貴陽金陽商業(yè)步行街營銷推廣方案

金陽商業(yè)步行街

營銷推廣方案2007年12月12日目錄一、市場分析二、產(chǎn)品分析三、營銷策略四、推廣策略一、市場分析1、貴陽市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局2、貴陽市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃3、貴陽在售的大型商業(yè)供應(yīng)量及分布4、貴陽潛在的大型商業(yè)供應(yīng)分布5、金陽商業(yè)市場分析6、直接競爭對(duì)手分析7、市場分析結(jié)論1、貴陽市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局三大老牌商業(yè)區(qū)已根深蒂固貴陽市由于山地地形而形成了城市狹長的地理特征，城市南北長而東西短，中華路為城市的主要干道貫穿南北，分為中華北路、中華中路和中華南路，現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃居中偏北，主要分布在中華北路和中華中路，繁華程度和商業(yè)氛圍明顯強(qiáng)于南部?？v觀整個(gè)貴陽市，沒有真正意義上的成熟商圈。目前，以大十字為焦點(diǎn)，向北以中華中路為射線北到噴水池，向西以中山西路為射線西到大西門組成而作為中心焦點(diǎn)的大十字、北端點(diǎn)的噴水池和西端點(diǎn)的大西門，分別以各自交通要道的交叉路口作為自身區(qū)域的中心，形成了三個(gè)小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域。盡管從商圈規(guī)模和運(yùn)作模式上來看，貴陽的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國發(fā)達(dá)城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實(shí)力也不容小覷。大貴陽發(fā)展戰(zhàn)略的出臺(tái)

為貴陽商業(yè)發(fā)展提供了更高平臺(tái)

提起貴州省貴陽市的傳統(tǒng)商圈,人們自然就會(huì)想起噴水池、大十字和大西門。的確,處于城市中心地段,三大傳統(tǒng)商圈的地位毋庸置疑。但隨著“發(fā)展大市場,搞活大流通,建設(shè)大貴陽”發(fā)展戰(zhàn)略的提出,貴陽市獨(dú)特的喀斯特地貌將無法再抑制這個(gè)城市的高速發(fā)展，貴陽商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺(tái),貴陽商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。2、貴陽市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃

根據(jù)貴陽市城市總體規(guī)劃，確定貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本格局由1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、1個(gè)新城商業(yè)中心、7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成。金陽區(qū)域?qū)⒊蔀橘F陽商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)1個(gè)新城商業(yè)中心圍繞金陽新區(qū)的建設(shè)，在貴陽市城市總體規(guī)劃確定的金陽商業(yè)用地上建設(shè)新區(qū)商業(yè)中心。作為貴陽市的新區(qū)，金陽商貿(mào)中心的規(guī)劃和發(fā)展要與新城區(qū)功能定位相適應(yīng)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為貴陽市未來5-10年商貿(mào)設(shè)施擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)。3、貴陽在售大型商業(yè)供應(yīng)量及分布項(xiàng)目名稱

經(jīng)營業(yè)態(tài)

所在區(qū)域

總建筑面積

(萬平方米）

均價(jià)

(元/平方米)

火車站批發(fā)市場批發(fā)火車站2.415000浙江商城百貨火車站總45萬，現(xiàn)已開發(fā)10萬10000金陽紅街百貨金陽1016000新大陸數(shù)碼廣場專業(yè)市場大十字1.535000金陽乾圖中心廣場娛樂功能商城金陽259800目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過50萬平米。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場為主。

4、貴陽市區(qū)潛在大型商業(yè)供應(yīng)分布

未來大型商業(yè)供應(yīng)量巨大

大型商業(yè)的名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)總建筑面積

(萬平方米）南國花錦百貨2.4星力全林店百貨不祥北京路shopingmall綜合購物中心不祥大營坡shopingmall綜合購物中心不祥客運(yùn)樞紐總站shopingmall綜合購物中心不祥銅鑼灣購物公園shopingmall綜合購物中心16貴陽市區(qū)未未來幾年內(nèi)內(nèi)將出現(xiàn)大大量大型綜綜合購物中中心據(jù)目前統(tǒng)計(jì)計(jì)，未來貴貴陽潛在的的大型商業(yè)業(yè)供應(yīng)共有有6個(gè)，其其中有4個(gè)個(gè)大型shoppingmall面市市，占據(jù)未未來潛在商商業(yè)供應(yīng)量量的絕大部部分，但是是隨著供應(yīng)應(yīng)量的加大大，且一站站式購物商商業(yè)的同質(zhì)質(zhì)化會(huì)相繼繼面市，消消化量將有有待考量。。5、金陽商商業(yè)市場分分析區(qū)域發(fā)展?fàn)顮顩r區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r況區(qū)域住宅入入住率分析析區(qū)域商業(yè)物物業(yè)發(fā)展趨趨勢區(qū)域商鋪?zhàn)庾饨鸱治鱿M(fèi)者對(duì)金金陽的消費(fèi)費(fèi)印象金陽商業(yè)房房地產(chǎn)市場場特征區(qū)域發(fā)展?fàn)顮顩r隨著國家西西部崛起戰(zhàn)戰(zhàn)略的實(shí)施施，政府對(duì)對(duì)“大貴陽陽”宏偉構(gòu)構(gòu)想的打造造，金陽新新區(qū)是省委委、省政府府銳意打造造的貴州??浦東，成成為繼中心心兩城區(qū)之之后的城市市增長極。。她將使金金陽新區(qū)、、中心兩城城區(qū)形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、資源源、物流、、信息的互互補(bǔ)和支持持。金陽拓拓城，立體體交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的規(guī)劃成成型，為““大貴陽””經(jīng)濟(jì)的跨跨越式發(fā)展展打下了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)?！笆晃濉薄逼陂g（2006年年-2010年），，金陽新區(qū)區(qū)建設(shè)發(fā)展展的總體目目標(biāo)是：一一年一個(gè)樣樣，三年大大變樣，五五年內(nèi)把新新區(qū)17平平方公里建建設(shè)成為功功能完善、、產(chǎn)業(yè)發(fā)展展、品位較較高的現(xiàn)代代化新城區(qū)區(qū)，聚集人人口達(dá)18萬，同時(shí)時(shí)完成40平方公里里內(nèi)的基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)和配配套產(chǎn)業(yè)培培育及發(fā)展展，五年內(nèi)內(nèi)總投入達(dá)達(dá)400億億元以上。。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r況隨著金陽政政府投入與與市場房地地產(chǎn)開發(fā)的的加劇，金金陽將逐步步被塑造成成貴陽的CLD———中央居住住區(qū)。大量量住宅地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)為為發(fā)展商業(yè)業(yè)地產(chǎn)提供供了前提條條件。隨著大型地地產(chǎn)開發(fā)商商的介入，，金陽房地地產(chǎn)開發(fā)不不斷升溫，，金陽板塊塊迎來了房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的大好形形勢，這對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的的開發(fā)提供供了良好的的市場條件件。金陽已已進(jìn)入眾多多省內(nèi)外知知名開發(fā)商商打造的大大型樓盤，，成為貴陽陽市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的焦焦點(diǎn)版塊。。從早期開開發(fā)的金龍龍國際花園園、乾圖廣廣場、帝景景傳說，到到現(xiàn)在熱銷銷中的新世世界、金元元國際新城城、觀山湖湖一號(hào)、金金華世家，，展望未來來即將陸續(xù)續(xù)登場的世世紀(jì)城、遠(yuǎn)遠(yuǎn)大地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，2007年金金陽房地產(chǎn)產(chǎn)可謂風(fēng)風(fēng)風(fēng)火火，2008年年將會(huì)延續(xù)續(xù)07年的的開發(fā)熱潮潮，預(yù)計(jì)開開發(fā)量將超超過200萬方。金金陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場將走走向高開發(fā)發(fā)量、高價(jià)價(jià)位、高品品質(zhì)時(shí)代。。區(qū)域住宅入入住率分析析目前金陽區(qū)區(qū)域已經(jīng)達(dá)達(dá)到入住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的樓盤盤，以碧海海商圈為代代表。入住住狀況仍然然非常差，，平均只有有不足35%的入住住率，這對(duì)對(duì)商鋪招商商影響較大大。碧海商商圈的發(fā)展展尚處于初初級(jí)階段，，各種設(shè)施施配套尚未未完善，各各種業(yè)態(tài)配配置尚未形形成，此商商圈的門面面空置率較較高。區(qū)域商業(yè)物物業(yè)發(fā)展趨趨勢從金陽商鋪鋪供應(yīng)量上上看，碧海海花園社區(qū)區(qū)商鋪以及及金陽大道道沿線、主主要在售項(xiàng)項(xiàng)目的臨街街商業(yè)物業(yè)業(yè)銷售態(tài)勢勢良好。金金陽紅街的的一樓鋪面面已經(jīng)售罄罄，二、三三樓鋪面銷銷售情況良良好。由此可見，，雖然現(xiàn)狀狀堪憂，但但大部分投投資者對(duì)金金陽的發(fā)展展前景依然然充滿信心心。區(qū)域商鋪?zhàn)庾饨鸱治錾啼佔(zhàn)饨鸫蟠蠖嘣?0-50元元/平方米米之間，最最高可達(dá)70余元/平方米，，售價(jià)一般般在6000-18000元元/平方米米之間，最最高可達(dá)2萬元/平平方米（乾乾圖廣場一一樓獨(dú)立鋪鋪面。含返返租）；商場單層面面積有500—10000平平方米不等等（主要分分布在碧海海商業(yè)廣場場、天下金金街E區(qū)、、新瑞商業(yè)業(yè)中心、乾乾圖廣場、、紅街、金金龍國際花花園、景怡怡苑、金元元國際新城城等），主主營建材、、家具、超超市（現(xiàn)多多為空置））等，獨(dú)立立鋪面面積積大多集中中在30-80平方方米間消費(fèi)者對(duì)金金陽的消費(fèi)費(fèi)印象A大大多數(shù)受訪訪者經(jīng)常去去金陽的目目的是辦事事和工作，，他們對(duì)于于金陽目前前的發(fā)展?fàn)顮顩r較為認(rèn)認(rèn)可，并也也認(rèn)為金陽陽要想發(fā)展展起來還需需要至少5年以上的的時(shí)間B受受訪者者認(rèn)為影響響金陽現(xiàn)在在生活便利利的主要原原因是生活活配套設(shè)施施不足C多多數(shù)受訪者者認(rèn)為目前前作為一個(gè)個(gè)新城區(qū)的的金陽在商商業(yè)方面缺缺少的是大大型商業(yè)，，更缺少綜綜合性的消消費(fèi)場所D受受訪者對(duì)于于在金陽修修建商業(yè)步步行街較為為接受，并并對(duì)商業(yè)步步行街這一一現(xiàn)代化的的商業(yè)形式式較為認(rèn)同同E受受訪者心目目中認(rèn)為在在這條商業(yè)業(yè)步行街中中主要應(yīng)以以生活購物物為主，休休閑娛樂也也必不可少少，并應(yīng)配配套特色餐餐飲；旅游游購物和文文化消費(fèi)可可作為輔助助配套6、直直接競競爭對(duì)對(duì)手分分析針對(duì)本本項(xiàng)目目的規(guī)規(guī)模、、檔次次及上上市時(shí)時(shí)機(jī)，，在金金陽范范圍內(nèi)內(nèi)選取取了４４個(gè)競競爭對(duì)對(duì)手加加以對(duì)對(duì)比分分析，，以便便于為為本項(xiàng)項(xiàng)目的的商業(yè)業(yè)部分分找出出準(zhǔn)備備的定定位和和打造造核心心價(jià)值值、競競爭優(yōu)優(yōu)勢，，并取取得銷銷售成成功。。４個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中中金陽陽乾圖圖中心心廣場場和金金陽紅紅陽已已在銷銷售，，而金金元國國際商商業(yè)部部分、、新世世界商商業(yè)部部分將將在今今明兩兩年陸陸續(xù)上上市，，這４４個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目都都會(huì)在在不同同程度度上成成為本本項(xiàng)目目的競競爭對(duì)對(duì)手。。項(xiàng)目名稱金陽乾圖中心廣場(商業(yè)部分)規(guī)模22萬平米，A區(qū)12萬方，B區(qū)10萬方產(chǎn)品類型商城式內(nèi)商鋪功能定位娛樂功能項(xiàng)目進(jìn)度B區(qū)裙樓建筑目前已經(jīng)完成，一期10.29開盤，在售二期，三期5月推出A區(qū)商鋪面積14—100平米，主要面積在20平米均價(jià)二期均價(jià)9800元/平米銷售模式及狀況一二期銷售較為火爆，一期三天售完，二期當(dāng)天97.8%。二期采用六年包租，三年一次性返租，年7%收益，產(chǎn)權(quán)式銷售。形象定位及推廣主題“啟動(dòng)金陽商業(yè)心臟，打造貴陽娛樂旗艦”、“名流時(shí)尚生活圈”、國際商街優(yōu)劣勢占據(jù)金陽而今中心地帶的象征——八匹馬旁位置，引入投資回報(bào)理念產(chǎn)權(quán)式銷售，商鋪面積較小，引入了金城匯商業(yè)管理公司。但后期產(chǎn)品多為二、三層商鋪，剩余鋪面位置不佳，競爭力較小。１競爭對(duì)對(duì)手一一乾圖中中心廣廣場部部分報(bào)報(bào)廣示示例項(xiàng)目名稱金陽·紅街(商業(yè)部分)規(guī)模近10萬方產(chǎn)品類型街區(qū)式街鋪功能定位一站式綜合性商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目進(jìn)度07年1月7日一期開盤，二期6月推出2萬方，一層價(jià)格在1.4萬元/平米。商鋪面積主力鋪在30-50平米均價(jià)銷售均價(jià)13988元/㎡左右，最高價(jià)位是17288元/㎡。銷售模式及狀況無回報(bào)獨(dú)立街鋪銷售，一期開盤推出60套，成交率96%。形象定位及推廣主題貴州當(dāng)紅勢力街區(qū)、四維步行街區(qū)、“新中心之心、金鋪王之王”。優(yōu)劣勢采用了造街的規(guī)劃理念，打造了CBD核心區(qū)的首條街區(qū)式獨(dú)立街鋪，面積較小，低總價(jià)，降低了投資門檻。引入德克士進(jìn)駐，增強(qiáng)投資者信心。競爭對(duì)對(duì)手二二２金陽紅紅街部部分報(bào)報(bào)版示示例推廣主主題投資者信心的打造?。掣偁帉?duì)對(duì)手三三項(xiàng)目名稱金元國際新城(商業(yè)部分)規(guī)模4萬多平米產(chǎn)品類型兩層臨街商鋪功能定位未做規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度臨金陽大道方向已逐步成型，上市時(shí)間未定。商鋪面積中小面積為主，開間從3.6米到8米均價(jià)銷售模式及狀況全部銷售不做自營考慮。此項(xiàng)目先售住宅，還未考慮售商業(yè)，對(duì)回現(xiàn)沒有要求，留到增值再行出售（預(yù)計(jì)將在明天才會(huì)上市）。優(yōu)劣勢臨近CBD核心區(qū)，全街鋪，規(guī)模較大，單鋪面積較為適中，留到后期銷售將會(huì)面臨較大的市場競爭。項(xiàng)目名稱金陽新世界(商業(yè)部分)規(guī)模4萬方左右產(chǎn)品類型綜合式商業(yè)體，以大型商場為主功能定位綜合式商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目整體正在施工，預(yù)計(jì)年底會(huì)推出商業(yè)，啟動(dòng)招商和自營商鋪面積都是大面積的商場均價(jià)銷售模式及狀況以自營和租賃為主，不考慮銷售，擬引入沃爾瑪優(yōu)劣勢品牌知名度較強(qiáng)，并有大型社區(qū)作為依托，可以強(qiáng)力打造金陽北商圈，有成為金陽主要商業(yè)核心的可能。４競爭對(duì)對(duì)手四四7、市市場分分析結(jié)結(jié)論貴陽消消費(fèi)者者消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣分析析貴陽市市區(qū)商商業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r分分析結(jié)結(jié)論金陽區(qū)區(qū)域商商業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r分分析結(jié)結(jié)論思考消費(fèi)者者消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣分析析隨著城城市生生活節(jié)節(jié)奏的的加快快，人人們的的閑暇暇時(shí)間間越來來越少少，時(shí)時(shí)間稀稀缺性性的提提高使使其價(jià)價(jià)值展展現(xiàn)出出來，，即在在人們們收入入提高高的同同時(shí)，，時(shí)間間變得得越來來越寶寶貴了了。工工作的的緊張張與勞勞頓壓壓縮了了人們們平時(shí)時(shí)零散散購物物的可可能性性，使使人們們的購購物需需求和和享受受生活活的愿愿望都都積蓄蓄起來來在寶寶貴的的休息息日里里爆發(fā)發(fā)出來來。于于是，，都市市里行行色匆匆匆的的人們們平時(shí)時(shí)做著著簡單單的往往返于于家與與單位位之間間的鐘鐘擺運(yùn)運(yùn)動(dòng)，，而在在休息息日里里，他他們需需要一一個(gè)能能夠集集中滿滿足購購物、、休閑閑、娛娛樂等等多種種需求求的消消費(fèi)場場所，，以節(jié)節(jié)約時(shí)時(shí)間成成本并并減少少周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的疲疲勞。。這種種消費(fèi)費(fèi)模式式向““一站站式滿滿足””的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，是催催生大大型商商業(yè)步步行街街的重重要外外部條條件。。貴陽陽市市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況分分析析結(jié)結(jié)論論A貴陽陽市市商商業(yè)業(yè)總總體體的的經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況較較好好，，這這與與貴貴陽陽屬屬于于消消費(fèi)費(fèi)型型城城市市有有一一定定關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)。雖雖然然市市區(qū)區(qū)商商鋪鋪的的售售價(jià)價(jià)及及租租金金非非常常高高，，但但在在市市區(qū)區(qū)中中心心地地段段甚甚至至?xí)?huì)出出現(xiàn)現(xiàn)無無鋪鋪可可賣賣或或無無鋪鋪可可租租的的情情況況B盡盡管管從從商商圈圈規(guī)規(guī)模模和和運(yùn)運(yùn)作作模模式式上上來來看看，，貴貴陽陽的的三三大大老老牌牌商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域相相較較與與中中國國發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)城城市市的的成成熟熟商商圈圈還還是是尚尚顯顯稚稚嫩嫩，，但但經(jīng)經(jīng)過過了了數(shù)數(shù)十十年年的的歷歷史史積積淀淀，，這這三三大大老老牌牌商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域在在市市民民心心目目中中的的地地位位已已經(jīng)經(jīng)根根深深蒂蒂固固，，其其自自身身的的實(shí)實(shí)力力也也不不容容小小覷覷。。C從從數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)上上看看來來，，綜綜合合批批發(fā)發(fā)類類商商業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營總總建建筑筑面面積積最最大大，，占占到到總總規(guī)規(guī)模模性性商商業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)的的33％％，，這這同同時(shí)時(shí)也也符符合合三三、、四四線線城城市市的的消消費(fèi)費(fèi)特特征征。。規(guī)規(guī)模模性性經(jīng)經(jīng)營營百百貨貨的的總總建建筑筑面面積積約約為為18萬萬平平米米，，主主要要集集中中在在大大小小十十字字、、噴噴水水池池、、大大西西門門商商圈圈。。D目目前前在在售售商商業(yè)業(yè)的的總總供供應(yīng)應(yīng)量量預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)超超過過30萬萬平平米米。。在在售售的的大大型型商商業(yè)業(yè)主主要要為為中中端端、、低低端端商商業(yè)業(yè)為為主主，，經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主主要要以以批批發(fā)發(fā)、、百百貨貨、、綜綜合合購購物物中中心心、、專專業(yè)業(yè)市市場場為為主主。。E目目前前在在售售商商業(yè)業(yè)的的總總供供應(yīng)應(yīng)量量預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)超超過過50萬萬平平米米。。在在售售的的大大型型商商業(yè)業(yè)主主要要為為中中端端、、低低端端商商業(yè)業(yè)為為主主，，經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主主要要以以批批發(fā)發(fā)、、百百貨貨、、綜綜合合購購物物中中心心、、專專業(yè)業(yè)市市場場為為主主。。F選選擇擇商商鋪鋪?zhàn)钭钪髦饕牡氖鞘堑氐囟味危?，一一般般來來講講具具有有多多年年商商業(yè)業(yè)積積淀淀的的區(qū)區(qū)域域優(yōu)優(yōu)于于新新區(qū)區(qū)域域，，慢慢車車或或步步行行道道兩兩側(cè)側(cè)的的商商鋪鋪比比快快車車道道兩兩側(cè)側(cè)的的商商鋪鋪更更具具價(jià)價(jià)值值，，窄窄路路兩兩側(cè)側(cè)的的商商鋪鋪優(yōu)優(yōu)于于寬寬路路兩兩側(cè)側(cè)的的商商鋪鋪。。貴貴陽陽市市目目前前在在售售的的大大型型商商業(yè)業(yè)主主要要集集中中在在火火車車站站及及金金陽陽，，均均占占有有較較好好的的的的位位置置，，但但因因?yàn)闉橘F貴陽陽市市民民的的消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣已已經(jīng)經(jīng)根根深深蒂蒂固固，，所所以以未未來來經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況堪堪憂憂。。G據(jù)據(jù)目目前統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，未來來貴陽陽潛在在的大大型商商業(yè)供供應(yīng)共共有6個(gè)，，其中中有4個(gè)大大型shoppingmall面面市，，占據(jù)據(jù)未來來潛在在商業(yè)業(yè)供應(yīng)應(yīng)量的的絕大大部分分，但但是隨隨著供供應(yīng)量量的加加大，，且一一站式式購物物商業(yè)業(yè)的同同質(zhì)化化會(huì)相相繼面面市，，消化化量將將有待待考量量。金陽區(qū)區(qū)域商商業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r分分析結(jié)結(jié)論A從社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)起步步，已已快速速步入入綜合合型、、大型型商業(yè)業(yè)體模模式時(shí)時(shí)代；；B07-08年年上市市的商商業(yè)物物業(yè)總總量將將超過過30萬方方C金金陽陽商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)已已成為為貴陽陽投資資型物物業(yè)的的典型型代表表D商商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目成交交呈現(xiàn)現(xiàn)價(jià)量量齊升升的良良性態(tài)態(tài)勢E已已開開發(fā)商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的經(jīng)營營狀況況不佳佳，有有大量量空置置鋪面面，這這將會(huì)會(huì)影響響投資資者的的投資資信心心F短期總總量供供給過過大，，只在在貴陽陽市場場范圍圍內(nèi)難難以消消化，，需要要全面面啟動(dòng)動(dòng)貴陽陽外銷銷市場場G金金陽陽城區(qū)區(qū)居住住人口口與商商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)的的進(jìn)駐駐速度度和質(zhì)質(zhì)量仍仍然沒沒有實(shí)實(shí)質(zhì)性性的進(jìn)進(jìn)展或或改觀觀H預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2008年本本案的的面市市將面面臨多多個(gè)同同區(qū)域域大型型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的直直接競競爭，，面臨臨著金金陽商商業(yè)地地產(chǎn)多多元化化發(fā)展展的過過渡時(shí)時(shí)期。。思考大貴陽陽的發(fā)發(fā)展催催化眾眾多商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)和啟啟動(dòng)，，市場場前景景可觀觀，但但競爭爭壓力力激烈烈；如如何能能在未未來異異常激激烈的的競爭爭環(huán)境境中突突圍而而出？？合理理的定定位，，突出出的獨(dú)獨(dú)特賣賣點(diǎn)，，創(chuàng)新新的銷銷售手手段及及大規(guī)規(guī)模轟轟炸式式的推推廣炒炒作都都是本本案成成功銷銷售的的重要要前提提條件件。07年年金陽陽的商商業(yè)地地產(chǎn)金金陽乾乾圖中中心廣廣場、、金陽陽紅街街各期期的相相繼推推出，，金陽陽07年商商鋪總總推盤盤量將將達(dá)到到15萬方方，08年年增量量趨勢勢更為為明顯顯，競競爭將將逐步步激烈烈。本本案正正面臨臨著金金陽商商業(yè)地地產(chǎn)向向多類類型、、多層層次的的過渡渡，從從主題題式商商業(yè)、、社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)、社社區(qū)商商業(yè)街街、一一站式式步行行街到到專業(yè)業(yè)市場場的大大發(fā)展展時(shí)期期。本本案必必須在在營銷銷推廣廣理念念上做做到人人無我我有的的領(lǐng)袖袖地位位。從總總體體來來看看，，本本案案正正面面臨臨著著金金陽陽商商業(yè)業(yè)大大發(fā)發(fā)展展的的良良好好時(shí)時(shí)期期，，金金陽陽CBD的的打打造造、、金金陽陽核核心心商商區(qū)區(qū)歸歸屬屬的的爭爭奪奪、、價(jià)價(jià)升升量量增增、、差差異異化化的的競競合合方方式式，，都都將將為為本本案案提提供供一一個(gè)個(gè)絕絕佳佳的的市市場場環(huán)環(huán)境境?。‘?dāng)前前競競爭爭環(huán)環(huán)境境下下，，金陽陽商商業(yè)業(yè)的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)在在哪哪？？現(xiàn)現(xiàn)在在和和未未來來的的金金陽陽缺缺什什么么？？這這里里不不缺缺住住宅宅，，不不缺缺商商業(yè)業(yè)?。∪钡牡氖鞘牵海禾靥厣牡纳躺虡I(yè)業(yè)圈圈、、一一站站式式消消費(fèi)費(fèi)的的純純商商業(yè)業(yè)步步行行街街及滿滿足足生生活活需需求求的的大大型型主主力力店店缺缺的的是是：：生生態(tài)態(tài)的的、、樂樂園園的的、、復(fù)復(fù)合合的的、、文文化化的的商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)??！缺缺的的是是：：具具有有領(lǐng)領(lǐng)軍軍能能力力的的商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)??！而而金金陽陽的的發(fā)發(fā)展展正正需需要要這這些些?。∵@些些都為為我我們們的的項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供了了機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)和和契契合合點(diǎn)點(diǎn)二、、產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析1、、項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2、、項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析3、、項(xiàng)項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn)整整合合4、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位1、、項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)[金金陽陽商商業(yè)業(yè)步步行行街街]地地處處金金陽陽新新區(qū)區(qū)CBD核核心心商商圈圈的的中中心心地地段段，，毗毗鄰鄰行行政政中中心心，，是是金金陽陽重重點(diǎn)點(diǎn)建建設(shè)設(shè)的的標(biāo)標(biāo)志志性性商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目。。其其東東西西兩兩側(cè)側(cè)與與大大型型生生態(tài)態(tài)住住區(qū)區(qū)碧碧海?；ɑ▓@園相相連連；；北北接接觀觀山山西西路路，，與與金金融融中中心心區(qū)區(qū)隔隔路路相相望望；；南南連連興興筑筑南南路路，，近近鄰鄰?qiáng)W奧體體中中心心，，項(xiàng)項(xiàng)目目交交通通便便捷捷，，位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，是是集集休休閑閑、、娛娛樂樂、、購購物物、、美美食食、、商商務(wù)務(wù)、、旅旅游游為為一一體體的的一一站站式式商商業(yè)業(yè)步步行行街街，，是是金金陽陽新新區(qū)區(qū)的的一一道道風(fēng)風(fēng)景景??！[金陽商業(yè)步步行街]南北北長1200米，東西寬寬100米，，規(guī)劃建筑面面積約105000平米米，其中，地地上商業(yè)建筑筑面積約為79350平平米，人防及及車庫面積約約為25250平米。由由南至北以連連接的浮島式式建筑，輔以以形態(tài)各異的的街區(qū)廣場和和休閑節(jié)點(diǎn)構(gòu)構(gòu)筑七個(gè)組團(tuán)團(tuán)商業(yè)步行街街區(qū)；步行街街建筑以地上上二、三層為為主，臨街鋪鋪側(cè)設(shè)置3-4米寬的騎騎樓，內(nèi)部形形成13-16米進(jìn)深的的商業(yè)空間；；步行街通過過內(nèi)街、廣場場構(gòu)成一個(gè)廣廣闊聯(lián)系、開開放的外部空空間系統(tǒng)；在在商業(yè)街二層層設(shè)置室外通通廊，將整個(gè)個(gè)商業(yè)城連通通，在重要節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)置自動(dòng)動(dòng)扶梯、室外外樓梯，將人人流引向二層層，形成多層層次立體商業(yè)業(yè)街區(qū)；在建建筑形象上以以貴州特色的的青灰、白、、深灰線腳及及駝黃色墻體體，配以貴州州民族建筑的的亭、廊、山山花、馬頭墻墻、挑檐、景景墻、騎樓等等符號(hào)，創(chuàng)造造出清新典雅雅、獨(dú)具地方方特色的現(xiàn)代代建筑風(fēng)格。。2、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：１、交通便利利２、勝人一籌籌的片區(qū)規(guī)劃劃３、規(guī)模優(yōu)勢勢４、政府優(yōu)勢勢５、得天獨(dú)厚厚的區(qū)位優(yōu)勢勢６、生態(tài)資源源優(yōu)勢劣勢：１、項(xiàng)目周遍遍配套不成熟熟２、地處金陽陽，人氣不足足３、項(xiàng)目周邊邊社區(qū)環(huán)繞，，難以形成版版塊效應(yīng)４、現(xiàn)有市場場較小，投資資者投資觀念念還不夠明朗朗５、公公共交交通工工具相相對(duì)較較少威脅：：１、同同區(qū)域域商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)空置置率高高，人人氣差差，投投資觀觀望明明顯２、多多個(gè)可可類比比項(xiàng)目目開賣賣直接接威脅脅本項(xiàng)項(xiàng)目３、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊存存在與與生活活之間間的干干擾和和矛盾盾的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)４、片片區(qū)規(guī)規(guī)劃到到位所所需時(shí)時(shí)間較較長５、周周邊待待建項(xiàng)項(xiàng)目的的影響響６、片片區(qū)競競爭項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格影響響7、貴貴陽市市區(qū)08年年未來來商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的巨巨大放放量及及貴陽陽市區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目得天天獨(dú)厚厚的商商業(yè)氛氛圍及及人流流量保保證對(duì)對(duì)本案案的直直接影影響機(jī)會(huì)：：１、城城市商商業(yè)地地產(chǎn)規(guī)規(guī)?；啡比?，可可迅速速占領(lǐng)領(lǐng)市場場２、大大都市市圈形形成，，有利利輻射射范圍圍３、長長遠(yuǎn)市市政規(guī)規(guī)劃的的前景景４、規(guī)規(guī)模效效應(yīng)，，有利利聚集集人氣氣５、區(qū)區(qū)域已已吸引引許多多投資資者的的目光光６、大大部分分在售售項(xiàng)目目缺乏乏個(gè)性性，為為先進(jìn)進(jìn)的商商業(yè)模模式提提供機(jī)機(jī)會(huì)7、可可容納納10萬人人的貴貴州大大學(xué)城城的正正式簽簽約劃劃址于于本案案西南南面通過項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析我我們可可以得得到以以下啟啟示本案的的許多多優(yōu)勢勢，如如交通通便利利、區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢、、生態(tài)態(tài)資源源優(yōu)勢勢、規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢上上很大大程度度上可可以說說是與與紅街街、金金元國國際新新城、、乾圖圖中心心廣場場等直直接競競爭對(duì)對(duì)手所所共有有的，，甚至至在現(xiàn)現(xiàn)狀來來看，，本案案是距距離金金陽新新區(qū)中中心的的象征征———八匹匹馬環(huán)環(huán)島最最遠(yuǎn)的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目，生生態(tài)態(tài)資源源優(yōu)勢勢跟比比鄰觀觀山公公園的的金元元國際際新城城項(xiàng)目目對(duì)比比之下下顯得得遜色色許多多！因?yàn)橘F貴陽城城市發(fā)發(fā)展的的需要要，金金陽新新區(qū)將將會(huì)成成為貴貴陽市市未來來10年的的發(fā)展展重心心，貴貴陽市市區(qū)的的商業(yè)業(yè)發(fā)展展已趨趨飽和和，投投資前前景較較金陽陽相對(duì)對(duì)較低低，所所以從從機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)上上來看看，可可以說說每個(gè)個(gè)金陽陽的商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，，都存存在著著這些些機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)。。從劣勢勢上來來看，，本案案所處處片區(qū)區(qū)還處處于發(fā)發(fā)展階階段，，人氣氣嚴(yán)重重不足足，周周邊項(xiàng)項(xiàng)目入入住率率低，，日均均人流流量低低，是是眾多多投資資客持持幣觀觀望的的最重重要因因素。。本案所所面臨臨的威威脅，，除周周邊的的數(shù)個(gè)個(gè)直接接競爭爭對(duì)手手的影影響，，還存存在著著貴陽陽市區(qū)區(qū)08年將將面世世的巨巨大放放量的的成熟熟區(qū)域域商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的影影響，，且這這些競競爭項(xiàng)項(xiàng)目均均為大大型百百貨類類賣場場，與與本案案的業(yè)業(yè)態(tài)定定位無無本質(zhì)質(zhì)上的的區(qū)別別。3、賣賣點(diǎn)提提煉經(jīng)過對(duì)對(duì)項(xiàng)目目與市市場環(huán)環(huán)境分分析，，本項(xiàng)項(xiàng)目具具以下下賣點(diǎn)點(diǎn)：1、唯一性性：貴陽乃乃至貴貴州首首條真真正意意義上上的步步行商商業(yè)街街。2、、標(biāo)桿性性：1200米米，近近10萬平平米風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街，在在貴陽陽、貴貴州乃乃至西西南地地區(qū)的的步行行街代代表作作中獨(dú)獨(dú)占鰲鰲頭。。3、超值增增值性性：項(xiàng)目地地處成成長性性的新新城中中央?yún)^(qū)區(qū)，商商鋪投投資價(jià)價(jià)值尚尚待挖挖掘，，此時(shí)時(shí)投資資將擁擁有超超過十十年的的增值值空間間，投投資超超值增增值有有保證證。4、、民族民民俗性性：貴州風(fēng)風(fēng)情建建筑，，融合合嶺南南騎樓樓式設(shè)設(shè)計(jì)，，傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)風(fēng)格格的當(dāng)當(dāng)代版版，民民俗旅旅游風(fēng)風(fēng)情與與商業(yè)業(yè)相融融合，，文化化傳承承價(jià)值值，商商業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造文文明。。5、政策性性：本項(xiàng)目目為政政府主主導(dǎo)型型重點(diǎn)點(diǎn)工程程。開開發(fā)商商、政政府都都將為為項(xiàng)目目保駕駕護(hù)航航。投投資、、經(jīng)營營有信信心。。6、領(lǐng)先性性：本項(xiàng)目目地處處城市市未來來中心心商圈圈核心心，商商業(yè)價(jià)價(jià)值一一步到到位，，一目目了然然。五五大商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，，組團(tuán)團(tuán)式風(fēng)風(fēng)情街街區(qū)景景觀，，比肩肩京滬滬穗，，領(lǐng)先先黔渝渝川。。7、街鋪為王：：本項(xiàng)目一層層騎樓設(shè)計(jì)計(jì)，二層環(huán)環(huán)廊連通成成天街，全全街鋪設(shè)計(jì)計(jì)理念，為為增值、經(jīng)經(jīng)營創(chuàng)造最最佳商業(yè)形形態(tài)支持。。8、金陽投資圣圣地：金陽新區(qū)，，全面進(jìn)入入發(fā)展高峰峰期，本地地外地資本本蜂擁而來來，政府與與民間互動(dòng)動(dòng)，全民動(dòng)動(dòng)員，全城城關(guān)注，成成就金陽的的投資洼地地效應(yīng)。本本項(xiàng)目緊臨臨大學(xué)城，，未來輕軌軌穿街而過過，區(qū)域位位置相當(dāng)優(yōu)優(yōu)越，自然然成為投資資金陽商鋪鋪的頭啖湯湯、原始股股。

9、、黔商鼎盛大大本營：當(dāng)前，黔商商、黔人遍遍布全國，，本地、外外地黔人藏藏富于民，，一派鼎盛盛。本項(xiàng)目目步行街規(guī)規(guī)劃模式，，融匯超市市百貨家居居電器等主主題商城、、精品街、、美食城、、小吃街、、旅游文化化特產(chǎn)城、、時(shí)尚潮流流品等30余種業(yè)態(tài)態(tài)，薈萃商商鋪精華，，為黔商、、黔資打造造財(cái)富聚寶寶盆。10、概念創(chuàng)新全全城：本項(xiàng)目功能能、品質(zhì)定定位于“貴貴州首席民民族風(fēng)情商商業(yè)步行街街”，并通通過建筑規(guī)規(guī)劃、景觀觀布局、商商業(yè)組織得得以保障，，成就貴陽陽唯一，貴貴州第一的的貴陽人自自己的純步步街。項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值對(duì)購買買者的意義義我能提供什什么？（承承諾）與購買者的的直接利益益關(guān)系是什什么（關(guān)系系）我能提供什什么？（承承諾）位于金陽，，未來貴陽陽CBD的的中央10萬平米米貴陽市唯唯一超大型型一站式購購物純商業(yè)業(yè)步行街整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新并并實(shí)用商鋪設(shè)計(jì)合合理，鋪鋪鋪獨(dú)立，四四面臨街金陽唯一比比鄰貴州大大學(xué)城的商商業(yè)項(xiàng)目市政府主導(dǎo)導(dǎo)，政策扶扶持投資回報(bào)將投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)降到最低低與購買者的的直接利益益關(guān)系是什什么（關(guān)系系）位于金陽———從投資資角度上來來說，金陽陽商鋪屬于于潛力股，，高風(fēng)險(xiǎn)帶帶來高回報(bào)報(bào)；貴陽市市區(qū)商鋪因因位處原本本成熟的區(qū)區(qū)位環(huán)境，，故風(fēng)險(xiǎn)較較低，但升升值潛力已已達(dá)瓶頸；；10萬平米米貴陽市唯唯一超大型型一站式購購物純商業(yè)業(yè)步行街———唯一性性和標(biāo)桿性性成就貴陽陽名片；整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新并并實(shí)用———整體形象象價(jià)值提升升商鋪設(shè)計(jì)合合理，鋪鋪鋪獨(dú)立，四四面臨街———宜投資資宜自用，，好租又好好售；金陽唯一比比鄰貴州大大學(xué)城的商商業(yè)項(xiàng)目，，縱觀全國國，從廣州州大學(xué)城、、北京學(xué)府府區(qū)到武漢漢大學(xué)周邊邊區(qū)域，甚甚至只擁有有一個(gè)廣州州工業(yè)大學(xué)學(xué)龍洞校區(qū)區(qū)且周邊無無大型住宅宅小區(qū)的龍龍洞區(qū)域，，這些學(xué)府府周邊都存存在著異常?；馃岬纳躺虡I(yè)區(qū)域，，租金一年年一漲甚至至無鋪可租租；市政府主導(dǎo)導(dǎo)，政策扶扶持——在在城市規(guī)劃劃中確立了了區(qū)域商業(yè)業(yè)的領(lǐng)袖地地位，擔(dān)負(fù)負(fù)起帶動(dòng)新新區(qū)商業(yè)持持續(xù)發(fā)展與與繁榮的歷歷史重任投資回報(bào)———實(shí)現(xiàn)包包租政策，，暫擬訂年年回報(bào)8%，較住宅宅投資、存存款利息等等投資方式式回報(bào)率高高，且風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)適中；將投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)降到最低低——爭取取商業(yè)貸款款的落實(shí)，，并制定即即買即返數(shù)數(shù)年包租租租金，將首首付降到最最低，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)購買者投投入資金的的風(fēng)險(xiǎn)降到到最低。運(yùn)用獨(dú)特的的銷售主張張理論發(fā)掘項(xiàng)目賣賣點(diǎn)剔除競爭共共有賣點(diǎn)挖掘項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特賣點(diǎn)新區(qū)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢、前景景規(guī)劃優(yōu)勢勢、增值性性、政策性性及各大項(xiàng)目目產(chǎn)品優(yōu)勢勢賣點(diǎn)新區(qū)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢、前景景規(guī)劃優(yōu)勢勢、增值性性屬于金陽陽新區(qū)各大競競爭對(duì)手所所共有的優(yōu)優(yōu)勢賣點(diǎn)唯一性、標(biāo)標(biāo)桿性、規(guī)規(guī)模性、民民族民俗性性、概念創(chuàng)創(chuàng)新性、全街街鋪等產(chǎn)品品所獨(dú)具的的優(yōu)勢賣點(diǎn)點(diǎn)及政策性性優(yōu)勢提煉獨(dú)特核核心賣點(diǎn)10萬平米米超大規(guī)模模純商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目貴陽首席一一站式消費(fèi)費(fèi)商業(yè)步行行街超前意識(shí)的的創(chuàng)新整體體步行街區(qū)區(qū)規(guī)劃四面臨街、、鋪鋪獨(dú)立立的商業(yè)規(guī)規(guī)劃獨(dú)特的貴州州民族民俗俗風(fēng)情街區(qū)區(qū)受省市政府府政策扶持持的重點(diǎn)商商業(yè)項(xiàng)目唯一比鄰10萬人貴貴州大學(xué)城城的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目4、項(xiàng)目定定位策略定位原則項(xiàng)目定位需需要解決的的核心問題題金陽商業(yè)步步行街的特特征項(xiàng)目戰(zhàn)略性性總體定位位項(xiàng)目形象定定位本案定位原原則具有一定理理念的高度度和延展性性，充分利利用階段性性策略，分分層次的逐逐步深化，，打造產(chǎn)品品的核心競競爭力和開開發(fā)商品牌牌，為開發(fā)發(fā)商后期房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)奠定強(qiáng)有有力的品牌牌效應(yīng)。突出項(xiàng)目規(guī)規(guī)模體量，，產(chǎn)品定位位，產(chǎn)品個(gè)個(gè)性，區(qū)位位價(jià)值。項(xiàng)目定位需需要解決的的核心問題題區(qū)域價(jià)值的的提升價(jià)格定位認(rèn)認(rèn)同產(chǎn)品特色的的提煉投資方式認(rèn)認(rèn)同金陽商業(yè)步步行街區(qū)的的特征1、新城市中心心的商業(yè)街街區(qū)：A、開放式式的步行街街區(qū)；B、廣廣場是核心心；C、多個(gè)個(gè)組團(tuán)中庭庭組合和組組織形成獨(dú)獨(dú)特的“商商街聚集效效應(yīng)”。2、復(fù)合型商商業(yè)類型型：A、與金金陽大道道、碧海?；▓@等等大型社社區(qū)相融融合；B、與與上蓋的的建筑相相融合，，形成空空中天街街；C、與與文化廣廣場等公公共設(shè)施施相融合合；D、與社社區(qū)的中中心/廣廣場相融融合。3、、街區(qū)功能能與品質(zhì)質(zhì)定位———“一一站式純純商業(yè)步步行街””2－1、、首席步步行街區(qū)區(qū)；2－2、、集購物物、餐飲飲、休閑閑、游樂樂、商務(wù)務(wù)和文化化功能于于一體。4、街區(qū)形象象定位：：4－1、、購物天天地、歡歡樂天地地、財(cái)富富天地！！4－2、風(fēng)情情商業(yè)步步行街區(qū)區(qū)——購購在此、、游在此此、歡樂樂在此??！5、街區(qū)的商商圈定位位：以“一站站式純商商業(yè)步行行街”為為業(yè)態(tài)組組織的基基本理念念，以““1小時(shí)時(shí)生活圈圈”的大大貴陽經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈為為市場背背景和依依托，營營造獨(dú)具具特色的的經(jīng)常性性消費(fèi)圈圈（周邊邊住宅社社區(qū)、大大型企事事業(yè)單位位、大學(xué)學(xué)城）、、基本性性消費(fèi)圈圈（輻射射白云區(qū)區(qū)域乃至至貴陽市市區(qū)）和和旅游性性消費(fèi)圈圈（面向向全國））的大商商圈消費(fèi)費(fèi)模式。。項(xiàng)目戰(zhàn)略略性總體體定位金陽商業(yè)業(yè)步行街街必將在在金陽新新城發(fā)展展進(jìn)程中中將承載載著城市市價(jià)值提升升、魅力力提升、、推動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展的重重大責(zé)任任與作用用，具有有里程碑碑的歷史史意義。。金陽商業(yè)步行行街地處金陽新區(qū)CBD核心商圈圈的中心地段，毗鄰容容納10萬人人口的貴州大大學(xué)城，是金陽重點(diǎn)建設(shè)設(shè)的標(biāo)志性商商業(yè)項(xiàng)目，是集休閑、、娛樂、購物物、美食、商商務(wù)、旅游為為一體的一站式商業(yè)步步行街。領(lǐng)袖性唯一性如何為項(xiàng)目拔拔高形象？三個(gè)高度領(lǐng)袖性

在于于我們將改變變世人對(duì)金陽陽的看法！現(xiàn)狀：金陽新區(qū)的住住宅項(xiàng)目的入入住率低為什么？因?yàn)檫@里的生生活配套嚴(yán)重重不足！未來：因?yàn)槲覀兊某龀霈F(xiàn)，合理的的定位規(guī)劃，，超大規(guī)模體體量，為金陽陽新區(qū)提供了了完美的生活活配套所以，金陽新新區(qū)的入住率率將會(huì)攀升??！在金陽新區(qū)住住宅入住率攀攀升的基礎(chǔ)上上，我們的經(jīng)經(jīng)營狀況將隨隨之攀升。我我們與金陽新新區(qū)的住宅發(fā)發(fā)展是相輔相相成的！金陽是一片熱熱土，是一片片面世住宅項(xiàng)項(xiàng)目總體量已已經(jīng)超過10萬戶、未來來承載50萬萬人口的投資資熱土！我們們，將會(huì)改變變世人對(duì)金陽陽新區(qū)的看法法，將為這片片熱土的飛速速發(fā)展做出突突出貢獻(xiàn)！我我們是金陽商商業(yè)的龍頭領(lǐng)領(lǐng)袖！唯一性在于我們將成成為貴陽的城城市名片！盡管貴陽市區(qū)區(qū)的三大成熟熟商圈已經(jīng)形形成了根深蒂蒂固的規(guī)模性性效應(yīng)，但是是貴陽市區(qū)仍仍未出現(xiàn)一條條純正意義上上的步行街區(qū)區(qū)，綜觀中國國各大省會(huì)城城市，都有一一條成熟的步步行街區(qū)作為為城市的名片片。在金陽新區(qū)貴貴陽乃至貴州州都沒有可借借鑒的純商業(yè)業(yè)步行街區(qū)！！我們具備純純商業(yè)步行街街的唯一性??！我們還是金金陽新區(qū)唯一一比鄰貴州大大學(xué)城及體育育中心的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目！我們們將以10萬萬平米的超大大規(guī)模及獨(dú)具具民族民俗風(fēng)風(fēng)情的建筑特特征，成為貴貴陽的城市名名片！標(biāo)桿性

在于于我們50年年不落后的開開發(fā)理念！五大商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，組團(tuán)團(tuán)式風(fēng)情街區(qū)區(qū)景觀，比肩肩京滬穗，領(lǐng)領(lǐng)先黔渝川。。一層騎樓設(shè)計(jì)計(jì)，二層環(huán)廊廊連通成天街街，全街鋪設(shè)設(shè)計(jì)理念，為為增值、經(jīng)營營創(chuàng)造最佳商商業(yè)形態(tài)支持持。步行街規(guī)劃模模式，融匯超超市百貨家居居電器等主題題商城、精品品街、美食城城、小吃街、、旅游文化特特產(chǎn)城、時(shí)尚尚潮流品等30余種業(yè)態(tài)態(tài)，薈萃商鋪鋪精華。我們本著50年不落后的的開發(fā)理念，，揮動(dòng)運(yùn)營城城市的大手筆筆，將成為領(lǐng)領(lǐng)舞貴州的標(biāo)標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目！因此，項(xiàng)目總總體定位為：：金陽首席純商商業(yè)步行街實(shí)現(xiàn)購物功能能、觀光旅游游功能、親友友聚會(huì)功能、、休閑娛樂功能、商務(wù)文文化功能、時(shí)時(shí)尚信息集散散功能、商業(yè)業(yè)服務(wù)功能等復(fù)合多元功能能的“城市磁磁場”；金陽市民的起居室及市民文化生活的共共鳴體；展示貴州風(fēng)情情、特色文化化魅力的城市形象窗口口；貴陽市民新時(shí)時(shí)尚、新消費(fèi)費(fèi)、新生活的的潮流引領(lǐng)者；；有了純商業(yè)步步行街定位，，我們就有了了本項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值定位：2008，貴貴州最具投資資價(jià)值商業(yè)大大盤橫空出市市！金陽商業(yè)步行行街，以50年不落后后的開發(fā)理念為為本，10萬平米超超大規(guī)模，領(lǐng)領(lǐng)袖金陽，面面向世界的，貴陽城市名片??！一街財(cái)富··一路金陽陽一站式消費(fèi)費(fèi)王國，體體驗(yàn)式財(cái)富富街區(qū)。金金陽商業(yè)步步行街。開開啟一座新新城的財(cái)富富世界，打打開貴陽面面向世界的的窗口，超超大規(guī)模足足以領(lǐng)袖金金陽，形成成獨(dú)具魅力力的城市名名片，將與周邊街區(qū)區(qū)構(gòu)筑全新新的城市商商圈，財(cái)富盟主主，金陽橫橫空出世！！項(xiàng)目形象定定位推薦理由：：A、將本案案的獨(dú)特性性——商業(yè)業(yè)步行街簡簡潔明了的的體現(xiàn)出來來；B、本案作作為商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，以最最直觀的效效應(yīng)來體現(xiàn)現(xiàn)購買者的的目的，也也就是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)財(cái)富劇增增；C、帶有一一路暢通，，一路順風(fēng)風(fēng)的吉祥含含義；D、體現(xiàn)本本案的區(qū)位位優(yōu)勢，而而今的金陽陽已經(jīng)成為為一片投資資熱土，與與市區(qū)同類類項(xiàng)目拉開開對(duì)比，站站在城市的的高度，實(shí)實(shí)現(xiàn)投資升升值的萬千千夢(mèng)想；F、形象定定位語通俗俗易懂，語語調(diào)通暢，，可達(dá)到過過目不忘的的口碑效應(yīng)應(yīng)。領(lǐng)舞金陽··360度度海納八方方財(cái)富超前開發(fā)理理念、獨(dú)特特的整體規(guī)規(guī)劃和業(yè)態(tài)態(tài)定位引導(dǎo)導(dǎo)時(shí)尚潮流流；鋪鋪獨(dú)獨(dú)立，四面面臨街，360度無無一死角的的絕頂鋪王王；比鄰碧碧海商圈、、貴州大學(xué)學(xué)城、體育育中心，360度海海納四面八八方來客；；專業(yè)運(yùn)營，，永續(xù)經(jīng)營營，360度的面面面俱到，全全面呵護(hù)財(cái)財(cái)富孵化??！次主推推薦理由：：A、領(lǐng)舞金金陽，拔高高項(xiàng)目高度度，與競爭爭對(duì)手拉開開明顯距離離，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的領(lǐng)袖袖地位，且且“領(lǐng)舞””二字在廣廣告推廣上上不屬于敏敏感詞匯，，與項(xiàng)目前前期的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格形成成一致性，，易于沿展展；B、360度在于體體現(xiàn)項(xiàng)目的的幾個(gè)獨(dú)特特性：四面面臨街的獨(dú)獨(dú)立鋪王、、海納八方方人流的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢及及面面俱到到的業(yè)態(tài)定定位規(guī)劃；；C、海納八八方財(cái)富，，突出項(xiàng)目目的商業(yè)氛氛圍，展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目商機(jī)機(jī)，財(cái)富通通達(dá)天下，，惠及全國國、富裕貴貴州的定位位高度。附：形象定定位語推薦薦參考：1、財(cái)富金金陽通達(dá)達(dá)天下2、龍脈脈旺地金金陽天下3、城市金金脈，傳承承世代4、聚商匯匯財(cái)贏贏天下5、財(cái)富觸觸手可及6、、商業(yè)航母母購物天天堂7、城市名名片財(cái)富富金陽8、通達(dá)達(dá)天下富富甲金陽三、營銷策策略1、項(xiàng)目營營銷目標(biāo)2、項(xiàng)目營營銷戰(zhàn)略目目標(biāo)3、項(xiàng)目營營銷目標(biāo)市市場分析4、具象投投資者價(jià)值值取向研究究5、階段營營銷主題與與目標(biāo)6、入市時(shí)時(shí)機(jī)與開盤盤策略1、項(xiàng)目營營銷計(jì)劃目標(biāo)1：整整體價(jià)值最最大化目標(biāo)2：開開發(fā)可持續(xù)續(xù)持續(xù)的開盤盤與銷售成成功發(fā)現(xiàn)價(jià)格形象組織與與形象站位位定位的可持持續(xù)：總體體定位開發(fā)發(fā)節(jié)奏的聯(lián)聯(lián)系資金金的的可可持持續(xù)續(xù)：：資資金金計(jì)計(jì)劃劃與與現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的聯(lián)聯(lián)系系銷售售的的可可持持續(xù)續(xù)：：銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)、、銷銷售售策策略略與與銷銷售售收收入入間間的的聯(lián)聯(lián)系系四個(gè)個(gè)限限制制條條件件來自于資金運(yùn)作來自于土地現(xiàn)狀來自于政策來自于市場調(diào)控控政政策策的的影影響響會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位產(chǎn)產(chǎn)生生根根本本性性的的影影響響。。上市市公公司司的的資資本本運(yùn)運(yùn)作作模模式式和和資資金金計(jì)計(jì)劃劃會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)策策略略產(chǎn)產(chǎn)生生影影響響。。地塊塊的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀條條件件會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)前前期期定定位位產(chǎn)產(chǎn)生生制制約約。。由于于某某階階段段市市場場環(huán)環(huán)境境的的影影響響和和表表現(xiàn)現(xiàn)不不同同，，會(huì)會(huì)直直接接影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目在在不不同同階階段段的的開開發(fā)發(fā)和和推推售售策策略略，，從從而而影影響響大大盤盤的的操操作作。。項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營營定定位位1、、目目標(biāo)標(biāo)市市場場：：立足足本本地地，，放放眼眼外外銷銷2、、上上市市節(jié)節(jié)奏奏：：快速速運(yùn)運(yùn)作作，，分分組組團(tuán)團(tuán)上上市市，，搶搶占占先先機(jī)機(jī)3、、保保障障措措施施：：分組組團(tuán)團(tuán)開開街街；；招招商商為為本本，，永永續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營營4、、營營銷銷組組合合：：招商商、、銷銷售售、、經(jīng)經(jīng)營營、、推推廣廣全方位位、全全覆蓋蓋、全全滲透透5、開開發(fā)力力度：：整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目一一次性性開發(fā)發(fā)完成成運(yùn)營的的核心心則是是：現(xiàn)金第第一永永續(xù)續(xù)經(jīng)營營2、項(xiàng)項(xiàng)目營營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)迅速建建立項(xiàng)項(xiàng)目的的知名名度與與美譽(yù)譽(yù)度。。以超超值、、增值值作為為投資資金陽陽新商商圈的的核心心價(jià)值值點(diǎn)！！以可持持續(xù)與與永續(xù)續(xù)經(jīng)營營為戰(zhàn)戰(zhàn)略方方針，，獲得得各大大組團(tuán)團(tuán)銷售售與運(yùn)運(yùn)營成成功。。自九月月份起起，持持續(xù)推推進(jìn)主主力店店、品品牌店店的招招商，，07年12月月底前前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)核心心主力力店意意向簽簽約并并舉行行首屆屆全省省招商商推介介會(huì)。。以12月份份的盛盛大奠奠基儀儀式為為契機(jī)機(jī)，在在12月全全面啟啟動(dòng)上上市與與招商商戰(zhàn)役役。08年年5月月底前前確保保實(shí)現(xiàn)現(xiàn)第一一組團(tuán)團(tuán)的成成功開開盤。。力爭爭在““租大大賣小小”的的運(yùn)營營戰(zhàn)略略下于于08年底底前實(shí)實(shí)現(xiàn)60%以上上的可可銷售售商鋪鋪的銷銷售率率，并并舉行行盛大大試營營業(yè)（（開街街）儀儀式。。全力以以赴，，推進(jìn)進(jìn)招商商、推推廣、、銷售售與品品牌運(yùn)運(yùn)營，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目成成為““貴州州第一一、西西南地地區(qū)著著名、、全國國有名名的商商業(yè)步步行街街”的的戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)，在在投資資者、、經(jīng)營營商家家、消消費(fèi)者者之間間架起起一座座財(cái)富富的橋橋梁?。♂槍?duì)本本項(xiàng)目目進(jìn)行行市場場研究究與定定位分分析的的方法法論————營銷銷的““三緯緯度分分析””價(jià)值最最大化化塑造競競爭優(yōu)優(yōu)勢優(yōu)化限限制條條件——定定位價(jià)價(jià)值更更高的的產(chǎn)品品與客客戶組組合模模式，，提升升項(xiàng)目目價(jià)值值；——通通過產(chǎn)產(chǎn)品組組合的的創(chuàng)新新與合合適的的營銷銷策略略運(yùn)用用，塑塑造項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心競爭爭力，，保障障實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)值提提升；；——通通過營營銷的的優(yōu)化化與競競爭策策略的的運(yùn)用用，實(shí)實(shí)現(xiàn)本本項(xiàng)目目的SWOT動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)優(yōu)化化因此，，在規(guī)規(guī)劃與與營銷銷上應(yīng)應(yīng)以““特色色”為為本：：（1））、目目標(biāo)市市場：：立足貴貴陽，，拓展展外銷銷與招招商，，走出出貴陽陽做貴貴陽?。。?））、街街區(qū)本本色：：以規(guī)劃劃創(chuàng)造造價(jià)值值，以以經(jīng)營營保障障價(jià)值值，以以營銷銷實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值值，打打造鼎鼎盛的的黔商商大本本營?。⊥ㄟ^過組織織創(chuàng)富富聯(lián)盟盟/商商家聯(lián)聯(lián)盟等等，打打造政政府、、開發(fā)發(fā)商、、商家家、投投資商商、消消費(fèi)者者五方方共贏贏的格格局！?。?））、場場景營營造：：造街、、造園園、造造景、、造院院落，，以復(fù)復(fù)合之之力，，以樣樣板鋪鋪、實(shí)實(shí)景環(huán)環(huán)境全全面提提升街街區(qū)開開發(fā)營營銷價(jià)價(jià)值；；（4））、永永續(xù)經(jīng)經(jīng)營：：以化整整為零零、永永續(xù)經(jīng)經(jīng)營之之戰(zhàn)略略策略略，為為項(xiàng)目目營造造商家家特色色，為為項(xiàng)目目添彩彩，為為項(xiàng)目目招商商、促促銷、、品牌牌打造造量身身定制制因應(yīng)應(yīng)之策策！3、項(xiàng)項(xiàng)目營營銷目目標(biāo)市市場分分析1、一一級(jí)市市場：：貴陽陽本地地市場場，占占50％-60％2、、二級(jí)級(jí)市場場：貴貴州省省內(nèi)市市場，，占25％％3、三三級(jí)市市場：：江浙浙等外外地投投資市市場，，占10％％4、四四級(jí)市市場：：廣東東等貴貴州人人較為為集中中的市市場，，占10％％-15％％本本項(xiàng)項(xiàng)目的的營銷銷節(jié)奏奏與銷銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)跟跟市場場分類類緊密密聯(lián)系系，建建立全全覆蓋蓋的、、具有有滲透透力的的銷售售體系系與保保證措措施。。原原則則是：：立足本地、、放眼外銷銷；全覆蓋蓋、總動(dòng)員員4、具像投投資者價(jià)值值取向研究究投資者細(xì)分分類型◆從區(qū)域域上細(xì)分：金陽本地地、貴陽其其它區(qū)域及及外來投資資經(jīng)營者等等；◆從購買買人群上細(xì)細(xì)分：中產(chǎn)階級(jí)級(jí)、知富階階層、創(chuàng)業(yè)業(yè)人員、投投資理財(cái)群群體等；◆從年齡齡上細(xì)分：35-55歲的人人群為主；；◆從職業(yè)業(yè)上細(xì)分：將以企、、事業(yè)單位位中高層管管理者、公公務(wù)員及私私營業(yè)者等等為主；◆從購買買用途上細(xì)細(xì)分：大部分客客戶將以投投資獲取投投資回報(bào)為為主，少部部分將作為為自營用途途。◆從投資資額度上細(xì)細(xì)分：小額投資資者、一般般投資者、、大額投資資者與特定定購鋪群體體。目標(biāo)市場細(xì)細(xì)分及比例例（按五成成十年按揭揭計(jì)算）（1）小額投資者者：首期支付能能力為人民民幣8萬元元以下主要購買具具有固定回回報(bào)的產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪與與柜臺(tái)、立立鋪等小面面積商鋪。。（2）一般投資者者：首期支付能能力為10-25萬萬主要購買二二樓商鋪及及一樓內(nèi)街街商鋪。（3）大額投資者者：首期支付能能力為35-60萬萬主要購買一一樓臨街商商鋪。（4）特定購鋪群群體：首期支付能能力為60萬以上主要購買大大面積臨街街商鋪、套套鋪和三四四樓大開間間鋪位或多多個(gè)商鋪。。項(xiàng)目目標(biāo)市市場細(xì)分特特征對(duì)比投資者細(xì)分小額投資者一般投資者大額投資者特定購鋪群體特征以貴陽本地市場及地市的大眾投資者入群體為主以貴陽本地及地市的高收入或灰色收入階層、中小型私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營戶群體為主以私營業(yè)主、貴陽本地及地市高收入或灰色收入階層、百貨類成熟品牌經(jīng)營商、廣東、江浙一帶商鋪投資群體為主以實(shí)力較強(qiáng)的私營業(yè)主、不同行業(yè)的成熟品牌經(jīng)營商、廣東、江浙一帶商鋪投資群體為主（1）購購買能力分分析從對(duì)預(yù)期的的目標(biāo)客戶戶群分析來來看，本項(xiàng)項(xiàng)目所面對(duì)對(duì)的大多數(shù)數(shù)客戶年收收入將在6萬以上。。大部分投投資者用于于投資的金金額將可以以占到年收收入的30%~50%，加上上商鋪的按按揭貸款限限制條件為為5成10年，所以以，他們所所能接受的的產(chǎn)品總價(jià)價(jià)也應(yīng)在100萬元元以下，將將主要集中中在60~100萬萬元之間的的產(chǎn)品。目標(biāo)標(biāo)市市場場特特征征（2））購購買買需需求求分分析析從從目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群分分析析來來看看，，他他們們大大部部分分將將屬屬于于投投資資型型客客戶戶，，他他們們對(duì)對(duì)于于投投資資產(chǎn)產(chǎn)品品的的需需求求將將體體現(xiàn)現(xiàn)在在投投資資產(chǎn)產(chǎn)品品的的易易變變現(xiàn)現(xiàn)性性、、回回報(bào)報(bào)性性及及易易出出租租性性等等方方面面。。所所以以，，大大部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶將將喜喜好好那那些些面面積積相相對(duì)對(duì)適適中中（（30～～60平平方方米米））的的街街鋪鋪，，并并且且，，希希望望商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目能能整整體體經(jīng)經(jīng)營營和和管管理理，，同同時(shí)時(shí)兼兼顧顧考考慮慮到到投投資資收收益益的的保保障障性性；；少少部部分分自自營營客客戶戶將將依依照照他他們們所所經(jīng)經(jīng)營營的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)不不同同選選擇擇適適宜宜自自己己商商鋪鋪類類型型和和面面積積。。（3））購購買買心心理理分分析析從目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶對(duì)對(duì)回回報(bào)報(bào)性性及及易易出出租租性性的的角角度度考考慮慮商商鋪鋪投投資資，，目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶較較為為重重視視商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體經(jīng)經(jīng)營營能能力力和和持持續(xù)續(xù)增增值值能能力力，，這這要要求求項(xiàng)項(xiàng)目目在在前前期期定定位位和和整整體體經(jīng)經(jīng)營營管管理理方方面面能能夠夠充充分分考考慮慮到到目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的真真實(shí)實(shí)想想法法，，進(jìn)進(jìn)行行有有針針對(duì)對(duì)性性的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)（（如如：：銷銷售售前前期期應(yīng)應(yīng)解解決決好好主主力力店店引引入入的的問問題題，，這這樣樣才才利利于于打打消消投投資資客客的的顧顧慮慮））。。（4））購購買買方方式式大多多數(shù)數(shù)投投資資者者采采