通州樞密院項(xiàng)目二期1樓jll評(píng)審建議

IssueDate｜August17,JonesLangLaSalle(Beijing)PropertyandAsset中國(guó)市建國(guó)門外大街1號(hào)國(guó)貿(mào)11層11/FChinaWorldTowerJianguomenwaiAvenue,Beijing ，受貴司委托結(jié)合對(duì)樞密院二期1#樓現(xiàn)場(chǎng)勘查與圖紙審閱，依據(jù)實(shí)際管理，目 評(píng)估標(biāo) 一.建筑專 汽車坡 首層布 2-4層布 客貨動(dòng)線組 停車位設(shè) 對(duì)外出防風(fēng)措 二.暖通專 設(shè)計(jì)參 冷熱 裝機(jī)容 系統(tǒng)分 冷卻塔設(shè) 24小時(shí)機(jī)房空 空調(diào)風(fēng)系 排風(fēng)系 衛(wèi)生間排 廚房排 空調(diào)水系 系統(tǒng)分 大堂空 三.給排水專 設(shè)計(jì)參 衛(wèi)生間設(shè) 潔具選 熱水供 餐飲隔油 四.強(qiáng)電專 輸配電系 照度設(shè) 照明控 應(yīng)急照 五.弱電專 建議配 可選配 對(duì)項(xiàng)目的理。員訪談交流的方式取得理解本項(xiàng)目定位為園區(qū)地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓，辦公客戶以中大型。評(píng)估標(biāo)甲級(jí)寫字樓主要有幾大特征：交通便捷、管理、24小時(shí)服務(wù)、人性化設(shè)計(jì)、舒適的空間、優(yōu)良的室內(nèi)辦公環(huán)境、5A智能以及節(jié)能環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展等。目前我國(guó)對(duì)于寫字樓的（CECS368：2014（CECS368：2014一 建筑?？偲矫娌贾眉巴獠拷煌▌?dòng)項(xiàng)目總平面布置及外部交通動(dòng)線的規(guī)劃和設(shè)計(jì)與建筑的使用/管理便利性、等方面，。由于暫未見項(xiàng)目交評(píng)報(bào)告，依據(jù)圖紙審閱及現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，認(rèn)為環(huán)1#樓交通組織動(dòng)線存在下述情況。園區(qū)車流主出位于項(xiàng)目西北側(cè)車庫(kù)位于西側(cè)、出口位于東北側(cè)北側(cè)正門平臺(tái)上日后將會(huì)有大量車輛通行，與進(jìn)出的人流動(dòng)線交叉，存在管理，。人行動(dòng) CBCA保持目前整體設(shè)計(jì)不變，對(duì)車道出口部位地面及周邊CB，建議綜合考慮。具體請(qǐng)見下圖示例：AABC項(xiàng)目一層設(shè)計(jì)有商業(yè)用途的下沉庭院，進(jìn)出庭院的外部出位于西南側(cè)位置相AAB空調(diào)冷卻塔設(shè)計(jì)在B1層車道出，設(shè)備高度上延至首層南大堂玻璃幕墻外側(cè)。建筑平面布議對(duì)該區(qū)域設(shè)計(jì)功能進(jìn)行確認(rèn)服務(wù)臺(tái)位置設(shè)計(jì)不合理與出之間相互可視性較差。此外，服務(wù)臺(tái)實(shí)際上是的一個(gè)展示面，一般會(huì)設(shè)計(jì)企業(yè)或LOGO、水牌等，目前服23#步行梯拆除（需設(shè)計(jì)院確認(rèn)2-4展后續(xù)工作、要求關(guān)于辦公樓層配套設(shè)施目前未見到關(guān)于新風(fēng)機(jī)房間清潔間茶水間等設(shè)計(jì)。、 P2.5。靠近筒區(qū)域集中設(shè)置筒走廊寬度過寬，建議調(diào)整到1.5-1.6米凈寬，將其余部分可以轉(zhuǎn)換為可出租商業(yè)面積，有效提升。。垂直交通及組織動(dòng)商業(yè)/客貨動(dòng)線組目前沒有貨梯及服務(wù)電梯現(xiàn)有電梯將兼顧辦公人流貨運(yùn)后勤服務(wù)等運(yùn)送功能，議結(jié)合后續(xù)“電梯數(shù)量配置”相關(guān)建議，增加一部貨梯。5000平米/284604用，電梯數(shù)量與甲級(jí)寫字樓的配置數(shù)量有較大差異，可能候梯時(shí)間要求，上下班高空間及其，建議進(jìn)行干濕分離設(shè)計(jì)。此外房及裝卸貨物區(qū)應(yīng)具有配套的卸貨平臺(tái)，以便于后期使，本項(xiàng)目28460平米配置了115個(gè)車位，低于《地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》辦公樓10006.5輛機(jī)動(dòng)車位的標(biāo)準(zhǔn)，考慮到目前增加車位難度較大，建議通過對(duì)外出防風(fēng)措關(guān)于甲級(jí)寫字樓配套商業(yè)性質(zhì)我們進(jìn)行了相關(guān)了解與，下述內(nèi)容僅反映所的銀行（300-500㎡員廳或美食廣場(chǎng)（約500-1000㎡茶餐廳（200-300㎡咖啡廳（150㎡小型超市（100-150㎡面包店（70㎡洗衣店（30㎡二 暖通專設(shè)計(jì)參℃φ℃φ℃φ℃φ辦公—冷熱29131.6150024IT24小時(shí)機(jī)房冷卻水系統(tǒng)。24小時(shí)機(jī)房空調(diào)的對(duì)應(yīng)措施，根據(jù)13F屋面或者頂層屋面設(shè)置閉式冷卻塔，冷卻水管道由管分體空調(diào)系統(tǒng)：根據(jù)室外機(jī)的設(shè)置條件，可以考慮在部分室外平臺(tái)的樓層集中放置空調(diào)風(fēng)系，目前本項(xiàng)目新風(fēng)機(jī)組未設(shè)置PM2.5過濾及加濕功能，嚴(yán)重污染天氣室內(nèi)空氣清潔度無法保證，冬季靜電現(xiàn)象也會(huì)比較嚴(yán)重甲級(jí)寫字樓對(duì)于空氣品質(zhì)的要求。建議新風(fēng)機(jī)組， PM2.5PM2.5檢測(cè)及信息發(fā)布實(shí)對(duì)辦公較大。維修及更換過濾器需要進(jìn)入租戶區(qū)，而且要保證室內(nèi)空氣品質(zhì)過濾器的更換會(huì)比較頻繁，需要拆裝吊頂嚴(yán)重影響租戶的正常辦公，建議設(shè)置空調(diào)機(jī)排風(fēng)系、甲級(jí)寫字樓對(duì)于空氣品質(zhì)要求較高，應(yīng)避免廚房排油煙、衛(wèi)生間間及隔油池排風(fēng)發(fā)生、77空調(diào)水系區(qū)劃分回路，不便于租戶分別控制，同時(shí)也無法進(jìn)行加班分區(qū)控制，造成加班空調(diào)區(qū)內(nèi)外分區(qū)且多采用內(nèi)區(qū)兩外區(qū)四調(diào)節(jié)的靈活性和環(huán)境的舒適性比較強(qiáng)。本項(xiàng)目空調(diào)水系統(tǒng)采用兩，且未進(jìn)行南北、內(nèi)外分區(qū)，但考慮本項(xiàng)目建筑體型設(shè)計(jì)8-12m之間變化較大，內(nèi)外區(qū)劃分不明顯，且制冷機(jī)房空間有限沒有設(shè)置冬季免費(fèi)冷板式換熱器的空間，因此可以保持原有兩設(shè)計(jì)，但考慮品質(zhì)。建議在大堂設(shè)暖，以保證冬季大堂舒適性，提高品質(zhì)。 三 給排水專設(shè)計(jì)參DN150，衛(wèi)生間設(shè)其他輔助設(shè)、甲級(jí)寫字樓輔助設(shè)施有茶水間間及清潔間，目前本項(xiàng)目未設(shè)置上述輔助設(shè)施，從提高、四 強(qiáng)電專變配電系統(tǒng)及電氣設(shè)計(jì)容本項(xiàng)目變配電室內(nèi)設(shè)置的兩臺(tái)2000KVA變壓器為樞密院二期各樓宇供電，關(guān)于供電系統(tǒng)整3個(gè)樓面、部分樓層面積進(jìn)行了擴(kuò)充。因此，以上對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行電氣設(shè)計(jì)參數(shù)1#樓日后機(jī)電系統(tǒng)改造提供技術(shù)依據(jù)；樓建筑面積使用面負(fù)荷樓建筑面積使用面負(fù)荷9876543B1-2層商業(yè)樓層，建議依據(jù)商業(yè)定位確定配電設(shè)計(jì)指標(biāo)（如簡(jiǎn)餐、快餐、中餐、西餐等餐飲性質(zhì)150VA/平方米；級(jí)寫字樓的一些大型信息科技公司或高端金融客戶等在租賃時(shí)會(huì)要求提供備用發(fā)電機(jī)以下是示例：輸配電系照明的配電線路分別引自于變配電室，各配電回路相對(duì)獨(dú)立與甲級(jí)寫字樓的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2-4面數(shù)量不等的租戶配電箱，分布于每層各區(qū)域。租戶配電箱由本層強(qiáng)電豎井內(nèi)的ALAL配電箱進(jìn)線端設(shè)計(jì)了一處計(jì)量點(diǎn)位，而且目前AL配電箱空間不具備增加計(jì)量的條件，如非同一客戶整層承租，則計(jì)費(fèi)要求。此外，由于辦公區(qū)在日后階段具有空間分割的不確定性，目前每層預(yù)留租戶立計(jì)量，公共照明、風(fēng)機(jī)等非消防的公共設(shè)備可在供電干線上設(shè)計(jì)計(jì)量裝置。照明與插座系于的外立面照明一般設(shè)計(jì)有泛光照明系統(tǒng)和大堂出處局部亮化處理，以提升項(xiàng)目BAEPSATS切換配電箱供電。ATS級(jí)寫字樓的建筑，因此建議增加除市電以外的應(yīng)急照明后備電源設(shè)計(jì)。如果采用EPS電力EPS設(shè)備的容量和采購(gòu)成本。《電氣節(jié)能專篇》中注明了一層消防控制室和二層廠房采用T8三基色熒光燈，車庫(kù)等T4、T5T8五.弱電專關(guān)于弱電智能化系統(tǒng)的完整1√--2√--3出控制系×√-4×-√5×√-6√--設(shè)備7×√-8√--9漏水監(jiān)×-√√--√--×-√√--√--√--×-√×√-×-√吸煙系×-√√--×-√×√-，件系統(tǒng)中不可或缺的組成部分完善的智能化設(shè)計(jì)有助于的租售提升與品質(zhì)。便于后期管理與，降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)成本、提升管理效率，有效的控制能源消耗。但是考慮到不同樓宇的定位和管理需求不同依據(jù)本項(xiàng)目特征，結(jié)合常規(guī)甲級(jí)寫字樓具有的智能，出控制系本項(xiàng)目沒有出控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)。出控制系統(tǒng)可在運(yùn)營(yíng)管理中區(qū)分不同人流，對(duì)不同區(qū)域加以權(quán)限控制，是提升安防等級(jí)和項(xiàng)目整體品質(zhì)的有效措施。如果不考慮轉(zhuǎn)換電梯、 ，目前未見電子巡更系統(tǒng)設(shè)計(jì)。電子巡更系統(tǒng)可有效對(duì)安防人員的巡次、地點(diǎn)、路線進(jìn)行管理和，提升整體安防工作效率和質(zhì)量。電子巡更系統(tǒng)一般分為式和離線式式系統(tǒng)可以對(duì)巡更情況實(shí)時(shí)進(jìn)行，但是需要網(wǎng)絡(luò)和配套電源支持，建設(shè)成本相對(duì)較高。，BABA樓宇自控系統(tǒng)。樓宇自控系統(tǒng)是甲級(jí)寫字樓的基本配置，是對(duì)建筑設(shè)備設(shè)自動(dòng)化的監(jiān)測(cè)與控制程序，有效節(jié)約系統(tǒng)能源消耗。常規(guī)系統(tǒng)范圍包括空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、照明系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)監(jiān)測(cè)、空氣品質(zhì)監(jiān)測(cè)等。結(jié)合本項(xiàng)目特征，我。本項(xiàng)目未設(shè)計(jì)抄表系統(tǒng)抄表系統(tǒng)可不僅可以節(jié)約人力勞動(dòng)成本而且可以分周期。設(shè)備漏水系因此在設(shè)計(jì)階段應(yīng)充分考慮設(shè)備設(shè)施跑水、漏水的技術(shù)應(yīng)對(duì)措施。目前在實(shí)管項(xiàng)目計(jì)漏水點(diǎn)。漏漏 探測(cè)本項(xiàng)目未設(shè)計(jì)能源管理系統(tǒng)。在能源匱乏的時(shí)代，從綠建、LEED