財(cái)富中心社區(qū)商鋪定價(jià)策略XXXX中原地產(chǎn)

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式潤(rùn)華財(cái)富168中心商業(yè)街定價(jià)方案上海中原物業(yè)代理有限公司2011-12-06市場(chǎng)解讀價(jià)格研判報(bào)告目錄開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析Part1開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)以能達(dá)商務(wù)區(qū)為核心向兩邊擴(kuò)散，并有以日常消費(fèi)衍生的賣場(chǎng)型商業(yè)，主要在上海路沿線周圍。該路段租金也整個(gè)商業(yè)中心價(jià)格最高的，為2.4-3元/m2?天左右。星湖街區(qū)是開(kāi)發(fā)區(qū)餐飲休閑一條街，商鋪還在免租期內(nèi)，周邊社區(qū)底鋪元/㎡·天之間。商鋪?zhàn)饨鹚街饕范巫饨穑ㄔ?m2?天）上海路沿線2.4-3.0星湖街區(qū)免租期內(nèi)周邊社區(qū)底商1.3-1.7春天家園底商1.0-1.8資料來(lái)源：上海中原商業(yè)事業(yè)部周邊個(gè)案總體概況市場(chǎng)總結(jié)本案分析項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)總體概況周邊市場(chǎng)情況匯總市場(chǎng)總結(jié)總體概況本案現(xiàn)狀周邊個(gè)案項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)建筑形態(tài)總建面積（m2）租金

(元/m2?天)售賣方式均價(jià)

(元/m2)中港翡翠城居住社區(qū)高層與小高層47萬(wàn)/自然售賣6300

華潤(rùn)橡樹(shù)灣居住社區(qū)高層與小高層44萬(wàn)/自然售賣9000景瑞18號(hào)住宅，別墅高層小高層32.8萬(wàn)/自然售賣7600優(yōu)山美地社區(qū)商業(yè)高層與小高層44萬(wàn)/自然售賣7600星湖街區(qū)社區(qū)商業(yè)多層街區(qū)商鋪60-270免租期內(nèi)不售/社區(qū)底商底商沿街商鋪50-801.3～1.7直接銷售10000-20000春天家園底商沿街商鋪40-901.2～1.8直接銷售6000上海路沿線底商，賣場(chǎng)集中。沿街商鋪90左右2.4～3.0直接銷售20000-25000周邊商業(yè)業(yè)態(tài)情況商業(yè)業(yè)態(tài)基本情況市場(chǎng)總結(jié)周邊業(yè)態(tài)總體概況本案現(xiàn)狀業(yè)態(tài)類型：餐飲、生活、零雜類業(yè)態(tài)檔次：中低檔業(yè)態(tài)租金水平：1.5-3元/平米·天開(kāi)間面積：35-160㎡銷售價(jià)格：15000---25000元/平方周邊商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)1、周邊在售商業(yè)整體售價(jià)水平：10000-25000元/m2；2、周邊商業(yè)租金水平：1.2-3元/m2?天；3、周邊住宅價(jià)格水平:6300-9000元/平米;4、業(yè)態(tài)檔次：中偏低，日常居住型消費(fèi)，通過(guò)“能達(dá)商務(wù)區(qū)”大規(guī)模開(kāi)發(fā)與建設(shè)，周邊中高檔住居區(qū)將日漸成熟，居住環(huán)境得到較大改善，預(yù)計(jì)該區(qū)域商業(yè)在未來(lái)將有較大提升空間，但目前仍然處于中偏低等社區(qū)底型商業(yè)的水平；5、項(xiàng)目消費(fèi)人群主要為本案及周邊社區(qū)居民，及樂(lè)天瑪特大賣場(chǎng)導(dǎo)入原住居民和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)臨近區(qū)域居民，整體人流量和檔次還有待提高；市場(chǎng)總結(jié)總體概況本案現(xiàn)狀周邊個(gè)案Part2價(jià)格研判總體定價(jià)策略市場(chǎng)比較法租金還原法【定價(jià)原則】依據(jù)一:選取項(xiàng)目周邊同類或相似商鋪?zhàn)饨疬€原依據(jù)二:確定所選取對(duì)比項(xiàng)目周邊商鋪銷售均價(jià)依據(jù)三:根據(jù)項(xiàng)目住宅售價(jià)，得到本項(xiàng)目預(yù)測(cè)參考價(jià)格住宅反推法價(jià)格制定常規(guī)推導(dǎo)市場(chǎng)比較租金還原僅考慮周邊住宅價(jià)格僅考慮周邊商鋪價(jià)格僅考慮項(xiàng)目租賃價(jià)格7600元/M215200元/M2二樓9880元/M213300元/M2一樓16720元/M2周邊住宅宅均價(jià)商鋪價(jià)格格為住宅宅的2倍樓層價(jià)格格系數(shù)：：1︰0.65一樓優(yōu)勢(shì)勢(shì)：提升10%根據(jù)單套套一復(fù)二二面積測(cè)測(cè)算價(jià)格推導(dǎo)導(dǎo)——住宅推導(dǎo)導(dǎo)法價(jià)格制定定20000元/M2二樓13000元/M217500元/M2周邊商鋪鋪單層成成交均價(jià)價(jià)根據(jù)樓層層差價(jià)系系數(shù)推導(dǎo)導(dǎo)根據(jù)一復(fù)二二單套面積積測(cè)算一樓22000元/M2價(jià)格推導(dǎo)——市場(chǎng)比較法法價(jià)格制定價(jià)格推導(dǎo)——租金還原法法2.0元/M2*天1.6元/M2*天7300元/M2周邊商鋪一一層平均租租賃行情二層整體出出租的租金金系數(shù)比為為0.8按投資回報(bào)報(bào)率年8%測(cè)算：即1.6*365/0.08價(jià)格制定12700元/M2三種價(jià)格推推導(dǎo)的算術(shù)術(shù)平均數(shù)15240元/M2賣場(chǎng)效應(yīng)提升20%左右（AC尼爾森）價(jià)格制定項(xiàng)目商業(yè)街街3800㎡㎡共13套商鋪的均均價(jià)為15000元/㎡Thankyouforattention9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。15:05:5615:05:5615:0512/31/20223:05:56PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月月-2215:05:5615:05Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。15:05:5615:05:5615:05Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。12月-2212月-2215:05:5615:05:56December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。31十十二二月20223:05:56下下午15:05:5612月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:05下午午12月-2215:05December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3115:05:5615:05:5631December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:05:56下下午3:05下下午午15:05:5612月月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。15:05:5615:05:5615:0512/31/20223:05:56PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2215:05:5615:05Dec-2231-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。15:05:5615:05:5615:05Saturday,December31,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2215:05:5615:05:56December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月20223:05:56下午15:05:5612月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月223:05下午午12月-2215:05December31,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/3115:05:5615:05:5631December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。3:05:56下午午3:05下午午15:05:5612月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切好好書(shū)如同和過(guò)過(guò)去最杰出的的人談話。15:05:5615:05:5615:0512/31/20223:05:56PM11、越越是是沒(méi)沒(méi)有有本本領(lǐng)領(lǐng)的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2215:05:5615:05Dec-2231-Dec-2212、越是無(wú)無(wú)能的人人，越喜喜歡挑剔剔別人的的錯(cuò)兒。。15:05:5615:05:5615:05Saturday,December31,202213、知人者智，，自知者明。。勝人者有力力，自勝者強(qiáng)強(qiáng)。12月-2212月-2215:05:5615:05:56December31,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月20223:05:56下下午午15:05:5612月月-2215、最具具挑戰(zhàn)戰(zhàn)性的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)莫過(guò)過(guò)于提提升自自我。。。十二月月223:05下下午午12月月-2215:05December31,202216、業(yè)余余生活活要有有意義義，不不要越越軌。。2022/12/3115:05:5615:05:5631December202217、一個(gè)人即即使已登上上頂峰，也也仍要自強(qiáng)強(qiáng)不息