遂寧南濱帝景商業(yè)營銷方案

營銷策劃部2016年12月南濱帝景商業(yè)部分營銷方案前言：

（一）2016年12月2日對南濱帝景小區(qū)的商業(yè)位置、商業(yè)大概分布、商業(yè)目前經(jīng)營情況進行了較簡單的實地考察，并對商業(yè)所在區(qū)域進行大致走訪了解，通過初步考察，得出本案的基本特質(zhì)：

1）老城區(qū)濱江商業(yè)（濱江中路）；

2）橋頭堡后置商業(yè)（通善大橋）；

3）住宅裙樓多層底商（5層裙樓底商）；

4）分散（雙地塊分布，中間穿插市政功能道路）；

5）已有經(jīng)營，分布1-5層均有；（二）結(jié)合公司的去庫存計劃，南濱帝景被列為2017年重點去化商業(yè)之一，總存量約7000㎡，總產(chǎn)值約0.84億，需要在2017年實現(xiàn)。醇熟商業(yè)帶住宅裙樓商業(yè)濱江、多樓層、少量、零散怎么賣？項目本體分析PARTONE項目現(xiàn)狀分析產(chǎn)品指標(biāo)分析項目SWOT分析項目賣點提煉本次報告的思路框架市場情況掃描PARTTWO城市商業(yè)布局城市商業(yè)體系區(qū)域商業(yè)情況項目商業(yè)機會項目定位梳理PARTTHREE項目屬性定位項目形象定位項目業(yè)態(tài)方向項目客群方向項目營銷策略PARTFOUR項目營銷思路項目銷售策略項目價格策略營銷推廣策略項目本體分析市場情況掃描項目定位梳理項目營銷策略框架導(dǎo)示——PARTONE項目現(xiàn)狀分析產(chǎn)品指標(biāo)分析項目SWOT分析項目賣點提煉城市占位分析從遂寧城區(qū)地圖來看，沿涪江一線形成濱江商業(yè)帶，并可以分割為：濱江南商業(yè)帶濱江中商業(yè)帶濱江北商業(yè)帶三段其中：濱江南商業(yè)帶以通善大橋以南為界濱江中商業(yè)帶以嘉禾路以南為界濱江北商業(yè)帶以嘉禾路以北為界整個遂寧濱江商業(yè)帶全長15公里。本項目所在位置處于濱江中路商業(yè)帶，通善大橋與濱江南路交匯處，典型的橋頭堡后置型商業(yè)。遂寧城市地圖（局部）本項目濱江南商業(yè)帶濱江中商業(yè)帶濱江北商業(yè)帶城市占位分析城市占位1——地段15公里城市濱江商業(yè)帶本項目獨踞繁華最中心城市占位分析從項目所在區(qū)域局部地圖來看，鏈接城市熱點發(fā)展區(qū)域河?xùn)|新區(qū)的主要通道之二毗鄰項目兩側(cè)；觀音湖隧道直通貓兒洲和河?xùn)|新區(qū)核心腹地；通善大橋直通河?xùn)|新區(qū)南區(qū)；項目所在位置距離通善大橋僅700米；距離觀音湖隧道僅1000米；

遂寧城市地圖（局部）本項目觀音湖隧道通善大橋1KM600M城市占位2——交通老城新區(qū)雙通道環(huán)伺共享雙區(qū)財富大人流城市占位分析從城市商業(yè)帶來看，項目位于遂寧餐飲休閑娛樂商業(yè)帶核心區(qū)；濱江南路南端以濱海名城作為橋頭堡商業(yè)，其次為星光天地在建商業(yè)（商業(yè)形態(tài)類似本項目），再次為本項目雙地塊底商，就目前及預(yù)期發(fā)展而言，本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)基本定型，且市場成熟度高；且從整個濱江商業(yè)帶縱觀，遂寧的濱江餐飲娛樂類業(yè)態(tài)認知度非常高。本項目本項目濱海名城濱海名城星光天地城市占位3——經(jīng)營環(huán)境餐飲娛樂大本營濱江消費第一站項目現(xiàn)狀分析

涪江濱江生態(tài)帶濱江南路濱江南路南濱帝景整體效果圖裙樓底商裙樓底商銀河路市政道路銀河路綜述：南濱帝景項目位于遂寧市濱江中路，一線毗鄰涪江，項目由兩個地塊組成，中間市政道路隔斷，整個項目商業(yè)沿濱江南路和市政道路沿線形成T字形商業(yè)布局，背面銀河路無商業(yè)整個商業(yè)裙樓5層，市政道路端頭位置有小型教育配套?，F(xiàn)狀：項目目前已經(jīng)入住，商業(yè)部分處于相對成熟經(jīng)營期，一層、二層基本實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營，部分空置商業(yè)主要集中在3-4層，整個項目主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以：餐飲、休閑、娛樂、生活配套為主?？偨Y(jié)：濱江商業(yè)帶的成熟型商業(yè)，高樓層、餐娛主題經(jīng)營突出。產(chǎn)品指標(biāo)分析序號房號建筑面積（㎡）建面單價（元/㎡）標(biāo)準總價（元）房間狀態(tài)1B區(qū)3樓14號705.8412406.028756662未售2D區(qū)1樓3號189.8520075.193811275未售3D區(qū)2樓3號503.8310375.945227710未售4D區(qū)2樓4號320.6510375.943327046未售5D區(qū)3樓4號320.659812.0323146228未售6D區(qū)3樓3號503.839812.0324943596未售7B區(qū)5樓8號379.912969.934927275未售8B區(qū)5樓9號363.1412969.934709899未售9B區(qū)5樓10號299.612406.023716843未售10B區(qū)2樓5號652.6414097.749200752未售11B區(qū)3樓7號408.9912969.935304570未售12B區(qū)3樓8號379.913533.845141504未售13B區(qū)4樓7號408.9911842.114843303未售14B區(qū)4樓8號379.912406.024713046未售15B區(qū)4樓5號646.5111842.117656040未售16B區(qū)4樓6號463.211842.115485264未售剩余樓層以3-4F居多剩余面積段300平以下2套，300平以上為主總價均在300萬以上，500萬以上居多盤點：16套，總面積約7000㎡，產(chǎn)值預(yù)估0.84億；樓層分布位于最難銷的3-4F；面積段300平以上占90%；均價12000以上，總價最低300萬起。特征：少存量、高樓層、高總價抗性：高投資門檻、高購買抗性項目SWOT分析SWOT1.濱江路-15公里遂寧美食食娛樂名片，，知名度高2.老城區(qū)核心商商圈，濱江路路地緣中心，，中心價值高高3.觀音湖隧道、、通善大橋左左右環(huán)伺，共共享雙區(qū)人流流4.成熟社區(qū)旺鋪鋪，經(jīng)營氛圍圍良好，商業(yè)業(yè)附加值高5.主題經(jīng)營突出出，契合濱江江路商業(yè)帶，，經(jīng)營易開局局1.剩余產(chǎn)品基本本3-4層為主，購買買抗性高2.剩余產(chǎn)品300平起，投資總總價高3.區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)高度集中，，存在潛在競競爭風(fēng)險4.商業(yè)被市政路路分割為二，，不能形成有有效聯(lián)通5.剩余產(chǎn)品不多多，分布零散散，難以形成成統(tǒng)一經(jīng)營1.區(qū)域認知度高高，商業(yè)口碑碑價值大2.雙通道無縫鏈鏈接新老城，，雙區(qū)人流存存在共享可能能3.現(xiàn)有經(jīng)營統(tǒng)計計后可能存在在更優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)經(jīng)營機會點點4.周邊毗鄰商業(yè)業(yè)在建，推出出后可能形成成規(guī)?；?jīng)營營5.營銷推廣手段段的運用，可可能提升商業(yè)業(yè)價值1.毗鄰項目的建建設(shè)，可能對對項目形成直直接競爭2.濱江江路路三三大大段段，，火火爆爆地地段段商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營存存在在分分流流風(fēng)風(fēng)險險3.橋頭頭堡堡濱濱海海名名城城對對本本項項目目商商業(yè)業(yè)的的截截留留SO策略略：：深深化化項項目目優(yōu)優(yōu)勢勢，，重重點點突突破破市市場場機機會會點點—炒作作價價值值+拔高高形形象象+營造造經(jīng)經(jīng)營營氛氛圍圍WT策略略：：降降低低準準入入門門檻檻，，弱弱化化購購買買抗抗性性—靈活活銷銷售售模模式式運運用用+差異異化化運運營營策策略略項目賣點點提煉地段價值值15公里濱江江美食娛娛樂名片片，獨居居老城商商業(yè)繁華華最中心心口岸價價值觀音湖湖隧道道、通通善大大橋雙雙通道道環(huán)伺伺，共共享雙雙區(qū)財財富人人流，，搶灘灘上市市經(jīng)營價價值大眾餐餐飲休休閑娛娛樂萬萬商匯匯聚，，遂寧寧的美美食娛娛樂大大本營營經(jīng)營價價值小眾醇醇熟一一線臨臨街金金鋪，，數(shù)百百戶商商家旺旺場經(jīng)經(jīng)營，，風(fēng)險險無憂憂產(chǎn)品價價值300平起大大平層層商鋪鋪，多多面積積段選選擇，，經(jīng)營營一步步到位位營銷價價值靈活購購買方方式，，降低低準入入門檻檻投資價價值醇熟濱濱江地地段旺旺場旺旺鋪，，一次次投資資，終終生受受益品牌價價值北興集集團實實力打打造，，跟莊莊巨頭頭，保保障無無憂稀缺價價值遂寧只只有一一條濱濱江路路，濱濱江路路只有有一個個中心心點，，稀缺缺物業(yè)業(yè)僅此此一處處運營價價值遂寧四四星級級品牌牌物管管，北北興金金牌物物業(yè)全全程護護航十大商商業(yè)價價值，，引爆爆濱江江路商商業(yè)帶帶，提提檔區(qū)區(qū)域商商業(yè)形形象項目本本體分分析市場情情況掃掃描項目定定位梳梳理項目營銷策策略框架導(dǎo)示——PARTTWO城市商業(yè)布布局城市商業(yè)體體系區(qū)域商業(yè)情情況項目商業(yè)機機會城市商業(yè)布布局老城區(qū)城市商業(yè)中心南部市場集群北部市場集群河?xùn)|新區(qū)商業(yè)副中心安居商業(yè)副中心從遂寧城區(qū)區(qū)空間結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃來看看，遂寧總總體分為7區(qū)5組團，分別別為：老城區(qū)、河河?xùn)|新區(qū)、、西寧片區(qū)區(qū)、南部片片區(qū)、物流流區(qū)、鳳臺臺新區(qū)、安安居區(qū)；桂回組團、、吉祥組團團、金橋組組團、龍鳳鳳新城組團團、西眉組組團；從城區(qū)的商商業(yè)分布來來看，分為為：老城區(qū)城市市商業(yè)中心心、河?xùn)|新新區(qū)商業(yè)副副中心、安安居商業(yè)副副中心、南南部市場集集群和北部部市場集群群。城市商業(yè)布布局主體上上沿涪江呈呈縱向發(fā)展展。城市商業(yè)體體系南部市場集集群：農(nóng)副產(chǎn)品、、工業(yè)品、、生產(chǎn)資料料和舊貨市市場北部市場集集群：建材、汽車車和小商品品市場為主主的消費市市場群綜述：專業(yè)業(yè)化主題，，環(huán)境相對對落后的經(jīng)經(jīng)營城市商業(yè)中中心：中央央商務(wù)區(qū)遂寧商業(yè)核核心，以百百貨購物形形態(tài)+商業(yè)步行街街為主，聚聚集了較多多知名商家家和老牌百百貨商場，，聚集大量量人氣。綜述：城市市商核，百百貨類業(yè)態(tài)態(tài)和步行街街聚集地，，城市商業(yè)業(yè)最繁華之之地城市商業(yè)體體系城市商業(yè)體體系凱旋路商業(yè)業(yè)帶：遂寧寧專業(yè)賣場場聚集地遂寧家居、、家電、電電器、裝飾飾、建材等等聚集地綜述：家居居類專業(yè)賣賣場一條街街凱旋路商業(yè)帶城市商業(yè)體體系濱江路商業(yè)業(yè)帶：遂寧寧餐飲休閑閑娛樂聚集集核心遂寧最著名名、最火爆爆的餐飲休休閑娛樂街街區(qū)，涵蓋蓋濱江南路路、濱江中中路、濱江江北路三段段，囊括遂遂寧超過半半數(shù)的中高高端知名餐餐飲商家綜述：吃喝喝玩樂一條條街，遂寧寧餐飲休閑閑娛樂商業(yè)業(yè)帶，本案案所在區(qū)域域濱江路商業(yè)帶城市商業(yè)環(huán)環(huán)境截至2016年12月6日

可售套數(shù)總可售面積(m2)住宅套數(shù)住宅面積(m2)商業(yè)面積

(m2)國開區(qū)684167679.7236053230.72114449河?xùn)|新區(qū)1724129130.1656353313.5375816.63船山區(qū)153381228238.73730410512.29817726.37開發(fā)區(qū)91043157.66212364.940792.76工業(yè)園區(qū)476928.021117.96810.12合計

187031575134.24675519539.341055594.88項目所在主主城區(qū)商業(yè)業(yè)存量十分分突出，高高達80萬平平以以上上，，如如按按商商業(yè)業(yè)類類別別細細分分，，扣扣除除專專業(yè)業(yè)市市場場、、車車位位、、商商用用房房、、寫寫字字樓樓等等物物業(yè)業(yè)，，商商鋪鋪型型商商業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)估估存存量量超超高高40萬平，區(qū)域庫庫存壓力巨大大，去化難度度明顯。區(qū)域商業(yè)情況況本項目本項目濱海名城濱海名城星光天地簡述：區(qū)域內(nèi)本項目和濱海名城已呈現(xiàn)并經(jīng)營，星光天地處于建設(shè)尾期，2014年推出市場，目前臨近交房階段。濱海名城位于橋頭堡區(qū)域，主要經(jīng)營餐飲休閑和酒店商務(wù)；星光天地定位為城南精品綜合體，規(guī)劃經(jīng)營餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)。區(qū)域商業(yè)情況況商業(yè)名稱所屬區(qū)域租售情況租售價格主力面積業(yè)態(tài)規(guī)劃南濱帝景濱江中路已經(jīng)營1F價約15000-26000元/平2F價約10700元/平3F價約9300元/平4F價約8600元/平5F價約7800元/平1F租賃價80-90元/平/月2F租賃價30元/平/月3F租賃價22元/平/月4F租賃價待查5F租賃價待查200-300平餐飲休閑娛樂生活配套濱海名城濱江南路已經(jīng)營1F價2F價約150003F價4F價1F租賃價2F租賃價3F租賃價4F租賃價未收集到餐飲休閑酒店商務(wù)星光天地濱江中路已發(fā)售1F售價28000元/平2F售價14000元/平3F售價11000元/平4F售價10000元/平5F售價9000元/平18-300餐飲休閑娛樂項目商業(yè)機會會濱海名城餐飲休閑娛樂酒店商務(wù)為主的城南橋頭堡商業(yè)星光天地餐飲休閑娛樂為主的城南精品綜合體本項目現(xiàn)有經(jīng)營餐飲休閑娛樂為主方向？結(jié)合濱江主題題和區(qū)域經(jīng)營營主題以及本本項目現(xiàn)有經(jīng)經(jīng)營主題，考考慮市場庫存存實況，本項項目的商業(yè)發(fā)發(fā)展方向跟隨隨市場主流，，繼續(xù)深化經(jīng)經(jīng)營主題，但但在深化的過過程中，以：定制商業(yè)經(jīng)營營目的地作為本項目的的重點發(fā)展和和突破方向。。大庫存項目本體分析析市場情況掃描描項目定位梳理理項目營銷策略略框架導(dǎo)示——PARTTHREE項目屬性定位位項目形象定位位項目業(yè)態(tài)方向向項目客群方向向結(jié)合項目SWOT和項目價值提提煉，本項目目應(yīng)該以什么么樣的定位面面向市場？項目定位推導(dǎo)導(dǎo)項目屬性定位位老城商核·濱江之心老城商核——老城區(qū)核心商商圈的中心區(qū)區(qū)（中央商務(wù)務(wù)區(qū)、凱旋路路、濱江路三三商匯聚）濱江之心——遂寧濱江路，，本項目位于于濱江中路，，地緣中心點點項目形象定位位遂寧15公里城市美食食娛樂名片范范本15公里城市美食食娛樂名片范范本——濱江路是遂寧寧著名的美食食娛樂名片，，本項目則是是示范點項目業(yè)態(tài)方向向項目主營業(yè)態(tài)規(guī)模餐飲火鍋、中餐酒樓、河鮮、湯鍋、快餐連鎖等38%休閑茶樓、美容會所、運動健身等19%娛樂KTV、玉足保健、親子樂園等20%生活配套社區(qū)超市、藥房、日用百貨等14%酒店商務(wù)商務(wù)酒店、快捷酒店、賓館等6%其他小家電電器、手機數(shù)碼等3%項目客群方向向目標(biāo)客群投資客經(jīng)營者消費者遂寧城區(qū)實力力經(jīng)濟人群（（主）住宅業(yè)主再購購?fù)顿Y人群（（輔）本地餐娛休閑閑業(yè)態(tài)經(jīng)營商商家為主本項目住宅業(yè)業(yè)主的經(jīng)營需求為輔遂寧人對區(qū)域域高度認可的的目的地消費費本區(qū)域現(xiàn)有居居住人群的剛剛性消費本區(qū)域未來居居住人群次級級消費連鎖經(jīng)營商家家定向購買投投資群（次））連鎖品牌經(jīng)營營商家為次項目本體分析析市場情況掃描描項目定位梳理理項目營銷策略略框架導(dǎo)示——PARTFOUR項目營銷思路路項目銷售模式式項目價格策略略營銷推廣策略略項目營銷思路路本案存量貨源源僅16套，面積約7000平，從產(chǎn)品端端而言，供市市場和客戶的的選擇性不大大，而且最核核心的難點在在于：大面積、高層層鋪根據(jù)公司出貨貨計劃，營銷銷的核心目的的是：實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流！而營銷的破局局則在于解決決以上兩個難難點，營銷的的執(zhí)行均圍繞繞以上兩個難難點展開。那么，以什么么樣的營銷思思路，才能破破局？并實現(xiàn)現(xiàn)營銷的最終終目的？一個營銷核心兩大銷售模式三個主題爆破破四大營銷階段段實現(xiàn)銷售目的的項目營銷思路路一個營銷核心老城商核·濱江之心遂寧15公里城市美食食娛樂名片范范本醇熟上市珍珍稀發(fā)售300-900平一線濱江臨臨街金鋪最最后16席恭迎品鑒鑒明確本項目的的營銷主題實現(xiàn)本項目的的價值重塑項目銷售模式式解決高總價、、高投資門檻檻的核心問題題解決高樓層、、高購買抗性性的核心問題題兩大銷售模式核心模式一建立大面積、、高總價商鋪鋪眾籌合買機機制模式操作要點點：1.所有商業(yè)物業(yè)業(yè)不可能實現(xiàn)現(xiàn)100%快速銷售，而而對于本項目目貨源而言，，超大面積+超高總價是投投資購買準入入的核心抗性性，項目商業(yè)業(yè)要破局，實實現(xiàn)入市即撬撬動銷售的目目的，則需采采取非常規(guī)手手段，2.眾籌合買的目目的：降低準準入門檻，增增強客戶信心心，穩(wěn)定經(jīng)營營保障，規(guī)避避回報風(fēng)險；；3.具體操操作：：1）選取取超大大面積積難點點商鋪鋪作為為眾籌籌對象象，由由開發(fā)發(fā)商坐坐莊，，實行行物業(yè)業(yè)的投投資股股權(quán)分分割，，開發(fā)發(fā)商持持有等等額或或者略略大比比例，，其余余分攤攤到眾眾籌對對象中中，聯(lián)聯(lián)合眾眾籌購購買后后，統(tǒng)統(tǒng)一委委托第第三方方經(jīng)營營（北北興商商管或或者大大品牌牌商家家），，實現(xiàn)現(xiàn)獨立立資產(chǎn)產(chǎn)運作作，獨獨立回回報核核算，，如下下：大商鋪鋪1000萬每份100萬開發(fā)商商100萬9個股東東900萬入股股簽訂股股權(quán)協(xié)協(xié)議委托第三方方經(jīng)營獨立核核算投資收收益資產(chǎn)運運作起起來后后，高高價出出貨，，賺取取收益益模式操操作流流程開發(fā)商商（物物業(yè)持持有者者）商業(yè)管管理公公司撥款成成立酒店運運營管管理公公司（（途家家）引進合合作+預(yù)撥款款裝修修回報測測算眾籌賣賣給投投資者者股權(quán)權(quán)銷售款款項移交款款項運營物物業(yè)運營酒酒店收收益臺賬入入戶收益55分成支付回回報①②③④⑤⑥⑦⑧⑨本流程程中，，商業(yè)業(yè)運營營公司司是最最重要要的一一環(huán)，，對上上要完完成與與開發(fā)發(fā)商的的產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶戶和資資金回回籠；；對平平要滿滿足引引進酒酒店合合作條條件；；對下下要支支撐投投資者者投資資回報報；模式關(guān)關(guān)系梳梳理開發(fā)發(fā)商商和和商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司：：持有有物物業(yè)業(yè)委委托托銷銷售售關(guān)關(guān)系系；；開開發(fā)發(fā)商商委委托托物物業(yè)業(yè)，，商商管管公公司司銷銷售售物物業(yè)業(yè)；；要點點：：前前期期簽簽署署好好委委托托銷銷售售管管理理合合同同，，開開發(fā)發(fā)商商脫脫離離直直接接售售賣賣環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)；；商業(yè)業(yè)管管理理公公司司與與酒酒店店經(jīng)經(jīng)營營公公司司：：引入入經(jīng)經(jīng)營營，，收收益益均均分分關(guān)關(guān)系系；；要點：簽簽署好合合作協(xié)議議及收益益分配協(xié)協(xié)議；商業(yè)管理理公司與與投資者者：全權(quán)銷售售物業(yè)，，全權(quán)代代理物業(yè)業(yè)運營權(quán)權(quán)利并給給予回報報支持關(guān)關(guān)系；要點：簽簽署好投投資回報報年限和和回報率率；約定定好投資資期限到到期后的的產(chǎn)權(quán)歸歸屬以或或持續(xù)代代理經(jīng)營營；開發(fā)商和和投資者者：產(chǎn)權(quán)權(quán)售賣關(guān)關(guān)系開發(fā)商和和酒店運運營公司司：無關(guān)關(guān)系1.裝修投資資：預(yù)運營物物業(yè)面積積約4000平米，裝裝修需投投入720萬元；酒店測算算回顧2.運營收益益：如果運營營物業(yè)80套，每套套月收益益約2000元，則套套均年收收益2.4萬；80套年總收收益192萬；模式操作作測算1.開發(fā)商成成立商管管公司，，按照酒酒店裝修修投入要要求，以以分公司司撥款方方式，分分批次投投資，首首期投資資360萬；開發(fā)商銷銷售物業(yè)業(yè)單價提提升500元，則實實現(xiàn)投資資回款；；簽署投投資分期期協(xié)議，，剩余投投資三年年內(nèi)全部部兌現(xiàn)；；2.如果酒店店方合作作期限為為10年，則十十年運營營收益為為：192萬x10年=1920萬，約2000萬；3.客戶投資資收益測測算（200萬的年均均總回報報率）：：3、4、5F目前公示示單價為為11000-12000，按照對對外宣傳傳85折購商鋪鋪測算，，實際成成交均價價約9300-10200元單價整體體按10000元/平測算，，則銷售售總金額額為：4000平物業(yè)銷銷售總金金額=4000平x10000單價（已已包含裝裝修500）=4000萬；假設(shè)客戶戶投資門門檻為100萬，則需需要20個客戶入入股（商商業(yè)首付付一半））每個客戶戶年投資資收益=200萬/40=50000元；客戶戶年投資資回報率率=50000/1000000x100=5%；銷售執(zhí)行行策略低首付（（首付分分期）策策略說明明項目銷售售要破局局，必須須采取非非常規(guī)銷銷售手段段，按照照本項目目可售貨貨源面積積段和產(chǎn)產(chǎn)值預(yù)估估，項目目準入門門檻最低低都在300萬以上，，商業(yè)首首付5成則需要要150萬以上，，準入門門檻太高高，采取取低首付付策略，，可以在在準入門門檻上降降低客戶戶投資基基線，以“一成成首付，，兩年分分期”+“三成首首付，一一年分期期”，再配合合相應(yīng)付付款方式式的折扣扣優(yōu)惠，，實現(xiàn)兩兩種可供供客戶選選擇的投投資入手手策略，，實現(xiàn)銷銷售開局局的目的的。解決高總總價、高高投資門門檻的核核心問題題解決高樓樓層、高高購買抗抗性的核核心問題題兩大銷售模式核心模式式二降低投資資準入門門檻，實實行首付付分期策策略項目價格格策略市場導(dǎo)向向原則：采取市場場比較法法結(jié)合租租金反推推法來預(yù)預(yù)測項目目首層商商鋪銷售售均價，，首層定定價選取取參照的的項目為為：星光天天地、本本項目已已經(jīng)營商商戶、濱濱海名城城三個參參照項目目。動態(tài)變化原原則：價格制定并非一一成不變，，而是根據(jù)據(jù)銷售進度度和銷售業(yè)業(yè)績不斷進行調(diào)調(diào)整。持續(xù)上調(diào)原原則：后期商鋪發(fā)售的的價格適當(dāng)當(dāng)上調(diào)，給給投資者以以項目升值值潛力感覺覺。升幅視視投資者可可接受的心心理價格以以及市場價價格水平而而定。定價原則項目價格策策略商業(yè)區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價對象本案已經(jīng)營商戶濱海名城星光天地商圈成熟程度0.310.910.7交通條件0.210.910.9配套設(shè)施0.210.80.90.8環(huán)境條件0.110.70.80.6城市規(guī)劃0.210.80.80.8小計110.840.920.77商業(yè)個別因素直接比較表個別因素權(quán)重估價對象本案已經(jīng)營商戶濱海名城星光天地規(guī)劃設(shè)計0.210.80.80.8經(jīng)營管理0.210.910.8地理位置0.310.80.90.8臨街狀況0.310.70.90.8小計110.790.90.8市場比較法演算項目價格策策略本項目商業(yè)價格市場比較法綜合修正系數(shù)表項目名稱修正因素估價對象本案已經(jīng)營商戶濱海名城星光天地首層實價（元/m2）

二層約10700二層約15000二層約14000銷售情況修正110.81銷售時間修正110.80.8區(qū)域因素修正110.90.8個別因素修正110.90.9本項目相對價格(元/m2)

107001275012250本項目商業(yè)價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱修正因素估價對象本案已經(jīng)營商戶濱海名城星光天地本項目相對價格(元/m2)

107001275012250權(quán)重

0.500.20.3加權(quán)后價格（元/m2）

535025503675二層銷售價格(元/m2)

11575

市場比較法演算項目價格策策略根據(jù)項目周周邊市場商商業(yè)價格測測算：首層與二層層價格比例例為：48-50%；首層與三層層價格比例例為：40-42%；首層與四層層價格比例例為：35-37%；首層與五層層價格比例例為：30-33%；按照本案推推導(dǎo)二層價價格測算首首層，項目首層價價格為：23150元/平二層價格為為：11575元/平（高值））三層價格為為：9723元/平（高值））四層價格為為：8565元/平（高值））五層價格為為：7639元/平（高值））營銷推廣策策略在本項目營營銷思路指指導(dǎo)以及銷銷售價格調(diào)調(diào)整的情況況下，如何何實現(xiàn)：三大主題爆爆破+四大營銷階階段？2016年11月12月1月2月3月4月5月6月2017年半年年度度營營銷銷計計劃劃鋪鋪排排籌備前期11月18日北興品品牌營營銷中中心盛盛大開開放啟動籌籌備元旦節(jié)節(jié)項目商商業(yè)推推介會會暨招招商升升級會會老帶新新+渠道啟啟動多業(yè)主主眾籌籌起勢階段承勢階段3月聯(lián)動商商家集集中簽簽約活活動意向商商家簽簽約跟跟進返鄉(xiāng)置置業(yè)促促銷多業(yè)主主眾籌籌轉(zhuǎn)勢階階段小陽春春促銷銷大客戶戶團購購+尾盤清清理5月聯(lián)動商商家美美食嘉嘉年華華開業(yè)典典禮合勢階階段營銷推推廣策策略起勢階階段營營銷推推廣執(zhí)執(zhí)行---111月12月18日北興品品牌營營銷中中心服務(wù)于于北興興集團團所有有可售售商業(yè)業(yè)集中中咨詢詢接待待和成成交，，并協(xié)協(xié)同推推售在在售項項目11月18日北興品牌牌營銷中中心盛大大開放（已開放放）營銷推廣廣策略承勢階段段營銷推推廣執(zhí)行行---112月1月中旬完成商業(yè)業(yè)梳理、、確定營營銷策略略確定入市市價格、、確定入入市時間間落實銷售售分期、、組建團團隊并開始宣宣傳物料料制作DM：行銷+二手房中中介分銷銷海報：北北興小區(qū)區(qū)、物業(yè)業(yè)張貼橫幅：小小區(qū)物業(yè)業(yè)門口宣宣傳桁架：營營銷中心心入口處處展示展板：老老帶新政政策、推推薦政策策重點：完完善建立立眾籌合合買相關(guān)關(guān)協(xié)議、、機制重點：洽洽談合作作第三方方金融平平臺營銷推廣廣策略承勢階段段營銷推推廣執(zhí)行行---212月1月第一個主主題爆破破老城商核核濱江之心心遂寧15公里城市市美食娛樂樂名片范范本醇熟上市市300-900平一線濱濱江臨街旺鋪鋪產(chǎn)品推介介會暨招商升升級說明明會同步啟動動三級分分銷啟動老帶帶新推薦薦機制組建大客客戶小組組啟動眾籌籌機制三方金融融說明會會中旬完成商業(yè)業(yè)梳理、、確定營營銷策略略確定入市市價格、、確定入入市時間間落實銷售售分期、、組建團團隊并開始宣宣傳物料料制作DM：行銷+二手房中中介分銷銷海報：北北興小區(qū)區(qū)、物業(yè)業(yè)張貼橫幅：小小區(qū)物業(yè)業(yè)門口宣宣傳桁架：營營銷中心心入口處處展示展板：老老帶新政政策、推推薦政策策重點：完完善建立立眾籌合合買相關(guān)關(guān)協(xié)議、、機制重點：洽洽談合作作第三方方金融平平臺營銷推廣廣策略承勢階段段營銷推推廣執(zhí)行行---2爆破主題題：南濱濱帝景·絕版典藏藏珍稀旺旺鋪專場場推介會會暨招商商升級說說明會啟動時間間：2017年1月1日-3日（持續(xù)續(xù)3天）舉辦地點點：北興興品牌營營銷中心心相關(guān)營銷銷動作：：1.營銷中心心銷售團團隊全面面亮相（（1名銷售經(jīng)經(jīng)理+1名銷售主主管+4名銷售人人員）2.南濱商業(yè)業(yè)專案大大客戶小小組成立立（銷售售主管牽牽頭，2名銷售人人員專攻攻大客戶戶3.三級市場場轉(zhuǎn)介機機制正式式成立（（分批邀邀請遂寧寧城區(qū)各各中介機機構(gòu)連續(xù)續(xù)3天專場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介說明明）轉(zhuǎn)介政策策：成功功推薦購購買，總總價500萬以下，，傭金2%；總價500萬以上，，傭金4%；4.啟動老帶帶新推薦薦政策（（分批次次邀請南南濱帝景景住宅業(yè)業(yè)主、商商業(yè)經(jīng)營營戶到營營銷中心心參與））推介政策策：成功功推薦購購買，總總價500萬以下，，獎金10萬；總價價500萬以上，，獎金20萬；5.眾籌合買買模式推推出，拋拋出首付付分期投投資信息息需要籌備備人員/對接單位位/物料等：：1.活動現(xiàn)場場物料---桁架、易易拉寶、、DM單、商業(yè)業(yè)銷售手手冊、銷銷售政策策公示、、價格表表、PPT宣傳資料、電電話邀約約說詞、、三級市市場合作作方名單單、投影影設(shè)備、、三級市市場合作作合同、、參會禮禮品等2.相關(guān)媒體體渠道（（本地電電臺媒體體、門戶戶網(wǎng)站網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體體為主，，準備媒媒體紅包包、新聞聞通稿等等）活動費用用預(yù)算：：宣傳桁架架2個，2000；易拉寶寶6個，800；DM單1萬份，2000；海報500張，2000；媒體紅紅包9個（3天），1800；參會小小禮品200份，2000。合計費用用：10800元，，預(yù)預(yù)估費用用15000元（三天天）營銷推廣廣策略轉(zhuǎn)勢階段段營銷推推廣執(zhí)行行---11月2月3月中旬春節(jié)跨年年營銷季季返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)促銷+多業(yè)主眾眾籌啟動大面面積商鋪鋪多業(yè)主主聯(lián)合眾眾籌專場場活動操作要點點：選取1-2套超大面面積商鋪鋪，以眾眾籌合買買主題推推出，開開發(fā)商作作為眾籌籌發(fā)起人人，邀請請合作單單位、朋朋友等聯(lián)聯(lián)合入股股，聯(lián)合合托管給給北興商商業(yè)運營營公司進進行獨立立經(jīng)營，，財務(wù)獨獨立核算算，年終終報表給給股東做做收益說說明。必要性：：剩余商商鋪實現(xiàn)現(xiàn)100%清盤很難難，故可可以自持持少量物物業(yè)并參參與經(jīng)營營，提升升物業(yè)價價值好處：給給予商戶戶信心，，開發(fā)商商坐莊，，眾多合合伙人參參與，既既實現(xiàn)去去化和資資金回流流，又提提升商業(yè)業(yè)價值營銷推廣廣策略轉(zhuǎn)勢階段段營銷推推廣執(zhí)行行---21月2月3月中旬春節(jié)跨年年營銷季季返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)促銷+多業(yè)主眾眾籌第二個主主題爆破破現(xiàn)有商家家選取代代表舉辦辦一次集集中商戶戶簽約儀儀式（走走流程，，炒作，，免物管管支持））意向商家家現(xiàn)場跟跟進簽約約合作事事宜嘗試啟動動大面積積商鋪多多業(yè)主聯(lián)聯(lián)合眾籌籌專場活活動營銷推廣廣策略轉(zhuǎn)勢階段段營銷推推廣執(zhí)行行---2爆破主題題：南濱濱帝景·老城商核核·濱江之心心商業(yè)大大型集中中簽約儀式式啟動時間間：2017年3月初（選選取周末末，持續(xù)續(xù)2天）舉辦地點點：北興興品牌營營銷中心心相關(guān)營銷銷動作：：招商政策策：免租期：：最短5年起簽，，5年免租15個月，8年以上免免租24個月，10年免租30個月租金：根根據(jù)市場場行情，，兩年保保底租金金，第三三年開始始年遞增增7%（根據(jù)市市場行情情）物管：3個月內(nèi)開開業(yè)，再再贈送3個月裝修修期需要籌備備人員/對接單位位/物料等：：1.活動現(xiàn)場場物料---桁架、商商業(yè)招商商資料、、PPT宣傳資料料、電話話邀約說說詞、投投影設(shè)備備、簽約約合同、、參會禮品品等2.相關(guān)媒體體渠道（（門戶網(wǎng)網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體為為主，準準備媒體體紅包、、新聞通通稿等））活動費用用預(yù)算：：補充招商商信息桁桁架1個，1000元；招商商DM資料2000份，500元；活動動橫幅1個，6米，100元；媒體代表表2家（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體））800元；簽約約禮品合計費用用：2500元，預(yù)估估費用5000元營銷推廣廣策略合勢階段段營銷推推廣執(zhí)行行---13月4月6月月中小陽春3-5月合勢銷銷售季啟動大客客戶團購購銷售5月利用返鄉(xiāng)鄉(xiāng)置業(yè)期期間盡量量專攻收收集大客客戶信息息4月集中舉舉辦一次次大客戶戶購買專專場推介介會舉辦時間間：2017年4月中旬舉辦地點點：高端端商務(wù)寫寫字樓+北興品牌牌營銷中中心相關(guān)營銷銷動作：：1.全面統(tǒng)計計已經(jīng)營營商戶信信息，數(shù)數(shù)據(jù)化呈呈現(xiàn)商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀2.一鋪一圖，，一鋪至少少3種推薦經(jīng)營營業(yè)態(tài)組合合3.強有力的銷銷售政策支支持（現(xiàn)場場購買立減減10萬）物料及費用用統(tǒng)計：酒店場地費費（半天）），預(yù)估2000元，，面面積積中中等等；；商鋪鋪戶戶型型單單（（含含業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)匹匹配配）），，100套，，1000元；；PPT、投投影影設(shè)設(shè)備備（（酒酒店店配配備備））；；背背景景橫橫幅幅10米，，100元；；易易拉拉寶寶展展示示2個（（自自帶帶））；；飲飲料料等等300元。。合計計費費用用：：3500元左左右右，，預(yù)預(yù)估估費費用用5000元營銷銷推推廣廣策策略略合勢勢階階段段營營銷銷推推廣廣執(zhí)執(zhí)行行---2第三三個個主主題題爆爆破破南濱濱帝帝景景商商街街美食食體體驗驗周周·客戶戶嘉嘉年年華華+新增增商商戶戶開開業(yè)業(yè)典典禮禮3月4月6月月中中5月小陽陽春春3-5月轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)勢勢銷銷售售季季啟動動大大客客戶戶團團購購銷銷售售利用用返返鄉(xiāng)鄉(xiāng)置置業(yè)業(yè)期期間間盡盡量量專專攻攻收收集集大大客客戶戶信信息息4月集中舉辦一一次大客戶購購買專場推介介會爆破主題：南南濱帝景商街街5月美食節(jié)·客戶體驗嘉年年華啟動時間：2017年5月小長假（一一周）舉辦地地點：：南濱濱帝景景商業(yè)業(yè)街廣廣場操作要要點：：1.以美食食節(jié)為為主題題，熱熱炒項項目商商業(yè)氛氛圍，，面向向市區(qū)區(qū)廣大大客戶戶群體體，做做一次次相對對完美美的餐餐飲美美食體驗；；2.聯(lián)合現(xiàn)現(xiàn)有商商戶，，選取取具有有特色色的餐餐飲商商家聯(lián)聯(lián)合宣宣傳打打造3.商戶給給予5折消費費優(yōu)惠惠，開開發(fā)商商給予予商戶戶物管管優(yōu)惠惠支持持需要籌籌備人人員/對接單單位/物料等等：1.活動現(xiàn)現(xiàn)場物物料---主題桁桁架、、宣傳傳橫幅幅、支支持商商戶店店內(nèi)海海報、、折扣扣券等等2.選取在在營的的7家餐飲飲商戶戶，每每天一一場專專場體體驗活動費費用預(yù)預(yù)算：：桁架2個，2000元；活活動橫橫幅2個，10米，300元；折折扣券券1000張，200元；商戶支支持：：每戶戶支持持2-3萬元物物管費費減免免政策策，合合計20萬左右右合計費費用：：202500元（物物業(yè)費費用對對接從從營銷銷費用用扣除除，活活動預(yù)預(yù)估費費用5000元）營銷推推廣策策略合勢階階段營營銷推推廣執(zhí)執(zhí)行---2營銷推推廣策策略合勢階階段營營銷推推廣執(zhí)執(zhí)行---2舉辦時時間：：2017年5月勞動動節(jié)期期間舉辦地地點：：南濱濱帝景景商業(yè)業(yè)街廣廣場相關(guān)營營銷動動作：：1.邀請本本年度度所有有購買買并經(jīng)經(jīng)營商商家聯(lián)聯(lián)合舉舉辦開開業(yè)儀儀式物料及及費用用統(tǒng)計計：預(yù)預(yù)估3萬元營銷推推廣策策略項目銷銷售渠渠道統(tǒng)統(tǒng)計渠道建建議：：三級市場：：啟動遂寧城城區(qū)二手中中介聯(lián)動銷銷售機制，，給予超高高成交傭金金，提升積積極性業(yè)主渠道：：舉辦老帶新新業(yè)主推介介說明會，，給予超高高推薦成交交獎勵看樓渠道：：設(shè)立定期看看房專車，，周一至周周五集中接接待預(yù)約，，周末集中中看房媒介渠道：：自有微信公公眾號設(shè)立立，定期發(fā)發(fā)布招商入入住、成交交、優(yōu)惠信信息及活動動信息項目所在小小區(qū)廣告條條幅、桁架架、海報宣宣傳活動渠道：：各個節(jié)點的的大主題活活動下，定定期設(shè)立小小活動主題題，炒熱品品牌營銷中中心營銷推廣策策略項目營銷推推廣費用統(tǒng)統(tǒng)計銷售工資銷售經(jīng)理銷售主管銷售人員年度匯總（元）1x60001x40004x25002400006000400010000業(yè)績提成1‰1‰3%4000008000080000240000活動成本銷售啟動眾籌+大客戶集中簽約嘉年華+開業(yè)28000015000100005000250000營銷中心已呈現(xiàn)500000渠道成本中介老帶新10000003%-5%2%-4%按40%成交比例測算其他不可控費用預(yù)估20萬200000總計約262萬營銷費用占比（營銷費用262萬）/產(chǎn)值預(yù)估8400萬=3.1%未盡詳細之之處討論后細化化調(diào)整謝謝9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。15:41:2015:41:2015:4112/31/20223:41:20PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2215:41:2015:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。15:41:2015:41:2015:41Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2215:41:2015:41:20De