經(jīng)濟(jì)管理學(xué)及資產(chǎn)管理知識課件

《資產(chǎn)評估》總復(fù)習(xí)泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉第一章總論資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評估的構(gòu)成要素的基本內(nèi)容2023/1/16資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)原則1234預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則5評估時(shí)點(diǎn)原則3資產(chǎn)評估的構(gòu)成要素1主體（資產(chǎn)評估人員）2客體（被評估的對象）3假設(shè)（理論體系的基礎(chǔ)）4原則（評估行為規(guī)范）5依據(jù)（相關(guān)法規(guī)、合同）4資產(chǎn)評估的構(gòu)成要素6程序（一定的程序系統(tǒng)）7基準(zhǔn)日（確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間）8目的（特定、具體）9價(jià)值類型10評估方法（手段和途徑）5第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法2023/1/166市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀測法

使用年限法修復(fù)金額法收益額折現(xiàn)率收益期市場法某宗房地產(chǎn)在2010年6月的價(jià)格為3000元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2010年7月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對其進(jìn)行交易日期修正，修正到2010年10月的價(jià)格為：2023/1/1673000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=3311（元/平方米）收益法被評估企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的預(yù)期收益分別為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元，且從未來第六年起，企業(yè)的年收益水平維持在200萬元的水平，企業(yè)永續(xù)經(jīng)營。求：被評估企業(yè)的整體價(jià)值。2023/1/1682023/1/169純收益按等差級數(shù)變化

(1)純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限有以下計(jì)算式：

其成立條件是：①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期無限；④r大于零。2023/1/1610純收益按等比級數(shù)變化（1）純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限有以下計(jì)算式：其成立條件是：①純收益按等比級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增比率為s；③收益年期無限；④r大于零；⑤r＞s＞0。成本法資產(chǎn)的評估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體有性貶值－功能性貶值—資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率功能價(jià)值法法例：被評估估機(jī)器設(shè)備備的年生產(chǎn)產(chǎn)能力為90噸，選擇的的與被評估估對象具有有相同性質(zhì)質(zhì)和用途的的全新參照照物機(jī)器設(shè)設(shè)備的年生生產(chǎn)能力為為120噸，參照物物機(jī)器設(shè)備備的現(xiàn)行成成本100000元，經(jīng)分析析資產(chǎn)的功功能與成本本之間呈線線性關(guān)系。。則該被評評估機(jī)器設(shè)設(shè)備的重置置成本為：：2022/12/31122）功能性貶貶值的估算算步驟第一步與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較第二步計(jì)算二者的差異，確定稅后凈超額運(yùn)營成本第三步估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。第四步計(jì)算被評估資產(chǎn)功能性貶值額被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值的估算步驟1234第四章房房地產(chǎn)評評估一、市場法法市場售價(jià)類類比法二、收益法法三、成本法法四、剩余法法五、路線價(jià)價(jià)法（四、三、、二、一法法則）市場售價(jià)類類比法評估估計(jì)算公式式2022/12/3115上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以評估對象房地產(chǎn)的區(qū)域狀況為基準(zhǔn)；個(gè)別因素修正的分子為100，表示以評估對象房地產(chǎn)的自身狀況為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100,表示以參照物交易日期的價(jià)格水平為基準(zhǔn)。市場場售售價(jià)價(jià)類類比比法法評評有一一待待估估宗宗地地A，與與宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間價(jià)值數(shù)A2007.1001.100108甲7802006.2+1%1.2-2%0102容積積率率每每增增加加0.1，宗宗地地單單位位地地價(jià)價(jià)比比容容積積率率為為1時(shí)的的地地價(jià)價(jià)增增加加5%。三、、成成本本法法（五）開發(fā)利潤（六）銷售稅費(fèi)（二）開發(fā)成本（三）管理費(fèi)用（四）投資利息（一）土地取得成本房地產(chǎn)重置成本2022/12/3117例：：評評估估對對象象土土地地基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料評估估對對象象土土地地為為征征用用農(nóng)農(nóng)地地，，面面積積為為500平方方米米。。土土地地取取得得成成本本為為230元/平方方米米，，土土地地開開發(fā)發(fā)成成本本（（包包括括管管理理費(fèi)費(fèi)））為為246元/平方米。。土地開開發(fā)期為為2年，第一一年投入入的開發(fā)發(fā)費(fèi)占總總開發(fā)費(fèi)費(fèi)的3/4，第二年年投入的的開發(fā)費(fèi)費(fèi)占總開開發(fā)費(fèi)的的1/4；銀行基基本建設(shè)設(shè)貸款年年利率為為8%，土地開開發(fā)的平平均利潤潤率為10%，營業(yè)稅稅稅率為為5%，城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅稅率率為7%，教育費(fèi)費(fèi)附加為為營業(yè)稅稅的3%、銷售費(fèi)費(fèi)用為開開發(fā)后土土地售價(jià)價(jià)的3%。2022/12/3118三、成本本法2.估價(jià)要要求計(jì)算評評估對對象土土地開開發(fā)后后的市市場價(jià)價(jià)值。。3.評估過過程（1）計(jì)算算土地地取得得成本本土地取取得成成本=500××230=115000（元））（2）計(jì)算算土地地開發(fā)發(fā)成本本土地開開發(fā)成成本=500××246=123000（元））（3）計(jì)算算投資資利息息。土地取取得費(fèi)費(fèi)的計(jì)計(jì)息期期為2年，土土地開開發(fā)費(fèi)費(fèi)為分分段均均勻投投入，，土地取取得費(fèi)費(fèi)利息息=115000×[（1+8%）2－1]=19136（元））土地開開發(fā)費(fèi)費(fèi)利息息=123000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11289+1206=12495（元））總投資資利息息=19136+12495=31631（元））2022/12/3119案例1（4）計(jì)算算開發(fā)發(fā)利潤潤開發(fā)利利潤=（115000+123000）×10%=23800（元））（5）計(jì)算算營業(yè)業(yè)稅及及附加加2022/12/3120城市維護(hù)建建設(shè)稅=15444×7%=1081（元）教育費(fèi)附加加=15444×3%=463（元）營業(yè)稅及附附加合計(jì)：：15444+1081+463=16988（元）（6）計(jì)算銷售售費(fèi)用銷售費(fèi)用=（115000+123000+31631+23800+16988）×3%=9313（元）（7）計(jì)算土地地價(jià)值土地價(jià)格=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732（元）土地單價(jià)=319732÷500=639（元/平方米）4.評估結(jié)論根據(jù)計(jì)算結(jié)結(jié)果，經(jīng)分分析確定評評估對象土土地的市場場價(jià)值為319732元，土地單單價(jià)為每平平方米639元。2022/12/3121案例12022/12/3122平均深度度百分率率=累計(jì)深深度百分分率×標(biāo)準(zhǔn)深度度/宗地地深度累計(jì)深度百分率=∑單獨(dú)深度百分率n單獨(dú)深度百分率=小塊土地價(jià)格an/路線價(jià)A深度百分分率制作作表例(單位:%)平均深度百分率200175150125100755025累計(jì)深度百分率單獨(dú)深度百分率深度40401603020109876709010010911712413065.270.87887.510012014022深度百分分率2022/12/31145練習(xí)現(xiàn)有臨街宗地地A、B、C、D、E，如下圖所示示，深度分別別為25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，寬度分分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺和30英尺。路線價(jià)價(jià)為2000元/英尺，標(biāo)準(zhǔn)深深度為100英尺。要求：試運(yùn)用用“四三二一一”法則，計(jì)計(jì)算各宗土地地的價(jià)值。ABCDE10英尺25英尺路線價(jià)：每英英尺2000元{8000元，14000元，36000元，40000元，65400元}泰山學(xué)院商學(xué)學(xué)院賈莉莉莉116練習(xí)宗地總價(jià)＝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)深度下每每單位寬度的的路線價(jià)×累計(jì)深度百分分率×臨街寬度A＝2000×0.4×10＝8000（元）B＝2000×0.7×10＝14000（元）C＝2000元×0.9×20＝36000（元）D＝2000元×1.0×20＝40000（元）E＝2000元×（1.0＋0.09）×30＝65400（元）2022/12/31146泰山學(xué)學(xué)院商商學(xué)院院賈賈莉莉莉第五章章機(jī)機(jī)器器設(shè)備備評估估外購國國外進(jìn)進(jìn)口設(shè)設(shè)備重重置成成本的的計(jì)算算修復(fù)金金額法法外購國國外進(jìn)進(jìn)口設(shè)設(shè)備重重置成成本例6:對某企企業(yè)一一套從從美國國進(jìn)口口的設(shè)設(shè)備進(jìn)進(jìn)行評評估，，評估估人員員經(jīng)過過調(diào)查查了解解到，，現(xiàn)在在該設(shè)設(shè)備從從美國國進(jìn)口口的離離岸價(jià)價(jià)格為為60萬美元元，境境外運(yùn)運(yùn)費(fèi)需需2萬美元元，保保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)為FOB價(jià)格的的4‰，該設(shè)設(shè)備現(xiàn)現(xiàn)行進(jìn)進(jìn)口關(guān)關(guān)稅稅稅率為為20%，增值值稅稅稅率為為17%，其要求：計(jì)算該被評估機(jī)器設(shè)備的重置成本。2022/12/3126①FOB與CIF保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)=60××4‰‰=0.24（萬萬美美元元））CIF價(jià)格格=60+2+0.24=62.24（萬萬美美元元））CIF價(jià)格格=62.24××8.3=516.59（萬萬人人民民幣幣））進(jìn)口口關(guān)關(guān)稅稅=516.59××20%=103.32（萬萬人人民民幣幣））進(jìn)口口增增值值稅稅=（516.59+103.32）×17%=105.38（萬萬人人民民幣幣））其他他費(fèi)費(fèi)用用=516.59××2%＝10.33（萬萬人人民民幣幣））進(jìn)口口設(shè)設(shè)備備重重置置成成本本=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5=738.12（萬元人人民幣））2022/12/3127練習(xí)一臺數(shù)控控折邊機(jī)機(jī)，重置置成本為為150萬元，已已使用2年，其經(jīng)經(jīng)濟(jì)使用用壽命約約20年，現(xiàn)該該機(jī)器數(shù)數(shù)控系統(tǒng)統(tǒng)損壞，，估計(jì)修修復(fù)費(fèi)用用約2萬美元，，（折人人民幣16.5萬），其其他部分分工作正正常。要要求：：計(jì)算所所有實(shí)體體性貶值值及貶值值率。2022/12/3128重置全價(jià)：150

可修復(fù)性損耗引起的貶值：16.5

不可修復(fù)性損耗引起的貶值：（150－16.5）×2／20＝13.35萬

實(shí)體性貶值：29.85萬（16.5＋13.35）

貶值率：29.85／150＝19.9%第六章無無形形資產(chǎn)的的評估無形資產(chǎn)產(chǎn)最低收收費(fèi)額無形資產(chǎn)產(chǎn)利潤分分成率的的計(jì)算無形資產(chǎn)產(chǎn)最低收收費(fèi)額例：某企業(yè)擬擬轉(zhuǎn)讓制制藥生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)，，與購買買方商議議的雙方方生產(chǎn)能能力分別別為600萬箱和400萬箱，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓后為為受讓方要求：計(jì)算該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。2022/12/3130無形資產(chǎn)最低低收費(fèi)額（1）無形資產(chǎn)成成本凈值=200×（1+5%）×6/(3+6)=140(萬元)（2）開發(fā)成本分分?jǐn)偮?400/（400+600）=40%（3）該無形資產(chǎn)產(chǎn)最低收費(fèi)額額=20+140×40%+80=156（萬元）2022/12/3131(3)約當(dāng)投資分成成法根據(jù)等量資本本獲得等量報(bào)報(bào)酬的思想，，將共同發(fā)揮揮作用的有形形資產(chǎn)和無形形資產(chǎn)換算成成相應(yīng)的投資資額（約當(dāng)投投資量），再再按無形資產(chǎn)產(chǎn)的約當(dāng)投資資量占總約當(dāng)當(dāng)投資量的權(quán)權(quán)重確定無形形資產(chǎn)利潤分分成率。數(shù)學(xué)表達(dá)式式：2022/12/3132式中：無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量=無形資產(chǎn)重置成本×（1+適用成本利潤率）購買方約當(dāng)投資量=購買方投入總資產(chǎn)的重置成本×（1+適用成本利潤率）(3)約當(dāng)投資分分成法例3：甲企業(yè)以以液晶電視視新技術(shù)向向乙企業(yè)投投資，該技技術(shù)的重置置成本為150萬元，乙企企業(yè)投入合合營的資產(chǎn)產(chǎn)重置成本本為9000萬元，甲企企業(yè)無形資資產(chǎn)的成本本利潤率為為400%，乙企業(yè)擬擬合作的資資產(chǎn)原利潤潤率為12%。試評估無形形資產(chǎn)投資資的利潤分分成率。2022/12/3133根據(jù)題意：無形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=150×（1+400%）=750（萬元）企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=9000×（1+12%）=10080（萬元）

無形資產(chǎn)的利潤分成率=750/(750+10080)=6.93%第八章企企業(yè)價(jià)值值評估企業(yè)永續(xù)經(jīng)經(jīng)營假設(shè)前前提下的評評估方法（1）年金法（2）分分段段法法7.4收益益途途徑徑及及其其方方法法在在企企業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值評評估估中中的的應(yīng)應(yīng)用用[例7-2]待估估企企業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)未未來來5年的的預(yù)預(yù)期期收收益益額額為為100萬元元、、120萬元元、、150萬元元、、160萬元元、、200萬元元，，并并根根據(jù)據(jù)企企業(yè)業(yè)的的實(shí)實(shí)際際情情況況推推斷斷，，從從第第六六年年開開始始，，企企業(yè)業(yè)的的年年收收益益額額將將維維持持在在200萬元元水水平平上上，，假假定定資資本本化化率率為為10%，使使用用分分段段法法估估測測企企業(yè)業(yè)的的價(jià)價(jià)值值。。=（100××0.9091+120××0.8264+150××0.7513+160××0.683+200××0.6209）+200/10%××0.6209=536+2000××0.6209=1778（萬萬元元））7.4收益途徑及其其方法在企業(yè)業(yè)價(jià)值評估中中的應(yīng)用2.分段法假設(shè)從（n＋1）年起的后段段，企業(yè)預(yù)期期年收益將按按一固定比率率（g）增長，則分分段法的公式式可寫成：7.4收益途徑及其其方法在企業(yè)業(yè)價(jià)值評估中中的應(yīng)用[例7-3]承上例資料，，若評估人員員推斷，企業(yè)業(yè)從第6年起，收益額額將在第五年年的水平上以以2%的增長率保持持增長，其他他條件不變，，試估測企業(yè)業(yè)的價(jià)值。=（1