【拿地】恒大研究院：中國城市群分為3個梯隊去這些地方拿地不會錯

1房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展新階段，住房銷售回歸居住需求1.1房地產(chǎn)進入提質(zhì)降速的高質(zhì)量發(fā)展新周期我國房地產(chǎn)市場已過總量持續(xù)快速擴張的高增長階段，進入提質(zhì)降速、平穩(wěn)發(fā)展的新階段。從供給端看，一是房地產(chǎn)投資高峰期已過。2015年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從兩位數(shù)高增長逐漸回歸10%左右平穩(wěn)增長，若扣除土地購置費，開發(fā)投資于2018年首次出現(xiàn)負增長。二是我國存量住房套戶比在2018年已達1.09，基本告別住房短缺；但住房質(zhì)量仍有較大提升空間，根據(jù)2010年全國人口普查數(shù)據(jù)，存量住房中商品房套數(shù)僅占40.7%，

1999年以前修建的住房占比高達41.4%。從需求端看。一方面，主力置業(yè)人口數(shù)量告別高增長，20-59歲的主力置業(yè)人口增速從2008年開始明顯回落，并在2014年開始出現(xiàn)小幅負增長。另一方面，主力置業(yè)人口中改善需求人群占比增加。35-59歲人口在主力置業(yè)人口中占比曾在1995-2009年明顯提升，但彼時尚處于房改后住房需求集中釋放時期，套戶比不足1，各年齡段均存在大量首次置業(yè)現(xiàn)象。而2014年以來，35-59歲人口占主力置業(yè)人口比重再次進入持續(xù)上升通道，此時套戶比已達到1.07，表明追求居住品質(zhì)的改善需求人群占比增加。1.2

“房住不炒”引導，銷售回歸自住需求中樞在“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的政策指引下，未來房地產(chǎn)市場銷售將回歸居民自住需求中樞。第一，棚改貨幣化安置紅利逐步退出。2014年起棚改貨幣化安置比例大幅提升，我們測算，2014-2018年棚改貨幣化安置共拉動商品房銷售面積6.73億平，占銷售面積的9%。從2018年起，棚改貨幣化對房地產(chǎn)銷售的拉動作用逐步降低。一是貨幣化安置比例降低。棚改融資方式由PSL支持下的棚改專項貸款轉(zhuǎn)為棚改專項債，融資規(guī)模大幅減少，貨幣化安置比例隨之降低。二是新開工減少。2019年棚改新開工套數(shù)285.3萬套，比2018年實際新開工套數(shù)減少54.5%；根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造的任務。第二，2016年930調(diào)控以來已歷時3年，在“房住不炒”指引下，房地產(chǎn)長效管理機制和住房制度改革快速推進。政策取得顯著效果，市場回歸理性、商品房銷售回歸居民自住房需求。2016年12月中央明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”，開始提出建立促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機制，房地產(chǎn)調(diào)控思路逐漸從短期調(diào)控政策向長效機制建設(shè)過渡，從全國一盤棋向因城施策過渡，從以商品屬性為主向構(gòu)建強調(diào)居住屬性的住房制度過渡。2019年7月30日政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。明確未來住房制度和房地產(chǎn)政策基調(diào)。第一，未來住房制度將堅持住房的一個定位、探索完善市場和保障兩個體系，回歸解決居民住房問題。第二，房地產(chǎn)政策將在長效管理機制引導下，堅持一城一策，落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。地方政府將有更大的決策權(quán)和更豐富的工具箱，承擔地方主體責任；中央則完善市場的監(jiān)測預警和考核評價機制，加強對“三穩(wěn)”不到位的地方政府監(jiān)督和問責。2總量穩(wěn)定，三大需求支撐下市場空間仍巨大我國住房市場已經(jīng)走過全局性高增長階段，進入總量穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展的新時代。城鎮(zhèn)常住人口增長、居住條件改善和城市更新改造三大需求支撐十年以上的全國房地產(chǎn)市場空間。我們預測2019-2030年全國城鎮(zhèn)自住房需求面積年均11.7億平，高于2013年全國商品住房銷售面積。其中，城鎮(zhèn)常住人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求分別為5.2、0.7和6.7億平，不考慮需求漏損，占總需求的44.4%、5.7%和57.1%。三大自住房需求受六大因素支撐。其中，城鎮(zhèn)人口增長需求受益于城鎮(zhèn)化推進和城市間人口遷移增加。城市更新改造需求受益于住房質(zhì)量提升和住房消費區(qū)域升級，搬出老舊城區(qū)住房和棚戶區(qū)的居民購買商品房。居住條件改善需求受益于置業(yè)人口中改善群體占比提高，經(jīng)濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結(jié)構(gòu)變化導致的家庭小型化。2.1

支撐未來十年房地產(chǎn)市場空間的六大因素2.1.1

城鎮(zhèn)化：城鎮(zhèn)化率持續(xù)提升，大量農(nóng)村人口進城改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化率以年均1.06個百分點的增速增長。我國城鎮(zhèn)化仍處于快速發(fā)展階段，未來十年將繼續(xù)快速提升。根據(jù)聯(lián)合國預測，未來11年我國城鎮(zhèn)化率預計年均提升1個百分點，至2030年達到70.6%，年均1300萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口。第一，國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化率提升遵循諾瑟姆曲線規(guī)律，城鎮(zhèn)化率30%以下、30%-70%和70%以上，分為平穩(wěn)發(fā)展、快速發(fā)展和緩滯發(fā)展階段。2018年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.6%，仍處于快速發(fā)展區(qū)間。第二，橫向看我國城鎮(zhèn)化率上升空間較大。當前城鎮(zhèn)化率僅相當于1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本；無論是和發(fā)達國家相比，還是經(jīng)濟發(fā)展水平相似的發(fā)展中國家，如俄羅斯、巴西等相比，均有較大差距。2.1.2人口遷移：城市間人口遷移增加區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡推動人口從經(jīng)濟發(fā)展水平較低的地區(qū)向經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地區(qū)遷移。我國39個一二線城市2018年常住人口城鎮(zhèn)化率和人均GDP相關(guān)系數(shù)高達0.88，31個省、自治區(qū)和直轄市的兩個指標則相關(guān)系數(shù)達0.57。2000-2015年城-城流動人口占比從20.8%持續(xù)增加至37.9%。未來，人口將繼續(xù)向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域中心城市和城市群聚集。2.1.3

住房消費升級：觀念、區(qū)域和品牌三層次消費升級一是住房消費觀念升級。1998年前買公房，居民的居住觀是如何解決“有房住”的問題，有房就行。1998年房改推進，住房實物分配被叫停，商品住房市場啟動，居民開始重視小區(qū)配套等便民化居住服務，物業(yè)管理行業(yè)從無到有、逐漸發(fā)展成熟。進入21世紀，居民追求高品質(zhì)生活，住房消費上表現(xiàn)為對園林綠化、建材品質(zhì)、智能家居、一體化裝修等提出高要求，實現(xiàn)“住好房”。二是消費區(qū)域升級。城市間，住房需求從小城鎮(zhèn)向教育醫(yī)療就業(yè)等條件更完善的大城市集中；城市內(nèi)部，新老城區(qū)并存，新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施好，即使在老城區(qū)有房的居民，也要到新區(qū)購買改善型住房。三是消費品牌升級。居民購房需求從缺乏建設(shè)標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。2019年一季度末，百強房企占商品房市場份額已超七成，較2015年40%市占率增長了31個百分點。憑借品牌溢價、智能家居、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等優(yōu)勢，品質(zhì)住宅占據(jù)主流。以精裝修為例，90年代末首次在廣州、上海等城市出現(xiàn)，2005年恒大率先開啟全精裝交房的業(yè)內(nèi)風潮，2018年全國全裝修滲透率提升至23%以上，一線城市提升至56%。2.1.4

住房質(zhì)量：居住條件改善第一，我國基本告別住房短缺，但住房質(zhì)量仍有很大改善空間。根據(jù)恒大研究院《中國住房存量報告：2019》，1978-2018年，我國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至276億平，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09。當前日本、美國、英國、德國的套戶比分別為1.16、1.15、1.03和1.02，與發(fā)達國家對比我國住房供給總體平衡。但根據(jù)2015年人口小普查，我國城鎮(zhèn)住房中成套率僅為85%，約20%為條件較差的平房，41%為1999年前修建。2014-2018年，我國累計典型城市商品房銷售中90-144平方米的改善戶型套數(shù)占比明顯提升，表明住房質(zhì)量改善需求下，居民更偏好功能完備的較大面積住宅。第二，城鎮(zhèn)主力置業(yè)人口數(shù)量保持穩(wěn)定，但年齡中樞上移，住房改善的能力提升。人口總量峰值臨近，但受益于鼓勵生育政策，估計仍能維持5-10年左右增長。1978年以來，我國生育政策經(jīng)歷了從嚴格計劃生育到放松計劃生育的轉(zhuǎn)換，總和生育率下滑，從1970年之前的6.0降至當前1.5左右。根據(jù)《中國生育率報告：2019》，按照當前1.5的低生育率預測未來人口總量，最保守估計我國人口將于2024年前后到達峰值14.10億人（低方案）。但應考慮到生育政策變化對將對生育率提升產(chǎn)生積極影響。目前全面二孩政策已經(jīng)實行，預計未來繼續(xù)出臺政策提高生育率，比如推行全面放開生育，出臺個稅抵扣、經(jīng)濟補貼、支持托育服務供給、完善女性就業(yè)權(quán)益等一系列配套生育支持政策。若生育率提高至1.6和1.8，預計總?cè)丝趯⒎謩e在2026年前后（中方案）、2030年前后（高方案）達到峰值14.19億人、14.33億人。聯(lián)合國對中國人口規(guī)模有9個預測方案。其中低方案的總和生育率假設(shè)為1.45，將于2024年達到人口峰值14.5億人；固定生育率方案和中方案對未來總和生育率假設(shè)為1.69和1.70，分別將于2030、2031年達到14.6億的峰值。城鎮(zhèn)主力置業(yè)人口數(shù)量穩(wěn)定在5.5億人左右。根據(jù)聯(lián)合國預測的我國未來城鎮(zhèn)化、固定生育率方案下的人口總數(shù)和年齡結(jié)構(gòu)，雖然20-60歲人口占比持續(xù)小幅降低，但受益于城鎮(zhèn)化率提升和總?cè)丝谠鲩L，2045年以前20-60歲城鎮(zhèn)人口數(shù)量穩(wěn)定在5.5億人左右。主力置業(yè)人口年齡中樞上移，住房改善能力提升。主力置業(yè)人口中，20-34歲以首置需求為主，35-60歲以改善需求為主。對改善需求進行細分，35-45歲一般為二次購房的首改群體，45-60歲則為三次及以上的再改和豪改群體。根據(jù)聯(lián)合國預測的未來我國人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，2020-2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%、首改需求人口占比由23%提升至28.6%、再改和豪改需求人口占比維持在40%左右。2.1.5經(jīng)濟增長：經(jīng)濟增長帶動居民住房消費持續(xù)增加居民居住消費水平和經(jīng)濟發(fā)展水平相匹配。美國1960-2008年個人住房消費支出/GDP維持在8.5-10.3%，兩者增速的相關(guān)系數(shù)達0.77；中國2004-2018年居民最終居住消費/GDP也穩(wěn)定于5.4-6.6%，增速相關(guān)系數(shù)為0.59。國內(nèi)外經(jīng)驗表明，經(jīng)濟發(fā)展會帶動居民住房消費增加。一是住戶部門收入增長帶動居民整體消費增長；二是隨著溫飽問題解決，經(jīng)濟增長對住房消費帶動力增強。以我國為例，1998-2018年城鎮(zhèn)居民消費性支出增速和居民可支配收入增速相關(guān)系數(shù)為0.91，具有強正相關(guān)關(guān)系。1985至2018年，我國城鎮(zhèn)家庭消費中用于居住的消費支出占比由4.8%提升至24%，吃穿用消費支出占比由75.4%下降至40.9%。我國經(jīng)濟基數(shù)低、增速快，未來增長空間大。未來經(jīng)濟增長將帶動居民住房消費持續(xù)增加。1978-2018年，我國GDP從不足4000億增長至90萬億元，40年內(nèi)增長約245倍。經(jīng)濟發(fā)展取得舉世矚目成績的同時仍存在巨大潛力，雖然GDP總量位居世界第二，但人均GDP僅為9771美元，不足美國的1/6，日本的1/4；2018年，我國實際經(jīng)濟增速6.6%，增速換擋后仍處于世界前列。2.1.6

家庭因素：家庭結(jié)構(gòu)變化，家庭規(guī)模小型化家庭結(jié)構(gòu)變化導致家庭規(guī)模持續(xù)小型化，裂生出更多住房需求。當前，我國一人和二人戶家庭占比提升，家庭平均規(guī)模不斷下降。2004-2017年，戶均人數(shù)由3.24人下降為2.99人。一人戶、二人戶家庭占比分別由7.8%、19.6%上升至15.6%、27.2%；三人戶家庭占比則由31.4%下降至24.7%。二人戶已取代三人戶成為我國最主要的家庭結(jié)構(gòu)類型。和發(fā)達國家相比，我國家庭規(guī)模仍有下降空間。從現(xiàn)狀看，德國、日本、英國、韓國、美國的家庭平均規(guī)模均低于我國，分別為1.99、2.38、2.39、2.50、2.54人，且這些國家的1-2人家庭戶占比全部高于55%。從趨勢看，家庭規(guī)模隨工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的深入推進而下降。以美日為例，1975-2015年日本城鎮(zhèn)化率由75.7%上升至91.4%，平均家庭人數(shù)由3.32人下降至2.38人；1960-2010年美國城鎮(zhèn)化率由70%上升至80.8%，平均家庭人數(shù)從3.29人下降至2.59人。未來我國家庭結(jié)構(gòu)變化將繼續(xù)推動家庭規(guī)模小型化。一是婚姻觀念改變、婚姻成本提高和適婚人口性別比失衡，結(jié)婚率下降疊加離婚率上升，單身和單親核心家庭增加。2018年全國結(jié)婚登記1013.9萬對、離婚登記446.1萬對，分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。根據(jù)聯(lián)合國出生性別比數(shù)據(jù)，未來我國適婚人口性別比位于1.12-1.19的失衡高位，結(jié)婚率提升較難，家庭結(jié)構(gòu)將向更多的一人戶和單親核心家庭發(fā)展，產(chǎn)生住房剛需。二是現(xiàn)代城市生活方式下傳統(tǒng)家庭功能弱化，代際分居形成更多一代和兩代戶。隨著高成本、快節(jié)奏的城市生活方式逐漸普及，老年父母對子女贍養(yǎng)的依賴度因退休金機制和日趨完備的養(yǎng)老服務減弱，已婚子女追求私密空間，自立門戶現(xiàn)象普遍，三代及以上同堂的傳統(tǒng)大家庭數(shù)量減少，一代和兩代戶增加。2.2

測算我國未來房地產(chǎn)市場空間2.2.1

6大因素支撐下的三類自住需求“房住不炒”政策導向下，居民自住需求平穩(wěn)釋放，支撐我國房地產(chǎn)市場空間。按照產(chǎn)生來源，居民自住需求可分為三類。一是城鎮(zhèn)人口增加需求。城鎮(zhèn)常住人口增長受益于全國總?cè)丝跀?shù)的增加和城鎮(zhèn)化率的提升，可進一步細分為城鎮(zhèn)人口自然增長、農(nóng)村人口進城產(chǎn)生的農(nóng)轉(zhuǎn)非，以及因行政區(qū)劃變動產(chǎn)生的就地城鎮(zhèn)化人口組成。無論是內(nèi)生的城鎮(zhèn)人口自然增長、還是外源性的農(nóng)村進城常住人口，均產(chǎn)生新的自住剛需。二是城市更新改造需求。舊城改造更新涉及大量老舊住宅拆遷，通過實物和貨幣兩種方式進行安置，其中貨幣化安置部分居民持幣進入二手和商品房市場解決自住剛需。隨著經(jīng)濟發(fā)展，城市更新改造需求增加。一是城市逐步進入存量改造時代，城市空間增量擴展受限，老舊城區(qū)拆遷增加；二是老城區(qū)舊宅難以滿足居民住房消費升級，居民需要品質(zhì)住宅。三是居住條件改善。首先，經(jīng)濟增長提升居民可支配收入，居民住房消費能力增強；其次，住房是居民重要的消費領(lǐng)域，也是消費升級的重要組成部分，住房消費在品質(zhì)、區(qū)位和品牌上持續(xù)升級；再次，離婚率上升疊加結(jié)婚率下降，家庭規(guī)模小型化，對成套住房的需求增加。此外，未來住房市場總需求中有一部分需求不會在商品房實際銷售中體現(xiàn)，產(chǎn)生需求漏損。例如，農(nóng)轉(zhuǎn)非自帶房入城、城鎮(zhèn)流入人口返鄉(xiāng)置業(yè)等現(xiàn)象使住房需求通過其他渠道解決。2.2.2方法與數(shù)據(jù)長周期住房需求分析方法為：當年商品住房需求=（1-有效需求漏損率）×（城鎮(zhèn)人口增長需求+城市更新改造需求+居住條件改善需求）（1）城鎮(zhèn)常住人口增長需求=全國總?cè)丝凇脸擎?zhèn)化率×人均住房面積。根據(jù)人口增量來源，城鎮(zhèn)常住人口增長需求可分為城鎮(zhèn)常住人口自然增長需求和農(nóng)轉(zhuǎn)非城鎮(zhèn)常住人口需求。全國總?cè)丝诤腿丝谧匀辉鲩L率根據(jù)《中國生育率報告：2019》中1.5的低生育率進行保守估計結(jié)果。城鎮(zhèn)化率采用聯(lián)合國《WorldUrbanizationProspects2018》中的預測。城鎮(zhèn)人均住房面積根據(jù)2014-2018年的年均增速，按照一定速率遞減計算未來增速進行預測。（2）城市更新改造需求=存量住房面積×拆遷折舊率×貨幣化安置比例。其中2013-2020年采用當年棚改新開工套數(shù)、貨幣化安置比例和每戶棚改新增住房需求85.1平計算。2021年及以后，以向前推20年的存量住房，年拆遷率1/70,貨幣安置化比例維持30%估算。（3）居住條件改善需求=當年城鎮(zhèn)常住人口×人均住房面積增量。用人均住房面積增長表示因居住條件改善產(chǎn)生的自住需求。（4）當年商品住房需求=（1-有效需求漏損率）×未來住房市場總需求。2019-2020年，在“三個1億人”政策持續(xù)影響下，戶籍人口城鎮(zhèn)化率增速將繼續(xù)高于常住人口城鎮(zhèn)化率，漏損率繼續(xù)維持低位。2021年開始，假設(shè)漏損率回升至2013年以來的均值。2.2.3

測算結(jié)果：市場空間穩(wěn)固十年以上受益于城鎮(zhèn)常住人口增長和區(qū)域遷移、居住條件改善、城市更新，中期看我國住房市場未來仍有巨大潛力。分階段看，商品房市場空間仍可穩(wěn)固保持10年以上。2019-2030年，全國商品住房需求年均11.7億平，超過2013年全國商品住房銷售面積。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當于2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。分類別看，城鎮(zhèn)常住人口增長、城市更新和居住條件改善需求分別占總需求的41.4%、5.4%和53.2%。農(nóng)轉(zhuǎn)非支撐未來十年城鎮(zhèn)常住人口增長需求。2019-2030年，全國城鎮(zhèn)常住人口增長產(chǎn)生的自住房需求年均為5.2億平，不考慮需求漏損，占總需求41.4%。其中，在持續(xù)的快速城鎮(zhèn)化推動下，農(nóng)村人口進城產(chǎn)生新增住房需求占比高達99.8%；而生育率下滑導致人口自然增長率從2025年開始轉(zhuǎn)為負增長，城鎮(zhèn)常住人口自然增長產(chǎn)生的需求僅占0.2%。整體而言，由于人口增速和城鎮(zhèn)化率提升速率均持續(xù)回落，未來城鎮(zhèn)常住人口增長產(chǎn)生的自住房需求呈平穩(wěn)減少趨勢。棚改收官、舊改接棒，2021年開始城市拆遷改造需求持續(xù)增加。2019-2030年，全國城市拆遷改造產(chǎn)生的自住房需求年均有0.7億平，不考慮需求漏損，占總需求的5.4%。其中，2019-2020年全國棚戶區(qū)改造收尾攻堅，預計新開工884萬套，產(chǎn)生自住房需求2.2億平。2021年開始，成片集中的棚戶區(qū)改造基本結(jié)束，城市更新以舊城改造為主。隨著存量住宅面積增長，每年拆遷面積重回持續(xù)上升通道，估計2021-2030年城市舊改產(chǎn)生自住房需求5.7億平。居住條件改善需求在未來十年內(nèi)持續(xù)增長，并從2020年開始占據(jù)市場主導。2019-2030年，全國居住條件改善產(chǎn)生自住房需求年均為6.7億平，占總需求的53.2%。未來十年，受益于人均住房面積增加，居住條件改善需求持續(xù)增長，并從2020年開始成為住房市場最主要的需求來源，表明房地產(chǎn)市場進入改善時代。3區(qū)域分化，需求向一二線城市和主要城市群集中3.1需求向一二線城市集中3.1.1測算結(jié)果2019-2030年，住房需求向高能級城市集中。一線、二線、三四城市的年均需求分別為1.0、4.4、6.3億平，占全國總量的8.6%、37.5%、53.9%；與2012-2018年商品住房銷售面積占比相比，分別提升4.4、提升4.4、下降8.8個百分點。一線和部分區(qū)域核心二線城市住房需求持續(xù)旺盛，重慶、成都、廣州、深圳、北京、鄭州、上海、杭州、天津、長沙、武漢等一二線城市需求旺盛，市場份額占比均達1.5%以上。3.1.2區(qū)域分化成因從需求類別看，城鎮(zhèn)人口增長需求中一線、二線、三四城市分別占比7.3%、41.4%，51.3%；居住條件改善需求為9.7%、35.5%、54.8%；城市更新改造需求為6.8%、25.8%、67.4%。與總需求構(gòu)成相比，一線、二線城市需求占比提升，分別受益于居住條件改善需求和城鎮(zhèn)人口增長需求占比提升；三四線城市的城鎮(zhèn)常住人口增長、居住條件改善對住房需求的拉動力低于平均水平，需求占比總體下降。2019-2030年，城鎮(zhèn)人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中，一線城市占比分別為7.8%、9.7%和6.8%。和總需求占比8.6%相比，表明居住條件改善是支撐一線城市需求增長的核心因素。主要原因有三。第一，一線城市現(xiàn)有人均面積偏低，改善空間大。2017年北京、上海、廣州、深圳城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積分別為32.6、36.7、33.1、19.7平方米，大幅低于全國37.4平方米。第二，加大住房保障，提升中低收入群體住房條件。以公共租賃住房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房等為代表的保障性住房供給將增加，住房供應體系逐步完善，一線城市中的低收入與夾心層居民的居住環(huán)境將得到較大幅度提升。第三，高收入群體增長，對住房的消費能力及改善需求提升。雖然一線城市規(guī)劃了人口規(guī)?？刂颇繕耍磥沓Ｗ∪丝谠鲩L受限；但一線城市人均可支配收入與全國城鎮(zhèn)人均可支配收入差距持續(xù)擴大，人口的收入結(jié)構(gòu)將持續(xù)改善，高收入群體占比的增加使居民住房消費能力增強。2019-2030年，城鎮(zhèn)人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中，二線城市占比分別為41.4%、35.5%和25.8%。和總需求占比37.5%相比，表明城鎮(zhèn)人口增長需求是支撐二線城市需求的核心因素。二線城市未來城鎮(zhèn)人口快速增長主要受益于吸引省內(nèi)三四線城鎮(zhèn)人口流入。人隨產(chǎn)業(yè)走，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡是導致人口區(qū)域流動的根本原因。在特定區(qū)域內(nèi)，人口向區(qū)域經(jīng)濟-人口比值大于1的地區(qū)流動。對于具有單核中心城市的省份，省會經(jīng)濟發(fā)展水平較省內(nèi)其他地區(qū)具有絕對優(yōu)勢，經(jīng)濟-人口比值遠大于1，對省內(nèi)人口的虹吸效應顯著。例如長沙、蘭州、昆明、合肥、武漢、南昌、鄭州等中西部省份省會，雖然所在省份的經(jīng)濟發(fā)展水平不及廣東、江蘇、浙江等東南沿海地區(qū)，受益于強省會城市對周圍低能級城市的虹吸作用，省內(nèi)人口流入對住房市場需求的支撐尤為明顯。2019-2030年，城鎮(zhèn)人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中，三四線城市占比分別為51.3%、54.8%和67.4%，而需求漏損占比高達67.4%。和總需求占比53.9%相比，表明三四線城市需求占比下降主要有兩個原因。一是人口凈流出。2018年三四線城市的經(jīng)濟-人口比為0.76，人口整體呈凈流出態(tài)勢。二是因為需求漏損較多。三四線城市新增城鎮(zhèn)常住人口中行政區(qū)劃調(diào)整占比較高，存在大量帶房入城現(xiàn)象。3.2

需求向主要城市群集中3.2.1測算結(jié)果《十三五規(guī)劃綱要》提出“優(yōu)惠城鎮(zhèn)化布局，加快城市群發(fā)展”，將全國主要城市劃分為19大城市群。19個城市群包括257個城市，占全國城市總量40%左右，但常住人口和GDP占比高達73%和81.7%。19大城市群將提供我國絕大部分房地產(chǎn)市場，根據(jù)發(fā)改委預計，其未來常住人口占比將進一步提升至80%以上。受數(shù)據(jù)可得性限制，我們通過計算各省份住房需求預測未來各城市群市場空間。按照住房需求總量從大到小，19個城市群可分為三梯隊。第一梯隊包括6個城市群，2019-2030年年均需求1-2.1億平，占全國8.7-17.7%。分別為長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島城市群，年均需求分別為2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02億平，占全國總需求比重為17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。第二梯隊包括8個城市群，年均需求0.26-0.56億平，占全國總需求比重在2.2-4.8%。分別為中原、滇中、關(guān)中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中城市群，年均需求分別為0.56、0.35、0.35、0.35、0.33、0.32、0.32、0.26億平，占全國總需求比重為4.8%、3.0%、3.0%、3.0%、2.9%、2