房地產(chǎn)第二節(jié)

產(chǎn)權理論市場理論價格理論區(qū)位理論系統(tǒng)論第二講房地產(chǎn)估價理論上節(jié)內(nèi)容回顧房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。本節(jié)內(nèi)容2023/1/164產(chǎn)權理論對房地產(chǎn)估價的指導作用物權及其特征產(chǎn)權及其類型我國房地產(chǎn)產(chǎn)權類型產(chǎn)權概念2023/1/165產(chǎn)權（PropertyRights）英國的法學家Blackstone在19世紀初就曾經(jīng)說過，“沒有什么如產(chǎn)權一般，能如此普遍地引發(fā)人類的想像，并且贏得人們的喜愛?！?/p>

西方經(jīng)濟學界較有代表性的說法是A.Alchain提出的，他認為“產(chǎn)權是一種通過社會強制而實現(xiàn)的對某種經(jīng)濟物品的多種用途進行選擇的權利”。《牛津法學大辭典》的產(chǎn)權定義是：“存在于任何客體之中或之上的完全權利，包括占有權、使用權、出借權、轉(zhuǎn)讓權、用益權、消費權和其他與財產(chǎn)有關的權利?！碑a(chǎn)權及其類型產(chǎn)權（PropertyRights）2023/1/166房地產(chǎn)是一種資源資源+產(chǎn)權=資產(chǎn)房地產(chǎn)評估是一種資產(chǎn)評估。產(chǎn)權及其類型產(chǎn)權的類型2023/1/167按照擁有權利的經(jīng)濟行為主體的不同，產(chǎn)權可以分為公共產(chǎn)權、國有產(chǎn)權和私人產(chǎn)權三類。中共十六屆三中全會通過的《關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中提出：“產(chǎn)權是所有制的核心和主要內(nèi)容，包括物權、債權、股權和知識產(chǎn)權等各類財產(chǎn)權”。產(chǎn)權及其類型產(chǎn)權的類型使用權用益物權地上權地役權產(chǎn)權物權債權自物權他物權用益權擔保物權抵押權典質(zhì)權留置權所有權契約自由原則租賃權產(chǎn)權及其類型1、所有權（1）所有權的概念所有權的定義：是指所有人在法定限度內(nèi)對所有物享有占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權利。（2）所有權的特征絕對性排他性永久性產(chǎn)權及其類型所有人的權利使用權收益權處分權占有權產(chǎn)權及其類型2、用益物權用益物權是指以物為標的的使用、收益為內(nèi)容的物權，與擔保物權相對應。用益權：指對他人之物使用和收益的權利，以保存物的本體為基礎條件。地上權：對他人所有土地之上（建筑、樹木）或之下（泊車位、地下倉庫）行使的一種物權地役權：為另一所有人的房地產(chǎn)之使用及需要而對某一不動產(chǎn)所強加的負擔。使用權：對房地產(chǎn)進行使用及必要的收益的權益，是收益權的一種。產(chǎn)權及其類型2、擔保物權擔保物權從屬于債權，是對債權效力的加強。擔保物權賦予債權人就設定擔保的財產(chǎn)的優(yōu)先受償權（即使債務人已將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）。抵押權是債務人或者第三人以其房地產(chǎn)所有權為債務的抵押物，當債務人不能履行債務行為，債權人可將抵押物變現(xiàn)并優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。產(chǎn)權及其類型3、債權債權是指一方當事人對相對方當事人的權利，即相對方對該方當事人承擔的義務。債權“對人”，與物權“對物權”相對。產(chǎn)權及其類型物權2023/1/1614“物權”一詞是由中世紀的注釋法學派首先提出來的。他們在解釋羅馬法時，以“對物之訴”為基礎，創(chuàng)立了具有近代意義的物權學說。1811年的《奧地利民法典》率先在立法上使用了物權的概念。1896年《德國民法典》以其為該法第三編的編名。其后，為大陸法系眾多國家接受。物權及其特征物權2023/1/1615物：指依法能夠成為民事、經(jīng)濟等法律關系的客體，并能夠為人們所實際控制和支配的一切物質(zhì)和非物質(zhì)的資料或財產(chǎn)，包括實物、現(xiàn)金和其他權利。物權及其特征1、物權概念是指基于物而產(chǎn)生且當事人對物的占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權利。物權針對物，無需第三人的介入。物權及其特征2、物權的特征（1）一般特征物權直接設定于有體物，而有體物具有確定性、存在性。物權可依權利人單方意志而放棄。由于物作為物權的客體有可能在物質(zhì)形態(tài)上被控制，故物權包含占有權。物權及其特征（2）法律效力特征追及權：是指物權享有者在事實上和法律上追及物之所在地，直接對被他人所占有的財產(chǎn)行使權力的權利。優(yōu)先權：對于物權享有者，優(yōu)先權指其排除在物上特定的債權或后設定的物權的權利。如先設定的抵押權優(yōu)先于后設定的抵押權。物權及其特征3、物權與債權的區(qū)別物權意味著可以直接對物進行利用而無需第三人的介入或幫助；債權卻依賴于人的介入，即債權的實現(xiàn)，依賴于債務人根據(jù)有關合同向債務人以一定的給付（義務）由于無債務人，物權的實現(xiàn)不承擔債務人無清償能力的風險；債權則系于債務人對其所承擔的債務的履行，故對于債權，設定物的擔保是極為有用的（這種擔保使其享有物權的性質(zhì)）。物權不受貨幣貶值的影響；但債權，當特定給付為現(xiàn)金給付時，通貨膨脹的影響是無法對抗的。物權及其特征土地所有權建筑物所有權城鎮(zhèn)國有土地使用權房地產(chǎn)他項權我國房地產(chǎn)產(chǎn)權類型2023/1/16211、土地所有權是土地所有者對自己所有的土地依照法律規(guī)定享有完全的占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權利。包括國有土地和集體所有土地我國房地產(chǎn)產(chǎn)權類型2、建筑物所有權2023/1/1622建筑物所有權是建筑物所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)對其所有的建筑物享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權利。主要包括：國家所有、集體所有、公民個人所有和合資或獨資的建筑物所有權。建筑物區(qū)分所有權(住宅分層所有權，公寓所有權)：是由區(qū)分所有建筑物專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分共有權以及因共同關系所產(chǎn)生的成員共同管理權所構成的特別所有權。這三者形成一項不可分離的特別權力——共同的空間所有權我國房地產(chǎn)產(chǎn)權類型2023/1/16233、城鎮(zhèn)國有土地使用權城鎮(zhèn)國有土地使用權有償使用行政劃撥作價入股、授權使用有償出讓土地租賃法律法規(guī)所規(guī)定的范圍招標拍賣掛牌雙方協(xié)議我國房地產(chǎn)產(chǎn)權類型4、房地產(chǎn)他項權是指基于我國目前土地、房地產(chǎn)權益設置中除土地所有權和城鎮(zhèn)國有土地使用權以外的權益，包括用益物權、擔保物權和相關的債權。主要由轉(zhuǎn)讓權、抵押權和租賃權等。我國房地產(chǎn)產(chǎn)權類型2023/1/1625我國房地產(chǎn)產(chǎn)權類型2023/1/1626產(chǎn)權、所有權和房地產(chǎn)所有權？？？產(chǎn)權所有權房地產(chǎn)所有權我國房地產(chǎn)產(chǎn)權類型2023/1/1627中國土地所有權制度國家、社會與公民公共領域、私人領域；公法、私法城市、農(nóng)村；自然村、行政村實然判斷、應然分析國家土地所有權、集體土地所有權拓展2023/1/1628國家、社會與公民國家社會公民討論拓展2023/1/1629國家從國家的可見特征出發(fā)來定義國家。一般分為三要素說和四要素說。1、三要素說認為國家是人口（居民）、領土（土地）、主權（權力）三者的聯(lián)合體。2、四要素說是在三要素基礎上加一個政府。拓展2023/1/1630社會社會是共同生活的人們通過各種各樣社會關系聯(lián)合起來的集合，其中形成社會最主要的社會關系包括家庭關系、共同文化以及傳統(tǒng)習俗。微觀上，社會強調(diào)同伴的意味，并且延伸到為了共同利益而形成的自愿聯(lián)盟。宏觀上，社會就是由長期合作的社會成員通過發(fā)展組織關系形成的團體，并形成了機構、國家等組織形式。拓展2023/1/1631公民指具有一個國家的國籍，根據(jù)該國的法律規(guī)范享有權利和承擔義務的自然人。從其公民產(chǎn)生來看，公民作為一個法律概念，是和民主政治緊密相連的。公民和人民？拓展2023/1/1632公民與人民的區(qū)別1、范疇不同：公民是與外國人相對應的法律概念，人民在不同歷史時期有不同內(nèi)容?，F(xiàn)階段，人民是指全體社會主義勞動者，擁護社會主義的愛國者和擁護祖國統(tǒng)一的愛國者。

2、范圍不同：我國公民范圍比人民范圍更廣一些。

3、后果不同：公民中的人民，享有憲法和法律規(guī)定的一切公民權利并履行全部義務；公民中的敵人則不能享有全部權利，也不能履行某些義務。4、指向不同：公民一般表示個體的概念，是非集合概念，是具體的概念，可以落實到某個人的身上；人民所表達的是群體的概念，是集合概念。人民作為一個集合概念，則無以指向任何一個人。公民是指取得某國國籍，并根據(jù)該國法律規(guī)定享有權利和承擔義務的人。人民是指以勞動群眾為主體的社會基本成員。5、學科概念不同：公民是一個法律概念，凡具有我國國籍的人都是我國的公民。人民是一個政治概念，它相對敵人而言，凡擁護社會主義，擁護祖國統(tǒng)一的階級，階層和社會集團，都是人民的范圍，是以階級內(nèi)容劃分的。

拓展2023/1/1633城市、農(nóng)村（自然村、行政村）聚落，多用作人類社會的早期進入定居生活以后，集中居住的區(qū)域?？脊艑W上常指早期人類集中居住地域。村落，指大的聚落或多個聚落形成的群體，常用作現(xiàn)代意義上的人口集中分布的區(qū)域。包括自然村落（自然村）、村莊區(qū)域。村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)，規(guī)模較大的聚落、居住密度高、人口眾多聚落形成“村鎮(zhèn)”、“集鎮(zhèn)”。2023/1/16拓展2023/1/1634城市是人口較為稠密、工商業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)，一般包括了住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等機能分區(qū)，并且具備行政管轄功能。拓展2023/1/1635城市并沒有一個明確的定義和標準，不同國家對城市的標準也不同：丹麥：任何250人以上的居民集中地區(qū)就被視為城市。加拿大：1000人以上的居住區(qū)視為城市。德國、美國、印度、馬來西亞分別將“人口下限”定為2000人、2500人、5000人和10000人。中國：2006年3月10日，中國國家統(tǒng)計局發(fā)布《關于統(tǒng)計上劃分城鄉(xiāng)的暫行規(guī)定》，對“城鎮(zhèn)”和“鄉(xiāng)村”進行了新的劃分。其中第四條規(guī)定，“城鎮(zhèn)”是指在中國市鎮(zhèn)建制和行政區(qū)劃的基礎上，經(jīng)該規(guī)定劃定的區(qū)域。“城鎮(zhèn)”又包括“城區(qū)”和“鎮(zhèn)區(qū)”。第五條規(guī)定，城區(qū)是指在市轄區(qū)和不設區(qū)的市中，經(jīng)該規(guī)定劃定的區(qū)域。2023/1/16拓展2023/1/1636自然村、行政村以家族、戶族、氏族或其他原因自然形成的居民聚居的村落稱自然村，是與行政村相比而言的。行政村是國家按照法律規(guī)定而設立的農(nóng)村基層管理單位，其組織形式是村民委員會，是農(nóng)村村民自制組織，下設若干個村民小組，村民小組一般是以自然村劃分的。也就是說，一般情況下，一個行政村管理若干個自然村，也有一個自然村（規(guī)模較大）為了管理方便，被劃分為幾個行政村的，還有一個自然村就是一個行政村的。拓展2023/1/1637法系法系genealogyoflaw是在對各國法律制度的現(xiàn)狀和歷史淵源進行比較研究的過程中形成的概念。當代世界主要法系有三個：大陸法系、英美法系、以前蘇聯(lián)和東歐國家的法律為代表的社會主義法系。其他的法系還有伊斯蘭法系、印度法系、中華法系、猶太法系、非洲法系等。影響最大的是大陸法系和英美法系。拓展2023/1/1638大陸法系大陸法系，又稱民法法系、羅馬系、法典法系、羅馬－德意志法系，是以羅馬法為基礎而發(fā)展起來的法律的總稱。大陸法系最先產(chǎn)生于歐洲大陸，以羅馬法為歷史淵源，以民法為典型，以法典化的成文法為主要形式。大陸法系包括兩個支系，即法國法系和德國法系。法國法系是以1804年《法國民法法典》為藍本建立起來的，它以強調(diào)個人權利為主導思想，反映了自由資本主義時期社會經(jīng)濟的特點。德國法系是以1896年《德國民法法典》為基礎建立起來的，強調(diào)國家干預和社會利益，是壟斷資本主義時期法的典型。屬于大陸法系的國家和地區(qū)除了法國、德國外，還包括意大利、西班牙等歐洲大陸國家，也包括曾是法國、西班牙、荷蘭、葡萄牙四國殖民地的國家和地區(qū)如阿爾及利亞亞、埃塞俄比亞等及中美洲的一些國家，國民黨統(tǒng)治時期的舊中國也屬于這一法系。拓展2023/1/1639英美法系英美法系，又稱普通法法系、英國法系，是以英國自中世紀以來的法律，特別是它的普通法為基礎而發(fā)展起來的法律的總稱。英美法系首先起源于11世紀諾曼人入侵英國后逐步形成的以判例形式出現(xiàn)的普通法。英美法系的范圍，除英國（不包括蘇格蘭）、美國外，主要是曾是英國殖民地、附屬國的國家和地區(qū)，如印度、巴基斯坦、新加坡、緬甸、加拿大、澳大利亞、新西蘭、馬來西亞等。中國香港地區(qū)也屬于英美法系。拓展2023/1/1640《憲法》第十條：土地所有權城市的土地屬于國家所有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有拓展物權法2023/1/1641《中華人民共和國物權法》2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過、自2007年10月1日起施行。拓展2023/1/1642《物權法》：國家所有權

第四十五條法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。

國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。第四十六條礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜?。第四十七條城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。拓展2023/1/1643國家土地所有權的一些疑問主體：國家三要素，四要素？人口（居民）、公民、人民、政府、中央政府、地方政府？客體：城市？農(nóng)村？動態(tài)，還是靜態(tài)？拓展2023/1/1644《物權法》：集體所有權第六十條對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；（二）分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；

（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。

第六十