關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序的報(bào)告

關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序的研究報(bào)告目錄第一章資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向第二節(jié)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略第四節(jié)資源整合第二章市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查的目的第二節(jié)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和方法第三節(jié)區(qū)域市調(diào)報(bào)告的撰寫第三章用地潛力分析第一節(jié)用地潛力分析的內(nèi)容第二節(jié)用地潛力分析的成果第四章土地決策第一節(jié)土地管理的基本術(shù)語(yǔ)第二節(jié)獲取土地的方式第三節(jié)征地拆遷及其土地出讓的程序第四節(jié)土地獲取時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題第五章項(xiàng)目投資成本與費(fèi)用的估算第一節(jié)項(xiàng)目投資成本與費(fèi)用的基本概念第二節(jié)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的費(fèi)用構(gòu)成第六章項(xiàng)目投資效益的多方案比較以及綜合評(píng)估第一節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容第二節(jié)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本方法第七章市場(chǎng)定位第一節(jié)市場(chǎng)定位的依據(jù)第二節(jié)產(chǎn)品品質(zhì)第三節(jié)面積配比和格局配比第四節(jié)房型設(shè)計(jì)第五節(jié)營(yíng)銷主題第八章規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要點(diǎn)第二節(jié)規(guī)劃和設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的因素第三節(jié)我國(guó)居住區(qū)規(guī)劃經(jīng)歷過(guò)程第四節(jié)當(dāng)代規(guī)劃和設(shè)計(jì)的發(fā)展方向第九章工程建設(shè)第十章?tīng)I(yíng)銷推廣第一節(jié)價(jià)格策略第二節(jié)廣告策略第三節(jié)營(yíng)銷策略第四節(jié)銷售執(zhí)行第十一章物業(yè)管理第一章資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向一．未來(lái)十年中國(guó)的住宅需求在未來(lái)5~10年中，我國(guó)以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、城市化和加入WTO將成為推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動(dòng)力。（一）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代1978－2000年，我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)9.5%，人均GDP增長(zhǎng)也超過(guò)8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343.4元升到6280元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長(zhǎng)無(wú)疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。90年代，人們的消費(fèi)開(kāi)始從溫飽型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了居住、交通、通信、文化教育娛樂(lè)消費(fèi)明顯增強(qiáng)。根據(jù)第五次人口普查公報(bào)，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口45594萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.09%，人均居住面積10.4平方米，建筑面積19平方米。按照國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計(jì)劃，到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到22平方米，僅城鎮(zhèn)居民就需建設(shè)27億平方米，平均每年新建住宅5.4億平方米，這樣大的住宅投資與需求將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。（二）城市化步伐的加快帶來(lái)巨大的住房需求根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。世界銀行對(duì)全世界113個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)一步表明，人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家，城市化水平僅為20%，當(dāng)人均GDP從700美元上升到1000美元和1500美元的中等發(fā)展國(guó)家時(shí)，城市化進(jìn)程加快，水平將到40%~60%，而經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化水平達(dá)到70%以后，城市化發(fā)展速度將緩慢。2000年，我國(guó)城市化水平已達(dá)36.22%，在未來(lái)十年內(nèi)，人均GDP將從1997年的860美元，提高到2010年的1200美元甚至1500美元，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將加快城市化的進(jìn)程，我國(guó)總?cè)丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)率仍保持在9.6‰，城市化率以每年1%左右增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到46%，城市人口將達(dá)到6.4億，凈增長(zhǎng)1.9億，每年增長(zhǎng)1852萬(wàn)人。每增加1個(gè)人，將增加22平方米住宅建筑面積和100平方米左右的城市建設(shè)用地，城市人口的迅速增長(zhǎng)無(wú)疑會(huì)對(duì)住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)巨大的壓力。（三）加入WTO后開(kāi)放步伐加快形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求加入WTO后，我國(guó)將開(kāi)放交通運(yùn)輸、金融服務(wù)、電信、法律服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)、信息服務(wù)、旅游、建筑業(yè)等多個(gè)行業(yè)，且開(kāi)放的速度之快也是前所未有的，如銀行業(yè)5年內(nèi)取消對(duì)外資的地域和客戶限制，建筑業(yè)合資合作企業(yè)3年內(nèi)開(kāi)始享受國(guó)民待遇，這些都將吸引大量外資進(jìn)入，勢(shì)必增加對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品——住宅、寫字樓、中介服務(wù)等多種需求。雖然未來(lái)5~10年中我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體看好，但現(xiàn)階段，潛在需求與有效需求不足的矛盾并沒(méi)有得到解決，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二．房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從1998年起，我國(guó)擺脫了低速和負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，進(jìn)入高速發(fā)展階段，尤其是2001年以來(lái)，房地產(chǎn)進(jìn)入欣欣向榮的景象。前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資4857億元，比2000年同期增長(zhǎng)29.7%。隨著中國(guó)加入WTO，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的2002年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)（二）商品房銷售市場(chǎng)供求兩旺（三）個(gè)人購(gòu)房比重繼續(xù)提高（四）土地購(gòu)置和土地開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)2001年1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積達(dá)12803萬(wàn)平方米，比2000年同期增長(zhǎng)65%，同期完成土地開(kāi)發(fā)投資282億元，比2000年同期增長(zhǎng)34%，完成土地開(kāi)發(fā)面積6563萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.8%。土地購(gòu)置面積的大幅增長(zhǎng)，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)為了開(kāi)發(fā)前景看好。2001年，北京、上海、成都、長(zhǎng)春、武漢通過(guò)一系列的運(yùn)作，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備達(dá)到近900萬(wàn)平方米?！叭绻３纸衲甑乃俣?，一年后，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備預(yù)期可達(dá)1600萬(wàn)至1800萬(wàn)平方米”。王石報(bào)出的數(shù)字令人咋舌。而中海也計(jì)劃土地儲(chǔ)備量超過(guò)萬(wàn)科。大連萬(wàn)達(dá)2001年土地儲(chǔ)備已達(dá)2000萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)發(fā)展到15個(gè)城市。首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》采訪時(shí)透露，首創(chuàng)已擁有土地儲(chǔ)備6000萬(wàn)平方米，且還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。魯能集團(tuán)在北京、上海、濟(jì)南、青島、重慶、成都、宜賓、海南等地大量?jī)?chǔ)備土地，已達(dá)近1000萬(wàn)平方米。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰時(shí)期隨著以地產(chǎn)大鱷為先鋒的新一輪圈地運(yùn)動(dòng)的開(kāi)始，然而圈地的背后是一個(gè)等待整合的市場(chǎng)。椐業(yè)內(nèi)的普遍說(shuō)法，中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)最快5年，晚不會(huì)超過(guò)10年，要產(chǎn)生出幾個(gè)寡頭，象香港一樣。目前，我國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)份額沒(méi)有超過(guò)5%，而香港是30%至50%以上，新鴻基等幾家公司占整個(gè)香港市場(chǎng)80%的份額。中國(guó)加入WTO，勢(shì)必有大量的外資流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，將加劇對(duì)市場(chǎng)的沖擊，使得市場(chǎng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。市場(chǎng)也將進(jìn)入現(xiàn)房市場(chǎng)，真正的買方市場(chǎng)將形成，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大，門檻提高，更多的開(kāi)發(fā)商要在產(chǎn)品品質(zhì)和公司品牌上競(jìng)爭(zhēng)，但市場(chǎng)不拒絕好房子。（六）空置房面積不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。地產(chǎn)商以圈地為先導(dǎo)的大肆擴(kuò)張，無(wú)疑將帶來(lái)新一輪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。但我國(guó)商品房空置面積已達(dá)10000萬(wàn)平方米，而商品房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)近年來(lái)少有的一路上揚(yáng)。實(shí)際上，新建成的商品房如空置，每年至少貶值10%，而在現(xiàn)有的空置房中空置超過(guò)2年的占50%以上，還有大規(guī)模開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房以及正在啟動(dòng)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，都在擠壓現(xiàn)有的商品房生存空間，故有人擔(dān)心目前出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)熱潮是又一場(chǎng)美麗的泡沫?？傊磥?lái)10年是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要時(shí)期，在經(jīng)歷了1999—2001年的“龍?zhí)ь^”時(shí)期后；2002—2003年市場(chǎng)進(jìn)入整合發(fā)展期；2004—2007年將進(jìn)入全面發(fā)展期；2008—2010年房地產(chǎn)將進(jìn)入最后的調(diào)整發(fā)展時(shí)期。在各個(gè)時(shí)期，新發(fā)展動(dòng)力的集聚，將拉動(dòng)內(nèi)需，刺激市場(chǎng)的發(fā)展。三．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的發(fā)展方向如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁過(guò)了比產(chǎn)品、比技術(shù)，拼環(huán)境、拼景觀的層面，而邁到了比品牌（包括品位、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式）的層面。因此房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)超越了產(chǎn)品和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而是開(kāi)發(fā)策略和開(kāi)發(fā)模式的競(jìng)爭(zhēng)。1、規(guī)?；放茢U(kuò)張開(kāi)發(fā)模式規(guī)?；放茢U(kuò)張開(kāi)發(fā)模式，引導(dǎo)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?fù)合化。該模式開(kāi)發(fā)比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、廣州奧林匹克花園等。（1）郊區(qū)化居住模式。深圳、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為適應(yīng)人們崇尚“5+2”生活模式，即市區(qū)工作5天，在郊區(qū)休息生活2天，在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)。比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、深圳萬(wàn)科四季花城、深圳中海怡翠等。但隨著城市的發(fā)展，特別是大交通格局的奠定，“7+0”模式（市區(qū)工作，郊區(qū)居?。?，已成為開(kāi)發(fā)商的著眼點(diǎn)。（2）大盤化（規(guī)模化）如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了提升品牌（包括品位、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式），而大規(guī)模圈地，單個(gè)項(xiàng)目的面積已越來(lái)越大，如廣州祈福新村占地6500畝。（3）復(fù)合化人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)而不斷變化的需求，注定房地產(chǎn)靠單一概念、單一元素致勝的時(shí)代已結(jié)束。復(fù)合地產(chǎn)概念將取代純粹的規(guī)模取勝時(shí)代，個(gè)性化差異也代表著未來(lái)之路。較成功的典型是廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園等。碧桂園與北京景山中學(xué)合辦碧桂園學(xué)校及五星級(jí)會(huì)所的建成獲得巨大成功。“給成功人士一個(gè)五星級(jí)的家”的經(jīng)營(yíng)理念，已深入人心。廣州奧林匹克花園以“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”，“科學(xué)健身，健康人生”、“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的理念訴求，使奧林匹克花園具備了自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。2.專業(yè)化連鎖開(kāi)發(fā)模式專業(yè)化連鎖開(kāi)發(fā)模式就是用一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的公司品牌，加上一套CI系統(tǒng)（理念識(shí)別、行為識(shí)別、視覺(jué)識(shí)別），成功地將上一個(gè)項(xiàng)目所投放的廣告費(fèi)及其所形成的品牌含金量移植到下一個(gè)項(xiàng)目，并為移植到未來(lái)的項(xiàng)目上預(yù)留了“管線”。其中主要的是“理念”與“行為”識(shí)別系統(tǒng)，這是出人才、出機(jī)制、出效益、出品牌的基礎(chǔ)，這些為開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)。比如萬(wàn)科在深圳、北京、沈陽(yáng)、武漢、上海等地開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科城市花園、中體產(chǎn)業(yè)與發(fā)展商合作在廣州、北京、上海等地開(kāi)發(fā)的奧林匹克花園。第二節(jié)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力是那些使企業(yè)比別人更強(qiáng)的東西，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力大致包括以下幾點(diǎn)：把握房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)的能力；進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和客戶定位的能力；根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)的能力；對(duì)工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行控制的能力；針對(duì)特定的客戶群進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的能力；提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等售后服務(wù)；與政府有關(guān)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通的能力；保證工程建設(shè)的較強(qiáng)融資等能力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)營(yíng)銷手段、物業(yè)管理等極易被模仿，已是開(kāi)發(fā)商必備的能力，以后的核心能力的競(jìng)爭(zhēng)主要是規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，形成區(qū)域市場(chǎng)壟斷。通過(guò)構(gòu)筑企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終提升企業(yè)的品牌。第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略一．企業(yè)戰(zhàn)略的定義企業(yè)戰(zhàn)略是在符合和保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)使命的條件下，在充分利用環(huán)境中存在的各種機(jī)會(huì)和創(chuàng)造新機(jī)會(huì)的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)同環(huán)境的關(guān)系，規(guī)定企業(yè)從事的經(jīng)營(yíng)范圍、成長(zhǎng)方向和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策，合理地調(diào)動(dòng)企業(yè)結(jié)構(gòu)和分配企業(yè)的全部資源，從而使企業(yè)獲得某種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。它是企業(yè)戰(zhàn)略思想的集中體現(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的科學(xué)規(guī)定，又是制定各種計(jì)劃的基礎(chǔ)。二．基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)單位戰(zhàn)略的范疇，是指企業(yè)正確地分析和界定本企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的地位后所形成的戰(zhàn)略?；靖?jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是指無(wú)論在什么行業(yè)或企業(yè)都可采取的競(jìng)爭(zhēng)性戰(zhàn)略。美國(guó)哈佛商學(xué)院著名的戰(zhàn)略管理家邁克爾·波特在其1980年出版的《競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略》中，提出三種基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和重點(diǎn)集中戰(zhàn)略。1．成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是指企業(yè)通過(guò)在內(nèi)部加強(qiáng)成本控制，在研究開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)和廣告等領(lǐng)域里把成本降低到最低限度，成為行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。2．差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略是指企業(yè)提供與眾不同的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足顧客特殊的需求，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略。運(yùn)用該戰(zhàn)略主要是依靠產(chǎn)品和服務(wù)的特色，而不是產(chǎn)品和服務(wù)的成本。但應(yīng)注意，差異化戰(zhàn)略并不是講可以忽略成本，只是強(qiáng)調(diào)此時(shí)的戰(zhàn)略目標(biāo)不是成本問(wèn)題。3．重點(diǎn)集中戰(zhàn)略重點(diǎn)集中戰(zhàn)略是指企業(yè)把經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重點(diǎn)放在一個(gè)特定目標(biāo)市場(chǎng)上，為特定的地區(qū)或特定的購(gòu)買者集團(tuán)提供特殊的產(chǎn)品和服務(wù)。企業(yè)一旦選定目標(biāo)市場(chǎng)，便可以通過(guò)產(chǎn)品差異化或成本領(lǐng)先的方法，形成重點(diǎn)集中戰(zhàn)略。就是說(shuō)，采用重點(diǎn)集中戰(zhàn)略的企業(yè)，基本上就是特殊的差異化企業(yè)或特殊的成本領(lǐng)先企業(yè)。三．萬(wàn)科集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略探討萬(wàn)科集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)大型城市近郊區(qū)開(kāi)發(fā)以“城市花園”為品牌的多層住宅。具體包括以下方面：1．經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，根據(jù)自身的特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)有些行業(yè)進(jìn)行整合；并將萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)納入國(guó)家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬(wàn)科并不進(jìn)入住宅相關(guān)部件、配件的生產(chǎn)體系。2．為有效利用土地資源、降低能源、材料的消耗，成立建筑研究所。3．住宅市場(chǎng)主流化，從住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開(kāi)發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)新的市鎮(zhèn)。4．建立新的融資渠道，住宅證卷化、金融化，廣泛與國(guó)外金融機(jī)構(gòu)如基金、保險(xiǎn)等結(jié)合，增強(qiáng)資金實(shí)力，具備規(guī)?；_(kāi)發(fā)、新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的實(shí)力。5．廣泛吸收國(guó)際設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，與世界一流的設(shè)計(jì)公司建立聯(lián)系。6．加強(qiáng)與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成產(chǎn)業(yè)同盟。7．為提高資金利用效率，建立財(cái)務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度。第四節(jié)資源整合在項(xiàng)目拓展時(shí)，除考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，還應(yīng)充分考慮公司的人員、資金等多方面的因素，在各方面情況都允許的情況下，再進(jìn)行項(xiàng)目拓展。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)整體規(guī)劃，包括全程策劃、核心系統(tǒng)、增值控制、利潤(rùn)保障、戰(zhàn)略領(lǐng)先五個(gè)方面，如果只貫徹這些措施中的一種則任何試圖改善經(jīng)營(yíng)狀況的努力都難以奏效，應(yīng)對(duì)以上因素整合。第二章市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去和未來(lái)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)，并據(jù)此分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，確定項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)有很深的地域特征，所以一般的市場(chǎng)調(diào)查習(xí)慣依據(jù)地域特性，先由點(diǎn)（單個(gè)樓盤）到線、面（區(qū)域市場(chǎng)），再由線、面到體（宏觀環(huán)境），然后再?gòu)捏w回到面，從面回復(fù)到點(diǎn)，不斷循環(huán)，融會(huì)貫通。現(xiàn)就從點(diǎn)、面、體的三個(gè)層次加以介紹。一．點(diǎn)——單個(gè)樓盤一般單個(gè)樓盤的市調(diào)從產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售四個(gè)策略加以分析1．產(chǎn)品策略（1）區(qū)位分析大的方面分析樓盤的區(qū)域歷史沿革、區(qū)域特征（商貿(mào)中心、工業(yè)中心、居住社區(qū)等）；了解區(qū)域的交通工具、交通方式（高速公路、市政道路、地鐵、輕軌、高架、公交等）以及距離城市主要標(biāo)識(shí)地域（如市政府、廣場(chǎng)、火車站等）的距離；了解區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電、氣、醫(yī)院、超市、商場(chǎng)、公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、影劇院等生活配套）和人文環(huán)境等。小的方面分析樓盤的地塊具體坐落方位、大小、形狀、四周房產(chǎn)狀況、道路進(jìn)出口、主要展面的臨街情況等。（2）基本參數(shù)總占地面積、總建筑面積、容積率、覆蓋率、規(guī)劃形態(tài)等。（3）建筑類別應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式以及所在地區(qū)的具體情況確定，現(xiàn)按照用途可分為下列類型：·居住類，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、內(nèi)銷房、外銷房等。·商業(yè)用途類，包括商場(chǎng)、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。·辦公類，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）等。·旅館類，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等?！げ惋嬵?，酒樓、美食城、餐館、快餐店等?！蕵?lè)類，包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、影劇院等?！すI(yè)類，廠房、倉(cāng)庫(kù)等。·特殊用途類，包括停車樓等?！ね恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，使其開(kāi)發(fā)成為熟地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（4）面積和房型建筑面積、使用面積、公攤系數(shù)、面積配比和格局配比、平面設(shè)計(jì)等。（5）建材裝修是清水房還是精裝修，建材的品牌、數(shù)量等，如電梯、衛(wèi)浴設(shè)備的配置等。（6）公用設(shè)施一是指日常生活中最基本的配套設(shè)施，如水、電、氣、通訊、有線電視、車庫(kù)等，二是指為社區(qū)配套的會(huì)所、超市等。（7）施工進(jìn)度和交房日期（8）開(kāi)發(fā)方式了解土地獲得方式，是獨(dú)資、合資、聯(lián)建等方式。（9）公司構(gòu)成了解樓盤的投資、設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰(shuí)？資質(zhì)、資信如何？2．價(jià)格策略價(jià)格是房地產(chǎn)營(yíng)銷銷中最基本、最最活躍的因素素，因此一般般從單價(jià)、總總價(jià)、付款方方式三個(gè)方面面深入調(diào)查分分析。（1）單價(jià)單價(jià)基本上是區(qū)位位、品質(zhì)等因因素的綜合反反映，是衡量量比較一產(chǎn)品品的重要指標(biāo)標(biāo)。因此應(yīng)對(duì)對(duì)起售單價(jià)、最最低單價(jià)、最最高單價(jià)、平平均單價(jià)、主主力單價(jià)等方方面進(jìn)行了解解。（2）總價(jià)相對(duì)于房屋單價(jià)給給人的直觀印印象是樓盤的的區(qū)位和品質(zhì)質(zhì)的高低，總總價(jià)所折射出出來(lái)的更多信信息是目標(biāo)客客戶群層的區(qū)區(qū)隔，對(duì)于總總價(jià)的調(diào)研和和對(duì)總價(jià)配比比的切實(shí)把握握，會(huì)把握產(chǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客客戶群定位、市市場(chǎng)定位。實(shí)實(shí)際上總價(jià)款款是購(gòu)買客戶戶的最直接、最最明顯的分水水嶺。為此應(yīng)從最低總價(jià)價(jià)、最高總價(jià)價(jià)、主力總價(jià)價(jià)、平均總價(jià)價(jià)、總價(jià)范圍圍、車位總價(jià)價(jià)、總價(jià)配比比等方面詳盡盡調(diào)查。（3）付款方式付款方式是總價(jià)在在時(shí)間上的一一種分配，用用以緩解付款款壓力，擴(kuò)大大購(gòu)買層的范范圍，以提高高樓盤的銷售售率，是一促促銷手段。一般有以下幾種方方式，一次性性付款、建筑筑進(jìn)度付款、時(shí)時(shí)間付款、銀銀行按揭貸款款、延期付款款等。3．廣告策略廣告策略主要包括括廣告基調(diào)的的推敲，主要要訴求點(diǎn)的把把握，媒體的的選擇，廣告告密度的安排排和具體實(shí)施施效果等。4．銷售對(duì)樓盤各項(xiàng)因素的的評(píng)判，歸根根結(jié)底是銷售售結(jié)果的評(píng)判判。它一方面面是指具體業(yè)業(yè)務(wù)安排，如如銷售點(diǎn)的選選擇、人員配配置、業(yè)務(wù)執(zhí)執(zhí)行等；另一一方面是實(shí)際際銷售結(jié)果的的調(diào)查，如什什么樣的房型型最好買？什什么總價(jià)是市市場(chǎng)所接受的的？吸引客戶戶最主要的地地方是什么？？購(gòu)房客戶群群有什么特征征？等等。二．線和面——區(qū)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)單個(gè)樓盤的詳盡盡了解后，我我們可以著手手區(qū)域市場(chǎng)的的調(diào)查與分析析。一般講，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查與分析，主主要包括區(qū)域域分析、供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)特征、需需求市場(chǎng)特征征三個(gè)方面。（一）區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指指在特定區(qū)域域中，對(duì)影響響房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的交通動(dòng)線線、區(qū)域特征征、發(fā)展規(guī)劃劃三方面因素素的綜合分析析。區(qū)別于單單個(gè)樓盤的地地理位置分析析，在具體分分析中，區(qū)域域分析要側(cè)重重于整體的分分析和宏觀評(píng)評(píng)估。1．交通動(dòng)線交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的命脈，更是是一個(gè)時(shí)代開(kāi)開(kāi)創(chuàng)的急先鋒鋒。經(jīng)濟(jì)要發(fā)發(fā)展，勢(shì)必要要交流。要交交流，自然會(huì)會(huì)形成交通動(dòng)動(dòng)線，在地域域分析的三大大因素中，順順應(yīng)人流、物物流的自然流流動(dòng)趨勢(shì)而形形成的交通動(dòng)動(dòng)線（江河、鐵鐵路、公路、機(jī)機(jī)場(chǎng)等），是是最活躍最具具決定性作用用的一環(huán)，是是形成房地產(chǎn)產(chǎn)地域形態(tài)的的真正原動(dòng)力力。交通動(dòng)線對(duì)地域的的影響一般表表現(xiàn)在以下幾幾個(gè)方面。（1）形成交通動(dòng)線的的本身所具有有的物質(zhì)形態(tài)態(tài)，對(duì)周圍地地塊的直接作作用。（2）由交通動(dòng)線所帶帶來(lái)的人流、物物流因數(shù)量、類類別、質(zhì)量的的差異給地域域發(fā)展帶來(lái)的的直接或間接接的影響。2．區(qū)域特征區(qū)域特征是相對(duì)聚聚集而產(chǎn)生的的、依附于地地域之間且是是其所特有的的一種物質(zhì)和和精神形態(tài)。它它取決于該地地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生生活水準(zhǔn)、人人口規(guī)模、人人口素質(zhì)、購(gòu)購(gòu)買力水平、建建筑種類、風(fēng)風(fēng)格、規(guī)模、分分布等因素。區(qū)域特征這一特性性對(duì)房地產(chǎn)的的影響，首先先表現(xiàn)為群體體對(duì)個(gè)體的作作用，即所謂謂的良幣驅(qū)逐逐劣幣，或劣劣幣驅(qū)逐良幣幣。在區(qū)域特征分析時(shí)時(shí)要注重經(jīng)過(guò)過(guò)長(zhǎng)期的歷史史沉淀而形成成的無(wú)形部分分。隨著發(fā)展展速度的加快快，城市的有有形部分很容容易被塑造，但但無(wú)形部分卻卻很難一蹴而而就。區(qū)域特征分析是要要與交通動(dòng)線線聯(lián)系起來(lái)，將將它看成是一一開(kāi)放的動(dòng)態(tài)態(tài)社區(qū)。3．發(fā)展規(guī)劃政府為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展展目標(biāo)，而確確定的城市性性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)發(fā)展方向，城城市土地的合合理利用，協(xié)協(xié)調(diào)城市空間間布局和各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)的綜合合部署和具體體安排。（二）供應(yīng)市場(chǎng)特特征供應(yīng)市場(chǎng)特征的調(diào)調(diào)研關(guān)鍵在于于認(rèn)真研究產(chǎn)產(chǎn)品的共同點(diǎn)點(diǎn)與差異性，以以及他們市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)弱的的緣由。一般般從以下幾個(gè)個(gè)方面調(diào)研。1．供求狀況。包括括相關(guān)地段、用用途、檔次、規(guī)規(guī)模、價(jià)位、平平面布置等的的房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)狀況，如供供給量、有效效需求量、空空置量和空置置率等。其中中供給量應(yīng)包包括已完成的的項(xiàng)目、在建建的項(xiàng)目、已已審批立項(xiàng)的的項(xiàng)目、潛在在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目及預(yù)計(jì)他們們投入市場(chǎng)的的時(shí)間。2．房地產(chǎn)商品的價(jià)價(jià)格、租金和和經(jīng)營(yíng)收入、單單價(jià)分布、總總價(jià)結(jié)構(gòu)等。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)費(fèi)用、稅金的的種類及其支支付的標(biāo)準(zhǔn)和和時(shí)間等。4．各類營(yíng)銷手法的的市場(chǎng)反應(yīng)和和市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)的捕捉。（三）需求市場(chǎng)特特征需求市場(chǎng)特征是指指區(qū)域人口規(guī)規(guī)模和密度、人人口結(jié)構(gòu)、人人口素質(zhì)和習(xí)習(xí)慣嗜好以及及家庭規(guī)模、購(gòu)購(gòu)買力水平、客客戶的需求結(jié)結(jié)構(gòu)與特征等等。三．體——宏觀環(huán)環(huán)境房地產(chǎn)體——宏觀觀環(huán)境的調(diào)查查。該工作應(yīng)應(yīng)在國(guó)家、區(qū)區(qū)域、城市、鄰鄰里的層次上上進(jìn)行。主要要包括：政治治、經(jīng)濟(jì)、行行政法規(guī)、文文化教育、自自然條件、城城市規(guī)劃、基基礎(chǔ)設(shè)施等方方面，對(duì)已發(fā)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大大事件或政策策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的影響，要要作出充分的的了解和估計(jì)計(jì)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方法要根據(jù)調(diào)查的對(duì)象象和內(nèi)容，采采用適當(dāng)?shù)姆椒椒?。通常采采用的方法有有：普查法、抽抽查法、直接接調(diào)查法、間間接調(diào)查法。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)一般分為為定性預(yù)測(cè)和和定量預(yù)測(cè)（一）定性預(yù)測(cè)。主主要是通過(guò)對(duì)對(duì)歷史資料的的分析和對(duì)未未來(lái)?xiàng)l件的研研究，憑借預(yù)預(yù)測(cè)人員的實(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏邏輯推理能力力，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)表表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)進(jìn)行推測(cè)和判判斷。（二）定量預(yù)測(cè)。在在了解歷史資資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上上，運(yùn)用數(shù)學(xué)學(xué)方法和其他他分析技術(shù)，建建立可以表現(xiàn)現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的的數(shù)學(xué)模型，并并以此為基礎(chǔ)礎(chǔ)分析、計(jì)算算和確定房地地產(chǎn)市場(chǎng)要素素在未來(lái)可能能的數(shù)量。第三節(jié)區(qū)域市調(diào)調(diào)報(bào)告的撰寫寫房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)報(bào)報(bào)告是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與與研究的一種種表現(xiàn)形式。要要保證材料的的真實(shí)性，同同時(shí)針對(duì)性也也是該工作的的前提條件，譬譬如有的報(bào)告告是為投資地地塊選擇而作作評(píng)估的，市市調(diào)工作應(yīng)側(cè)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)、人人文、環(huán)境、交交通、市政、規(guī)規(guī)劃等方面，如如報(bào)告是為具具體產(chǎn)品作企企劃，市調(diào)工工作應(yīng)側(cè)重于于圍繞最近開(kāi)開(kāi)盤的幾個(gè)樓樓盤及其銷售售狀況進(jìn)行分分析。一般講講，區(qū)域市調(diào)調(diào)報(bào)告大致包包括區(qū)域概況況、目標(biāo)區(qū)域域的樓盤情況況、報(bào)告結(jié)論論或建議三部部分。一．區(qū)域概況區(qū)域概況是區(qū)域特特征的總結(jié)，主主要是指對(duì)歷歷史發(fā)展、政政治經(jīng)濟(jì)、人人文環(huán)境、市市政交通、生生活環(huán)境、發(fā)發(fā)展規(guī)劃等方方面的基本狀狀況進(jìn)行一個(gè)個(gè)概括性的描描述。因?yàn)榉糠康禺a(chǎn)的地域域特性特別強(qiáng)強(qiáng)，區(qū)域概況況自然是任何何一份市調(diào)報(bào)報(bào)告的基本點(diǎn)點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。二．目標(biāo)區(qū)域的樓樓盤情況該工作一般先按照照為了說(shuō)明的的總價(jià)、品質(zhì)質(zhì)、區(qū)位等問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行分類類。再針對(duì)要要研究的課題題，有重點(diǎn)的的進(jìn)行詳盡的的客觀描述。通通常，根據(jù)需需要在大量詳詳實(shí)的原始資資料基礎(chǔ)上，篩篩選部分細(xì)項(xiàng)項(xiàng)，或列表或或敘述，努力力做到既完整整，又一目了了然。為了更詳盡的說(shuō)明明問(wèn)題，又不不使報(bào)告過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)，通常選擇擇一個(gè)與我們們非常相似的的樓盤，或現(xiàn)現(xiàn)時(shí)銷售非常?；鸨臉潜P盤，或?qū)ξ覀儌儤?gòu)成嚴(yán)重威威脅的樓盤進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)的分分析。三．報(bào)告結(jié)論或建建議對(duì)市調(diào)結(jié)果的共同同點(diǎn)和異同點(diǎn)點(diǎn)（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)構(gòu)）的分析，以以及形成這種種狀況的原因因進(jìn)行深究，是是報(bào)告結(jié)論的的關(guān)鍵部分。要對(duì)自己項(xiàng)目的目目標(biāo)市場(chǎng)定位位作出初步的的建議。第三章用地潛力力分析在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，都都對(duì)基地進(jìn)行行論證和評(píng)估估，其中最重重要的是對(duì)環(huán)環(huán)境、生態(tài)條條件、自然系系統(tǒng)有深刻的的認(rèn)識(shí)和了解解。第一節(jié)用地潛力力分析的內(nèi)容容一般對(duì)以下方面進(jìn)進(jìn)行分析。一．自然環(huán)境的評(píng)評(píng)估土地：包括地質(zhì)情情況、土壤、土土地形狀、邊邊緣線、坡度度、景觀。水源：包括地面和和地下水源、水水質(zhì)、潮汐情情況、濕地的的水線情況。植被：包括植被狀狀況、時(shí)間、區(qū)區(qū)內(nèi)樹(shù)木的描描述。野生動(dòng)物狀況：包包括定居和遷遷徙的動(dòng)物習(xí)習(xí)性和棲息的的位置和狀況況。氣候：宏觀氣候和和微觀氣候，空空氣質(zhì)量、噪噪音水平和發(fā)發(fā)展趨勢(shì)。二．人為特色建筑：現(xiàn)存建筑的的結(jié)構(gòu)和式樣樣，附屬建筑筑、地基。交通系統(tǒng)：道路系系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，交交通工具、出出行方式、時(shí)時(shí)間表等。基礎(chǔ)設(shè)施：水、電電、氣、排水水等系統(tǒng)，學(xué)學(xué)校和商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)等的分布布。三．文化因素社會(huì)影響：鄰里對(duì)對(duì)于相鄰地段段的使用、地地段的文化價(jià)價(jià)值和考古價(jià)價(jià)值。社區(qū)觀點(diǎn)：法律限制：設(shè)施的確切位置：：經(jīng)濟(jì)因素和狀況：：土地價(jià)值，稅收結(jié)結(jié)構(gòu)，成長(zhǎng)潛潛力，地塊之之外的經(jīng)濟(jì)情情況改變狀況況。第二節(jié)用地潛力力分析的成果果在用地潛力分析的的基礎(chǔ)上，一一般編制用地地評(píng)價(jià)圖，其其通常做法如如下：1．分析水文資料，在在地形圖上畫畫出再現(xiàn)期的的洪水淹沒(méi)線線。2．畫出地下水距地地面1m、2m的等深線。3．畫出代表不同土土壤承載力和和其它工程地地質(zhì)性質(zhì)不同同土層的位置置。4．畫出礦藏的范圍圍。5．畫出不宜建設(shè)的的陡坡、活動(dòng)動(dòng)性沖溝、滑滑坡、沼澤地地以及遭受沖沖刷的河岸的范圍和地段段。6．畫出采取措施后后可變?yōu)榻ㄔO(shè)設(shè)用地的小型型沖溝、沼澤澤地、采掘場(chǎng)場(chǎng)和非活動(dòng)性性滑坡地段。7．畫出不能作為建建設(shè)用地的范范圍，如文物物保護(hù)范圍。第四章土地決策策第一節(jié)土地管理理的基本術(shù)語(yǔ)語(yǔ)為了準(zhǔn)確的把握土土地管理的國(guó)國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范的規(guī)定，需需對(duì)土地管理理的基本術(shù)語(yǔ)語(yǔ)進(jìn)行掌握（以以下內(nèi)容均參參照重慶市有有關(guān)規(guī)定）。一．土地用途分類類·農(nóng)用地：指直接用用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)的土地，包包括耕地、林林地、草地、農(nóng)農(nóng)田水利用地地、養(yǎng)殖水面面等?！そㄔO(shè)用地：指建造造建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的土地地，包括城鄉(xiāng)鄉(xiāng)住宅和公共共設(shè)施用地、工工礦用地、交交通水利設(shè)施施用地、旅游游用地、軍事事設(shè)施用地等等?！の蠢玫兀褐皋r(nóng)用用地和建設(shè)用用地以外的土土地。二．土地使用權(quán)和和所有權(quán)土地歸國(guó)家所有，國(guó)國(guó)家將國(guó)有土土地使用權(quán)在在一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土地地使用者，使使用者向國(guó)家家支付一定的的出讓金。土土地使用權(quán)出出讓，必須符符合土地利用用總體規(guī)劃、城城市規(guī)劃和年年度建設(shè)用地地計(jì)劃。三．農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)設(shè)用地在土地利用總體規(guī)規(guī)劃確定的城城市建設(shè)用地地范圍內(nèi)，為為實(shí)施城市規(guī)規(guī)劃或?qū)嵤┚呔唧w建設(shè)項(xiàng)目目而占用土地地的，可按照照規(guī)定辦理農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)建手續(xù)。并并要繳納新增增建設(shè)用地有有償使用費(fèi)。四．土地價(jià)格1．基準(zhǔn)地價(jià)：是城城鎮(zhèn)土地分區(qū)區(qū)域、分用途途測(cè)算出的平平均價(jià)格（含含出讓金），是是政府的宏觀觀調(diào)控價(jià)格，也也是土地評(píng)估估及有關(guān)部門門制定各種土土地稅費(fèi)的政政策依據(jù)，不不是具體收費(fèi)費(fèi)依據(jù)。2．公示地價(jià)：是國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)出讓，土土地所有者權(quán)權(quán)益中國(guó)家應(yīng)應(yīng)收部分（土土地出讓金）價(jià)價(jià)格和劃撥國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地地收益價(jià)格。3．土地還原率：是是用以將土地地純收益還原原為土地價(jià)格格的利率（或或比率）。重重慶基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)和公示地價(jià)價(jià)的土地還原原率r=0.00873。4．土地級(jí)別：是根根據(jù)城鎮(zhèn)土地地自然和經(jīng)濟(jì)濟(jì)屬性而劃分分出的土地等等級(jí)序列。5．土地有償使用費(fèi)費(fèi)：是指土地地使用者有償償使用國(guó)有土土地應(yīng)向國(guó)家家繳納的費(fèi)用用。其包括：：土地出讓金金、土地租賃賃金、以土地地使用權(quán)作價(jià)價(jià)入股的股權(quán)權(quán)權(quán)益等。6．土地出讓金：是是指國(guó)有土地地使用權(quán)出讓讓時(shí)，國(guó)家憑憑借土地使用用權(quán)向土地使使用者收取的的費(fèi)用。其不不包括征地或或拆遷、土地地整治開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用。7．土地收益：是指指劃撥土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)，根據(jù)《中中華人民共和和國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法》第第三十九條第第二款規(guī)定經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)不辦理理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓者需向國(guó)國(guó)家繳納的費(fèi)費(fèi)用。劃撥土土地使用權(quán)每每轉(zhuǎn)讓一次征征收一次土地地收益。8．土地出讓綜合價(jià)價(jià)金：包括土土地取得費(fèi)（征征地費(fèi)或拆遷遷安置費(fèi)）、土土地整治開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)和土地出出讓金。9．基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用用；渝國(guó)土房管發(fā)[22000]3315號(hào)文規(guī)定的的基準(zhǔn)地價(jià)的的內(nèi)涵為50年期城鎮(zhèn)熟熟地[成熟度：三三通一平（通通水、通電、通通路、平整場(chǎng)場(chǎng)地）]，容積率為1的平均價(jià)格格。運(yùn)用基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修修正法進(jìn)行具具體宗地地價(jià)價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)應(yīng)根據(jù)宗地實(shí)實(shí)際情況進(jìn)行行宗地成熟度度、容積率、區(qū)區(qū)域和個(gè)別因因素、土地使使用權(quán)類型及及年限修正。綜綜合用途的宗宗地價(jià)格評(píng)估估時(shí)，應(yīng)按各各用途基準(zhǔn)地地價(jià)分?jǐn)偼恋氐孛娣e加權(quán)后后修正。運(yùn)用用基準(zhǔn)地價(jià)系系數(shù)修正法評(píng)評(píng)估地價(jià)的公公式為：評(píng)估地價(jià)=基準(zhǔn)地地價(jià)×[1+（成熟度修修正系數(shù)）+（區(qū)域和個(gè)個(gè)別因素修正正系數(shù)）+（土地使用用權(quán)類型修正正系數(shù)）]×容積率修正正系數(shù)×年限修正系系數(shù)×期日修正系系數(shù)。10．公示地價(jià)的應(yīng)用用（1）重慶市國(guó)有土土地使用權(quán)出出讓金測(cè)算方方法一：國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)出讓金為宗宗地價(jià)格與宗宗地出讓金比比率的乘積。宗地出讓金比率表表用途商服業(yè)住宅工業(yè)出讓金比率0.3~0.3550.25~0.2280.2~0.233方法一主要適用于于企業(yè)改制、土土地級(jí)別不明明確、招標(biāo)拍拍賣出讓底價(jià)價(jià)的測(cè)算及建建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案未明確確或難以確定定的宗地的土土地出讓金測(cè)測(cè)算。（2）重慶市國(guó)有土土地使用權(quán)出出讓金測(cè)算方方法二：國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)出讓金為各各樓層建筑面面積與樓面價(jià)價(jià)出讓金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、樓層修正正系數(shù)、年限限修正系數(shù)的的乘積之和。1999年重慶市市國(guó)有土地使使用權(quán)樓面價(jià)價(jià)出讓金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單位：元/平方米、50年用途類別土地級(jí)別商服業(yè)住宅工業(yè)1~3550~237420~158440~1784~6212~184141~112152~1247~9168~13692~7896~7710~11112~9266~5663~4512~1383~6543~3636~2814~1548~2829~2120~1516~1826~2419~1714~1319~2022~2015~1312~11方法二主要適用于于建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案已明明確的宗地土土地出讓金測(cè)測(cè)算。（3）重慶市國(guó)有劃劃撥土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地地收益測(cè)算方方法土地收益為土地出出讓金與土地地收益系數(shù)之之乘積。劃撥土地轉(zhuǎn)讓土地地收益系數(shù)用途商服業(yè)住宅工業(yè)土地收益系數(shù)0.20.150.14土地獲取的方式征地拆遷與土地出出讓的基本程程序第四節(jié)土地獲取取時(shí)應(yīng)注意的的主要問(wèn)題土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)，土土地投資在開(kāi)開(kāi)發(fā)成本中占占的比例也比比較大，通常常在三分之一一左右，有的的甚至超過(guò)二二分之一，為為此土地獲取取時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎慎。特別要注注意以下幾個(gè)個(gè)問(wèn)題。1．必須明確土地的的狀態(tài)，是原原狀土地（毛毛地），還是是熟地（三通通一平的土地地），同時(shí)若若是原狀土地地應(yīng)明確市政政設(shè)施配套有有誰(shuí)負(fù)責(zé)配套套、何時(shí)配套套、有何配套套等問(wèn)題。2．應(yīng)明確土地價(jià)格格所包含的內(nèi)內(nèi)容，是否包包括出讓金、征征地拆遷安置置費(fèi)、有關(guān)稅稅費(fèi)等。3．應(yīng)明確土地款的的支付與《國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)證》等有有關(guān)手續(xù)辦理理進(jìn)度的關(guān)系系。大宗土地地的出讓，應(yīng)應(yīng)明確出讓金金繳納一定比比例即可辦理理《國(guó)有土地地使用權(quán)證》或或申請(qǐng)出讓金金緩交，以減減輕項(xiàng)目前期期投資。4．應(yīng)調(diào)查清楚土地地的權(quán)屬，是是農(nóng)用地，還還是國(guó)有土地地；若是農(nóng)用用地應(yīng)明確國(guó)國(guó)務(wù)院是否批批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為城市市建設(shè)用地，若若未轉(zhuǎn)為城市市建設(shè)用地應(yīng)應(yīng)明確新增城城市建設(shè)用地地有償使用費(fèi)費(fèi)的支付（按按規(guī)定土地使使用者繳納出出讓金后，不不再繳納新增增城市建設(shè)用用地有償使用用費(fèi)，由區(qū)政政府在報(bào)國(guó)務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)建時(shí)支付），若若是國(guó)有土地地應(yīng)明確土地地的權(quán)屬單位位、土地款（出出讓金、征地地拆遷安置費(fèi)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)等）的支付付情況以及是是否在銀行抵抵押貸款。5．為使在土地價(jià)格格談判時(shí)處于于主動(dòng)地位，應(yīng)應(yīng)在委托征地地、拆遷前，公公司內(nèi)部收集集有關(guān)資料，按按照相關(guān)的法法律、法規(guī)，編編制測(cè)算報(bào)告告。6．在支付征地、拆拆遷款時(shí)，應(yīng)應(yīng)特別注意對(duì)對(duì)安置問(wèn)題的的控制，一般般預(yù)留30%~440%征地、拆遷遷費(fèi)，在確實(shí)實(shí)進(jìn)行安置時(shí)時(shí)分期支付。同同時(shí)宜簽定征征地、拆遷包包干合同。7．在簽定出讓合同同時(shí)，應(yīng)注明明開(kāi)工日期的的在開(kāi)工條件件，防止由于于某種原因延延期開(kāi)工，而而征收土地閑閑置費(fèi)，甚至至兩年不開(kāi)發(fā)發(fā)，出讓方要要無(wú)償收回土土地使用權(quán)。該該問(wèn)題對(duì)于大大面積片區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)（分期滾滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）項(xiàng)項(xiàng)目有為突出出。8．對(duì)于毛地的開(kāi)發(fā)發(fā)，按規(guī)定要要分?jǐn)偟缆芬灰话氲挠玫孛婷娣e，因此在在《國(guó)有土地地使用權(quán)證》中中要注明總用用地面積、道道路面積（劃劃撥）、出讓讓面積。第五章項(xiàng)目投資資成本和費(fèi)用用的估算第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資成本和和費(fèi)用的基本本概念一、房地產(chǎn)總投資資包括開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資和經(jīng)經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建建設(shè)所需投入入的各項(xiàng)費(fèi)用用，包括土地地費(fèi)用、前期期工程費(fèi)用、建建筑安裝工程程費(fèi)用、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用、公共配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用、管管理費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用、開(kāi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其其他費(fèi)用以及及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)等。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程程中形成以出出租和出售為為目的的開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)自自用為目的的的固定資產(chǎn)及及其他資產(chǎn)。應(yīng)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資在開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本與固定資產(chǎn)產(chǎn)和其他資產(chǎn)產(chǎn)之間的合理理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)用于日日常經(jīng)營(yíng)的周周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)期是指房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目大量資資金正式投入入工程開(kāi)始，到到開(kāi)發(fā)建設(shè)完完成的時(shí)間。二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品建成時(shí)，按按照國(guó)家財(cái)務(wù)務(wù)和會(huì)計(jì)制度度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目目有多種產(chǎn)品品時(shí)，可分別別估算每種產(chǎn)產(chǎn)品的成本費(fèi)費(fèi)用，但應(yīng)注注意開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)投資在不同同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之之間的合理分分?jǐn)?。三、?jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出出售、出租時(shí)時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本按照照國(guó)家財(cái)務(wù)和和會(huì)計(jì)制度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主主要包括土地地轉(zhuǎn)讓成本、出出租土地經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本、房地地產(chǎn)銷售成本本、出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本。對(duì)于分期收款的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，房地產(chǎn)產(chǎn)銷售成本和和出租經(jīng)營(yíng)成成本可按當(dāng)期期收入占全部部銷售收入和和租金收入的的比率，計(jì)算算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本本。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成成后，可能形形成一定比例例的開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)，主要要包括固定資資產(chǎn)、無(wú)形資資產(chǎn)和遞延資資產(chǎn)。（一）固定資產(chǎn)包包括開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)辦公用房、開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)器器設(shè)備和運(yùn)輸輸設(shè)備，以及及自營(yíng)的商業(yè)業(yè)和服務(wù)業(yè)用用房等。（二）無(wú)形資產(chǎn)主主要包括土地地使用權(quán)等。（三）遞延資產(chǎn)主主要包括開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的開(kāi)辦辦費(fèi)和租入固固定資產(chǎn)的改改良支出等。五、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)完成后，在在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期期間發(fā)生的各各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用，主要包括括：管理費(fèi)用用和銷售費(fèi)用用。六、資金使用計(jì)劃劃房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)據(jù)可能的建設(shè)設(shè)進(jìn)度和將發(fā)發(fā)生的實(shí)際付付款時(shí)間和金金額編制資金金使用計(jì)劃表表。在可研階階段，計(jì)算期期可取年、半半年、季、月月為單位，資資金使用計(jì)劃劃按期編制。編編制時(shí)應(yīng)考慮慮各種投資款款項(xiàng)的付款特特點(diǎn)，要考慮慮預(yù)收款、欠欠付款、預(yù)付付定金以及按按工程進(jìn)度中中間結(jié)算付款款等方式對(duì)編編制資金使用用計(jì)劃的影響響。第二節(jié)開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資的費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成一、房地產(chǎn)土地費(fèi)費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用用地而發(fā)生的的費(fèi)用。房地地產(chǎn)取得土地地的方式有多多種，所發(fā)生生的費(fèi)用各不不相同。主要要有下列幾種種：劃撥或征征用土地的土土地征用拆遷遷費(fèi)、出讓土土地的土地出出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的土土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租租用土地的土土地租用費(fèi)、股股東投資入股股土地的投資資折價(jià)。(一)土地征用拆遷費(fèi)費(fèi)1、農(nóng)村土地征用拆拆遷費(fèi)主要包包括：土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、青苗苗補(bǔ)償費(fèi)、地地上附著物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)、新新菜地開(kāi)發(fā)建建設(shè)基金、耕耕地占用稅、耕耕地開(kāi)墾費(fèi)、征征地管理費(fèi)、拆拆遷費(fèi)、其他他費(fèi)用。2、城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)費(fèi)主要包括：：地上建筑物物、構(gòu)筑物、附附著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，搬家費(fèi)，臨臨時(shí)搬遷安置置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房房攤銷以及對(duì)對(duì)于原有單位位停產(chǎn)、停業(yè)業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆拆遷管理費(fèi)和和拆遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)。（二）土地出讓價(jià)價(jià)款。主要包包括向政府繳繳付的土地使使用權(quán)出讓金金和根據(jù)土地地原有狀況需需要支付的拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安安置費(fèi)、城市市基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)或征地地費(fèi)等。許多城市都制定了了基準(zhǔn)地價(jià)，具具體宗地的土土地出讓地價(jià)價(jià)款要在基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加以適當(dāng)當(dāng)調(diào)整確定。（三）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)。（四）土地租用費(fèi)費(fèi)（五）土地投資折折價(jià)。二、前期工程費(fèi)用用主要包括項(xiàng)目前期期規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可研，水水文、地質(zhì)勘勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)費(fèi)用。項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、可研所所需支出一般般可按項(xiàng)目總總投資的一定定百分比估算算，也可按估估計(jì)的工程量量乘以正常工工日費(fèi)率估算算。項(xiàng)目水文文地質(zhì)勘測(cè)、土土地開(kāi)發(fā)中的的“三通一平”工程費(fèi)用根根據(jù)實(shí)際工程程量估算。三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指指建筑物2米以外項(xiàng)目目用地規(guī)劃紅紅線以內(nèi)的各各種管線和道道路工程，其其費(fèi)用包括供供水、供氣、供供電、排污、綠綠化、道路、路路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)費(fèi)用，以及各各項(xiàng)設(shè)施與市市政設(shè)施干線線、干管、干干道的接口費(fèi)費(fèi)用。一般按按實(shí)際工程量量估算。四、建筑安裝工程程費(fèi)用是指建造房屋建筑筑物所發(fā)生的的建筑工程費(fèi)費(fèi)用、設(shè)備采采購(gòu)費(fèi)用和安安裝工程費(fèi)用用。五、公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用是指在居住小區(qū)內(nèi)內(nèi)為居民服務(wù)務(wù)配套建設(shè)的的各種非營(yíng)利利性的公共配配套設(shè)施的建建設(shè)費(fèi)用，主主要包括居委委會(huì)、派出所所、托兒所、幼幼兒園、公共廁所所、停車場(chǎng)等等，一般按規(guī)規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)實(shí)際工程量估估算。六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)所屬獨(dú)立立核算單位在在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組組織管理所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。包括工工資、福利費(fèi)費(fèi)、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷和其他他費(fèi)用等。七、管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的管理部部門為組織和和管理房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括：管理理人員工資、職職工福利費(fèi)、辦辦公費(fèi)、差旅旅費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職職工教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保保險(xiǎn)費(fèi)、董事事會(huì)費(fèi)、咨詢?cè)冑M(fèi)、審計(jì)費(fèi)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排排污費(fèi)、綠化化費(fèi)、房地產(chǎn)產(chǎn)稅、車船使使用稅、土地地使用稅、技技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)攤銷銷、開(kāi)辦費(fèi)攤攤銷、業(yè)務(wù)招招待費(fèi)、壞帳帳損失、存貨貨盤虧、毀損損和報(bào)廢損失失以及其他管管理費(fèi)用。八、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)為為籌集資金而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括借款和和債卷的利息息、金融機(jī)構(gòu)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代代理費(fèi)、外匯匯匯兌凈損失失以及其他財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。九、銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在銷售房房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)過(guò)程中發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用，以以及專設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括銷售人人員工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、福利費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)、銷銷售機(jī)構(gòu)的折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、物料消消耗、廣告費(fèi)費(fèi)、宣傳費(fèi)、代代理手續(xù)費(fèi)、銷銷售服務(wù)費(fèi)以以及預(yù)售許可可證申領(lǐng)費(fèi)等等。十、其他費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用用地費(fèi)和臨時(shí)時(shí)建設(shè)費(fèi)、工工程造價(jià)咨詢?cè)冑M(fèi)、總承包包管理費(fèi)、合合同公證費(fèi)、施施工執(zhí)照費(fèi)、工工程質(zhì)量監(jiān)督督費(fèi)、工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)、竣工工圖編制費(fèi)、工工程保險(xiǎn)費(fèi)等等。十一、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)費(fèi)主要包括：固定資資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅、土土地使用稅、市市政支管分?jǐn)倲傎M(fèi)、供電貼貼費(fèi)、用電權(quán)權(quán)費(fèi)、綠化建建設(shè)費(fèi)、分散散建設(shè)市政公公用設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)等。十二、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)第六章項(xiàng)目投資資效益的多方方案比較以及及綜合評(píng)估一、定義房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是是在房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策策劃，投資、成成本與費(fèi)用估估算，收入估估算與資金籌籌措等基本資資料和數(shù)據(jù)的的基礎(chǔ)上，通通過(guò)編制基本本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)盈利能能力、清償能能力和資金平平衡情況進(jìn)行行分析。二、基本財(cái)務(wù)報(bào)表表的類別現(xiàn)金流量表、資金金來(lái)源與運(yùn)用用表、損益表表和資產(chǎn)負(fù)債債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的的現(xiàn)金流入和和現(xiàn)金流出，按按期編制，用用以計(jì)算各項(xiàng)項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利利能力分析。按按照計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)的不同，一一般分為：1．全部投資現(xiàn)金流流量表。該表表不分投資資資金來(lái)源，以以全部投資作作為計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)，用以計(jì)算算全部投資財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值及投資資回收期等評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考考察房地產(chǎn)全全部投資的盈盈利能力，為為各個(gè)投資方方案（不論其其資金來(lái)源及及利息多少）進(jìn)進(jìn)行比較建立立共同的基礎(chǔ)礎(chǔ)。2．資本金現(xiàn)金流量量表。該表從從投資者整體體的角度出發(fā)發(fā)，以投資者者的出資額作作為計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)，把借款本本金償還和利利息支付視為為現(xiàn)金流出，用用以計(jì)算資本本金財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率、財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考考察項(xiàng)目資本本金的盈利能能力。3．投資者各方現(xiàn)金金流量表。該該表以投資各各方的出資額額作為計(jì)算基基礎(chǔ)，用以計(jì)計(jì)算投資者各各方財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率、財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反反映投資者各各方投入資本本的盈利能力力。四、資金來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表該表反映房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各各期的資金盈盈余或短缺情情況，用于選選擇資金籌措措方案，制定定適宜的借款款及償還計(jì)劃劃。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)各期的的利潤(rùn)總額、所所得稅及各期期稅后利潤(rùn)的的分配情況，用用以計(jì)算投資資利潤(rùn)率、資資本金利潤(rùn)率率等評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。1、利潤(rùn)總額的計(jì)算算利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收收入-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及及附加-土地增值稅稅經(jīng)營(yíng)收入=銷售收收入+租金收入+自營(yíng)收入銷售收入=土地收收入+商品房銷售售收入+配套設(shè)施銷銷售收入租金收入=出租房房租金收入+出租土地租租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加==營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建建設(shè)稅+教育費(fèi)附加加經(jīng)營(yíng)成本=土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售售成本+配套設(shè)施銷銷售成本+出租房經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本2、彌補(bǔ)虧損房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的年度虧損，可可以用下一年年度的所得稅稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)補(bǔ)，下一年度度稅前利潤(rùn)不不足彌補(bǔ)的，可可以在五年內(nèi)內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；；五年內(nèi)不足足彌補(bǔ)的用稅稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)補(bǔ)。3、利潤(rùn)分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所所得稅后的利利潤(rùn)，一般按按照下列順序序分配：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度度虧損提取法定盈余公積積金。法定盈盈余公積金按按照稅后利潤(rùn)潤(rùn)扣除前項(xiàng)后的10%提取，法定定公積金已達(dá)達(dá)到注冊(cè)資本本的50%時(shí)可不再提提取。提取公益金向投資者分配利潤(rùn)潤(rùn)。六、財(cái)務(wù)盈利能力力分析財(cái)務(wù)盈利能力分析析主要是考察察房地產(chǎn)項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)盈利利能力水平。根根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目研究階段段、研究深度度以及項(xiàng)目類類型的不同，可可以通過(guò)上述述基本報(bào)表，有有選擇地計(jì)算算下列評(píng)價(jià)指指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率（FIRR）指房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)各期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量表現(xiàn)現(xiàn)值等于零時(shí)時(shí)的折現(xiàn)率。其其表達(dá)式為：：n∑（CI-CO）t（1+FIRRR）-t=0t=1式中CI——現(xiàn)金流入量CO———現(xiàn)金流出量量（CI-CO）t———第T期的凈現(xiàn)金金流量N——開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（開(kāi)開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)營(yíng)期之和）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表中中的凈現(xiàn)金流流量用試差發(fā)發(fā)求得。當(dāng)FIRR≧MARR（可接受得得最低收益率率）或FIRR≧ic（設(shè)定的基基準(zhǔn)收益率）時(shí)時(shí)，即認(rèn)為其其盈利能力已已滿足最低要要求，在財(cái)務(wù)務(wù)上是可以考考慮接受的。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季季或半年編制制時(shí)，計(jì)算求求出的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率應(yīng)應(yīng)換算為以年年為期的財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率，然后再比比較。FIRR年=[（1+FIRRR季）4-1]××100%2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）是指按照投資者最最低可接受的的收益率或設(shè)設(shè)定的基準(zhǔn)收收益率，將房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)各期凈現(xiàn)金金流量折算到到開(kāi)發(fā)期初的的現(xiàn)值之和。nFNPV=∑（CCI-CO）t（1+ic）-tt=1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值≧0的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，在財(cái)務(wù)上上是可以考慮慮接受的。3、投資回收期（主主要適用于出出租和自營(yíng)的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目）投資回收期是指以以房地產(chǎn)項(xiàng)目目的凈收益抵抵償總投資所所需要的時(shí)間間。一般以年表示，并從從房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)期的起起始年算期。其其表達(dá)式為：：n∑（CI-CO）t=0t=1投資回收期可根據(jù)據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流流量表（全部部投資）中累累計(jì)凈現(xiàn)金流流量求得，其其詳細(xì)計(jì)算公公式：投資回收期=（累累計(jì)凈現(xiàn)金流流量開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)計(jì)現(xiàn)金流量的的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金金流量）投資回收期應(yīng)以年年為單位。4、投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=年平平均利潤(rùn)總額額÷總投資×100%%5、資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率=年年平均利潤(rùn)總總額÷資本金×100%%6、資本金凈利潤(rùn)率率資本金凈利潤(rùn)率==年平均所得得稅后利潤(rùn)總總額÷資本金×100%%七、清償能力分析析主要是考察房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)財(cái)務(wù)狀況及償償債能力。1．借款利息計(jì)算有效利息率有效利息率=[11+(rt//m)]m--1式中rt——名義利利息率m——每期計(jì)息次次數(shù)利息計(jì)算2．借款償還期的計(jì)計(jì)算八、資金平衡分析析九、資產(chǎn)負(fù)債分析析第六章項(xiàng)目投資資效益的多方方案比較以及及綜合評(píng)估一、定義房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是是在房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策策劃，投資、成成本與費(fèi)用估估算，收入估估算與資金籌籌措等基本資資料和數(shù)據(jù)的的基礎(chǔ)上，通通過(guò)編制基本本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)盈利能能力、清償能能力和資金平平衡情況進(jìn)行行分析。二、基本財(cái)務(wù)報(bào)表表的類別現(xiàn)金流量表、資金金來(lái)源與運(yùn)用用表、損益表表和資產(chǎn)負(fù)債債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的的現(xiàn)金流入和和現(xiàn)金流出，按按期編制，用用以計(jì)算各項(xiàng)項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利利能力分析。按按照計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)的不同，一一般分為：1．全部投資現(xiàn)金流流量表。該表表不分投資資資金來(lái)源，以以全部投資作作為計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)，用以計(jì)算算全部投資財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值及投資資回收期等評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考考察房地產(chǎn)全全部投資的盈盈利能力，為為各個(gè)投資方方案（不論其其資金來(lái)源及及利息多少）進(jìn)進(jìn)行比較建立立共同的基礎(chǔ)礎(chǔ)。2．資本金現(xiàn)金流量量表。該表從從投資者整體體的角度出發(fā)發(fā)，以投資者者的出資額作作為計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)，把借款本本金償還和利利息支付視為為現(xiàn)金流出，用用以計(jì)算資本本金財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率、財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考考察項(xiàng)目資本本金的盈利能能力。3．投資者各方現(xiàn)金金流量表。該該表以投資各各方的出資額額作為計(jì)算基基礎(chǔ)，用以計(jì)計(jì)算投資者各各方財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率、財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反反映投資者各各方投入資本本的盈利能力力。四、資金來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表該表反映房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各各期的資金盈盈余或短缺情情況，用于選選擇資金籌措措方案，制定定適宜的借款款及償還計(jì)劃劃。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)各期的的利潤(rùn)總額、所所得稅及各期期稅后利潤(rùn)的的分配情況，用用以計(jì)算投資資利潤(rùn)率、資資本金利潤(rùn)率率等評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。1、利潤(rùn)總額的計(jì)算算利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收收入-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及及附加-土地增值稅稅經(jīng)營(yíng)收入=銷售收收入+租金收入+自營(yíng)收入銷售收入=土地收收入+商品房銷售售收入+配套設(shè)施銷銷售收入租金收入=出租房房租金收入+出租土地租租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加==營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建建設(shè)稅+教育費(fèi)附加加經(jīng)營(yíng)成本=土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售售成本+配套設(shè)施銷銷售成本+出租房經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本2、彌補(bǔ)虧損房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的年度虧損，可可以用下一年年度的所得稅稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)補(bǔ)，下一年度度稅前利潤(rùn)不不足彌補(bǔ)的，可可以在五年內(nèi)內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；；五年內(nèi)不足足彌補(bǔ)的用稅稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)補(bǔ)。3、利潤(rùn)分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所所得稅后的利利潤(rùn)，一般按按照下列順序序分配：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度度虧損提取法定盈余公積積金。法定盈盈余公積金按按照稅后利潤(rùn)潤(rùn)扣除前項(xiàng)后的10%提取，法定定公積金已達(dá)達(dá)到注冊(cè)資本本的50%時(shí)可不再提提取。提取公益金向投資者分配利潤(rùn)潤(rùn)。六、財(cái)務(wù)盈利能力力分析財(cái)務(wù)盈利能力分析析主要是考察察房地產(chǎn)項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)盈利利能力水平。根根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目研究階段段、研究深度度以及項(xiàng)目類類型的不同，可可以通過(guò)上述述基本報(bào)表，有有選擇地計(jì)算算下列評(píng)價(jià)指指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率（FIRR）指房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)各期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量表現(xiàn)現(xiàn)值等于零時(shí)時(shí)的折現(xiàn)率。其其表達(dá)式為：：n∑（CI-CO）t（1+FIRRR）-t=0t=1式中CI——現(xiàn)金流入量CO———現(xiàn)金流出量量（CI-CO）t———第T期的凈現(xiàn)金金流量N——開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（開(kāi)開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)營(yíng)期之和）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表中中的凈現(xiàn)金流流量用試差發(fā)發(fā)求得。當(dāng)FIRR≧MARR（可接受得得最低收益率率）或FIRR≧ic（設(shè)定的基基準(zhǔn)收益率）時(shí)時(shí)，即認(rèn)為其其盈利能力已已滿足最低要要求，在財(cái)務(wù)務(wù)上是可以考考慮接受的。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季季或半年編制制時(shí)，計(jì)算求求出的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率應(yīng)應(yīng)換算為以年年為期的財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率，然后再比比較。FIRR年=[（1+FIRRR季）4-1]××100%2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）是指按照投資者最最低可接受的的收益率或設(shè)設(shè)定的基準(zhǔn)收收益率，將房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)各期凈現(xiàn)金金流量折算到到開(kāi)發(fā)期初的的現(xiàn)值之和。nFNPV=∑（CCI-CO）t（1+ic）-tt=1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值≧0的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，在財(cái)務(wù)上上是可以考慮慮接受的。3、投資回收期（主主要適用于出出租和自營(yíng)的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目）投資回收期是指以以房地產(chǎn)項(xiàng)目目的凈收益抵抵償總投資所所需要的時(shí)間間。一般以年表示，并從從房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)期的起起始年算期。其其表達(dá)式為：：n∑（CI-CO）t=0t=1投資回收期可根據(jù)據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流流量表（全部部投資）中累累計(jì)凈現(xiàn)金流流量求得，其其詳細(xì)計(jì)算公公式：投資回收期=（累累計(jì)凈現(xiàn)金流流量開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)計(jì)現(xiàn)金流量的的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金金流量）投資回收期應(yīng)以年年為單位。4、投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=年平平均利潤(rùn)總額額÷總投資×100%%5、資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率=年年平均利潤(rùn)總總額÷資本金×100%%6、資本金凈利潤(rùn)率率資本金凈利潤(rùn)率==年平均所得得稅后利潤(rùn)總總額÷資本金×100%%七、清償能力分析析主要是考察房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)財(cái)務(wù)狀況及償償債能力。1．借款利息計(jì)算有效利息率有效利息率=[11+(rt//m)]m--1式中rt——名義利利息率m——每期計(jì)息次次數(shù)利息計(jì)算2．借款償還期的計(jì)計(jì)算八、資金平衡分析析九、資產(chǎn)負(fù)債分析析第二節(jié)項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)的基本方方法投資決策分析常用用的決策方法法主要有兩種種：靜態(tài)分析析法和動(dòng)態(tài)分分析法。投資決策的靜態(tài)分分析法是按照照支出、收入入、利潤(rùn)和資資金占用、周周轉(zhuǎn)等方面的的傳統(tǒng)會(huì)計(jì)觀觀念，以公司司投資的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)和分析的的方法，又稱稱投資決策的的會(huì)計(jì)法。按照傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)觀觀念，以貨幣幣為統(tǒng)一尺度度計(jì)量的金額額收入或支出出，不論發(fā)生生在何時(shí)，其其經(jīng)濟(jì)價(jià)值是是相同的。由由此可見(jiàn)投資資決策的靜態(tài)態(tài)分析法實(shí)際際上就是將財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中關(guān)關(guān)于損益計(jì)算算的原理和方方法，應(yīng)用于于投資決策分分析中。靜態(tài)態(tài)分析法主要要有回收期法法、投資報(bào)酬酬率法等。投資決策的動(dòng)態(tài)分分析法是依據(jù)據(jù)貨幣的時(shí)間間價(jià)值的原理理和方法，將將投資不同時(shí)時(shí)期的現(xiàn)金流流入和現(xiàn)金流流出按某一可可比基礎(chǔ)換算算成可比的量量，據(jù)以評(píng)價(jià)價(jià)和分析投資資效益的方法法。主要有凈凈現(xiàn)值法、現(xiàn)現(xiàn)值指數(shù)法、現(xiàn)現(xiàn)值回收期法法、內(nèi)含報(bào)酬酬率法。一、回收期法（一）回收期的基基本概念和模模式1、投資方案每年現(xiàn)現(xiàn)金流入量相相等回收期=投資的初初始現(xiàn)金流出出÷每年的現(xiàn)金金流入2、投資方案每年的的現(xiàn)金流入不不相等投資回收期無(wú)法用用公式測(cè)算，只只能在逐期累累計(jì)其現(xiàn)金流流入額的基礎(chǔ)礎(chǔ)上測(cè)算。（二）對(duì)回收期法法的評(píng)價(jià)投資回收期法優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單單，通俗易懂懂，促使公司司盡快收回投投資。回收期法的缺點(diǎn)：：一是只反映映投資的回收收速度，不能能反映投資的的整個(gè)壽命期期限和盈利能能力；二是不不考慮現(xiàn)金流流量發(fā)生的時(shí)時(shí)間性，在評(píng)評(píng)價(jià)和分析投投資方案時(shí)，忽忽略貨幣時(shí)間間價(jià)值這一重重要因素?？傊?，投資回收期期法具有很大大的片面性和和局限性。在在投資決策時(shí)時(shí)，往往只將將其作為最初初評(píng)價(jià)和分析析投資方案是是否可取的工工具，而真正正最后決策時(shí)時(shí)還需與其他他方法相配合合。二、投資報(bào)酬率法法投資報(bào)酬率法的基基本概念和模模式投資報(bào)酬率法是指指一項(xiàng)投資方方案的平均每每年獲得的收收益與投資額額之比，它表表示單位投資資額每年獲得得的報(bào)酬，是是一項(xiàng)反映投投資獲利能力力的相對(duì)數(shù)指指標(biāo)。按投資資報(bào)酬率所采采用的基礎(chǔ)不不同有兩種不不同的計(jì)算方方法：1、以原始投投資額為基礎(chǔ)礎(chǔ)，計(jì)算投資資報(bào)酬率。平均每年獲獲得的投資稅稅后凈利投資報(bào)酬率=投資的初始始投資額××100%該項(xiàng)指標(biāo)反映投資資在其整個(gè)的的壽命期間內(nèi)內(nèi)按年平均的的獲利能力。2、以平均投資額為為基礎(chǔ)計(jì)算投投資報(bào)酬率。以以平均投資額額計(jì)算的投資資報(bào)酬率稱為為平均投資報(bào)報(bào)酬率，它是是指一項(xiàng)投資資在整個(gè)壽命命期內(nèi)按年平平均增加的稅稅后凈利潤(rùn)與與其占用的資資金額之比。上述投資報(bào)酬率的的計(jì)算以投資資的支出總額額為基礎(chǔ)，但但事實(shí)上，由由于投資所形形成的固定資資產(chǎn)的逐年攤攤銷，投資支支出總額并非非在其壽命期期內(nèi)被始終占占用。故以其其反映的投資資效益是不夠夠客觀的，而而平均投資報(bào)報(bào)酬率則考慮慮了這一因素素。平均每年獲獲得的投資稅稅后凈利平均投資報(bào)酬率==（初始投資資額+殘值）÷2×1000%該項(xiàng)指標(biāo)反映投資資在其整個(gè)的的壽命期間內(nèi)內(nèi)按年平均的的獲利能力。對(duì)投資報(bào)酬率法的的評(píng)價(jià)運(yùn)用投資報(bào)酬率法法評(píng)價(jià)投資的的經(jīng)濟(jì)效益，從從某種程度上上反映了投資資所產(chǎn)生的盈盈利水平，較較回收期法要要客觀、全面面；再者該方方案計(jì)算簡(jiǎn)單單易理解。投資報(bào)酬率法存在在如下缺點(diǎn)：：一是沒(méi)有考考慮投資現(xiàn)金金流量的時(shí)間間性和時(shí)間價(jià)價(jià)值這一重要要因素，使得得公司難以判判斷投資所實(shí)實(shí)現(xiàn)的盈利水水平能否滿足足其要求，容容易導(dǎo)致錯(cuò)誤誤的決策；二二是只考慮投投資所得，而而忽略考核投投資回收，從從計(jì)算報(bào)酬率率公式看，涉涉及到的只是是投資所產(chǎn)生生的年平均凈凈利，而投資資的回收情況況在公式中沒(méi)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)來(lái)。在公司采采用不同折舊舊法的情況下下，投資報(bào)酬酬率更難客觀觀正確地分析析投資的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，因?yàn)闉椴煌恼叟f舊法，會(huì)得出出不同得稅后后凈利，稅后后凈利更不是是一個(gè)平均數(shù)數(shù)，所以投資資報(bào)酬率法帶帶來(lái)很大假設(shè)設(shè)性，與公司司投資的客觀觀事實(shí)并不相相符。三、凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法的基本概概念和模式一項(xiàng)投資在整個(gè)壽壽命期限內(nèi)的的全部現(xiàn)金流流入現(xiàn)值減去去全部現(xiàn)金流流出現(xiàn)值后的的余額稱為投投資的凈現(xiàn)值值。在凈現(xiàn)值法下，計(jì)計(jì)算投資的現(xiàn)現(xiàn)金流量現(xiàn)值值實(shí)際已將投投資所應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的報(bào)酬考慮慮在內(nèi)，即投投資的必要報(bào)報(bào)酬率。凈現(xiàn)現(xiàn)值實(shí)際上是是一項(xiàng)投資實(shí)實(shí)現(xiàn)其必要的的報(bào)酬率后多多得報(bào)酬的現(xiàn)現(xiàn)值。凈現(xiàn)值等于零的報(bào)報(bào)酬率稱為內(nèi)內(nèi)含報(bào)酬率。四、現(xiàn)值指數(shù)法一項(xiàng)投資的的現(xiàn)金金流入現(xiàn)值總總額與其現(xiàn)金金流出現(xiàn)值總總額之比稱為為現(xiàn)值指數(shù)，計(jì)算公式式如下：投資的現(xiàn)金金流入現(xiàn)值投資現(xiàn)值指數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)值五、現(xiàn)值回收期法法（一）現(xiàn)值回收期期法的基本概概念和模式1、年金插補(bǔ)法當(dāng)一項(xiàng)投資所產(chǎn)生生的現(xiàn)金流入入每年都是一一相等金額時(shí)時(shí)，可應(yīng)用年年金插補(bǔ)法求求投資方案的的現(xiàn)值回收期期。現(xiàn)金流出現(xiàn)值=每每年等額現(xiàn)金金流入×回收期年金金現(xiàn)值系數(shù)回收期年金現(xiàn)值系系數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)值÷等額現(xiàn)金流流入根據(jù)回收年金現(xiàn)值值系數(shù)，即可可查閱“1元的年金現(xiàn)現(xiàn)值表”，以相應(yīng)的n值為其回收收期。2、逐年測(cè)算法如果投資所產(chǎn)生的的每期現(xiàn)金流流入不是一均均等的數(shù)額，那那么其現(xiàn)值回回收期應(yīng)采用用逐年測(cè)算的的方法來(lái)測(cè)算算。（二）對(duì)現(xiàn)值回收收期法的評(píng)價(jià)價(jià)該方法克服了傳統(tǒng)統(tǒng)回收期法不不考慮貨幣時(shí)時(shí)間價(jià)值這一一重要因素，但但仍未考慮回回收期以后投投資產(chǎn)生效益益的情況，所所以仍欠全面面和客觀。六、內(nèi)含報(bào)酬率法法（一）內(nèi)含報(bào)酬率率法的基本概概念上述投資決策分析析的現(xiàn)值法（凈凈現(xiàn)值法、現(xiàn)現(xiàn)值指數(shù)法和和現(xiàn)值回收期期法），均以以已知的投資資的必要報(bào)酬酬率為基礎(chǔ)，將將投資的現(xiàn)金金流量折算為為現(xiàn)值，然后后據(jù)此評(píng)價(jià)和和分析。投資的內(nèi)含報(bào)酬率率（IRR）是指在投投資的整個(gè)有有效年限內(nèi)能能使投資的現(xiàn)現(xiàn)金流入現(xiàn)值值總額與現(xiàn)金金流出現(xiàn)值總總額恰好相等等，即凈現(xiàn)值值為零的報(bào)酬酬率。內(nèi)含報(bào)酬率的測(cè)算算根據(jù)現(xiàn)金流入和現(xiàn)現(xiàn)金流發(fā)生的的不同形式，內(nèi)內(nèi)含報(bào)酬率的的測(cè)算主要有有：1、插值法在一項(xiàng)投資的現(xiàn)金金流出現(xiàn)值為為已知，投資資壽命期內(nèi)每每期現(xiàn)金流入入為等量的條條件下。n年的年金現(xiàn)值系數(shù)數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)值總額÷每年（期）現(xiàn)現(xiàn)金流入2、逐次測(cè)試法以不同的報(bào)酬率計(jì)計(jì)算投資的凈凈現(xiàn)值，直到到測(cè)算到凈現(xiàn)現(xiàn)值為零為止止。七、終值法如前所述，投資的的特點(diǎn)是周期期長(zhǎng)，在形成成基本的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的的過(guò)程中，要要大量消耗人人力、物力、財(cái)財(cái)力，直到生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力力形成后才能能生產(chǎn)出產(chǎn)品品。這個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明投資的的建設(shè)時(shí)間愈愈短，投資效效益愈好；投投資建設(shè)時(shí)間間愈長(zhǎng)，未完完工的項(xiàng)目就就多，投放在在未完工項(xiàng)目目上的物資和和資金由于不不能提供任何何有用效果，實(shí)實(shí)際上是一種種變相積壓。終值法是將投資各各年發(fā)生的直直接投資支出出換算成可比比的終值，依依此評(píng)價(jià)和分分析投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的決策策方法。八、重置性投資決決策重置性投資決策是是為了維持原原有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力或?yàn)樘崽岣邉趧?dòng)效率率，節(jié)約費(fèi)用用，降低成本本而進(jìn)行的投投資，其實(shí)質(zhì)質(zhì)就是對(duì)現(xiàn)有有固定資產(chǎn)的的更新、大修修理或技術(shù)改改造。第七章市場(chǎng)定位位第一節(jié)市場(chǎng)定位的的依據(jù)無(wú)論何種營(yíng)銷方案案，其精髓的的最大沉淀還還是落實(shí)在產(chǎn)產(chǎn)品本身的基基礎(chǔ)上，適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品品定位始終是是銷售順暢的的強(qiáng)有力保證證。而一般市市場(chǎng)定位依據(jù)據(jù)如下條件：：一．依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查結(jié)果，確定定客戶群目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)。二．依據(jù)項(xiàng)目用地地的潛力分析析，確定項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)、劣劣勢(shì)。三．依據(jù)投資效益益的多方案比比較和綜合評(píng)評(píng)估，確定基基本的物業(yè)類類型。四．依據(jù)公司的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略和人人力、物力資資源的整合，確確定開(kāi)發(fā)模式式。五．整合以上因素素，確定產(chǎn)品品的用途、規(guī)規(guī)模、檔次(品質(zhì))、價(jià)格、營(yíng)營(yíng)銷推廣、開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式等的的基本定位。第二節(jié)產(chǎn)品品質(zhì)通常，房地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)可通通過(guò)以下兩個(gè)個(gè)方面來(lái)理解解：一．產(chǎn)品的基本要要素產(chǎn)品的基本要素是是指單一空間間的房型設(shè)計(jì)計(jì)和室內(nèi)的功功能規(guī)劃，以以及延伸到整整個(gè)樓宇或小小區(qū)的面積、格格局配比，單單體的造型、小小區(qū)的三維空空間、社區(qū)環(huán)環(huán)境和總體功功能設(shè)計(jì)等。它不但是購(gòu)買者最最關(guān)心、最先先考慮選擇的的條件之一，也也是在市場(chǎng)檢檢驗(yàn)中，評(píng)判判開(kāi)發(fā)商是否否成功的最為為基本的一環(huán)環(huán)。若對(duì)產(chǎn)品品的基本要素素進(jìn)行調(diào)整，不不僅傷筋動(dòng)骨骨，費(fèi)力費(fèi)時(shí)時(shí)，而且還涉涉及到有關(guān)部部門的審批，調(diào)調(diào)整起來(lái)比較較困難，因此此，它的前期期規(guī)劃就顯得得尤其重要。二．產(chǎn)品的配套產(chǎn)品的配套是指小小區(qū)內(nèi)為滿足足或豐富居民民的日常生活活、工作需要要、休閑娛樂(lè)樂(lè)等功能的需需要而配置的的各項(xiàng)設(shè)施。包包括水、電、氣氣、有線電視視、通信、智智能化系統(tǒng)、會(huì)會(huì)所、超市、游游泳池、俱樂(lè)樂(lè)部等。社區(qū)已演變?yōu)橐粋€(gè)個(gè)有特定的人人居住、有具具體設(shè)施、以以人際關(guān)系聯(lián)聯(lián)系起來(lái)的活活的居住環(huán)境境。人們選擇擇社區(qū)的前期期是這個(gè)社區(qū)區(qū)對(duì)于他們的的工作、生活活、購(gòu)物、教教育、娛樂(lè)等等方面方便的的滿足水平，挑挑選社區(qū)配套套服務(wù)設(shè)施的的完整水平，考考慮社區(qū)附近近教育機(jī)構(gòu)的的教育質(zhì)量，社社區(qū)的安全、管管理、公共交交通等方面最最受關(guān)注，總總體上社區(qū)的的選擇實(shí)際上上是總體生活活水平滿足水水平的選擇。因此，作為產(chǎn)品定定位的兩個(gè)方方向性的切入入點(diǎn)，產(chǎn)品的的基本要素已已成為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“規(guī)定性動(dòng)作”，產(chǎn)品的配配套也同人們們的日常生活活息息相關(guān)，且且更加直觀形形象，恰當(dāng)?shù)牡募?xì)節(jié)表現(xiàn)還還會(huì)很大程度度上增加對(duì)客客戶的吸引力力。為此，開(kāi)開(kāi)發(fā)商將大量量的資金投入入到該部分，許許多營(yíng)銷話題題也由此產(chǎn)生生或得以發(fā)揮揮。第三節(jié)面積配比比和格局配比比一．面積配比一般，面積配比所所對(duì)應(yīng)的是一一個(gè)總價(jià)市場(chǎng)場(chǎng)，因?yàn)樵趩螁蝺r(jià)一定的基基礎(chǔ)上，略去去層次差價(jià)、朝朝向差價(jià)等價(jià)價(jià)格微調(diào)因素素，面積小，勢(shì)勢(shì)必總價(jià)低，反反之面積大，總總價(jià)就高。而而總價(jià)是客戶戶消費(fèi)水平的的集中表現(xiàn)，是是區(qū)分目標(biāo)市市場(chǎng)最基本的的參考因素。因因此面積配比比必須與目標(biāo)標(biāo)客戶群的總總價(jià)市場(chǎng)相吻吻合。二．格局配比格局配比是指各種種房型（二室室一廳、三室室二廳等）占占銷售單元總總數(shù)的比例。其其不一定與面面積配比一一一對(duì)應(yīng)，兩者者既相互聯(lián)系系，又有所區(qū)區(qū)別。格局配配比雖然也對(duì)對(duì)應(yīng)一總價(jià)市市場(chǎng)，但它更更多的是反映映客戶生活需需求結(jié)構(gòu)的某某種狀況。面積、格局配比的的擬訂是對(duì)市市場(chǎng)深入了解解的基礎(chǔ)上。要要根據(jù)所掌握握的市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)狀況及消費(fèi)費(fèi)者的需求狀狀況，研討自自己的產(chǎn)品在在未來(lái)市場(chǎng)推推出的那一刻刻，現(xiàn)有的消消費(fèi)熱點(diǎn)是否否還持續(xù)，目目前所發(fā)現(xiàn)的的市場(chǎng)容量，其其是否能真正正給企業(yè)帶來(lái)來(lái)效益。第四節(jié)房型設(shè)計(jì)計(jì)在房型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注注意以下幾個(gè)個(gè)方面。一．每個(gè)房間的大大小形狀合適適，功能布置置合理。二．每一套房的各各房間之間搭搭配合理，布布局科學(xué)。三．整個(gè)樓宇平面面、立面簡(jiǎn)潔潔實(shí)用，得房房率高且合理理。第五節(jié)營(yíng)銷主題題對(duì)樓盤的優(yōu)勢(shì)或買買點(diǎn)進(jìn)行濃縮縮提煉，使項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)凸顯顯，形成營(yíng)銷銷主題。重慶金科花園———離解放碑最最近的房子重慶龍湖花園———回家就是度度假的開(kāi)始廣州碧桂園——給給你一個(gè)五星星級(jí)的家廣州奧林匹克花園園——運(yùn)動(dòng)就在家家門口第八章規(guī)劃和和設(shè)計(jì)第一節(jié)規(guī)劃和設(shè)計(jì)計(jì)的要點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)一般般應(yīng)注意以下下幾個(gè)方面的的要點(diǎn)。一．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)與與客戶群定位位相吻合什么樣的客戶群對(duì)對(duì)應(yīng)什么樣的的產(chǎn)品，否則則，市場(chǎng)不認(rèn)認(rèn)可，再好的的房子也面臨臨空置的危險(xiǎn)險(xiǎn)。客戶群定定位雖涉及到到客戶的年齡齡、生活習(xí)俗俗等基本情況況，但最根本本的一條是客客戶的收入水水平，反應(yīng)到到產(chǎn)品上便是是總價(jià)區(qū)間?？偪們r(jià)的設(shè)定其其實(shí)就是產(chǎn)品品規(guī)劃和客戶戶群定位最根根本的一條標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。二．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)順順應(yīng)和引導(dǎo)消消費(fèi)時(shí)尚產(chǎn)品規(guī)劃不能僅僅僅滿足客戶的的基本需求，應(yīng)應(yīng)善于挖掘和和滿足客戶的的潛在需求。為為此，要使自自己的產(chǎn)品脫脫穎而出，一一些與眾不同同的規(guī)劃配置置是必不可少少的，應(yīng)順應(yīng)應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)時(shí)尚。三．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)兼兼顧實(shí)際銷售售的需要，注注意恰當(dāng)?shù)膽?yīng)應(yīng)對(duì)。實(shí)際上，產(chǎn)品規(guī)劃劃的功能配置置不是越多越越好，應(yīng)考慮慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的狀況，凸顯顯自己的產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)，而不不是簡(jiǎn)單地模模仿或追求齊齊全，最終為為成本所累。四．“三階段”規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，豐富規(guī)劃劃設(shè)計(jì)概念為使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處于于房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)跑者——開(kāi)發(fā)商一般般將項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)分為為“規(guī)劃概念創(chuàng)創(chuàng)意——規(guī)劃方案——詳細(xì)規(guī)劃”三個(gè)階段。大型項(xiàng)目一般都進(jìn)進(jìn)行概念性規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，以以便確定整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的總體體開(kāi)發(fā)思路、開(kāi)開(kāi)發(fā)策略以及及營(yíng)銷戰(zhàn)略。第二節(jié)規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的的因素一．總體布局和規(guī)規(guī)劃的考慮根據(jù)瑪斯洛需求模模型，人們的的需求先后包包括最基本的的生理需求、安安全需求、交交往需求，然然后向高級(jí)的的自尊需求、自自我實(shí)現(xiàn)需求求發(fā)展。隨著著我國(guó)社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人人們的需求已已從最基本的的需求向高級(jí)級(jí)需求轉(zhuǎn)化。居住環(huán)境的構(gòu)成包包括硬性環(huán)境境和軟性環(huán)境境，兩者必須須相互依存，否否則將不能實(shí)實(shí)現(xiàn)可居住性性環(huán)境的創(chuàng)造造、生態(tài)平衡衡和可持續(xù)性性發(fā)展。硬性性環(huán)境是指物物質(zhì)設(shè)施的綜綜合，是有形形的環(huán)境。包包括自然因素素、人口因素素、空間因素素，具體指住住宅建筑、公公共設(shè)施、各各類型的構(gòu)筑筑物、道路廣廣場(chǎng)、綠地等等。軟性環(huán)境境是指非物理理的、非物質(zhì)質(zhì)的居住區(qū)域域內(nèi)的事物總總和，是無(wú)形形的環(huán)境。比比如生活的方方便性、品位位和情調(diào)、舒舒適水平、信信息交通、安安全水平和秩秩序、歸屬感感等，是社會(huì)會(huì)性、社區(qū)性性、鄰里性的的集中體現(xiàn)。二．住宅區(qū)規(guī)劃和和設(shè)計(jì)的考慮慮因素1、住宅的實(shí)用性住宅使用面積、功功能，類型，層層數(shù)；朝向和和日照；通風(fēng)風(fēng)和防風(fēng)；住住宅的活動(dòng)空空間的適用性性。2、公共設(shè)施的完善善性和方便性性商店系統(tǒng)；學(xué)校和和幼兒園的配配置；娛樂(lè)和和休閑設(shè)施的的配置；水、電電、氣、通訊訊設(shè)施的完備備和方便。3、道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)布布局；公共交交通樞紐；人人行道布局設(shè)設(shè)計(jì)；人車分分流規(guī)劃；服服務(wù)車輛線路路的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)（指消防、救救護(hù)、救災(zāi)、垃垃圾收集、設(shè)設(shè)備維護(hù)和修修理車輛的通通道。）、道道路的安全設(shè)設(shè)計(jì)。4、居住安全和小區(qū)區(qū)域劃分住宅單體和群體安安全考慮；行行人和兒童的的安全；居住住的私密性；；娛樂(lè)和休閑閑設(shè)施的安全全設(shè)計(jì)；居住住區(qū)域和外部部交通連接時(shí)時(shí)的安全性；；各小區(qū)域的的相對(duì)獨(dú)立性性、圍合性設(shè)設(shè)計(jì)。5、環(huán)境清潔和安靜靜性因素垃圾收集處理；交交通、商業(yè)區(qū)區(qū)、娛樂(lè)公共共空間和兒童童活動(dòng)空間的的噪音控制；；污水處理系系統(tǒng)。6、人員交流社區(qū)組織機(jī)構(gòu)和活活動(dòng)場(chǎng)所；住住宅單位和組組團(tuán)內(nèi)鄰里接接近空間的設(shè)設(shè)置。7、景觀設(shè)計(jì)環(huán)境總體氣氛；建建筑組合形成成的氛圍；空空間構(gòu)圖、比比例、色彩；；自然和人造造吸引因素（吸吸引點(diǎn)）的規(guī)規(guī)劃和設(shè)計(jì)；；景觀藝術(shù)處處理。8、住宅區(qū)的經(jīng)濟(jì)因因素經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；開(kāi)開(kāi)發(fā)成本；銷銷售價(jià)格等。三．單元式住宅的的類型和戶型型住宅類型基本分為為單元式和獨(dú)獨(dú)立別墅式兩兩類。單元式式由于水平和和垂直面上空空間利用的不不同而產(chǎn)生了了各種不同的的單元形式。如如在水平面上上變化產(chǎn)生了了大進(jìn)深式和和天井式，在在垂直面上變變化產(chǎn)生躍層層和錯(cuò)層式，又又由于水平和和垂直公共交交通組織上不不同的處理而而產(chǎn)生了梯間間式、內(nèi)廊式式、外廊式、集集中式等類型型的住宅。四．住宅群體的組組合形式（一）群體平面面組合形式住宅群體的組合基基本形式有三三種，行列式式、周邊式、點(diǎn)點(diǎn)群式、混合合式。1．行列式各式