物業(yè)合同項(xiàng)的主要內(nèi)容及注意事項(xiàng)

物業(yè)合同項(xiàng)的主要內(nèi)容及考前須知TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1、規(guī)定合同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3\o"CurrentDocument"2、臨時管理規(guī)約3\o"CurrentDocument"3、移交資料、備品備件3\o"CurrentDocument"4、外委公司管理3\o"CurrentDocument"5、物業(yè)用房、導(dǎo)視、標(biāo)識、園區(qū)交房條件4\o"CurrentDocument"6、經(jīng)營用房4\o"CurrentDocument"7、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的承諾4\o"CurrentDocument"8、服務(wù)品質(zhì)的違約4\o"CurrentDocument"9、違約程度的認(rèn)定5\o"CurrentDocument"10、品牌的使用5\o"CurrentDocument"11、承諾5\o"CurrentDocument"12、甲方資產(chǎn)經(jīng)營6\o"CurrentDocument"13、甲、乙方經(jīng)營管控6\o"CurrentDocument"14、乙方造成的損失6\o"CurrentDocument"15、招聘核心人員的要求7\o"CurrentDocument"16、人員數(shù)量7\o"CurrentDocument"17、人員處理8\o"CurrentDocument"18、人員管理8\o"CurrentDocument"19、年休假、調(diào)休8\o"CurrentDocument"20、質(zhì)保期內(nèi)的維保責(zé)任8\o"CurrentDocument"21、遺留問題922、遺留問題的處理9\o"CurrentDocument"23、甲方原因影響乙方服務(wù)質(zhì)量9\o"CurrentDocument"24、甲、乙雙方爭議解決方法9\o"CurrentDocument"25、獨(dú)立賬戶926、費(fèi)用包含項(xiàng)表述9\o"CurrentDocument"27、預(yù)算的審核、執(zhí)行1028、保證金10\o"CurrentDocument"29、保證金正常使用原那么1030、前期介入費(fèi)用10\o"CurrentDocument"31、前期開辦費(fèi)用11\o"CurrentDocument"32、加班費(fèi)用11\o"CurrentDocument"33、售樓處、樣板間、會所費(fèi)用的構(gòu)成11\o"CurrentDocument"34、會所收入、支出12\o"CurrentDocument"35、多種經(jīng)營的收入分配（常規(guī)）1236、收取的押金、裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用的界定12\o"CurrentDocument"37、專項(xiàng)維修資金的使用12\o"CurrentDocument"38、人員保險12\o"CurrentDocument"39、付款13\o"CurrentDocument"40、物業(yè)費(fèi)收繳13\o"CurrentDocument"41、追繳欠費(fèi)的律師費(fèi)13\o"CurrentDocument"42、物業(yè)費(fèi)缺乏以支付員工工資、外委、設(shè)備采購費(fèi)用的情況13甲方制定合同時常會表述“XX費(fèi)用均包含在此費(fèi)用內(nèi)”。此條款乙方堅(jiān)決不能同意，盡量更換成“Xx費(fèi)用包含但不限于…X再詳細(xì)的合同也會有某些費(fèi)用考慮不到，且物業(yè)行業(yè)受各種因素影響很大，合同中盡量爭取對乙方有利的條款。27、預(yù)算的審核、執(zhí)行(1)酬金制工程的預(yù)算由甲方審核后執(zhí)行；(2)甲方審核后的預(yù)算作為附件置于合同中，乙方在合同期內(nèi)需按合同預(yù)算執(zhí)行，并且在合同執(zhí)行過程中甲方有權(quán)按照預(yù)算復(fù)審；備注：預(yù)算的審核不僅甲方關(guān)注，乙方也同樣關(guān)注，因售樓處、會所的管理往往多變、虧損，乙方也需要時刻關(guān)注預(yù)算執(zhí)行情況。28、保證金(1)酬金制工程需要甲方支付一定額度的保證金；(2)具體額度看甲、乙雙方談判結(jié)果，五大行一般收取三個月運(yùn)營費(fèi)用作為保證金；(3)保證金用途主要是防止甲方違約，正常情況下不能使用，在甲方費(fèi)用支付不及時情況下使用。29、保證金正常使用原那么合同需明確在甲方撥款不及時的情況下乙方可以不通知甲方使用保證金，并要求甲方及時補(bǔ)撥款項(xiàng)。乙方在甲方撥款到帳后下個月將保證金補(bǔ)齊。30、前期介入費(fèi)用合同需明確前期介入的費(fèi)用、人員、時間、服務(wù)內(nèi)容等具體事項(xiàng),以防止各種糾紛和開發(fā)商的無理要求；31、前期開辦費(fèi)用(1)合同需明確開辦費(fèi)用由甲方支出，一般包括人員費(fèi)用、辦公設(shè)施設(shè)備、工具費(fèi)用、維修材料費(fèi)用、能源費(fèi)用等；(2)原那么上，開辦費(fèi)用必須由甲方支出，除非優(yōu)質(zhì)、長期管理的大型工程可以稍微讓步。32、加班費(fèi)用(1)酬金制工程必須在合同中明確加班費(fèi)用的核算和收取；(2)預(yù)算中，僅能考慮到正常加班，本條提到的加班費(fèi)用主要是對于甲方要求的非正常加班所產(chǎn)生的費(fèi)用。例如售樓處的各類活動而產(chǎn)生的非正常加班會產(chǎn)生大量人工本錢費(fèi)用；(3)加班費(fèi)用有兩種方式向甲方收?。旱谝豢梢园磳?shí)際發(fā)生的加班費(fèi)用收取，第二以甲方正式發(fā)文或書面函件制定加班方案，交甲方審核生效后執(zhí)行并以此作為依據(jù)向甲方收取加班費(fèi)用。33、售樓處、樣板間、會所費(fèi)用的構(gòu)成(1)合同中常見的表述“包括但不限于”;(2)費(fèi)用構(gòu)成一般包括：a、人員工資及福利b、能源費(fèi)用c、維護(hù)費(fèi)用d、稅金e、其它費(fèi)用34、會所收入、支出由于前期工程的會所經(jīng)營基本全部虧損，一般情況下，乙方除人員管理外其余全部由甲方負(fù)責(zé)。合同可規(guī)定會所所有收入歸甲方，支出也由甲方負(fù)責(zé)(例如能源費(fèi)、設(shè)施設(shè)備維修等)。35、多種經(jīng)營的收入分配(常規(guī))(1)廣告收入的分配要在合同中約定，一般情況下三七分，如果工程比擬大，也可以接受二八分，小工程可談到四六分或五五分；(2)公共空間租賃。收入的分配也需要在合同中約定(分配比例同上)，例如在地下室加建庫房出租所得租金的分配等；(3)合同需明確多種經(jīng)營收入中，甲方所得需作為維修基金(年底制定下一年維護(hù)計(jì)劃時全部花掉)和補(bǔ)貼物業(yè)公司虧損，甲方不能提取、占用。36、收取的押金、裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用的界定合同明確乙方收取的押金、裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等甲方無權(quán)占用。37、專項(xiàng)維修資金的使用(1)合同明確專項(xiàng)維修資金的使用范圍；(2)合同明確專項(xiàng)維修資金使用的審批流程(一般由乙方制定方案報甲方或業(yè)委會審批)。38、人員保險(1)酬金制工程合同中需明確由甲方承當(dāng)各項(xiàng)保險費(fèi)用；（2）如果甲方不給員工繳納保險，合同需明確如果發(fā)生員工追討，甲方承當(dāng)全部責(zé)任。39、付款（1）合同需明確甲方要及時付款；（2）付款超時需要加扣滯納金，加扣比例：每日2%0—5%0。40、物業(yè)費(fèi)收繳（1）住宅各區(qū)域不同，例如深圳每月一收，北方大局部城市每季一收；（2）寫字樓工程每月一收。41、追繳欠費(fèi)的律師費(fèi)酬金制工程中，合同需明確因追繳欠費(fèi)產(chǎn)生的律師費(fèi)由甲方承擔(dān)。42、物業(yè)費(fèi)缺乏以支付員工工資、外委、設(shè)備采購費(fèi)用的情況（1）酬金制工程中，合同明確如果出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)缺乏的情況，外委、設(shè)備采購費(fèi)用由甲方直接支付；（2）可以借鑒五大行簽訂甲、乙、外委三方協(xié)議，內(nèi)容主要是:在乙方費(fèi)用充足情況下由乙方支付，乙方費(fèi)用缺乏由甲方支付。43、審計(jì)時間、費(fèi)用（1）酬金制工程中，合同需明確審計(jì)條款，且費(fèi)用由甲方承當(dāng);（2）甲方審計(jì)至少每年一次，一般由甲方聘請第三方審計(jì)公司進(jìn)行（如果甲方從當(dāng)?shù)厥袌銎刚埖谌綄徲?jì)公司，費(fèi)用較低，約幾千元）；（3）世聯(lián)雅園屬于世聯(lián)地產(chǎn)上市業(yè)務(wù)包，每年必須進(jìn)行兩次第三方審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用盡量由甲方承當(dāng)（世聯(lián)地產(chǎn)第三方審計(jì)公司全國統(tǒng)一指定，費(fèi)用較高）；（4）在審計(jì)實(shí)際操作中，可從為了管理更加規(guī)范、為甲方節(jié)省費(fèi)用的角度說服甲方認(rèn)可我公司的審計(jì)，防止重復(fù)審計(jì)，并承當(dāng)審計(jì)費(fèi)用。44、解除合同的財務(wù)及注銷費(fèi)用酬金制工程中，合同需明確因解除合同的財務(wù)及注銷公司所發(fā)生的費(fèi)用全部由甲方承當(dāng)。45、合同終止清算酬金制工程中，合同終止清算大的原那么：（1）剩余費(fèi)用歸開發(fā)商；（2）缺乏費(fèi)用由開發(fā)商補(bǔ)償。46、預(yù)算外申請對于酬金制工程，合同需明確哪些事項(xiàng)可以預(yù)算外申請，以及申請審批流程、審批人。例如合同明確預(yù)算外申請工程包括：因組織活動需要額外加班、物品采購等。47、稅費(fèi)酬金制工程中，合同需明確所有稅費(fèi)由甲方承當(dāng)。48、物業(yè)合同終止（1）合同終止分兩種情況：第一種情況是被甲方趕走，第二種情況是合同期結(jié)束；（2）如果乙方被甲方趕走而終止合同，乙方與外委公司簽訂合同尚未到期，乙方需要和甲方、外委公司簽訂三方《權(quán)利轉(zhuǎn)移合同》，其主要內(nèi)容是：如果乙方與外委公司合同尚未到期，甲方同意代表乙方繼續(xù)履行乙方和外委公司合同，并承當(dāng)相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)；另外，甲方承諾結(jié)清已發(fā)生的所有費(fèi)用。49、合同終止后的移交工程（1）目前建設(shè)部合同范本已有明確規(guī)定，具體情況視工程更改;（2）主要移交工程有物業(yè)用房、資料、辦公設(shè)備（酬金制全交、包干制后期物業(yè)利潤購買的辦公設(shè)備可以不用移交）、預(yù)售物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金剩余款項(xiàng)等。50、酬金制終結(jié)公司周期合同需明確乙方終結(jié)公司周期至少需要90天（終結(jié)公司周期一般在3—6個月）。51、乙方終結(jié)公司，甲方協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)合同明確乙方在終結(jié)公司時，甲方協(xié)助配合辦理相關(guān)手續(xù)。例如甲、乙雙方共同向業(yè)主發(fā)出公告，所有移交程序需要甲方主導(dǎo)進(jìn)行等。TOC\o"1-5"\h\z43、審計(jì)時間、費(fèi)用13\o"CurrentDocument"44、解除合同的財務(wù)及注銷費(fèi)用14\o"CurrentDocument"45、合同終止清算14\o"CurrentDocument"46、預(yù)算外申請14\o"CurrentDocument"47、稅費(fèi)14\o"CurrentDocument"48、物業(yè)合同終止14\o"CurrentDocument"49、合同終止后的移交工程15\o"CurrentDocument"50、酬金制終結(jié)公司周期15\o"CurrentDocument"51、乙方終結(jié)公司，甲方協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)15物業(yè)合同包括合同項(xiàng)和具體條文兩局部。合同項(xiàng)是物業(yè)合同的框架，具體條文擬定要求語句表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)，措詞使用準(zhǔn)確。本次培訓(xùn)主講合同項(xiàng)的主要內(nèi)容及需要注意的事項(xiàng)。1、規(guī)定合同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(1)合同需明確具體服務(wù)內(nèi)容，且服務(wù)內(nèi)容必須界定清晰,因其直接與服務(wù)本錢和費(fèi)用相關(guān)。服務(wù)內(nèi)容可以寫在合同里，也可以放在附件里，但大局部寫在合同里面。(2)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較多，一般作為合同附件；(3)同時作為附件的還有平面圖、公共設(shè)施設(shè)備清單、公司資質(zhì)證明、相關(guān)證照等；2、臨時管理規(guī)約合同明確要求甲方與小業(yè)主簽訂《售房合同》的同時簽訂《臨時管理規(guī)約》。因《臨時管理規(guī)約》中存在有利于乙方的不平等條款，如果由乙方單獨(dú)與小業(yè)主簽訂，困難較大。3、移交資料、備品備件合同需明確相關(guān)內(nèi)容及詳細(xì)清單。例如各類圖紙、設(shè)施設(shè)備說明書、維保合同等資料，維修工具、檢測工具、壁紙、石材、設(shè)施設(shè)備易損件等備品備件。4、外委公司管理合同明確約定外委公司由乙方管理，如果甲方要求參與外委公司管理，原那么上乙方不能同意，但可以同意甲方參與外委公司招投標(biāo)監(jiān)督。5、物業(yè)用房、導(dǎo)視、標(biāo)識、園區(qū)交房條件合同明確物業(yè)用房、導(dǎo)視、標(biāo)識、園區(qū)交房條件等內(nèi)容。例如：(1)合同明確物業(yè)用房需裝修完善、具備乙方直接入駐辦公條件等；(2)導(dǎo)視、標(biāo)識由甲方負(fù)責(zé)配置完善；(3)園區(qū)交房條件包括(內(nèi)容盡量詳細(xì)，防止甲方推卸責(zé)任)。6、經(jīng)營用房合同明確約定經(jīng)營用房位置、面積、收益處置等具體事項(xiàng)。7、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的承諾(1)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能隨意承諾，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)管理費(fèi)高低來確定。例如南昌新地中心工程管理費(fèi)13.8元/平方米?月，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根本不可能很高；(2)對于管理費(fèi)較低的工程，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時表述盡量籠統(tǒng)、簡化，切忌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“量化8、服務(wù)品質(zhì)的違約(1)平時質(zhì)量違約條款a、基礎(chǔ)服務(wù)達(dá)不到要求的處分條款。例如保安、保潔、維修達(dá)不到要求而引起的有效投訴(一般視書面投訴為有效投訴)；b、出現(xiàn)重大事件時的處分條款；c、處分條款一般采用扣除乙方管理費(fèi)用?？鄢芾碣M(fèi)用有兩種情況：1、定額扣款；2、按物業(yè)費(fèi)比例扣款；d、如果按物業(yè)費(fèi)比例扣款，和甲方談判時一定要注意，扣款比例不能太大，因乙方利潤不過10%,一般合同約定扣物業(yè)費(fèi)比例2%—5%o(2)終止合同的違約條款a、包干制賠償甲方一定額度百分比的管理費(fèi)，但比例不要定的太高；b、酬金制賠幾個月酬金，例如酬金制一般賠三個月酬金。9、違約程度的認(rèn)定(1)口頭投訴/通知，一般乙方承諾15日內(nèi)改正；(2)正式投訴/通知，一般乙方承諾15日內(nèi)改正；(3)同類事情反復(fù)出現(xiàn)或重大事項(xiàng)出現(xiàn)問題，一般甲方會對乙方罰款處理；(4)以上違約第一條最輕微，第三條最嚴(yán)重10、品牌的使用品牌使用的時間、范圍、使用方式等需在合同中界定清楚，不能搞“偷梁換柱”。例如五大行僅做顧問服務(wù)，但甲方宣傳時也將物業(yè)管理的廣告標(biāo)為五大行。11、承諾(1)承諾包括收費(fèi)率、滿意率、重大事故率、維修及時率、投訴處理及時率等內(nèi)容。(2)軟性承諾可以在合同中明確，例如維修及時率、投訴處理率等；(3)其他承諾在合同條款中一定要慎重，盡量在合同中不表達(dá)。例如收費(fèi)率、重大事故率等。12、甲方資產(chǎn)經(jīng)營(1)停車場的經(jīng)營a、臨時停車場(在工程紅線范圍內(nèi)，非規(guī)劃停車位，但可收取停車費(fèi)，車位數(shù)較少，最多不過四十個)，一般在合同中明確所收費(fèi)用歸乙方所有；b、甲方停車位，在合同中明確收入和支出。約定收入的分成比例(除正常管理費(fèi)以外的分成)，具體分成看工程大小，大工程三七分或二八分，小工程四六分或五五分；c、支出費(fèi)用在合同中的約定，停車場零星小修費(fèi)用由乙方停車場管理費(fèi)支出，但大修或大的支出需要甲方承當(dāng)。13、甲、乙方經(jīng)營管控原那么上，甲方只有：(1)、檢查、監(jiān)督乙方服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容是否到達(dá)合同要求的權(quán)利；(2)、監(jiān)督乙方經(jīng)營是否合理、合法的權(quán)利。除了上述兩點(diǎn)，甲方其他要求均不能容許。14、乙方造成的損失甲方制定合同時常用的表述“由乙方造成的損失，乙方全額賠償”。在合同談判中，堅(jiān)決不能同意此條款，一些大型工程突發(fā)事件造成巨大損失時，物業(yè)公司根本無力賠償，該條款應(yīng)修改為“由乙方造成的損失，乙方承當(dāng)相應(yīng)的管理責(zé)任”15、招聘核心人員的要求(1)如果甲方?jīng)]有在合同中提出要求，乙方一般不主動提出；(2)合同中甲方提出的核心人員硬性條件一定要慎重。例如，甲方要求工程經(jīng)理需工程專業(yè)統(tǒng)招本科學(xué)歷等要求很難滿足；(3)合同明確如果甲方要求更換核心人員需要至少一個月準(zhǔn)備時間；(4)防止甲方在合同中要求“到崗工程經(jīng)理必須與投標(biāo)所報的工程經(jīng)理為同一人”,此條款在實(shí)際操作中很難實(shí)現(xiàn)。16、人員數(shù)量(1)自己的工程(新地)，人員數(shù)量預(yù)算以內(nèi)以附件形式出現(xiàn)，雙方發(fā)文確認(rèn)即可；(2)外接工程，尤其是接管異常工程，合同中需明確：a、人員數(shù)量發(fā)生變化時費(fèi)用如何結(jié)算。例如售樓處或者酬金制管理的工程，合同需以附件形式告知甲方工程預(yù)算、人員架構(gòu)、人員數(shù)量等，當(dāng)甲方要求人員數(shù)量需要增加時，可根據(jù)合同約定由甲方支付相關(guān)費(fèi)用；b、人員本錢上升因素解決方案。例如合同可以約定管理費(fèi)每年按政府指導(dǎo)價上漲或每年遞增8%-10%o酬金制工程必須考慮成本上升因素；c、酬金制工程年底雙薪由甲方承當(dāng)。17、人員處理(1)酬金制工程