綠城南昌項(xiàng)目定位報(bào)告

南昌眾森項(xiàng)目調(diào)研定位報(bào)告2014年1月二、市場(chǎng)分析四、客戶分析五、項(xiàng)目定位三、產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目區(qū)位目錄1、項(xiàng)目概況2、項(xiàng)目屬性分析二、市場(chǎng)分析四、客戶分析五、項(xiàng)目定位三、產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目區(qū)位一期（已建成）項(xiàng)目概況項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)分區(qū)用地面積及屬性一覽表一期建成區(qū)序號(hào)用地性質(zhì)用地面積1旅游用地38.112住宅用地24.603住宅用地4.374住宅用地6.765住宅用地175.656住宅用地19.317住宅用地

旅游用地住宅38.10

旅游26.238住宅用地5.92合計(jì)住宅用地274.72旅游用地64.338單位：畝項(xiàng)目屬性分析區(qū)域?qū)傩猿鞘薪榻B江西省省會(huì)，重要的綜合交通樞紐。南昌，又名豫章、洪城;地處江西省中部偏北為江西省省會(huì)。行政區(qū)劃：六區(qū)四縣——東湖區(qū)、西湖區(qū)、青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、紅谷灘新區(qū)；南昌縣、進(jìn)賢縣，安義縣、新建縣（項(xiàng)目所在地）。備注：南昌行政區(qū)劃圖（紅色區(qū)域?yàn)槭袇^(qū)范圍）江西省一江兩河：贛江、撫河、玉帶河；內(nèi)四湖：東湖、南湖、西湖和北湖；外四湖：艾溪湖、青山湖、象湖和黃家湖項(xiàng)目屬性分析區(qū)域?qū)傩猿鞘薪榻B外四湖贛江青山湖艾溪湖瑤湖象湖黃家湖玉帶河撫河南昌水域面積2204.37平方公里，占全市面積29.78%；水域面積居全國(guó)前三甲。內(nèi)四湖北湖南湖東湖西湖名副其實(shí)的水城，因水而發(fā)，緣水而興，古諺有“七門九州十八坡，三湖九津通贛鄱”之稱。項(xiàng)目屬性分析區(qū)域?qū)傩猿鞘幸?guī)劃老城區(qū)市政府省政府本案昌北工業(yè)區(qū)長(zhǎng)棱工業(yè)園昌東工業(yè)區(qū)高新文教區(qū)“雙核擁江”城市規(guī)劃中心城區(qū)呈東西向發(fā)散，向東往瑤湖的方向推進(jìn)，向西到達(dá)紅谷灘新區(qū)；紅谷灘新區(qū)呈現(xiàn)南北向發(fā)展，但北側(cè)受工業(yè)區(qū)限制；城市熱點(diǎn)板塊與城市發(fā)展方向吻合：向東達(dá)瑤湖新城；向沿贛江兩岸，紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)朝陽(yáng)新城自然延伸呼應(yīng)。城市發(fā)展方向以中心區(qū)域東延伸，西南發(fā)展。朝陽(yáng)洲板塊紅角洲板塊紅谷灘CBD長(zhǎng)堎板塊鳳凰洲板塊青山湖板塊艾溪湖板塊瑤湖板塊中心城區(qū)板塊昌北板塊象湖板塊灣里九龍湖板塊城東板塊新建縣高新區(qū)青山湖區(qū)東湖區(qū)西湖區(qū)青云譜區(qū)經(jīng)開區(qū)紅谷灘新區(qū)從房地產(chǎn)板塊屬性看，項(xiàng)目雖屬于新建長(zhǎng)堎板塊，但毗鄰紅谷灘CBD區(qū)域，與中心區(qū)域關(guān)系更為緊密。項(xiàng)目屬性分析區(qū)域?qū)傩苑康禺a(chǎn)板塊屬性紅谷灘新區(qū)，地處南昌贛江北，與主城區(qū)隔江相望，原屬新建縣，2002年經(jīng)批準(zhǔn)正式成立紅谷灘新區(qū)管委會(huì)；新區(qū)總占地面積175平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積40余平方公里，規(guī)劃人口40余萬(wàn)，至今人口已超60萬(wàn)；經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，紅谷灘新區(qū)高樓林立，與主城區(qū)“一江兩岸”新格局形成；紅谷灘新區(qū)現(xiàn)已成為南昌的政治中心區(qū)。項(xiàng)目屬性分析區(qū)域?qū)傩约t谷灘現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性分析區(qū)域?qū)傩孕〗Y(jié)毗鄰南昌唯一CBD紅谷灘，行政與商業(yè)雙核心位置，生活、交通配套成熟；紅谷灘未來(lái)住宅用地供應(yīng)量較少，紅谷灘向西為區(qū)域住宅開發(fā)新方向，新建縣屬于不限購(gòu)區(qū)域；周邊新開發(fā)的住宅、商業(yè)規(guī)格較高，鄰里結(jié)構(gòu)調(diào)整向好，具備高端物業(yè)打造潛質(zhì)；新建縣中低端項(xiàng)目居多，競(jìng)爭(zhēng)力較弱；政府對(duì)紅谷灘中心區(qū)持續(xù)投入，新建縣已歸為紅谷灘區(qū)；隨南昌地鐵開發(fā)以及地區(qū)規(guī)劃，東西湖區(qū)大量拆遷客戶持幣買房，又臨近紅谷灘已成熟，成為客戶重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域；N項(xiàng)目一期多層排屋多層實(shí)景排屋實(shí)景排屋實(shí)景項(xiàng)目一期內(nèi)部實(shí)景（有6層電梯洋房和排屋產(chǎn)品）項(xiàng)目屬性分析地塊屬性地塊現(xiàn)狀N項(xiàng)目屬性分析地塊屬性項(xiàng)目四至項(xiàng)目南側(cè)——已建成的項(xiàng)目一期南側(cè)入口景觀龍?zhí)逗禹?xiàng)目南至——龍?zhí)逗狱S家湖項(xiàng)目北至——黃家湖優(yōu)勢(shì)：湖面寬，水質(zhì)好，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；劣勢(shì)：湖對(duì)面山上為烈士陵園，本地客戶對(duì)此抗性較大。優(yōu)勢(shì)：水面寬闊，最寬處120米左右，河景資源良好；劣勢(shì)：水質(zhì)有污染，有較大異味。華東交通理工大學(xué)項(xiàng)目西至——華東交通理工大學(xué)優(yōu)勢(shì)：與學(xué)校相鄰，居住環(huán)境學(xué)習(xí)氛圍濃厚；劣勢(shì)：學(xué)校人口密集，對(duì)于周邊環(huán)境有一定影響。N優(yōu)勢(shì)：地塊內(nèi)道路，連通紅谷灘新區(qū)和新建縣，規(guī)劃向東跨越昌九高速進(jìn)入紅谷灘新區(qū)，改造后出行更方便。劣勢(shì)：屬市政規(guī)劃改造公路，時(shí)間未定。目前道路未來(lái)規(guī)劃未來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目屬性分析地塊屬性項(xiàng)目四至項(xiàng)目?jī)?nèi)部——黃家湖東路目前黃家湖東路為雙向六車道（規(guī)劃為48米城市主干道）N烏沙河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)烏沙河河面較窄，為贛江的支流，目前污染較重，有異味；未來(lái)政府會(huì)投入資金整治河道。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)體量20萬(wàn)方，涵蓋萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院、大玩家?jiàn)蕵?lè)城、大歌星KTV、華潤(rùn)萬(wàn)家超市等主力店。萊蒙都會(huì)商業(yè)體量80萬(wàn)方，地塊商圈圍繞，商業(yè)氛圍逐漸形成，商業(yè)價(jià)值得到提升。項(xiàng)目屬性分析地塊屬性項(xiàng)目四至項(xiàng)目東至——烏沙河及對(duì)岸的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（距離項(xiàng)目約1.2公里）萊蒙都會(huì)雙向3車道，穿過(guò)昌九高速、連接會(huì)展路，可直達(dá)紅谷灘中心區(qū)。項(xiàng)目南側(cè)主干道——紅灣公路紅灣公路瀛上公墓區(qū)（不會(huì)搬遷）本項(xiàng)目黃家湖濕地公園（規(guī)劃中）昌九高速烏沙河龍?zhí)逗颖＠郀柗蚧▓@南昌殯儀館瀛上公墓區(qū)主管部門為南昌市民政局；市殯葬管理處管轄的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性公墓；占地約1000畝，共有墓穴12萬(wàn)，掩埋骨灰22萬(wàn)，2001年興建了可容納5萬(wàn)骨灰的骨灰堂（本項(xiàng)目立地可見(jiàn)）；南昌市民絕大多數(shù)知曉該墓區(qū)，由于殯儀館因素，老市民不愿過(guò)江而居；黃家湖北瀛上公墓區(qū)分布多個(gè)大規(guī)模墓園，南昌市民“墳地”印象較深，受地域習(xí)慣影響，客群置業(yè)（尤其高端）抗性較大。項(xiàng)目屬性分析地塊屬性不利因素項(xiàng)目屬性分析屬性界定小結(jié)區(qū)域?qū)傩耘c城市斷層明顯項(xiàng)目行政上歸屬于新建縣，相對(duì)城區(qū)客群置業(yè)有一定顧慮受昌九高速隔斷，項(xiàng)目與紅谷灘城市空間屬性差異明顯，典型城市郊區(qū)認(rèn)知毗鄰紅谷灘CBD緊鄰紅谷灘中心區(qū)域，依托CBD項(xiàng)目借勢(shì)開發(fā)具有一定機(jī)會(huì)項(xiàng)目雖歸屬于新建縣，但在南昌一環(huán)線內(nèi)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目規(guī)模較大項(xiàng)目總體量45.45萬(wàn)方，相對(duì)周邊項(xiàng)目具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)且物業(yè)類型豐富萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，周邊商業(yè)氛圍進(jìn)一步集聚，本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值也隨之提升部分商業(yè)配套和公共景觀資源的設(shè)置，將為住宅項(xiàng)目銷售增加賣點(diǎn)交通規(guī)劃預(yù)期較好目前項(xiàng)目通達(dá)性一般，但隨規(guī)劃道路的連通，預(yù)期交通利好距離規(guī)劃地鐵線出口約1.4公里，將拉近項(xiàng)目與主城區(qū)之間的關(guān)系周邊生活配套缺乏周邊近距離配套缺失，配套依賴東側(cè)1.5公里外紅谷灘新區(qū)景觀資源不強(qiáng)勢(shì)地塊北側(cè)黃家湖水面開闊且水質(zhì)較好，具有一定水景資源環(huán)地塊水資源污染較嚴(yán)重，對(duì)居住品質(zhì)有一定影響墓區(qū)抗性大與地塊一湖之隔的墳?zāi)箙^(qū)，視線可達(dá)，高端客群置業(yè)抗性較大毗鄰城市CBD、較大規(guī)模、近郊、低密度、中高端、第一居所項(xiàng)目。一、項(xiàng)目定位四、客戶分析五、項(xiàng)目定位三、產(chǎn)品分析二、市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)2、房地產(chǎn)屬性市場(chǎng)新增供應(yīng)創(chuàng)下歷史新高,房源去化保持常態(tài)水平

2013年，南昌市商品房新增供應(yīng)64777套，供應(yīng)面積730.69萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)面積同比暴增185.4萬(wàn)平方米，增幅高達(dá)34%。2012年前出讓地塊逐漸進(jìn)入供應(yīng)階段，為樓市供應(yīng)量提供了基礎(chǔ)。同時(shí)12年下半年開始的回暖，給予了房企信心，在開發(fā)節(jié)奏上有所加強(qiáng)，兩者推動(dòng)供應(yīng)走高。

2013年，南昌市新建商品房成交51606套房源，成交面積521.93萬(wàn)平方米，同比有所下降，下降了21.15萬(wàn)平方米，減幅僅為3.89%。成交端雖顯現(xiàn)回落，但市場(chǎng)的熱度卻遠(yuǎn)超12年成交水平，主要表現(xiàn)在：一、剛需持續(xù)穩(wěn)健走量的同時(shí)改善性需求穩(wěn)步抬頭；二、房源成交由邊緣板塊逐步回歸到城區(qū)或泛城區(qū)；三、單位集資房成交占比回落，雖然部分項(xiàng)目針對(duì)事業(yè)單位進(jìn)行房源團(tuán)購(gòu)，也僅考慮房企自身全年高企的銷售目標(biāo)；四、價(jià)格快速上漲。市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)、江西中原地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

住宅全年表現(xiàn)強(qiáng)勁價(jià)格上漲強(qiáng)勢(shì)

2013年，南昌市商品住宅新增房源46949套，供應(yīng)面積517.73萬(wàn)平方米，同比增加108.31萬(wàn)平方米，增幅為26.45%。成交房源38152套，成交面積401.76萬(wàn)平方米，同比減少14.78萬(wàn)平方米，降幅為3.55%。商品住宅整體供求比為1.29。2013年住宅市場(chǎng)整體延續(xù)了12年下半年勢(shì)頭，買賣雙方對(duì)樓市預(yù)期都持看好態(tài)度，需求在市場(chǎng)穩(wěn)健供應(yīng)下釋放良好，而供應(yīng)則在需求旺盛的同時(shí)進(jìn)一步加大，兩者循環(huán)激勵(lì)。而由于年末房?jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力，住宅多數(shù)項(xiàng)目不能取得預(yù)售證和不能網(wǎng)簽備。全年商品住宅為8213元/平方米，同比暴漲1176元/平方米，漲幅高達(dá)16.71%，較2012年上漲7.23%。房?jī)r(jià)上漲的原因有：首先市場(chǎng)持續(xù)走好，房企對(duì)樓市預(yù)期看好，催生房?jī)r(jià)上漲；其次13年，定向性房源依然有不俗的成交量，但相比較12年近25%的市場(chǎng)占有量來(lái)講有明顯的下降；第三，南昌拆遷高額補(bǔ)助，衍生出拆遷置業(yè)；第四，地王效應(yīng)，帶動(dòng)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格快速上漲；第五，“南新”兩縣價(jià)格猛漲，形成樓市房?jī)r(jià)成片上揚(yáng)。市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)、江西中原地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

年末集中供應(yīng)和限制網(wǎng)簽樓市庫(kù)存破新高截止年末南昌市商品房庫(kù)存量為46117套，庫(kù)存面積為556.82萬(wàn)平方米，同比銳增14035套和208.5萬(wàn)平方米，分別增加了43.75%和59.86%；住宅庫(kù)存23878套，庫(kù)存面積為301.15萬(wàn)平方米，同比暴增9069套和123.77萬(wàn)平方米，增幅分別為61.24%和69.78%；打破2011年15808套和179.4萬(wàn)平方米的記錄，成為南昌市庫(kù)存量歷史新高，比2011年高出8070套和121.75萬(wàn)平方米。前三季度樓市庫(kù)存相對(duì)穩(wěn)定，進(jìn)入四季度，針對(duì)高價(jià)位房源限網(wǎng)簽和限備案，低價(jià)項(xiàng)目井噴面市，讓樓市供求關(guān)系”被惡化”，從而造成庫(kù)存創(chuàng)新高。市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)、江西中原地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

寫字樓供應(yīng)井噴，成交表現(xiàn)平穩(wěn)2013年寫字樓供應(yīng)面積106.18萬(wàn)平方米，同比增加41.43萬(wàn)平方米，增幅63.98%；成交面積45.21萬(wàn)平方米，同比增加3.94萬(wàn)平方米，增加了9.55%。上半年，寫字樓供應(yīng)主要是綠地高新中心和新項(xiàng)目富隆城、世紀(jì)歐美中心，而進(jìn)入下半年，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)井噴，8個(gè)新盤供應(yīng)，加上佳海產(chǎn)業(yè)工業(yè)廠房入市供應(yīng)，寫字樓供應(yīng)創(chuàng)新高。銷售端，市場(chǎng)選擇面大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重加上寫字樓多在新區(qū)，成交端并沒(méi)有供應(yīng)端那么火爆。另外，部分項(xiàng)目集中預(yù)售，但推售節(jié)奏偏緩，造成數(shù)據(jù)面，供求關(guān)系失衡。市場(chǎng)分析房地產(chǎn)屬性寫字樓數(shù)據(jù)來(lái)源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)、江西中原地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)分析房地產(chǎn)屬性寫字樓寫字樓取巧設(shè)置為公寓，受投資市場(chǎng)歡迎

2013年公寓供應(yīng)面積29.62萬(wàn)平方米，同比增加2.51萬(wàn)平方米，增加了9.26%；成交面積31.61萬(wàn)平方米，同比增加4.56萬(wàn)平方米，增幅16.86%。香域尚城70年產(chǎn)權(quán)公寓成為供求兩端的最大贏家，整體供應(yīng)了5.97萬(wàn)平方米，成交了4.87萬(wàn)平方米，分別占總量的20%和15%。和寫字樓相似之處，新盤供應(yīng)較為強(qiáng)勢(shì)，主要是多項(xiàng)目在拿地后，將商辦性質(zhì)地塊設(shè)計(jì)成寫字樓和公寓兩種產(chǎn)品，故而在一定程度上促使兩種產(chǎn)品齊增或齊減的情形。市場(chǎng)分析房地產(chǎn)屬性公寓數(shù)據(jù)來(lái)源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)、江西中原地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)分析房地產(chǎn)屬性公寓在政策持穩(wěn)、地方樓市分化加劇的情況下，2014年南昌住宅均價(jià)上漲勢(shì)頭會(huì)有所放緩，調(diào)控政策很難有大的變化；預(yù)計(jì)2014年南昌由于住宅供應(yīng)量放大，供給改善，而城市擴(kuò)容建設(shè)，基建投資激發(fā)購(gòu)房、換房需求，成交量仍保持上揚(yáng)，但存量房源壓力較大，市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)疲態(tài)，紅谷灘九龍湖概念將持續(xù)13年成交熱潮，成為14年主要成交區(qū)域；南昌發(fā)展趨勢(shì)：昌九開通、西客站建設(shè)、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮。大都市崛起的身影若現(xiàn)；政策擠壓住宅市場(chǎng)，非住宅或?qū)⒂瓉?lái)波段良機(jī)；2012年在“限購(gòu)限貸”持續(xù)調(diào)控下，并且未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)看不到松綁的希望，絕大部分投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，加之開發(fā)商在供應(yīng)剛需住宅產(chǎn)品的同時(shí)，也有意放大非住宅市場(chǎng)供給，從2013年非住宅成交走勢(shì)來(lái)看，非住宅市場(chǎng)供應(yīng)較大，需求呈現(xiàn)平穩(wěn)上升走勢(shì)，2014年在去庫(kù)存同時(shí)，新上市項(xiàng)目將面臨一定挑戰(zhàn)；產(chǎn)業(yè)刺激著商業(yè)辦公自用市場(chǎng)需求的釋放，而旺盛的投資需求將更多流向商品非住宅市場(chǎng)；南昌商辦性質(zhì)地塊設(shè)計(jì)成寫字樓和公寓兩種產(chǎn)品，公寓較寫字樓更受市場(chǎng)歡迎，成交表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)；市場(chǎng)分析房地產(chǎn)屬性小結(jié)一、項(xiàng)目定位四、客戶分析五、項(xiàng)目定位三、產(chǎn)品分析二、市場(chǎng)分析1、住宅分析2、公寓分析3、寫字樓分析4、商鋪分析5、產(chǎn)品建議新力·帝泊灣英倫聯(lián)邦中央香榭南昌萬(wàn)達(dá)旅游城新宇·拉菲公館萊蒙都會(huì)奧克斯·盛世華庭南昌金融大街新建中心萬(wàn)科·海上傳奇綠地·玫瑰園世茂天成銅鑼灣廣場(chǎng)御湖半山注：為本項(xiàng)目所在位置產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分布項(xiàng)目名稱南昌萊蒙都會(huì)樓盤地址紅谷灘區(qū)碟子湖中大道999號(hào)區(qū)域紅谷灘中心區(qū)開盤時(shí)間2013年10月14日裝修情況毛坯主力戶型多層126-175㎡高層90-140㎡建筑面積27萬(wàn)㎡展示中心地址紅谷灘區(qū)碟子湖中大道999號(hào)綠化面積35.1%項(xiàng)目均價(jià)多層15000-18000元/㎡；高層未定開發(fā)商南昌萊蒙置業(yè)有限公司房屋類型高層、多層、商鋪容積率2.0得房率多層90%；高層80%物業(yè)費(fèi)多層3.1元；車位比例1：2.28去化率商鋪售罄；多層去化95%物業(yè)公司萊蒙物業(yè)總戶數(shù)1108余戶優(yōu)惠無(wú)交付時(shí)間洋房交房時(shí)間為2014年底產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析

南昌萊蒙都會(huì)項(xiàng)目總占地404畝，擬分為三大區(qū)域：南昌萊蒙都會(huì)第一大區(qū)域位于萬(wàn)達(dá)西側(cè)，為頂級(jí)豪宅區(qū)，并將率先面世，由洋墅和品質(zhì)高層組成；南昌萊蒙都會(huì)第二大區(qū)域?yàn)閲?guó)際商務(wù)區(qū)，位于會(huì)展路與碟子湖交界處，由星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓和精品公寓組成；南昌萊蒙都會(huì)第三大區(qū)域?yàn)槭澜缂?jí)商業(yè)區(qū)，位于金融大街西側(cè)，擁有地鐵1號(hào)線雙出口，未來(lái)引將進(jìn)國(guó)際奢侈品步行街、世界旗艦百貨、頂尖環(huán)球影院等。建成后的萊蒙都會(huì)項(xiàng)目將成為絕無(wú)僅有的城市地標(biāo)，成為城市發(fā)展的核心動(dòng)力。

萊蒙國(guó)際擁有20年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，與3家英資背景的全球戰(zhàn)略合作伙伴，同時(shí)也是天虹集團(tuán)第二大股東。更是4座萊蒙都會(huì)，2座萊蒙城，2座萊蒙商業(yè)中心及水榭系列中高端豪宅的締造者。2012年9月萊蒙國(guó)際，以20億巨資摘得紅谷灘金融中心區(qū)的“地王之王”。

樓層狀況：一期由7棟洋房、6棟高層和1萬(wàn)㎡外圍沿街商業(yè)組成。產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期洋房x高層x商鋪二期寫字樓x公寓三期商業(yè)萊蒙地產(chǎn)品牌星級(jí)酒店/寫字樓/大體量高端商業(yè)配套一期洋房16000元/㎡，高層12000元/㎡品牌體驗(yàn)館新品發(fā)布會(huì)大型戶外各個(gè)/報(bào)紙/電視活動(dòng)營(yíng)銷拓客：銀行與政府機(jī)關(guān)單位公務(wù)員企業(yè)主團(tuán)購(gòu)關(guān)系戶紅谷灘CBD百萬(wàn)方國(guó)際綜合體產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析項(xiàng)目名稱奧克斯·盛世華庭樓盤地址經(jīng)開區(qū)長(zhǎng)征路，黃家湖東路西段南側(cè)區(qū)域經(jīng)開區(qū)開盤時(shí)間2013年8月5日裝修情況毛坯主力戶型多層90-120㎡；高層75-104㎡建筑面積26萬(wàn)㎡展示中心地址經(jīng)開區(qū)長(zhǎng)征路，黃家湖東路西段南側(cè)綠化面積30.7%項(xiàng)目均價(jià)多層10000元/平米高層8800元/平米；開發(fā)商南昌市奧克斯置業(yè)有限公司房屋類型多層、高層、排屋容積率2.0得房率80%-90%物業(yè)費(fèi)多層1.65元；高層1.8元車位比例1：0.8去化率35%物業(yè)公司民安物業(yè)總戶數(shù)2474優(yōu)惠按揭99折、一次性付款98折，總價(jià)減4萬(wàn)交付時(shí)間2015年底產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析奧克斯盛世華庭位于南昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總用地面積為179933平方米，分為04、05兩地塊，其中04地塊用地面積87729.8平方米、05地塊用地92203.2平方米。地塊位置北臨黃家湖和華東理工學(xué)院，南貼龍?zhí)端瑬|面可視市中心，西面為金嘉名筑小區(qū)。

奧克斯盛世華庭項(xiàng)目總占地面積約270畝，總建筑面積約52萬(wàn)㎡，整體項(xiàng)目分04地塊、05地塊兩期開發(fā)。其中，04地塊用地面積87729.8平方米，建筑面積235189.61平方米，一期有別墅、高層、退臺(tái)電梯洋房，其中別墅14套、花園洋房412套、高層住宅1168套。雙拼別墅面積約204㎡、洋房約99-120㎡、高層為75㎡-104㎡。商業(yè)為2.2365㎡。

04地塊用地面積87729.8平方米，建筑面積235189.61平方米，一期有別墅、高層、退臺(tái)電梯洋房，其中別墅14套、花園洋房412套、高層住宅1168套。雙拼別墅面積約204㎡、洋房約99-120㎡、高層為75-104㎡。

產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期洋房x高層二期洋房x高層高贈(zèng)送面積外立面特征一期洋房8500元/㎡，高層7400元/㎡二期預(yù)計(jì)9500元/㎡以上大型戶外指引/報(bào)紙/電視活動(dòng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)推廣新建縣地緣客戶周邊企事業(yè)單位普通白領(lǐng)52萬(wàn)㎡低密度波士頓褐石街區(qū)產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析項(xiàng)目名稱新建中心樓盤地址新建縣長(zhǎng)征西路與長(zhǎng)麥大街交匯處區(qū)域新建縣開盤時(shí)間2013年10月19日裝修情況毛坯主力戶型94-158㎡建筑面積總建筑面積將達(dá)到約70萬(wàn)㎡，其中商業(yè)為近17萬(wàn)㎡展示中心地址新建縣長(zhǎng)征西路與長(zhǎng)麥大街交匯處綠化面積30%項(xiàng)目均價(jià)9600元/㎡開發(fā)商江西省海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋類型排屋、高層、商業(yè)綜合體容積率3.4得房率78%物業(yè)費(fèi)未定車位比例1：2（包括商業(yè)）去化率18%物業(yè)公司未定總戶數(shù)1229戶優(yōu)惠存5000抵20000元交付時(shí)間2015年12月31日產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析新建中心項(xiàng)目位于新建縣長(zhǎng)征西路及長(zhǎng)麥大街交匯區(qū)域，屬于整個(gè)新建縣長(zhǎng)堎新區(qū)最成熟，最中心的地段。長(zhǎng)堎新區(qū)作為南昌中心城區(qū)，與紅谷灘的加速融合，使得區(qū)域價(jià)值日漸高漲。而位于長(zhǎng)堎新區(qū)中心地段的新建中心更是成為最亮眼的標(biāo)桿項(xiàng)目，備受各方矚目。新建中心項(xiàng)目總建筑面積將達(dá)到約70萬(wàn)㎡。其中商業(yè)為近17萬(wàn)㎡。新建中心是由著名的日本M.A.O設(shè)計(jì)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，項(xiàng)目是集商業(yè)與居住為一體的復(fù)合型城市綜合體。產(chǎn)品類型包含高層、別墅、大型商業(yè)綜合體、酒店式公寓等，并在多處設(shè)置了城市開放空間和集散廣場(chǎng)，為客戶全方位營(yíng)造出一處居家、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的高端生活聚集地。新建中心項(xiàng)目擁有完善的內(nèi)外部配套，距離新建縣政府僅千米。新建縣人民醫(yī)院、縣中醫(yī)院、新建博物館、心怡廣場(chǎng)、老年體育中心等市政配套均環(huán)伺左右。教育資源也十分豐富，近享新建縣二幼、三小、一中、二中等，完善0-16歲教育體系配套。新建中心項(xiàng)目商業(yè)地塊的定位為：圈層商業(yè)。規(guī)劃文化、運(yùn)動(dòng)、美食等業(yè)態(tài)；情侶浪漫圈層和酒店式公寓。以生活型消費(fèi)業(yè)態(tài)為主體，打造南昌商業(yè)歷史上首座LivingMall，即“全生活廣場(chǎng)”。內(nèi)部將打造近17萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體，3橫4縱12街的開放式布局，包含了餐飲、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等多業(yè)態(tài)組合，建成后將成為新建縣甚至整個(gè)紅谷灘最大的綜合商業(yè)體，帶給新建人一種前所未有的居住生活方式及休閑體驗(yàn)。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)還配建了2000㎡的幼兒園，800㎡的社區(qū)活動(dòng)中心以及2400個(gè)停車位，采用人車分流的人性化設(shè)計(jì)，處處體現(xiàn)了開發(fā)商用心打造精致品質(zhì)的理念和決心。產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期小高層x高層二期高層x酒店式公寓x商業(yè)一期高層9620元/㎡關(guān)系戶拓客、團(tuán)購(gòu)報(bào)紙/電視活動(dòng)營(yíng)銷大型戶外導(dǎo)視省交通集團(tuán)內(nèi)部員工企事業(yè)單位新建縣地緣客戶70萬(wàn)集萃生活平臺(tái)，集LIVINGMALL、酒店公寓、別墅、高層于一體的綜合體高贈(zèng)送面積內(nèi)部配套豐富：近17萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體，社區(qū)內(nèi)還配建了2000㎡的幼兒園，800㎡的社區(qū)活動(dòng)中心以及2400個(gè)停車位產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析項(xiàng)目名稱世貿(mào)天城樓盤地址紅谷灘紅谷中大道以北，春暉路以東中央商務(wù)區(qū)區(qū)域紅谷灘開盤時(shí)間2012年9月22日裝修情況毛坯主力戶型160-270㎡建筑面積331096㎡展示中心地址紅谷灘紅谷中大道以北，春暉路以東中央商務(wù)區(qū)綠化面積30%項(xiàng)目均價(jià)14000元/㎡開發(fā)商上海世茂建設(shè)有限公司房屋類型超高層、高層容積率4.3得房率80%物業(yè)費(fèi)2.8元車位比例1：1.3去化率75%物業(yè)公司世茂物業(yè)總戶數(shù)528戶優(yōu)惠全款97折交付時(shí)間2014年6月30日產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析

由世茂集團(tuán)重金打造的世茂天城，位于八一橋頭、紅谷灘CBD紅谷中大道與春暉路交匯處，總占地面積約8.3萬(wàn)平方米，總建筑面積約40萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)為集高檔住宅、大型商業(yè)、辦公寫字樓、公寓及配套商業(yè)為一體的綜合性商住社區(qū)。

世茂天城由C-15、D-3、D-5三塊用地組成，其中C-15為商業(yè)用地規(guī)劃為商業(yè)中心和寫字樓，D-3為住宅用地，D-5為綜合用地規(guī)劃為商業(yè)、SOHO、住宅。項(xiàng)目自身?yè)碛械?萬(wàn)㎡旗艦商業(yè)，將引進(jìn)大型超市、精品店、餐飲、KTV、影院等綜合商業(yè)娛樂(lè)項(xiàng)目，屆時(shí)將為紅谷灘中心區(qū)的璀璨繁華錦上添花。此外，向來(lái)以打造超高層住宅聞名于業(yè)界的世茂集團(tuán)，此次亦在世茂天城打造了南昌前所未見(jiàn)的171米超高層住宅，不僅可以將贛江浩瀚江景與CBD中心繁華景致盡收眼底，還將極大地美化紅谷灘的天際線。產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期公寓x高層x商鋪二期高層一期LOFT公寓9000元/㎡，高層11000元/㎡，商鋪33000元/㎡活動(dòng)營(yíng)銷報(bào)紙/電視大型戶外攔截企事業(yè)單位企業(yè)主豪宅教父地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)配套齊全、高端物業(yè)產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析項(xiàng)目名稱新力·帝泊灣樓盤地址海棠南路33號(hào)區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開盤時(shí)間2012年12月2日裝修情況毛坯主力戶型38㎡；97㎡；103㎡；118㎡建筑面積27萬(wàn)㎡展示中心地址海棠南路33號(hào)綠化面積35%項(xiàng)目均價(jià)高層8000元/㎡；多層9000元/㎡開發(fā)商江西新力置地投資有限公司房屋類型高層、多層容積率1.5得房率80%物業(yè)費(fèi)高層1.6元，洋房1.8元車位比例1：0.9去化率65%物業(yè)公司三新物業(yè)總戶數(shù)2410戶優(yōu)惠存5千抵2萬(wàn)交付時(shí)間2015年6月15日產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析新力帝泊灣是由江西新力置地投資有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西，距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)僅5分鐘車程。東臨廣蘭大道，北靠南昌高校園區(qū)，驅(qū)車數(shù)分鐘至南昌大橋、八一大橋。新力帝泊灣占地面積185565平方米（合278.35畝），總建筑面積347661平方米，由13棟高層住宅、25棟小高層住宅、25棟多層住宅、配套公建和單建地下車庫(kù)組成，分三期建設(shè)完成。新力置地?cái)y手上海天華、香港貝爾高林、梁志天工作室等國(guó)內(nèi)外一線設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造華中頂級(jí)“現(xiàn)代格調(diào)生活社區(qū)”。新力帝泊灣采用現(xiàn)代英倫風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，融入現(xiàn)代建筑及自然園林設(shè)計(jì)之精髓，巧妙的擴(kuò)大建筑空間視覺(jué)邊界，創(chuàng)造大尺度、層次豐富的實(shí)景體驗(yàn)。在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、建材選擇、現(xiàn)場(chǎng)工藝等全面融入國(guó)際標(biāo)桿項(xiàng)目元素。江西廣播電視藝術(shù)幼兒園已簽約入駐，項(xiàng)目?jī)?nèi)私享6萬(wàn)㎡新力公園，南昌獨(dú)家首創(chuàng)陽(yáng)光地下車庫(kù)、高端休閑運(yùn)動(dòng)中心、主題商業(yè)街，未來(lái)配套豐富，生活多彩。產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期洋房x小高層x高層二期小高層x高層一期高層7400元/㎡，洋房8300元/㎡新建縣拓客、巡展報(bào)紙/電視活動(dòng)營(yíng)銷大型戶外導(dǎo)視新建縣地緣客戶企事業(yè)單位普通白領(lǐng)善待一生的好房子高贈(zèng)送面積江西廣電雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園、羽毛球館、籃球場(chǎng)、游泳池、戶外活動(dòng)中心、主題商業(yè)街產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析項(xiàng)目名稱萬(wàn)科·海上傳奇樓盤地址高新技術(shù)開發(fā)區(qū)艾溪湖北路188號(hào)區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開盤時(shí)間2013年12月7日裝修情況毛坯、精裝修主力戶型多層118-175㎡小高層113㎡建筑面積440000㎡展示中心地址高新技術(shù)開發(fā)區(qū)艾溪湖北路188號(hào)綠化面積35%項(xiàng)目均價(jià)多層11000-12000元/㎡小高層9500元/㎡開發(fā)商南昌萬(wàn)科高新房地產(chǎn)有限公司房屋類型別墅、商業(yè)、公寓、花園洋房、SOHO容積率2.18得房率多層91%小高層82%物業(yè)費(fèi)3.8元車位比例1：0.72去化率16%物業(yè)公司萬(wàn)科物業(yè)總戶數(shù)1796戶優(yōu)惠存兩萬(wàn)抵五萬(wàn)交付時(shí)間2016年初產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析

萬(wàn)科海上傳奇位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)艾溪湖北路與京東大道交匯以東。占地面積為163213平方米；建筑面積約44萬(wàn)平方米。項(xiàng)目為海派風(fēng)情建筑風(fēng)格，集住宅、商業(yè)、辦公娛樂(lè)為一體的綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目緊鄰艾溪湖，有優(yōu)越的景觀資源，此外，項(xiàng)目周邊的商業(yè)和生活教育配套也較齊全。項(xiàng)目周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，交通便利。113方大三房產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期洋房x高層x小高層二期高層x商業(yè)一期洋房11000元/㎡，高層9000元/平方米精裝修小高層9500元/㎡活動(dòng)營(yíng)銷報(bào)紙/電視大型戶外攔截企事業(yè)單位普通白領(lǐng)南昌首座海派建筑生活地鐵物業(yè)綜合體萬(wàn)科物業(yè)產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析項(xiàng)目名稱地理位置總建筑面積總戶數(shù)建筑形態(tài)主力戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)容積率綠化率得房率車位配比首期開盤時(shí)間整體去化率優(yōu)惠方式物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)交付時(shí)間南昌萊蒙都會(huì)紅谷灘區(qū)碟子湖中大道999號(hào)27萬(wàn)㎡

1108余戶

高層、多層、商鋪多層126-175㎡,高層90-140㎡毛坯多層15000-18000元/㎡

；高層未定

2.035.1%多層90%；高層80%1：2.28

2013年10月14日

商鋪售罄；

多層去化95%

無(wú)萊蒙物業(yè)

多層3.1元洋房交房時(shí)間為2014年底

奧克斯·盛世華庭經(jīng)開區(qū)長(zhǎng)征路，黃家湖東路西段南側(cè)

26萬(wàn)㎡

2474戶

多層、高層、排屋

多層90-120㎡；

高層75-104㎡

毛坯多層10000元/平米高層8800元/平米；

2.0

30.7%

80%-90%

1：0.8

2013年8月5日

35%

按揭99折、一次性付款98折，總價(jià)減4萬(wàn)

民安物業(yè)

多層1.65元；

高層1.8元

2015年底

新建中心

新建縣長(zhǎng)征西路與長(zhǎng)麥大街交匯處

總建筑面積將達(dá)到約70萬(wàn)㎡，其中商業(yè)為近17萬(wàn)㎡

1229戶

排屋、高層、商業(yè)綜合體

94-158㎡

毛坯9300元/㎡

3.4

30%

78%

1：2（包括商業(yè)）

2013年10月19日

18%

存5000抵20000元

未定

未定

2015年12月31日

新力·帝泊灣

海棠南路33號(hào)

27萬(wàn)㎡

2410戶

高層、多層

38㎡；97㎡；103㎡；118㎡毛坯高層8000元/㎡；多層9000元/㎡

1.5

35%

80%

1：0.9

2015年6月15日

65%

存5000抵20000元

三新物業(yè)

高層1.6元，洋房1.8元

2015年6月15日

世貿(mào)天城

紅谷灘紅谷中大道以北，春暉路以東中央商務(wù)區(qū)

33.12㎡

528戶

超高層、高層

160-270㎡

毛坯14000元/㎡

4.3

30%

80%

1：1.3

2012年9月22日75%

全款97折

世茂物業(yè)

2.8元

2014年6月30日

萬(wàn)科·海上傳奇

高新技術(shù)開發(fā)區(qū)艾溪湖北路188號(hào)

44萬(wàn)㎡

1796戶

別墅、商業(yè)、公寓、花園洋房、SOHO

多層118-175㎡小高層113㎡

毛坯、精裝修

多層11000-12000元/㎡

小高層9500元/㎡

2.18

35%

多層91%

小高層82%

1：0.72

2013年12月7日

16%

存20000抵50000

萬(wàn)科物業(yè)

3.8元

2016年初

產(chǎn)品分析住宅分析樓盤分析品牌（萬(wàn)科海上傳奇）形象（世茂天城）渠道（萊蒙都會(huì)）價(jià)格（奧克斯盛世華庭）附加值（新力帝泊灣）客戶（中央香榭）高增送與內(nèi)部配套奧克斯以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格上漲速度較快萊蒙都會(huì)通過(guò)廣泛線上推廣與深入的線下拓客，取得銷售爆破以“豪宅教父”為宣傳語(yǔ)掀起南昌熱議通過(guò)市政等企事業(yè)單位掃客去化房源產(chǎn)品分析住宅分析樓盤小結(jié)區(qū)域在售以高層、花園洋房物業(yè)為主，競(jìng)爭(zhēng)激烈，后期供應(yīng)量大，產(chǎn)品類型同質(zhì)化日趨加重；項(xiàng)目臨近板塊因城市建設(shè)及配套完善程度不同，板塊價(jià)格拉差較大，且同板塊價(jià)格梯度明顯，項(xiàng)目所處區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)難以突破；紅角洲規(guī)模項(xiàng)目較多，未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)物業(yè)類型豐富，是項(xiàng)目未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊，且因政府政策引導(dǎo)因素，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期明顯高于本項(xiàng)目區(qū)位。結(jié)合已交付樓盤高層價(jià)格在8500元/㎡左右客戶接受度較高，花園洋房?jī)r(jià)格在9100元/㎡左右接受度較高，多層相對(duì)于高層物業(yè)溢價(jià)能力一般，價(jià)值實(shí)現(xiàn)難度大；客戶對(duì)面積及戶型設(shè)計(jì)較高，面積段在90-110㎡之間接受度較高，本地開發(fā)商戶型贈(zèng)送面積多，客戶易接受。產(chǎn)品分析住宅分析樓盤小結(jié)南昌目前在售別墅樓盤區(qū)位圖：產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤分布項(xiàng)目名稱中央香榭樓盤地址紅谷灘紅角洲豐和南大道1888號(hào)區(qū)域紅谷灘，紅角洲開盤時(shí)間2012年10月15日裝修情況毛坯主力戶型80-290㎡建筑面積50萬(wàn)㎡展示中心地址紅谷灘紅角洲豐和南大道1888號(hào)（南航北門以南100米）綠化面積35%項(xiàng)目均價(jià)高層1.1萬(wàn)元/㎡，洋房1.3萬(wàn)元/㎡，別墅3萬(wàn)元/㎡開發(fā)商南昌金融大街建設(shè)開發(fā)有限公司房屋類型別墅、高層、花園洋房容積率1.63得房率80%物業(yè)費(fèi)高層2.3元，洋房2.6元，別墅3.2-3,.6元車位比例1：1去化率50%物業(yè)公司世邦魏理仕總戶數(shù)一期1242套，二期未定優(yōu)惠按揭98折，一次性96折交付時(shí)間2014年12月31日產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤分析中央香榭位于江西省南昌市紅谷灘紅角洲片區(qū)，東側(cè)為豐和南大道，西側(cè)為鳳凰南大道，南側(cè)為前湖大道，北側(cè)為學(xué)府大道。至南昌市紅谷灘CBD中心約3分鐘車程，距市中心八一廣場(chǎng)約10分鐘車程，15分鐘即可達(dá)南昌昌北機(jī)場(chǎng)。規(guī)劃中二號(hào)地鐵線位于項(xiàng)目東側(cè)，預(yù)計(jì)將于2016年下半年開通，五號(hào)地鐵線位于項(xiàng)目北側(cè)，預(yù)計(jì)將于2020年開通。中央香榭項(xiàng)目總占地面積約280畝，總建筑面積約50萬(wàn)㎡，整體項(xiàng)目分兩期開發(fā)。其中，一期占地面積約160畝，建筑面積120畝，一期有別墅、高層、花園洋房，其中別墅252套、花園洋房150套、高層住宅840套。聯(lián)排別墅面積約210-230㎡、雙拼別墅約260-290㎡、合院約220-280㎡、疊加約160-240㎡、花園洋房約120-160㎡、高層為80㎡-180㎡。產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期別墅x洋房x高層二期別墅x高層三期高層x洋房雙地鐵覆蓋建筑外立面、低密度社區(qū)一期別墅25000元/㎡，洋房12000元/㎡，高層9000元/㎡二期別墅23000元/㎡，洋房13000元/㎡，高層11000元/㎡關(guān)系戶拓客、團(tuán)購(gòu)報(bào)紙/電視活動(dòng)營(yíng)銷市政公用集團(tuán)關(guān)系戶企事業(yè)單位新建縣地緣客戶紅谷灘50萬(wàn)㎡英倫城邦產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤分析項(xiàng)目名稱御湖半山樓盤地址南昌樂(lè)化·御湖路88號(hào)區(qū)域新建縣開盤時(shí)間2010年5月29日裝修情況毛坯主力戶型雙拼190-280㎡排屋166-200㎡建筑面積240000㎡展示中心地址南昌樂(lè)化·御湖路88號(hào)綠化面積60%項(xiàng)目均價(jià)雙拼16000元/㎡排屋13000元/㎡開發(fā)商江西藍(lán)天碧水開發(fā)建設(shè)有限公司房屋類型聯(lián)排、雙拼容積率0.45得房率98%物業(yè)費(fèi)3.5元車位比例1：1.67去化率85%物業(yè)公司世邦魏理仕總戶數(shù)1200戶優(yōu)惠全款98折，按揭99折交付時(shí)間2013年12月31日產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤分析御湖半山位于御湖路88號(hào)（蛟橋收費(fèi)站前行800米），是由市政公用地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。是南昌真正半山之上的城市別墅！

作為資源性城市別墅，擁有非常合理的20分鐘黃金生活圈，距昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)10公里，約10分鐘車程。距紅谷灘中心區(qū)15公里，約10分鐘車程；距市中心（八一廣場(chǎng)）20公里。約25分鐘車程；隨著昌九一體化進(jìn)程的不斷加速，片區(qū)將成為昌九區(qū)域內(nèi)，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心地段。依托昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)為核心的空港新城發(fā)展，以及昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與紅谷灘新區(qū)無(wú)縫對(duì)接迎來(lái)的大紅谷發(fā)展。將真正實(shí)現(xiàn)的離塵不離城的生活方式。

項(xiàng)目打造的是一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，居住舒適的別墅養(yǎng)身大盤。打造的是“回家就是度假”的生活概念，隨著業(yè)主的不斷入住，將形成一個(gè)成熟舒適的高端生活圈；除此之外，項(xiàng)目是南昌唯一一個(gè)能如此親近的山與湖的項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目利用私家打造的山體公園、來(lái)龍山景的生態(tài)合圍，建筑與溪水、山石、樹木自然地結(jié)合，打造純生態(tài)自然宜居社區(qū)，造就他處難及的度假般回家的感覺(jué)。

御湖半山總共分四期開發(fā)，一期已開發(fā)完畢，共127棟（209套），全部售罄。目前是處于項(xiàng)目二期開發(fā)建設(shè)當(dāng)中。二期別墅，建在海拔約100米的半山之上，產(chǎn)品有著全方位的創(chuàng)新，是擁有陽(yáng)光雙首層，全明地下室，有天有地，超大花園贈(zèng)送，并且有魔方空間6.6米挑高客廳、餐廳的新坡地別墅。產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期別墅x高層二期別墅活動(dòng)營(yíng)銷報(bào)紙/電視市政公用集團(tuán)關(guān)系戶企業(yè)主景觀資源：溪霞景區(qū)一期8000元/㎡二期12000元/㎡世界墅產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤分析項(xiàng)目名稱地理位置總建筑面積總戶數(shù)建筑形態(tài)主力戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)容積率綠化率得房率車位配比首期開盤時(shí)間整體去化率優(yōu)惠方式物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)交付時(shí)間中央香榭

紅谷灘紅角洲豐和南大道1888號(hào)

50萬(wàn)㎡

一期1242套，二期未定

別墅、高層、花園洋房

80-290㎡

毛坯

高層1.1萬(wàn)元/㎡，洋房1.3萬(wàn)元/㎡，別墅3萬(wàn)元/㎡

1.63

35%

80%

1：1

2012年10月15日

50%

按揭98折，一次性96折

世邦魏理仕

高層2.3元，洋房2.6元，別墅3.2-3,.6元

2014年12月31日

御湖半山

南昌樂(lè)化·御湖路88號(hào)

24萬(wàn)㎡

1200戶

聯(lián)排、雙拼

雙拼190-280㎡

排屋166-200㎡

毛坯

雙拼16000元/㎡

排屋13000元/㎡

0.45

60%

98%

1：1.67

2010年5月29日

85%

全款98折，按揭99折

世邦魏理仕

3.5元

2013年12月31日

產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤分析在售低密度物業(yè)整體規(guī)劃缺乏創(chuàng)新，排布規(guī)整，不重視園區(qū)景觀規(guī)劃；中心城區(qū)產(chǎn)品單一，聯(lián)排占比高，城郊個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品有所創(chuàng)新；聯(lián)排主力戶型200-250平米，雙拼主力戶型200-300平米；市場(chǎng)產(chǎn)品附加值表現(xiàn)明顯（贈(zèng)送面積）；核心地段擁有資源型項(xiàng)目品質(zhì)一般，地段是價(jià)值的主要體現(xiàn)，城郊項(xiàng)目重視品質(zhì)但受總價(jià)段限制；城郊項(xiàng)目重視自身配套打造；結(jié)合已交付的樓盤，均價(jià)在1.3-1.8萬(wàn)的樓盤去化較快。產(chǎn)品分析低密度住宅分析樓盤小結(jié)聯(lián)泰金中環(huán)注：為本項(xiàng)目所在位置歐尚國(guó)際公館唐寧街銅鑼灣廣場(chǎng)南昌金融大街英倫聯(lián)邦東亞朝陽(yáng)SOHO世紀(jì)新宸中心產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分布項(xiàng)目名稱聯(lián)泰·金中環(huán)樓盤地址紅谷灘南斯友好路與豐和南大道交匯處區(qū)域紅谷灘開盤時(shí)間2013年5月20日裝修情況毛坯主力戶型58㎡建筑面積80000平方米展示中心地址紅谷灘南斯友好路與豐和南大道交匯處綠化面積49%項(xiàng)目均價(jià)11000元開發(fā)商江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司房屋類型小戶型,LOFT,酒店式公寓容積率2.0得房率74%物業(yè)費(fèi)2.8元車位比例1：0.7去化率99.3%物業(yè)公司

廣東聯(lián)泰物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)1368戶優(yōu)惠一次性95折，按揭98折交付時(shí)間2014年3月5日產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析

聯(lián)泰金中環(huán)位于紅谷灘中心區(qū)，南斯友好路與豐和南大道交匯處，包括MINI公寓、LOFT公館、商務(wù)寫字樓和MALL商業(yè)街四個(gè)產(chǎn)品。項(xiàng)目共1368戶，總建筑面積80000平方米，其中商業(yè)16000平方米。聯(lián)泰金中環(huán)項(xiàng)目包括A、B、C、D和E五座，底層2-3層為商業(yè)，其中C座為L(zhǎng)OFT公館，4.5米層高的；A、B、D、E為35㎡-58㎡的公寓和寫字樓。可乘坐225、235、245、504直達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格漲幅附加值客戶紙媒/網(wǎng)絡(luò)短信、call客戶外攔截聯(lián)泰老業(yè)主紅谷灘周邊居民市內(nèi)投資客地鐵上蓋周邊配套業(yè)已成熟一期住宅7500元/㎡二期公寓均價(jià)8200元/㎡，后加推漲至12000元/㎡一期住宅二期LOFT公寓x普通公寓萬(wàn)能資產(chǎn)之王產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析項(xiàng)目名稱歐尚國(guó)際公館樓盤地址紅谷灘紅谷灘翠苑路西側(cè)區(qū)域紅谷灘開盤時(shí)間2013年9月1日裝修情況精裝主力戶型36-48㎡建筑面積44529平方米展示中心地址解放路1號(hào)紅谷十二庭營(yíng)銷中心綠化面積38%項(xiàng)目均價(jià)10000元開發(fā)商江西尤金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋類型小戶型,酒店式公寓容積率1.7得房率78.3%物業(yè)費(fèi)2.80元車位比例1:1去化率99.5%物業(yè)公司圣庭物業(yè)總戶數(shù)209優(yōu)惠一次性99折交付時(shí)間2014年底產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析

歐尚國(guó)際公館為紅谷十二庭三期。紅谷十二庭三期分東、西兩區(qū)，總建筑面積13萬(wàn)余平米。歐尚國(guó)際公館東區(qū)（B區(qū)）歐尚生活廣場(chǎng)以2萬(wàn)平米5層主題商業(yè)和1033套公寓為主，歐尚國(guó)際公館70年產(chǎn)權(quán)精裝小戶型不限購(gòu)，目前在售中。

歐尚國(guó)際公館西區(qū)（A區(qū)）歐尚超級(jí)商業(yè)中心，總建筑面積56000平米，現(xiàn)已入駐肯德基、85℃、黃記煌、大娘水餃、味之都、屈臣氏、達(dá)芙妮等眾多知名品牌。2萬(wàn)㎡的歐尚生活廣場(chǎng)，匯聚百貨、美食、時(shí)裝以及大地影院等各類品牌商家。

2012年12月31日，法國(guó)歐尚（世界500強(qiáng)、世界十大零售商）已正式開業(yè)。

產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶紙媒/網(wǎng)絡(luò)短信、call客戶外攔截新建縣地緣客戶市內(nèi)投資客引進(jìn)歐尚超市一期均價(jià)5500元/㎡，后引進(jìn)歐尚超市，價(jià)格大幅度增長(zhǎng)二期均價(jià)8100元/㎡，精裝小戶型公寓10800元/㎡住宅住宅x公寓歐尚在南昌，鑄就無(wú)界生活住區(qū)產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析項(xiàng)目名稱唐寧街樓盤地址紅谷灘紅谷中大道與會(huì)展路交匯處區(qū)域紅谷灘開盤時(shí)間2011年4月裝修情況精裝主力戶型40-60㎡建筑面積

115000平方米展示中心地址紅谷灘紅谷中大道與會(huì)展路交匯處綠化面積40%項(xiàng)目均價(jià)17000元開發(fā)商南昌凱宇實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司房屋類型LOFT公寓,酒店式公寓，寫字樓容積率5.00得房率74%物業(yè)費(fèi)2.60元車位比例1:0.35去化率99.5%物業(yè)公司

DTZ戴德梁行物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)1152優(yōu)惠暫無(wú)交付時(shí)間2014年底產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析

唐寧街公寓位于紅谷中大道與會(huì)展路的交匯處，位于南昌市政府西側(cè)。南面與南昌市頂級(jí)城市綜合體隔路相望，處于紅谷灘政經(jīng)核心，CBD中心地段。項(xiàng)目占地面積20063平米，總建筑面積11.5萬(wàn)平米，容積率為5，綠地率為42%，建筑密度28.3%，由一棟雙子座精裝高層豪邸及一棟176米的超高層組成。整體項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，一期雙子座商住樓，總面積約7萬(wàn)平米，共1152戶，其中A座26層，為3.9米挑高的稀缺產(chǎn)品40-60平米的高附加值LOFT產(chǎn)品；B座共30層，1-2層為商業(yè)，3-6層高檔酒店，7-30層寫字樓，寫字樓面積130-1200㎡不等。

營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：A棟精裝公寓在售，共26層，，均價(jià)15000-17000元/㎡，面積為41-63㎡，僅剩25F、26F的房源，一次性95折，按揭98折；B棟寫字樓僅剩24F、25F房源售，整層銷售，價(jià)格約17000-20000元/㎡，一次性98折。C棟為商業(yè)樓，目前已有中國(guó)銀行和與中國(guó)洪都農(nóng)商銀行入駐。近期成交：B棟寫字樓總體量35000㎡，目前剩24F、25F房源售，2800平左右，整層銷售.產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶紙媒/網(wǎng)絡(luò)短信、call客戶外攔截紅谷灘投資客中國(guó)銀行、南昌洪都農(nóng)商地鐵上蓋SOHO寫字樓＋酒店式公寓紅谷灘中心之芯均價(jià)13500元/㎡產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析項(xiàng)目名稱地理位置總建筑面積建筑形態(tài)土地年限主力戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)容積率綠化率層高車位配比公寓開盤時(shí)間去化率優(yōu)惠方式聯(lián)泰·金中環(huán)紅谷灘南斯友好路與豐和南大道交匯處（豐和立交旁）80000平方米底商、LOFT、酒店式公寓70年58㎡毛坯11000元2.049%LOFT層高4.5米，平層3米1:0.72013年5月20日99.3%一次性95折，按揭98折歐尚國(guó)際公館紅谷灘翠苑路西側(cè)410000平方米商業(yè)、酒店式公寓70年36-48㎡精裝10000元1.738%2.9米1:12013年9月1日99.5%一次性99折唐寧街紅谷中大道與會(huì)展路交匯處114964平方米底商、LOFT酒店公寓50年40-68㎡精裝17000元5.7342%3.9米1:0.52012年底99.6%無(wú)產(chǎn)品分析公寓分析樓盤分析產(chǎn)品（聯(lián)泰金中環(huán)）形象（唐寧街）渠道（唐寧街）價(jià)格（聯(lián)泰金中環(huán)）附加值（歐尚公館）客戶（唐寧街）江報(bào)關(guān)系戶拓客紙媒/網(wǎng)絡(luò)短信、call客戶外攔截整層/半層購(gòu)買率高去化速度快，受客戶追捧紅谷灘中心之芯引進(jìn)歐尚超市一個(gè)月內(nèi)價(jià)格上漲68%LOFT公寓產(chǎn)品分析公寓分析樓盤小結(jié)在售酒店式公寓主力戶型均在35-60㎡；地段體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，核心地段依托周邊高端物業(yè)，租金更高，投資客更愿意購(gòu)買，價(jià)位較高；總價(jià)低產(chǎn)品及精裝LOFT產(chǎn)品受歡迎程度較高，去化較快；結(jié)合已交付的樓盤，毛坯單價(jià)在8000-9000元/㎡，精裝單價(jià)在10000-13000元/㎡的樓盤去化較快。產(chǎn)品分析公寓分析樓盤小結(jié)新地中心聯(lián)泰金中環(huán)注：為本項(xiàng)目所在位置歐尚國(guó)際公館唐寧街遠(yuǎn)帆國(guó)際銅鑼灣廣場(chǎng)南昌金融大街富隆中心上海灣保利凱旋國(guó)際廣場(chǎng)華爾街廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤分布項(xiàng)目名稱保利凱旋國(guó)際廣場(chǎng)樓盤地址南昌市廬山南大道1999號(hào)區(qū)域紅谷灘開盤時(shí)間2012年6月17日裝修情況毛坯標(biāo)準(zhǔn)層面積800㎡建筑面積89000平方米展示中心地址南昌市廬山南大道1999號(hào)綠化率60%項(xiàng)目均價(jià)9500元開發(fā)商南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司房屋類型商鋪，寫字樓容積率0.8得房率72%~78%物業(yè)費(fèi)4.00元/平方米·月車位比例110㎡:1去化率95%物業(yè)公司保利物業(yè)總戶數(shù)A座56層優(yōu)惠一次性95折，按揭96折交付時(shí)間2013年4月底產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤分析保利凱旋國(guó)際廣場(chǎng)是以超低容積率、超低建筑密度的規(guī)劃理念，以凱旋門中央景觀廣場(chǎng)和保利高爾夫內(nèi)部豐富的球場(chǎng)、水系等景觀資源完美融合的設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)上打造的江西首席EOD企業(yè)墅群。EOD（ecologicalofficedistrict）是綠色生態(tài)辦公區(qū)的縮寫，往往坐落在優(yōu)美的山水環(huán)抱之中，低密度，個(gè)性化。EOD辦公區(qū)不會(huì)像CBD形成一整塊區(qū)域，而是散落在各個(gè)適宜建筑生態(tài)辦公區(qū)的區(qū)域，辦公環(huán)境舒適、環(huán)保、健康，處處體現(xiàn)親近自然，尊重自然。項(xiàng)目總體建筑面積為6萬(wàn)平米，容積率0.8，綠化率達(dá)60%以上，由6棟共計(jì)3萬(wàn)余平米的生態(tài)寫字樓、4棟共計(jì)2萬(wàn)平米風(fēng)情商業(yè)街以及一棟8000平米的GOLF酒店三種物業(yè)形態(tài)組成。多層辦公樓6~8層，層高3.6米。單層面積1200㎡，單間面積37-800㎡。（還有2、3樓在售，樓棟不一樣，2樓均價(jià)9000多元/㎡，3樓均價(jià)8000多元/㎡。車位出售，價(jià)格未定，預(yù)計(jì)在10萬(wàn)左右。交清房款便可裝修。）產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶商鋪X寫字樓活動(dòng)營(yíng)銷報(bào)紙/電視線下拓客開發(fā)區(qū)關(guān)系戶企業(yè)主高爾夫辦公新模式花園辦公入市價(jià)格9000元/㎡，至今12000元/㎡產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤分析項(xiàng)目名稱聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)樓盤地址紅谷灘紅谷大道與紅谷三路交匯處區(qū)域紅谷灘開盤時(shí)間2012年08月10日裝修情況精裝修標(biāo)準(zhǔn)層面積1850㎡建筑面積

21.16萬(wàn)平展示中心地址紅谷灘紅谷大道與紅谷三路交匯處綠化率40%

項(xiàng)目均價(jià)19000元開發(fā)商南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司房屋類型天虹購(gòu)物中心、國(guó)際精裝酒店式公寓、5A甲級(jí)寫字樓容積率5.51得房率66%物業(yè)費(fèi)精裝寫字樓物業(yè)費(fèi)8元/㎡，公寓2.5元/㎡·月車位比例1100（地下850，地上250）去化率99%物業(yè)公司第一太平戴維斯總戶數(shù)公寓1000套優(yōu)惠無(wú)交付時(shí)間2012年9月產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤分析聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)總占地面積為47.27畝，總建筑面積為21.16萬(wàn)平方米，總投資近8億元人民幣。項(xiàng)目位于南昌市紅谷灘新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)CBD核心區(qū)域。由天虹商場(chǎng)、國(guó)際精裝酒店式公寓、5A甲級(jí)寫字樓共同組成。聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)地下兩層為停車位；商場(chǎng)為地上五層，建筑面積約4萬(wàn)平方米；酒店式公寓30層，建筑面積約5萬(wàn)平方米，高度約100米，全部為精裝修小戶型；5A寫字樓48層，主體高度超200米，建筑面積8.3萬(wàn)平方米，是未來(lái)南昌市地標(biāo)性建筑組團(tuán)。聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓與商業(yè)廣場(chǎng)為一體化商住兩用建筑，商業(yè)廣場(chǎng)共分5層，為公寓的底部裙樓，其上的精裝公寓組團(tuán)名為”克拉”，為三棟標(biāo)準(zhǔn)通廊結(jié)構(gòu)高層電梯房，其建筑主體為東南朝向，正對(duì)贛江，從正下方仰視，公寓由東向西逐次如坡地式拔高，西南面最低，除去底部商業(yè)區(qū)，有22層，東北面最高處則為30層，全部共擁有超過(guò)1000套公寓房源。三棟公寓一字排開，每棟至少擁有三部住宅專屬電梯，上下極為方便，南北兩面皆無(wú)高層建筑阻擋，采光充足，高層住戶甚至可以遠(yuǎn)眺贛江風(fēng)景。公寓產(chǎn)權(quán)70年，戶型主要為標(biāo)準(zhǔn)公寓單間戶型及一房一廳一衛(wèi)的小戶型，面積從40㎡至110㎡不等（其中包含一些兩房戶型），但房源主要集中在40㎡至60㎡之間。公寓交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，另外附贈(zèng)部分家電設(shè)備。除去精裝修的贈(zèng)送，公寓內(nèi)部還配備了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、可視對(duì)講及家居報(bào)警系統(tǒng)、新風(fēng)排氣系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)等多種現(xiàn)代科技手段。產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤分析產(chǎn)品形象渠道價(jià)格附加值客戶一期商鋪X公寓二期公寓X寫字樓活動(dòng)營(yíng)銷報(bào)紙/電視大型戶外攔截線下拓客寫字樓以金融/保險(xiǎn)類為主，整層銷售深圳天虹南昌市內(nèi)投資客超甲級(jí)精裝綜合體地鐵物業(yè)綜合體江景3億元將4萬(wàn)㎡商業(yè)整體打包給深圳天虹精裝公寓9000~13000元/㎡寫字樓17000元/㎡產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤分析項(xiàng)目名稱地理位置總建筑面積建筑形態(tài)主力戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)容積率綠化率得房率車位配比首期開盤時(shí)間總體去化率優(yōu)惠方式物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)

紅谷灘紅谷大道與紅谷三路交匯處

21.16萬(wàn)㎡

購(gòu)物中心、酒店式公寓、5A甲級(jí)寫字樓

1850㎡精裝修

19000元

5.51

40%

66%

1100（地下850，地上250）

2012年08月10日

99%

無(wú)

第一太平戴維斯

精裝寫字樓物業(yè)費(fèi)8元/㎡，公寓2.5元/㎡·月

保利凱旋國(guó)際廣場(chǎng)

南昌市廬山南大道1999號(hào)

8.9萬(wàn)㎡

商鋪，寫字樓

800㎡

毛坯

9500元

0.8

60%

72%-78%

110㎡:1

2012年6月17日

95%

一次性95折，按揭96折

保利物業(yè)

4.00元/平方米·月

產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤分析產(chǎn)品（聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)）形象（聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)）渠道（保利凱旋廣場(chǎng)）價(jià)格（聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)）附加值（保利凱旋廣場(chǎng)）客戶（保利凱旋）減少線上推廣，增加開發(fā)區(qū)及政府拓客，渠道營(yíng)銷較為成功大客戶整層購(gòu)買比例高較好的入市形象以及樓宇昭示性花園辦公超高層精裝寫字樓初期銷售不理想，待招到大客戶后價(jià)格飆升現(xiàn)價(jià)格已上漲至18000元/㎡，低于綠地中心雙子塔，但仍處?kù)秴^(qū)域第二高辦公樓價(jià)格產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤小結(jié)紅谷灘CBD基本成型，然CBD核心商圈尚未形成。近兩年紅谷灘大量出讓非住宅用地。迎合城市規(guī)劃，未來(lái)紅谷灘用地出讓仍將以商業(yè)辦公為主，紅谷灘中心區(qū)非住宅市場(chǎng)仍將快速發(fā)展。通過(guò)地鐵、立體橋架設(shè)，紅谷隧道即將開建，紅谷灘交通路網(wǎng)更加豐富便利，由此核心商圈與次級(jí)商圈同步發(fā)展，將促進(jìn)區(qū)域非住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展，寫字樓聚合效益顯現(xiàn)，紅谷灘潛質(zhì)巨大；截止到2013年12月，紅谷灘寫字樓存量為23萬(wàn)方，但未來(lái)還將增加40萬(wàn)方左右，40萬(wàn)方相當(dāng)于12年全市寫字樓總成交量；區(qū)域整體辦公物業(yè)品質(zhì)較高，熱點(diǎn)區(qū)域加絕對(duì)的資源優(yōu)勢(shì)尚可脫穎而出；銷售面積多為60-1600平米左右，整層與切割情況均可；產(chǎn)品分析寫字樓分析樓盤小結(jié)面積：住宅類：公寓建議以90-110㎡為主，低密度產(chǎn)品以180-200㎡為主；非住宅類：酒店式公寓以35-60㎡為主，寫字樓以60-1200㎡為主，商鋪:以40-70㎡為主，考慮配套一個(gè)800㎡左右的中型超市。價(jià)格(考慮用地年限):住宅類：小高層建議在9000-10000元/㎡，低密度建議18000-20000元/㎡；非住宅類：酒店式公寓7500-9000元/㎡;寫字樓:9000元/㎡;商鋪:15000-20000元/㎡。裝修標(biāo)準(zhǔn)：住宅類：以毛坯為主，小部分可考慮精裝修；非住宅類：酒店式公寓需精裝修，拎包入住，吸引投資客戶，寫字樓及商鋪考慮毛坯。產(chǎn)品分析定位分析產(chǎn)品建議二、市場(chǎng)分析五、項(xiàng)目定位三、產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目區(qū)位四、客戶分析1、目標(biāo)客戶分析2、老客戶分析目標(biāo)客戶分析客戶分析根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶的預(yù)判，以及區(qū)域市場(chǎng)影響力的考慮，最終選取了距離本項(xiàng)目1.2公里的紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為我們的市場(chǎng)調(diào)研地點(diǎn)，并在此選取了60位調(diào)研樣本，進(jìn)行了調(diào)研。目標(biāo)客戶分析年齡結(jié)構(gòu)客戶分析本次調(diào)研，主要選取了25—55歲年齡層次的客戶進(jìn)行了調(diào)研，此部分人群是傳統(tǒng)的主力購(gòu)房人群。目標(biāo)客戶分析需求面積客戶分析調(diào)研客群首選的主力戶型范圍為90—140㎡戶型，占總數(shù)的40%，其次是60—90㎡及140—160㎡戶型都各占15%。目標(biāo)客戶分析購(gòu)房預(yù)算客戶分析調(diào)研客群對(duì)房屋總價(jià)的承受范圍主要集中在60—100萬(wàn)，占總數(shù)的33%，其次是100—150萬(wàn)區(qū)間，占總數(shù)的30%。目標(biāo)客戶分析需求物業(yè)客戶分析有60%以上的調(diào)研對(duì)象選擇了小高層產(chǎn)品，占絕對(duì)數(shù)60%（其實(shí)因當(dāng)?shù)亓餍袔щ娞莸幕▓@洋房，很多對(duì)象都選擇了小高層）。1、客戶對(duì)于90-140㎡以內(nèi)的戶型認(rèn)可度較高。2、總價(jià)50-150萬(wàn)的房源接受度比較高。3、對(duì)高層抗性比較大。4、對(duì)樓盤的地理位置，戶型，產(chǎn)品品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)比較看重。5、對(duì)綠城產(chǎn)品基本沒(méi)有認(rèn)知，故需加大品牌宣傳力度。目標(biāo)客戶分析小結(jié)客戶分析①業(yè)主朱先生，13年5月入住，多層電梯花園洋房，購(gòu)買價(jià)格5000元/㎡左右，物業(yè)費(fèi)1.5元，面積為89.34㎡。戶型圖：朱先生對(duì)小區(qū)安全，物管，環(huán)境，房子質(zhì)量都比較滿意，房子公攤也少，雖然只有89㎡，但是跟高層的100多方實(shí)用面積不相上下，實(shí)用性很高。就是對(duì)于配套設(shè)施少比較不滿，買菜有時(shí)候走路要走近一個(gè)小時(shí)，希望二期能多一些商業(yè)配套。老業(yè)主分析客戶分析②甘女士，2013年初入住，多層電梯花園洋房，購(gòu)買價(jià)格5000多元/㎡，物業(yè)費(fèi)1.5元，面積為89.34㎡，戶型與朱先生相同。甘女士是灣里人，當(dāng)初置業(yè)首先考慮的就是小區(qū)門口的紅灣大道，方便回家，第二就是環(huán)境好，升值空間大。她購(gòu)房的當(dāng)時(shí)新建縣的房?jī)r(jià)均在3000元/㎡左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較貴的。目前她對(duì)小區(qū)的環(huán)境，物業(yè)認(rèn)可度比較高。但是認(rèn)為配套設(shè)施不夠齊全。第一，缺少老年人活動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所；第二、園區(qū)里沒(méi)有配備石凳石椅等可供業(yè)主休息的場(chǎng)所；第三、停汽車、電動(dòng)車的車位太少，造成不便；第四、雖然臨近紅谷灘，但是學(xué)區(qū)是屬于新建縣的，美中不足。老業(yè)主分析客戶分析③寧阿姨，12年11月入住，多層花園洋房，不帶電梯，購(gòu)買價(jià)格3000多元/㎡，物業(yè)費(fèi)0.9元，面積為75.68㎡。戶型圖：

寧阿姨屬于較早入住的業(yè)主，認(rèn)為小區(qū)的綠化，環(huán)境衛(wèi)生不錯(cuò)，對(duì)物管很滿意，小區(qū)的住戶素質(zhì)普遍較高，鄰里關(guān)系非常好。就是對(duì)于1樓不能裝防盜門有些意見(jiàn)，據(jù)寧阿姨稱，由于不能裝防盜門窗，已經(jīng)出現(xiàn)了好幾起入室盜竊。另外交通不方便，因此購(gòu)物比較麻煩。最讓寧阿姨不滿意的是小區(qū)沒(méi)有老年人的活動(dòng)場(chǎng)所，阿姨是與女兒女婿一起住的，孩子上班后她無(wú)處可去，小區(qū)的老人只能夏天在小區(qū)的涼亭聊天，冬天在門口的保安崗?fù)らT口曬太陽(yáng)，生活比較枯燥。老業(yè)主分析客戶分析1、業(yè)主對(duì)小區(qū)環(huán)境、綠化、物管都較為滿意；2、小區(qū)內(nèi)的園區(qū)安全還有待提高；3、目前入住業(yè)主對(duì)后期商業(yè)配套有較高期待；4、一期車位配比不足，需要在二期中考慮補(bǔ)充。老業(yè)主分析小結(jié)客戶分析二、市場(chǎng)分析四、客戶分析三、產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目區(qū)位五、項(xiàng)目定位1、SWOT分析2、項(xiàng)目整體定位3、產(chǎn)品建議

內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）◎綠城品牌強(qiáng)勢(shì)，企業(yè)開發(fā)理念先進(jìn)。◎項(xiàng)目相對(duì)規(guī)整，面積較大，利于產(chǎn)品設(shè)計(jì)。◎毗鄰紅谷灘商業(yè)中心，依托CBD項(xiàng)目借勢(shì)開發(fā)有一定機(jī)會(huì)。◎距離高速路，機(jī)場(chǎng)較近，出行方便?！虮卷?xiàng)目不限購(gòu)?！蝽?xiàng)目南面是龍?zhí)逗?，水質(zhì)污染較嚴(yán)重，有異味，對(duì)生活有一定影響?！虮趁婺茈[約看到烈士陵園，高端客戶置業(yè)有抗性。◎由于是首次進(jìn)入，各種社會(huì)關(guān)系需要梳理?！蚰喜镜貙?duì)綠城品牌認(rèn)知不夠。機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O:發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化機(jī)會(huì)，提升區(qū)位品質(zhì)。W-O：抓住機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)，正確引導(dǎo)◎當(dāng)?shù)卣嬲叨藰潜P缺乏，隨著人們生活水平提高，急需改善住宅條件。◎綠城產(chǎn)品豐富，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)力較大。人們希望看到綠城這樣的房產(chǎn)公司進(jìn)駐?！虬l(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，讓客戶真正了解品牌的源泉。◎發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，在機(jī)會(huì)出現(xiàn)的時(shí)候，規(guī)模型搶占市場(chǎng)?！虬l(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，提升全方位居住品質(zhì)?！蚶檬崂淼臋C(jī)會(huì)，抓住當(dāng)?shù)匾庖?jiàn)領(lǐng)袖，發(fā)揮帶頭作用?！蛴脙?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)提升小區(qū)整體檔次。◎物管配套進(jìn)場(chǎng)，讓客戶感受綠城的服務(wù)品質(zhì)威脅（Threats）S-T：正確規(guī)劃，搶占市場(chǎng)，發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)。W-T：提早認(rèn)識(shí)，做好預(yù)案，讓客戶用心感受◎周邊樓盤推盤量和營(yíng)銷力度對(duì)本項(xiàng)目有較大影響?！蚨虝r(shí)間全面去化有困難。南昌家庭收入不高，地塊總量較大，不利于銷售去化，需合理確定開發(fā)分期。樹立品牌形象，用豐富的產(chǎn)品線走差異化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)用品牌和實(shí)力去處理各種關(guān)系。抓住各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，合理、適時(shí)推出產(chǎn)品。引導(dǎo)客戶認(rèn)知，讓客戶來(lái)明白產(chǎn)品的價(jià)值。加快資金回籠速度，正確推出合適產(chǎn)品。充分調(diào)研市場(chǎng)，