重慶協(xié)信大學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-XXXX年

協(xié)信大學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告我們要解決的問(wèn)題2010年完成13億元的總銷目標(biāo)2400套房子X(jué)55萬(wàn)元/套歸根結(jié)底就是要解決客戶和定價(jià)的問(wèn)題其中客戶問(wèn)題尤其重要本案提案中心思想以人為本項(xiàng)目背景研究宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本體區(qū)域市場(chǎng)客戶框架客戶精準(zhǔn)定位產(chǎn)品力提升項(xiàng)目定位營(yíng)銷推廣策略價(jià)格策略推案策略推廣策略渠道手段銷售執(zhí)行保障項(xiàng)目背景研究宏觀市場(chǎng)研判項(xiàng)目本體分析區(qū)域市場(chǎng)分析客戶框架確立詳細(xì)背景研究宏觀市場(chǎng)研判4月14日，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款；并首推房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制。6月4日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，不是以前普遍所認(rèn)為的單一“認(rèn)貸”或“認(rèn)房”，而是更為嚴(yán)厲“認(rèn)房也認(rèn)貸”，而且是以家庭為單位。8月5日，銀監(jiān)會(huì)建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸。重慶各銀行已全部停辦第三套房貸。這是自今年4月“國(guó)十條”出臺(tái)后，重慶地區(qū)銀行第三次叫停第三套房貸。9月29日，國(guó)家有關(guān)部分出臺(tái)相關(guān)措施，買(mǎi)房首付至少30%，第三套房貸暫停。新措施主要在信貸方面著力，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。10月20日，央行三年來(lái)首次加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。10月20日，重慶地方出臺(tái)房產(chǎn)契稅新政，建筑面積144平方米（套內(nèi)面積120平方米）以上的住宅，按3%征收契稅；建筑面積小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且屬家庭首套房的，契稅按1%收取。從4月開(kāi)始的樓市調(diào)控新政出臺(tái)到9月底的樓市二次新政，政策并沒(méi)有松綁的跡象呈現(xiàn)，反而是更加吃緊；重慶作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一，各種調(diào)控政策傳聞紛紛，政府調(diào)控決心更加堅(jiān)決，對(duì)購(gòu)房者信心打擊嚴(yán)重，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀。調(diào)控政策調(diào)控方式市場(chǎng)影響出臺(tái)可能性土地政策打擊囤地，加快開(kāi)發(fā)持續(xù)存在，市場(chǎng)影響較小很有可能迅速出臺(tái)稅收政策物業(yè)稅或其變通稅種出臺(tái)物業(yè)稅的出臺(tái)對(duì)于購(gòu)房信心的打擊非常嚴(yán)重如果此次市場(chǎng)調(diào)控?zé)o法達(dá)到政策預(yù)期效果，相關(guān)稅收政策近期出臺(tái)的可能性較高金融政策利率政策對(duì)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力影響較大如果持續(xù)調(diào)控不見(jiàn)成效，政府可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的利差政策。行政政策二次房改保障性住房政策對(duì)商品房沖擊相對(duì)較小尚無(wú)明確推出時(shí)間表，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可能性不大后市政策出臺(tái)預(yù)期后續(xù)可能出臺(tái)的政策中仍然不乏對(duì)于市場(chǎng)沖擊較大的金融及稅收手段，市場(chǎng)面臨較大的政策壓力。連續(xù)的調(diào)控政策項(xiàng)目本體分析—地段邊緣化屬性地塊位置主城區(qū)大學(xué)城科技學(xué)院三軍醫(yī)大重慶大學(xué)城市管理學(xué)院重慶師范大學(xué)四川美院電子科技職業(yè)學(xué)院重慶醫(yī)科大學(xué)東方劍橋醫(yī)藥衛(wèi)生職業(yè)學(xué)院重慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院龍湖睿城卓越熙街富力城廊橋水鄉(xiāng)康田漫城本地塊大學(xué)城位于主城區(qū)西部邊緣，本案地處大學(xué)城南部邊緣。項(xiàng)目本體分析—板塊項(xiàng)目雙重化屬性一面是洋房、別墅，一面是公寓/一面是升級(jí)改善，一面是價(jià)格擠壓龍湖睿城東方劍橋東橋郡重大集資樓重師集資樓富力城卓越項(xiàng)目康田漫城融城華府龍湖花千樹(shù)龍湖U城廊橋水鄉(xiāng)本案洋房、別墅升級(jí)改善屬性龍湖東橋郡、花千樹(shù)、融城華府、龍湖u城洋房、廊橋水鄉(xiāng)、龍湖睿城等共同在區(qū)域內(nèi)形成了大學(xué)城高端社區(qū)形象。公寓價(jià)格擠壓屬性

隨著地鐵1號(hào)線大學(xué)城段的即將開(kāi)通，富力城、康田漫城、東方劍橋、廊橋水鄉(xiāng)高層組團(tuán)等將逐步成為板塊熱點(diǎn)項(xiàng)目本體分析—板塊升級(jí)化屬性大學(xué)新城區(qū)域規(guī)劃交通板塊升級(jí)四大引擎助推板塊升級(jí)，增強(qiáng)板塊輻射力自身配套定位城市副中心，五大產(chǎn)業(yè)板塊，導(dǎo)入大量產(chǎn)業(yè)人口配套日趨完善，教育配套、環(huán)境配套有較強(qiáng)吸引力人文、科學(xué)氣息加快人口導(dǎo)入，助推板塊發(fā)展交通發(fā)展具備強(qiáng)效推力，吸引外區(qū)置業(yè)項(xiàng)目本體分析—項(xiàng)目關(guān)鍵詞大規(guī)模商業(yè)配套大盤(pán)公寓洋房混合社區(qū)精裝修戶型緊湊創(chuàng)意洋房設(shè)計(jì)高附加值新古典風(fēng)格區(qū)域市場(chǎng)分析根據(jù)目前規(guī)劃，以大學(xué)城中路為界線，大學(xué)城劃分為兩個(gè)板塊。大學(xué)城南路以北的區(qū)域?yàn)槟壳伴_(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，以南的區(qū)域?yàn)槲磥?lái)集中居住配套區(qū)，目前還未進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)。本案龍湖睿城（售罄）東方劍橋5400東橋郡12000重大集資樓重師集資樓富力城7500（精裝）卓越熙街康田漫城5600融城華府11000龍湖花千樹(shù)（售罄）龍湖U城8000（精裝）廊橋水鄉(xiāng)15000中渝地塊三個(gè)別墅項(xiàng)目在售：廊橋水鄉(xiāng)、東橋郡、融城華府。單價(jià)都超過(guò)10000元/㎡。四個(gè)高層項(xiàng)目在售：東方劍橋、康田漫城，價(jià)格在5500元/㎡左右；龍湖u城、富力城精裝修產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到7500-8000元/㎡。一個(gè)洋房項(xiàng)目在售：龍湖u城，首批開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅在8000元/㎡左右

龍湖花千樹(shù)8月成交均價(jià)為9000元/㎡。區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析東方劍橋，1300套，主力面積60-70㎡兩房60%和90-110㎡三房35%，其他5%2010年2011年2012年2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月富力城，8500套，主力面積60-70㎡兩房30%，80-100㎡三房40%，100-120㎡四房15%，35-45㎡一房10%，其他5%東方劍橋400套，主力面積平層110-120㎡，躍層140-180㎡康田漫城，1000套，主力面積80㎡以下高層洋房龍湖U城800套，主力面積平層90-120㎡，躍層120-140㎡龍湖U城，5000套，預(yù)估有約70%的產(chǎn)品面積在70-110平米，其他為公寓中渝地塊，約3500套，35-100平米為主，一房20%，兩房50%，三房20%，其他10%金科廊橋水鄉(xiāng)900套，主力面積平層100-120㎡，占約60%，120-150㎡占約30%。金科廊橋水鄉(xiāng)，約8000套，35-100平米為主，一房20%，兩房40%，三房40%，■2010-2013年區(qū)域高層供應(yīng)情況區(qū)域近期50平米以下的純投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供應(yīng)，2011年以居住型產(chǎn)品為主的項(xiàng)目將陸續(xù)入市，面積在60-110平米，項(xiàng)目逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；■2010-2013年區(qū)域洋房供應(yīng)分析從2010年開(kāi)始洋房產(chǎn)品供應(yīng)增加，產(chǎn)品主要為平層戶型（85-120㎡）、躍層戶型（120-160㎡）。龍湖U城、金科廊橋水鄉(xiāng)、我司項(xiàng)目和東方劍橋是未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)主力；區(qū)域內(nèi)和本案產(chǎn)品類似的項(xiàng)目為：廊橋水鄉(xiāng)，龍湖u城、富力城、康田漫城、中渝項(xiàng)目、東方劍橋。目前區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)客戶來(lái)源1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改改善型客戶——虎溪鎮(zhèn)、陳家家橋鎮(zhèn)等原住住民2、周邊產(chǎn)業(yè)客客戶——大學(xué)老師，大大學(xué)城、軟件件園職工3、主城區(qū)外遷遷客戶——交通導(dǎo)入，價(jià)價(jià)格擠壓和少少量改善需求求4、周邊區(qū)縣客客戶（主要是是璧山縣客戶戶）5、投資型客戶戶——看重區(qū)域升值值潛力和出租租能力根據(jù)區(qū)域客觀觀環(huán)境和區(qū)域域項(xiàng)目的成交交客戶分析，，當(dāng)前區(qū)域主主要客戶來(lái)源源如下：地鐵1號(hào)線運(yùn)行后的的影響：地鐵1號(hào)線運(yùn)行后，，不能立刻為為區(qū)域內(nèi)房地地產(chǎn)項(xiàng)目輸送送客戶，但1號(hào)線開(kāi)通，是是區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)的催化劑，，將加速區(qū)域域房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展。附：地鐵軌道道1號(hào)線設(shè)計(jì)的日日運(yùn)載量為39萬(wàn)人次，根據(jù)大學(xué)城城未來(lái)城市副副中心的定位位、大學(xué)城教教育及其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能定位位的拉動(dòng)，估估計(jì)日運(yùn)載可可達(dá)1/5-2/5設(shè)計(jì)運(yùn)載量，，即6-8萬(wàn)人次，全線管通至至璧山后，還還會(huì)增加。未來(lái)客群變化化預(yù)測(cè)對(duì)沙區(qū)城市拓拓展分析：沙坪壩城市區(qū)區(qū)域人多地少少，城市老建建筑較多，品品質(zhì)樓盤(pán)少，，單價(jià)高于大大學(xué)城區(qū)域，，在原有的主主城范圍內(nèi)無(wú)無(wú)法滿足城市市化率增長(zhǎng)的的需要下，大大學(xué)城片區(qū)為客戶提供了了良好的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件，2011年地鐵1號(hào)線貫通后將將成為人口快快速轉(zhuǎn)移的契契機(jī)，大學(xué)城城房產(chǎn)對(duì)沙坪坪壩主城的吸吸引力將大大大增加。金融街金悅城城預(yù)計(jì)8000元/㎡融匯國(guó)際溫泉泉城7500元/㎡隆鑫天雨方8000元/㎡南方東銀項(xiàng)目目華宇金沙時(shí)代代7800元/㎡富洲新城6900元/㎡香格里拉（洋房）11000元/㎡藍(lán)溪谷地7500元/㎡沙坪壩市區(qū)明明年有房源在在售的項(xiàng)目有有8個(gè)目前高層均價(jià)價(jià)在7500-8000元/㎡范圍洋房?jī)H有香格格里拉一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，均價(jià)11000元/㎡。璧山隧道通車車后的影響：：璧山隧道通車車后，璧山和和大學(xué)城、西西永微電園的的距離非常近近，這對(duì)于擴(kuò)擴(kuò)展大學(xué)城空空間，完善西西永微電園配配套服務(wù)設(shè)施施等都有積極極影響，對(duì)于于璧山客戶來(lái)來(lái)講，上班在在璧山，居住住在大學(xué)城也也有了可行的的條件。對(duì)璧山城市拓拓展分析：璧山城市區(qū)域域品質(zhì)樓盤(pán)幾幾乎沒(méi)有，大大盤(pán)稀少，但但是單價(jià)低于于大學(xué)城區(qū)域域，在原有的的樓盤(pán)品質(zhì)和和生活配套均均無(wú)法滿足當(dāng)當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笄蟮那闆r下，，大學(xué)城片區(qū)區(qū)樓盤(pán)無(wú)疑是是璧山客戶首首選區(qū)域。未來(lái)客群變化化預(yù)測(cè)大學(xué)城隧道瀚恩第五大道4600元/㎡錦春?綠島新都5350元/㎡天佑山水4600元/㎡當(dāng)前璧山普通高層公寓價(jià)格一般在4600-5350元/㎡左右。PS：璧山按建筑面積銷售，以上數(shù)字為折合套內(nèi)價(jià)格瑞湖名苑4800元/㎡生態(tài)旅游觀光光區(qū)鐵路物流中心心本案城市中心區(qū)微電園區(qū)重慶大學(xué)城改善型客戶趨趨漲隨著區(qū)域的逐逐漸成熟，加加上大學(xué)城原原本適宜生活活的地形、人人文優(yōu)勢(shì)。未未來(lái)改善型置置業(yè)比例會(huì)逐逐步上升。投資型客戶趨趨少隨著區(qū)域價(jià)值值的提升，區(qū)區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格格逐步達(dá)到甚甚至超過(guò)部分分主城區(qū)價(jià)格格，樓盤(pán)升值值潛力下降，，投資客比例例呈現(xiàn)下降趨趨勢(shì)。未來(lái)客群變化化預(yù)測(cè)客戶精準(zhǔn)定位位本案客戶導(dǎo)入入研究從大學(xué)城板塊塊的發(fā)展看未未來(lái)客戶的導(dǎo)導(dǎo)入方向沙坪壩發(fā)展較較為成熟，加加上地形地貌貌的影響基本本已無(wú)大幅土土地供應(yīng)；未未來(lái)土地供應(yīng)應(yīng)主要集中在在大學(xué)城及西西永組團(tuán)，從從板塊整體發(fā)發(fā)展走勢(shì)上看看，未來(lái)客戶戶導(dǎo)入將因開(kāi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的西西移而向西推推進(jìn)。大學(xué)城地處西西永組團(tuán)，泊泊接沙坪壩區(qū)區(qū)璧山兩區(qū)，，是西部新城城的重要?jiǎng)雍撕恕BD大學(xué)城主城區(qū)西永城市副中中心璧山主城西進(jìn)價(jià)差導(dǎo)入和品品質(zhì)差異導(dǎo)入入客戶是本案案公寓產(chǎn)品重重要客源沙坪壩板塊與與大學(xué)城板塊塊存在價(jià)差（（價(jià)格落差））、大學(xué)城與與璧山片區(qū)存存在品質(zhì)落差差（價(jià)值落差差），短期內(nèi)內(nèi)難以有效彌彌補(bǔ)；隨著主城區(qū)土土地供應(yīng)的稀稀缺，有軌道道交通覆蓋的的近郊與遠(yuǎn)郊郊住宅的價(jià)差差更大大學(xué)城板塊沙坪壩板塊毛坯均價(jià)7500元/㎡璧山板塊缺乏高品質(zhì)規(guī)模社區(qū)板塊均均價(jià)落落差約約1000元/㎡㎡產(chǎn)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)入型型客戶戶是本本案主主力客客戶大學(xué)城城片區(qū)區(qū)主要要以教教育科科研、、電子子產(chǎn)業(yè)業(yè)及鐵鐵路物物流等等三大大產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主?，F(xiàn)現(xiàn)微電電園入入駐企企業(yè)有有64家，世世界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)有5家（富富士康康、惠惠普、、思科科、英英業(yè)達(dá)達(dá)、廣廣達(dá)）），規(guī)規(guī)劃2015年產(chǎn)值值達(dá)3000億元。。西永組組團(tuán)由由五大大功能能片區(qū)區(qū)構(gòu)成成，重重慶市市大學(xué)學(xué)城(33平方公公里)，西永永微電電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園（15平方公公里）），重重慶鐵鐵路物物流中中心(20平方公公里)，生態(tài)態(tài)旅游游觀光光區(qū)(10平方公公里)，城市市中心心區(qū)(20平方公公里，，為大大學(xué)城城配套套)。微電園園重慶大大學(xué)城城城市中中心區(qū)區(qū)生態(tài)旅旅游觀觀光區(qū)區(qū)重慶鐵鐵路物物流中中心生態(tài)旅旅游觀觀光區(qū)區(qū)交通導(dǎo)導(dǎo)入型型客戶戶將是是未來(lái)來(lái)本案案公寓寓產(chǎn)品品的主主要客客源之之一內(nèi)環(huán)取取消收收費(fèi)和和2012年軌道道1號(hào)線通通車后后區(qū)域域交通通得到到極大大改善善，將將進(jìn)一一步融融入主主城，，2012年雙碑大橋橋及隧道的的開(kāi)通也將將打破交通通瓶頸，使使本項(xiàng)目的的輻射范圍圍擴(kuò)大，因因交通改善善而導(dǎo)入的的客戶將增增加。輕軌1號(hào)線大學(xué)城未來(lái)客源導(dǎo)導(dǎo)入分析價(jià)差導(dǎo)入型型客戶是本本案重要客客源；依托托主城西進(jìn)進(jìn)發(fā)展的機(jī)機(jī)遇，周邊邊產(chǎn)業(yè)園迅迅速發(fā)展，，人口密度度增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)入型客客戶也將是是本案公寓寓最主要客客源；2012年區(qū)域交通通將得到全全面改善，，輕軌1號(hào)線和雙碑碑隧道的貫貫通，周邊邊生活配套套、環(huán)境的的逐步完善善，也將帶帶來(lái)一部分分交通導(dǎo)入入型客戶及及周邊改善善型需求客客戶。購(gòu)買(mǎi)力客戶戶類型模型型類別家庭年收入水平職業(yè)背景購(gòu)房支付特點(diǎn)置業(yè)偏好生活調(diào)性生活偏好富豪型300萬(wàn)以上歐美企業(yè)CEO、大型上市公司董事長(zhǎng)、非歐美企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)董事、社會(huì)名人、政府機(jī)關(guān)高級(jí)官員，外資金融機(jī)構(gòu)董事等傾向一次性付款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功自信冒險(xiǎn)感性領(lǐng)袖理性非凡奢華善于交際，通過(guò)社會(huì)上層的高級(jí)會(huì)所、高爾夫俱樂(lè)部、名人社交聚會(huì)進(jìn)行廣泛的社會(huì)交往。喜歡奢侈品、房產(chǎn)、股票等購(gòu)買(mǎi)和收藏。喜歡豪華消費(fèi)。擁有名車，喜歡歐美旅游。富貴型100-300萬(wàn)歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級(jí)專業(yè)人士、政府高級(jí)干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功精英張揚(yáng)進(jìn)取品味善于交際，喜歡出入高級(jí)的娛樂(lè)場(chǎng)所和會(huì)所、社交聚會(huì)活動(dòng)。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類投資。擁有名車，經(jīng)常出國(guó)旅游。富裕型30-100萬(wàn)外資企業(yè)中高層、國(guó)內(nèi)上市公司高管、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級(jí)工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級(jí)醫(yī)師和管理人才、政府高級(jí)干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。擁有型奢華型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型進(jìn)取炫耀享受個(gè)性時(shí)髦追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢(qián)進(jìn)行休閑娛樂(lè)消費(fèi)和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國(guó)周邊國(guó)家或地區(qū)旅游。中產(chǎn)型

10-30萬(wàn)歐美企業(yè)部門(mén)主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營(yíng)企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。首付能力不很強(qiáng)。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。貸款年限可以較長(zhǎng)。國(guó)有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)積極前瞻快捷理性個(gè)性品味家庭善于社交。喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟(jì)型10萬(wàn)以下各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等。月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動(dòng)拆遷等有一定的首付能力。工作前景預(yù)期不高。多采取高首付購(gòu)房。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活家庭實(shí)惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂(lè)和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)憂患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。不盲目追求時(shí)尚和品牌，本案客戶特特征研究：：潛在客戶（（購(gòu)買(mǎi)力客客戶）定位位公寓按8500元/平米，本案案主力戶型型面積段35-66.5㎡計(jì)算：總房?jī)r(jià)：約30-57萬(wàn)首付：約9-17萬(wàn)；公積金金貸款：本本處取最低低10萬(wàn)，貸款20年；商業(yè)貸貸款：約20-40萬(wàn)，貸20年。月還款額度度：1411-2688元（按最新新還款利率率計(jì)算）可承受的基基本家庭月月收入：1411-2688元/30%=4700-9000元（30%為還款安全全系數(shù)）可承受的基基本家庭年年收入至少少為：56000-110000元根據(jù)能夠達(dá)到家家庭年收入入6-11萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力基本客客戶類型為為：經(jīng)濟(jì)型家庭庭和中產(chǎn)型家庭庭。購(gòu)買(mǎi)力客戶戶類型模型型洋房按9500元/平米，本案案主力戶型型面積段110-124㎡計(jì)算：總房?jī)r(jià)：約105-118萬(wàn)首付：約32-35萬(wàn)；商業(yè)貸貸款：約73-82萬(wàn)，貸20年。月還款額度度：4800-5500元（按最新新還款利率率計(jì)算）可承受的基基本家庭月月收入：4800-5500元/30%=16000-18300元（30%為還款安全全系數(shù)）可承受的基基本家庭年年收入：190000-220000元根據(jù)能夠達(dá)到家家庭年收入入19-22萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力基本客客戶類型為為：中產(chǎn)家庭，輔助客戶戶類型為和和富裕型家家庭購(gòu)買(mǎi)力客客戶類型型模型PS：以上價(jià)價(jià)格并非非項(xiàng)目定定價(jià)，而而是根據(jù)據(jù)一般情情況推導(dǎo)導(dǎo)的靜態(tài)態(tài)參考指指標(biāo)購(gòu)買(mǎi)力客戶類型生活型工作型教育型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型健康型富裕型型經(jīng)濟(jì)型型中產(chǎn)型型富貴型型富豪型型精神型擁有型商務(wù)型奢華型投資型文化型功能偏偏好好情感偏偏好好購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)品品偏好模模型享受型產(chǎn)品功能和情情感偏好過(guò)濾濾：中高端客戶群群體在置業(yè)時(shí)時(shí)比較傾向于于情感偏好，，故以此為過(guò)過(guò)濾前提：產(chǎn)品特點(diǎn)：社區(qū)規(guī)模大自自身配套完善善開(kāi)發(fā)商“協(xié)信”品牌花園洋房，位位于大學(xué)城內(nèi)內(nèi)，文化氛圍圍濃厚，人文文薈粹距沙坪壩市區(qū)區(qū)不遠(yuǎn)，交通通方便戶型設(shè)計(jì)考慮慮了贈(zèng)送面積積根據(jù)，，此此產(chǎn)品的適合合客戶類型為為：健康型、工作作型、生活型型、教育型、、投資型、享享受型產(chǎn)品功能偏好好模型客戶精準(zhǔn)定位位通過(guò)客戶導(dǎo)入入、潛在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力、功能及及情感偏好的的層層篩選，，現(xiàn)對(duì)本案客客戶進(jìn)行具體體描述：1)周邊產(chǎn)業(yè)園中中層、大學(xué)城城配套產(chǎn)業(yè)鏈鏈業(yè)主2)追求品質(zhì)的周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及大大學(xué)城原住居居民主力客戶輔助客戶1）對(duì)品質(zhì)要求求不高的周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及原住住居民2）有一定消費(fèi)費(fèi)能力的重慶慶郊縣在大學(xué)學(xué)城求學(xué)的學(xué)學(xué)生家庭此類人群對(duì)大大學(xué)城區(qū)域有有認(rèn)同感、追追求居住舒適適度、樓盤(pán)品品質(zhì)及項(xiàng)目形形象、追求勝勝人一籌的優(yōu)優(yōu)越感1）投資客（出出租給大學(xué)生生）2）看好大學(xué)城城潛力、等升升值后出售的的外區(qū)投資者者此類客戶對(duì)大大學(xué)城區(qū)域有有認(rèn)同感，偏好低總價(jià)、、能滿足居住住功能、生活活便捷的中檔檔物業(yè)形態(tài)此類客戶認(rèn)同同大學(xué)城區(qū)域域的升值潛力力，看重地區(qū)區(qū)發(fā)展速度，，偏好低總價(jià)價(jià)產(chǎn)品。初期期這類客戶是是本案主力客客戶，隨著后后續(xù)價(jià)格的提提升和戶型的的增大，投資資客數(shù)量呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨勢(shì)項(xiàng)目包裝和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)特殊客戶項(xiàng)目定位核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目定位案名建議通過(guò)對(duì)客戶的的精準(zhǔn)定位，，本案的目標(biāo)標(biāo)客戶鎖定在在客戶框架內(nèi)內(nèi)的中高端。。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)：：本案的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的鎖鎖定于龍湖、、金科兩大巨巨擘，富力城城構(gòu)成一般競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。本案的的產(chǎn)品力相比比它們是否存存在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)？比較項(xiàng)本案龍湖U城金科廊橋水鄉(xiāng)比較結(jié)果品牌號(hào)召力一線品牌，有一定號(hào)召力重慶第一品牌，品牌號(hào)召力很強(qiáng)一線品牌，品牌號(hào)召力較強(qiáng)龍湖優(yōu)勢(shì)明顯，金科同樣具備一定優(yōu)勢(shì)規(guī)模100萬(wàn)平方米138萬(wàn)平方米150萬(wàn)平方米均為超級(jí)大盤(pán)容積率2.5整體1.56，一期2.35整體1.25本案容積率相對(duì)較高景觀資源缺乏景觀資源缺乏景觀資源景觀資源豐富金科項(xiàng)目擁有最豐富的自然景觀資源產(chǎn)品力塑造有較強(qiáng)產(chǎn)品塑造能力注重細(xì)節(jié)，景觀打造實(shí)力一流有較強(qiáng)的產(chǎn)品塑造能力，樣板示范區(qū)打造美輪美奐龍湖有優(yōu)良的傳統(tǒng)，金科在樣板區(qū)打造上搶先一步規(guī)劃高層和洋房的混合高層對(duì)洋房有一定影響高層和洋房的混合高層對(duì)于洋房影響較小依地形水系規(guī)劃，各組團(tuán)相互影響較小金科的整體規(guī)劃更加人性化，更具美感物業(yè)服務(wù)品牌物管全國(guó)一流物管，物業(yè)吸引力強(qiáng)品牌物管龍湖優(yōu)勢(shì)明顯龍湖U城核心競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)可比擬的品品牌優(yōu)勢(shì)物業(yè)服務(wù)金科廊橋水鄉(xiāng)鄉(xiāng)核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)越的景觀資資源項(xiàng)目規(guī)劃別墅品質(zhì)本案核心競(jìng)爭(zhēng)力？具備別墅質(zhì)感感的洋房立面面，新古典風(fēng)風(fēng)格的高層立立面。從表現(xiàn)現(xiàn)效果來(lái)看，，有一定檔次次感。這是本本案提高項(xiàng)目目檔次，立足足高端的基礎(chǔ)礎(chǔ)。大規(guī)模綜合社社區(qū)，洋房別別墅產(chǎn)品有利利于提升項(xiàng)目目整體檔次。。商業(yè)配套體體量大。協(xié)信地產(chǎn)——重慶地產(chǎn)行業(yè)業(yè)三甲企業(yè)。。具備較強(qiáng)的的品牌號(hào)召力力。本案的競(jìng)爭(zhēng)力力主要表現(xiàn)在在哪些方面？？緊湊的戶型設(shè)設(shè)計(jì)注重高附附加值；洋房房戶型設(shè)計(jì)比比較有特色。。通過(guò)以上的比比較分析，我我們發(fā)現(xiàn)本案案自身競(jìng)爭(zhēng)力力并不充足無(wú)論從客戶需需求還是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)需求來(lái)看，，本案缺乏強(qiáng)強(qiáng)有力的核心心競(jìng)爭(zhēng)力植入強(qiáng)力引擎擎以塑造項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力，靠引擎的價(jià)值值提升產(chǎn)品力力和樹(shù)立產(chǎn)品品形象，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)和和品牌雙豐收收，最終獲取取高利潤(rùn)。核心競(jìng)爭(zhēng)力的的挖掘勢(shì)在必必行從地產(chǎn)界成功功經(jīng)驗(yàn)衍生的的暢想-------從長(zhǎng)遠(yuǎn)社區(qū)發(fā)發(fā)展暢想的角角度來(lái)看，復(fù)合總好過(guò)單單一豐富總總強(qiáng)過(guò)單純雙雙翼總快快過(guò)單輪因?yàn)?，從地產(chǎn)產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)業(yè)的復(fù)合中，，復(fù)合的過(guò)程程，也就是社社會(huì)資源的整合過(guò)過(guò)程，各種資資源可以相輔輔相成，可以以齊頭并進(jìn)。。就地產(chǎn)界的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)來(lái)看，有有例為證：1、奧園集團(tuán)【運(yùn)動(dòng)+地產(chǎn)】復(fù)合地產(chǎn)；2、魯能星城的的【教育+地產(chǎn)】復(fù)合地產(chǎn)基于可鑒經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，及地產(chǎn)界界的現(xiàn)實(shí)，依依托大學(xué)城城/微電子園，與高科技的復(fù)復(fù)合，可以作為暢暢想的原發(fā)點(diǎn)點(diǎn)。依托：大學(xué)城/微電子園高學(xué)識(shí)、高科科技與高科技的復(fù)復(fù)合切實(shí)提高產(chǎn)品品力和居住舒舒適度，符合合目標(biāo)客戶的的需求填補(bǔ)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)空白，擁有有足夠吸引眼眼球的噱頭高科技的表現(xiàn)現(xiàn)形式多樣，，容易做到在在提升項(xiàng)目品品質(zhì)的同時(shí)并并不過(guò)多改變變?cè)幸?guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，并且成成本投入不高高高科技復(fù)合的的優(yōu)勢(shì)何在？？業(yè)內(nèi)著名科技技住宅一覽朗詩(shī)詩(shī)國(guó)國(guó)際際社社區(qū)區(qū)朗詩(shī)詩(shī)國(guó)國(guó)際際街街區(qū)區(qū)整整合合了了“恒溫溫”、“恒濕濕”、“恒氧氧”環(huán)境境系系統(tǒng)統(tǒng)，，聲聲環(huán)環(huán)境境、、光光環(huán)環(huán)境境控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)，，高高效效節(jié)節(jié)能能外外保保溫溫、、門(mén)門(mén)窗窗系系統(tǒng)統(tǒng)，，可可再再生生能能源源利利用用系系統(tǒng)統(tǒng)、、雨雨水水回回收收利利用用系系統(tǒng)統(tǒng)、、中中央央生生活活熱熱水水系系統(tǒng)統(tǒng)等等十十大大科科技技系系統(tǒng)統(tǒng)，，打打造造恒溫溫、、恒恒濕濕、、恒恒氧氧、、低低噪噪、、適適光光的高高舒舒適適度度健健康康節(jié)節(jié)能能住住宅宅。。業(yè)內(nèi)內(nèi)著著名名科科技技住住宅宅一一覽覽中鷹鷹黑黑森森林林上海海首首個(gè)個(gè)高高舒舒適適度度、、低低能能耗耗恒恒溫溫恒恒濕濕樓樓盤(pán)盤(pán)。。中中鷹鷹黑黑森森林林運(yùn)運(yùn)用用102項(xiàng)世世界界先先進(jìn)進(jìn)節(jié)節(jié)能能建建材材、、16項(xiàng)德德國(guó)國(guó)建建筑筑科科技技系系統(tǒng)統(tǒng)，，聯(lián)聯(lián)合合了了56家德德國(guó)國(guó)建建筑筑建建材材品品牌牌共共同同開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)而而成成；；連連屋屋頂頂和和樓樓底底也也采采用用多多達(dá)達(dá)11項(xiàng)的的屋屋頂頂生生態(tài)態(tài)科科技技，，種種植植花花草草形形成成屋屋頂頂生生態(tài)態(tài)。。產(chǎn)品品力力提提升升建建議議大部部分分科科技技樓樓盤(pán)盤(pán)都都是是以以硬硬件件的的科科技技含含量量取取勝勝，，但但是是本本案案產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)已已經(jīng)經(jīng)基基本本確確定定，，改改變變空空間間不不大大，，注注定定我我們們不不能能走走尋尋常常路路?。∮布椒矫婷孀⒆⒅刂丶?xì)細(xì)節(jié)節(jié)的的打打造造和和提提升升，，與與精精裝裝修修相相結(jié)結(jié)合合加強(qiáng)強(qiáng)軟軟件件方方面面的的包包裝裝提提升升，，科科技技服服務(wù)務(wù)是是重重點(diǎn)點(diǎn)低成成本本投投入入，，做做愿愿景景，，生生活活標(biāo)標(biāo)簽簽>實(shí)際際配配套套，，盡盡量量花花小小錢(qián)錢(qián)辦辦大大事事。。把““冷冷冰冰冰冰的的科科技技””生生活活化化、、概概念念化化、、體體系系化化，，提提供供營(yíng)營(yíng)銷銷炒炒作作素素材材同時(shí)時(shí)，，又又是是源源源源不不斷斷的的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示示及及活活動(dòng)動(dòng)主主題題。。產(chǎn)品品力力提提升升建建議議軟件件包包裝裝———高科科技技健健康康體體系系體適適能能檢檢測(cè)測(cè)中中心心與商商業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)所所配配套套結(jié)結(jié)合合，，尋尋找找知知名名健健身身合合作作機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)體能能；；體體質(zhì)質(zhì)；；身身體體；；體體脂脂科學(xué)學(xué)運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)中中心心運(yùn)動(dòng)動(dòng)處處方方；；健健康康食食譜譜；；日日常常健健康康作作息息計(jì)計(jì)劃劃；；新新運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)模模式式開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)。。健康康PASSPORT業(yè)主主個(gè)個(gè)人人健健康康資資料料庫(kù)庫(kù)；；定定期期逐逐項(xiàng)項(xiàng)檢檢測(cè)測(cè)；；健健康康狀狀況況解解決決方方案案。。人體體生生態(tài)態(tài)科科學(xué)學(xué)顧顧問(wèn)問(wèn)提供供專專項(xiàng)項(xiàng)顧顧問(wèn)問(wèn)服服務(wù)務(wù)。。體適適能能檢檢測(cè)測(cè)中中心心：：體能能：：健康康狀狀況況檢檢測(cè)測(cè)（（健健康康？？亞亞健健康康？？））體質(zhì)質(zhì)：：檢測(cè)測(cè)個(gè)個(gè)人人體體質(zhì)質(zhì)相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)之之運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)量量、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)類類型型。。身體體：：根據(jù)據(jù)個(gè)個(gè)人人身身體體狀狀況況，，提提出出醫(yī)醫(yī)療療、、保保健健、、養(yǎng)養(yǎng)生生方方面面的的建建議議，，以以及及輕輕微微病病癥癥的的及及時(shí)時(shí)治治療療。。體脂脂：：脂肪肪比比例例、、體體型型比比例例檢檢測(cè)測(cè)，，根根據(jù)據(jù)個(gè)個(gè)人人提提供供標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體體型型系系數(shù)數(shù)，，以以及及脂脂肪肪增增減減建建議議。。科學(xué)學(xué)運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)中中心心個(gè)人人運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)鏈鏈：：根據(jù)個(gè)個(gè)人狀狀況，，設(shè)定定每日日運(yùn)動(dòng)動(dòng)量、、最佳佳運(yùn)動(dòng)動(dòng)方式式及最最佳運(yùn)運(yùn)動(dòng)組組合模模式，，以及及定時(shí)時(shí)執(zhí)行行狀況況反饋饋。健康食食譜：：根據(jù)個(gè)個(gè)人體體質(zhì)設(shè)設(shè)計(jì)營(yíng)營(yíng)養(yǎng)食食譜，，調(diào)節(jié)節(jié)脂肪肪構(gòu)成成及健健康狀狀況等等。健康生生物鐘鐘作息息計(jì)劃劃：度身設(shè)設(shè)定個(gè)個(gè)人每每日從從起床床，工工作，，休息息科學(xué)學(xué)作息息規(guī)律律表。。新運(yùn)動(dòng)動(dòng)模式式：推介新新型運(yùn)運(yùn)動(dòng)類類型，，考察察身體體適應(yīng)應(yīng)狀況況，并并不斷斷深化化制定定執(zhí)行行方略略。健康PASSPORT業(yè)主個(gè)個(gè)人健健康資資料庫(kù)庫(kù)：為業(yè)主主發(fā)放放健康康護(hù)照照冊(cè)，，將所所有身身體健健康指指標(biāo)登登記在在冊(cè)，，作為為針對(duì)對(duì)性參參考指指標(biāo)。。定期逐逐項(xiàng)檢檢測(cè)：：規(guī)定時(shí)時(shí)間，，對(duì)各各項(xiàng)身身體指指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行復(fù)復(fù)查，，合格格的蓋蓋印通通過(guò)。。健康狀狀況解解決方方案：：對(duì)于不不合格格的項(xiàng)項(xiàng)目，，提出出解決決問(wèn)題題的方方案，，以期期在出出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題的的最早早期得得到解解決。。健康服服務(wù)熱熱線：：解答業(yè)業(yè)主身身體機(jī)機(jī)能健健康咨咨詢。。健康是是現(xiàn)代代追求求品質(zhì)質(zhì)生活活的客客戶所所渴望望擁有有的同時(shí)，，健康康這個(gè)個(gè)概念念是很很好的的活動(dòng)動(dòng)主題題對(duì)于銷銷售期期間項(xiàng)項(xiàng)目活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷有有重要要促進(jìn)進(jìn)作用用產(chǎn)品力力提升升建議議軟件包包裝——高科技技教育育體系系情商，，智商商，潛潛能一一體化化教育育體系系——社區(qū)國(guó)國(guó)際幼幼兒園園“浸入式式”雙語(yǔ)教教育：：聘請(qǐng)外外教，，從幼幼兒開(kāi)開(kāi)始外外語(yǔ)教教育，，提供供全英英文的的環(huán)境境，讓讓幼兒兒進(jìn)入入英文文語(yǔ)境境。潛力開(kāi)開(kāi)發(fā)教教育：：針對(duì)性性激發(fā)發(fā)教育育，唯唯一的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是孩孩子的的想象象力，，啟迪迪幼兒兒的天天分。。個(gè)性培培養(yǎng)教教育：：尊重孩孩子的的興趣趣，教教育的的方式式是激激發(fā)、、引導(dǎo)導(dǎo)幼兒兒的興興趣，，而不不是灌灌輸。。情商教教育：：在兒童童與成成人之之間傳傳遞一一種相相互關(guān)關(guān)心、、相互互信任任的信信息。。組織織“生日會(huì)會(huì)”、“親子開(kāi)開(kāi)放日日”、“異齡自自由交交往”“體驗(yàn)社社會(huì)”等多種種活動(dòng)動(dòng)從而而讓他他們學(xué)學(xué)會(huì)關(guān)關(guān)愛(ài)他他人、、自立立自強(qiáng)強(qiáng)、勇勇于承承受挫挫折。。高科技技再教教育基基地合作機(jī)機(jī)構(gòu)：：大學(xué)學(xué)城高高校再再教育育培訓(xùn)訓(xùn)本案的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶很大大一部部分是是事業(yè)業(yè)有成成的成成功人人士，，他們們處于于事業(yè)業(yè)的上上升期期，對(duì)對(duì)自我我提升升的再再教育育培訓(xùn)訓(xùn)課程程有興興趣。。結(jié)合渠渠道，，對(duì)于于團(tuán)購(gòu)購(gòu)的企企業(yè)給給予一一定的的精英英再造造名額額。高科技技教育育培訓(xùn)訓(xùn)符合合本案案目標(biāo)標(biāo)客戶戶的需需求教育培培訓(xùn)跟跟自身身配套套和周周邊高高校配配套緊緊密結(jié)結(jié)合教育概概念同同樣是是制造造噱頭頭，組組織活活動(dòng)的的推動(dòng)動(dòng)力產(chǎn)品力力提升升建議議高科技技與精精裝修修的結(jié)結(jié)合——家居智智能系系統(tǒng)大熱天天，在在回家家之前前半小小時(shí)，，客戶戶可以以用手手機(jī)遙遙控打打開(kāi)家家里的的空調(diào)調(diào)，當(dāng)當(dāng)進(jìn)屋屋時(shí)，，客廳廳已經(jīng)經(jīng)是涼涼爽如如春；；大冷天天，客客戶應(yīng)應(yīng)酬了了一個(gè)個(gè)晚上上，非非常勞勞累，，通過(guò)過(guò)電話話遠(yuǎn)程程操作作，開(kāi)開(kāi)啟家家里的的電熱熱水器器，一一到家家，就就可以以美美美地洗洗個(gè)熱熱水澡澡了；；客戶可可以和和家人人可以以共享享一條條高速速網(wǎng)絡(luò)絡(luò)寬帶帶在各各自的的電腦腦上進(jìn)進(jìn)行網(wǎng)網(wǎng)上沖沖浪：：信息息瀏覽覽、在在家辦辦公、、電子子購(gòu)物物、遠(yuǎn)遠(yuǎn)程教教育、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)游戲戲和可可視通通信；；客戶可可用一一臺(tái)VCD或DVD或電腦腦播放放節(jié)目目使多多個(gè)房房間的的電視視機(jī)收收看,可以將將寬帶帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上的的電影影傳送送到電電視機(jī)機(jī)上收收看；；當(dāng)家中中有盜盜竊、、火情情、煤煤氣泄泄漏及及緊急急呼救救等情情況發(fā)發(fā)生時(shí)時(shí)，系系統(tǒng)自自動(dòng)發(fā)發(fā)出報(bào)報(bào)警，，通知知管理理中心心或本本人或或家人人，及及時(shí)做做出對(duì)對(duì)策；；產(chǎn)品力力提升升建議議高科技技與精精裝修修的結(jié)結(jié)合——自來(lái)水水凈化化系統(tǒng)統(tǒng)自來(lái)水水凈化化系統(tǒng)統(tǒng)，給給客戶戶帶來(lái)來(lái)純凈凈健康康的生生活用用水。。直飲水水直接接在用用戶終終端直直接進(jìn)進(jìn)行凈凈化，，并活活化，，能量量化，，模擬擬自然然水的的凈化化體系系進(jìn)行行處理理，直直接輸輸出符符合國(guó)國(guó)家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的飲用用水。。所有有材質(zhì)質(zhì)均符符合食食品衛(wèi)衛(wèi)生級(jí)級(jí)別，，這些些水叫叫直飲飲水。。稱之之為健健康活活水。。采用直直飲水水系統(tǒng)統(tǒng)方便便快捷捷，有有益于于客戶戶的健健康，，符合合追求求高品品質(zhì)生生活的的客戶戶需求求。產(chǎn)品力力提升升建議議高科技技與精精裝修修的結(jié)結(jié)合——高科技技生態(tài)態(tài)材料料的使使用精裝修修過(guò)程程中盡盡量采采用國(guó)國(guó)家認(rèn)認(rèn)證的的高科科技生生態(tài)環(huán)環(huán)保材材料。。銷售過(guò)過(guò)程中中在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)給給客戶戶以展展示，，提升升客戶戶對(duì)于于產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)的信信心。。借助行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，，進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷炒作作引入國(guó)家家生態(tài)住住宅技術(shù)術(shù)評(píng)估系系統(tǒng)也可申請(qǐng)請(qǐng)相關(guān)【高科技住住宅獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)】，配合項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷運(yùn)作除開(kāi)高科科技引擎擎的強(qiáng)力力導(dǎo)入外外，本案案自身固固有的優(yōu)優(yōu)勢(shì)同樣樣需要在在營(yíng)銷當(dāng)當(dāng)中有所所突出，，彰顯產(chǎn)產(chǎn)品力；；固有劣劣勢(shì)需要要想方設(shè)設(shè)法進(jìn)行行規(guī)避。。只有以人為本本，更細(xì)致致的為客客戶設(shè)身身處地的的考慮，，才更能能打動(dòng)客客戶。產(chǎn)品力提提升建議議弱化交通通配套劣劣勢(shì)就當(dāng)前來(lái)來(lái)看，本本案公共共交通不不太方便便。大學(xué)城公公共交通通樞紐位位于項(xiàng)目目北面2-3公里的位位置，建建議開(kāi)通通項(xiàng)目巴巴士，連連接本案案和大學(xué)學(xué)城交通通樞紐，，為客戶戶出行提提供便利利。亮點(diǎn)建議議：在本本案和大大學(xué)城交交通樞紐紐位置分分別設(shè)置置自行車自自助租賃賃服務(wù)點(diǎn)點(diǎn)，解決交通通出行問(wèn)問(wèn)題的同同時(shí)提倡倡健康生生活。本案2.6公里區(qū)域中心心輕軌站產(chǎn)品力提提升建議議凸顯商業(yè)業(yè)配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)——明確主力力入駐商商家商業(yè)本案22萬(wàn)平方米米的商業(yè)業(yè)配套是是項(xiàng)目重重要賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，能夠夠解決周周邊配套套不足的的問(wèn)題。。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)前，對(duì)對(duì)于商業(yè)業(yè)要有明明確的定定位，必必須確定定主力入入駐商家家（大型型超市、、連鎖））。這樣樣項(xiàng)目形形象更加加飽滿，，能夠給給予客戶戶更大的的購(gòu)買(mǎi)信信心。凸顯商業(yè)業(yè)配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)——會(huì)所結(jié)合合商業(yè)產(chǎn)品力提提升建議議作為一個(gè)個(gè)高品質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)，，會(huì)所是是必不可可少的構(gòu)構(gòu)筑因素素。本案案售樓處處未來(lái)不不能作為為會(huì)所用用途，因因此，結(jié)結(jié)合商業(yè)業(yè)配套打打造泛會(huì)會(huì)所概念念是我們們的突破破點(diǎn)。在商業(yè)配配套引入入的時(shí)候候充分考考慮客戶戶需求，，引進(jìn)與與客戶生生活息息息相關(guān)的的配套商商業(yè)。項(xiàng)目定位位協(xié)信·大學(xué)城·高科技人人本社區(qū)區(qū)綜合以上上自造引引擎的植植入和產(chǎn)產(chǎn)品力提提升，本本案定位位呼之欲欲出取名建議議一：從從匹配大大學(xué)城·生態(tài)科技技大盤(pán)調(diào)調(diào)性出發(fā)發(fā)協(xié)信·奧斯卡Oscar1）、O(O2低碳鮮氧氧)，S（Science科技智能能），C（Community人本社區(qū)區(qū)），A（Architecture建筑藝術(shù)術(shù)），R（Royal尊榮品質(zhì)質(zhì)）。五個(gè)部分分穩(wěn)重支支撐起大大盤(pán)氣勢(shì)勢(shì)，詮釋釋出項(xiàng)目目所包含含的豐富富業(yè)態(tài)，，體現(xiàn)出出一種國(guó)國(guó)際化生生活的風(fēng)風(fēng)尚、優(yōu)優(yōu)越。2）、源自美國(guó)國(guó)“奧斯斯卡金像像獎(jiǎng)”，，全世界界電影學(xué)學(xué)術(shù)界的的最高獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)及權(quán)權(quán)威榮譽(yù)譽(yù)。同樣樣，協(xié)信信地產(chǎn)攜攜全新項(xiàng)項(xiàng)目榮耀耀進(jìn)入大大學(xué)城區(qū)區(qū)域，以以尊貴優(yōu)優(yōu)雅的生生活狀態(tài)態(tài)以及科科技低碳碳環(huán)保的的建筑理理念，彰彰顯出項(xiàng)項(xiàng)目于本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)的翹楚楚氣質(zhì)，，完全契契合本項(xiàng)項(xiàng)目及目目標(biāo)客群群的尊貴貴內(nèi)涵。。案名建議議一協(xié)信·奧斯卡Oscar3）、本項(xiàng)目凝凝聚協(xié)信信地產(chǎn)““阿迪卡卡亞”的的聲望，，同樣選選用英譯譯詞來(lái)塑塑造產(chǎn)品品自身的的獨(dú)特個(gè)個(gè)性，能能在推廣廣中產(chǎn)生生品牌地地產(chǎn)項(xiàng)目目的序列列效果，，延續(xù)經(jīng)經(jīng)典。并并通過(guò)案案名傳遞遞的尊崇崇感來(lái)預(yù)預(yù)示純凈凈的藝術(shù)術(shù)境界和和美好生生活景象象，體現(xiàn)現(xiàn)浪漫溫溫馨與科科技環(huán)保保、以人人為本的的居住精精神，演演繹低碳碳、科技技、樂(lè)活活的生活活主張。。4）、瑯瑯上口口，便于于傳播和和記憶，，從本區(qū)區(qū)域泛濫濫的“城城”、““郡”之之中跳脫脫出來(lái)，，為大學(xué)學(xué)城區(qū)域域注入一一劑新鮮鮮元素，，領(lǐng)航區(qū)區(qū)域發(fā)展展，帶領(lǐng)領(lǐng)重慶人人文居住住環(huán)境向向國(guó)際化化方向發(fā)發(fā)展前進(jìn)進(jìn)。VI及應(yīng)用取名建議議二：從從匹配大大學(xué)城·生態(tài)科技技大盤(pán)調(diào)調(diào)性出發(fā)發(fā)協(xié)信·方城式EQUATION1）、源自數(shù)學(xué)學(xué)概念方程式式，意為含有有未知數(shù)的等等式。除秉承承“協(xié)信”地地產(chǎn)，建筑精精細(xì)，品質(zhì)上上乘的傳統(tǒng)之之外，更延展展出產(chǎn)品的無(wú)無(wú)限未知可能能性。簡(jiǎn)潔大大方，時(shí)尚前前衛(wèi)。2）、以科技概概念的形式，，通過(guò)建筑串串聯(lián)多重生活活，并展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目本身的多多元化、差異異化，最終形形成快樂(lè)生活活的方城式，，使得項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)涵與市場(chǎng)所所需完美結(jié)合合。3）、產(chǎn)品內(nèi)在在力量延續(xù)著著協(xié)信地產(chǎn)的的建筑精神，，卻又賦予現(xiàn)現(xiàn)代科技意義義上的個(gè)性與與時(shí)尚情結(jié)。。以人為本，，繼承中不斷斷創(chuàng)新與發(fā)展展，著力打造造大學(xué)城區(qū)域域唯一獨(dú)特的的文化元素。。案名建議二LOGO演示取名建議三：：從匹配低碳碳、環(huán)保、高高科技大盤(pán)調(diào)調(diào)性出發(fā)森淼晶品High-techhumanismcommunity1)、以“森淼””起頭，容易易帶給人們美美好、祥和、、溫馨、平安安、生命力的的內(nèi)在感受，，“生態(tài)、景景觀、科技、、品質(zhì)住宅””。華麗富貴貴，居住魅力力的詮釋，家家庭優(yōu)質(zhì)生活活夢(mèng)想的居住住載體。2)、“晶品”無(wú)無(wú)論是從內(nèi)內(nèi)涵還是寓意意上都傳達(dá)出出項(xiàng)目向傳遞遞的大氣、尊尊崇、區(qū)別于于眾多已有的的大學(xué)城區(qū)域域項(xiàng)目的案名名，魅力盡顯顯，足以榮耀耀領(lǐng)航大學(xué)城城。3)、同時(shí)每個(gè)字字都是單個(gè)字字的三次方，，代表最大化化，既指產(chǎn)品品達(dá)到最高級(jí)級(jí)，也指客群群是人中翹楚楚。案名建議三LOGO演示協(xié)信·英郡ExcelComfortHome1)、以“協(xié)信””二字開(kāi)頭，，旨在與協(xié)信信地產(chǎn)以往地地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行行銜接，進(jìn)而而演繹協(xié)信地地產(chǎn)在業(yè)界的的品牌效應(yīng)。。2)、“英”既是是精英云集之之意，又是英英雄所見(jiàn)略同同的明智之選選。3)、“郡”直直接點(diǎn)出項(xiàng)目目的氣倫風(fēng)情情，指代格調(diào)調(diào)高雅，名士士與雅宦居住住的處所。4）、“英郡””音同“英俊俊”，不僅瑯瑯瑯上口易于于傳播，同時(shí)時(shí)也喻指英姿姿勃發(fā)的青年年俊才；上品品闊宅，名仕仕府邸，教育育緣起之地，，容納品質(zhì)生生活的高尚領(lǐng)領(lǐng)地。簡(jiǎn)潔大大氣，朗朗上上口，易于傳傳誦。案名建議四取名建議四：：從匹配生態(tài)態(tài)、人本社區(qū)區(qū)的大盤(pán)調(diào)性性出發(fā)營(yíng)銷推廣價(jià)格策略推售策略推廣策略價(jià)格策略高層價(jià)格策略略龍湖U城高層公寓成成交均價(jià)8000元/平方米，去除除800元/平方米的裝修修成本，實(shí)際際毛坯價(jià)格在在7200元/平方米左右。。根據(jù)地段位置置、配套、產(chǎn)產(chǎn)品力、品牌牌附加、物業(yè)業(yè)等權(quán)重比較較建議本案2011年平價(jià)入市，，入市價(jià)格為8000元/平方米項(xiàng)目采用平開(kāi)開(kāi)高走的價(jià)格格策略，高層層公寓全年均價(jià)計(jì)劃劃達(dá)到8500元/平方米洋房?jī)r(jià)格策略略龍湖花千樹(shù)樹(shù)洋房8月成交均價(jià)價(jià)9000元/平方米龍湖U城首次開(kāi)盤(pán)盤(pán)均價(jià)8000元/平方米左右右根據(jù)地段位位置、配套套、產(chǎn)品力力、品牌附附加、物業(yè)業(yè)等權(quán)重比比較建議本案洋洋房2011年價(jià)格定位為為9000元/平方米推售策略為了加快去去化速度和和提高去化化率、減少少個(gè)案銷售售的波動(dòng)率率、明確企企劃的方向向、減少風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素，，根據(jù)實(shí)際際情況本項(xiàng)項(xiàng)目的推案案要考慮以以下八大原則：1、風(fēng)險(xiǎn)原則：由于制定定推案策略略到實(shí)際執(zhí)執(zhí)行有一段段時(shí)間差，，因此在考考慮每一批批推案的同同時(shí)，因根根據(jù)推案當(dāng)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)和和房型去化化的因素制制定不同的的推案策略略從而可以以使方案提提高可行性性和降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性。2、房型搭配原原則：在制定推推案順序時(shí)時(shí)，必須考考慮房型的的搭配，使使每一次推推出的房源源都有幾種種房型，避避免房型過(guò)過(guò)于單一化化。3、位置搭配原原則：在制定推推案順序時(shí)時(shí)，在每一一批房源中中都應(yīng)該在在朝向和臨臨路方面有有著好壞的的搭配，以以滿足客戶戶不同的偏偏好以避免免流失客戶戶影響銷售售率。4、樓層搭配原原則：客戶對(duì)樓樓層還是有有著不同偏偏好的，在在推案時(shí)應(yīng)應(yīng)該考慮這這方面的因因素，在每每一批待推推房源中有有著不同樓樓層搭配以以滿足不同同客戶的偏偏好。5、循序漸進(jìn)原原則：一個(gè)健康康的個(gè)案價(jià)價(jià)格在整個(gè)個(gè)推案期間間一般遵循循低開(kāi)高走走的原則，，這樣有利利于建立已已購(gòu)客戶的的信心和樹(shù)樹(shù)立產(chǎn)品形形象。因此此在制訂本本案推案順順序時(shí)，應(yīng)應(yīng)該本著推推案位置總總體上由差差到好原則則，從而有有利于本案案走出低開(kāi)開(kāi)高走的牛牛市行情。。項(xiàng)目推案策策略【推案原則】6、工程進(jìn)度原原則：工程進(jìn)度度對(duì)客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)信心的的影響是非非常大的，，工程進(jìn)度度快的樓宇宇一定比工工程進(jìn)度慢慢的樓宇去去化速度快快，因此工工程進(jìn)度是是決定推案案順序的關(guān)關(guān)鍵因素之之一。7、樣板房原則則：在制定推推案順序時(shí)時(shí)，應(yīng)該考考慮前期推推出有樣板板房的樓宇宇，以達(dá)到到最佳的去去化效果。。8、賣(mài)點(diǎn)原則：在考慮每每一批房源源搭配的同同時(shí)，要注注意使每一一批待推房房源具有比比較鮮明的的賣(mài)點(diǎn)，這這樣有利于于企劃方向向的確定從從而有利于于吸引特定定客戶，加加快現(xiàn)場(chǎng)去去化速度。。項(xiàng)目推案策策略【推案原則】時(shí)間節(jié)點(diǎn)前期推廣的的節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵鍵戶外項(xiàng)目形象造勢(shì)話題熱點(diǎn)產(chǎn)品推廣接待客戶渠道拓展蓄水話題登記參觀預(yù)約篩選前3個(gè)月進(jìn)行市市場(chǎng)推廣是是整盤(pán)關(guān)鍵期期業(yè)務(wù)進(jìn)行的的市場(chǎng)渠道道，客戶積積累是重要要一環(huán)客戶積累蓄蓄水、客戶戶渠道的開(kāi)開(kāi)發(fā)和維護(hù)護(hù)，是為后后期銷售執(zhí)執(zhí)行期奠定定堅(jiān)實(shí)實(shí)基基礎(chǔ)礎(chǔ)一月月外外接接待待三月月樣樣板板房房項(xiàng)目目推推案案策策略略1、引引導(dǎo)導(dǎo)蓄蓄水水（（2011年1月-2011年3月））渠道道拓拓展展2、第第一一批批推推出出（（2011年4月））策略略：：首先先星星座座1#，美美宅宅5#、8#，房房源源合合理理搭搭配配位置置最最差差，，利利于于價(jià)價(jià)格格平平開(kāi)開(kāi)高高走走開(kāi)盤(pán)盤(pán)即即空空，，市市場(chǎng)場(chǎng)引引爆爆成成為為熱熱點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目推推案案策策略略開(kāi)盤(pán)時(shí)間推售產(chǎn)品套數(shù)面積（建面）2011.4高層750套52600現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)配配合合條條件件：：高層層示示范區(qū)區(qū)、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售售樓樓處處開(kāi)放放。。銷售售預(yù)預(yù)估估：：推出出52600平方方米米的的高高層層，，到到月月底底，，星星座座1#達(dá)到到90%銷售售率率，，美美宅宅5#、8#達(dá)到到80%銷售售率率。。銷售售面面積積43700平方方米米，，銷銷售售額額2.94億元元。。1853、第第二二批批推推出出（2011年5月））策略略：：春季季房房交交會(huì)會(huì)趁趁勢(shì)勢(shì)加加推推價(jià)格格提提升升，，制制造造熱熱銷銷氛氛圍圍市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注度度，，確確立立高高端端形形象象，，項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度大大增增，，形形成成口口口口相相傳傳，，為為后后續(xù)續(xù)洋洋房房銷銷售售做做基基礎(chǔ)礎(chǔ)項(xiàng)目目推推案案策策略略開(kāi)盤(pán)時(shí)間推售產(chǎn)品套數(shù)面積（建面）2011.5高層750套52600銷售售預(yù)預(yù)估估：：再次次推推出出52600平方方米米的的高高層層，，至至6月底底，，星星座座2#達(dá)到到75%銷售售率率，，美美宅宅3#、6#達(dá)到到60%銷售售率率。。至6月底底第第一一批批余余屋屋去去化化：：星星座座1#7%，美美宅宅5#、8#10%。銷售售面面積積38800平方方米米，，銷銷售售額額2.70億元元。。2634、第第三三批批推推出出（（2011年7月））策略略：：在前前期期高高層層房房源源奠奠定定項(xiàng)項(xiàng)目目調(diào)調(diào)性性以以后后，，推推出出洋洋房房房房源源，，滿滿足足不不同同客客戶戶需需求求，，確確保保項(xiàng)項(xiàng)目目的的熱熱銷銷洋房房首首次次推推盤(pán)盤(pán)，，蓄蓄客客充充足足，，價(jià)價(jià)格格平平走走，，跑跑量量為為主主，，同同時(shí)時(shí)釋釋放放未未推推盤(pán)盤(pán)洋洋房房?jī)r(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期，，建建立立價(jià)價(jià)格格標(biāo)標(biāo)桿桿，，引引導(dǎo)導(dǎo)沿沿路路房房源源去去化化項(xiàng)目目推推案案策策略略開(kāi)盤(pán)時(shí)間推售產(chǎn)品套數(shù)面積（建面）2011.7洋房300套42390銷售售預(yù)預(yù)估估：：推出出42390平方方米米的的洋洋房房，，到到8月底底，，達(dá)達(dá)到到65%銷售率，，銷售面面積27550平方米，，銷售額額2.11億元?，F(xiàn)場(chǎng)配合合條件：：洋房示范區(qū)開(kāi)放。5、第四批批推出（2011年9月）策略：前面2批高層房房源已基基本去化化，市場(chǎng)場(chǎng)有需求求價(jià)格再次次略漲，，通過(guò)中中庭景觀觀資源去去化項(xiàng)目推案案策略開(kāi)盤(pán)時(shí)間推售產(chǎn)品套數(shù)面積（建面）2011.9高層456套36400銷售預(yù)估估：推出36400平方米的的高層，，達(dá)到70%銷售率。。銷售面積積25500平方米，，銷售額額1.86億元。746、第五批批推出（（2011年10月）策略：經(jīng)過(guò)3個(gè)月客戶戶積累，，加推出出洋房，，滿足客客戶需求求借勢(shì)秋季季房交會(huì)會(huì)一期收官官之作項(xiàng)目推案案策略開(kāi)盤(pán)時(shí)間推售產(chǎn)品套數(shù)面積（建面）2011.10洋房180套25400銷售預(yù)估估：推出25400平方米的的高層，，達(dá)到50%銷售率。。銷售面積積12700平方米，，銷售額額0.97億元。2011年高層開(kāi)盤(pán)盤(pán)高層示范范區(qū)區(qū)開(kāi)放23456781011129洋房加推推洋房開(kāi)盤(pán)盤(pán)1套數(shù)去化化分解項(xiàng)目推案案策略【推售盤(pán)點(diǎn)點(diǎn)】高層加推推洋房示范范區(qū)區(qū)開(kāi)放高層開(kāi)盤(pán)盤(pán)樓棟推出總套數(shù)4月5月6月7月8月9月10月11月12月去化套數(shù)合計(jì)去化率總銷（億元）1#2942642010294100.0%1.0852#294

22074294100.0%1.1253#192

1155817390.1%1.1144#192

1342015480.2%1.0385#1921541919192100.0%1.1936#264

1588023890.2%1.1757#264

1852721280.3%1.0968#2642112627264100.0%1.258洋房480

19550904037578.1%4.053合計(jì)2436629558

219690.1%13.14市區(qū)外接接待開(kāi)放項(xiàng)目推案案策略【推售盤(pán)點(diǎn)點(diǎn)】觀點(diǎn)：1、2011年上半年年在僅有有3個(gè)月銷售售期的情情況下，，若成功功引爆高高層去化化，能完完成銷售售額約5.64億。不建建議在上上半年加加推1棟高層或或提前推推出洋房房以增加加銷售額額，否則則易造成成余屋體體量大，，影響整整體銷售售節(jié)奏、、打亂推推案計(jì)劃劃。2、2011年集中去去化項(xiàng)目目一期所所有房源源，在做做到去化化房屋套套數(shù)90%左右的情情況下，，銷售額額能有效效突破13億元。3、不建議議2011年年底前前加推二二期高層層。一期若能能完成目目標(biāo)，再再加推二二期實(shí)屬屬錦上添添花。而而年底前前加緊推推出二期期不利于于二期的的有效蓄蓄客。若一期推推出所有有房源后后銷售未未能達(dá)到到13億元，再再加推二二期會(huì)不不利于一一期余屋屋的去化化，造成成橫向戰(zhàn)戰(zhàn)線拉長(zhǎng)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)對(duì)項(xiàng)目目形象造造成不利利影響。。1月2月3月4月5月6月7月12月品牌滲透透期形象塑造造、首次次開(kāi)盤(pán)客戶的原原始積累累客戶的積積累、篩篩選客戶的積積累、甑甑別客戶成交交，老客客戶帶新新客戶；；客戶的的積累、、篩選、、甑別↑卡的辦理VIP蓄客方案案推廣策略略大眾媒體體渠道推廣廣保持項(xiàng)目目曝光率率，樹(shù)立立項(xiàng)目形形象尋找更多多客戶，，客戶積積累保障障活動(dòng)營(yíng)銷銷制造話題題，維系系客戶銷售項(xiàng)目形象象導(dǎo)入期期推廣階段推廣廣攻略11年1月2月3月5月6月7月8月9月10月12月高層1期期開(kāi)盤(pán)4月11月高層1期期加推洋房開(kāi)盤(pán)盤(pán)高層2次開(kāi)開(kāi)盤(pán)洋房加加推高層產(chǎn)產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)入期期高層開(kāi)開(kāi)盤(pán)熱熱銷期期產(chǎn)品升升級(jí)期期客戶回回饋期期持續(xù)銷銷售調(diào)調(diào)整期期售樓處處和示示范區(qū)區(qū)開(kāi)放放洋房樣樣板房房開(kāi)放放時(shí)間：：2011年1月中中旬———2月底高舉高高打，，美譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目目核心策策略：：本階階段主主要為為炒作作項(xiàng)目目，使使高科科技品品質(zhì)生生活居居住區(qū)區(qū)深入入人心心階段推推廣主主題：：高科科技人人本社社區(qū)項(xiàng)目形形象導(dǎo)導(dǎo)入期期媒體選選擇：：晨報(bào)其他報(bào)報(bào)紙短信現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)視車身廣廣告，，車視視廣告告戶外電梯轎箱網(wǎng)絡(luò)外展電視……項(xiàng)目形象導(dǎo)導(dǎo)入期本階段媒體體配合作為項(xiàng)目亮亮相的階段段，需要大大眾媒體的的組合轟炸炸，為完成成全年巨量量的銷售指指標(biāo)，首次次亮相直觀觀重要。本本階段大眾眾媒體投入入量較大。。利用公司原原有渠道客客戶積累，，針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行一一輪篩選：：項(xiàng)目形象導(dǎo)導(dǎo)入期本階段渠道道配合——原有資源整整合篩選1、移動(dòng)聯(lián)通通手機(jī)數(shù)據(jù)據(jù)按手機(jī)話話費(fèi)統(tǒng)計(jì)（（單位：萬(wàn)萬(wàn)人）費(fèi)值地區(qū)60-100元100-200元200-300元300元以上備注有資料無(wú)資料有資料無(wú)資料有資料無(wú)資料有資料無(wú)資料有資料包括（姓名、年齡、身份證號(hào)、地址、V網(wǎng)名稱、基站位置）江北區(qū)31.210．613.865.217.432.245.140.81渝中區(qū)40.65.820.3610.113.454.59.361.42渝北區(qū)29.218.3418.475.699.451.236.450.98沙坪壩區(qū)32.129.3225.1410.316.242.349.891.24南岸區(qū)29.487.1118.4510.019.231.247.560.57九龍坡區(qū)35.426.4821.035.4617.242.435.870.24大渡口