中國房地產(chǎn)市場形勢分析與展望-中指

中國指數(shù)研究院2011年12月中國房地產(chǎn)市場2011年形勢分析與2012年趨勢展望一、2011年回顧：調(diào)控效果顯現(xiàn)，量價(jià)初現(xiàn)調(diào)整二、2012年展望：貨幣政策微調(diào)，市場無需悲觀目錄表：2011年1月至今百城價(jià)格指數(shù)自2011年9月以來百城平均價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，11月

十大城市環(huán)比全線下降，調(diào)控效果正式顯現(xiàn)。百城和十大城市均價(jià)同比依然上漲，但是漲幅持續(xù)縮小。11月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8832元/平方米，較上月下降0.28%。其中43個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，57個(gè)城市環(huán)比下跌，與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)與上月基本持平。新房價(jià)格：近三個(gè)月百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)環(huán)比下降，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)月份百城十大城市平均價(jià)格

(元/平方米)平均環(huán)比漲跌幅環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)平均同比漲幅平均價(jià)格

(元/平方米)平均環(huán)比漲跌幅環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)平均同比漲幅2011年1月86450.95%1000

156620.89%10024.43%2011年2月86860.48%8018

157370.48%10019.90%2011年3月87380.59%8216

157820.29%9112.46%2011年4月87730.40%7722

158020.13%825.28%2011年5月88190.53%7621

158200.11%643.94%2011年6月88560.41%75255.19%158290.06%642.87%2011年7月88740.21%66336.81%158380.05%643.86%2011年8月88800.07%56446.93%15773-0.41%374.22%2011年9月8877-0.03%54446.15%157860.08%463.45%2011年10月8856

-0.23%40585.21%15720-0.42%182.44%2011年11月8832-0.28%43574.06%15663-0.36%0101.66%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、項(xiàng)目價(jià)格：一二線城市部分品牌企業(yè)項(xiàng)目降價(jià)顯著隨著調(diào)控影響不斷顯現(xiàn)，部分名企開始調(diào)整價(jià)格，以期帶動(dòng)成交量的上漲，價(jià)格下調(diào)趨勢開始蔓延。比如繼上海綠地、龍湖、萬科等大企業(yè)降價(jià)舉動(dòng)之后，11月北京新開樓盤龍湖·時(shí)代天街，拿地時(shí)樓面均價(jià)為7519元/平方米，開盤價(jià)格僅11800元/平方米起（此前對外報(bào)價(jià)約15000元/平米），目前實(shí)際成交價(jià)約10700元，價(jià)格顯著低于臨近的其他項(xiàng)目。表：10-11月熱點(diǎn)項(xiàng)目降價(jià)情況數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、城市項(xiàng)目企業(yè)降價(jià)幅度上海布魯斯小鎮(zhèn)綠地別墅樓盤88折，目前報(bào)價(jià)僅為16000元/平方米上海龍湖酈城龍湖一個(gè)月間降幅超過20%上海清林徑萬科13000-14000元/平方米，降幅約為15%北京京貿(mào)國際城天旭運(yùn)河19800元/平方米，較之前26800元的均價(jià)下調(diào)7000元北京時(shí)代天街龍湖低價(jià)入市，開盤價(jià)11800元/平方米，遠(yuǎn)低于其他臨近項(xiàng)目南京保利羅蘭香谷保利8000多元/平方米南京金色領(lǐng)地萬科9900元/平方米帶精裝修，低于同區(qū)域的二手房杭州觀瀾時(shí)代金隅8968元/平方米起，基本上相當(dāng)于該樓盤2009年七八月份水平杭州香醍溪岸龍湖10萬置業(yè)基金等多重優(yōu)惠，折后均價(jià)5900元/平方米二手房價(jià)格：自9月以來持續(xù)下降，11月跌幅明顯擴(kuò)大自4月起，主要城市二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市逐漸增多，到10月全部主要城市均環(huán)比下跌，且跌幅逐漸擴(kuò)大，從9月的平均下跌0.7%到10月的0.9%，以及11月的1.8%。城市2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.11北京2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%深圳4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%上海2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%廣州4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%成都2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%天津1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%杭州1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%重慶3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-0.4%-1.8%蘇州1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%南京1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%武漢2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%平均2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%表：重點(diǎn)城市二手房價(jià)格環(huán)比漲跌幅數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、新房成交：近三個(gè)月20個(gè)代表城市成交量同比降幅接近30%1-11月，20個(gè)代表城市住宅總成交量同比下降11.6%。其中，一線城市總成交量同比下降14.9%（最近3個(gè)月降幅均高于二線城市），16個(gè)二線城市總成交量同比下降10.5%。11月，20個(gè)代表城市總成交量939萬平米，環(huán)比下降8.3%，是3月份以來的最高跌幅，同比降幅擴(kuò)大至33.3%。其中，一線城市11月成交量環(huán)比小幅增長3.6%（北京增長約10%），但同比降幅仍達(dá)34.5%，二線城市環(huán)比下降11.6%，同比下降32.9%。表：2011年1-11月20個(gè)代表城市成交面積月份20個(gè)城市總成交20城市環(huán)比變化20城市同比變化同比增長城市數(shù)同比下降城市數(shù)一線城市總成交一線城市環(huán)比變化一線城市同比變化二線城市總成交二線城市環(huán)比變化二線城市同比變化1月1576——19.7%164404——20.6%1173——19.3%2月683-56.7%3.8%137155-61.7%-21.2%528-54.9%14.3%3月88529.5%-28.4%41622646.1%-32.9%65924.7%-26.7%4月9719.8%-36.6%3172395.7%-35.8%73211.2%-36.9%5月10245.4%13.0%12826510.9%30.7%7593.6%7.9%6月10401.5%31.5%1732815.9%34.8%7590.0%30.4%7月1019-2.0%17.8%1642872.5%29.1%731-3.7%13.9%8月10503.1%-1.6%137251-12.6%-12.2%7999.3%2.3%9月10540.3%-28.0%614237-5.7%-42.7%8172.3%-22.2%10月1023-2.9%-32.0%317222-6.3%-38.5%802-1.9%-30.0%11月939-8.3%-33.3%4162303.6%-34.5%709-11.6%-32.9%1-11月累計(jì)10770——-11.6%1071132796——-14.9%8468——-10.5%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、一線代表城市北京、二線代表城市杭州的成交量低位運(yùn)行，且已低于2008年；三線代表城市東莞10月成交量增長8%，較2008年也有明顯增長（50%以上）。圖：近年來重點(diǎn)城市銷售面積新房成交：一二線城市成交量接近歷史低點(diǎn)，三線城市仍好于08年二手房成交：今年整體成交低于去年，下半年持續(xù)下行2011年1-10月，主要城市二手房成交量同比下降31%，其中9-10月降幅超過50%，降幅大于新房，成交絕對水平也已接近2008年低點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：主要城市二手房成交量與價(jià)格漲跌幅2011年1-10月，十大品牌房企銷售額平均增速為24%，但具體到不同階段，上半年同比增速達(dá)59%，第三季度平均增速僅為2%，10家企業(yè)中有7家企業(yè)下降；10月10家企業(yè)平均降幅達(dá)24%，僅恒大1家企業(yè)銷售業(yè)績持平，萬科降幅為33%，自8月起已連續(xù)3個(gè)月銷售額同比下降。品牌房企銷售：下半年多家品牌房企銷售業(yè)績下滑表：重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)2011年銷售情況企業(yè)1-10月銷售額(億元)1-10月同比增速上半年同比增速第三季度同比增速10月同比增速萬科108124%79%-7%-33%中海75946%86%-7%-7%恒大74882%102%84%0%保利62725%81%-9%-39%碧桂園36937%61%31%-14%龍湖32638%74%21%-12%綠城288-25%-10%-52%-66%富力238-2%-9%-18%-18%金地22413%109%-15%-29%首創(chuàng)902%15%-9%-18%平均漲跌幅--24%59%2%-24%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，企業(yè)公告，中國指數(shù)研究院整理分析注：中海銷售額單位為億港元，其他企業(yè)為人民幣1-11月，五大城市新增上市面積與去年基本持平，同比平均增長1%。其中，武漢和上海分別上漲26%和3%；廣州、北京和深圳分別下跌13%、9%、1%。11月，五大城市新增供應(yīng)量平均環(huán)比上漲16%。除北京環(huán)比下降39%外，其他各城市均環(huán)比上漲。同比來看，廣州、深圳同比上漲，漲幅分別超過100%和40%，武漢基本與去年同期持平，北京、上海下跌，跌幅在30-40%之間。重點(diǎn)城市新房供應(yīng)：五大城市累計(jì)供應(yīng)量與去年同期基本持平表：重點(diǎn)城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、供求對比：各重點(diǎn)城市銷供比普遍低于1，且大多接近2008年的歷史低點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2011年第三季度，深圳、武漢、東莞、上海、沈陽的銷供比在0.6-0.8之間，北京、長沙約為0.9。其中，上海、深圳、武漢、沈陽的銷供比已低于2008年低點(diǎn)，其余城市也處于歷史低位。10月，北京、長沙的銷供比較9月下降0.04，其余城市有所回升，但仍在1以下。圖：重點(diǎn)城市銷供比今年以來，重點(diǎn)城市庫存量持續(xù)走高，部分城市可售面積同比增速明顯提高，10月武漢、青島同比增速超過50%。受可售量上升和成交低位運(yùn)行的影響，重點(diǎn)城市出清周期繼續(xù)延長。10月，9個(gè)重點(diǎn)城市平均出清周期為14個(gè)月，連續(xù)10個(gè)月上升。其中北京為20個(gè)月，武漢的出清周期則高達(dá)24個(gè)月。供求對比：可售量持續(xù)攀升，出清周期繼續(xù)延長圖：重點(diǎn)城市庫存量與出清周期對比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、1-10月，全國商品房累計(jì)銷售面積為8.0億平方米，同比增長10.0%，增速與1-9月相比下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。10月全國商品房銷售面積為8364萬平方米，低于去年全年月平均水平（8700萬平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降（4月同比下降11.7%）。商品房銷售額走勢與銷售面積一致。單月來看，商品房和住宅銷售面積和銷售額同比環(huán)比齊跌，是今年4月以來首次。10月全國商品房銷售面積8364萬平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降9.4%；銷售額為4514億元，同比下降11.4%。其中住宅銷售額3723億元，同比下降14.2%。全國商品房銷售：各銷售指標(biāo)累計(jì)增速繼續(xù)放緩，10月銷售面積和銷售金額同比環(huán)比均下降圖：全國商品房和住宅銷售面積及同比增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：商品房和住宅銷售面積及銷售額單月增速2011年1-10月，全國累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到5萬億，總量已高于2010年全年；同比增速下降至31.1%，為兩年來最低水平，延續(xù)今年以來的下行趨勢。10月單月開發(fā)投資同比增長25%，增速與9月持平，接近近年來的平均水平，但環(huán)比下降12%。全國開發(fā)投資：增速依然處于歷史高位，但近期單月增速不高圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院整理分析自去年5月新開工面積同比增速達(dá)到72.4%的歷史最高點(diǎn)以來，增速持續(xù)下降。1-10月，全國商品房新開工面積達(dá)到16.0億平方米，同比增長21.7%，增速比1-9月下降2.0個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積繼續(xù)增長，達(dá)47.5億平方米，同比增長28.4%，增速比1-9月下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，10月全國商品房和住宅新開工面積分別為12587萬平方米和9635萬平方米；新開工面積同比增長1.5%，增速比上月下降7.4個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開工面積同比下降1.3%，是自去年11月以來的首次下降。全國新開工：新開工面積增速高位回落，10月單月住宅新開工面積同比下降圖：全國商品房月度累計(jì)新開工面積及施工面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院整理分析圖：全國商品房及住宅單月新開工面積及同比增速土地市場：住宅用地量價(jià)水平全線下降，商辦用地受影響不大數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2011年1-11月全國133個(gè)城市住宅及商辦用地量價(jià)水平2011年1-11月，130個(gè)城市的住宅用地推出面積、成交面積分別同比下降9.5%和11.5%，其中11月成交面積同比降幅達(dá)55.2%；而商辦用地的推出和成交面積分別同比增長12.8%和18.0%。價(jià)格方面，住宅用地樓面價(jià)同比下跌9.0%，而商辦用地同比上漲7.6%；11月溢價(jià)率微升至5.5%，1-11月平均溢價(jià)率為13.0%，比2010年同期下降20個(gè)百分點(diǎn)，而商辦用地溢價(jià)率下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。受住宅用地出讓金同比下降15.4%的影響，1-11月全國130個(gè)城市總土地出讓金同比略下降1.84%，南京、福州、武漢等城市下降超過20%。商辦及工業(yè)用地等出讓金仍呈增長趨勢，增速均超過40%。一、2011年回顧：調(diào)控效果顯現(xiàn)，量價(jià)初現(xiàn)調(diào)整二、2012年展望：貨幣政策微調(diào)，市場無需悲觀目錄數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院整理分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境：GDP下行風(fēng)險(xiǎn)不大，三季度CPI有所回落圖：2000年以來全國GDP單季增速和CPI走勢圖圖：2000年以來固定資產(chǎn)投資單季增速走勢圖2011年，全國GDP增速放緩，前三季度分別為9.7%、9.5%、9.1%，但累計(jì)GDP增速仍在9.4%的高位，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)不大。2011年三季度以來，CPI在達(dá)到2009年以來的高位后連續(xù)三個(gè)月下降，10月回落至5.5%，11月繼續(xù)下降至4.2%，通脹壓力繼續(xù)減弱。近期政策動(dòng)向：中央多次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理多次表示繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，近期更是表示“下調(diào)房價(jià)”，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。時(shí)間事件房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)7.4-7.11溫家寶召開四次經(jīng)濟(jì)形勢座談會堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實(shí)處。繼續(xù)抑制不合理的住房需求。7.12國務(wù)院常務(wù)會議當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。9.1溫家寶《求是》雜志發(fā)表《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作》堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實(shí)處，確保見到實(shí)效。房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松。10.29國務(wù)院常務(wù)會議堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)。11.6上合組織成員國總理第十次會議下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格；房地產(chǎn)調(diào)控措施決不可有絲毫動(dòng)搖。11.25李克強(qiáng)在廊坊考察保障房建設(shè)當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，明年要堅(jiān)持實(shí)施遏制房價(jià)過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果；

表：近期溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的態(tài)度資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理圖：全國商品房市場量價(jià)變化及關(guān)鍵政策房地產(chǎn)調(diào)控：延續(xù)去年以來從緊取向，力度不會放松2010年以來，中央政府緊盯市場變化持續(xù)加碼調(diào)控，政策密度大且涉及方面全。2011年7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后有臺州、衢州、珠海先后出臺限購政策，溫家寶總理也多次表示堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，充分彰顯了中央政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、注：銷售面積除2月外，均為單月增長率；價(jià)格指數(shù)自2011年1月起為70個(gè)城市環(huán)比漲幅的平均值，通過國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算。

中央調(diào)控決心未受影響：內(nèi)部：GDP增速仍在較高水平，通脹壓力依然較為突出，財(cái)政收入增長仍在高位；外部：出口對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)不大，歐債危機(jī)影響不如2008年；房地產(chǎn)業(yè)：投資開工增速仍在高位，房價(jià)剛剛出現(xiàn)下調(diào)，房地產(chǎn)稅費(fèi)未受顯著影響。地方政府態(tài)度曖昧：杭州、天津熱點(diǎn)城市土地出讓金收入下降；?？?、三亞等外來需求占比大的城市，受調(diào)控影響較大，成交量大幅下挫；佛山、成都等地10-11月放松限購被叫停；北京、武漢放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)。政策走勢預(yù)判：限購等抑制性政策仍將繼續(xù)，擴(kuò)大保障房供給不放松近期，溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理多次表示繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控；媒體也披露，住建部要求限購截止日期為今年年底的城市需盡快明確相關(guān)政策，預(yù)計(jì)限購等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛產(chǎn)生明顯效果，主要城市房價(jià)跌幅明顯小于2008年下半年，中央不會冒然放松調(diào)控。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策展望：中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度和決心不減，地方政府態(tài)度曖昧近期貨幣政策出現(xiàn)微調(diào)，2012年貨幣政策將由2011年的穩(wěn)中偏緊向穩(wěn)健轉(zhuǎn)變：目前GDP增速仍在較高水平，10月CPI漲幅回落，但仍在5%以上，貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，并未改變總體偏緊的態(tài)勢，2012年總的信貸規(guī)模可能與2011年持平，不會達(dá)到2008年四季度-2009年放貸近11萬億元的天量。歷史數(shù)據(jù)顯示，貨幣政策是房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素：2007年以來，房地產(chǎn)市場量價(jià)水平與貨幣政策的周期性密切相關(guān)，貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響有滯后。2011年主要城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯調(diào)整，限貸的影響大于限購：2011年前三季度新增房地產(chǎn)貸款余額下降超過40%，對房地產(chǎn)業(yè)尤其是對開發(fā)企業(yè)影響巨大。另外，限貸政策針對全國全行業(yè)，比起限購只針對40-50個(gè)重點(diǎn)城市，影響更為深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)可能因貨幣政策微調(diào)迎來喘息之機(jī)，但房地產(chǎn)信貸規(guī)模仍將偏緊：2011年11月30日央行公布將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，將釋放近4千億元資金，雖然主要用來抵御外匯占款的下降，但也可能為已經(jīng)枯竭的房地產(chǎn)信貸市場注入稍許活力。目前信貸投放也在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，如側(cè)重鐵路等基礎(chǔ)建設(shè)、地方債等，盡管可能有部分信貸流入房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)信貸規(guī)模仍將偏緊。2012年貨幣政策展望：微調(diào)的力度和節(jié)奏，將是影響房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵數(shù)據(jù)來源：人民銀行，中國指數(shù)研究院測算分析事件：11月30日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，標(biāo)志貨幣政策即將轉(zhuǎn)向2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放由緊轉(zhuǎn)松信號，但貨幣政策的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)向還要看存貸款利率。截至10月底，人民幣存款余額達(dá)到79萬億元，因此，央行本次下降存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，將釋放近4千億元資金，但這主要用來抵御熱錢外逃造成的影響，對于整體信貸市場影響不甚明顯。若貨幣環(huán)境繼續(xù)放松，比如明年存款準(zhǔn)備金率再下調(diào)3次0.5個(gè)百分點(diǎn)，考慮到存款的增長，明年全年將增加超過1.2萬億的可投放資金。但新增貸款的增速，將更直接地取決于中央信貸導(dǎo)向和利率水平調(diào)整，歷史數(shù)據(jù)顯示，通常信貸寬松滯后貨幣寬松3-6個(gè)月。圖：2003-2011年大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整幅度及相應(yīng)資金回籠/釋放量觀點(diǎn)：但目前的微調(diào)源于前期收緊幅度過大，現(xiàn)在是向正常水平回歸，不代表政策全面放松，應(yīng)密切關(guān)注利率下調(diào)2001-2011年，有八年中央制定的貨幣政策導(dǎo)向?yàn)椤胺€(wěn)健”，僅2008年“從緊”，2009年、2010年“適度寬松”，但政策的實(shí)際執(zhí)行波動(dòng)較大，特別是2007年開始的連續(xù)五年，貨幣政策變化頻繁。2011年第四季度，貨幣政策釋放預(yù)調(diào)微調(diào)信號（11月30日，央行實(shí)施了近3年來的首次下調(diào)存準(zhǔn)率）——國務(wù)院常務(wù)會議要求“適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)貨幣政策”、“信貸政策要與產(chǎn)業(yè)政策更好地結(jié)合起來，切實(shí)做到有保有壓”，貨幣政策的微調(diào)并不代表全面放松。圖：2001年以來我國貨幣政策演變歷程2001-2011年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及貨幣政策變化：2001-2003Q3、2005-2006年：“高增長、低通脹”，實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策2008Q4-2009Q4、2010Q1-Q3：“經(jīng)濟(jì)增速放緩、物價(jià)下行”，實(shí)施寬松的貨幣政策2003Q4-2004Q4、2007-2008Q3、2010Q4至今：“高增長、高通脹”，實(shí)施從緊貨幣政策貨幣政策調(diào)整特點(diǎn)總結(jié)：1.貨幣政策調(diào)整往往在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化之后；2.GDP、CPI兩項(xiàng)指標(biāo)最關(guān)鍵；3.貨幣政策轉(zhuǎn)向時(shí)，存款準(zhǔn)備金率通常先于利率調(diào)整（2003年和2010年，貨幣政策收緊時(shí)，上調(diào)2-3次存準(zhǔn)率后利率才上調(diào)）。圖：2001年以來我國貨幣政策及宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵指標(biāo)走勢何時(shí)全面轉(zhuǎn)向？——?dú)v史數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)增長和物價(jià)水平是貨幣政策轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，CREIS中指數(shù)據(jù)、放松效果：貨幣政策對商品房市場影響顯著，一旦全面放松，市場將在1-2季度內(nèi)反彈商品房量價(jià)水平