第十章物業(yè)資產(chǎn)管理

第十章物業(yè)資產(chǎn)管理第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理第五節(jié)收益性物業(yè)的運營費用與財務(wù)報告一、物業(yè)管理（掌握）物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常維護與維修，并向入住的客人或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于正常的運行狀態(tài)。物業(yè)管理關(guān)注的重點是建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用物業(yè)。第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵☆物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。四者關(guān)系如下圖：

設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。具體內(nèi)容：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。二、設(shè)施管理（熟悉）

資產(chǎn)管理的內(nèi)容較廣，其內(nèi)容包括：制定物業(yè)策略計劃、持有或出售分析、檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，管理并評估物業(yè)管理公司的工作、協(xié)助物業(yè)管理公司與客戶關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。四、房地產(chǎn)組合投資管理（了解）

房地產(chǎn)組合投資管理涉及的內(nèi)容更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)公司提出的物業(yè)更新改造計劃，管理資產(chǎn)實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就購買、處置物業(yè)做出決策等。三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（熟悉）根據(jù)物業(yè)管理的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。

就收益性物業(yè)管理而言，其工作的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容1.確立目標(biāo)2.檢查物業(yè)質(zhì)量狀況3.形成租金方案和出租策略4.提出預(yù)算（包括管理費）5.簽訂物業(yè)管理委托合同6.物業(yè)管理記錄和控制一、制定物業(yè)管理計劃（掌握）二、加強市場宣傳（熟悉）

為使物業(yè)達(dá)到一個較為理想的水平，必須加強宣傳工作。宣傳應(yīng)圍繞物業(yè)的特性來進(jìn)行，如位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等，一般不以強調(diào)租金低廉吸引客戶。

物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?。一般來說，中低檔寫字樓物業(yè)：報紙或期刊；大規(guī)模收益性物業(yè)：報紙、期刊廣播或電視。

三、制定租金收取辦法（掌握）

制定租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來損失。

激勵比懲罰更為重要。合理確定收取租金的時間和收取方式。提倡主動的收租服務(wù)。四、物業(yè)的維修養(yǎng)護（了解）

物業(yè)管理人員被授權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)的維修，必須以不突破維修預(yù)算為原則。對主要設(shè)備的更新工作必須取得業(yè)主的同意。五、安全保衛(wèi)（了解）

保障租戶人身和財產(chǎn)安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)提供專業(yè)意見。六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（了解）

及時溝通和對話是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。物管人員必須設(shè)法使三方經(jīng)常溝通。七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制（了解）

從業(yè)主的角度來說，能否實現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標(biāo)，是物業(yè)管理工作有效與否的標(biāo)志。業(yè)主如能定期地對物業(yè)進(jìn)行視察，則物業(yè)維修計劃、保安計劃的實施情況就容易識別。物業(yè)收入和費用支出的差異大小，也能體現(xiàn)物業(yè)管理組織與控制的有效性一、寫字樓樓物業(yè)的分分類（掌握）寫字樓分類類在我國尚尚無統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)，專專業(yè)人員主主要依照其其所處的位位置、自然然或質(zhì)量狀狀況和收益益能力進(jìn)行行分類。國國外通常將將寫字樓分分為甲、乙乙、丙三個個等級。（一一））甲甲級級寫寫字字樓樓（二二））乙乙級級寫寫字字樓樓（三三））丙丙級級寫寫字字樓樓第三三節(jié)節(jié)寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)管管理理見課課本本P342位置置、、交交通通方方便便性性、、聲聲望望或或形形象象、、建建筑筑形形式式、、大大堂堂、、電電梯梯、、走走廊廊、、寫寫字字樓樓室室內(nèi)內(nèi)布布置置、、為為租租戶戶提提供供的的服服務(wù)務(wù)、、建建筑筑設(shè)設(shè)備備系系統(tǒng)統(tǒng)、、物物業(yè)業(yè)管管理理水水平平、、租租戶戶類類型型。。二、、寫寫字字樓樓分分類類過過程程中中要要考考慮慮的的因因素素（（熟悉悉）1.商商業(yè)業(yè)信信譽譽和和財財務(wù)務(wù)狀狀況況2.所所需需面面積積大大小小1））可可能能面面積積的的組組合合2））尋尋租租者者經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的性性質(zhì)質(zhì)3））尋尋租租者者將將來來擴擴展展辦辦公公室室面面積積的的計計劃劃3.需需要要提提供供的的物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)三、、寫寫字字樓樓租租戶戶的的選選擇擇（（熟悉悉）租金金的的計計算算與與內(nèi)內(nèi)涵涵考慮慮因因素素：：計算算可可出出租租或或可可使使用用面面積積基礎(chǔ)礎(chǔ)租租金金與與市市場場租租金金出租租單單元元的的面面積積規(guī)規(guī)劃劃和和室室內(nèi)內(nèi)裝裝修修四、、寫寫字字樓樓租租金金的的確確定定（（掌握握）1、、租租賃賃合合約約中中的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)條條款款租金金定定期期增增加加方方式式的的租租金金調(diào)調(diào)整整條條款款在寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)租租約約中中，，并并非非所所有有的的物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營費費用用都都必必須須包包含含在在租租金金中中。?！啊懊庾狻薄碑?dāng)所所有有的的經(jīng)經(jīng)營營費費用用均均由由租租戶戶直直接接分分擔(dān)擔(dān)時時，，則則稱稱這這種種出出租租方方式式叫叫““凈凈租租””。。具體體的的租租約約中中，，要要規(guī)規(guī)定定代代收收代代繳繳費費用用所所包包括括的的費費用用項項目目名名稱稱，，以以及及每每項項費費用用在在租租戶戶間間按按比比例例分分?jǐn)倲傆嬘嬎闼愕牡姆椒椒ǚ?。?、、折折讓讓優(yōu)優(yōu)惠惠和和租租戶戶權(quán)權(quán)利利的的授授予予五、寫字樓物物業(yè)的租約與與租約談判（（了解）一、零售商業(yè)業(yè)物業(yè)分析（（掌握）（一）零售商商業(yè)物業(yè)的分分類（1）市級購物物中心（（2））地區(qū)購物商商場（3）居住區(qū)區(qū)商場（（4）鄰里里服務(wù)性商店店（5）特色商商店第四節(jié)零零售商業(yè)物業(yè)業(yè)管理（二）零售商商業(yè)物業(yè)的商商業(yè)輻射區(qū)域域分析（三）特色、、位置和停車車二、零售商業(yè)業(yè)物業(yè)租戶的的選擇（熟悉）1.聲譽2.財務(wù)能能力3.租戶組合合與位置分配配4.租戶需要要的服務(wù)三、零售商業(yè)業(yè)物業(yè)的租金金（掌握）1.基礎(chǔ)租金金2.百分比比租金3.代收代繳繳費用和凈租租約4.租金的調(diào)調(diào)整四、零售商業(yè)業(yè)物業(yè)的租約約（了解）租約中，除了了對租金及其其他費用的數(shù)數(shù)量和支付方方式、支付時時間等做出具具體規(guī)定外，，還要對下述述的幾個特殊殊問題做出具具體規(guī)定：關(guān)于每一獨立立承租單元的的用途限制經(jīng)營內(nèi)容容相似的租戶戶限制租戶在一一定地域范圍圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店店營業(yè)時間公用面積的維維護廣告、標(biāo)志和和圖形折讓優(yōu)惠其他條款五、零售商業(yè)業(yè)物業(yè)的其他他管理工作（（了解）第五節(jié)收益益性物業(yè)的運運營費用與與財務(wù)報告一、收益性物物業(yè)經(jīng)營狀況況的評估（掌握）1、現(xiàn)金流潛在毛租金收收入空置和收租損損失其他收入有效毛收入=潛在毛租金金收入-空置置收租損失+其他收入收益性物業(yè)的的運營費用凈經(jīng)營收入=有效毛收入入-經(jīng)營費用用抵押貸款還本本付息現(xiàn)金流計算稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入入-抵押貸款款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流流-準(zhǔn)備金-所得稅2、相關(guān)問題題分析物業(yè)估價準(zhǔn)備金和保證證金基金準(zhǔn)備金（大修修基金）———通常用于支支付物業(yè)經(jīng)營營過程中的資資本性支出（（例如設(shè)備或或屋面的更新新）保證金基金所得稅二、收益性物物業(yè)管理中的的運營費用（（掌握）1、經(jīng)營費用用的具體項目目人工費公共設(shè)施設(shè)備備日常運行、、維修及保養(yǎng)養(yǎng)費綠地管理費清潔衛(wèi)生保安費用辦公費固定資產(chǎn)折舊舊費不可預(yù)見費保險費物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的服務(wù)費和和利潤法定稅費房產(chǎn)稅三、收益性物物業(yè)管理中的的預(yù)算（熟悉）預(yù)算有許多類類型，在物業(yè)業(yè)管理中經(jīng)常常遇到的預(yù)算算形式主要有有三種：年度運營預(yù)算算、資本支出出預(yù)算和長期期預(yù)算。四、收益性財財務(wù)收支報告告（熟悉）編制收益性財財務(wù)收支報告告是物業(yè)管理理企業(yè)的一項項重要內(nèi)容。。對出租物業(yè)來來說最主要記記錄的是租金金清單，它是是物管企業(yè)定定期向業(yè)主提提供的一系列列報告之一。1.關(guān)于收益益性物業(yè)的說說法，正確的的是（C）（（2012））A.零售商業(yè)業(yè)物業(yè)的租約約很少對租金金調(diào)整作出規(guī)規(guī)定B.收益性物物業(yè)管理的收收入構(gòu)成中除除租金收入外外，還有保證證金和大修基基金C.在寫字樓樓物業(yè)租約中中，并非所有有的物業(yè)運營營費用都包含含在租金中D.當(dāng)出祖率率達(dá)到100%時，收益益性物業(yè)獲得得的凈經(jīng)營收收入最高2.物業(yè)管理理人員一般通通過強調(diào)租金金低廉的宣傳傳方式來吸引引租戶（2012）（錯錯）3.市場條件件下，物業(yè)租租金水平的高高低主要取決決于（A

）（（2011））A.物業(yè)出租租經(jīng)營成本B.業(yè)主主希望的投資資回報率C通貨膨脹脹率D.同類物業(yè)業(yè)的市場供求求關(guān)系本章真題題4.某寫字樓樓月潛在毛租租金收入為100萬元元，月平均運運營費用為60萬元，，月平均空置置率為5%，月平均均租金損失率率為2%,月平均均其他收入為為潛在毛租金金收入的3%，則該寫寫字樓的月凈凈經(jīng)營收入是是（C））萬元元。（2011）5．在同一商商業(yè)輻射區(qū)域域內(nèi)，各商場場位置的優(yōu)劣劣，主要取決決于（A））。(2010)A．交通的通通達(dá)程度B．物業(yè)的規(guī)規(guī)模大小C．人口的分分布密度D．居民的購購買能力6．下列收益益性物業(yè)凈經(jīng)經(jīng)營收入的表表達(dá)式中，正正確的是（A）(2010)。。A．凈經(jīng)營收收入=有效毛毛收入-經(jīng)營營費用B．凈經(jīng)營收收入=有效毛毛收入-經(jīng)營營費用-抵押押貸款還本付付息C．凈經(jīng)營收收入=有效毛毛收入-經(jīng)營營費用-抵押押貸款還本付付息-準(zhǔn)備金金D．凈經(jīng)營收收入=有效毛毛收入-經(jīng)營