房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)36113

精品文檔 你我共享房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（房地產(chǎn)及建筑部分）一、什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益二、房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性 獨(dú)一無二性壽命長久性 數(shù)量有限性用途多樣性 相互影響性易受限制性 價(jià)值高大性難以變現(xiàn)性 保值增值性三、房地產(chǎn)市場的分類1）房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)一級市場又稱土地市場，是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商的運(yùn)作過程。房地產(chǎn)一級市場實(shí)行國家壟斷。政府通過對土地供應(yīng)量的調(diào)節(jié)，起到調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。2）房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)二級市場又稱增量市場，是指新建商品房的買賣市場。房地產(chǎn)二級市場的主體是住宅發(fā)展商、建造商和購房居民。3）房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)三級市場又稱存量房市場，一般指舊房租賃和二手房買賣。房地產(chǎn)物業(yè)在經(jīng)過第一次買賣后的再次轉(zhuǎn)讓， 屬于房地產(chǎn)三級市腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享場范疇。四、房屋的分類1）按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類：產(chǎn)權(quán)：私產(chǎn) 商品房合同 還遷協(xié)議 抵債協(xié)議使用權(quán)：公產(chǎn) 企業(yè)產(chǎn) 其它自管產(chǎn) 托管產(chǎn)2）按照面積分類：建筑面積：建筑面積也稱“建筑展開面積”，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積， 每層高度超過一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算， 不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來折算它們的建筑面積。使用面積：住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。計(jì)租面積：腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。套內(nèi)建筑面積：住宅的套內(nèi)建筑面積指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》 ，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1、套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實(shí)際能使用的面積。2、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、陽臺(tái)建筑面積，指套內(nèi)陽臺(tái)的建筑面積，按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，封閉式陽臺(tái)，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積公攤面積：商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬?與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。 可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇谩⒐瞄T廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半。）不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?；幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ憾鄬幼≌枰惹蟪稣狈课莺凸灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂６喙δ芫C合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?）按照建筑材料分類：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：描述：承重構(gòu)件如梁，板，柱，墻（剪力墻） ，屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻，隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享鋼結(jié)構(gòu)：描述：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成特點(diǎn)：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。磚混結(jié)構(gòu)：描述：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。特點(diǎn)：建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享磚木結(jié)構(gòu)：描述：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚，木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板，屋架采用木材。特點(diǎn)：層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)50---60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。木結(jié)構(gòu)：描述：木結(jié)構(gòu)建筑從結(jié)構(gòu)形式上分，一般分為輕型木結(jié)構(gòu)和重型木結(jié)構(gòu)，主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件均采用實(shí)木鋸材或工程木產(chǎn)品。目前在中國建成的木結(jié)構(gòu)住宅主要應(yīng)用輕型木結(jié)構(gòu)。特點(diǎn)：使用壽命長，施工簡易，工期短，個(gè)性化室內(nèi)設(shè)計(jì)，冬暖夏涼，抗震性能好，防火，防潮，防蟲，透氣，建造成本相當(dāng)。簡易結(jié)構(gòu)：腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享描述：一般臨建建筑，不適宜長期居住。特點(diǎn)：造價(jià)低廉，建造速度快。4）按照朝向分類：南北向 東西向陽面 陰面東照 西照金、銀、銅、鐵角5）按照房型分類：一室：中獨(dú)、偏獨(dú)、直門獨(dú)兩室：中單、偏單、套偏三室：三室一廳、三室兩廳等其他：躍層、錯(cuò)層、疊層、復(fù)式等6）按照樓層分類：低層住宅：1－3層的為低層住宅多層住宅：4－6層的為多層住宅中高層住宅：7-9層的為中高層住宅高層住宅：腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享層以上的為高層住宅及超高層建筑超高層建筑：層以上的為超高層建筑（一般不為民用）五、建筑名詞解釋1）容積率：是反映和衡量建筑用地使用的一向重要標(biāo)準(zhǔn)， 是指地塊內(nèi)建行組物的總建筑面積與地塊面積的比值， 即：容積率=總建筑面積/建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。 這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。2）建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占面積與地塊面積之比。3）出房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比， 由于駐扎銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)， 雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。4）住宅居住面積：是指小區(qū)住宅分戶門的臥室和起居室等的凈面積的總和。5）綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在百分之三十以上。腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享6）住宅的層高和凈高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GB1100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)： 2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。7）住宅的進(jìn)深：住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑磨數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GB1110-87）規(guī)定：住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。8）住宅的開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的高度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑磨數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GB1110-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。出師表腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆