泗陽帝寶項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議及經(jīng)濟(jì)測算49p

泗陽帝寶項(xiàng)目產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目定位項(xiàng)目價(jià)值：縣老城區(qū)核心商業(yè)中心居住中心，項(xiàng)目已具備打造高端項(xiàng)目的基本條件。產(chǎn)品競爭力：通過對泗陽市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泗陽市場上大多數(shù)都是中低檔產(chǎn)品，高檔產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)，市場空白點(diǎn)。規(guī)劃指標(biāo)：總建筑面積15萬平方米以上，高容積率，50%高建筑密度，適合做中高檔住宅產(chǎn)品。市場競爭力：項(xiàng)目地塊拿地成本較高，在產(chǎn)品上沒有新穎之處很難在市場上站穩(wěn)腳跟，提高項(xiàng)目檔次支撐產(chǎn)品的競爭力。泗陽地標(biāo)型高端項(xiàng)目路線將是本案的最佳選擇。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：一個(gè)高端的項(xiàng)目需要品牌和實(shí)力的產(chǎn)品烘托商業(yè)住宅+臺商企業(yè)連鎖總部4萬方泗陽地標(biāo)性豪宅15萬方高尚住宅區(qū)臺商企業(yè)連鎖總部及配套商鋪桃源路眾興路眾興路，桃源路為兩條主干道，主體商業(yè)配置于路口方便車輛進(jìn)出，及人流展示?？偛俊ぎa(chǎn)業(yè)園區(qū)兩岸連鎖服務(wù)業(yè)支持單位：上海臺協(xié)連鎖委員會臺灣連鎖加盟促進(jìn)協(xié)會臺灣貿(mào)易中心上海代表處泗陽規(guī)劃說明兩岸連鎖服務(wù)業(yè)/總部·產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目主旨

連鎖產(chǎn)業(yè)是未來商業(yè)發(fā)展的趨勢，品牌總部的進(jìn)駐，將帶來地方稅收、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，與繁榮地方。兩岸連鎖服務(wù)業(yè)/總部·產(chǎn)業(yè)園區(qū)集兩岸連鎖企業(yè)總部、兩岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范、兩岸連鎖業(yè)人才培訓(xùn)基地、兩岸連鎖服務(wù)業(yè)娛樂·文創(chuàng)·休閑·餐飲·居家購物廣場、兩岸連鎖品牌加盟中心、等城市綜合體，將成為兩岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及連鎖產(chǎn)業(yè)的典范。因應(yīng)兩岸服務(wù)貿(mào)易協(xié)定并配合泗陽對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，引進(jìn)兩岸臺商知名連鎖品牌總部，發(fā)展商業(yè)、辦公綜合體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為已經(jīng)在大陸發(fā)展的連鎖品牌提供政策優(yōu)惠服務(wù)，也為將進(jìn)入大陸發(fā)展的臺灣連鎖企業(yè)，提供落地的工商、稅務(wù)、展店、培訓(xùn)、人力資源等一條龍服務(wù)，協(xié)助其在大陸迅速發(fā)展。臺商連鎖產(chǎn)業(yè)介紹臺灣連鎖加盟總部數(shù)量總計(jì)有2000多個(gè)，數(shù)量排名世界第四位，密度世界第一，未來這些總部將陸續(xù)進(jìn)到中國大陸發(fā)展。目前大陸知名的連鎖品牌很多都來自於臺灣，例如象王洗衣、達(dá)芙妮女鞋、寶島眼鏡、85度c、元祖食品、王品牛排、麗嬰房、歐迪芬內(nèi)衣、克莉絲汀、coco奶茶、快樂檸檬、真鍋咖啡、兩岸咖啡、永和豆?jié){、巴布豆童裝、和成衛(wèi)浴等，總計(jì)有超過200個(gè)以上品牌。臺商連鎖企業(yè)總部大多設(shè)立北上廣深等地區(qū)，分公司與門店遍布於臺灣與大陸各地，因應(yīng)消費(fèi)市場的成熟與發(fā)展趨勢，各總部的分公司與門市將陸續(xù)進(jìn)到大陸所有城市。兩岸連鎖服務(wù)業(yè)總部·產(chǎn)業(yè)園區(qū)

上海臺協(xié)連鎖委員會介紹上海臺協(xié)連鎖委員會目前是大陸臺商連鎖服務(wù)業(yè)的代表機(jī)構(gòu)，主任委員是象王洗衣連鎖黃進(jìn)能董事長。委員會主要工作是提供大陸臺商連鎖業(yè)的服務(wù)平臺，多年來不斷舉行各種參訪論壇，結(jié)合兩岸政府與民間資源，團(tuán)結(jié)臺商連鎖企業(yè)，資源共享，互相學(xué)習(xí)提攜。臺商周報(bào)為上海臺協(xié)連鎖委員會秘書處單位，負(fù)責(zé)規(guī)劃聯(lián)系執(zhí)行各項(xiàng)臺商連鎖服務(wù)業(yè)與各地政府對接活動，并對臺商連鎖品牌長期宣傳報(bào)導(dǎo)，成為臺商連鎖企業(yè)重要的伙伴。上海臺協(xié)連鎖委員會與臺灣世界貿(mào)易中心、中國連鎖協(xié)會、臺灣連鎖加盟促進(jìn)會是結(jié)盟單位，會員互

相觀摩，共享服務(wù)平臺連鎖委員會企業(yè)成功故事分享連鎖委員會企業(yè)總部參訪連鎖委員會兩岸連鎖業(yè)CEO峰會中國馳名商標(biāo)與連鎖菁英獎臺灣貿(mào)易中心名品博覽會參展全國各地商機(jī)考察臺商連鎖業(yè)深獲臺灣政府支持兩岸連鎖服務(wù)業(yè)/總部·產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃說明

一、項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目定位為集兩岸臺灣主題商業(yè)、連鎖總部基地、兩岸連鎖品牌加盟中心，臺灣休閑餐飲娛樂廣場為一體的綜合性臺灣主題商業(yè)貿(mào)易廣場

1、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)配套功能全面，涵蓋臺灣主題商業(yè)、連鎖總部基地、休閑餐飲娛樂及高檔酒店式服務(wù)公寓等諸多商業(yè)功能。摒除傳統(tǒng)單一專業(yè)市場或社區(qū)沿街商鋪等缺乏商業(yè)創(chuàng)意及永續(xù)經(jīng)營理念的一般項(xiàng)目定位。

2、本項(xiàng)目引進(jìn)在大陸成功臺商聚集的臺灣主題商業(yè)模式，打造兩岸連鎖商業(yè)匯集的總部基地，成為時(shí)尚流行最前線的商業(yè)平臺，美食餐飲及休閑娛樂的匯集地，鎖加盟及批發(fā)代理的展銷舞臺，發(fā)展成為商機(jī)及人才匯集，錢潮及稅收增漲的商業(yè)聚寶盆，及成功的城市名片及商業(yè)新模式。兩岸連鎖服務(wù)業(yè)/總部·產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建議（一）臺灣主題商業(yè)及連鎖總部基地—新型城市綜合體、嶄新商業(yè)模式

1、臺商連鎖101企業(yè)總部/海峽兩岸經(jīng)貿(mào)大樓、臺商連鎖總部基地

2、兩岸連鎖示范門店/臺商連鎖品牌示范旗艦店，讓要加盟客戶來此了解連鎖及培訓(xùn)基地

3、中華美食館/臺灣美食街

4、兩岸文化創(chuàng)意館/兩岸文化民俗特色街及文化創(chuàng)意體驗(yàn)

5、連鎖培訓(xùn)基地（二）臺灣主題商業(yè)景觀

1、海峽兩岸文化廣場/文化活動及表演舞臺

2、阿里山神木、小火車景觀/火車小吃美食及商業(yè)景觀

3、高雄漁人碼頭/水上活動及河邊休閑

4、西門町步行街/沿街花車及景觀燈、休閑椅

5、城市光廊/約會廣場及高科技光影表演場兩岸連鎖服務(wù)業(yè)/總部·產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析（一）臺灣主題商業(yè)廣場1、臺灣名品城/臺灣商品交易中心2、臺灣主題娛樂居家生活購物中心/3D文化影城、

KTV、休閑足浴、電玩城、兒童樂園、SPA

會所、居家生活用品館、俱樂部、文藝廣場及文化創(chuàng)意市集3、臺灣主題休閑餐飲/婚慶會所、中西餐廳、海鮮自助餐廳等4、量販店（二）園區(qū)配套

1、臺灣連鎖品牌示范街/臺灣連鎖示范店一條街

2、中華美食館/臺灣休閑咖啡、茶藝館、休閑美食、創(chuàng)意連鎖主題餐廳、連鎖加盟示范街等

3、休閑花車/休閑茶飲、飾品、臺灣小吃、土特產(chǎn)品

4、臺灣精品住宅

5、兩岸連鎖品牌倉儲物流中心

6、兩岸連鎖品牌展示中心政府:1.用地帶動周邊繁榮,附近土地增值2.稅入(長久性)3.引入人群,增加人流量,固定從業(yè)人員約2000-3000人,往來人員5000人4.提升第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展,直接一步到位,而且可復(fù)制全國5.用地不多,無任何環(huán)保衍生問題社會、企業(yè)、年青人：1.造就永久的辦公室、總部、營運(yùn)中心、示范店、提供人力資源、訓(xùn)練、加盟擴(kuò)店2.增加就業(yè),提升人的價(jià)值、素質(zhì)、創(chuàng)業(yè)3.符合國家政策、消費(fèi)、就業(yè)、服務(wù)業(yè)升級兩岸連鎖服務(wù)業(yè)/總部·產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展目標(biāo)泗陽帝寶項(xiàng)目：外在：經(jīng)典現(xiàn)代主義建筑低碳綠色科技型社區(qū)內(nèi)在：我們的建筑國際化保溫降噪系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)

我們的生活方式國際化凈水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)地暖系統(tǒng)電子鎖系垃圾處理WIFI系統(tǒng)我們的環(huán)境貴族化

法式皇家園林產(chǎn)品包裝：一個(gè)高端住宅產(chǎn)品就像一個(gè)紳士，不但外在光鮮，還有具有一定的內(nèi)涵。經(jīng)典現(xiàn)代主義建筑---泗陽的掌上明珠立面用料玻璃幕墻，真石漆，配合局部干掛石材建筑豪華入戶門廳建筑1、直飲水系統(tǒng)特點(diǎn)：在用戶終端直接進(jìn)行凈化，并活化，能量化，模擬自然水的凈化體系進(jìn)行處理，直接輸出符合國際標(biāo)準(zhǔn)的飲用水。所有材質(zhì)均符合食品衛(wèi)生級別。2、私家入戶密碼鎖特點(diǎn)：使用私家密碼鎖，不僅可輸入不同的密碼開鎖，也可使用內(nèi)含芯片的鑰匙卡，免去了主人帶鑰匙的麻煩，另外更顯得高檔時(shí)尚。方便---我們家水龍頭的水可以直接喝，你們家可以嗎？方便---我出門從不帶鑰匙，你能嗎？智能化恒溫：夏天熱冬天冷，通過保溫系統(tǒng)可以帶來一年中的四個(gè)春天——夏季室外35.8℃，室內(nèi)26℃，告別炎炎夏季——冬季室外-3-10℃，室內(nèi)20℃，告別濕冷冬季外墻保溫系統(tǒng)——建筑的保溫衣特點(diǎn)：由于冬季非常的陰冷，并且也無政府集中供暖，因此采用電地暖系統(tǒng)可以有效解決家庭冬季采暖問題，由于電地暖無需大型鍋爐房等前期投入，造價(jià)低、免維修、壽命長等優(yōu)點(diǎn)；并有理療保健功能；更能凸顯本項(xiàng)目泗陽第一精致樓盤的特性，與其它項(xiàng)目拉開差距。保溫層材質(zhì)：聚苯板

特點(diǎn)：外墻保溫做法，采用了加厚的保溫板，因此使得建筑的熱工性能有較大的改善。家庭電地暖系統(tǒng)保溫降噪系統(tǒng)外窗系統(tǒng)——雙向隔熱，雙向隔音，隔出新天地保溫降噪系統(tǒng)特點(diǎn)：外墻窗洞口是一個(gè)巨大的熱量傳遞口（散失口），因此對窗的保溫隔熱性能的好壞，很大程度上影響著整個(gè)建筑的保溫隔熱性能。采用斷橋鋁合金窗框，Low-E鍍膜、惰性氣體（氬氣）中空層，以及加強(qiáng)窗框氣密性的處理等等手段，能有效地減少冬季熱量的損失和夏季室外熱量的侵入。

同時(shí)，中空玻璃可有效降低外界噪音。抽煙不用再去洗手間工作原理：從高空和地面處抽取室外空氣，經(jīng)過兩級過濾，去除有害的顆粒和灰塵，加之除濕處理后，通過設(shè)在臥室、客廳地面上的新風(fēng)口送入戶內(nèi)，室內(nèi)污濁的空氣經(jīng)衛(wèi)生間、廚房等頂部的排風(fēng)口排出，由此確保室內(nèi)空氣新鮮和適宜的濕度。新風(fēng)系統(tǒng)---空氣污染在大陸越來越嚴(yán)重，通過新風(fēng)系統(tǒng)可保證室內(nèi)空氣清新，家居一塵不染。WiFi是一種可以將個(gè)人電腦、手持設(shè)備（如PDA、手機(jī)）等終端以無線方式互相連接的技術(shù)。運(yùn)用該技術(shù)可使用戶在花園及公共區(qū)域可以自由自在的無線上網(wǎng)。此技術(shù)實(shí)施起來非常簡單及成本低廉，只需一個(gè)中等無線路由器及寬帶網(wǎng)即可實(shí)現(xiàn)WIFI無線連接同層排水系統(tǒng)——生活中只流淌音樂的聲音工作原理：所有排水管線均在本層內(nèi)解決，因此使用時(shí)（特別是在夜間）對下層住戶不會形成噪聲干擾。

特點(diǎn)：：衛(wèi)生間采用隱蔽式水箱和同層排水技術(shù)，排水橫管在本層與立管連接，消除了衛(wèi)生間排水管穿越樓板的滲透隱患，降低排水噪音對鄰里的干擾。排水管材采用國際先進(jìn)的HDPE管，能有效降低排水噪音。同時(shí)空間也更整潔，便于裝修設(shè)計(jì)。垃圾處理系統(tǒng)----不給細(xì)菌滋生的土壤干濕兩類垃圾處理方式終結(jié)下水管道堵塞和廚房由于管道縫隙留存食物產(chǎn)生異味的煩惱貴族生活---皇家法式園林簡介：法式園林是指歐洲三大園林體系之一的法國園林體系風(fēng)格，主要以17世紀(jì)法國古典園林為代表，17世紀(jì)下半葉，古典主義成為法國文化藝術(shù)的主導(dǎo)潮流，在園林景觀設(shè)計(jì)中也形成了古典主義理論。古典主義突出軸線，強(qiáng)調(diào)對稱，注重比例，講究主從關(guān)系。由著名法國造園大師勒·諾特爾（Le·Nôtre）主持設(shè)計(jì)的凡爾賽宮花園便是這一時(shí)期的代表作之一，被后人稱為勒·諾特爾式園林，勒·諾特爾式園林的出現(xiàn)，標(biāo)志著法國園林藝術(shù)的成熟和真正的古典主義園林時(shí)代的到來。法國園林的造園手法：將宮殿或府邸布置在高地上,以便于統(tǒng)領(lǐng)全局。從這些宮殿或府邸的前面伸出筆直的林蔭道,而在其后規(guī)劃花園,花園的外圍則是林園。宮殿或府邸的中軸線向前延伸,通過林蔭道指向城市;向后延伸,通過花園和林園指向郊區(qū)。在花園中,中央主軸線控制整體,輔之以幾條次要軸線,外加幾條橫向軸線。所有這些軸線與大小路徑組成了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膸缀胃窬W(wǎng),主次分明。軸線與路徑伸進(jìn)林園,將林園也納入到幾何格網(wǎng)中。軸線與路徑的交叉點(diǎn),多安排噴泉、雕像、園林小品作為裝飾。這樣做,既能夠突出布局的幾何性,又可以產(chǎn)生豐富的節(jié)奏感,從而營造出多變的景觀效果。在理水方面,主要采用石塊砌成形狀規(guī)整的水池或溝渠,并結(jié)合水景,設(shè)置大量精美的噴泉。中軸對稱景觀布局中軸對稱景觀軸，大氣，簡約，低調(diào)，還原皇家貴族生活精致小品襯托出濃濃的法式風(fēng)味景觀小品示意景觀燈光意向設(shè)計(jì)景觀燈具示意鋪地設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)測算業(yè)態(tài)面積均價(jià)總銷額住宅150133.14325000750665716商業(yè)4000020000800000000合計(jì)190133.1432

1550665716住宅售價(jià)保守估計(jì)取市場均價(jià)5000元/平米計(jì)算，商業(yè)20000元/平米。則項(xiàng)目整體銷售總額為15.5億元。以下將根據(jù)此銷售額進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。成本項(xiàng)目工程量（m2）單位成本（元/m2）總費(fèi)用（萬元）估算依據(jù)一、土地費(fèi)用47533.28584356.004056207055185.7

1、土地成本47533.28583900.0039185380000

2、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)190133.1432

14259985.74建筑面積75元/平米3、土地契稅47533.2858156.0001567415200土地成本的4％二、前期工程費(fèi)190133.1432179.3034091054.7

1、招投標(biāo)費(fèi)用190133.14321.25236949.1204建安工程費(fèi)0.04%2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用190133.143293.4717771184.03建安工程費(fèi)的3%3、勘察費(fèi)用190133.14320.4788855.92014設(shè)計(jì)費(fèi)的0.5%4、估價(jià)師、監(jiān)理等費(fèi)用190133.143252.9610070337.62建安工程費(fèi)的1.7%5、可行性研究費(fèi)用190133.143231.165923728.01建安工程費(fèi)1%三、建安工程費(fèi)220133.14322690.98592372801

1、住宅150133.14322800420372801

2、地上商業(yè)400002500100000000

3、地下車庫300002400720000002400元/平米四、配套設(shè)施和竣工費(fèi)190133.14321223.115568232554807.5

1、人防190133.14326011407988.59地上總建筑面積60元/平方米2、供水管道工程費(fèi)190133.143217.53327330.006建筑面積17.5元/平方米3、電話工程工程費(fèi)190133.143212.52376664.29建筑面積12.5元/平方米4、供電設(shè)施費(fèi)190133.143214527569305.76

5、綠化費(fèi)190133.143210019013314.32小區(qū)高檔綠化100元/平方米6、智能化設(shè)施費(fèi)190133.1432800152106514.6

7、環(huán)衛(wèi)接管費(fèi)190133716

8、建設(shè)工程審價(jià)費(fèi)190133.14323.115568338592372.801建安工程費(fèi)的0.1%10、