同譽(yù)安中路項(xiàng)目前期建議

同譽(yù)安中路項(xiàng)目----

前期建議一、整體規(guī)劃建議二、前期推售建議核心均價(jià)計(jì)算（影響價(jià)格的核心因素）

樓盤名稱

權(quán)重定價(jià)因素

位置（25%）地塊大環(huán)境13%交通5%片區(qū)配套7%本體素質(zhì)（30%）項(xiàng)目規(guī)模10%規(guī)劃設(shè)計(jì)10%建筑外觀2%小區(qū)配套2%小區(qū)園林3%車位2%建筑材料1%物業(yè)管理（10%）品牌8%收費(fèi)2%開(kāi)發(fā)承建（5%）承建商（建筑質(zhì)量）2.5%開(kāi)發(fā)商實(shí)力2.5%工程進(jìn)度（15%）工程進(jìn)度15%銷售進(jìn)度（15%）銷售速度15%得分(%)100%規(guī)劃設(shè)計(jì)包括樓距、樓高、梯戶比、通風(fēng)采光、戶型設(shè)計(jì)等很難改變很難改變?nèi)菀赘淖兒笃诳勺円坏┐_定很難改變前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了后期的售價(jià)和去化速度；一旦前期規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，后期銷售必然陷入僵局。原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)從上表可以看出，規(guī)劃排列形式、產(chǎn)品形式、建筑外立面形象、大型中央景觀和封閉社區(qū)是最易被感知的升級(jí)動(dòng)作。大型集中景觀道路交通組織配套布局規(guī)劃排列形式建筑與景觀布局可持續(xù)發(fā)展景觀點(diǎn)公共交往節(jié)點(diǎn)建筑質(zhì)量多條景觀副軸DIS系統(tǒng)創(chuàng)新設(shè)計(jì)社區(qū)邊界封閉建筑外立面形象景觀中心軸線大型公共交往空間戶型設(shè)計(jì)功能宅間、庭院景觀精裝修立體景觀產(chǎn)品形式建筑社區(qū)景觀規(guī)劃易難感知度產(chǎn)品力方向項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)方向原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)差異原則成本控制原則價(jià)值對(duì)位原則針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成產(chǎn)品力差異，體現(xiàn)形象領(lǐng)先和價(jià)值超越。把錢花在看得見(jiàn)的地方。在控制成本的前提下，突出產(chǎn)品創(chuàng)新的價(jià)值，集中火力，充分展現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值。針對(duì)物業(yè)體系中不同的產(chǎn)品類型，從規(guī)劃、形象、戶型、資源占有等方面進(jìn)行價(jià)值“對(duì)位”，在保證價(jià)值對(duì)位的前提下，體現(xiàn)整體社區(qū)資源的均好性。原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)１、依據(jù)物業(yè)類型的不同，形成不同的組團(tuán)，結(jié)合景觀布局自然分隔，規(guī)劃體現(xiàn)小區(qū)+組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)；２、建立領(lǐng)地感和邊界感，與外界和商業(yè)保持一定的區(qū)分；３、具有文化情趣的可參與性開(kāi)放空間；1、開(kāi)放：社區(qū)中央景觀主軸設(shè)置公共景觀節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)公共空間的打造，增加社區(qū)交流空間；2、私密：組團(tuán)設(shè)置私密交往空間，一定程度體現(xiàn)組團(tuán)居住空間的私密性；3、設(shè)置園林景觀主軸，通過(guò)景觀分支將主景觀軸和組團(tuán)景觀聯(lián)系；原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)規(guī)劃布局關(guān)鍵措施規(guī)劃布局要點(diǎn)1、對(duì)地塊進(jìn)行資源評(píng)價(jià)，地塊四面臨路，其中東側(cè)臨工業(yè)區(qū)，環(huán)境影響最大；西側(cè)昭示性和進(jìn)入性最好；北側(cè)臨軍屯村，屬于邊緣地帶；南側(cè)臨公安局；中心位置私密性最好；2、根據(jù)資源評(píng)價(jià)及產(chǎn)品定位將整體地塊劃分為高、中、低三類片區(qū)；3、各片區(qū)通過(guò)景觀分割；高檔中檔低檔3.3.1地塊資源評(píng)價(jià)及項(xiàng)目功能分區(qū)建議原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)商業(yè)3.3.2地塊平面布局建議1、社區(qū)內(nèi)住宅分為三個(gè)功能片區(qū)，低檔片區(qū)布置每層三戶剛需型16-18F產(chǎn)品，高檔片區(qū)布置兩戶舒適型7-12F產(chǎn)品，中檔片區(qū)布置兩戶或三戶緊湊型13F產(chǎn)品；2、整體采用弱圍合的組團(tuán)布置方式，避免呆板的兵營(yíng)式布局，并形成圍合內(nèi)相對(duì)舒適的社區(qū)環(huán)境；3、結(jié)合社區(qū)規(guī)模和周邊發(fā)展，商業(yè)布置在西側(cè)和南側(cè)，南側(cè)主要為社區(qū)底商，西側(cè)可考慮特色商業(yè)或集中商業(yè)；原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)減少商業(yè)面積增加住宅面積3.3.3規(guī)劃特色參考原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)1、考慮市場(chǎng)情況和成本（項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市中心，運(yùn)作周期長(zhǎng)，私家車越來(lái)越多），車位比建議：1:0.8-1:1（1戶配0.8-1輛）；2、車庫(kù)入口設(shè)置在小區(qū)入口附近，南側(cè)臨街面大，設(shè)置2個(gè)車庫(kù)入口，西側(cè)主干道，設(shè)置1個(gè)車庫(kù)入口，北側(cè)和東側(cè)可設(shè)置1個(gè)車庫(kù)入口或不設(shè)；小區(qū)內(nèi)基本做到人車分流，地上停車主要在沿外圍住宅的內(nèi)側(cè)路邊，小區(qū)內(nèi)部和中央景觀帶不設(shè)地上停車位；3、所有樓棟均可通過(guò)電梯進(jìn)入地下停車場(chǎng)；4、設(shè)多處人行出入口，方便業(yè)主停車取車；5、考慮大量的地下車位會(huì)拉高成本，可考慮地上停車場(chǎng)（產(chǎn)權(quán)問(wèn)題）和地面整層架高。原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)主入口次入口車庫(kù)入口可開(kāi)小門可開(kāi)小門可開(kāi)小門車庫(kù)入口車庫(kù)入口車庫(kù)入口社區(qū)主干道人行道立體停車場(chǎng)小區(qū)整體抬高原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)從成本原則出發(fā)，把錢花在看的見(jiàn)的地方，建議：1.重點(diǎn)是社區(qū)主軸線，社區(qū)中心和核心園林；2.在保證質(zhì)量的前提下，控制高檔材料的使用；3.不建議使用大面積水景，主要以樹(shù)木綠化、硬質(zhì)鋪裝、社區(qū)小品等體現(xiàn)的組團(tuán)空間；1、系統(tǒng)：以景觀主軸為骨架將社區(qū)園林系統(tǒng)分為不同種類，采用不同的處理手法，打造不同的園林意向，分配不同的成本投入；2、一骨一心多組團(tuán)多細(xì)節(jié)——以一個(gè)景觀大道和一個(gè)綠色景觀中心組成主景觀帶，在主軸上設(shè)置2-3個(gè)節(jié)點(diǎn)景觀，組團(tuán)景觀注意景觀細(xì)節(jié)，形成豐富的景觀意向；原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)景觀設(shè)計(jì)關(guān)鍵措施景觀核心：以水為主題，結(jié)合旱地噴泉和線形水系的手法，增加廣場(chǎng)活力和可參與性。入口主軸：以成樹(shù)和草坪為主，適當(dāng)制造人車分流。社區(qū)入口：社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)大門結(jié)合設(shè)計(jì)，形成連續(xù)的社區(qū)外邊界，注意人車分流設(shè)計(jì)。原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)組團(tuán)景觀：布置休閑座椅、涼亭，以提供業(yè)主可停駐的空間，休息、聊天，增加社區(qū)交往性。道路景觀：引進(jìn)成樹(shù)作為行道樹(shù)，在視線上予以分隔和遮擋，將不同物業(yè)類型自然分隔。宅間景觀：選擇不同植物種類形成高低錯(cuò)落的綠化，道路以硬鋪為主，營(yíng)造親切宜人交通空間。原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)結(jié)合市場(chǎng)狀況與地塊實(shí)際，ARTDECO和新古典主義風(fēng)格在營(yíng)造區(qū)域特色樓盤，提升項(xiàng)目品質(zhì)感上頗具優(yōu)勢(shì)?！狝rtDeco建筑通過(guò)新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。ArtDeco建筑風(fēng)格已經(jīng)成為世界建筑史上的一個(gè)重要的風(fēng)格流派。原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)——新古典主義建筑作品超越了"歐陸風(fēng)"的生硬與"現(xiàn)代簡(jiǎn)約"的粗糙，設(shè)計(jì)更趨精細(xì)，品位更加典雅細(xì)膩。新古典主義是古典與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來(lái)自古典注意，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似。原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)經(jīng)濟(jì)型住房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：保證基本居住條件，嚴(yán)格控制面積，從而控制總價(jià)和首付。舒適型住房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：保證良好的居住條件，保證通風(fēng)采光和私密性，運(yùn)用多樣的設(shè)計(jì)元素，例如轉(zhuǎn)角飄窗、落地飄窗、錯(cuò)層、入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)光房、多功能房等。3.7.1建議建筑面積及戶型配比原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)戶型80㎡100㎡120㎡130㎡140㎡以上戶型功能配置2+2+1+13+2+1+1

3+2+1+23+2+1+24+2+1+2面積所占比例20%30%30%15%5%3.7.1建議建筑面積及戶型配比綜合市場(chǎng)情況和項(xiàng)目自身定位，建議本項(xiàng)目住宅部分配比比例如下：原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)一梯三戶戶型示例3.7.2平面布局及戶型示意原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)一梯兩戶入戶花園戶型示例3.7.2平面布局及戶型示意原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)一梯兩戶景觀電梯戶型示例3.7.2平面布局及戶型示意原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)一梯兩戶純躍層戶型示例3.7.2平面布局及戶型示意原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)144平米四房?jī)蓮d三衛(wèi)躍層104平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)躍層空調(diào)位三分離衛(wèi)生間廚房和餐廳互動(dòng)性較好臥室都帶凸窗獨(dú)立工作陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立玄關(guān)收納戶型90系列緊湊三房技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率84.8573.3711.4886%產(chǎn)品特點(diǎn)1、90平米三房二廳2、得房率85%3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房使用效率更高8、四件套分離式衛(wèi)生間，9、衛(wèi)生間距離臥室較近10、臥室都帶凸窗11、舒適的室內(nèi)尺度12、獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)13、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)3.7.2平面布局及戶型示意獨(dú)立玄關(guān)收納臥室都帶凸窗工作陽(yáng)臺(tái)廚房與餐廳互動(dòng)較好戶型125系列舒適三房技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率1241081687%產(chǎn)品特點(diǎn)1、130平米三房二廳2、得房率90%3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房，使用效率更高8、廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好，利于溝通9、雙衛(wèi)生間10、獨(dú)立洗衣房11、臥室都帶凸窗12、舒適的室內(nèi)尺度13、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率次臥收納舒適的陽(yáng)臺(tái)原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)3.7.2平面布局及戶型示意1、停車位：結(jié)合項(xiàng)目自身定位和市場(chǎng)發(fā)展，車位比定在1:0.8-1:1比較合適。2、商業(yè)（暫不考慮集中商業(yè)的情況下）：本項(xiàng)目地塊總建面在40萬(wàn)方左右；依據(jù)產(chǎn)品配比，總戶數(shù)約為3000-3500戶；按照戶均3.5人計(jì)算，總居住人口10500-12250人；根據(jù)《城市社區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》，人均商業(yè)服務(wù)配套面積0.7-0.91㎡，本項(xiàng)目商業(yè)配套規(guī)模在7350-11147㎡；結(jié)合本項(xiàng)目所在地段，商業(yè)配套總面積建議10000平米左右，包括會(huì)所、商業(yè)、物業(yè)辦公用房等，其中會(huì)所面積2000-3000平米，臨街商業(yè)8000-9000平米。3、幼兒園及學(xué)校：根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模，應(yīng)設(shè)置幼兒園及托兒所各一所，考慮對(duì)面吉的堡幼兒園的建設(shè)，可設(shè)置較低檔次或公益幼兒園一所，具體參照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。其余相關(guān)配套，參照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。原則：從可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，體現(xiàn)居住生活的便利性和前瞻性；必選要素：充足車位；豐富商業(yè)；幼兒園；原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)考慮運(yùn)城氣候特點(diǎn)，可規(guī)劃帶頂棚的社區(qū)泳池一個(gè)。泳池設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、多功能（泳池+籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)），避免浪費(fèi)；2、完善規(guī)劃，充足配套，加大一次性投入，降低運(yùn)營(yíng)成本；3、實(shí)用性和景觀性相結(jié)合。原則：從成本收益的角度出發(fā)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化；必選要素：社區(qū)商街；會(huì)所；可選因素：集中商業(yè)；原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)1、社區(qū)商街：結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，社區(qū)商街主要設(shè)置在社區(qū)西側(cè)和南側(cè)，具體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、規(guī)劃指標(biāo)、開(kāi)發(fā)及包裝等根據(jù)下階段設(shè)計(jì)另行提報(bào)。2、會(huì)所：會(huì)所對(duì)于提升項(xiàng)目檔次和居住品質(zhì)有重要的作用，但是結(jié)合項(xiàng)目和周邊環(huán)境，在規(guī)劃初期要充分考慮后期經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，因此盡量避免華而不實(shí)的設(shè)計(jì)，如咖啡廳、恒溫游泳池、保齡球等科目。3、集中商業(yè)：目前運(yùn)城整體商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，后期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此本項(xiàng)目集中商業(yè)的設(shè)置要經(jīng)過(guò)完整的定位規(guī)劃方可實(shí)行，避免盲目跟風(fēng)。整體方向建議是先招商后建設(shè)，招商方向需結(jié)合市場(chǎng)情況的變化來(lái)定。原則：從市場(chǎng)出發(fā)，體現(xiàn)居住生活的安全性；必選要素：社區(qū)-商業(yè)兩級(jí)管理；專業(yè)物業(yè)管理公司介入；軟硬件設(shè)施配套；1、社區(qū)-商業(yè)兩級(jí)管理整個(gè)社區(qū)采取開(kāi)放商業(yè)和封閉社區(qū)的管理模式，兼顧業(yè)主生活的閑適、自在和居住的私密、安全。2、專業(yè)物業(yè)管理公司介入——建議引進(jìn)本地專業(yè)物業(yè)管理公司在保證提高項(xiàng)目物業(yè)管理水平，提升項(xiàng)目檔次；同時(shí)降低前期和持續(xù)性成本投入，建議引進(jìn)本地市場(chǎng)上物業(yè)管理水平相對(duì)較高的管理公司進(jìn)行物業(yè)管理；3、軟硬件設(shè)施配套★安防系統(tǒng)：煤氣泄漏報(bào)警，求救報(bào)警按鈕，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)；★國(guó)際智能化標(biāo)準(zhǔn)：保安巡更系統(tǒng)、小區(qū)周邊紅外探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)、電話通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、公共音響廣播系統(tǒng)、停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)；原則重要性一、整體規(guī)劃建議布局道路景觀立面戶型配套商業(yè)物業(yè)一、整體規(guī)劃建議二、前期推售建議二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行同譽(yù)凱旋城世家杰座美地美居美邸上品太陽(yáng)城鳳凰城美好家園東方美景標(biāo)志一設(shè)計(jì)說(shuō)明標(biāo)志采用代表神秘的黑色為底，高貴金色構(gòu)圖而成，左右兩邊金色羅馬神獸--獨(dú)角獸昂首而立，共同奔向中間一頂金色翅膀包圍的璀璨皇冠.寓意為：插上騰飛的翅膀勝利歸來(lái)，盾牌中的“同譽(yù)”標(biāo)記線條分明，豪氣十足，配以圓弧形飄帶，給人外柔內(nèi)剛的視覺(jué)效果，“同譽(yù).凱旋城”下面：“勝利之城，榮耀之城，希望之城”，是對(duì)樓盤乃至企業(yè)文化的最好詮釋。標(biāo)志二設(shè)計(jì)說(shuō)明采用歐式宮廷風(fēng)格，標(biāo)志中的主人公是法蘭西的驕傲，全世界十大戰(zhàn)神之一的拿破侖，正騎在昂首怒吼的駿馬背上指揮千軍萬(wàn)馬跨越阿爾卑斯山脈成就豐功偉績(jī)！歐式立體外圈顯得高雅，華麗，充分體現(xiàn)了高品質(zhì)，高追求的特質(zhì)構(gòu)圖、顏色、文字、明暗、凱旋等要素相得益彰，結(jié)合的非常完美。售樓部外景效果圖參考精致、時(shí)尚、典雅、大氣二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行前臺(tái)接待區(qū)、沙盤講解區(qū)、貴賓洽談區(qū)、客戶談判區(qū)售樓部?jī)?nèi)部布置參考二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行善用指示系統(tǒng)，引導(dǎo)客戶來(lái)訪。售樓部指示系統(tǒng)參考二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行分期開(kāi)發(fā)策略一次規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)；建議分6-8期開(kāi)發(fā)；每期均具備獨(dú)立完整的實(shí)施方案，以利于分期投入及靈活的滾動(dòng)銷售；遵循高調(diào)起勢(shì)、低開(kāi)高走、節(jié)奏推售、擴(kuò)大利潤(rùn)的原則；保證項(xiàng)目調(diào)整的靈活空間；每期開(kāi)發(fā)及推售面積以當(dāng)期市場(chǎng)消化為依據(jù)。前期策略要點(diǎn)：前期以迅速去化、形成市場(chǎng)熱度為目的。以臨路產(chǎn)品打性價(jià)比，以低價(jià)產(chǎn)品迅速匯集人氣，同時(shí)保證回現(xiàn)，以維持中期開(kāi)發(fā)和熱銷。中期策略要點(diǎn)：隨前期建設(shè)完成，組團(tuán)意向充分展現(xiàn)，社區(qū)形象基本形成，中期規(guī)模適當(dāng)擴(kuò)大，展示場(chǎng)景進(jìn)一步增加，拔高形象，抬升價(jià)格。后期策略要點(diǎn)：以擴(kuò)大利潤(rùn)，追求終極價(jià)值為目的，伴隨市場(chǎng)發(fā)展與成熟，對(duì)產(chǎn)品形式和產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行銷售節(jié)點(diǎn)籌備期蓄水期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期尾盤期月數(shù)統(tǒng)計(jì)1個(gè)月2個(gè)月2個(gè)月3個(gè)月2個(gè)月銷售套數(shù)040套120套180套60套階段去化份額010%25%35%10%階段去化比例010%30%70%80%以項(xiàng)目單期住宅500套（最終去化80%）為例，我公司以以往操盤經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，認(rèn)為項(xiàng)目的銷售周期在10個(gè)月左右。若項(xiàng)目住宅總套數(shù)在3500套（最終去化80%）左右，則項(xiàng)目的銷售周期在5-6年。項(xiàng)目營(yíng)銷周期及階段性工作分解因銷售周期及速度與施工進(jìn)度緊密相連，故具體銷售周期會(huì)隨施工進(jìn)度有所調(diào)整。二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行市場(chǎng)同類產(chǎn)品綜合類比參考+外部溢價(jià)市場(chǎng)指標(biāo)項(xiàng)目選取權(quán)重制定加權(quán)平均區(qū)域建設(shè)市場(chǎng)情況營(yíng)銷策略靜態(tài)比準(zhǔn)基價(jià)動(dòng)態(tài)合理溢價(jià)=價(jià)格擬定市場(chǎng)比較價(jià)格定位/思路二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行初步核心均價(jià)計(jì)算

樓盤名稱

權(quán)重黃金水岸尚東城橄欖城瀾泊灣蒲東小區(qū)定價(jià)因素

打分打分打分打分打分位置（25%）

地塊大環(huán)境

13%120115115110120交通

5%120120115105100片區(qū)配套

7%130130120110110本體素質(zhì)（30%）

項(xiàng)目規(guī)模

10%11010010095105規(guī)劃設(shè)計(jì)

10%120110110100105建筑材料

2%100100100100100小區(qū)配套

2%120120100120100小區(qū)園林

3%130120110100110車位

1%120110110100100建筑外觀

2%120110110100100物業(yè)管理（5%）

品牌

4%110110100100100收費(fèi)

1%100100100100100開(kāi)發(fā)承建（5%）

承建商（建筑質(zhì)量）

2.5%100100100100100開(kāi)發(fā)商實(shí)力

2.5%110110100100100工程進(jìn)度（15%）

工程進(jìn)度

15%130130120110110銷售進(jìn)度（15%）

銷售速度

20%110110140120100得分T(%)100%117.8%114.5%116.7%107.7%106.1%整體成交均價(jià)

41003500360036003200比較均價(jià)（P*（1＋T）＝I）

34823057308533443016項(xiàng)目權(quán)重

10%25%20%20%25%價(jià)格計(jì)算3152.19348764617669754二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行參照典型樓盤進(jìn)行比準(zhǔn)均價(jià)：項(xiàng)目市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)：3150元\每平米備注：1、此價(jià)格是基于相對(duì)理想狀態(tài)下的比價(jià)，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期建設(shè)中出現(xiàn)失誤，則此價(jià)格會(huì)適當(dāng)下調(diào)；2、此價(jià)格僅適用于當(dāng)前階段，具體價(jià)格會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)變動(dòng)。二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行項(xiàng)目影響力溢價(jià)項(xiàng)目營(yíng)銷力溢價(jià)項(xiàng)目溢價(jià)是指由于項(xiàng)目的某一獨(dú)有特質(zhì)帶來(lái)的額外價(jià)格空間使項(xiàng)目正常價(jià)格具有產(chǎn)生增幅的變化，就本項(xiàng)目而言，我們擁有兩方面的項(xiàng)目溢價(jià)空間。二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行溢價(jià)幅度一般為1-3%，考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況，取其居中價(jià)值2%。因此本項(xiàng)目影響力及營(yíng)銷力溢價(jià)的數(shù)值為：3150元/㎡×2%=63元/㎡項(xiàng)目影響及營(yíng)銷力溢價(jià)二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行[48]項(xiàng)目最終實(shí)收均價(jià)項(xiàng)目最終均價(jià)≈3150+63+63≈

3273元/m2即：項(xiàng)目營(yíng)銷力溢價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)影響力溢價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)項(xiàng)目最終實(shí)收均價(jià)++=二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行依據(jù)上述論證，本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)的最終實(shí)收均價(jià)約為3273元/平方米。這是理想狀態(tài)下的價(jià)格估算，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)較高的銷售目標(biāo)是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，并且應(yīng)對(duì)未來(lái)變化的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

我司希望依靠雙方的共同努力，真正將本項(xiàng)目產(chǎn)品力、營(yíng)銷力、品牌力、市場(chǎng)影響力等方面做到最好，最終實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)！結(jié)論二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行備注：根據(jù)蓄水期客戶及市場(chǎng)的反映再做價(jià)格調(diào)整。避免開(kāi)始定價(jià)過(guò)高，銷售效果不理想，出現(xiàn)騎虎難下的情況。

項(xiàng)目定價(jià)低開(kāi)高走的好處：

對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤較高價(jià)位形成強(qiáng)有利的競(jìng)爭(zhēng)。便于項(xiàng)目以最大的賣點(diǎn)來(lái)宣傳項(xiàng)目。能最大程度的吸引意向客戶前來(lái)了解。便于掌握市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和評(píng)判。便于掌控項(xiàng)目操作中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有及時(shí)調(diào)整策略的空間。建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)為：低開(kāi)高走二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行團(tuán)購(gòu)先行二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行優(yōu)惠促銷入市主動(dòng)出擊尋找客戶大眾營(yíng)銷法老帶新（發(fā)展老客戶）團(tuán)購(gòu)促銷法營(yíng)銷方法整合四位一體1.靜態(tài)坐銷客戶接待、帶客看房、客戶談判、客戶追蹤與邀約、活動(dòng)執(zhí)行、開(kāi)盤執(zhí)行2.動(dòng)態(tài)行銷在市內(nèi)各個(gè)人群集中地區(qū)，通過(guò)大量發(fā)放單頁(yè)、專人講解、人員蹲坑扎點(diǎn)等方式進(jìn)行目標(biāo)客戶的篩選和鎖定，挖掘優(yōu)質(zhì)客戶資源，帶領(lǐng)客戶來(lái)售樓部看房，快速促進(jìn)成交量。3.活動(dòng)營(yíng)銷通過(guò)舉辦產(chǎn)品鑒賞會(huì)活動(dòng)、抽大獎(jiǎng)活動(dòng)、感恩答謝老客戶等活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)達(dá)到聚集人氣、擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，提高業(yè)績(jī)的目的。4.市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作（1）重點(diǎn)發(fā)展各縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)在當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ娜耸?，以人際關(guān)系為紐帶，人托人，發(fā)展熟人購(gòu)買，一旦成交，給予介紹人高額提成。（2）開(kāi)拓縣市、外地區(qū)域市場(chǎng)，去各地（主要是各縣市）布點(diǎn)（設(shè)立接待處或銷售中心）、推廣（進(jìn)行宣傳，投放廣告），帶領(lǐng)客戶來(lái)項(xiàng)目看房，快速提高銷售業(yè)績(jī)。二、前期推售建議案名及VI營(yíng)銷周期價(jià)格策略后期營(yíng)銷推廣執(zhí)行3月2月9月10月11月12月1月8月品牌推廣期8月（1個(gè)月）強(qiáng)勢(shì)蓄水期9月（1個(gè)月）開(kāi)盤熱銷期10-11月（2個(gè)月）持續(xù)銷售期12-1月（2個(gè)月）銷售通過(guò)開(kāi)盤優(yōu)惠、熱銷氛圍等刺激成交，大量轉(zhuǎn)化客戶，形成市場(chǎng)熱度；根據(jù)銷售情況小幅度調(diào)整價(jià)格，加大老帶新政策力度，快速去化；推廣通過(guò)線上線下多種渠道進(jìn)行蓄客，并根據(jù)客戶情況調(diào)