本上住交大片區(qū)，學(xué)校附近，或者是交大的教師公寓屬于高級(jí)知識(shí)分子，收入穩(wěn)定，較理性，不易沖動(dòng)，對(duì)許多事情持懷疑態(tài)度，較追求細(xì)節(jié)和完美，性格沉穩(wěn)，不急噪注重性價(jià)比，對(duì)綠化和配套重視，喜歡安靜的社區(qū)，選擇鄰居比較苛刻鐵二院4000人25-34歲普通職員2500-4000元左右兩口或三口之家鐵二院宿舍或單位附近該單位客戶大部分屬于高科技人員，思維緊密，考慮事情全面注重性價(jià)比，對(duì)市政配套，孩子教育就校問(wèn)題比較關(guān)注35-50歲高級(jí)工程師年薪10萬(wàn)元以上三口之家或五口之家部分政政府部部門(mén)情情況：：?jiǎn)挝幻Q目前居住區(qū)域公積金情況客戶特征置業(yè)特征金牛區(qū)政府武警部隊(duì)車管所沙灣，撫琴片區(qū)200-800元政府機(jī)關(guān)人員，文化程度高，收入及生活穩(wěn)定，性格內(nèi)斂，遇事冷靜特別關(guān)注社區(qū)環(huán)境，品質(zhì)及私密性，對(duì)鄰居選擇也比較嚴(yán)格，比其他客戶更關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策及規(guī)劃2、西北北片區(qū)區(qū)的二二次或或多次次置業(yè)業(yè)者（1）別墅墅或類類別墅墅：懋苑、、金房房苑、、錦城城苑、、格林林花園園等（2）電梯梯客戶戶群：：撫琴小小區(qū)、、內(nèi)外外化成成、內(nèi)內(nèi)外光光榮、、石人人小區(qū)區(qū)等3、萬(wàn)科科品牌牌的追追隨客客戶4、北門(mén)門(mén)荷花花池、、五塊塊石市市場(chǎng)少少量企企業(yè)主主5、部分分來(lái)自自川內(nèi)內(nèi)和西西藏的的外地地客戶戶綜上所所述，，本地地塊住住宅主主力客客戶群群將來(lái)來(lái)自西北片片區(qū)事事業(yè)機(jī)機(jī)關(guān)、、私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)、政政府部部門(mén)以以及沙沙灣-交大區(qū)區(qū)域、、羊西西線區(qū)區(qū)域二二次置置業(yè)人人群，以及及萬(wàn)科品品牌的的忠實(shí)實(shí)追隨隨者，輔助助客戶戶來(lái)自自于北北門(mén)、、外地地和高高新西西區(qū)人人群。。商業(yè)客客戶將主要要為看看好餐餐飲或或社區(qū)區(qū)配套套商業(yè)業(yè)的投投資客客。類別墅墅客戶戶群（結(jié)合合我公公司成成都后后花園園來(lái)訪訪客戶戶調(diào)查查統(tǒng)計(jì)計(jì)和前前面的的分析析，對(duì)對(duì)該類類客戶戶描述述如下下）三、客客戶群群特征征及產(chǎn)產(chǎn)品關(guān)關(guān)系分分析客戶基基本特特征：：年齡：：35歲—45歲為主主，45歲以上上為輔輔，少少量其其他年年齡段段客戶戶家庭收收入：：年收收入35萬(wàn)以上上，月月收入入30000元以上上文化程程度：：40歲以下下的高高端客客戶群群體，，文化化程度度一般般在大大專文文化程程度以以上，，受過(guò)過(guò)良好好的教教育，，擁有有豐富富的知知識(shí)與與技術(shù)術(shù)。40歲以上上的高高端客客戶群群體，，文化化程度度參差差不齊齊。其其中40%左右的的客戶戶由早早期經(jīng)經(jīng)商而而積累累了大大量財(cái)財(cái)富，，文化化程度度普遍遍較低低；其其余客客戶文文化程程度較較高，，普遍遍在大大專文文化程程度以以上。。職業(yè)：：私企企企業(yè)業(yè)主、、企事事業(yè)單單位的的高級(jí)級(jí)管理理人員員和高高級(jí)技技術(shù)人人員、、公務(wù)務(wù)員、、高校校領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)或高高級(jí)教教師家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：三口口或三三口以以上家家庭占占49%為主主，，兩兩代代居居住住居住住狀狀況況：：此此客客戶戶群群均均有有自自住住房房屋屋，，且且擁?yè)碛杏械牡姆糠慨a(chǎn)產(chǎn)數(shù)數(shù)量量較較多多，，自自住住房房屋屋面面積積較較大大均均在在140平米米以以上上交通通工工具具：：擁?yè)碛杏幸灰惠v輛以以上上的的私私家家車車，，私私家家車車檔檔次次不不等等，，普普遍遍價(jià)價(jià)格格在在20萬(wàn)元元以以上上投投資資類別別墅墅客客戶戶群群其他他特特征征：：需求求的的房房屋屋面面積積：250ｍ2——350ｍ2，自自帶帶私私家家車車庫(kù)庫(kù)及及60ｍ2以上上的的私私家家花花園園接受受的的單單價(jià)價(jià)：疊疊拼拼在在8000-10000元/平方方米米，，聯(lián)聯(lián)排排在在13000元ｍｍ2——15000元/ｍ2接受受的的總總價(jià)價(jià)：疊疊拼拼在在200萬(wàn)元元以以內(nèi)內(nèi)，，聯(lián)聯(lián)排排在在400萬(wàn)元元以以內(nèi)內(nèi)戶型型面面積積在在110平方方米米的的以以上上電電梯梯中中大大戶戶型型客客戶戶群群年齡齡：：30歲—45歲家庭庭收收入入：：年年收收入入8萬(wàn)元元以以上上，，月月收收入入7000元以以上上文化化程程度度：：大大部部分分為為大大專專以以上上文文化化職業(yè)業(yè)：：高高校校教教師師，，私私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)主主，，公公務(wù)務(wù)員員，，企企業(yè)業(yè)中中高高層層管管理理人人員員，，收收入入較較高高的的自自由由職職業(yè)業(yè)者者家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：兩兩口口之之家家，，三三口口之之家家居住住狀狀況況：：大大部部分分客客戶戶都都有有自自住住房房屋屋交通通工工具具：：大大部部分分客客戶戶擁?yè)碛杏兴剿郊壹臆囓?，，價(jià)價(jià)格格從從5萬(wàn)—20萬(wàn)不不等等購(gòu)房房目目的的：：大大部部分分客客戶戶自自住住，，為為改改善善生生活活品品質(zhì)質(zhì)，，提提高高生生活活質(zhì)質(zhì)量量；；極極小小部部分分客客戶戶用用于于投投資資根據(jù)據(jù)對(duì)對(duì)我我公公司司調(diào)調(diào)查查數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)及及前前面面的的分分析析，，對(duì)對(duì)該該類類客客戶戶描描述述如如下下：：客戶戶基基本本特特征征110ｍ2以上上的的電電梯梯中中大大戶戶型型客客戶戶群群需求求的的房房屋屋面面積積：110ｍ2————144ｍ2的三三房房?jī)蓛蓮d廳雙雙衛(wèi)衛(wèi)，，最最好好擁?yè)碛杏腥肴霊魬艋ɑ▓@園或或較較大大的的空空中中花花園園接受受的的單單價(jià)價(jià)：5500元/ｍ2——6500元/ｍ2接受受的的總總價(jià)價(jià)：90萬(wàn)元元以以內(nèi)內(nèi)其他他特特征征：：90平方方米米以以下下的的中中小小戶戶型型客客戶戶群群客戶戶基基本本特特征征年齡齡：：以70年代代中中后后期期和和80年代代中中期期為為主主，，23-30歲收入入狀狀況況：：年收收入入5萬(wàn)元元以以上上，，月月收收入入3500元以以上上教育育程程度度：：教育育程程度度較較高高，，基基本本在在大大專專文文化化以以上上職業(yè)業(yè)：：專業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)人人員員，，外外企企、、私私企企職職員員，，公公務(wù)務(wù)員員，，單單位位職職員員，，部部分分自自由由職職業(yè)業(yè)者者家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：?jiǎn)螁紊砩?，，即即將將結(jié)結(jié)婚婚或或剛剛婚婚兩兩口口之之家家居住住情情況況：：目前前與與父父母母同同住住，，或或在在外外住住購(gòu)房房目目的的：：（１１））自自住住，，與與父父母母分分開(kāi)開(kāi)開(kāi)開(kāi)始始獨(dú)獨(dú)立立生生活活，，需需要要自自我我的的空空間間；；即即將將或或剛剛剛剛成成立立新新的的二二人人家家庭庭，，需需要要新新的的住住房房（２２））投投資資，，部部分分閑閑錢(qián)錢(qián)用用于于投投資資賺賺取取利利潤(rùn)潤(rùn)90ｍ2以下下的的中中小小戶戶型型客客戶戶群群需求求的的房房屋屋面面積積：70ｍ2——80ｍ2的兩兩房房?jī)蓛蓮d廳，，單單衛(wèi)衛(wèi)或或雙雙衛(wèi)衛(wèi)，，或或者者100平方方米米左左右右的的三三房房單單衛(wèi)衛(wèi)戶戶型型，，戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)緊緊湊湊實(shí)實(shí)用用性性強(qiáng)強(qiáng)接受受的的單單價(jià)價(jià)：5000元/ｍ2——5500元/ｍ2接受受的的總總價(jià)價(jià)：50萬(wàn)元元以以內(nèi)內(nèi)其他他特特征征：：價(jià)值值敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)排排序序90平方米以以下的中中小戶型型客戶群群110平方米以以上的電電梯中大大戶型客客戶群類別墅客客戶群產(chǎn)品品牌牌建筑特色色區(qū)域域服務(wù)質(zhì)量量居住環(huán)境境戶型型價(jià)格格配套設(shè)施施產(chǎn)品品牌牌區(qū)域域生活配套套未來(lái)規(guī)劃劃居住環(huán)境境戶型型價(jià)格格建筑設(shè)計(jì)計(jì)區(qū)域域稀缺性居住環(huán)境境服務(wù)質(zhì)量量產(chǎn)品品牌牌建筑設(shè)計(jì)計(jì)價(jià)格格戶型型配套設(shè)施施第四章競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析中海國(guó)際際社區(qū)一期林溪溪美墅88戶二期林汀汀組團(tuán)204套一、類別別墅競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析1．現(xiàn)狀：：該項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)出兩期期共292套，其中疊疊拼77套，其余余為雙拼拼和2—6聯(lián)排。價(jià)格從一一期的11000元/M2已經(jīng)上升到了14000元/M2，銷售情情況良好好，二期期在2007年5月底推出出，一個(gè)個(gè)星期即即銷售50%。2．預(yù)計(jì)情情況：未來(lái)的放放量預(yù)計(jì)計(jì)面積預(yù)預(yù)計(jì)將在在13萬(wàn)—15萬(wàn)m2，將在2010年前陸續(xù)續(xù)推出，，每年推推出體量量在150套左右。預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)價(jià)格會(huì)會(huì)上升到到15000元-20000元/M2。其產(chǎn)品形形態(tài)以聯(lián)聯(lián)排為主主，有部部分獨(dú)棟棟和疊拼拼二、高層層產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析周邊主要項(xiàng)目一覽表（在售項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱占地面積地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積(萬(wàn)平方米)總戶數(shù)容積率開(kāi)盤(pán)時(shí)間已推出07、08年預(yù)計(jì)推出量中海國(guó)際社區(qū)1811畝6010470000.92005.10.9

2500套（約25萬(wàn)方）預(yù)計(jì)40萬(wàn)方金地.嘉年華城220畝不詳4034003

2007.6.9A．B組團(tuán)分批次推出一批次300套預(yù)計(jì)每年推出10萬(wàn)方。項(xiàng)目于2010年開(kāi)發(fā)完成白鴿島尚60畝不詳1614753.72007.5.26一期655套預(yù)計(jì)07年10月推出2期850套左右龍湖.翠微清波131畝268301880

3.132007.3.19一期980分兩批次推出二期900戶于07年下半年推出新里.派克公館375畝1036032.672006.11.9約4萬(wàn)平米

中鐵.雙龍灣49畝8359.6970052007.4.18共700套。已推400套下半年推出剩余300套凱麗豪景30畝75012.3911424.22007.2.1共1142套。前三期已推出900余套四期于07年7月中旬推出242套世紀(jì)金沙83畝不詳1812803．42007.5.12一期為環(huán)保局團(tuán)購(gòu)共178戶，二期一批次推出320戶二期二批次預(yù)計(jì)9月前后推出剩余778戶狀元府邸15畝不詳5．715724．972007.5.20一批次推出272戶二批次還有300戶，預(yù)計(jì)8月推出西線陽(yáng)光43畝不詳1512804．42007.5.12一期498戶二三期共782戶，預(yù)計(jì)7-10月推出上城建筑16畝不詳7．89083．52007.2.5一二期共908戶剩余30多戶，翡翠海灣53畝不詳169963．692006.6分三批次共推996戶剩余20%131畝/26萬(wàn)㎡60畝.16萬(wàn)㎡約220畝/40萬(wàn)方1811畝/120萬(wàn)㎡規(guī)模中海國(guó)際際社區(qū)開(kāi)盤(pán)規(guī)劃翠微清波波白鴿島尚尚金地.嘉年華城城07、08年預(yù)計(jì)推推出量已推約25萬(wàn)平米約2.8萬(wàn)平米約3.5萬(wàn)平米約9.8萬(wàn)平米約45萬(wàn)平米約30萬(wàn)平米約12萬(wàn)平米約16萬(wàn)平米約103萬(wàn)平方方米B：193畝/15萬(wàn)㎡102畝.33.5萬(wàn)㎡110畝/40萬(wàn)方77畝/24萬(wàn)㎡規(guī)模2000？中環(huán).西岸觀邸邸戶數(shù)規(guī)劃澳林春天天頂峰項(xiàng)目目愛(ài)美高項(xiàng)項(xiàng)目07、08年預(yù)計(jì)推推出量預(yù)推時(shí)間間2007年底約15萬(wàn)平米華宇.錦城名都都華僑城項(xiàng)項(xiàng)目？191畝.66萬(wàn)㎡57畝.12.8萬(wàn)㎡29004400310012007812008年2007年10月2007年10月2008年2007年7月約10萬(wàn)平米約18萬(wàn)平米約15萬(wàn)平米約15萬(wàn)平米約12.8萬(wàn)平米據(jù)了解，上述項(xiàng)項(xiàng)目110㎡以上的中大戶戶型為主，而而中小戶型比比例較小1、一品天下2、頂峰項(xiàng)目的的羅賓森廣場(chǎng)預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目目的銷售時(shí)間間重合，而且且體量都比較較大，地處位位置更加容易易吸引投資客客。三、商業(yè)產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)分析第五章產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成成描述項(xiàng)目概況區(qū)域概況用地分析金牛賓館控制線20米寬40米寬高層電梯聯(lián)排別墅疊拼別墅3F的獨(dú)立商業(yè)用用房１Ｆ底商＋＋３--５層SOHO金牛賓館控制線20米寬40米寬聯(lián)排別墅or疊拼別墅？限高15米：利潤(rùn)回報(bào)報(bào)最大化。由于此用地面面積較小，所所以建議考慮慮單一建筑形形態(tài)的別墅，，在一定程度度上形成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的片區(qū)區(qū)。而從市場(chǎng)銷售售情況看，同同區(qū)域聯(lián)排別別墅比疊拼別別墅每平米售售價(jià)高3000--5000元以上。同時(shí)疊拼別墅墅的建安成本本高于聯(lián)排別別墅，兩種別別墅類型獲得得的利潤(rùn)值大大致相同。但但聯(lián)排別墅占占有土地的稀稀缺性使其價(jià)價(jià)格上漲空間間更大，并且且對(duì)項(xiàng)目總體體品質(zhì)提升的的作用也更大大，可以更有有效的拉動(dòng)整整個(gè)項(xiàng)目的銷銷售價(jià)格，創(chuàng)創(chuàng)造更大利潤(rùn)潤(rùn)。所以，我我公司建議修修建聯(lián)排別墅墅。聯(lián)排別墅高層電梯100米內(nèi)，32F類型單價(jià)（元/ｍ2）每棟可銷售平均面積（ｍ2）總價(jià)（萬(wàn)元）總價(jià)差異聯(lián)排別排別墅比疊拼別墅每棟銷售總價(jià)高10萬(wàn)元左右疊拼別墅10000350350金牛賓館控制線20米寬40米寬不得修建建筑物范圍獨(dú)立三層商業(yè)業(yè)底商+3層SOHO底商+5層SOHO電梯公寓：小小戶型+一層底商電梯公寓：中大戶型別墅：聯(lián)排別墅根據(jù)本項(xiàng)目的的用地指標(biāo)和和市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行初步計(jì)算算，我公司規(guī)規(guī)劃的產(chǎn)品比比例如下：產(chǎn)品類型占地面積（ｍ2）可銷售面積（ｍ2）占項(xiàng)目總銷售面積比例戶數(shù)占項(xiàng)目住宅總戶數(shù)比例別墅25049.222544.287.3%80戶（按平均每戶280平米計(jì)算）3.2％高層電梯38672.65241258.4977.6%2413戶（按平均每戶100平米算）96.8％商業(yè)15609.0446827.1215.1%合計(jì)79330.98310629.892493戶（住宅）一、產(chǎn)品比例例根據(jù)市場(chǎng)反饋饋的戶型面積積需求度，我我公司建議的的戶型面積配配比如下：產(chǎn)品類型面積區(qū)間戶型比例理由別墅250ｍ2-300ｍ2（含半地下室）戶型面積相差不大，根據(jù)戶型設(shè)計(jì)的不同面積存在少許差異因?yàn)楸卷?xiàng)目別墅供應(yīng)量較少，類型單一，不是主力銷售房源，市場(chǎng)的需求量同樣相對(duì)較低，對(duì)居住面積的要求大致相同，面積區(qū)分不大。高層電梯90ｍ2以下5０％根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)反饋情況看，目前該區(qū)域在售樓盤(pán)小戶型所占比重較小，均以大戶型為主，小戶型銷售速度一直位于市場(chǎng)第一，而區(qū)域具有大量需求小戶型的客戶群，小戶型存在市場(chǎng)空缺，所以我公司建議加大小戶型的配比。110ｍ2—144ｍ25０％為滿足套三戶型基本的居住功能，提供較為舒適的生活空間，保證居家品質(zhì)，建議修建１１０ｍ2以上的套三戶型；由于客戶接受房屋總價(jià)的限制，建議修建面積控制在１４4ｍ2以內(nèi)的中大戶型。商業(yè)由于商業(yè)考慮銷售時(shí)間放在最后，所以面積的劃分必須根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行判定二、面積配比比根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查分析和市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)估，我公公司對(duì)產(chǎn)品的的銷售劃分如如下：產(chǎn)品類型銷售均價(jià)（元／ｍ2）銷售面積（平方米）銷售金額（萬(wàn)元）銷售周期銷售套數(shù)聯(lián)排別墅14000元/平方米22544.28315626個(gè)月80高層電梯6000元/平方米2363913667018個(gè)月2413商業(yè)緊靠迎賓大道獨(dú)立商業(yè)：8000—12000靠小區(qū)的內(nèi)側(cè)１Ｆ底商：6000—8000３—５層ＳＯＨＯ：4500—5000靠規(guī)劃道路電梯底商：6000—8000地下車庫(kù)：60000元/個(gè)46827.123878718個(gè)月合計(jì)住宅：6684元／平米207018三、各產(chǎn)品價(jià)價(jià)格、銷售放放量和銷售周周期１、聯(lián)排別墅墅：面積：250ｍ2—300ｍ2（含半地下室室）樓層：半地下室一層層，地面三層層車位設(shè)置與配配比：滿足每戶2個(gè)的車位（地地下停車庫(kù)1個(gè)，下車庫(kù)引引道1個(gè)）戶型要求：半地下室：設(shè)設(shè)計(jì)半地下室室，保證層高高2.6米以上，地下下室自然采光光通風(fēng)，包含含：停車庫(kù)庫(kù)、保姆間、、衛(wèi)生間、休休閑廳、自然然采光的半地地下花園。一層：層高保保證3.6米以上，包含含客廳、廚房房、餐廳、1間客房、1個(gè)公共衛(wèi)生間間。客廳開(kāi)間間保證在5.1米以上；廚房房和餐廳處于于獨(dú)立區(qū)域，，明廚明衛(wèi)；；客房開(kāi)間保保證3.6米，設(shè)計(jì)大玻玻璃窗保證采采光通風(fēng)良好好。二層：層高保保證3.2米以上，包含含2個(gè)客房、1個(gè)主臥?？头糠块_(kāi)間3.6米以上，可帶帶獨(dú)立衛(wèi)生間間，至少保證證1個(gè)明衛(wèi)；主臥臥開(kāi)間3.9米以上，帶帶有書(shū)房、、獨(dú)立衛(wèi)生生間，衛(wèi)生生間自然采采光通風(fēng)；；臥室均設(shè)設(shè)計(jì)大玻璃璃窗保證采采光通風(fēng)良良好。三層：設(shè)計(jì)計(jì)大的主臥臥室，包含含書(shū)房、衣衣帽間、衛(wèi)衛(wèi)生間，配配備大玻璃璃窗保證采采光通風(fēng)良良好。（根據(jù)建筑筑設(shè)計(jì)風(fēng)格格考慮是否否設(shè)計(jì)露臺(tái)臺(tái)）四、產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議參考戶型圖圖自然采光的的半地下室室花園參考戶型剖剖面示意圖圖設(shè)計(jì)參考圖圖２、高層電電梯住宅：：1）小戶型：：90平方米以下下輔助戶型（（套一戶型型）：面積：50ｍ2左右經(jīng)濟(jì)型型套一，60ｍ2左右舒適型型套一戶型設(shè)計(jì)：：保證客廳廳開(kāi)間3.6米以上，獨(dú)獨(dú)立客廳、、臥室、廚廚房、衛(wèi)生生間、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，設(shè)計(jì)大大玻璃窗保保證采光通通風(fēng)良好主力戶型（（套二戶型型）：面積：70平方米左右右經(jīng)濟(jì)型套套二，80平方米以上上舒適型套套二戶型設(shè)計(jì)：：保證客廳廳開(kāi)間3.9米以上，設(shè)設(shè)置獨(dú)立客客廳、餐廳廳，包含2個(gè)臥室、1個(gè)衛(wèi)生間、、廚房、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)計(jì)大玻璃窗窗保證采光光通風(fēng)良好好，舒適型型套二可考考慮設(shè)計(jì)入入戶花園或或雙陽(yáng)臺(tái)2）中大戶型型：套三戶型：：面積：110平方米—130平方米戶型設(shè)計(jì)：：保證客廳廳開(kāi)間4.5米以上，次次臥開(kāi)間3米以上，主主臥開(kāi)間3.3米以上，設(shè)設(shè)置獨(dú)立餐餐廳，包含含2個(gè)次臥、主主臥帶衛(wèi)生生間+衣帽間、1個(gè)客衛(wèi)、雙雙陽(yáng)臺(tái)，設(shè)設(shè)計(jì)大玻璃璃窗保證采采光通風(fēng)良良好，考慮慮設(shè)計(jì)入戶戶花園或空空中花園套四戶型：：面積：130平方米—144平方米戶型設(shè)計(jì)：：保證客廳廳開(kāi)間4.5米以上，次次臥開(kāi)間3米以上、主主臥開(kāi)間3.6米以上，設(shè)設(shè)置獨(dú)立餐餐廳、雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、1個(gè)客衛(wèi)、入入戶花園或或空中花園園，設(shè)計(jì)大大玻璃窗保保證采光通通風(fēng)良好。。房間設(shè)置置有兩種形形式：a.2個(gè)次臥、主主臥帶衛(wèi)生生間+衣帽間+書(shū)房；b.3個(gè)次臥、主主臥帶衛(wèi)生生間+衣帽間車位設(shè)置與與配比：在高層電梯梯和商業(yè)用用地范圍內(nèi)內(nèi)，設(shè)置大大型地下停停車庫(kù)，高層電梯梯住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)不設(shè)置地地面停車位位，電梯住住宅按每100平米0.7個(gè)車位設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)：餐飲飲＼社區(qū)配配套商業(yè)車位設(shè)置和和配比：在在商業(yè)用地地范圍內(nèi)設(shè)設(shè)置地面停停車位，地地面停車位位+地下停車位位按商業(yè)每每100平米0.5個(gè)停車位設(shè)設(shè)計(jì)3、商業(yè)業(yè)：第六章客客戶拓拓展策略略第七章銷銷售控制制與營(yíng)銷策策略略第八章銷銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)的服務(wù)考考核目標(biāo)和和措施略結(jié)束語(yǔ)語(yǔ)感謝聆聽(tīng)??！預(yù)祝項(xiàng)目圓圓滿成功！！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。12:00:2812:00:2812:0012/31/202212:00:28PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2212:00:2812:00Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。12:00:2812:00:2812:00Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2212:00:2812:00:28December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。31十二月月202212:00:28下午午12:00:2812月-2215、比不了了得就不不比，得得不到