宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

謹(jǐn)呈：金方集團(tuán)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸合富輝煌（中國(guó)）所有，未經(jīng)合富輝煌（中國(guó)）書面許可，不得擅自向其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分和全部?jī)?nèi)容。2013-05宿州金方項(xiàng)目基礎(chǔ)研究報(bào)告12PART1政策背景研究2限購(gòu)（特別是大型城市）的退出條件：1）宏觀條件：宏觀環(huán)境產(chǎn)生較大變化——不具備退出條件。具體如，流動(dòng)性仍寬松、通脹上行、投資氣氛仍濃、投資渠道仍難突破、土地成本上行等（前述）2）制度條件：市場(chǎng)+保障雙軌制完成——不具備退出條件（前述）3）替代條件：替代政策（房產(chǎn)稅）的實(shí)施效果能完美替限購(gòu)——不具備退出條件，上海、重慶試點(diǎn)成效并未十分明顯。限購(gòu)仍將持續(xù)政策背景3未來政策向緊微調(diào)壓力更視乎通脹影響。一般而言，通脹(CPI)及經(jīng)濟(jì)活躍度(PMI)快速上行至“紅區(qū)”，易招致政策加碼。保持在“藍(lán)區(qū)”則政策傾向于維穩(wěn)。2013年通脹將總體上行，在貨幣環(huán)境相對(duì)寬松之下，樓市投資熱情可能再度激發(fā)，2013年來自政策面的壓力或再增加。但2013年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)將較大可能保持在低增長(zhǎng)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)活躍度預(yù)計(jì)難以達(dá)到紅區(qū)；這對(duì)樓市政策的加碼空間形成制約；——“防滯”制約加碼空間、未來政策向緊微調(diào)壓力更視乎通脹影響?！A(yù)計(jì)管理層將加強(qiáng)對(duì)土地、資金的監(jiān)管、并加強(qiáng)對(duì)地方政府問責(zé)，地方政府“向緊微調(diào)”壓力增加，大城市或出臺(tái)更多“非常規(guī)調(diào)控”（限售、限簽約等）平抑樓價(jià)。政策背景4未來政策將延用“新國(guó)八條”調(diào)控框架，具體措施在防滯與防漲間平衡。個(gè)人住宅部分預(yù)計(jì)不會(huì)全面開征，但房產(chǎn)稅的相關(guān)推進(jìn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者心態(tài)產(chǎn)生一定影響政策背景5“國(guó)五條”細(xì)則重點(diǎn)指向全國(guó)房?jī)r(jià)過快上漲的部分城市，差別化為年內(nèi)政策主線。調(diào)性時(shí)間點(diǎn)效果深度范圍直指購(gòu)房資格與房?jī)r(jià)上漲限購(gòu)增加目前非限購(gòu)城市、區(qū)域、住宅類型兩會(huì)前調(diào)控便于統(tǒng)一調(diào)控具體措施直指問責(zé)制度，執(zhí)行性更強(qiáng)2013年樓市調(diào)控必將更嚴(yán)新“國(guó)五條”的核心與重點(diǎn)限購(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，明確統(tǒng)一限購(gòu)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；差別化成為信貸主旨；出售自有住房規(guī)定征收的個(gè)人所得稅按20計(jì)征所得稅；首次明確提出加強(qiáng)預(yù)期管理。政策評(píng)價(jià)：”國(guó)五條“細(xì)則重點(diǎn)指向全國(guó)房?jī)r(jià)過快上漲的部分城市，而并未”一刀切“；市場(chǎng)調(diào)控措施的加強(qiáng)趨向于采用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，通過差別化信貸、稅收政策抑制投機(jī)投資需求從而影響市場(chǎng)供求關(guān)系。政策背景6宿州“新國(guó)五條”細(xì)則未提及限購(gòu)、“20%個(gè)稅”及信貸新政的問題，但針對(duì)房?jī)r(jià)漲幅設(shè)置上限，并表示加大年內(nèi)土地供應(yīng)。政策背景短期來看房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍如何擴(kuò)大，限購(gòu)政策執(zhí)行更加嚴(yán)厲，都將給市場(chǎng)運(yùn)行帶來壓力，開發(fā)企業(yè)需緊跟市場(chǎng)需求變化，合理把握拿地、推盤策略，確保企業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)住房需求的根本動(dòng)力存在，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的狀態(tài)下，市場(chǎng)需求依然廣闊。歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策并未改變市場(chǎng)整體向上的態(tài)勢(shì)，相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)也并不會(huì)改變住房需求的根本動(dòng)力；中長(zhǎng)期來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化、收入水平提高等因素，仍是推動(dòng)市場(chǎng)向上的原動(dòng)力；未來十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依然值得看好，只是相關(guān)各方都應(yīng)該降低預(yù)期，過去十多年高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤(rùn)的模式已經(jīng)結(jié)束，分化、調(diào)整、轉(zhuǎn)型交進(jìn)未來十年的關(guān)鍵詞。長(zhǎng)期來看78PART2城市背景研究89城市背景/地理位置宿州位于安徽省最北部，蘇魯豫皖四省交界處、淮海經(jīng)濟(jì)圈核心，隨著區(qū)域合作體系不斷完善，發(fā)展前景看好，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有推動(dòng)作用。城市名稱距離（KM）連云港250徐州66濟(jì)寧275商丘145淮海經(jīng)濟(jì)圈宿州安徽山東江蘇河南宿州為“舟車會(huì)聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，當(dāng)南北沖要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；是著名的“中國(guó)酥梨之鄉(xiāng)”、“中國(guó)書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國(guó)書法藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國(guó)馬戲之鄉(xiāng)”、“中國(guó)民間藝術(shù)（鐘馗畫）之鄉(xiāng)”、“中國(guó)觀賞石之鄉(xiāng)”、“泗州戲之鄉(xiāng)”。9城市背景/區(qū)域協(xié)作

淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)共同體以及徐州都市圈為宿州城市發(fā)展提供了更廣闊空間和更高平臺(tái)，有利于形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展模式，人口流動(dòng)引發(fā)新增購(gòu)房需求?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)已形成“十”字聚合軸模式，在交通、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、物流、科技創(chuàng)新、金融服務(wù)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、人力資源、社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)等方面實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化；徐州都市圈各市聯(lián)動(dòng)發(fā)展，接軌“長(zhǎng)三角”，迅速壯大。徐州經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃圖淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)共同體范圍區(qū)域合作一體化共同體開局良好，區(qū)域交通設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)，區(qū)域市場(chǎng)融合度也不斷提高，區(qū)域合作體系不斷完善，各城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。10城市背景/城市經(jīng)濟(jì)/GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)宿州GDP與增長(zhǎng)率在全省16個(gè)城市排名均為第7；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，推動(dòng)宿州經(jīng)濟(jì)更快的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整給城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來發(fā)展契機(jī)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)20082009201020112012第一產(chǎn)業(yè)32.629.727.927.125.9第二產(chǎn)業(yè)30.033.837.940.641.5第三產(chǎn)業(yè)37.436.534.232.332.6從宿州市近五年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況來看，工業(yè)占比逐年提高，第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)占比則有下滑趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)局1112城市背景/城市經(jīng)濟(jì)/人均GDP宿州人口基數(shù)較大，城市化率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平脫節(jié)，近年城市化進(jìn)程將加快，住房需求向品質(zhì)化發(fā)展。人均GDP$0-800$800-4000$4000-8000$8000-20000房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期2012年末宿州人均GDP＄２704宿州城市化率３４.２％２５％４５％７０％８５％９５％人均GDP１.５K美金以下，城市化水平２５％以下人均GDP１.５－２K美金，城市化水平４５％以下人均GDP２－４.５K美金，城市化水平４５％－７０％人均GDP４.５－８K美金，城市化水平７０％－９０％人均GDP８K－２W金，城市化水平在90％以上宿州人均GDP發(fā)展較快，城市化進(jìn)程有待加快，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)。1213城市背景/城市經(jīng)濟(jì)/人口增長(zhǎng)截止2012年，宿州城區(qū)人口規(guī)模651.66萬人，城市的擴(kuò)容和人口的增長(zhǎng)將帶來每年141.3萬平方米的剛性住房需求。年份戶籍人口增加人口常住人口2007年617.2萬141569萬2008年626.06萬8.86萬569萬2009年635.19萬9.13萬566萬2010年642.07萬6.88萬535萬2011年649.23萬7.16萬537萬2012年651.66萬2.43萬537.8萬截至2012年，宿州城區(qū)人口規(guī)模649.23萬人，年均增長(zhǎng)5%，年均增長(zhǎng)7.85萬人；全國(guó)人均住房面積30平方米；按《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》：按收入情況將家庭分組，其中有購(gòu)房能力的中等收入以上人群所占比例約為60%。7.85*30*60%=141.3萬平方米中心城市擴(kuò)容“雙70”目標(biāo)：2013年，宿城建成區(qū)規(guī)模達(dá)到70平方公里，人口達(dá)到70萬人城鎮(zhèn)擴(kuò)容指標(biāo)：全市城市化率達(dá)到45％，年均提高3個(gè)百分點(diǎn)，縣城、中心鎮(zhèn)擴(kuò)容指標(biāo)：2013年四個(gè)縣城實(shí)現(xiàn)“雙20”目標(biāo)，即縣城建成區(qū)達(dá)到20平方公里，人口達(dá)到20萬人?！端拗菔袑?shí)施城鎮(zhèn)擴(kuò)容戰(zhàn)略》1314城市背景/城市產(chǎn)業(yè)宿州正在從過去的農(nóng)業(yè)大市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)、旅游業(yè)為主體的區(qū)域中心城市；二產(chǎn)、三產(chǎn)的發(fā)展推進(jìn)該市工業(yè)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，吸引大量工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心近年向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，居民收入水平不斷增加，消費(fèi)力增強(qiáng)，二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引工業(yè)及服務(wù)業(yè)人口，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1415城市背景/城市產(chǎn)業(yè)/產(chǎn)業(yè)承接宿州走組團(tuán)、集群式的整體承接勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)之路，作為擴(kuò)張工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的戰(zhàn)略路徑，產(chǎn)業(yè)工人成為住宅市場(chǎng)客戶的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)發(fā)展衍生辦公需求。宿州初步建成10平方公里的制鞋生產(chǎn)區(qū)、生產(chǎn)配套區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)等，百麗、泰馬等鞋企紛紛投產(chǎn)。隨著以鴻星爾克為代表的泉州鞋業(yè)的到來，加上先期入駐的廣州和溫州鞋業(yè)板塊，中國(guó)鞋業(yè)“三州歸宿”初露端倪。目前，鞋業(yè)基地入駐項(xiàng)目50多個(gè)，協(xié)議引資約100多億元，已帶動(dòng)3萬多人就業(yè)。中國(guó)中部鞋都戰(zhàn)略定位：全省跨越式發(fā)展的龍頭全省對(duì)外開放的門戶率先接軌長(zhǎng)三角、接軌國(guó)際的開放型經(jīng)濟(jì)區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品深加工制鞋紡織服裝化工光電紙業(yè)1516城市背景/城市規(guī)劃宿州中心城區(qū)規(guī)劃形成“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)，本案距離規(guī)劃中心僅660米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，市區(qū)人口的增長(zhǎng)催生住房需求。形成“中心極化、組群互動(dòng)、軸帶發(fā)展、對(duì)接周邊”空間開發(fā)格局以及“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)：“一主”：一個(gè)城市主中心，依托老城區(qū)和市級(jí)政務(wù)文化區(qū)，形成城市主中心。“三副”：汴北新區(qū)——主要包括汴河以北的規(guī)劃建成區(qū)；依托三角洲公園，以人民路為主軸，連接南部片區(qū)、城市中心區(qū)，建設(shè)汴北新區(qū)的城市副中心；城東新區(qū)——主要包括沱河以東的規(guī)劃建成區(qū)；依托沱河景觀帶，以規(guī)劃的東外環(huán)路、銀河一路京滬鐵路東段為軸線，結(jié)合區(qū)級(jí)政務(wù)中心以及商業(yè)的建設(shè)，打造城東新區(qū)的城市副中心；城南新區(qū)——主要包括南部的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，以金海大道、南環(huán)路交匯處的用地為主，新建南部城市副中心。城南新區(qū)沱河城東新區(qū)京滬線政務(wù)區(qū)新汴河汴北新區(qū)三角洲生態(tài)公園老城區(qū)汴河路近期（2015年）遠(yuǎn)期（2030年）市域總?cè)丝陬A(yù)測(cè)612711市域城鎮(zhèn)化預(yù)測(cè)45.0%63.5%1617城市背景/城市交通宿州是省內(nèi)重要交通樞紐，規(guī)劃將形成高速公路網(wǎng)體系，拓展鐵路交通網(wǎng)，實(shí)施航道改建及整治，建設(shè)航空快速通道，為人口增長(zhǎng)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展建立良好基礎(chǔ)。鐵路：運(yùn)行中：京滬線、隴海線、京滬高鐵建設(shè)中：鄭徐客運(yùn)專線（高鐵）、宿淮鐵路規(guī)劃中：亳宿鐵路站點(diǎn)：宿州站、碭山南站、蕭縣北站公路：年公路旅客周轉(zhuǎn)量35億人公里，貨運(yùn)周圍量423億噸公里，省內(nèi)重要公路交通樞紐

G3京臺(tái)高速、泗許高速和連霍高速（G30）交匯處市區(qū)內(nèi)有宿州、宿州北、宿州東等多個(gè)高速出入口濟(jì)祁高速、徐明高速等多條高速正在規(guī)劃建設(shè)中另有206國(guó)道、310國(guó)道、311國(guó)道、104國(guó)道和多條省道經(jīng)過擁有一級(jí)客運(yùn)站1個(gè)，三級(jí)客運(yùn)站1個(gè)，四級(jí)客運(yùn)站2個(gè)

規(guī)劃中——“三縱”：濟(jì)祁高速、京臺(tái)高速（合徐段）、徐明高速；“兩橫”：連霍高速、泗許高速；“一聯(lián)”：阜陽(yáng)-宿州-觀音機(jī)場(chǎng)高速。至北京隴海線京滬線至上海至重慶、昆明S305G206觀音機(jī)場(chǎng)1718城市背景小結(jié)融入淮海經(jīng)濟(jì)圈及徐州經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展戰(zhàn)略，加快宿州城市化進(jìn)程經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化率相矛盾，未來宿州城鎮(zhèn)化進(jìn)程必將加快潛在購(gòu)買實(shí)力將受到城鎮(zhèn)化進(jìn)程及代表全新品質(zhì)的居住模式所引爆城市人口、規(guī)模逐漸擴(kuò)大及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，同時(shí)剛性需求凸顯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，收入顯著提高，加強(qiáng)消費(fèi)購(gòu)買力經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為城市導(dǎo)入大量人口；城市化加速催生新增住房需求，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。18PART3住宅市場(chǎng)部分房地產(chǎn)整體市場(chǎng)：房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)：19住宅市場(chǎng)部分

房地產(chǎn)整體市場(chǎng)

房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)20整體市場(chǎng)/房地產(chǎn)開發(fā)投資

宿州市2008-2012年近5年來固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持快速增長(zhǎng)，配合城市規(guī)劃發(fā)展方向，宿州城市建設(shè)全面展開；

2012年宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到103.4億元，同比增長(zhǎng)50.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為熱點(diǎn)。宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)成為城市建設(shè)開發(fā)的熱點(diǎn)。發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

2012年宿州市人均GDP17038元（約合22704美元）；

根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系，宿州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于啟動(dòng)期階段，僅為生存需求，單純數(shù)量型超速發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)21整體市場(chǎng)/市場(chǎng)供應(yīng)量

2012年宿州房地產(chǎn)批準(zhǔn)預(yù)售面積為106.62萬方，較2011年呈現(xiàn)大幅度下滑；

2012年市場(chǎng)供應(yīng)面積大幅度降低主要有三方面原因：第一，國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，致使開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，相應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)就逐漸減少；其二，宿州所售商品房必須達(dá)到修建項(xiàng)目的2/3高度才能取得預(yù)售許可證；第三，宿州拆遷難度較大。2012年宿州住宅市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)極度萎縮，致使成交量大幅度下滑。22

2011年宿州房地產(chǎn)共備案住宅面積97.73萬，而2012年宅備案面積僅為75.45萬方，呈現(xiàn)較大幅度的下滑；

2012市場(chǎng)住宅成交量的下滑，國(guó)家宏觀政策的調(diào)控是一方面的因素，另一方面則是由于開發(fā)量降低，市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸減少，再一方面是因?yàn)槎鄬幼≌饾u稀缺，宿州客戶對(duì)于高層住宅含有一定抗性，導(dǎo)致購(gòu)房意愿下降。整體市場(chǎng)/市場(chǎng)成交量2012年住宅市場(chǎng)成交量由于多方面原因呈現(xiàn)較大幅度的下滑。23整體市場(chǎng)/商品房成交結(jié)構(gòu)與均價(jià)

2009年后宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交狀況呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢(shì)，2012年成交面積59.42萬方，下滑趨勢(shì)明顯；

2008年至今，宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)非住宅類產(chǎn)品成交比例逐漸上升，表明宿州市場(chǎng)投資性欲望逐漸增強(qiáng)。

住宅類產(chǎn)品價(jià)格呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)幅度較?。环亲≌惍a(chǎn)品價(jià)格成倒s型曲線走勢(shì)，變動(dòng)較大；

2012年住宅成交均價(jià)為4197元/平米，相對(duì)2011年僅上漲379元/平米；非住宅類上漲974元/平米；

非住宅類產(chǎn)品價(jià)格上漲較快，宿州居民在非住宅類產(chǎn)品的投資欲望較強(qiáng)。2012年宿州房地產(chǎn)成交下滑明顯，非住宅類產(chǎn)品成交比例及均價(jià)上升，客戶投資意愿逐漸增強(qiáng)。24整體市場(chǎng)/成交客戶結(jié)構(gòu)2009年至2012年，宿州市房地產(chǎn)客戶以市區(qū)客戶為主，占據(jù)80%以上且一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；2012年成交客戶結(jié)構(gòu)更加明顯，市區(qū)客戶增長(zhǎng)8%，達(dá)到93%。一方面市區(qū)較多剛需客戶、投資客戶一改觀望態(tài)度出手購(gòu)買致使市區(qū)客戶比例增加；另一方面宿州市區(qū)對(duì)周邊區(qū)縣的吸附能力逐漸減弱。整體來講宿州市購(gòu)房客戶年齡結(jié)構(gòu)多集中在50歲以下，其中以30-40歲年齡層次所占比例最大。2009-2012年，購(gòu)房客群年齡在50歲以下的占據(jù)了約95%左右；其中30歲以下客戶比例增長(zhǎng)幅度較大，表明宿州市場(chǎng)周邊區(qū)縣客戶、返鄉(xiāng)置業(yè)增多。宿州住宅市場(chǎng)成交客戶以市區(qū)居民為主；年齡結(jié)構(gòu)主要集中在50歲以下，其中以30-40歲所占比例最大。25整體市場(chǎng)/成交面積戶型2009年到2012年主力成交面積集中在90平米以下以及90-120平米之間，兩者占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)成交量的75%左右，宿州整體市場(chǎng)仍然是以剛性需求面積為主；2012年90平米以下以及90-120平米戶型占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)成交的75.60%，仍然是市場(chǎng)主力成交面積段，另外144平米以上面積段成交占據(jù)8.56%，上漲約3個(gè)百分點(diǎn)。宿州住宅市場(chǎng)仍然是以90平米以下以及90-120平米為成交主力面積，整個(gè)市場(chǎng)仍然是以剛需為主。26整體市場(chǎng)/小結(jié)宿州市區(qū)客戶仍然是宿州市房地產(chǎn)的主力客戶人群，客戶置業(yè)逐漸偏重于投資。宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，產(chǎn)業(yè)逐步導(dǎo)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步回暖，為宿州房地產(chǎn)提供了良好的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。1宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃以及人口基數(shù)將為宿州房地產(chǎn)發(fā)展提供信心；23房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度較大，未來房地產(chǎn)將是宿州開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)；27住宅市場(chǎng)部分

房地產(chǎn)整體市場(chǎng)

房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)28住宅市場(chǎng)/板塊劃分五個(gè)房地產(chǎn)板塊政務(wù)新區(qū)板塊：依托政務(wù)新區(qū)較高的規(guī)劃占位，良好的發(fā)展前景和優(yōu)秀學(xué)區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度較高，在售項(xiàng)目較多，未來將是宿州房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域；中心城區(qū)板塊：宿州城市區(qū)域價(jià)值最高的板塊，土地稀缺，城市配套齊全，商業(yè)價(jià)值較高，在售項(xiàng)目較少，且沒有與其他區(qū)域拉開明顯價(jià)格差距；西南板塊：依托光彩城大市場(chǎng)和周邊豐富學(xué)區(qū)資源發(fā)展起來的房地產(chǎn)區(qū)域，土地后續(xù)供應(yīng)量較大，交通便利，但價(jià)格相對(duì)較低；道東板塊：宿州城市改造區(qū)域，但后期片區(qū)發(fā)展受到城市發(fā)展規(guī)劃制約，整體環(huán)境較差，房地產(chǎn)在售項(xiàng)目較少，價(jià)格較低；開發(fā)區(qū)板塊：距離宿州中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，片區(qū)發(fā)展受城市規(guī)劃控制，產(chǎn)業(yè)集中，區(qū)域配套嚴(yán)重不足，在售項(xiàng)目較多，市場(chǎng)價(jià)格洼地；根據(jù)宿州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合宿州城市規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向，將宿州房地產(chǎn)格局劃分為五個(gè)板塊。中心城區(qū)板塊政務(wù)新區(qū)板塊西南板塊道東板塊開發(fā)區(qū)板塊29住宅市場(chǎng)/格局演變綜合宿州政府規(guī)劃、城市發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)進(jìn)步等要素，未來宿州房地產(chǎn)開發(fā)將主要集中在政務(wù)新區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊。政務(wù)新區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)格局演變政府規(guī)劃城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入重點(diǎn)向北、西北方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向南發(fā)展；中心城區(qū)開發(fā)建設(shè)逐漸飽和，城市逐漸向外圍發(fā)展擴(kuò)散；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)逐步導(dǎo)入，并且逐漸發(fā)展，區(qū)域進(jìn)步致使逐漸成為開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。伴隨著中心城區(qū)可開發(fā)土地逐漸稀缺，未來政務(wù)新區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊將成為宿州房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。30住宅市場(chǎng)/板塊分析-政務(wù)新區(qū)板塊發(fā)展前景利好，充分依托區(qū)域較高的規(guī)劃占位，環(huán)境和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)并重，吸引大量市區(qū)和周邊縣城客戶，但配套和交通問題亟待解決。物業(yè)類型多層、小高層、高層（在售以多層為主）代表項(xiàng)目拂曉新城、河畔壹號(hào)、公園道一號(hào)、龍登和城、上河城、水木清華、港利·錦繡江南、宇業(yè)天賦世界廣場(chǎng)后續(xù)項(xiàng)目御品華府、首鋼·首御

銷售價(jià)格價(jià)格區(qū)間4500-6000元/㎡均價(jià)約5100元/㎡銷售面積70-200㎡（主力面積80-110㎡）學(xué)區(qū)一中分校（宿州省示范重點(diǎn)學(xué)校）客戶市政機(jī)關(guān)工作人員、教師、外地返鄉(xiāng)置業(yè)者、周邊縣城居民區(qū)域特征行政辦公、文化休閑、商貿(mào)服務(wù)和居住等功能為主，發(fā)展前景較好，城市居民趨于認(rèn)可度較高；產(chǎn)品形式在售多為多層住宅，但逐漸稀缺，高層將成為趨勢(shì)；面積跨度較大，但市場(chǎng)最為接受的戶型仍然以剛需為主，主力面積80-110平米；價(jià)格變化價(jià)格區(qū)間跨度較大，位于

4500-6000元/平米，區(qū)域均價(jià)約5100元/平米左右；價(jià)格走勢(shì)表現(xiàn)平穩(wěn)，由于區(qū)域認(rèn)可度較高，其價(jià)格較為接近中心城區(qū)；客戶來源政府單位工作人員及公務(wù)員35%；移動(dòng)、電信、學(xué)校等機(jī)關(guān)單位等約15%；周邊縣城居民和外地返鄉(xiāng)置業(yè)者約37%，市區(qū)客戶約占13%。31住宅市場(chǎng)/板塊分析-西南板塊位于中心城區(qū)的邊緣，依托光彩城大市場(chǎng)興起，緊鄰汽車客運(yùn)站和高速出入口，交通便利，后續(xù)土地供應(yīng)量較大，但區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格較低。物業(yè)類型多層、小高層、高層、公寓代表項(xiàng)目農(nóng)房名宿華府、中辰一品銷售價(jià)格4500-5000元/平米公寓產(chǎn)品3900元/平米銷售面積20-200㎡（主力面積80-110㎡）配套汽車客運(yùn)站、高速出入口客戶光彩城大市場(chǎng)業(yè)主、周邊縣城居民、極少數(shù)市區(qū)投資客區(qū)域特征區(qū)域起步較晚，房地產(chǎn)圍繞光彩城大市場(chǎng)興起，出入交通便利，區(qū)域配套嚴(yán)重不足，但距離城區(qū)較近，板塊整體形象較低；產(chǎn)品形式前期住宅多為多層形式，后期高層涌現(xiàn)并逐漸成為趨勢(shì)；面積跨度較大，住宅以

80-120為主力面積；公寓產(chǎn)品20-90平米；價(jià)格變化區(qū)域住宅價(jià)格較為統(tǒng)一，均價(jià)4600元/平米；公寓價(jià)格相對(duì)較低，3900元/平米；區(qū)域發(fā)展較慢，價(jià)格相對(duì)市區(qū)和政務(wù)新區(qū)較低；客戶來源早期以市區(qū)居民購(gòu)買投資為主；后期以周邊縣城居民、礦上員工以及大市場(chǎng)業(yè)主及工作人員為主要客源。光彩美廬奧城32住宅市場(chǎng)/板塊分析-道東板塊宿州城市待改造區(qū)域，環(huán)境較差，未來發(fā)展受限制，房地產(chǎn)在售項(xiàng)目較少，房?jī)r(jià)較低。物業(yè)類型多層、小高層代表項(xiàng)目碧御豪庭、卓耕廣場(chǎng)銷售價(jià)格3800元/平米銷售面積86-119㎡（主力面積94-102㎡）配套社區(qū)基礎(chǔ)配套、周邊景觀公園客戶項(xiàng)目周邊原有客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶區(qū)域特征區(qū)域起步較晚，房地產(chǎn)圍繞光彩城大市場(chǎng)興起，出入交通便利，區(qū)域配套嚴(yán)重不足，但距離城區(qū)較近，板塊整體形象較低；產(chǎn)品形式區(qū)域在售項(xiàng)目較少，以多層和小高層為主要物業(yè)類型；主力面積多集中在94-102

平米之間；價(jià)格變化多層住宅均價(jià)4200元/平米；小高層3800元/平米；區(qū)域待改造，發(fā)展前景受規(guī)劃限制，房地產(chǎn)價(jià)格與其他區(qū)域存在明顯差距；客戶來源以項(xiàng)目所在區(qū)域原有居民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，以自主為購(gòu)房目的。碧御豪庭33住宅市場(chǎng)/板塊分析-開發(fā)區(qū)板塊宿州產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，受城市規(guī)劃控制，配套不足，但區(qū)域整逐漸發(fā)展成熟；城鄉(xiāng)結(jié)合不利的同時(shí)帶來更多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客戶。物業(yè)類型多層、小高層、高層（以多層為主）代表項(xiàng)目百麗·富通廣場(chǎng)瀚林苑南方歐景名城銷售價(jià)格3300-5100元/平米高層均價(jià)3800元/平米，多層4200元/平米銷售面積80-149㎡（主力面積89-120㎡）配套學(xué)區(qū)、社區(qū)基礎(chǔ)配套客戶項(xiàng)目周邊原有客戶、產(chǎn)業(yè)區(qū)員工、絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、極少數(shù)市區(qū)客戶區(qū)域特征區(qū)域起步較晚，房地產(chǎn)圍繞光彩城大市場(chǎng)興起，出入交通便利，區(qū)域配套嚴(yán)重不足，但距離城區(qū)較近，板塊整體形象較低；產(chǎn)品形式區(qū)域在售項(xiàng)目較少，以多層和小高層為主要物業(yè)類型；主力面積多集中在94-102

平米之間；價(jià)格變化多層住宅均價(jià)4200元/平米；小高層3800元/平米；區(qū)域待改造，發(fā)展前景受規(guī)劃限制，房地產(chǎn)價(jià)格與其他區(qū)域存在明顯差距；客戶來源以項(xiàng)目所在區(qū)域原有居民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，以自住為購(gòu)房目的。34住宅市場(chǎng)/板塊分析-中心城區(qū)板塊物業(yè)類型多層、小高層、高層代表項(xiàng)目在售項(xiàng)目：兩淮宿州新城4800、沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng)4966、瑞景國(guó)際花園

后續(xù)項(xiàng)目：新世界國(guó)際廣場(chǎng)、、中心花園、元一項(xiàng)目、冠景·凱旋門銷售價(jià)格4700-5500元/平米銷售面積住宅94-250㎡公寓47-99㎡配套城市中心成熟配套客戶企事業(yè)單位、公務(wù)員、生意人宿州城市最成熟的片區(qū)，區(qū)域價(jià)值極高，交通便利，住宅的投資屬性較強(qiáng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住。區(qū)域特征區(qū)域占據(jù)城市最為主要資源，區(qū)域價(jià)值較高，交通便利，但居住功能逐漸淡化，房?jī)r(jià)居于市場(chǎng)最高值；產(chǎn)品形式區(qū)域在售項(xiàng)目不多，但后續(xù)供應(yīng)量較大，高層建筑成為趨勢(shì)，商業(yè)價(jià)值逐步體現(xiàn)；主力面積多集中在94-120

平米之間；價(jià)格變化高層價(jià)格介于4700-5500

之間，均價(jià)5300元/平米；區(qū)域價(jià)格逐步上升，但與其他區(qū)域差價(jià)未能體現(xiàn)核心區(qū)域價(jià)值；客戶來源以投資為主，生意人、企事業(yè)單位高管、員工等為主要客戶。欣意國(guó)際城35住宅市場(chǎng)/小結(jié)-產(chǎn)品設(shè)計(jì)從目前宿州市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，結(jié)合快銷案例可以研判宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以80-110平米兩房三房為主力面積戶型。區(qū)域主力面積屬性中心城區(qū)90-120投資為主其他區(qū)域80-110居住為主中心城區(qū)客戶購(gòu)房以投資屬性為主，小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品適宜投資；其他區(qū)域的客戶購(gòu)房以居住為主，故小面積的剛性需求產(chǎn)品仍然是宿州市場(chǎng)主流產(chǎn)品。我們項(xiàng)目分為三期開發(fā)，一期為兩棟高層住宅，戶型為94平米和130平米的，94平米開盤當(dāng)天就被搶完了，很多客戶過來買94平米的戶型都沒用買到，然后才被我們引導(dǎo)去購(gòu)買130的戶型?？蛻暨^來大都看中了我們項(xiàng)目在市中心的這個(gè)地段。不管是投資還是居住，90多平米都是比較適合的，總價(jià)也是大家能接受的….

欣意國(guó)際城置業(yè)顧問張小姐

宿州市場(chǎng)基本來說的話還是以剛需為主吧，像80-100平米左右的房子就比較好賣。你看宿州市場(chǎng)就連多層小洋房的面積大概都在100平米左右。整個(gè)宿州人的收入有限，總價(jià)太高的話他們也沒辦法負(fù)擔(dān)，所以宿州不論在那個(gè)區(qū)域，基本上都是以剛需市場(chǎng)為主，面積段不能太大…..

明日新城事置業(yè)顧問馬先生36住宅市場(chǎng)/小結(jié)-客戶來源目前宿州住宅市場(chǎng)客戶以生意人、企事業(yè)單位員工、公務(wù)員以及周邊縣鎮(zhèn)居民為主。客群中心城區(qū)的客群，以生意人、高管等中高等收入人群為主，投資意愿較強(qiáng)烈；政務(wù)新區(qū)以政府部門工作人員、公務(wù)員以及部分生意人為主，居住功能較強(qiáng)；城市邊緣區(qū)域以項(xiàng)目所在地周邊客戶為主，以及周邊縣鎮(zhèn)客群，典型的剛需置業(yè)特征。主力客群次要客群邊緣客戶主力客群：生意人，銀行、移動(dòng)等企事業(yè)單位高管及員工等中高端收入人群次要客群：政府部門工作人員、周邊區(qū)縣居民、返鄉(xiāng)置業(yè)者等邊緣客戶：項(xiàng)目周邊居住人群、產(chǎn)業(yè)客群以及外地客戶37PART4商業(yè)市場(chǎng)部分38商業(yè)發(fā)展機(jī)遇

城市商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)發(fā)展方向

人口和舊城改造機(jī)遇39商業(yè)發(fā)展機(jī)遇/城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律城市新區(qū)開發(fā)城市主城區(qū)開發(fā)30%城市化起步階段30%-50%城市化加速階段商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)配套部分城市產(chǎn)業(yè)外遷中高端辦公開始出現(xiàn)中、高檔辦公快速發(fā)展，部分辦公需求外遷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，部分外遷一核多中心商業(yè)格局商業(yè)多極化發(fā)展高檔地標(biāo)性辦公，發(fā)展緩慢城市化率形成不同產(chǎn)業(yè)和城市功能格局50%-70%城市郊區(qū)化階段70%以上郊區(qū)城市化階段商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)配套市政配套建設(shè)，人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時(shí)期辦公物業(yè)快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化居住郊區(qū)化大型商業(yè)開發(fā)，形成獨(dú)立區(qū)級(jí)或副中心商圈獨(dú)立商業(yè)中心高檔辦公市政配套持續(xù)完善，城市經(jīng)濟(jì)新引擎----單核自發(fā)商業(yè)、商業(yè)缺乏規(guī)劃零散辦公，自建較多配套和產(chǎn)業(yè)集中在老城區(qū)--------單核商業(yè)，商業(yè)結(jié)構(gòu)開始優(yōu)化配套或區(qū)域級(jí)商業(yè)開始開發(fā)配套性產(chǎn)業(yè)辦公宿州商業(yè)處于單核商業(yè)優(yōu)化發(fā)展階段，在商業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的背景下，商業(yè)開發(fā)前景廣闊，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。宿州城市化率在33.1%，城市核心依舊是商業(yè)發(fā)展重心，未來開發(fā)充滿機(jī)遇40商業(yè)發(fā)展機(jī)遇/城市商業(yè)規(guī)劃宿州城市商業(yè)向一核多層次格局發(fā)展，中心商圈仍舊是未來城市商業(yè)發(fā)展最重要方向。市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)副中心汴南新區(qū)西北新區(qū)區(qū)域商業(yè)符離集區(qū)域商業(yè)道東區(qū)域商業(yè)西區(qū)區(qū)域商業(yè)經(jīng)開區(qū)區(qū)域商業(yè)西南新區(qū)區(qū)域商業(yè)宿州城市商業(yè)規(guī)劃市級(jí)商業(yè)市級(jí)副中心區(qū)級(jí)商業(yè)

城市商業(yè)發(fā)展方向：強(qiáng)化市級(jí)核心商圈，據(jù)點(diǎn)開發(fā)、形成軸帶，帶動(dòng)全市。

城市商業(yè)發(fā)展格局：市級(jí)-市級(jí)副中心-區(qū)級(jí)-社區(qū)級(jí)商業(yè)格局。市級(jí)商業(yè)中心：老城區(qū)，發(fā)展成熟；輻射全市及腹地；市級(jí)副中心：汴河新區(qū)，服務(wù)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和周邊居民；區(qū)級(jí)商業(yè)中心：規(guī)劃西北、西區(qū)、西南、經(jīng)開區(qū)、道東和符離集6處；分流市級(jí)、市級(jí)副中心部分商業(yè)職能，緩解老城區(qū)商業(yè)、環(huán)境壓力；"采取‘強(qiáng)化核心、據(jù)點(diǎn)開發(fā)、形成軸帶、帶動(dòng)全市’的總體思路……整合現(xiàn)有商業(yè)資源，特別是對(duì)老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)資源整合，加大新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)力度，充分發(fā)揮中心商業(yè)區(qū)和區(qū)域各層次商業(yè)中心的協(xié)同效應(yīng)……——摘自《宿州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》41商業(yè)發(fā)展機(jī)遇/城市商業(yè)發(fā)展方向中心城區(qū)商業(yè)近期將偏北和人民路發(fā)展，老城區(qū)由于拆遷難度較大，地塊稀缺，項(xiàng)目所處區(qū)域仍有巨大開發(fā)空間。宿州以后商業(yè)會(huì)向北向東發(fā)展，但近期將重點(diǎn)打造沿人民路兩側(cè)，這邊會(huì)有一些土地出讓，北邊土地基本上被一些大公司拿去了，政務(wù)區(qū)現(xiàn)在也沒有什么土地，老城區(qū)拆遷難度大，地塊也不是太多——市規(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃科汪副科長(zhǎng)城市中心商業(yè)：“工”字型中心商業(yè)輻射圈勝利路段：電子專賣、中低檔服裝、餐飲等；汴河中路段：核心圈，百貨、商超和餐飲等；淮海中路段：金融服務(wù)、休閑娛樂、專賣店等；人民路商業(yè)：發(fā)展重點(diǎn)，華夏世貿(mào)已進(jìn)駐，后期將有新世界商業(yè)、元一綜合體項(xiàng)目；西北政務(wù)區(qū)：商業(yè)初啟動(dòng)，代表項(xiàng)目：宇業(yè)水游城，CBD環(huán)宇國(guó)際廣場(chǎng)等

西南片區(qū)商業(yè)：商貿(mào)物流型、專業(yè)市場(chǎng)和社區(qū)附屬商業(yè)，代表商業(yè)：光彩大市場(chǎng)、白馬商城、天下第一奇石和意邦國(guó)際等；西北新區(qū)商業(yè)人民路商業(yè)勝利路商業(yè)汴河中路商業(yè)淮海中路西南新區(qū)商業(yè)發(fā)展方向發(fā)展方向宿州城區(qū)商業(yè)發(fā)展方向

本地塊42商業(yè)發(fā)展機(jī)遇/人口和舊城改造機(jī)遇人口增長(zhǎng)和舊城改造催生了旺盛的商業(yè)和投資需求，為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展和銷售提供了客觀基礎(chǔ)。住宅項(xiàng)目鳳池新村、凌楓小區(qū)、農(nóng)科苑小區(qū)、桃園山莊、南苑小區(qū)、夢(mèng)想家園等市政配套宿州一中、教委、市立醫(yī)院、市地稅局、市財(cái)政局、埇橋區(qū)政府企事業(yè)單位宿州廣電、宿州報(bào)社、皖北煤電集團(tuán)、宿州中燃、埇橋供電其他資源中行、農(nóng)行、中安大廈等項(xiàng)目周邊標(biāo)的宿州人口基數(shù)：2010年宿州人口為642.07萬人，年增長(zhǎng)率9%，年均增加6.88萬人；2015年城區(qū)人口將達(dá)75萬。宿州舊城改造：城中村改造將催生新的財(cái)富群體，他們產(chǎn)生旺盛的投資需求，將有效促進(jìn)本項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目周邊人口：本項(xiàng)目地處老城區(qū)中心地段，周邊分布眾多企事業(yè)單位和商務(wù)投資人群，這些人群普遍具有較高的消費(fèi)實(shí)力訪談紀(jì)要

投資看地塊看潛力，現(xiàn)在也許差些，但以后有潛力，一中那邊商業(yè)現(xiàn)在也沒有，又有很多陪讀的，投資價(jià)值應(yīng)該很高。

——埇橋區(qū)交通局胡小姐家里拆遷已經(jīng)有6套房子，房子不愁住，房租還能有些錢；錢放著也是貶值；只要位置好，我也想投資個(gè)門面，最近一直在找合適的房子

——拆遷還原戶郁先生項(xiàng)目地塊43商業(yè)發(fā)展機(jī)遇總結(jié)在中心土地稀缺、商業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，投資和商業(yè)需求旺盛以及片區(qū)發(fā)展出現(xiàn)空缺的背景下，本項(xiàng)目具有巨大市場(chǎng)市場(chǎng)空間。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律城市未來向人民路和西北新區(qū)發(fā)展但中心城區(qū)土地稀缺，商業(yè)價(jià)值不斷攀升；城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)機(jī)遇從城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律、城市商業(yè)規(guī)劃和人口和舊城改造層面概述項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展價(jià)值機(jī)遇：人口與舊城改造層面人口不斷增長(zhǎng)，商業(yè)需求不斷提高；舊城改造催生大量新財(cái)富階層，投資需求較為旺盛；老城區(qū)人口密集。購(gòu)買和消費(fèi)能力較強(qiáng)；現(xiàn)階段城市中心仍舊是商業(yè)發(fā)展核心階段強(qiáng)化市級(jí)核心商圈，擴(kuò)大輻射范圍；城市核心商圈地位不斷加強(qiáng)，在商業(yè)優(yōu)化背景下，開發(fā)前景廣闊；44商業(yè)整體

商業(yè)整體市場(chǎng)

45商業(yè)整體市場(chǎng)/社會(huì)品零售總額宿州商業(yè)發(fā)展呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，但目前商業(yè)發(fā)展處于較低水平，社會(huì)購(gòu)買力有限。宿州社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年增長(zhǎng)，商業(yè)市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升階段。對(duì)比省內(nèi)其他城市，宿州社會(huì)消費(fèi)品零售總額處于較低水平，反應(yīng)宿州商業(yè)發(fā)展處于較低水平。宿州人均社會(huì)消費(fèi)品零售額遠(yuǎn)低于安徽省平均水平，且低于周邊的淮北；反應(yīng)社會(huì)購(gòu)買力有限，商業(yè)發(fā)展受周邊城市影響較大。注：社會(huì)消費(fèi)品零售總額是一個(gè)地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)平均購(gòu)買力的重要指標(biāo)。以上數(shù)據(jù)來源于安徽省及各市統(tǒng)計(jì)年鑒46商業(yè)整體市場(chǎng)/城市商業(yè)發(fā)展階段宿州商業(yè)處于快速發(fā)展階段，業(yè)態(tài)逐漸豐富，大型綜合性商超和專業(yè)店不斷涌現(xiàn)。集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)宿州人均可支配收入低于全省水平，人均消費(fèi)力有限；宿州2012年人均GDP為17038元，折合現(xiàn)匯率美元為2704.4元，商業(yè)處于業(yè)態(tài)豐富階段；注：下表反映了人均GDP和城市商業(yè)發(fā)展階段的關(guān)系，以上數(shù)據(jù)來源省和各市統(tǒng)計(jì)年鑒。宿州商業(yè)發(fā)展階段47區(qū)位項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目體量（萬㎡）商業(yè)類型中心城區(qū)沃爾瑪國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)宿州同勝置業(yè)11.6城市綜合體新世界國(guó)際廣場(chǎng)宿州華洋置業(yè)15.5城市綜合體瑞景國(guó)際花園嘉成置業(yè)26城市綜合體人民路元一項(xiàng)目宿州元一集團(tuán)200城市商業(yè)副中心尚街國(guó)際新天地安徽滬豐置業(yè)18商業(yè)街區(qū)汴河路地下商業(yè)安徽地一財(cái)富占地51.3畝地下商業(yè)宿州中心花園項(xiàng)目宿州德全房產(chǎn)17商業(yè)綜合體欣意國(guó)際城2-3期安徽欣意集團(tuán)24mall+商業(yè)街汴河新區(qū)宇業(yè)水游城宿州宇和置業(yè)16.8城市綜合體，高端體驗(yàn)購(gòu)物公園環(huán)宇CBD國(guó)際廣場(chǎng)環(huán)宇置業(yè)19城市綜合體汴北城市綜合體首鋼地產(chǎn)12商業(yè)綜合體華東家居產(chǎn)業(yè)基地安徽瑤海集團(tuán)、深圳家具協(xié)會(huì)、安徽家具協(xié)會(huì)、香港興利集團(tuán)占地15k㎡產(chǎn)業(yè)基地紅星美凱龍無錫五洲國(guó)際集團(tuán)占地500畝專業(yè)市場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)園萬通地產(chǎn)160文化產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)卓耕廣場(chǎng)香港卓耕集團(tuán)42.3商貿(mào)交易中心、綜合體東關(guān)義烏國(guó)際商貿(mào)城安徽中部置業(yè)70專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)整體市場(chǎng)/城市商業(yè)供應(yīng)格局宿州后續(xù)商業(yè)供應(yīng)將集中在中心城區(qū)和汴河新區(qū)，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。48商業(yè)整體市場(chǎng)/商業(yè)租售關(guān)系宿州商業(yè)投資回報(bào)率在6%，商業(yè)價(jià)值集中在核心商圈，外圍商業(yè)價(jià)值縮水嚴(yán)重。序號(hào)商戶/業(yè)態(tài)面積（M2）1F租金（元/M2.月）1鳳凰羊絨/服飾407002家樂福底商/珠寶1205003金茂商城/服飾50854龍攝影/婚紗3001805太平鳥/服飾1202206市府路/餐飲55557西昌路/餐飲42608澮水路南/零售60389安廈時(shí)代廣場(chǎng)零售餐飲娛樂200-30001F/3002F/80-1103F/60-8