國(guó)際休閑度假區(qū)總體策劃(精品地產(chǎn))

1五里沖國(guó)際休閑度假區(qū)總體策劃尺度地產(chǎn)本案策劃主旨? 本案策劃根基于業(yè)主方

“高品位、高贏利、高安全性”的發(fā)展素求訴求，緊扣項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)，將項(xiàng)目定位于

“西部首席綜合型山地國(guó)際度假區(qū)”，力求打響“半山福地、避暑天堂”的市場(chǎng)品牌，通過“低總價(jià)、高形態(tài)、獨(dú)特山居度假品位”

的售賣型物業(yè)驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)

“盡量使更多中高端消費(fèi)客群提前進(jìn)入度假時(shí)代”

的戰(zhàn)略目標(biāo)。? 為實(shí)現(xiàn)上述策劃主旨，我們提出如何借勢(shì)五岳山，策動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展的三大策劃要點(diǎn)——2? 借五岳普賢道場(chǎng) 造幽谷禪境? 五里沖處五岳山胸圍寶地，本項(xiàng)目的成功要決，首先在于如何巧借峨眉山仙山的品牌、人氣及文化資源，塑造青出于藍(lán)而勝于藍(lán)的全新旅游度假區(qū)。? 借五岳游山大本營(yíng) 得南來北往客? 大本營(yíng)一說為成為度假勝地預(yù)臵伏筆。從游客來說，凡登山上頂者，均以大本營(yíng)為聚。從度假居住來說，將景區(qū)臵于本項(xiàng)目后花園，平添魅力。兩者兼顧，人氣自然鼎盛。? 高地 高品 高質(zhì)量 真景 真情 真生活? 本案策劃立足亮點(diǎn)，突出個(gè)性，以科學(xué)之法推導(dǎo)出休閑度假八大功能版塊，物業(yè)“低總價(jià)、高形態(tài)、獨(dú)特山居度假品位”三大核心亮點(diǎn)，力圖在度假休閑功能和度假居住功能雙核驅(qū)動(dòng)下，求得市場(chǎng)的熱捧。3第一部分 項(xiàng)目總體定位及開發(fā)理念第二部分 項(xiàng)目功能板塊及產(chǎn)品體系第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念第四部分 項(xiàng)目分期開發(fā)策略第五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)分析第六部分 項(xiàng)目社會(huì)效益分析目4錄?項(xiàng)目發(fā)展方向判斷?項(xiàng)目發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉?項(xiàng)目總體定位?項(xiàng)目形象定位?項(xiàng)目總體發(fā)展理念?項(xiàng)目售賣型物業(yè)發(fā)展理念第一部分5項(xiàng)目總體定位及發(fā)展理念一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷本案要素休閑度假產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展五岳山品牌龐大客源支持規(guī)模優(yōu)勢(shì)高起點(diǎn)規(guī)劃及策劃本項(xiàng)目具備成為國(guó)際度假區(qū)的先天優(yōu)勢(shì)6獨(dú)特山地自然環(huán)境避暑、賞雪優(yōu)勢(shì)突出? （一）綜合性溫泉度假區(qū) 海濱度假區(qū)（公元12世紀(jì)起） （十九世紀(jì)三十年代） （二十世紀(jì)初）？國(guó)際休閑度假區(qū)必須具備哪些要素7滑雪度假區(qū)四季型綜合功能度假區(qū)（

二十世紀(jì)六十年代至今）借鑒國(guó)際上度假區(qū)發(fā)展歷史及現(xiàn)狀，綜合性是必備要素之一? （二）度假性? 為使項(xiàng)目快速啟動(dòng)、高速發(fā)展，項(xiàng)目自身必須具有很強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力，能吸引穩(wěn)定的度假人流，而不能僅僅依附五岳山景區(qū)，通過對(duì)現(xiàn)有峨眉山市場(chǎng)客流的引導(dǎo)與轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)發(fā)展。? 同時(shí)度假不同于旅游，是觀光，休閑等多種游憩方式的有機(jī)組合，我們必須在設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)考慮。借勢(shì)——五岳山龐大的客流量與市場(chǎng)號(hào)召力由游客市場(chǎng)衍生過渡客群本案主力客戶群省內(nèi)度假消費(fèi)群體本案主力客戶群主攻——度假、投資、避暑人群8? （三）文化性? 借鑒國(guó)內(nèi)外度假區(qū)發(fā)展主流，沒有文化的度假區(qū)是文明的沙漠，可持續(xù)發(fā)展也將成為無源之水。? 強(qiáng)調(diào)文化性的主要目的是形成或強(qiáng)化度假區(qū)特色、增強(qiáng)度假區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、滿足度假區(qū)核心客源市場(chǎng)的休閑度假需求。海南博鰲：

“自由

．合作

與

互信”、官方論壇文化墨西哥坎昆旅游度假區(qū)：以瑪雅文化為中心，

古老文明與現(xiàn)代休閑相互印襯蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)：“生態(tài)．文化、科技”，傳統(tǒng)地域文化(吳地的地域文化)和現(xiàn)代休閑文化的有機(jī)結(jié)合。9? （四）總結(jié)10? 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目的山地特色（全國(guó)僅有兩個(gè)國(guó)家級(jí)山地度假區(qū)）的發(fā)展方向?yàn)榘l(fā)展—方—向西下部，首我席們綜的合核型心山競(jìng)地爭(zhēng)風(fēng)力情在度哪假里區(qū)？我們的總體定位是什么？Threats威脅Strength優(yōu)勢(shì)

優(yōu)越避暑、賞雪條件

良好的原生態(tài)自然環(huán)境

背靠五岳山成熟的旅游市場(chǎng)

五岳山深厚的文化資源背景

成本優(yōu)勢(shì)

獨(dú)特的山區(qū)民俗風(fēng)情及山地生活方式

四川現(xiàn)無真正意義上的國(guó)際化度假區(qū)

中國(guó)僅有兩個(gè)國(guó)家級(jí)山地度假區(qū)

政策導(dǎo)向：三大國(guó)際休閑度假區(qū)

外部交通逐步改善（高速鐵路、公路）

高起點(diǎn)規(guī)劃Opportunities機(jī)會(huì)11Weakness劣勢(shì)

項(xiàng)目遠(yuǎn)離中心城市及國(guó)際機(jī)場(chǎng)

項(xiàng)目可進(jìn)入性一般

項(xiàng)目尚處生地

本地休閑市場(chǎng)不成熟

中心城市近郊圈層的競(jìng)爭(zhēng)

五岳山其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)

景區(qū)可能存在的市場(chǎng)打壓與競(jìng)爭(zhēng)二、項(xiàng)目發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉? （一）從山地型度假區(qū)角度看獨(dú)特山地地貌五岳山品牌與市場(chǎng)峨嵋半山的度假特色12五岳山是“天下名山”、世界遺產(chǎn)，而本項(xiàng)目是五岳山唯一具備開發(fā)大型度假區(qū)的山地區(qū)域?！鞍肷健备拍?，既借勢(shì)仙山五岳，又突出了山地特性，具備良好唯一性、排它性，是核心競(jìng)爭(zhēng)力要素之一。? （二）從項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)條件看五岳“天下

秀”的市場(chǎng)

品牌形象以避暑為核心優(yōu)勢(shì)的深生態(tài)度假類產(chǎn)品優(yōu)良?xì)夂蛸Y源（避暑、賞雪）13優(yōu)良動(dòng)植物資源強(qiáng)化避暑的深生態(tài)類度假產(chǎn)品，將賦予度假產(chǎn)品更多差異性? （三）從項(xiàng)目的文化基礎(chǔ)看無論是茶道中的“禪茶一味”，還是五岳武術(shù)中的氣功、禪拳道，它都與佛教有著深厚淵源。跨越僧、俗兩界的“禪”，是深植于東方人審美情趣、幻化于生活意境的文化DNA，其對(duì)養(yǎng)生人群、東南亞人群具備很強(qiáng)吸引力通過體現(xiàn)”禪意

”強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目地域特色的場(chǎng)所感五岳山佛教文化14五岳山茶文化五岳武術(shù)文化（四）核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉15? 綜上分析，項(xiàng)目發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力打造思路為?

——借助五岳半山的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地理特色，構(gòu)筑體系化的、強(qiáng)調(diào)避暑的深生態(tài)產(chǎn)品序列，形成以禪意體驗(yàn)為度假意境的綜合性大型度假區(qū)。? 因此，在此發(fā)展思路之下，坐擁世界雙遺產(chǎn)的本項(xiàng)目，將定位于——? 五岳半山避暑生態(tài)國(guó)際度假區(qū)度假的 國(guó)際的 避暑的 禪意的16三、項(xiàng)目總體定位結(jié)合前期對(duì)項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境的研究，項(xiàng)目目標(biāo)客群市場(chǎng)定位于? 主力客群——四川省內(nèi)（特別是成、樂、五岳三地）的中端度假市場(chǎng)? 次主力客群——國(guó)內(nèi)（特別是重慶、華南大城市）的中高端度假市場(chǎng)? 定向客群——國(guó)內(nèi)外奢好特色休閑的高端度假群體（特別是高球度假市場(chǎng)）? 針對(duì)上述市場(chǎng)定位，項(xiàng)目檔次定位于——以中高端產(chǎn)品為主，兼顧定向市場(chǎng)的高端產(chǎn)品為輔17四、項(xiàng)目形象定位18? （一）總體形象定位——五岳半山、避暑天堂定位闡釋：“五岳半山”強(qiáng)化了項(xiàng)目世界雙遺產(chǎn)的品牌有時(shí),同時(shí)“半山”一詞點(diǎn)明了項(xiàng)目山地特征?！氨苁睢?/p>

點(diǎn)出項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，“天堂”突出項(xiàng)目利用深生態(tài)自然環(huán)境所形成高品位場(chǎng)所感。（二）不同賣點(diǎn)下項(xiàng)目其他形象宣傳語冬去亞龍海灣 夏去五岳半山五岳云上高爾夫五岳半山 冷熱天堂西部山林第一湯云上天然大氧吧19五、項(xiàng)目總體發(fā)展理念? （一）總體發(fā)展理念的提出生地開發(fā)依附五岳山難以實(shí)現(xiàn)快速啟動(dòng)項(xiàng)目中端檔次定位中國(guó)即將進(jìn)入度假時(shí)代面臨青城山等強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總體發(fā)展理念通過度假產(chǎn)業(yè)及售賣型物業(yè)的雙

核驅(qū)動(dòng)，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)

“盡量使

更多中高端消費(fèi)客群提前進(jìn)入度

假時(shí)代”的戰(zhàn)略目標(biāo)。20? （二）如何雙核驅(qū)動(dòng)①以高爾夫球啟動(dòng)中高端專項(xiàng)市場(chǎng)②以游山大本營(yíng)抓住旅游、度假市場(chǎng)③以數(shù)個(gè)節(jié)點(diǎn)形成項(xiàng)目亮點(diǎn)，制造市場(chǎng)虹吸效應(yīng)，提高吸引力。以“低總價(jià)”、“高形態(tài)”

，“獨(dú)特山居度假品位”的獨(dú)特產(chǎn)品謀求市場(chǎng)的持續(xù)聚焦。度假產(chǎn)業(yè)的虹吸效應(yīng)售賣型物業(yè)的焦點(diǎn)效應(yīng)21（一）理念的提出背景

從供應(yīng)市場(chǎng)市場(chǎng)上看，各版塊物業(yè)與城市別墅設(shè)計(jì)趨同

，缺乏純正度假物業(yè)的設(shè)計(jì)，具體表現(xiàn)在：容積率高、戶型空間很少?gòu)?qiáng)化度假居住需求、小區(qū)規(guī)劃偏向城市化、景觀綠化與地域特征及度假主題契合度低。

從需求市場(chǎng)上看，消費(fèi)者更偏向更度假化、特色化的物業(yè)設(shè)計(jì)，并且存在強(qiáng)烈的與城市物業(yè)相差異的訴求，

表現(xiàn)在：各檔次消費(fèi)者都偏向更低層低密的物業(yè)、各種度假化功能設(shè)計(jì)更受歡迎（如退臺(tái)洋房等、陽(yáng)光房）、戶型空間在符合淺度居家要求上更強(qiáng)調(diào)舒適性等。受開發(fā)成本限制，未來各版塊物業(yè)在很難具備產(chǎn)品個(gè)性化創(chuàng)新空間22六、項(xiàng)目售賣型物業(yè)發(fā)展理念前進(jìn)入度假時(shí)代”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速啟動(dòng)、安全開發(fā)。因此，針對(duì)中、中高端人群，提出以下發(fā)展理念——低總價(jià)高形態(tài)獨(dú)特山居度假品位23立足差異化競(jìng)爭(zhēng)，我們力求創(chuàng)造比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目更富度假功效、生態(tài)感受、投資概念的創(chuàng)新產(chǎn)品，力求

“盡量使更多中高端消費(fèi)客群提? 低總價(jià)低總價(jià)可擴(kuò)大我們的市場(chǎng)打擊面，實(shí)現(xiàn)讓更多中端人群提前進(jìn)入度假時(shí)代的戰(zhàn)略目標(biāo)，謀得項(xiàng)目快速啟動(dòng)、快速銷售同時(shí)，低總價(jià)產(chǎn)品可與產(chǎn)權(quán)酒店形成轉(zhuǎn)換，其所蘊(yùn)涵的投資、度假雙重屬性將持續(xù)取得市場(chǎng)青睞。假日青城、新麗江等項(xiàng)目的低總價(jià)路線，為我們項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)安全開發(fā)、快速去化提供了策略借鑒。24? 高形態(tài)“高形態(tài)”及為不同收入消費(fèi)人群提供比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目更親天、更親地、更親水，更低密、更低容的度假物業(yè)形態(tài)?！案咝螒B(tài)”立足產(chǎn)品創(chuàng)新，綜合利用項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)與成本優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目不可復(fù)制的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“高形態(tài)”必將為西南市場(chǎng)重新定義度假物業(yè)，為純正度假概念正本清源。芙蓉青城MINI聯(lián)排別墅的概念，不僅實(shí)現(xiàn)單方物業(yè)價(jià)值提升，并且更符合度假人群的心理訴求，生動(dòng)詮釋純正度假物業(yè)與城市的不同點(diǎn)。25? 獨(dú)特山居度假氛圍“獨(dú)特山居度假氛圍”是本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)在自身產(chǎn)品供效上最大不同點(diǎn)，它要求物業(yè)的戶型、園林、色彩等一切均以山居度假生活方式為出發(fā)點(diǎn)。“獨(dú)特山居度假氛圍”要求利用戶外空間利用特色園林創(chuàng)造更多風(fēng)情體驗(yàn)、消磨閑暇、生態(tài)體驗(yàn)功能，戶內(nèi)空間利用灰空間創(chuàng)造更多觀景、親情回歸、自我放松功能。原生材質(zhì)與巧妙借景模糊了室內(nèi)外

空間的界限，這就是度假天堂巴里

島的居住魅力我們是否也能大膽為度假者提供

這樣愜意的灰空間？26第二部分27項(xiàng)目功能板塊及產(chǎn)品體系?項(xiàng)目板塊劃分?項(xiàng)目板塊子單元設(shè)定?項(xiàng)目分項(xiàng)定位?項(xiàng)目?jī)?nèi)容設(shè)定?項(xiàng)目形態(tài)設(shè)計(jì)?項(xiàng)目游客市場(chǎng)預(yù)測(cè)及游線設(shè)計(jì)?項(xiàng)目售賣型物業(yè)分類體系一、項(xiàng)目功能板塊劃分（一）劃分思路?突出康益性——三大亮點(diǎn)的突出保健康療依然是現(xiàn)代度假區(qū)的主要功能，因此項(xiàng)目的高球、溫泉、山地運(yùn)動(dòng)動(dòng)應(yīng)作為核心項(xiàng)目，

相關(guān)康益項(xiàng)目結(jié)合其特性進(jìn)行有機(jī)搭配。?強(qiáng)調(diào)綜合性——形成度假人群有效滯留功能配臵上除開滿足健康消費(fèi)外，還必須滿足風(fēng)情體驗(yàn)、親情回歸、社會(huì)交往、商務(wù)會(huì)務(wù)、消磨閑暇、自我修煉等多種現(xiàn)代人需求，形成對(duì)客群有效滯留，這些項(xiàng)目可圍繞風(fēng)情小鎮(zhèn)與酒店進(jìn)行開展。?體現(xiàn)舒適性——景觀價(jià)值利用與人性尺度設(shè)計(jì)布局上根據(jù)各功能的檔次、場(chǎng)地要求及對(duì)外部景觀的依賴性做出綜合考慮，并結(jié)人流動(dòng)線，做出具備度假舒適度的選址安排。28Ⅰ 云上高爾夫休閑度假板塊－－－－貴族式高尚康體運(yùn)動(dòng)度假板塊ⅡⅢⅣⅤⅥ上林溫泉休閑養(yǎng)心板塊－－－－－－高端“康體水療+有氧修練”度假板塊云頂酒店商務(wù)休閑度假板塊－－－高端綜合度假酒店、花園式商務(wù)公館板塊云嶺風(fēng)情小鎮(zhèn)板塊－－－－－－－－川南半山風(fēng)情大眾旅游度假中心幽谷蘭溪?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地板塊－－－－－－創(chuàng)意公館與溪谷野趣區(qū)山地休閑運(yùn)動(dòng)大本營(yíng)板塊－－－－－大眾山地運(yùn)動(dòng)中心森林公園板塊－－－－－－－－－－

生態(tài)屏障、山地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)ⅦⅧ生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園板塊－－－－－－－原住民生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（二）版塊劃分2930布局示意將高爾夫休閑運(yùn)動(dòng)引入禪意生活的境界，借助自然山地環(huán)境、五岳金頂人文環(huán)境的優(yōu)勢(shì)資源，打造半山度假區(qū)最具特質(zhì)的高端休閑生活主題定位市場(chǎng)定位A：全球范圍內(nèi)的高端消費(fèi)者、專業(yè)高爾夫球手B：以川渝為主的中端人群、商務(wù)人群、高爾夫潛在消費(fèi)者、部分游客主體功能A：專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)山地高爾夫球場(chǎng)，18洞，高難度B：大眾標(biāo)準(zhǔn)緩坡高爾夫球場(chǎng)，18洞，中等難度C：專業(yè)高爾夫會(huì)所D：高爾夫配套運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目E：高爾夫山地別墅云上高爾夫休閑度假板塊Ⅰ31高爾夫形態(tài)A專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)山地高爾夫球場(chǎng)：利用山地地型的優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)跨山體的、具有較高專業(yè)難度的球道。與自然環(huán)境相融，果嶺可設(shè)置在東西向山體的山脊上，背靠青山，俯瞰大地，遠(yuǎn)眺金頂，成就五岳山高爾夫的獨(dú)特品質(zhì)。32高爾夫形態(tài)B大眾標(biāo)準(zhǔn)緩坡高爾夫球場(chǎng)：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的生態(tài)自然環(huán)境，依緩坡地形設(shè)計(jì)可供大眾體驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)緩坡高爾夫球場(chǎng)。33C：專業(yè)高爾夫會(huì)所：包括餐飲、會(huì)議、精品店，及康體洗浴等功能。D：高爾夫配套運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：包括網(wǎng)球等室外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、壁球、沙弧球、網(wǎng)球等室內(nèi)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目配套項(xiàng)目形態(tài)高爾夫會(huì)所風(fēng)格：體現(xiàn)半山地形特點(diǎn)，利用原有山石，以底層建筑、森林景觀營(yíng)造寧?kù)o、安逸、高雅的場(chǎng)所。34面向全國(guó)范圍的高爾夫度假、商務(wù)等高端人群的私家公館其毗鄰高爾夫球場(chǎng)，可觀金頂，并引入溫泉高爾夫別墅形態(tài)建筑風(fēng)格：體現(xiàn)半山地形特點(diǎn)，利用原有山石，以底層建筑、森林景觀營(yíng)造寧?kù)o、安逸、高雅的場(chǎng)所。35上林溫泉休閑養(yǎng)心板塊Ⅱ主題定位體現(xiàn)半山地形特點(diǎn)的以溫泉、桑拿、SPA等親水休閑項(xiàng)目為主配置與自然空間連通，具有半山森林特色的山地瑜珈研修中心體現(xiàn)五岳武術(shù)文化以及傳統(tǒng)養(yǎng)生理念的禪拳道修煉中心具有體檢、保健功能的健康中心主體功能上林原生態(tài)溫泉區(qū)——溫泉、桑拿、SPA山地瑜珈研修中心——山地瑜珈服務(wù)區(qū)、戶外修煉區(qū)禪拳道修煉中心——服務(wù)區(qū)、禪拳道場(chǎng)、氣功場(chǎng)、柔道場(chǎng)保健中心36溫泉休閑康體會(huì)所示意37會(huì)所戶外親水休閑產(chǎn)品：借鑒日本戶外溫泉、德國(guó)B+S

FINNLAND

SAUNA中芬蘭下沉式桑拿館的形態(tài)，融入川南文化、森林環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目的地域性、生態(tài)性特色。親水休閑項(xiàng)目形態(tài)芬蘭下沉式桑拿館日式溫泉38德國(guó)整體桑拿房北歐桑拿外部空間室內(nèi)親水休閑產(chǎn)品：借鑒北歐桑拿風(fēng)格，接合五岳山森林生態(tài)環(huán)境特點(diǎn)，部分入戶桑拿可引進(jìn)德國(guó)整體桑拿房溫泉休閑項(xiàng)目形態(tài)北歐桑拿北部空間39SPA水療產(chǎn)品：可借鑒新加坡終極Spa

Botanica（水療按摩花園

）的形態(tài)，將水療過程與自然環(huán)境融為一體。溫泉休閑項(xiàng)目形態(tài)40室內(nèi)瑜珈修煉室體現(xiàn)半山森林環(huán)境，以“身＋心＋自然”融為一體的瑜珈理念在負(fù)氧粒子濃度極高的五岳半山，打造山地瑜伽研修場(chǎng)所。山地瑜珈研修中心白領(lǐng)階層、高爾夫度假消費(fèi)群體、瑜珈研修師市場(chǎng)定位項(xiàng)目形態(tài)在研修中心設(shè)可與外界自然生態(tài)溝通的室內(nèi)瑜珈修練房以及配套設(shè)施在研修中心周圍設(shè)6～10個(gè)體現(xiàn)文化、自然和諧統(tǒng)一的露天研修場(chǎng)所可以竹林圍合，與遠(yuǎn)山相應(yīng)；可設(shè)于山脊高臺(tái)遠(yuǎn)眺金頂……41利用歷史悠久、影響廣泛的五岳禪拳道資源，針對(duì)國(guó)內(nèi)尚武、健體養(yǎng)生市場(chǎng)，接合當(dāng)?shù)鼐G色食品、茶藝等資源，融合氣功柔道等具有市場(chǎng)基礎(chǔ)的項(xiàng)目，鎖定專項(xiàng)市場(chǎng)，擴(kuò)大影響力。禪拳道修煉中心利用歷史悠久、影響廣泛的五岳禪拳道資源，針對(duì)國(guó)內(nèi)尚武、健體養(yǎng)生市場(chǎng)，接合當(dāng)?shù)鼐G色食品、茶藝等資源，融合氣功柔道等具有市場(chǎng)基礎(chǔ)的項(xiàng)目，鎖定專項(xiàng)市場(chǎng)，擴(kuò)大影響力。禪拳道修煉中心42引進(jìn)先進(jìn)的檢測(cè)檢驗(yàn)設(shè)備，并與國(guó)內(nèi)外著名的醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)共同推出花園型度假休閑健康檢測(cè)服務(wù)。聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外資深保健專家，建立人性化的“一對(duì)一”的服務(wù)方式，依托自身的康體休閑項(xiàng)目，為客戶量身定制康復(fù)養(yǎng)生計(jì)劃。保健中心43未來區(qū)域會(huì)議、商務(wù)及高端消費(fèi)中心，與高球會(huì)所相輔相成。花園式商務(wù)區(qū)，結(jié)合綜合酒店，嫁接其商務(wù)會(huì)務(wù)配套，建設(shè)可租可售的私家獨(dú)棟商務(wù)公館，提供酒店式服務(wù)，滿足于企業(yè)信息發(fā)布、高層休假、產(chǎn)品展示、公關(guān)洽談、內(nèi)部培訓(xùn)等需求。主題定位項(xiàng)目?jī)?nèi)容A:綜合型度假酒店主體B:高端商務(wù)會(huì)所C：獨(dú)立會(huì)議中心D：花園商務(wù)公館云頂酒店商務(wù)休閑度假板塊Ⅲ市場(chǎng)定位川渝兩地中高端商務(wù)客群44全國(guó)中高端旅游客群東南亞、日韓中高端休閑度假、商務(wù)旅游客群項(xiàng)目形態(tài)綜合酒店不高于四層，以多單元圍合形態(tài)項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿、品牌象征，物業(yè)樣板房，單體圍合形態(tài)45高端商務(wù)會(huì)所為高端游客、業(yè)主、商務(wù)客群提供集商務(wù)聚會(huì)、溫泉SPA、露天花園婚禮、私人俱樂部等服務(wù)場(chǎng)所46會(huì)議中心半山森林高端商務(wù)會(huì)議中心，可舉行國(guó)際論壇，設(shè)計(jì)具有地標(biāo)性的會(huì)議場(chǎng)所，提供可視會(huì)議系統(tǒng)及高端商務(wù)服務(wù)。47花園式商務(wù)公館毗鄰酒店、會(huì)議中心、高端商務(wù)會(huì)所。引入溫泉，可俯瞰高球場(chǎng)，遠(yuǎn)觀金頂?？勺饪墒?，提供酒店式服務(wù)，專供企業(yè)及財(cái)富人群使用48體現(xiàn)川南風(fēng)情和半山特色，以云臺(tái)書院為文化主題的旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)。木質(zhì)結(jié)構(gòu)的圖書館與金頂遙相呼應(yīng)，鋪墊了小鎮(zhèn)知性、閑適的風(fēng)情底蘊(yùn)。館外半開敞式的露天音樂廣場(chǎng)聚集人氣，由特色美食、酒吧、民俗精品等組成的特色街區(qū)充實(shí)著這里每一刻的度假休閑生活時(shí)光主題定位市場(chǎng)定位五岳山游客市場(chǎng)學(xué)者、教授等研學(xué)類人群、畫家、作家等藝術(shù)創(chuàng)意人群文化修養(yǎng)較高的高端消費(fèi)群體、精英商務(wù)人士項(xiàng)目?jī)?nèi)容云臺(tái)書院、半山廣場(chǎng)、川南山地風(fēng)情街（特色美食街、酒吧街、山地民俗精品街）、云嶺風(fēng)情度假住區(qū)（內(nèi)設(shè)大眾溫泉中心）云嶺風(fēng)情小鎮(zhèn)板塊Ⅳ49以依山就勢(shì)、沿河造景、色彩筑城、建筑與山體、水系共生等多種設(shè)計(jì)理念構(gòu)筑體現(xiàn)川南風(fēng)情的云嶺小鎮(zhèn)。利用生態(tài)河床得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，引水上山形成疊瀑流溪，體現(xiàn)水陸交互式設(shè)計(jì)。建造緩坡型河灘堤岸。將項(xiàng)目的生態(tài)性、自然性演繹極致。突出設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑，增強(qiáng)可識(shí)別性，形成聚眾焦點(diǎn)。整體形態(tài)50依山就勢(shì)、筑臺(tái)為基、吊腳為樓、順坡造房，以臺(tái)、吊、挑、拖、坡、梭、錯(cuò)等手法，借山地緩坡營(yíng)造錯(cuò)落有致的建筑風(fēng)貌。使得人為建筑與自然山景融合成景。整體形態(tài)51建筑風(fēng)格以現(xiàn)代手法詮釋東方神韻提煉川南建筑精髓，接合山地自然風(fēng)貌，以現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)語言表達(dá)天人合一的傳統(tǒng)思想。使用功能上兼顧旅游人群和休閑度假人群的多重行為需求，＋52街巷風(fēng)貌樸素典雅的城鎮(zhèn)風(fēng)貌，巧妙靈活的利用自然條件，形成親切宜人的空間感受，再現(xiàn)繁忙城市中消失以久的街巷生活。寬街依空靈山勢(shì)交通順暢，鬧市隱幽谷。窄巷顯玲瓏可親摩肩擦踵，休閑在途中。53云臺(tái)書院——九霄讀書臺(tái)&天籟之音這是中國(guó)地產(chǎn)界一筆妙手，商業(yè)地產(chǎn)中置百萬藏書之館，世界少有的遠(yuǎn)離塵囂的研學(xué)智庫(kù)，既服務(wù)于區(qū)內(nèi)業(yè)主，也服務(wù)于天下來客。此舉已超過商業(yè)用途，實(shí)為一種社會(huì)主張，慧眼者，當(dāng)認(rèn)同。筑臺(tái)需匠心獨(dú)運(yùn)，令讀書樓臺(tái)為景為觀，在往來人群中形成話語為要。博覽群書之余，以百萬首樂曲相配，供讀者選聽。細(xì)閱古今事，聆聽天籟音，云端閑暇日，居室逍遙心。云臺(tái)書院54市場(chǎng)定位項(xiàng)目業(yè)主學(xué)者、教授等研學(xué)類人群、畫家、作家等藝術(shù)創(chuàng)意人群文化修養(yǎng)較高的高端消費(fèi)群體、精英商務(wù)人士不是常規(guī)意義上的圖書館，而是修身養(yǎng)性的書院不是乏味的讀書研習(xí)之所，而是浸潤(rùn)人文生活的沙龍不是功能單一的建筑擺設(shè)，而是自然、藝術(shù)、科技的樞紐不是孤芳自賞的獨(dú)立單元，而是聚合小鎮(zhèn)風(fēng)情的中心項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)?nèi)容圖書購(gòu)買、借閱音樂欣賞平臺(tái)知名學(xué)者、專家會(huì)講場(chǎng)所55文學(xué)、藝術(shù)沙龍場(chǎng)所商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所云臺(tái)書院實(shí)木質(zhì)地，外觀如圓型高臺(tái)，獨(dú)特別致，成為當(dāng)?shù)匾坏谰坝^。臺(tái)內(nèi)有數(shù)層，每層中心為藏書區(qū)，外圍閱讀區(qū)與周圍山景隔窗相望，置落地玻璃，視野開闊，配以舒適桌椅，閑暇安逸。項(xiàng)目形態(tài)56公共空間

借樹枝造型設(shè)計(jì)支撐結(jié)構(gòu)，形成“室內(nèi)叢林”，體現(xiàn)與周圍環(huán)境的共生私人空間

以適宜的空間與自然生態(tài)的交融營(yíng)造靜謐、安詳?shù)沫h(huán)境項(xiàng)目形態(tài)57音樂廣場(chǎng)、特色美食街、酒吧街、山地民俗精品街小鎮(zhèn)休閑生活市場(chǎng)定位五岳山游客市場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主學(xué)者、教授等研學(xué)類人群、畫家、作家等藝術(shù)創(chuàng)意人群文化修養(yǎng)較高的高端消費(fèi)群體、精英商務(wù)人士幽谷之中，山林環(huán)抱，以半開敞的空間形態(tài)設(shè)計(jì)音樂廣場(chǎng)酒吧，滿足游客對(duì)公共生活的需求，聚歡聲笑語回蕩?kù)`山秀水間。項(xiàng)目形態(tài)58結(jié)合風(fēng)情小鎮(zhèn)的生活服務(wù)與半山環(huán)境設(shè)置云嶺風(fēng)情公寓，以洋房及公寓及鄉(xiāng)村別墅組成。配合公共服務(wù)，設(shè)置組團(tuán)溫泉浴場(chǎng)。云嶺風(fēng)情度假住區(qū)市場(chǎng)定位川渝中、中高端度假物業(yè)客群五岳山游客市場(chǎng)59幽谷蘭溪?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地板塊Ⅴ市場(chǎng)定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)，知名藝術(shù)家，及其他高端人群。A：以山水別墅群落構(gòu)成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地B：體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)審美旨趣的深谷山水風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目組成60體現(xiàn)山地森林自然景觀注重以三季花卉、四季常青造景利用水系、山地起伏優(yōu)勢(shì)，引水上山形成疊瀑、水潭，湖光山色盡收眼底融合空間場(chǎng)所虛與實(shí)、開敞與圍合、獨(dú)立與連通等手法，從景觀的形態(tài)構(gòu)成、色彩構(gòu)成、光影構(gòu)成等多重設(shè)計(jì)角度營(yíng)造優(yōu)美、獨(dú)特、宜人的的多樣性環(huán)境景觀幽谷景觀61山地休閑運(yùn)動(dòng)大本營(yíng)板塊Ⅵ主體功能集中式室內(nèi)服務(wù)站、區(qū)域人流集散中心A.五岳半山山地自行車運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地B.戶外拓展場(chǎng)地C.自駕車營(yíng)地62五岳半山山地自行車運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地項(xiàng)目設(shè)計(jì)24公里長(zhǎng)的環(huán)域車道，并延伸到森林公園中。在本板塊中設(shè)置一服務(wù)中心，作為起點(diǎn)、終點(diǎn)，并進(jìn)行器械租賃等相關(guān)配套服務(wù)。市場(chǎng)定位運(yùn)動(dòng)員及喜好山地運(yùn)動(dòng)的人士過境度假客或業(yè)主63戶外拓展場(chǎng)地項(xiàng)目設(shè)計(jì)拉索過澗、叢林穿越、溯溪探源、攀爬陡坡、定向越野團(tuán)隊(duì)拓展、叢林野戰(zhàn)市場(chǎng)定位省內(nèi)外企業(yè)64利用山地叢林密布，地形復(fù)雜的自然環(huán)境，設(shè)置崗哨、棧道等戰(zhàn)地設(shè)施，開展叢林野戰(zhàn)游戲。主要玩法：殲滅戰(zhàn)、遭遇戰(zhàn)、速度取勝的奪旗戰(zhàn)、單兵作戰(zhàn)、攻防戰(zhàn)、伏擊戰(zhàn)、限制彈數(shù)戰(zhàn)等。叢林野戰(zhàn)游戲65自駕車營(yíng)地

（Camping

Plaza）場(chǎng)地要求風(fēng)景秀麗、山水宜人的外環(huán)境，整潔、干凈的綠色草坪面河背村，避風(fēng)安全處的空曠平地附近有餐飲、住宿、購(gòu)物等生活服務(wù)設(shè)施66營(yíng)地區(qū)功能配套營(yíng)地區(qū)分塊、獨(dú)立、可租用提供獨(dú)立的供水水、供電設(shè)施，以及排水系統(tǒng)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)地服務(wù)人員、保安人員、旅游咨詢、導(dǎo)游租用服務(wù)配套服務(wù)區(qū)餐飲、購(gòu)物服務(wù)、上網(wǎng)、通訊服務(wù)區(qū)家庭、兒童娛樂區(qū)功能配套休閑娛樂區(qū)功能配套67將高爾夫休閑運(yùn)動(dòng)引入禪意生活的境界，借助自然山地環(huán)境、五岳金頂人文環(huán)境的優(yōu)勢(shì)資源，打造半山度假區(qū)最具特質(zhì)的高端休閑生活主題定位主體功能山地車道野戰(zhàn)游戲場(chǎng)生態(tài)屏障區(qū)森林公園板塊Ⅶ68以五岳半山負(fù)氧離子超A級(jí)水平為項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，依山勢(shì)起伏，伴水系蜿蜒，設(shè)置3～5條林海健身、清水濯足、哲思獨(dú)行等各具特色的健身步道，集健身、休閑、冥想于一體。步行道可單行至觀景臺(tái)，可環(huán)形至起始點(diǎn)，每隔50米設(shè)標(biāo)注牌，行者可以通過測(cè)心跳，確定適合的運(yùn)動(dòng)量。森林健身步道項(xiàng)目69保持原汁原味的鄉(xiāng)土氣息，營(yíng)造如畫氛圍和自然和諧的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，將鄉(xiāng)村聚落與自然風(fēng)光有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造優(yōu)美的環(huán)境。種植適量面積的觀光果林，開發(fā)生態(tài)觀光旅游。主題定位主體功能高山人家(旅游住宿)茶、竹筍、蜂蜜生產(chǎn)生態(tài)園區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園板塊Ⅷ70體現(xiàn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，整合區(qū)域人口資源，將原有民宅改造或在小鎮(zhèn)公共區(qū)域以外依山集中建設(shè)“高山人家”——旅游特色住宿區(qū)，內(nèi)部設(shè)置按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)配置，每戶農(nóng)家設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房2～4間，為游客提供整潔、舒適的住宿、餐飲服務(wù)，深刻體驗(yàn)川南民俗文化。同時(shí)使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加農(nóng)民收入。高山人家市場(chǎng)定位中低檔五岳山游客消費(fèi)群項(xiàng)目形態(tài)71項(xiàng)目游客市場(chǎng)預(yù)測(cè)及線路設(shè)計(jì)項(xiàng)目旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)伏虎寺報(bào)國(guó)寺萬年寺本案零公里雷洞坪金頂酒店聚集三角區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：優(yōu)質(zhì)的自然生態(tài)環(huán)境頂級(jí)享受、配套完善的服務(wù)觀日出行程時(shí)間少2小時(shí)占乘坐纜車的先機(jī)優(yōu)勢(shì)住店送門票等市場(chǎng)運(yùn)作預(yù)測(cè)：五岳年過夜客人的10～25％D1住三角區(qū)，游三寺D2住本案，上金頂72按三日游時(shí)73項(xiàng)目度假項(xiàng)目線路設(shè)計(jì)類型項(xiàng)目第一天五岳山旅游項(xiàng)目第二天高爾夫、溫泉、桑拿、瑜珈、峨嵋武術(shù)、風(fēng)情小鎮(zhèn)第三天森林健身步道、自行車、登山、森林軟探險(xiǎn)、野戰(zhàn)游戲、綠色食品體驗(yàn)按一日游時(shí)74類型項(xiàng)目白天五岳山旅游項(xiàng)目、高爾夫、遛馬、瑜珈、峨嵋武術(shù)、森林健身步道、自行車、登山、森林軟探險(xiǎn)、野戰(zhàn)游戲、風(fēng)情小鎮(zhèn)夜晚小鎮(zhèn)風(fēng)情街、廣場(chǎng)酒吧、溫泉、桑拿、響板洗腳、農(nóng)家晚會(huì)按特色游線類型75類型項(xiàng)目山地觀光五岳山旅游項(xiàng)目山地休閑高爾夫、溫泉、桑拿、遛馬、風(fēng)情小鎮(zhèn)山地養(yǎng)生瑜珈、峨嵋武術(shù)、綠色食品山地運(yùn)動(dòng)森林健身步道、自行車、登山、森林軟探險(xiǎn)、野戰(zhàn)游戲按客群消費(fèi)76類型項(xiàng)目高端消費(fèi)高爾夫、云臺(tái)書院、風(fēng)情小鎮(zhèn)中端消費(fèi)高爾夫、溫泉、桑拿、瑜珈、峨嵋武術(shù)、云臺(tái)書院、風(fēng)情小鎮(zhèn)大眾消費(fèi)云臺(tái)書院、遛馬、森林健身步道、自行車、登山、森林軟探險(xiǎn)、野戰(zhàn)游戲、風(fēng)情小鎮(zhèn)按全年游時(shí)77季節(jié)項(xiàng)目春季五岳山旅游項(xiàng)目、高爾夫、桑拿、云臺(tái)書院、自行車、登山、森林軟探險(xiǎn)、野戰(zhàn)游戲、風(fēng)情小鎮(zhèn)夏季五岳山旅游項(xiàng)目、高爾夫、云臺(tái)書院、遛馬、瑜珈、峨嵋武術(shù)、森林軟探險(xiǎn)、野戰(zhàn)游戲、風(fēng)情小鎮(zhèn)秋季五岳山旅游項(xiàng)目、高爾夫、溫泉、桑拿、云臺(tái)書院、瑜珈、峨嵋武術(shù)、風(fēng)情小鎮(zhèn)冬季五岳山旅游項(xiàng)目、溫泉、桑拿、風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目售賣型物業(yè)分類體系78物業(yè)類型所在版塊面積區(qū)間特色功能均價(jià)判斷公館類高爾夫板塊酒店商務(wù)版塊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地400-1500商務(wù)功能俯瞰高球遠(yuǎn)看金頂溫泉入戶12000鄉(xiāng)村別墅類高爾夫板塊酒店商務(wù)版塊150-400俯瞰高球遠(yuǎn)看金頂溫泉入戶8000疊拼別墅或花園洋房類高爾夫及酒店商務(wù)版塊邊緣、小鎮(zhèn)板塊70-150組團(tuán)式溫泉6000半山情景公寓類小鎮(zhèn)板塊30-70組團(tuán)式溫泉4500風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)類小鎮(zhèn)板塊-風(fēng)情體驗(yàn)6500第三部分79項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則?項(xiàng)目空間文化意境及表達(dá)?售賣型物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新建議一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則? 主題性突出“半山、深生態(tài)避暑休閑”的度假特色主題? 文化性突出“生活禪”的文化理念，分別從空間藝術(shù)與產(chǎn)品服務(wù)特色上進(jìn)行演繹? 生態(tài)性采取“充分考慮本地區(qū)的環(huán)境．經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化的平衡發(fā)展．嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃、認(rèn)真實(shí)施”的綜合開發(fā)模式提高度假區(qū)的綠化率．對(duì)容積率嚴(yán)格控制對(duì)生態(tài)環(huán)境脆弱地區(qū)進(jìn)行生態(tài)保育當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)材料和生態(tài)產(chǎn)品的運(yùn)用80? 景觀性根基度假區(qū)現(xiàn)有景觀系統(tǒng)．結(jié)合山地地形，綜合運(yùn)用度假區(qū)的綠化．園林化設(shè)計(jì)，山水景區(qū)景點(diǎn)劃分與策劃．人工景點(diǎn)與小品及建筑等的布局與設(shè)計(jì)，營(yíng)造自身令人賞心悅目的景觀。以綜合景觀價(jià)值最大化為導(dǎo)向，進(jìn)行度假項(xiàng)目與物業(yè)布局考慮。? 休閑性加強(qiáng)休閑項(xiàng)目設(shè)計(jì)，控制發(fā)展觀光旅游性項(xiàng)目。項(xiàng)目設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)各個(gè)時(shí)段人流駐留性。利用各類開敞的公共節(jié)點(diǎn)空間（如集鎮(zhèn)廣場(chǎng)、戶外綠地等），給予人們自我放松的景觀空間。81二、項(xiàng)目空間文化意境及表達(dá)82（一）空間意境的定位通過禪文化的注入，打造獨(dú)特山居風(fēng)情為什么是禪文化？? 禪文化內(nèi)容豐富，容易與現(xiàn)代生活方式對(duì)接。在日本由此而興的花道、弓道、劍道、茶道，融生活于禪一味，可以使有限的空間展現(xiàn)無限的生機(jī)

。? 禪學(xué)強(qiáng)調(diào)生活即是修行，極其適合現(xiàn)代都市人的需要。不需透過皓首窮經(jīng)的義理辯解，不需經(jīng)由鐘鼎廟堂的祈福加持，人們?cè)谏钪芯涂捎|及到，

能在出世與入世間找到良好的融合。中國(guó)禪文化中國(guó)禪寺建筑人文庭園山水畫與禪畫茶文化滲透禪意的山居建筑迴游庭園枯山水庭茶道武家庭園自然公園茶庭? （二）禪文化的演繹83（三）空間意境的表達(dá)提示? 園林? “曲徑通幽處，禪房花木深”，花木與奇石，回廊與小徑把寺院內(nèi)的景致裝點(diǎn)得別具一格，清人心境又撩人詩(shī)緒；禪文化園林精品84? 庭院? 淡泊自然、遠(yuǎn)離執(zhí)著之“平常心境”，凈化心理，培養(yǎng)寧?kù)o與信心85? 室內(nèi)空間86（一）西式的生活流線。? 客觀上，西式別墅的室內(nèi)流線設(shè)計(jì)是優(yōu)越于傳統(tǒng)中式院落的，本案可借鑒北京觀唐的室內(nèi)設(shè)計(jì)理念，并結(jié)合四川本土的需求特征適當(dāng)增加功能間和灰空間。? 如:? 大面積的落地玻璃、中西分廚、獨(dú)立早餐廳、獨(dú)立正餐廳、? 下沉式地下室、獨(dú)立的景觀會(huì)客小廳等細(xì)節(jié)。北京觀唐/主力戶型87三、售賣型物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新建議（二）單體建筑：平和的中式院落+有機(jī)建筑元素中式別墅的色彩豐富許多，朱紅-明黃-褐灰多色調(diào)構(gòu)成，感覺更適合大眾審美。賴特-流水別墅-冬日?qǐng)鼍埃魉畡e墅是賴特為卡夫曼家族設(shè)計(jì)的別墅.在瀑布之上,賴特實(shí)現(xiàn)了“方山之宅”(houseonthe

mesa)的夢(mèng)想,整個(gè)構(gòu)思是大膽的，成為無與倫比的世界最著名的現(xiàn)代建筑。）88三層一層二層（三）巧妙的退臺(tái)設(shè)計(jì)賦予每戶獨(dú)立的庭院或陽(yáng)臺(tái)，營(yíng)造休閑空間頂層復(fù)式上層頂層復(fù)式首層庭院或陽(yáng)臺(tái)? 通過退臺(tái)式設(shè)計(jì)，營(yíng)造臺(tái)階式建筑造型，使建筑立面非常豐富；89? 層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，每上一層就往里有個(gè)退縮一定空間，從而為下一層營(yíng)造一個(gè)私家庭院或花園陽(yáng)臺(tái)；? 利用室外平臺(tái)，充分通風(fēng)采光，把戶外自然景觀引入日常生活的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)全面無暗室及增強(qiáng)開放型活動(dòng)空間的特點(diǎn)；? 在戶型設(shè)計(jì)上，寬廳設(shè)計(jì)，增大觀景面。別墅樓盤的地下室聽空間（四）陽(yáng)光房/半地下層的運(yùn)用地下層設(shè)臵最好能夠有足夠的來自于地面的自然采光的自然通風(fēng)。這樣，地下空間就可能分為兩部分，自然采光部分形成一個(gè)地下天井，而具備使用功能的房間則與聯(lián)系起來。另外，其處理方式要考慮天氣因素。左圖這個(gè)地下空間構(gòu)成視聽室還是顯得封閉了一些，如果和我們上面的地面采光聯(lián)系起來，這個(gè)地下空間將完全生動(dòng)起來，將帶給人意想不到的效果。90我們沒有找到合適的表現(xiàn)圖片，但是在太平洋許多海邊度假村當(dāng)中，這樣的地下空間處理很常見。一個(gè)透明的水體中，造成魚類在屋頂游動(dòng)的游動(dòng)，是非常有趣的一個(gè)室內(nèi)和室內(nèi)空間處理的方式。現(xiàn)實(shí)的樣板在成都的中國(guó)會(huì)館（目前成都頂級(jí)的私家會(huì)所）的三樓一個(gè)封閉的露臺(tái)空間有樣板，非常的生動(dòng)。項(xiàng)目如果借鑒這樣的地下室處理，我們相信，客戶不但不會(huì)排斥，還將會(huì)對(duì)其產(chǎn)生巨大的吸引力?？砷_合的玻璃屋頂1.20—1.80±0.00陽(yáng)光地下空間處理示意91（五）戶型創(chuàng)新實(shí)景——通過戶內(nèi)外空間與景致的交融，提升居住舒適度，營(yíng)造小鎮(zhèn)休閑生活意境? 落地窗、入戶花園、花園露臺(tái)等設(shè)計(jì)使戶外景觀充分滲透至戶內(nèi)，將戶內(nèi)生活空間充分外延；? 戶型創(chuàng)新通過戶內(nèi)生活與戶外景致的交融，為居民充分營(yíng)造山地生活的意境。92第四部分 項(xiàng)目分期開發(fā)策略93?物業(yè)分期開發(fā)組合?相應(yīng)配套及休閑設(shè)施投入計(jì)劃一、物業(yè)分期開發(fā)組合（一）分期依據(jù)? 項(xiàng)目總體發(fā)展周期為八年（以物業(yè)全部銷售完成為界）。? 依據(jù)度假區(qū)發(fā)展規(guī)律，前3年為游客市場(chǎng)遞增階段，此時(shí)項(xiàng)目的休閑度假項(xiàng)目將逐步建設(shè)，并基本呈現(xiàn)，我們將其劃分成為項(xiàng)目的

起步期。? 在項(xiàng)目基本功能框架基本成熟之后，項(xiàng)目的度假物業(yè)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)熱銷期，將消化掉大量中、中高端物業(yè)。

我們將隨后三年劃分為發(fā)展期，以中、中高端物業(yè)基本銷售完成及項(xiàng)目所有配套投入完成為界。? 最后兩年，項(xiàng)目已形成強(qiáng)大市場(chǎng)號(hào)召力，其物業(yè)的溢出價(jià)能力將得到充分體現(xiàn)，此時(shí)高端的度假物業(yè)將成為銷售的主流，我們將其稱為成熟期。94（二）分期開發(fā)物業(yè)組合95物業(yè)類型產(chǎn)品組合起步期發(fā)展期成熟期公館類鄉(xiāng)村別墅類疊拼別墅或花園洋房類半山情景公寓類風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品形象產(chǎn)品二、相應(yīng)配套及休閑設(shè)施投入計(jì)劃? 右圖為區(qū)域、配套、住宅三者的價(jià)值關(guān)系圖。? 第四象限對(duì)區(qū)域和住宅的價(jià)值均有較大提升，應(yīng)優(yōu)先考慮發(fā)展? 因此，項(xiàng)目分階段配套投入計(jì)劃如下——住宅價(jià)值4ⅠⅡⅣ前期考慮區(qū)域價(jià)值后期考慮16253Ⅲ1、核心休閑設(shè)施2、一般休閑設(shè)施3、風(fēng)情街4、社區(qū)配套設(shè)施5、保健醫(yī)院6、高星級(jí)酒店7、交通796啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期主力物業(yè)配套設(shè)施戰(zhàn)略重點(diǎn)半山情景公寓?疊拼別墅或花園洋房類?半山情景公寓?公館類?鄉(xiāng)村別墅類高爾夫球場(chǎng)（大眾型）高星級(jí)綜合酒店組團(tuán)級(jí)溫泉中心風(fēng)情商業(yè)街道樹立市場(chǎng)形象策動(dòng)投資價(jià)值高爾夫（錦標(biāo)賽場(chǎng)）其他一般休閑設(shè)施土地增值設(shè)施投入深化國(guó)際化度假區(qū)形象社區(qū)中心保健醫(yī)院銀行超市完整度假生活模式營(yíng)造品牌形象延續(xù)97第五部分98項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析上述項(xiàng)目發(fā)展策劃是否符合市場(chǎng)、規(guī)劃、財(cái)務(wù)可行性？?項(xiàng)目最優(yōu)物業(yè)配比方案比選?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可行性論證?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策建議一、項(xiàng)目售賣型物業(yè)最優(yōu)容積率及開發(fā)量比選?比選目的：在總體開發(fā)策略下，確定項(xiàng)目物業(yè)的最佳容積率及開發(fā)量，達(dá)到開發(fā)的高安全性、高速率。（一）可開發(fā)用地面積的鎖定根據(jù)規(guī)劃可行性，我們可開發(fā)的最大占地面積為3.5平方公里，合計(jì)5250畝。99? （二）容積率確定? 根據(jù)“高形態(tài)、最度假”的開發(fā)思路，在保證項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)基礎(chǔ)上，我們對(duì)分類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)容積率進(jìn)行鎖定。100物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)容積率公館類0.1鄉(xiāng)村別墅類0.25疊拼別墅或花園洋房類0.5半山情景公寓類0.8風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)0.8? （三）物業(yè)配比測(cè)試方案鎖定101? 根據(jù)總體定位中端為主的思路，我們按開發(fā)40%，50%，60%、70%的半山情景公寓做了三套物業(yè)配比比選方案，其各自的物業(yè)配比如下物業(yè)類型方案一面積配比方案二面積配比方案三面積配比方案三面積配比公館類15%12%8%5%鄉(xiāng)村別墅類20%18%15%10%疊拼別墅或花園洋房類23%18%15%13%半山情景公寓40%50%60%70%風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)2%2%2%2%（四）靜態(tài)財(cái)務(wù)論證102方案一方案二方案三方案四容積率0.300.340.400.49建筑面積(平方米）1065454119454514141481699038占地總面積（畝）5250525052505250建筑密度10.29%11.09%12.51%14.29%稅前凈收益額3963720554420067978046366842895168646033稅前凈收益率152.29%152.45%153.85%154.19%? 結(jié)論：方案一，高端物業(yè)過多將會(huì)減慢市場(chǎng)去化速度。方案三、四開發(fā)量大，雖然純利潤(rùn)有所提升，比較國(guó)內(nèi)一流度假區(qū)，其容積率偏高之間，容易整體品質(zhì)感。綜合起來看，由于第二方案均衡性比較好，利潤(rùn)率最高，建議采取方

案二。

103方案二容積率0.34建筑面積(平方米）1194545占地總面積（畝）5250建筑密度11.09%稅前凈收益額4200679780稅前凈收益率152.45%二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可行性論證在方案二基礎(chǔ)上，計(jì)算配套及休閑設(shè)施投入后，項(xiàng)目在以年單位的周期內(nèi)，均能保持贏利，具備良好市場(chǎng)可行性。最終項(xiàng)目獲得稅前收益33.48億，收益率達(dá)到92.80%

，并且將獲得近

10億以上的資產(chǎn)沉淀。104起步期發(fā)展期成熟期（一）銷售凈收入162155666230730212422261605342（二）開發(fā)成本12632163321645899204698787929（三）稅前凈收益額35834033014271220381562817413（四）稅前凈收益率28.37%86.71%223.65%（五）整體稅前收益額3348279780（六）整體稅前收益率92.80%三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策建議（一）政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策建議1、審批風(fēng)險(xiǎn)? 審批風(fēng)險(xiǎn)是指方案報(bào)批過程中可能存在風(fēng)險(xiǎn)，包括能否突破現(xiàn)有政府規(guī)劃，別墅及高爾夫項(xiàng)目能否報(bào)批通過，用地指標(biāo)能否如期取得等等。? 建議可嘗試以度假產(chǎn)業(yè)為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點(diǎn)區(qū)”名義向上申請(qǐng)立項(xiàng)項(xiàng)目高球等用地可報(bào)批為體育綜合用地、娛樂綜合用地，同時(shí)可利用配套用房指標(biāo)，解決部分房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)問題。從現(xiàn)在情況看，項(xiàng)目平均每年房產(chǎn)開發(fā)用地指標(biāo)均在600畝左右，并且土地價(jià)值未來提升較快，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，可先期嘗試與政府簽訂供地協(xié)議，實(shí)現(xiàn)分期、分批、限價(jià)拿地。1052、宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)? 隨著宏觀調(diào)控政策深入，特別是銀行對(duì)第二套住房放貸的收緊，項(xiàng)目所面臨的中端市場(chǎng)將具有一定風(fēng)險(xiǎn)。? 建議宏觀調(diào)控政策著力點(diǎn)一般是在都市核心圈層房地產(chǎn)，對(duì)本案這種郊區(qū)綜合性樓盤影響相對(duì)較小，只要與政府的溝通工作到位，風(fēng)險(xiǎn)一般不大?，F(xiàn)在銀行放貸政策對(duì)度假物業(yè)的市場(chǎng)影響還未明朗，但如果一旦影響甚大，本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考慮主打產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)（情景公寓隨時(shí)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)其的轉(zhuǎn)換），其次考慮調(diào)整物業(yè)開發(fā)策略或節(jié)奏。106（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自于以青城山為代表的省內(nèi)度假區(qū)及五岳山未來可能出現(xiàn)的度假項(xiàng)目。? 同時(shí)，未來景區(qū)管委會(huì)極有可能運(yùn)用行政管理手段控制