估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤

目錄第一部分總述4一、估價(jià)項(xiàng)目名稱4二、委托估價(jià)方4三、受托估價(jià)方4四、估價(jià)對(duì)象4五、估價(jià)目的4六、估價(jià)依據(jù)4七、地價(jià)定義5八、估價(jià)期日6九、估價(jià)日期6十、估價(jià)結(jié)果6十一、需要特殊說(shuō)明事項(xiàng)6十二、土地估價(jià)師簽名7十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章7第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析8一、估價(jià)對(duì)象描述8第三部分土地估價(jià)12一、估價(jià)原則12二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程13(一)市場(chǎng)比較法14市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：26（二）收益還原法27收益還原法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；33（三〕剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法〕34剩余法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：35（四）成本逼近法36成本逼近法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：43（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法44基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤47三、地價(jià)的確定48可能出錯(cuò)的地方：49第四部分附錄49可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤49修正報(bào)告應(yīng)注意要點(diǎn)1、是否規(guī)范：報(bào)告格式的規(guī)范、術(shù)語(yǔ)的規(guī)范、評(píng)估方法的規(guī)范。2、是否漏項(xiàng)：大漏項(xiàng)（如報(bào)告中的某一項(xiàng)內(nèi)容漏掉；某一項(xiàng)內(nèi)容所包含的內(nèi)容漏掉）。3、是否錯(cuò)誤：表述、打印、參數(shù)的選擇、計(jì)算等錯(cuò)誤。4、是否過(guò)于煩瑣或過(guò)于簡(jiǎn)單：如原則描述過(guò)多或過(guò)少、因素描述過(guò)多或過(guò)少、評(píng)估過(guò)程描述過(guò)多或過(guò)少等。5、前后描述是否矛盾或不一致：評(píng)估過(guò)程因素描述與一般、區(qū)域及個(gè)別因素描述不一致，不同的評(píng)估方法相同的因素描述不一致，地價(jià)定義與評(píng)估過(guò)程不一致，面積、位置、四至、權(quán)利狀況、容積率、地價(jià)定義等描述前后不一致。6、描述是否得當(dāng)或恰當(dāng)：如區(qū)域因素包括區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)聚集度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情況等描述是否恰當(dāng)，評(píng)估方法選擇是否恰當(dāng)、因素選擇、參數(shù)選擇、費(fèi)用確定、因素修正、地價(jià)確定是否合理等。報(bào)告中可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：二、委托估價(jià)方：三、受托估價(jià)方：四、估價(jià)對(duì)象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地?cái)?shù)4、面積5、用途6、權(quán)利狀況7、年限可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述不規(guī)范。五、估價(jià)目的：包括：1、為什么評(píng)估2、誰(shuí)委托評(píng)估的3、應(yīng)用方向可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：缺少應(yīng)用方向。六、估價(jià)依據(jù)：包含：1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價(jià)評(píng)估的文件及規(guī)定3、委托方提供資料4、評(píng)估人員調(diào)查收集的資料可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：（1）缺少《城市土地估價(jià)規(guī)程》(1998年考題)（2）評(píng)估中采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐摹痘鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》或政府公布的基準(zhǔn)地文件。七、地價(jià)定義：包含：1、基準(zhǔn)日；2、土地用途(設(shè)定、實(shí)際)；3、開(kāi)發(fā)程度(設(shè)定、實(shí)際)；4、土地使用年期(設(shè)定、實(shí)際)；5、土地使用權(quán)價(jià)格類型(所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格)。價(jià)格定義敘述時(shí)要說(shuō)明：①估價(jià)期日土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度；②評(píng)估宗地外圍目前的土地開(kāi)發(fā)程度；③估價(jià)期日設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度（必要時(shí)列表說(shuō)明），設(shè)定開(kāi)發(fā)程度可以界定為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，和宗地外“幾通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。④土地用途（若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時(shí)也需在此敘述）；⑤最后進(jìn)行地價(jià)定義。之所以要外圍的開(kāi)發(fā)程度，是因?yàn)橥鈬拈_(kāi)發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價(jià)水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度是否合理?？赡軙?huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、不規(guī)范、錯(cuò)誤。（1）未界定土地開(kāi)發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況；（2）未說(shuō)明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符；（3）使用年限有計(jì)算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況；（4）價(jià)格類型描述不準(zhǔn)確（如1996年改錯(cuò)“現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格”改為估“價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格”）；（5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等。八、估價(jià)期日：是決定估價(jià)額的時(shí)間，是一個(gè)時(shí)點(diǎn)?？赡軙?huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：（1）、寫成一個(gè)時(shí)間段；（2）缺少日、月。九、估價(jià)日期：是評(píng)估報(bào)告的起止時(shí)間?？赡軙?huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：(1)只有起點(diǎn)，無(wú)截止點(diǎn)或相反；(2)漏寫某項(xiàng)，如：1998年10月—11月12日；(3)寫為一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。十、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)結(jié)果包含：(1)土地面積；(2)單位面積地價(jià)；(3)總地價(jià)；(4)大寫；(5)貨幣種類；(6)土地估價(jià)結(jié)果一覽表。可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范、估價(jià)結(jié)果表中有問(wèn)題。十一、需要特殊說(shuō)明事項(xiàng)包含內(nèi)容：1、估價(jià)假設(shè)條件。2、該報(bào)告使用的限制條件。3、資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)。4、估價(jià)中未考慮的因素及一特殊處理，必要時(shí)說(shuō)明這樣做的原因或依據(jù)。5、土地估價(jià)結(jié)果有效的條件和結(jié)果對(duì)外提供的限制條件、要求等。6、其它需要說(shuō)明的問(wèn)題?？赡艹霈F(xiàn)錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、與報(bào)告無(wú)關(guān)、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范、錯(cuò)誤。如：（1）以劃撥土地進(jìn)行抵押評(píng)估，但確少相應(yīng)的限定條件和后果（在滿足抵押規(guī)定，設(shè)定為評(píng)估對(duì)象用途法定最高出讓年限條件下的土地使用權(quán)，評(píng)估價(jià)格不能作為最終的抵押額應(yīng)以銀行為準(zhǔn)等）；（2）說(shuō)明中有錯(cuò)誤，土地面積寫成“以規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)”應(yīng)改為“以當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾税l(fā)的《國(guó)有土地使用證》或權(quán)屬證明為準(zhǔn)”；（3）報(bào)告有效期過(guò)長(zhǎng)。十二、土地估價(jià)師簽名包含內(nèi)容：1、估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的2名估價(jià)師簽字、資格證書編號(hào)。一般出錯(cuò)：（1）估價(jià)師未簽署；（2）不是土地估價(jià)師。十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章包含內(nèi)容：1、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、公章。一般出錯(cuò)：（1）、估價(jià)機(jī)構(gòu)未蓋章；（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)不符合規(guī)定。第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地位置狀況包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級(jí)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)。可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。2、土地權(quán)利狀況包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國(guó)有土地；（2）估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述；（4）出讓土地說(shuō)明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價(jià)期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無(wú)則不寫）；（6）權(quán)屬來(lái)源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡(jiǎn)單過(guò)程。宗地多時(shí)需列國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥、出讓）一覽表?？赡艹霈F(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。如：（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況（是國(guó)有出讓土地或國(guó)有劃撥土地）；（2）描述有錯(cuò)：A、術(shù)語(yǔ)錯(cuò)誤，“在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在”。（3）、前后不致；（4）、不該寫的盡量不寫。3、建筑物和地上附著物狀況（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細(xì)部說(shuō)明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況?？赡艹霈F(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、用語(yǔ)不準(zhǔn)確。二、地價(jià)影響因素分析（說(shuō)明影響待估宗地地價(jià)水平的因素）1、一般因素（說(shuō)明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素）包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟(jì)狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位置、地勢(shì)地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟(jì)狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的分析。2、區(qū)域因素包含：(1)城市商業(yè)中心等級(jí)及其影響、道路等級(jí)及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對(duì)外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平等。要求描述：①城市商業(yè)中心等級(jí)，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映。②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對(duì)外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有：A、道路通達(dá)度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級(jí)別、寬度、長(zhǎng)度、道路相對(duì)位置；B、公交便捷度：公交路線、站點(diǎn)分布、車流量及?？看螖?shù)；C、對(duì)外交通便捷度：距離對(duì)外交通設(shè)施（火車站、長(zhǎng)途汽車站、航空站）遠(yuǎn)近及設(shè)施狀況；D、路網(wǎng)密度③基本生活設(shè)施條件衡量設(shè)施完善度從三個(gè)方面進(jìn)行：A、設(shè)施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關(guān)的設(shè)施；B、設(shè)施水平，如供水設(shè)施到戶、到院、到街坊、設(shè)施水平是否同的；C、設(shè)施保證率。④環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；A、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對(duì)大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項(xiàng)污染狀況的分析。目前有三類衡量指標(biāo)；a、環(huán)境質(zhì)量綜合指標(biāo)；b、大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測(cè)和單項(xiàng)污染評(píng)價(jià)c、無(wú)環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對(duì)環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件C、文體設(shè)施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場(chǎng)館、公園等。⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無(wú)企業(yè)集中分布等。⑥規(guī)劃限制：查閱城市規(guī)劃資料、分析城市性質(zhì)、城市規(guī)劃區(qū)片圖等，確定評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的規(guī)劃限制。⑦自然災(zāi)害：描述明顯自然災(zāi)害對(duì)評(píng)估對(duì)象有影響的因素。例如：某地地震因素、黃河滯洪區(qū)等。⑧相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響的因素。⑨說(shuō)明區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況及區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施同個(gè)別因素中的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有區(qū)別。以上九個(gè)方面因素并非每個(gè)因素都要寫，應(yīng)視評(píng)估對(duì)象用途而言，描述方式和描述內(nèi)容有所差異，同時(shí)還應(yīng)看評(píng)估對(duì)象所在城市地產(chǎn)市發(fā)育程度，以及掌握資料狀況來(lái)總體把握。但是，最好在每項(xiàng)因素描述時(shí)因素對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明，且因素對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響程度與估價(jià)過(guò)程一致。3、個(gè)別因素(1)規(guī)劃土地最有效使用用途或現(xiàn)狀利用條件下的土地用途；(2)宗地寬度、進(jìn)深；(3)形狀；(4)面積；(5)地形；(6)、地質(zhì)；(7)容積率、覆蓋率；(8)宗地基礎(chǔ)設(shè)施等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的個(gè)別因素?！旧鲜鲆蛩匾笈c土地估價(jià)過(guò)程涉及的有關(guān)因素分析和比較內(nèi)容相對(duì)應(yīng)。其中對(duì)地價(jià)影響大的重大因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無(wú)關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明并進(jìn)一步分析】可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：（1）因素描述混亂；；（2）描述不客客觀；（3）用語(yǔ)不規(guī)規(guī)范；（4）內(nèi)涵不準(zhǔn)準(zhǔn)確，該定量量的不定量；；（5）漏項(xiàng)；（6）前后不一一致（區(qū)域因因素和個(gè)別因因素所描述的的內(nèi)容就是估估價(jià)時(shí)定價(jià)的的依據(jù)，不管管哪種方法的的使用都應(yīng)同同因素一一對(duì)對(duì)應(yīng)，比較修修正，不較修修正，不能前前后矛盾）。第三部分土地估估價(jià)一、估價(jià)原則（明明確說(shuō)明此次次估價(jià)所遵循循的原則，應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)客觀、公公正、科學(xué)、合合法的原則）常用的原則：1、替代原則（所有有方法適宜）2、變動(dòng)原則（所有有方法適宜）3、需求與供求原則則（所有方法法適宜）4、預(yù)期收益原則（適適合收益還原原法、假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法）5、協(xié)調(diào)原則(所有有方法適宜)即土地效用用的最有效發(fā)發(fā)揮，必須以以周圍各類環(huán)環(huán)境適度為前前提，在評(píng)價(jià)價(jià)時(shí)，要充分分注意周圍的的環(huán)境適度性性。6、收益分配原則（剩剩余法、成本本法、收益法法）7、多種方法結(jié)合原原則8、最有效利用原則則如設(shè)定為現(xiàn)狀利用用，最好不使使用最有效使使用原則，很很難說(shuō)就是最最有效使用。待開(kāi)發(fā)的土地評(píng)估估，且最大限限度的滿足規(guī)規(guī)劃要求，使使用最有效使使用原則?？赡艹霈F(xiàn)的錯(cuò)誤：：原則敘述不不全、原則與與所選方法無(wú)無(wú)聯(lián)系（如利利用的是待估估宗地現(xiàn)狀條條件評(píng)估而出出現(xiàn)了有效利利用原則；未未采用收益還還原法、假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法而出出現(xiàn)了預(yù)期收收益原則等）。二、估價(jià)方法與估估價(jià)過(guò)程（要要求說(shuō)明估價(jià)價(jià)方法選擇依依據(jù)和每種方方法的估價(jià)過(guò)過(guò)程）【應(yīng)根據(jù)待估地特特點(diǎn)及項(xiàng)目的的實(shí)際情況，依依據(jù)《城鎮(zhèn)土土地估價(jià)規(guī)程程》（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）的的規(guī)定，選取取適宜的方法法。要求在一一項(xiàng)估價(jià)中所所選方法不少少于兩種，并并說(shuō)明估價(jià)方方法選擇的依依據(jù)。同時(shí)，各各種估價(jià)方法法的應(yīng)用過(guò)程程還應(yīng)分別滿滿足相應(yīng)要求求】1、估價(jià)方法選擇：：說(shuō)明估價(jià)方方法的選擇依依據(jù)2、估價(jià)過(guò)程：詳細(xì)細(xì)表述估價(jià)方方法（估價(jià)測(cè)測(cè)算過(guò)程）可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：：選擇依據(jù)沒(méi)沒(méi)有或不充分分、方法選擇擇不當(dāng)、可能能只選取了一一種方法(表面看是兩兩種方法實(shí)際際是一種)一)市場(chǎng)比較法應(yīng)用此種方法估價(jià)價(jià)，要按照《規(guī)規(guī)程》規(guī)定，選選擇具有替代代性的、估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的的、市場(chǎng)上交交易的類似比比較實(shí)例，進(jìn)進(jìn)行因素比較較作適當(dāng)修正正后，確定待待估宗地的土土地價(jià)格。要要求比較實(shí)例例不得少于三三個(gè)。估價(jià)中中，除要求選選擇的實(shí)例與與估價(jià)對(duì)象屬屬于同一供應(yīng)應(yīng)圈、用途一一致、在地域域上屬近鄰區(qū)區(qū)域或類似區(qū)區(qū)域外，對(duì)比比較實(shí)例選擇擇、比較因素素選擇、因素素條件的比較較及因素修正正有以下具體體要求：A、比較實(shí)例選擇。所所選實(shí)例應(yīng)是是實(shí)際交易實(shí)實(shí)例，并說(shuō)明明案例的具體體坐落（門牌牌號(hào)和宗地號(hào)號(hào)）比較案例選擇（大大于或等于三三個(gè)）要求：：①與待估宗地屬同一一供應(yīng)圈（即即盡量在同區(qū)區(qū)域、同級(jí)別別，且基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善程度度相近。如同同區(qū)域無(wú)案例例，可選擇鄰鄰近區(qū)域或同同一級(jí)土地內(nèi)內(nèi)的類似區(qū)域域的交易案例例，但選擇案案例的交易價(jià)價(jià)格不能相差差太大。根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超超過(guò)25%）②與待估宗用途應(yīng)相相同或相似（按按用地類型細(xì)細(xì)類）。如無(wú)無(wú)用途相同案案例，可選擇擇用途相近。例例如待估宗地地用為住宅可可選擇商住，如如工業(yè)可選擇擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提提是已有1—2個(gè)與估宗地地用途交易案案例。用途不不一致時(shí)應(yīng)設(shè)設(shè)用途修正。③與待估宗地的交易易類型（價(jià)格格類型）相同同，交易類型型一般包括出出讓、轉(zhuǎn)讓、股股份制改造、租租債、抵押等等。如選擇交交易案例的交交易類型與待待估宗地的類類型不一致，應(yīng)應(yīng)進(jìn)行易類型型的修正。（除除抵押評(píng)估外外，一般不選選擇抵押實(shí)例例）④成交日與待估宗地地的估價(jià)期日日應(yīng)接近。A如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定定且交易較少少，比較的有有效期限可延延長(zhǎng)，即選擇擇幾年的交易易案例用于比比較(最長(zhǎng)不超過(guò)3年)；B如市場(chǎng)變化比較快快且交易活躍躍，則比較的的有效期要縮縮短(最長(zhǎng)不超過(guò)1—2年)，一般交易易案例的有效效期最長(zhǎng)不超超過(guò)3年。⑤交易案例必須為正正常交易(即成交價(jià)格格為正常價(jià)格格或可修正為為正常價(jià)格)。所謂正常常交易應(yīng)是公公開(kāi)、平等、自自愿的交易。按上述要求選擇好好比較案例后后，分別進(jìn)行行描述，描述述內(nèi)容（如有有可能，最好好到現(xiàn)場(chǎng)勘查查）如下：①交易實(shí)例狀況a.座落位置、形狀、地地質(zhì)b.水、電、路、訊、暖暖等基礎(chǔ)設(shè)施施c.商業(yè)繁華、交通等等環(huán)境條件`d.土地利用現(xiàn)狀與規(guī)規(guī)范用途e.有關(guān)地上建筑物的的基本情況f.權(quán)利狀況和土地使使用年限等②成交價(jià)格：包括房房地總價(jià)、土土地總價(jià)、房房屋總價(jià)及相相應(yīng)的單價(jià)和和房屋租賃等等內(nèi)容，同時(shí)時(shí)說(shuō)明價(jià)格類類型、價(jià)格水水平及種類。③付款方式：包括：：一次付清、分分期付款及比比例、抵押貸貸款比例、租租金支付方式式等內(nèi)容。④成交日期：一般描描述包括使用用單位、位置置、四至、用用途、面積、規(guī)規(guī)劃條件(如建筑面積積、容積率、建建筑密度等)、土地等級(jí)級(jí)、土地開(kāi)發(fā)發(fā)程度、期日日交易、土地地使用年限、交交易類型、交易情況、交交易價(jià)格等。區(qū)區(qū)域因素及個(gè)個(gè)別因素等條條件按用途不不同選擇見(jiàn)因因素選擇內(nèi)容容。2、因素選擇。估價(jià)價(jià)時(shí)選擇的比比較因素應(yīng)包包括影響地價(jià)價(jià)的全部主要要因素，主要要是區(qū)域因素素和個(gè)別因素素。以上因素素要與報(bào)告第第二部分分析析的地價(jià)影響響因素對(duì)應(yīng)，不不得漏掉重要要因素，必要要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)進(jìn)行因素選擇擇的依據(jù)。選擇因素的原則：：①結(jié)合待估宗地所處處區(qū)位及用途途選擇因素，用用途不同影響響地價(jià)的因素素有差異，且且影響程度不不同。②選擇地價(jià)影響因素素時(shí)要全面分分析，不要漏漏掉重要影響響因素，且選選擇因素要與與報(bào)告第二部部分分析的地地價(jià)影響因素素對(duì)應(yīng)，必要要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)進(jìn)行因素選擇擇的依據(jù)。影響土地價(jià)格的區(qū)區(qū)域及個(gè)別因因素：①區(qū)域因素主要包括括：a.繁華程度b.交通便捷程度（包包括道路功能能、道路寬度度、道路網(wǎng)密密度、公交便便捷程度和對(duì)對(duì)外交通便利利程度）c.環(huán)境狀況（自然環(huán)環(huán)境和人文環(huán)環(huán)境質(zhì)量）d.城市公共基礎(chǔ)設(shè)施施配套完備程程度（包括城城市基礎(chǔ)設(shè)施施和社會(huì)公共共服務(wù)設(shè)施，完完備程度主要要有：設(shè)施水水平設(shè)施的保保證率和齊備備程度）e.城市規(guī)范限制（包包括對(duì)用途、容容積率、建筑筑覆蓋率、建建筑高度的限限制）②個(gè)別因素A、位置B、面積大小C、宗地形狀D、臨街狀況E、地勢(shì)、土地平整程程度F、地質(zhì)水文狀況G、規(guī)劃管制條件H、土地使用年限I、其它因素根據(jù)我們?cè)u(píng)估的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，將主要要4種用途的因因素條件列表表，見(jiàn)表1、表2、表3、表4。因素選擇正常情況況下選如下因因素，特殊情情況相應(yīng)增刪刪因素。1：交易日期（必選選）2：交易情況（必選選）3：交易類型（必選選）4：土地使用年限（必必選）5：區(qū)域因素A、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用用幾通一平反反映）B、商業(yè)繁華度（商業(yè)業(yè)用地選、用用距城中心、商商業(yè)中心距離離遠(yuǎn)近反映）C、對(duì)外交通便捷度（用用距火車站、長(zhǎng)長(zhǎng)途汽車站、港港口碼頭距離離來(lái)反映）D、道路通達(dá)度（用道道路類型、寬寬度反映）E、公交便捷度（商業(yè)業(yè)用地選用公公交路線、站站點(diǎn)分布及距距離來(lái)反映）F、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度G、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用用地選）6：個(gè)別因素A、綠地覆蓋率（住住宅用地選）B、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)業(yè)用地選）C、規(guī)劃限制（視情情況可設(shè)可不不設(shè)）D、自然災(zāi)害狀況（視視情況可設(shè)可可不設(shè)）E、容積率（必選）F、宗地面積（必選選）G、宗地形狀（必選選）H、臨街狀況（商業(yè)業(yè)必選）I、地質(zhì)條件（坡度度、地基承載載力，根據(jù)影影響程度確定定是否選擇和和指標(biāo)表示方方式）J、地形、地勢(shì)（以上因素根據(jù)土土地用途和位位置篩選確定定。參考《規(guī)規(guī)程》P27-228確定。）3、因素條件說(shuō)明。具具體說(shuō)明估價(jià)價(jià)對(duì)象和比較較實(shí)例的各因因素條件，列列表表示：因素條件說(shuō)明時(shí)應(yīng)應(yīng)注意幾點(diǎn)：：（1）描述比較因素的的具體條件，不不能使用相同同、較好、接接近、較差等等無(wú)具體含義義的用語(yǔ)，能能量化的一定定量化，如距距離市中心距距離應(yīng)注明具具體的公里、米米；無(wú)法量化化的指標(biāo)，也也必須具體描描述，如商服服中心級(jí)別用用市級(jí)、區(qū)級(jí)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街街區(qū)級(jí)描述。道道路通達(dá)度可可用臨主干道道（交通型主主干道、混合合型主干道、生生活型主干道道）、次干道道、支路描述述。基礎(chǔ)設(shè)施施狀況用達(dá)到到開(kāi)工條件、三三通一平、五五通一平、七七通一平來(lái)描描述，（2）因素條件說(shuō)明時(shí)時(shí)，要實(shí)事求求是，即要客客觀、具體，且且與評(píng)估報(bào)告告第二部分個(gè)個(gè)別因素描述述一致，如把把握不準(zhǔn)，可可先列表將待待估宗地的因因素條件說(shuō)明明，最后再寫寫個(gè)別因素。因素條件說(shuō)明，（按按規(guī)范格式要要求描述）注要不能同因素分分析時(shí)矛盾，要要一一對(duì)應(yīng)。4、編制比較因素條條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化化的基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行比較因素素修正，必須須將因素指標(biāo)標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素素條件指數(shù)，編編制比較因素素指數(shù)表。除除期日、交易易情況、年期期及容積率外外，應(yīng)以待估估宗地的各因因素條件為基基礎(chǔ)，相應(yīng)指指數(shù)確定如下下：（1）用途修正指數(shù)[[最好選相同同用途（按細(xì)細(xì)類用途）案案例，可省去去用途修正]可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地地價(jià)，分析不不同用途地價(jià)價(jià)的差別，確確定修正指數(shù)數(shù)。（2）土地等級(jí)修正指指數(shù)（最好選選用同一級(jí)別別或相鄰級(jí)別別的交易案例例）方法與用用途修正指數(shù)數(shù)類似（3）交易類型一般的交易類型有有買賣（協(xié)議議、招標(biāo)、拍拍賣）、租賃賃、抵押、作作價(jià)入股等。調(diào)調(diào)查不同交易易類型，地價(jià)價(jià)的差別，確確定交易類型型修正指數(shù)。最最好選擇同類類型的交易案案例，可不進(jìn)進(jìn)行交易類型型修正。抵押押案例僅作為為抵押評(píng)估時(shí)時(shí)選。（4）交易情況修正指指數(shù)選擇正常交易下的的比較案例，最最好不進(jìn)行交交易情況修正正。如確定調(diào)調(diào)查的案例是是非正常交易易，但能夠很很明確地說(shuō)出出各種特殊因因素對(duì)正常土土地價(jià)格的影影響程度，及及正常交易情情況下地價(jià)的的差異（估價(jià)價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)行有充分的的了解），可可通過(guò)修正確確定交易情況況因素指數(shù)。（5）交易期日價(jià)格指指數(shù)確定方法：a.直接采用土地所在在的地價(jià)指數(shù)數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)b.調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ钭詈檬沁x擇比比較案例中和和待估宗地最最早交易期日日至最晚交易易期日之間）的的與待估宗地地相同用途的的地產(chǎn)市場(chǎng)資資料，分析、測(cè)測(cè)算、確定地地價(jià)指數(shù)。我我們現(xiàn)在采用用的方法如下下：例地價(jià)指數(shù)如以1994年1月11日為基期，調(diào)調(diào)查xx市住宅用地地市場(chǎng)情況，地地價(jià)從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上上漲幅度為9.5%。平均每月月上漲0.2644%，如將1994年1月1日地價(jià)指數(shù)數(shù)定為100，則地價(jià)指指數(shù)詳見(jiàn)表xxx市住宅用地地地價(jià)指數(shù)表表年度1994.1..119995.8.1119966.4.11996..12.11996..12.311地價(jià)指數(shù)（%）1001105.01161077.128109.22401009.5000(6)土地使用年年限修正指數(shù)數(shù)利用年期修正公式式k=1-1/(11+r)n(7)區(qū)域因素條條件指數(shù)A、商業(yè)繁華度條件件指數(shù)a.商服中心級(jí)別條件件指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心心從高級(jí)到低低級(jí)依次分為為市級(jí)、區(qū)級(jí)級(jí)、小區(qū)級(jí)和和街區(qū)級(jí)四個(gè)個(gè)等級(jí)，以待待估宗地商服服中心級(jí)別指指數(shù)定為100，每上升或或下降一級(jí)，因因素修正指數(shù)數(shù)上升或下降降百分之幾或或千分之幾。b.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)將宗地所處區(qū)域的的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)數(shù)定為優(yōu)（大大于100）、較優(yōu)（50-1000）、一般（30-10）、劣（小小于10）五個(gè)級(jí)別別，將待估宗宗地所處區(qū)域域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)數(shù)指數(shù)定為為100，每上升或或下降一級(jí)，因因素修正指數(shù)數(shù)一升或下降降百分之幾或或千分之幾。C、距商服中心距離離指數(shù)將待估宗地距商服服中心距離指指數(shù)定為100，每增加或或減少1000米，因素修修正指數(shù)減少少或增加百分分之幾或千分分之幾。B、交通條件a、交通便捷度指數(shù)數(shù)：以待估宗宗地臨近的公公交線路或公公交站點(diǎn)數(shù)量量指數(shù)為100，增加或減減少一條公交交線路修正指指數(shù)增加或減減少1％。b、道路通達(dá)度指數(shù)數(shù)：將道路劃劃分為主干道道、次干道。支支路、胡同四四個(gè)級(jí)別，因因素指數(shù)增加加或減少l％。c、對(duì)外交通便利度度指數(shù)：以待估對(duì)象象與火車站(或碼頭)直線距離為100，每增加或或減少1公里(或幾公里),因素指數(shù)增增加或減少1％。d、距市中心距離指指數(shù)：以待估對(duì)象象與市中心直直線距離指數(shù)數(shù)為100，每增加或或減少1公里（或幾幾公里）；指指數(shù)增加或減減少1‰。e、路網(wǎng)密度將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)網(wǎng)密度分為優(yōu)優(yōu)(密度大干××公里／平方方公里)、較優(yōu)(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里之間)、一般(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里)、較劣(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里)、劣(密度小于××／平方公里)五個(gè)等級(jí)，以以待估宗地所所處區(qū)域路網(wǎng)網(wǎng)密度指數(shù)定定為100，每上升或或下降一個(gè)等等級(jí)，因素指指數(shù)上升或下下降百分之幾幾或千分之幾幾。C、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度度指數(shù)（或環(huán)環(huán)境條件）將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分為為無(wú)污染、輕輕度污染、嚴(yán)嚴(yán)重污染三個(gè)個(gè)等級(jí)，將待待估宗地環(huán)境境質(zhì)量指數(shù)定定為100，每上升或或下降一個(gè)等等級(jí)，因素指指數(shù)上升或下下降百分之幾幾或千分之幾幾。D、基礎(chǔ)設(shè)施狀況a、生活設(shè)施完善度度指宗地所在區(qū)域的的生活設(shè)施配配套程度（如如中學(xué)、小學(xué)學(xué)、幼兒園、醫(yī)醫(yī)院、公園、郵郵局、銀行等等），將生活活設(shè)施完善度度分為完善（設(shè)設(shè)施齊備）、較較完善（缺少少部分設(shè)施）、不不完善（無(wú)主主要公用設(shè)施施）三個(gè)等級(jí)級(jí)，以待估宗宗地所在區(qū)域域生活設(shè)施完完善度指數(shù)定定為100，每增加或或減少一個(gè)等等級(jí)，因素指指數(shù)上升或下下降百分之幾幾或千分之幾幾。b、公用設(shè)施完善度度將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施定為七通通一平、六通通一平、五通通一平、四通一平平，三通一平平、二通一平平、一通一平平。達(dá)到開(kāi)工工條件等(注：結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施施情況及所選選案例的開(kāi)發(fā)發(fā)程度確定)，說(shuō)明每增增加一通或減減少一通，因因素指數(shù)的修修正幅度。E、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指指數(shù)將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)規(guī)模分為大、較較大、一般、較較小。小五個(gè)個(gè)等級(jí)，以待待估宗地產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚規(guī)模指指數(shù)為100每上升或下下降一個(gè)等級(jí)級(jí)，因素修正正指數(shù)上升或或下降0．5％。（8）個(gè)別因素條件指指數(shù)A、容積率條件指數(shù)數(shù)a、確定方法法：如果宗地地所在地有容容積率修正系系數(shù)（如西安安等地），“可直接采用用容積車修正正系數(shù)。b、可調(diào)查不不同容積率下下的與待估宗宗地相同用途途的土地價(jià)格格，找出修正正比率。B、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分分為四面臨街街了(或路)三面臨街、二二面臨街、一一面臨街、不不臨街五個(gè)等等級(jí)，以待估估宗地臨街狀狀況指數(shù)定為為100，每增加一一面或減少一一面，因素指指數(shù)增加或減減少百分之幾幾或干分之幾幾。C、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大大小劃分為優(yōu)優(yōu)、較優(yōu)、一一般、較劣、劣劣五個(gè)等級(jí)，(面積大干10000平方米為優(yōu)優(yōu)；面積在7000—10000平方米劃為為較優(yōu)；面積積在4000－7000平方米劃為為一般；面積積在2000－4000平方米劃為為較劣，面積積小于2000平方米劃為為劣)，每增加或或減少一個(gè)等等級(jí)，地價(jià)指指數(shù)上升或下下降0.2%。(只適用于工工業(yè)，到不同同地方還應(yīng)結(jié)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r況)(注：商業(yè)用用地，住宅用用地。辦公用用地的面積可可根據(jù)調(diào)查確確定)。D、宗地形狀指數(shù)：：將宗地形狀狀分為規(guī)則、較較規(guī)則、不規(guī)規(guī)則三個(gè)等級(jí)級(jí)，每上升或或下降一個(gè)等等級(jí)，因素修修正指數(shù)上升升或下降X‰。E、地形坡度指數(shù)：：將地形坡度度劃分為優(yōu)、較較優(yōu)、一般、較較劣、劣五個(gè)個(gè)等級(jí)(劃分標(biāo)準(zhǔn)：：坡度在3－5%屬優(yōu)，坡度度在5一10%屬較優(yōu)，坡坡度在10—20%屬一般，坡坡度在20－25%屬較劣，坡坡度大于25%屬劣)，每上升或或下降一個(gè)等等級(jí)，因素修修正指數(shù)上升升或下降X%。F、地質(zhì)條件指數(shù)：：將地質(zhì)條件件按地基承載載力的大小分分為優(yōu)。較優(yōu)優(yōu)、一般、較較劣、劣五個(gè)個(gè)等級(jí)(劃分標(biāo)準(zhǔn)：：地基承載力力大于25噸／平方米米屬優(yōu)，在20－25噸／平方米米屬較優(yōu)，在在12－20噸／平方米米屬一般，在在8－12噸／平方米米屬較劣，小小于8噸／平方米米屬劣)，每上升或或下降一個(gè)等等級(jí)，因素修修正指數(shù)上升升或下降X％。G、規(guī)劃條件限制指指數(shù)：分為有有規(guī)劃限制、無(wú)無(wú)規(guī)劃限制，將將無(wú)規(guī)劃限制制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限限制地價(jià)指數(shù)數(shù)上升或下降降X%。在確定因素條件指指數(shù)時(shí)，注意意以下幾點(diǎn)：：因素指數(shù)幅度要與與當(dāng)?shù)毓糩或采用]的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)報(bào)告中的宗宗地因素條件件修正系數(shù)表表中的內(nèi)容相相同或相近，且且修正幅度應(yīng)應(yīng)參考由基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗宗地地價(jià)的因因素修正系數(shù)數(shù)表中的幅度度（即各影響響因素的權(quán)重重）。在確定修正幅度時(shí)時(shí)，不同用途途其地價(jià)影響響因素、影響響程度不同[如住宅用地地，對(duì)交通便便捷度的要求求較高（即權(quán)權(quán)重較大），修修正幅度可定定高些；道路路通達(dá)度對(duì)住住宅用地影響響有，但影響響程度不如交交通便捷度。工工業(yè)用地道路路通達(dá)度的對(duì)對(duì)地價(jià)影響程程度大，而交交通便捷度對(duì)對(duì)其地價(jià)的影影響程度相對(duì)對(duì)較小]，應(yīng)充分考考慮。6、實(shí)例修正后的地地價(jià)計(jì)算經(jīng)過(guò)比較分析,求求算各比較實(shí)實(shí)例經(jīng)因素修修正后達(dá)到估估價(jià)對(duì)象條件件時(shí)的地價(jià),再依據(jù)《規(guī)規(guī)程》的地價(jià)價(jià)確定方法,最后確定待待估土地的估估價(jià)市場(chǎng)比較法可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤誤：1、實(shí)例選擇不符合合要求。案例例與侍估宗地地一在同一供供需圈、用途途不同、交易易日期相差太太長(zhǎng)、價(jià)格相相差太大、案案例數(shù)量不夠夠、交易資料料的可靠性等等。案例條件件描述不夠完完善，缺土地地使用者、宗宗地位置及門門牌號(hào)交易價(jià)價(jià)格類型（出出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵抵押價(jià)格）、價(jià)價(jià)格內(nèi)涵、交交易時(shí)間描述述等。2、因素選擇不合理理。區(qū)域因素素，個(gè)別因素素選擇不合理理或主次不分分或混亂，因因素選擇與報(bào)報(bào)告中選用基基準(zhǔn)地價(jià)因素素不一致且相相差較大。3、比較因素說(shuō)明未未量化，過(guò)于于籠統(tǒng)；因素素條件說(shuō)明時(shí)時(shí)與評(píng)估報(bào)告告一般、區(qū)域域及個(gè)別因素素或其他評(píng)估估方法中的描描述不一致。4、確定因素條件指指數(shù)中可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)內(nèi)容與前表（因因素條件說(shuō)明明表）不一致致，可能漏項(xiàng)項(xiàng)或多項(xiàng)；指指數(shù)確定不合合理（因素間間權(quán)重的不合合理、某個(gè)因因素修正幅度度不合理或修修正錯(cuò)誤）。5、因素條件修正系系數(shù)表中可能能會(huì)出現(xiàn)因素素內(nèi)容與前表表（因素條件件說(shuō)明表或因因素條件指數(shù)數(shù)表）不一致致；可能漏項(xiàng)項(xiàng)或多項(xiàng)，系系數(shù)與前表中中的指數(shù)不對(duì)對(duì)應(yīng)；系數(shù)以以指數(shù)出現(xiàn)。6、地價(jià)指數(shù)、容積積率修正、年年期修正等因因素修正不合合常理，且有有明顯錯(cuò)誤。7、計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)時(shí)錯(cuò)誤。8、確定地價(jià)時(shí)只以以其中一個(gè)比比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)結(jié)果或計(jì)算錯(cuò)錯(cuò)誤。9、計(jì)算公式錯(cuò)誤（二）收益還原法法應(yīng)用此方法估價(jià)，要要依據(jù)《規(guī)程程》規(guī)定程序序進(jìn)行，技術(shù)術(shù)報(bào)告應(yīng)對(duì)以以下內(nèi)容予以以明確說(shuō)明?！锞唧w說(shuō)明實(shí)際總收收益和客觀總總收益及估價(jià)價(jià)時(shí)采用的收收益額和相應(yīng)應(yīng)的條件?！锟傎M(fèi)用中涉及到的的項(xiàng)目和各項(xiàng)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具具體說(shuō)明其確確定的依據(jù)、確確定方法和各各項(xiàng)參數(shù)的選選取標(biāo)準(zhǔn)?！镎f(shuō)明純收益的測(cè)算算依據(jù)和方法法?！锩鞔_說(shuō)明還原利率率（土地還原原利率、建筑筑物還原利率率、綜合還原原利率）的確確定方法、依依據(jù)和具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)?！镎f(shuō)明土地使用年限限、收益還原原公式選取和和收益價(jià)格確確定。1、收益還原法的基基本公式收益還原法評(píng)估地地價(jià)的公式有有6個(gè)，主要有4個(gè)常用：(1)土地年純收收益不變。R不變且大于于零，無(wú)限年年期地價(jià)計(jì)算算公式：p=a/rr(2)土地使用年年期有限且其其他因素不變變的土地價(jià)格格計(jì)算公式：：p=a/rr×[1-11/（1+r）n](3)土地純收益益每年按等差差級(jí)數(shù)遞增或或遞減土地價(jià)價(jià)格計(jì)算公式式：無(wú)限年期的地價(jià)計(jì)計(jì)算公式：p=a/rr±b/r22有限年期地價(jià)計(jì)算算公式：p=(a//r±b/rr2)×[11-1/（1+r）n]±b//r×n/（1+r）n(4)土地純收益益按一定比率率遞增或遞減減土地價(jià)格計(jì)計(jì)算公式：無(wú)限年期地價(jià)計(jì)算算公式：p=a/((r±s)有限年期地價(jià)計(jì)算算公式：p=a/((r±s)×{1-[[(1±s))/(1+rr)]n}上述公式中：P-土地價(jià)格a-土地純收益r-土地還原利率b-純收益的等差級(jí)數(shù)數(shù)遞增或遞減減的數(shù)額s-純收益逐上遞增或或遞減的比率率（5）土地純收益在若若干年內(nèi)有變變化的土地價(jià)價(jià)格計(jì)算公式式A、土地使用年期無(wú)無(wú)限當(dāng)t年以前（含t年）純純收益有變化化，其值為a；t年以后純收收益無(wú)變化，其其值為a；年不變且且大于零A，使用期無(wú)限時(shí)B、土地使用年期有有限當(dāng)t年以前(含t年))純收益有變變化，其值為為ar；t年以后純收收益無(wú)變化，其其值為a；每年不變變且大于零，使使用期無(wú)限時(shí)時(shí)（6）未來(lái)若干年后的的土地價(jià)格已已知的條件下下的計(jì)算公式式當(dāng)未來(lái)某年的土地地價(jià)格已知，而而已知的土地地價(jià)格的年份份以前的純收收益有變化，土土地價(jià)格的計(jì)計(jì)算公式為：：根據(jù)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，公公式（2）是我們?cè)u(píng)評(píng)估時(shí)最常用用的公式。2、采用收益還原法法評(píng)估土地的的步驟(1)確定房地產(chǎn)產(chǎn)總收益A、在確定總收益時(shí)時(shí)，一般應(yīng)考考慮以下條件件：a、總收益是指客觀觀收益（一般般情況下的正正常收益），而而不是待估房房地收益。b、收益必須是長(zhǎng)期期可以固定取取得的收益。c、收益是安全可靠靠的收益（即即風(fēng)險(xiǎn)小的收收益）。B、確定收益的方法法根據(jù)資料收集情況況及土地所在在地的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)情況，收收益有土地收收益（單純的的土地租金）、房房地收益兩種種。a、確定土地收益調(diào)查、收集土地所所在地的與待待估宗地同區(qū)區(qū)域的單純的的土地出租案案例（土地租租賃協(xié)議），結(jié)結(jié)合待估宗地地的區(qū)域因素素、個(gè)別因素素、期日等因因素修正，采采用市場(chǎng)比較較法確定宗地地的土地收益益。b、確定房地收益調(diào)查待估宗地所處處區(qū)域、同類類用途、結(jié)果果相似、裝修修檔次相近的的房屋租金水水平、房屋出出租率、有效效出租面積等等情況，分析析、比較確定定待估房地的的收益。房地年總收益=年年總租金×房屋出租率×有效出租面面積（有效使使用面積）c、確定企業(yè)總的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入（2）確定房地出租總總費(fèi)用根據(jù)確定的收益，分分以下幾種情情況考慮費(fèi)用用A、計(jì)算土地租賃總總費(fèi)用一般單純的土地租租賃，發(fā)生的的費(fèi)用主要有有：a、土地稅：因使用用和租賃而繳繳納的有關(guān)稅稅費(fèi)，如城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅稅，按有關(guān)文文件規(guī)定取值值。b、管理費(fèi)：指管理理人員的薪水水及其他費(fèi)用用，一般以年年租金的3%計(jì)算。c、維護(hù)費(fèi)：維護(hù)土土地使用所發(fā)發(fā)生的費(fèi)用。如如給排水及道道路的修繕費(fèi)費(fèi)，調(diào)查或按按年租金的1%—3%計(jì)算。年總支出費(fèi)用＝aa+b+cB、計(jì)算房地出租中中的總費(fèi)用房地出租中，支出出的總費(fèi)用有有：a、管理費(fèi)：對(duì)出租租房屋進(jìn)行的的必要管理所所需費(fèi)用，一一般按年租金金的2%—5%。b、維修費(fèi)：按房屋屋重置價(jià)的1.5%—2%。c、保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋屋重置價(jià)或房房屋現(xiàn)值以保保險(xiǎn)費(fèi)率，我我國(guó)的保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)在0.15%—0.2%。保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋重置置價(jià)×（0.15%—0.2%）＝房屋現(xiàn)現(xiàn)值×（0.15%—0.2%）d、稅金：依據(jù)待估估地所在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋出租時(shí)時(shí)應(yīng)繳納的有有關(guān)稅費(fèi)文件件、規(guī)定確定定，一般有房房產(chǎn)稅（按年年租金的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)業(yè)稅（按租金金的5%）、附加城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅0.35%、教育費(fèi)附附加0.05%等。e、計(jì)算房屋折舊費(fèi)費(fèi)：年折舊費(fèi)＝（房屋屋重置價(jià)－殘殘值）/耐用年限＝＝房屋重置價(jià)價(jià)×（1－殘值率）/耐用年限注：①房屋重置價(jià)、殘值值率根據(jù)宗地地所在的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建委等部門門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定。②耐用年限：如土地地使用者可使使用土地的年年期小于房屋屋耐用年限，土土地使用者可可使用房產(chǎn)的的年期，如鋼鋼混結(jié)構(gòu)房屋屋耐用年限為為60年，而建筑筑物占用土地地使用年限為為49年，考慮整整個(gè)建筑物重重置價(jià)必須在在可使用期內(nèi)內(nèi)全部收回，故故耐用年限按按49年計(jì)。則：年折舊費(fèi)＝房屋重重置價(jià)/房屋可使用用年限房屋可使用年限＝＝土地出讓前前房屋已使用用年限+土地出讓年年限C、計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)收收益中總費(fèi)用用企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的總費(fèi)費(fèi)用一般包括括：a、原料費(fèi)b、運(yùn)輸費(fèi)c、折舊費(fèi)d、一般管理費(fèi)e、職工工資f、應(yīng)納稅金g、工廠房屋的維護(hù)護(hù)、保險(xiǎn)等費(fèi)費(fèi)用在股份制改造土地地價(jià)格評(píng)估中中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的總費(fèi)用可可采用資產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)評(píng)估結(jié)果。（3）確定房地產(chǎn)出租租純收益：房房地產(chǎn)出租純純收益＝房地地產(chǎn)出租總收收益－房地產(chǎn)產(chǎn)出租總費(fèi)用用（4）確定房屋出租純純收益房屋純收益＝房屋屋現(xiàn)值×建筑物還原原利率A、房屋現(xiàn)值的確定定方法：a、房屋現(xiàn)值＝房屋屋重置價(jià)－房房屋折舊總額額＝房屋重置置價(jià)－年折舊舊費(fèi)×（1－殘值率）/耐用年限×房屋已使用用年限b、房屋現(xiàn)值＝房屋屋重置價(jià)×成新度B、房屋還原利率的的確定方法：：房屋還原利利率一般比土土地還原利率率高出2—3%。（5）計(jì)算土地純收益益土地純收益可依據(jù)據(jù)評(píng)估對(duì)象采采用的不同而而計(jì)算A、土地租賃中土地地純收益的計(jì)計(jì)算：土地純純收益＝租金金－（管理費(fèi)費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金）B、房地出租中土地地純收益的計(jì)計(jì)算：土地純純收益＝房地地出租純收益益－房屋出租租純收益C、一般企業(yè)用房地地產(chǎn)中土地純純收益的計(jì)算算：土地純收收益＝銷售收收入－原材料料價(jià)格－運(yùn)輸輸費(fèi)－折舊費(fèi)費(fèi)－工資－利利潤(rùn)－稅金－－其它應(yīng)扣除除費(fèi)用的余額額（6）確定土地價(jià)格根據(jù)評(píng)估設(shè)定待估估宗地的年限限，確定土地地價(jià)格的計(jì)算算公式一般采采用下式：P＝土地年純純收益（a）÷土地還原利利率（r）×[1-11/(1+rr)n]3、采用收益還原法法評(píng)估地價(jià)的的關(guān)鍵（1）合理、客觀、準(zhǔn)準(zhǔn)確地確定土土地、房地產(chǎn)產(chǎn)、企業(yè)的收收益。（2）合理從收益中扣扣除有關(guān)費(fèi)用用。（3）合理確定方法中中所涉及到的的有關(guān)參數(shù)。如如土地還原利利率、建筑物物還原利率、重重置價(jià)、殘值值率等參數(shù)的的確定依據(jù)、方方法和選取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該具具體說(shuō)明。收益還原法可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤誤；A、收益還原法公式式選錯(cuò)或計(jì)算算過(guò)程漏步驟驟。B、收益為待估宗地地的實(shí)際收益益不是客觀收收益；收益確確定依據(jù)不充充分；收益確確定錯(cuò)誤或不不合理。C、費(fèi)用確定可能漏漏項(xiàng)或多項(xiàng)；；年折舊費(fèi)計(jì)計(jì)算公式錯(cuò)誤誤（年限出錯(cuò)錯(cuò)，重置價(jià)取取值錯(cuò)誤）。D、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。E、建筑物還原利率率、土地還原原利率的確定定不合理。F、地價(jià)計(jì)算中年限限錯(cuò)誤。G、計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)。H、計(jì)算單位不統(tǒng)一一。（三〕剩余法（假假設(shè)開(kāi)發(fā)法〕〕應(yīng)用此方法估價(jià)，要要依據(jù)《規(guī)程程》規(guī)定程序序進(jìn)行，技術(shù)術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)對(duì)以下內(nèi)容予予以明確說(shuō)明明?！锿ㄟ^(guò)分析待估宗地地條件，考慮慮規(guī)劃及管理理等限制條件件，確定土地地的最佳利用用方式。應(yīng)包包括確定土地地的用途、建建筑物容積率率、土地覆蓋蓋率、建筑高高度等項(xiàng)內(nèi)容容?！锩鞔_待估宗地開(kāi)發(fā)發(fā)完成后的利利用方式（買買賣、出租等等）及依據(jù)目目前市場(chǎng)狀況況估算的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并并說(shuō)明估算方方法及依據(jù)。★對(duì)計(jì)算中所采自的的建筑費(fèi)、專專業(yè)資用要說(shuō)說(shuō)明其確定的的方法和依據(jù)據(jù)；對(duì)開(kāi)發(fā)周周期、利率、稅稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利利潤(rùn)等要說(shuō)明明選擇依據(jù)和和標(biāo)準(zhǔn)?！镎f(shuō)明計(jì)算公式、計(jì)計(jì)算規(guī)程和結(jié)結(jié)果。l、剩余法計(jì)算公式式地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑筑開(kāi)發(fā)費(fèi)－專專業(yè)費(fèi)－不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)－利利率－銷售費(fèi)費(fèi)用－稅金－－開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)潤(rùn)2、評(píng)估步驟(1)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完完成后不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)總價(jià)A、選擇與待估房地地產(chǎn)用途、性性質(zhì)、結(jié)構(gòu)的的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)交易價(jià)格，采采用市場(chǎng)比較較法確定開(kāi)發(fā)發(fā)完成后的不不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總總開(kāi)發(fā)價(jià)值）；B、根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上上與房地產(chǎn)同同類用途、性性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和和裝修條件的的不動(dòng)產(chǎn)租金金水平，采用用收益還原法法確定開(kāi)發(fā)后后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)價(jià)。(2)估算建筑費(fèi)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)（按按建筑費(fèi)的一一定比例）、不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般為建筑筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)費(fèi)之和的2％一5％〕等各項(xiàng)項(xiàng)成本費(fèi)用。(3)計(jì)算利息A、確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周周期B、投資時(shí)間，合理理確定計(jì)息周周期（一次性性均勻投入還還是分段均勻勻投入）C、復(fù)利計(jì)息公式：：利息=[（1+r）n-1](4)計(jì)算稅金：：主要指建成成后不動(dòng)產(chǎn)銷銷售的營(yíng)業(yè)稅稅、工商統(tǒng)一一稅、印花稅稅、契稅等；；(5)銷售費(fèi)用：：主要指建成成后不動(dòng)產(chǎn)銷銷售或出租的的中介代理費(fèi)費(fèi)、廣告費(fèi)、買買賣手續(xù)費(fèi)等等；(6)估算開(kāi)發(fā)商商的合理利潤(rùn)潤(rùn)剩余法可能出現(xiàn)的的錯(cuò)誤：A、公式選錯(cuò)或計(jì)算過(guò)過(guò)程漏步驟。B、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后不不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)依依據(jù)不充分或或確定錯(cuò)誤或或不合理。C、費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)項(xiàng)或多項(xiàng)。D、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。E、利息計(jì)算錯(cuò)誤選用用了單利計(jì)息息公式或公式式正確但計(jì)息息周期錯(cuò)誤。F、利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了了利息。G、未將地價(jià)還原至估估價(jià)期日時(shí)的的價(jià)格水平。H、計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)。I、計(jì)算單位不統(tǒng)一。（四）成本逼近法法★應(yīng)用此種方法估價(jià)價(jià)，要求按照照《規(guī)程》的的規(guī)定，進(jìn)行行數(shù)據(jù)的調(diào)查查、歸類和估估算地價(jià)?！镆敿?xì)說(shuō)明土地取取得費(fèi)的各組組成項(xiàng)目及費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并并說(shuō)明其確定定的依據(jù)。要要有文件依據(jù)據(jù)的，要指出出文件的名稱稱及文件有關(guān)關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；；沒(méi)有文件依依據(jù)的，如屬屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)規(guī)定的，要有有當(dāng)?shù)赝恋毓芄芾聿块T或有有關(guān)的政府部部門證明，涉涉及到當(dāng)?shù)夭徊煌貐^(qū)的費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要要在充分調(diào)查查實(shí)際情況的的基礎(chǔ)上，分分析后進(jìn)行確確定，并說(shuō)明明原因?！锩鞔_待估宗地的開(kāi)開(kāi)發(fā)期限、開(kāi)開(kāi)發(fā)狀況和相相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并并說(shuō)明依據(jù)?！镉嘘P(guān)稅費(fèi)、貸款利利息及投資回回報(bào)率的確定定，要在技術(shù)術(shù)報(bào)告中說(shuō)明明依據(jù)的資料料及其來(lái)源、分分析計(jì)算過(guò)程程及結(jié)果?！镎f(shuō)明成本價(jià)格基礎(chǔ)礎(chǔ)上的土地增增值標(biāo)準(zhǔn)的確確定方法和依依據(jù)?！镎f(shuō)明土地價(jià)格確定定方法和結(jié)果果。1、采用成本逼近法法評(píng)估土地價(jià)價(jià)格應(yīng)注意以以下幾點(diǎn)：（1）弄清成本逼近法法的運(yùn)用范圍圍。成本逼近法適用于于土地市場(chǎng)不不發(fā)育，土地地成交實(shí)例不不多無(wú)法利用用其它方法評(píng)評(píng)估地價(jià)；適適宜于新開(kāi)發(fā)發(fā)土地或建筑筑物的估價(jià)；；適宜于工業(yè)業(yè)用地地價(jià)評(píng)評(píng)估（注：城城區(qū)或市區(qū)工工業(yè)用地不能能采用成本逼逼近法評(píng)估）對(duì)對(duì)商業(yè)、辦公公、住宅等用用地不能選擇擇成本逼近法法。（2）選擇成本逼近法法的計(jì)算公式式成本逼近法的基本本公式為：土土地價(jià)格=土地取得費(fèi)費(fèi)（包含相關(guān)關(guān)稅費(fèi)）+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收收益但在采用成本逼近近法進(jìn)行地價(jià)價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)應(yīng)注意：A、如土地增值收益益=（土地取得得費(fèi)及有關(guān)稅稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)資+利潤(rùn)）×土地增值收收益率采用上述公式求得得地價(jià)為無(wú)限限年期土地價(jià)價(jià)格，需進(jìn)行行年期修正：：有限年期地地價(jià)=無(wú)限年期地地價(jià)×[1-（1+r）n]B、如土地增值收益益，是以地方方政府公布的的出讓金代替替，應(yīng)先對(duì)成成本地價(jià)進(jìn)行行有限年期修修正，然后與與出讓金相加加，得出有限限年期地價(jià)。在利用出讓金代替替上地增值收收益計(jì)算地價(jià)價(jià)時(shí)，一定要要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸾鸷x是否為為單純的政府府收益，如包包含其它內(nèi)容容，應(yīng)扣除或或?qū)嵲跓o(wú)法運(yùn)運(yùn)用，可不取取出讓金，仍仍用土地增值值收益率公式式計(jì)算。2、采用成本逼近法法評(píng)估土地價(jià)價(jià)格的步驟：：（1）土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)，該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用是指待待估宗地所在在區(qū)域征用同同類土地所支支出的平均費(fèi)費(fèi)用。主要包包括土地補(bǔ)償償費(fèi)、勞動(dòng)力力安置費(fèi)、青青苗及地上物物補(bǔ)償費(fèi)。描述清楚待估宗地地所處區(qū)域及及宗地周圍或或宗地在被征征用前土地利利用類型及本本次評(píng)估待估估宗地所在區(qū)區(qū)域周圍土地地利用類型是是菜地，水田田還是耕地或或荒山等。A．根據(jù)《中華人民民共和國(guó)土地地管理法》及及土地所在地地方人民政府府關(guān)于印發(fā)《國(guó)國(guó)家建設(shè)征用用土地補(bǔ)償和和安置辦法》的的通知及有關(guān)關(guān)文件等，按按標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，同同時(shí)并依據(jù)宗宗地所在區(qū)域域的征地案例例，分析綜合合確定。B．如當(dāng)?shù)責(zé)o土地補(bǔ)補(bǔ)償、安置補(bǔ)補(bǔ)償、青苗及及地上物補(bǔ)償償?shù)木唧w文件件規(guī)定，可依依據(jù)《中華人人民共和國(guó)土土地管法》或或省、市級(jí)人人民政府頒布布的《土地管管理法買施條條例(或辦法)》等文件，調(diào)調(diào)查待估宗地地所處區(qū)域或或相似區(qū)域的的征地案例(到當(dāng)?shù)赝恋氐毓芾砭终鞯氐靥?、征地科科或統(tǒng)一征地地辦公室等部部門，收集近近期征地協(xié)議議等資料。一一定要弄清征征地協(xié)議中土土地取得費(fèi)中中包含內(nèi)容。)結(jié)合待估宗宗地所處區(qū)域域及宗地周邊邊土地或宗地地被征用前的的土地利用類類型；通過(guò)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查勘、調(diào)調(diào)查，確定土土地取得費(fèi)。（2）有關(guān)稅費(fèi)有關(guān)稅費(fèi)是指在征征地時(shí)按照國(guó)國(guó)家、地方政政府有關(guān)文件件規(guī)定必交的的稅費(fèi)。在確確定有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)時(shí)，每項(xiàng)稅稅費(fèi)取值都應(yīng)應(yīng)有文件依據(jù)據(jù)，要指出又又講的名稱及及有關(guān)規(guī)定、稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（注注：①有些已取消消的稅費(fèi)一定定有以與基準(zhǔn)準(zhǔn)日最接近的的公布文件為為依據(jù)；②有些不合理理的稅費(fèi)在取取值時(shí)要認(rèn)真真分析；③有些交叉稅稅費(fèi)一定要注注意不要重復(fù)復(fù)計(jì)算，如西西安市規(guī)定：：蔬菜基地交交新菜地開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)基金，就就不再交納農(nóng)農(nóng)田水利開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)基金和和防洪保安和和重點(diǎn)水利建建設(shè)專項(xiàng)資金金）；如屬當(dāng)當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定定的，要有當(dāng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾砝聿块T或有關(guān)關(guān)的政府部門門注明，涉及及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)的，要要在充分調(diào)查查實(shí)際情況的的基礎(chǔ)上，分分析后進(jìn)行確確定，并說(shuō)明明原因。2、確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指獲獲得土地后，對(duì)對(duì)真開(kāi)發(fā)的費(fèi)費(fèi)用，指設(shè)定定開(kāi)展程度條條件下的土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)。（1）確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)方法直接依據(jù)當(dāng)?shù)厥小⒖h縣人民政府印印發(fā)的《關(guān)于于征收××城市市政公公用設(shè)施配套套費(fèi)》的通知知。結(jié)合評(píng)估估設(shè)定的待估估宗地的開(kāi)發(fā)發(fā)程度，確定定開(kāi)發(fā)資（前前提是公布的的配套費(fèi)能夠夠達(dá)到實(shí)際開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。只只是在采用時(shí)時(shí)要弄清公布布的配套費(fèi)的的內(nèi)容（①只是大市政政配套費(fèi)，還還是包含了公公共設(shè)施配套套資和小區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)；；②弄清大配套套費(fèi)包含“幾通一平”；③弄清配套費(fèi)費(fèi)是按單位用用地面積還是是單位建筑面面積征收）。如如當(dāng)?shù)匚垂疾际姓涮踪M(fèi)費(fèi)的征收文件件或公布征收收的配套費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)低于實(shí)際際開(kāi)發(fā)費(fèi)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，則參考考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地地價(jià)測(cè)算時(shí)的的土地取得費(fèi)費(fèi)；同時(shí)到城城建局、新建建開(kāi)發(fā)區(qū)、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司、公用事事業(yè)局等土地地開(kāi)發(fā)的相關(guān)關(guān)部門調(diào)查、分分析、測(cè)算、設(shè)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度度條件下的開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)。（2）確定開(kāi)發(fā)費(fèi)時(shí)把把握原則A、確定待估宗地開(kāi)開(kāi)發(fā)程度，目目地規(guī)模、各各地具體情況況的開(kāi)發(fā)期限限，設(shè)定開(kāi)發(fā)發(fā)程度。設(shè)定定開(kāi)發(fā)程度不不同，開(kāi)發(fā)期期限可相同、可可不相同，但但開(kāi)發(fā)費(fèi)一定定要有差別。如“五通一平”的開(kāi)發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開(kāi)發(fā)周期可定為9個(gè)月。6個(gè)月。B、在確定開(kāi)發(fā)費(fèi)用用時(shí)，設(shè)定開(kāi)開(kāi)發(fā)程度均為為“五通一平”，但各通中中如通路，一一宗地臨主干干道（20～60米寬），水水泥路或柏油油路；而另一一宗地臨土地地或砂石路（3～6米寬）；同同樣是“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)可取取不一樣，但但一定要描述述清楚，說(shuō)明明原因。3、確定投資利息（1）利息率的選擇根據(jù)評(píng)估的目的和和土地開(kāi)發(fā)的的資金來(lái)源情情況，利息率率可選擇存款款利息率或貸貸款利息率。如如拍賣底價(jià)、抵抵押評(píng)估或土土地開(kāi)發(fā)是投投資者利用自自有資金投入入，可采用評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)日中中國(guó)人民銀行行公布的與設(shè)設(shè)定開(kāi)發(fā)周期期相應(yīng)的利息息率；如用于于聯(lián)營(yíng)、入股股等目的，或或投資者貸款款從事土地開(kāi)開(kāi)發(fā)，可采用用評(píng)估基準(zhǔn)日日中國(guó)人民銀銀行公布的與與設(shè)定開(kāi)發(fā)周周期對(duì)應(yīng)的固固定資產(chǎn)貸款款利率；還可可參照具體項(xiàng)項(xiàng)目或當(dāng)?shù)赝镣恋亻_(kāi)發(fā)投資資貸款利息率率。（2）投資利息的計(jì)算算公式根據(jù)確定土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)的方法，來(lái)來(lái)選擇投資利利息的計(jì)算公公式（注：?jiǎn)螁卫?jì)息）。？A、直接采用當(dāng)?shù)厥惺?、縣人民政政府公布的市市政基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)，且且公布的配套套費(fèi)能夠達(dá)到到實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)際準(zhǔn)。投資利息＝（土地地取得費(fèi)及有有關(guān)稅費(fèi)十市市政基礎(chǔ)設(shè)施施配套資）×開(kāi)發(fā)周期×利息率B、當(dāng)?shù)厥小⒖h人民民政府公布的的市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)未未達(dá)到實(shí)際開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。投資利息=(土地地取得費(fèi)及有有關(guān)稅費(fèi)十市市政基礎(chǔ)設(shè)施施配套資)×開(kāi)發(fā)周期×利息率十(土地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)一市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)費(fèi))×0.55×開(kāi)發(fā)周期×利息率4、確定投資利潤(rùn)（1）投資利潤(rùn)率（或或投資回報(bào)率率）的確定方方法A、依據(jù)持信京地土土地投資利潤(rùn)潤(rùn)；利用公式式：投資利潤(rùn)潤(rùn)率=利潤(rùn)／總投投資（土地取取得費(fèi)及有關(guān)關(guān)稅費(fèi)十土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)）B、調(diào)查同行業(yè)的近近幾年的投資資利潤(rùn)率，并并結(jié)合待估宗宗地所在省、市市、縣的投資資利潤(rùn)率（可可采用中國(guó)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)據(jù)）。（2）投資利潤(rùn)的計(jì)算算公式A、如采用年投資利利潤(rùn)率：投資資利潤(rùn)=（土地取得得費(fèi)及有關(guān)稅稅費(fèi)十土地開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)）×開(kāi)發(fā)周期×年投資利潤(rùn)潤(rùn)率B、如采用投資利潤(rùn)潤(rùn)率或投資回回報(bào)率：投資資利潤(rùn)=土地取得費(fèi)費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)×投資回報(bào)率5、確定土地增值收收益（也稱土土地所有權(quán)收收益）土地增值收益的確確定方法及計(jì)計(jì)算公式：A、土地增值收益==土地成本價(jià)價(jià)格×土地增值收收益率=(土地取得費(fèi)費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)十投資利利息十投資利利潤(rùn))×土地增值收收益率(土地增值收收益事根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)赝恋鼐痔崽峁┵Y料確定定，經(jīng)驗(yàn)在10％一30％之間)；B、土地所有權(quán)收益益可以當(dāng)?shù)厥惺?、縣人民政政府公布的出出讓金標(biāo)準(zhǔn)代代替（但要弄弄清出讓金的的內(nèi)涵，我們們是指歸政府府所有的那部部分地價(jià)款，稱稱為出讓金）6、計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算公式：(1)如土地增值值收益依據(jù)土土地增值收益益率確定，評(píng)評(píng)后地價(jià)分別別為無(wú)限年期期土地價(jià)格(用Vn表示)和設(shè)定年限限的土地價(jià)格格(用V表示），則則：Vn一土地取得費(fèi)及有有關(guān)稅費(fèi)十土土地開(kāi)發(fā)資十十投資利息十十投資利潤(rùn)十十土地增值收收益V＝Vn×[1－－１／（1＋r）n]式中：Vn一待估估宗地設(shè)定年年限的土地價(jià)價(jià)格V一無(wú)限限年期土地價(jià)價(jià)格r一土地地還原利率n一待估估宗地設(shè)定土土地使用年限限（2）如土地增值收益益采用當(dāng)?shù)氐氐?，市、縣政政府公布的出出讓金標(biāo)準(zhǔn)，地地價(jià)計(jì)算公式式為?！盇、如出讓金含土地地使用年限與與待估宗地土土地使用年限限一致V＝〔土地取得費(fèi)及及有關(guān)稅費(fèi)十十土地開(kāi)發(fā)資資十投資利后后、十投資利利潤(rùn)〕×[1－1／（1＋r）n]＋出讓金或中：V一待估宗宗地土地價(jià)格格B、如出讓全土地使使導(dǎo)權(quán)年限與與持估宗地土土地使用權(quán)年年限不一致V＝｛[土地取得費(fèi)及有關(guān)關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息十十投資利潤(rùn)]×[1－1／(1+r))n]+出讓金｝×(1－1／(1+r))n)/(11－１／(1+r)mm)式中：V、Vn同同前n一待估宗地土地使使用年限m—出讓金規(guī)定土地使使用年限r(nóng)一土地還原利率成本逼近法可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤誤：A：缺少對(duì)待信宗地地周邊土地利利用類型的描描述；取得費(fèi)費(fèi)不是區(qū)域的的客觀平均水水平；稅費(fèi)的的確定沒(méi)有明明確的法律和和文件依據(jù)。B、開(kāi)發(fā)費(fèi)的確定與與地價(jià)定義設(shè)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程程度不一致。開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)的取值值與基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估中的開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)不一致致。C、利息計(jì)算有誤。D、未進(jìn)行年期修正正或區(qū)位修正正。E、費(fèi)用確定可能漏漏項(xiàng)或多項(xiàng)。F、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范G、利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮慮了利息。H、計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)。I、計(jì)算單位不統(tǒng)一一（五）基準(zhǔn)地價(jià)系系數(shù)修正法應(yīng)用此法進(jìn)行估價(jià)價(jià)，按（規(guī)程程》規(guī)定的程程序進(jìn)行。在在技術(shù)報(bào)告中中應(yīng)對(duì)如下事事項(xiàng)予以明確確說(shuō)明：★說(shuō)明宗地位置、用用途及待估宗宗地所在級(jí)別別或區(qū)域的基基準(zhǔn)地價(jià)和對(duì)對(duì)應(yīng)的因素修修正系數(shù)表及及因素條件說(shuō)說(shuō)明表，并注注明來(lái)源及依依據(jù)?！镎f(shuō)明待估宗地的各各項(xiàng)因素具體體條件，應(yīng)將將因素修正系系數(shù)表的內(nèi)容容具體列出。具具體形式參見(jiàn)見(jiàn)市場(chǎng)比較法法中因素條件件說(shuō)明表的形形式?！锎_定待估宗地各因因素修正系數(shù)數(shù)和綜合綜合合系數(shù)?！镎f(shuō)明年期及期日差差別和相應(yīng)的的修正系數(shù)?！飳?duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正得得到宗地地價(jià)價(jià)。1、采用基準(zhǔn)地價(jià)系系數(shù)修正法評(píng)評(píng)估土地價(jià)格格應(yīng)注意的要要點(diǎn)：（1）一定要弄清基準(zhǔn)地地價(jià)的概念、內(nèi)內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)對(duì)各城鎮(zhèn)各級(jí)級(jí)土地或均質(zhì)質(zhì)地域的商業(yè)業(yè)、住宅、工工業(yè)等不同土土地利用類型型的土地分別別評(píng)估的一定定時(shí)間內(nèi)有限限年期的土地地使用權(quán)的平平均價(jià)格。不不同的城鎮(zhèn)，甚甚至同一城市市的不同區(qū)域域其基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)內(nèi)涵可能不不一樣。（2）要弄清待估宗地地所在城鎮(zhèn)地地基準(zhǔn)地價(jià)制制定時(shí)評(píng)估技技術(shù)途徑，是是先定級(jí)后估估價(jià)，還是先先估價(jià)后定級(jí)級(jí)，明確后才才能確定評(píng)估估步驟（修正正體系不一樣樣）。2、采用基準(zhǔn)地價(jià)系系數(shù)修正法評(píng)評(píng)估土地價(jià)格格步驟：（1）、簡(jiǎn)介待估宗地地所在城鎮(zhèn)的的基準(zhǔn)地價(jià)成成果A、介紹基準(zhǔn)地價(jià)公布布如文號(hào)、公公布時(shí)間或基基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告告名稱及通過(guò)過(guò)省土地管理理局驗(yàn)收合格格的時(shí)間(認(rèn)為是基準(zhǔn)準(zhǔn)日)。B、基準(zhǔn)地價(jià)的范圍圍、地類劃分分、土地級(jí)別別、地價(jià)的內(nèi)內(nèi)涵（年限、土土地開(kāi)發(fā)程度度、基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)包含內(nèi)容）a、年限：基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)規(guī)定的土地地使用年限，如如各類用途均均設(shè)定為法定定最高年限。b．土地開(kāi)發(fā)程度：：如無(wú)明確規(guī)規(guī)定，需分析析基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)報(bào)告中的因素素修正系數(shù)表表中的開(kāi)發(fā)程程度，因素選選擇及在定級(jí)級(jí)部分確定因因素權(quán)重的部部分內(nèi)容，確確定因素權(quán)重重的部分內(nèi)容容，確定當(dāng)