濟(jì)南房地產(chǎn)市場前期調(diào)查報(bào)告

濟(jì)南市房地產(chǎn)市場前期調(diào)查報(bào)告一、總體情況概述（一）城市人口濟(jì)南市是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及教育中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市?？偯娣e8177平方公里，其中市區(qū)面積3257平方公里。濟(jì)南市目前下轄歷下、歷城、市中、槐蔭、天橋、長清6區(qū)，平陰、濟(jì)陽、商河3縣和章丘一市。截止2005年年末，濟(jì)南市常住人口達(dá)到597.4萬人，人口自然增長率為3.8‰。在中國56個(gè)民族中，濟(jì)南市有42個(gè)民族居住。其中，漢族人口占98.31%，回族占1.62%，其他少數(shù)民族人口較少。（二）經(jīng)濟(jì)水平2005年濟(jì)南市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1876.48億元，增長速度達(dá)15.6%，2005年濟(jì)南市人均GDP為31604元，按當(dāng)時(shí)匯率折算為3858美元。各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈現(xiàn)出加快發(fā)展態(tài)勢。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長20.5%，提高3.7個(gè)百分點(diǎn),全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速有所回落，但仍保持20%以上的增速。濟(jì)南市歷年人均GDP變化（三）規(guī)劃發(fā)展根據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2005年－2020年）》，濟(jì)南市的城市性質(zhì)確定為山東省省會(huì)，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市。城市職能為山東省省會(huì)，國家歷史文化名城，科技教育文化中心，全國重要交通樞紐，區(qū)域性金融中心，全國重要工業(yè)基地。同時(shí)著力培育和突顯的城市職能有現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)。規(guī)劃到2020年市區(qū)戶籍人口將增至450萬人左右，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到380萬人左右。市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到550萬人，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?80萬人。其中中心城人口規(guī)模將增至430萬人。近期規(guī)模為到2010年中心城人口規(guī)模為340萬人，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?30平方公里以內(nèi)。城市發(fā)展按照“提升中心區(qū)、做強(qiáng)近郊區(qū)、突破遠(yuǎn)郊區(qū)”的思路，推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工和協(xié)同發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，改變中心城區(qū)功能過于聚集的狀況。圍繞“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實(shí)施兩翼展開、跨河發(fā)展的總體戰(zhàn)略，形成主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和東部濟(jì)青、西部濟(jì)鄭、黃河北濟(jì)鹽三條產(chǎn)業(yè)聚集帶。市區(qū)發(fā)展總體格局根據(jù)濟(jì)南市區(qū)地理環(huán)境、城鄉(xiāng)空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，將南部山區(qū)、中部平原和北部黃河沿岸三個(gè)帶狀區(qū)域，分別定位為南部山區(qū)保護(hù)發(fā)展帶、中部城市空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和北部黃河保護(hù)發(fā)展帶。中帶是城市空間和產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展區(qū)，是中心城發(fā)展的主體；南北兩帶是為城市發(fā)展提供生態(tài)支持和服務(wù)的重要生態(tài)功能區(qū)。中心城建設(shè)用地集中在北部黃河和南部山區(qū)之間的適宜建設(shè)區(qū)域內(nèi)選擇，用地發(fā)展方向在現(xiàn)狀城區(qū)用地的基礎(chǔ)上主要向東西兩翼拓展。規(guī)劃范圍向東擴(kuò)展至市區(qū)邊界，向西南擴(kuò)展至長清城區(qū)，中心城規(guī)劃范圍由上版的526平方公里擴(kuò)大到1022平方公里。中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城兩區(qū)”?！耙怀恰睘橹鞒菂^(qū)，“兩區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)。主城區(qū)為玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間地區(qū)，西部城區(qū)為玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)為繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。二、房地產(chǎn)市場概況2005年濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長。全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值60.9億元，增長6.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資121.1億元，增長9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79.4%。房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。2006年前五個(gè)月，全市商品住房登記5392套，登記金額22.09億元，登記成交均價(jià)2969元/平米，分別比上年同期增長22.5%、46.8%和15.6%。其中，高價(jià)位、大戶型的商品住房增長幅度大大超過中低價(jià)位和中小戶型。其中面積超過150平米的大戶型登記成交量同比增長了七成以上。（一）綜合分析基于對濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的考察了解及重點(diǎn)個(gè)案樓盤項(xiàng)目的調(diào)研分析，得出以下相關(guān)結(jié)論。1、東、西部區(qū)域樓盤價(jià)格差異明顯從調(diào)查的樓盤中看出，東部樓盤的價(jià)格超過5000元/平方米的樓盤數(shù)量明顯多與西部，而大舜天成的房價(jià)更是高達(dá)8900/平方米，創(chuàng)造濟(jì)南房價(jià)的最高值。而西部樓盤中均價(jià)最高的三箭如意苑均價(jià)為5100/平方米與大舜天成房價(jià)相差幾乎接近一倍的價(jià)格。造成東、西部區(qū)域樓盤價(jià)格差異的原因：1）

經(jīng)濟(jì)影響：東部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好于西部經(jīng)濟(jì)。西部經(jīng)濟(jì)多為工礦型企業(yè)，物流批發(fā)業(yè)，而東部金融商務(wù)、事業(yè)機(jī)關(guān)單位較多經(jīng)濟(jì)發(fā)展快于西部。地價(jià)的成本高于西部同地段水平。2）

環(huán)境影響：西部自然環(huán)境較差，當(dāng)前陽光100、世紀(jì)佳園所在區(qū)域，歷史上存在較多工礦企業(yè)如東方紅水泥廠、機(jī)床二廠等污染較重企業(yè)，導(dǎo)致西部區(qū)域自然環(huán)境較差。而東部多是科教文衛(wèi)單位，自然環(huán)境好，更適宜人的居住。此外，西部區(qū)域流動(dòng)人口較多，社會(huì)治安難度大，東部人口素質(zhì)較高。3）文化心理影響：由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡以及自然環(huán)境的差異，形成了一定時(shí)期的社會(huì)居住文化，即濟(jì)南人所流傳的“住南不住北、住東不住西”的居住區(qū)域觀念。4）產(chǎn)品品質(zhì)的塑造影響：東部區(qū)域如大舜天成所打造的高端產(chǎn)品可以滿足商住兩用，小區(qū)雖小，但配套完善，引領(lǐng)濟(jì)南樓市。高新區(qū)的悉尼花鄉(xiāng)、萊茵小鎮(zhèn)（二期）更是濟(jì)南別墅市場的代表項(xiàng)目，尚層e墅則是產(chǎn)品的創(chuàng)新衍生。西部區(qū)域樓盤雖然在推廣上打造時(shí)尚生活社區(qū)，但是其綠化以及小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也相對落后，如世紀(jì)佳園，戶型設(shè)計(jì)及綠化均有可提升空間。陽光100對于濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)起到借鑒啟發(fā)作用，其產(chǎn)品定位為白領(lǐng)階層，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)。2、西部樓盤開發(fā)量大于東部從建筑面積規(guī)模上看，西部樓盤開發(fā)量大于東部的開發(fā)量。西部主要為城市改造的重點(diǎn)，政府側(cè)重于城市形象再造，寄希望于房地產(chǎn)開發(fā)改變西部城市形象，提升西部的發(fā)展速度。幾個(gè)超級大盤的開發(fā)拉升了西部地區(qū)開發(fā)量。其中，陽光100對于西部城市改造的成功，不僅改善了周圍的自然環(huán)境，同時(shí)改變了部分本地人對于濟(jì)南西部的看法，提升了區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的地段價(jià)值。東部老城區(qū)及近郊區(qū)域土地成本較高，大規(guī)模面積開發(fā)少，開發(fā)重點(diǎn)向高新區(qū)轉(zhuǎn)移。且郊區(qū)土地成本相對較低，但是目前配套生活設(shè)施、商業(yè)設(shè)施不完善，從而影響到進(jìn)一步的開發(fā)，升值空間較大。3、小高層、多層住宅為市場主流產(chǎn)品從建筑形式上看，濟(jì)南存在聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅。其中主流產(chǎn)品為小高層、多層住宅。高層住宅為輔。別墅等低密度住宅，成為山東省政府嚴(yán)控的對象，并且停止審批用地。未來市場低密度住宅供應(yīng)量較小。多層住宅是消費(fèi)者喜歡的類型，主要表現(xiàn)為沒有電梯的維護(hù)成本，部分本地人對于高層、小高層入住后電梯維護(hù)等費(fèi)用較高，擔(dān)心未來物業(yè)管理服務(wù)跟不上。小高層、尤其是高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，使得土地利用價(jià)值最大化，有助于提升空間價(jià)值，意味著城市房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。4、產(chǎn)品多樣化、市場細(xì)分從調(diào)查的樓盤看，戶型多樣，從一居、二居、三居、四居、五居、六居到復(fù)式、躍層都有，面積區(qū)間跨度大從二、三十平方米到二、三百平方米的面積都有?？梢詽M足不同層次的消費(fèi)需求。但濟(jì)南市場主力戶型主要集中在二居、三居。從銷售狀況看，該兩種戶型最好銷售。通常在濟(jì)南目前市場上兩居室戶型在面積配比上75—95㎡為經(jīng)濟(jì)型、95—110㎡為舒適型、110—125為豪華型。三居室戶型在面積配比上100—120㎡為經(jīng)濟(jì)型、120—140㎡為舒適型、140—160㎡為豪華型。小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)是市場激烈競爭的表現(xiàn)。但目前濟(jì)南市場上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少。小戶型的特征是單價(jià)高、總價(jià)低，可以作為暫時(shí)性過渡用房。濟(jì)南的第一個(gè)小戶型是青年居易，開盤銷售一年后，銷售率已達(dá)到90%。而尚層e墅則屬于濟(jì)南小戶型的提升產(chǎn)品，雖然處于尚未成熟的高新區(qū)，但是仍然受到消費(fèi)者歡迎。5、投機(jī)、投資性購房比例小濟(jì)南房地產(chǎn)市場中投機(jī)、投資性購房比例不大，絕大部分為自住型需求。特別是國家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對房地產(chǎn)投資投機(jī)打擊較大。據(jù)調(diào)查，一般中介商手中都有投資性房產(chǎn)。少則一、二套，多則十幾套，甚至幾十套。有些利薄的投資性房產(chǎn)已無利可圖，被套者或轉(zhuǎn)向出租或把售價(jià)相應(yīng)提高以避免交營業(yè)稅帶來的收益損失。相應(yīng)抬高二手房市場價(jià)格。6、房地產(chǎn)市場主要為濟(jì)南市本地居民消費(fèi)，外地購房者較少濟(jì)南市區(qū)與市內(nèi)其他縣市、省內(nèi)城市及外地省份經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度不高，市域經(jīng)濟(jì)相對封閉獨(dú)立，同時(shí)濟(jì)南房地產(chǎn)市場對外地購房者吸引力較弱，房地產(chǎn)市場需求主要集中體現(xiàn)在市內(nèi)本地居民的消費(fèi)，外地購房者相對較少，比例不高。7、宏觀政策對于市場的影響目前進(jìn)入國家宏觀調(diào)控政策期，在調(diào)研樓盤中看樓的顧客較少，宏觀調(diào)控主要目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場，對于產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。即加大中、低端產(chǎn)品的供應(yīng)，滿足老百姓真正的住房需求。

宏觀調(diào)控打擊了投資，真正需求客戶暫時(shí)持幣觀望，短期內(nèi)樓價(jià)波動(dòng)為正常市場現(xiàn)象。8、開建經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行廉租住房補(bǔ)帖在國家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，濟(jì)南市為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)了一系列相應(yīng)措施。目前，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)已全面啟動(dòng)，05、06兩年將開工158萬平方米，竣工80萬平方米；2005年5月1日，《濟(jì)南市廉租住房管理辦法》全面實(shí)施，符合條件的“雙困戶”（二）需求分析1、30-40歲購房群體仍為購房主力，26-30歲的購房群體比例上升潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人是購房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，26~30歲的購房群體比例顯著上升，所占比例達(dá)到29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。潛在購房群體年齡結(jié)構(gòu)（%）2、置業(yè)行為以家庭為核心購買力購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比例僅為12%。對于26~30歲的潛在購房者，其家庭結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為二人世界，比例為53%；對于31~40歲的潛在購房者，其家庭結(jié)構(gòu)是三口之家占據(jù)主流，比例為76%。1）單身貴族消費(fèi)群體。白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。其置業(yè)特征：①由于多是知識階層，所以對物業(yè)的要求相對苛刻，有時(shí)愿花較多的錢，也不愿買回廉價(jià)粗糙的物業(yè)；②理性不受促銷活動(dòng)的影響，購房群體購買理性，冷靜而客觀。2）老年消費(fèi)群體。當(dāng)前老年人消費(fèi)市場日益擴(kuò)大，其消費(fèi)心理和消費(fèi)能力與年輕人相比，更加理性，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕。其群體特征：①經(jīng)濟(jì)自主自立，城市里知識型老人已基本脫離要子女代勞的傳統(tǒng)，在選擇住宅物業(yè)時(shí)喜歡按自己的意志和喜好；②老年人多在金錢使用時(shí)謹(jǐn)慎小心，不會(huì)過分的奢侈。3、潛在購房群體學(xué)歷分析潛在購房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流，為79%；其次是具有高中（含中專、技校）學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。具有較高學(xué)歷的群體中，多從事專業(yè)性較強(qiáng)的工作，并且多數(shù)已具有事業(yè)基礎(chǔ)，職業(yè)相對較穩(wěn)定。濟(jì)南市具有高學(xué)歷人群占城市總?cè)丝诮?0%，而這一類人多在重要的學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位及大型企業(yè)的重要崗位。還有是隨著濟(jì)南的發(fā)展，引進(jìn)了一大批外資，外地企業(yè)，在這些企業(yè)界里也擁有一大批知識分子，其職位相對較高。濟(jì)南市在各類學(xué)校任職的教育工作者約有112萬，其他還有醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)等眾多事業(yè)單位。這些高學(xué)歷的專業(yè)群體勢必對生活質(zhì)量提出更高的要求，才能產(chǎn)生心理的滿足感——幸福感。他們關(guān)注城市的生活氛圍、居住環(huán)境、居住質(zhì)量、政治環(huán)境、生活環(huán)境、治安環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、氣候環(huán)境等要素構(gòu)成。其對住宅的需求特征為：a．個(gè)性化追求：自我思想在生活氛圍的張揚(yáng)；b．私密性：家庭范圍、個(gè)人生活方面的私密不為外人所知；c．身份屬性追求：以人群分；d．自我價(jià)值追求：社會(huì)認(rèn)知感；e．自尊性的體現(xiàn)：事業(yè)成就、身份、價(jià)值的標(biāo)志年輕中職群體。4、潛在購房者工作單位多為私營企業(yè)潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單位，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。5、市中區(qū)、歷下區(qū)潛在購房需求較高潛在購房者來自市中區(qū)的需求最多，比例為31%，其次為歷下區(qū)，所占比例為27%。分析表明，購房者對現(xiàn)在住房最大的不滿意是面積和戶型。6、公交車是主要出行工具潛在購房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應(yīng)的，購房者對于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。7、潛在購房者的消費(fèi)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資需求潛在購房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16.2%，自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%，拆遷房所占的比例為9.3%。濟(jì)南商品房擁有比例較低，伴隨著城市居民購房置業(yè)升級換代的需求,濟(jì)南市商品房開發(fā)銷售擁有較大的市場空間。將市場需求簡單概括為四類：拆遷帶來的需求、外來人口解決居住的需求、主動(dòng)改善居住條件的需求和投資需求。通常將主動(dòng)改善居住條件的需求作為消化樓市的第一動(dòng)力，因此這一部分需求顯得尤為關(guān)鍵。影響主動(dòng)改善型需求的因素較多，主要體現(xiàn)為當(dāng)前的購買力以及對未來行情的預(yù)期兩點(diǎn)，自己改善居住條件的購房者預(yù)計(jì)未來房價(jià)將小幅上漲的比例為50%，基本持平的比例為27%，預(yù)計(jì)房價(jià)將大幅上漲的比例為10%。較高的房價(jià)預(yù)期將削減或延緩當(dāng)前部分有改善居住條件的欲望但購買力不足的人群的需求，即引起該類需求的縮水。8．潛在購房者偏愛東部區(qū)域潛在購房者中有40%選擇在東部購房，選擇南部區(qū)域的比例為22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。潛在購房者在選擇購房居住區(qū)域時(shí)，考慮的主要因素有交通方便、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)文化、工作方便。交通便利是購房者最關(guān)注的因素，調(diào)查表明，購房者不希望為居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對將來生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到21%。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購房者對交通因素的極大關(guān)注也就說明了地理位置對一個(gè)樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段依舊在很大程度上影響著購房者的選擇。因此對開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。除此之外，對自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)文化的關(guān)注程度也較高，以上3項(xiàng)因素與人們的生活息息相關(guān)，購房者對此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對居住區(qū)域的綜合品質(zhì)要求已經(jīng)提上日程。但是，對其他因素如升值潛力的關(guān)注程度并不高。其中，選擇東部區(qū)域的購房者考慮的主要因素依次為：交通便利、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)文化和價(jià)格因素；西部區(qū)域購房者考慮的主要因素依次為：交通、價(jià)格、自然環(huán)境和工作方便；北部區(qū)域購房者考慮的主要因素依次為：自然環(huán)境、價(jià)格、交通便利和升值潛力；南部區(qū)域購房者考慮的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便；市中心購房者考慮的主要因素依次為：交通便利、工作方便、自然環(huán)境和價(jià)格。9．多層住宅是首選建筑形態(tài)潛在購房者對建筑形態(tài)的選擇中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選擇比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者接受，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)，而對多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。10．平層是戶型結(jié)構(gòu)的首選潛在購房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%，選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選擇錯(cuò)層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。11．二室、三室是需求主力戶型二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90％，其中二居室比例為62％，三居室比例為28％；對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2％、3％。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。相關(guān)分析表明，濟(jì)南市不同區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選擇市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁，南部區(qū)域內(nèi)對四室的需求較顯著，表明這兩個(gè)區(qū)域大戶型住宅較有市場；西部、北部區(qū)域?qū)Χ乙粡d的住宅需求居前一、二位，表明此區(qū)域內(nèi)的購房者偏好經(jīng)濟(jì)適用的戶型。12．80~100平米成為需求的主力面積80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流，比例高達(dá)39％，其次為100～120平方米，需求比例為26％，80平方米以下需求比例為19％，120～150平方米需求比例為11％，對150平方米以上的戶型需求比例為4％。2004年，濟(jì)南市城區(qū)人均住宅使用面積約為25.2平方米，與國家建設(shè)部制定的2020年居住目標(biāo)——人均居住面積達(dá)35平方米，尚且存在一定差距。人均住房面積是反映一個(gè)地區(qū)住房情況的重要指標(biāo)。潛在購房者人均住房面積的提升標(biāo)志著生活水平的提高，對住宅品質(zhì)要求的提升。13．需求面積與戶型相關(guān)分析潛在購房者選擇的二室一廳戶型，面積區(qū)間主要分布于61~100平米之間；選擇二室二廳戶型的面積區(qū)間主要分布于81~100平米之間；三室的面積區(qū)間主要分布于101~120平米之間。潛在購房者的購房需求多為改善自身居住條件，購房時(shí)間集中于1~2年內(nèi)，潛在購房者首選東部區(qū)域，二室、三室是需求的主力戶型，80~100平米成為需求的主力面積。14．潛在購房者家庭年收入分析家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，低收入特征預(yù)示著未來低價(jià)位市場需求量較大。由于潛在購房者的購買力大小將決定著房地產(chǎn)市場潛力的大小，而家庭收入水平的高低又直接影響著潛在購房者購買能力，一般而言家庭年收入水平高的家庭相應(yīng)的儲(chǔ)蓄額度相應(yīng)高一些，自有儲(chǔ)蓄額度將直接影響潛在用戶的首付款的支付能力，從本次研究群體的家庭年收入來看，主要集中在3~5萬之間，同時(shí)假定該群體已有4~6年的積蓄，儲(chǔ)蓄率按照50%計(jì)算，該部分群體的儲(chǔ)蓄額度在6~15萬之間，按照首付30%計(jì)算，該部分群體對總價(jià)的承受能力應(yīng)該在20~45萬之間。15．低價(jià)位住宅市場廣闊對價(jià)格的接受程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90％，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30％，4000元/平方米的住宅比例僅占5％。16．總價(jià)在40萬元以下的住宅頗受歡迎潛在購房者對住宅總價(jià)的承受力方面，以40萬元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬元間的總價(jià)，購房者接受的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價(jià)，約占到三成，超過40萬元的總價(jià)水平，僅有12%的人可以接受，所以總價(jià)水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據(jù)潛在購房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格，細(xì)分不同購房群體的需求特征。承擔(dān)總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi)；總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi)；總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi)；總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。17．銀行按揭付款方式是主流潛在購房者選擇銀行按揭付款方式的比例是79%，其中，月供款在1000元以下所占的比例為33%，其次為月供款在1000~1500元之間，比例為31%。其中，接受總房款20萬元以下的購房者主要采用月供1000元以下的方式，所占比例為49%；接受總房款21~30萬元之間的購房者主要采用月供1000元以下，所占的比例為41%，采用月供1501~2000元的比例為35%；總房款31~40萬元之間的購房者多選擇月供1001~1500元，比例為38%；總房款41~60萬元之間的購房者采用一次性付款和月供1001~1500元的比例均為27%；總房款61~80萬元之間的購房者主要采用一次性付款，比例為40%。18．綠化、超級市場、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套潛在購房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動(dòng)場所。19．租用車位特征顯著潛在購房者對于有車位需求與無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價(jià)格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強(qiáng)，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車位配比應(yīng)與當(dāng)前需求與未來城市發(fā)展相結(jié)合考慮。20．潛在購房者獲取信息渠道分析報(bào)紙廣告和房展會(huì)是購房者最大的信息來源渠道，比例均達(dá)22.4％。在媒體多元化的今天，報(bào)紙廣告仍以其巨大的讀者覆蓋及最具房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑サ膬?yōu)勢被購房者認(rèn)同；電視廣告以12.8％的比例，位居第二?？偨Y(jié)：潛在購房者的基本特征方面：年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，26~30歲的購房群體成為主流；三口之家為最核心的家庭結(jié)構(gòu)；單身購房者需求明顯不足；潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)；公交車是主要出行工具。潛在購買者的購買力方面：家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多；對價(jià)格的接受程度集中在4000元/平方米以下；對住宅總價(jià)的承受力以40萬元以下的為需求主流。潛在購房者的需求特征方面：購房時(shí)間集中于1~2年內(nèi)；置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位；近五成的購房者認(rèn)為未來房價(jià)將小幅上漲；對建筑形態(tài)的選擇中多層居首位；二居室、三居室是需求的主力戶型；80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流；購房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化、超級市場、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套；報(bào)紙廣告和房展會(huì)是購房者最大的信息來源渠道。（三）濟(jì)南樓市專業(yè)水平總體評價(jià)1、總體規(guī)劃排列式或單排沿街的總體樓盤布局，大部分樓盤規(guī)模較小，建筑面積在10-40萬平米之間的項(xiàng)目全市有將近50個(gè)。相對容積率比較高，文體設(shè)施、康樂服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施相對短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運(yùn)用較為傳統(tǒng)和單一，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局相對滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。2、建筑風(fēng)格盡管很多樓盤采用和借鑒了歐式建筑風(fēng)格，但樓盤開發(fā)整體上難以體現(xiàn)差異性，個(gè)性張揚(yáng)、品位及可觀賞性較小。3、營銷手法整體營銷手法與包裝較為落后,水平較低。盡管有天建、中潤、四建、三慶這些綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，在開發(fā)理念與營銷手段上較為超前，但一大部分企業(yè)理念較為落后，營銷手段幾乎一律是“廣告宣傳+售樓小姐”模式，開發(fā)商仍處于被動(dòng)狀態(tài)，信息的釋放渠道有限。進(jìn)軍濟(jì)南的外地開發(fā)商營銷手法相對超前，陽光100相對于其他項(xiàng)目有所突破，為選購陽光100的客戶均免費(fèi)辦理“陽光卡”，持卡客戶在濟(jì)南的部分高檔健身娛樂場所、酒店、餐廳及購物商場享受折扣優(yōu)惠。4、整體質(zhì)素濟(jì)南樓盤整體質(zhì)素在近年提升較快，一部分開發(fā)商特別是外地開發(fā)商為濟(jì)南樓市帶來的先進(jìn)的營銷手法與理念，研發(fā)產(chǎn)品時(shí)已開始設(shè)計(jì)一些新穎建筑形式，如落地玻璃窗、凸窗、復(fù)式、錯(cuò)層、歐式弧形飄臺(tái)等等，局部構(gòu)造也加以處理與借鑒效仿。但由于開發(fā)樓盤規(guī)模較小，檔次不高，精品樓盤較為稀少。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開發(fā)實(shí)力，自身基本配套設(shè)施與服務(wù)稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設(shè)施。5、物業(yè)管理物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)濟(jì)南消費(fèi)者對物業(yè)管理意識不強(qiáng)，另一方面開發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。服務(wù)內(nèi)容僅限于一般水平的保安、保潔等物管功能，尚不能提升到社區(qū)文化氛圍的營造和生活方式引導(dǎo)的高級物管水準(zhǔn)。（四）市場發(fā)展前景預(yù)測1、城市規(guī)劃引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開發(fā)。西部、東部為濟(jì)南市開發(fā)重點(diǎn)東部將以高新區(qū)為核心為開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，側(cè)重于新區(qū)開發(fā)，土地升值空間大。西部側(cè)重于城市改造，重塑城市形象。城市改造成本高于新區(qū)開發(fā)成本，目前東部房價(jià)高于西部，西部房價(jià)會(huì)有一定的上升空間。2、外地開發(fā)商繼續(xù)搶占市場，同時(shí)輸入先進(jìn)開發(fā)理念陽光100、富翔天地、京魯山莊、青島建設(shè)集團(tuán)、萊鋼建設(shè)集團(tuán)、外海集團(tuán)均為外地開發(fā)商，對于地區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)提升起到推動(dòng)作用，市場競爭力較強(qiáng)，同時(shí)加大市場洗牌力度。3、濟(jì)南房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升空間大與北京、上海以及南方發(fā)達(dá)城市相比，濟(jì)南的房地產(chǎn)產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，產(chǎn)品和服務(wù)的提升空間大。4、近期內(nèi)濟(jì)南房地產(chǎn)市場仍以自住需求為主，市場投機(jī)、投資比例不大濟(jì)南的房地產(chǎn)所受宏觀政策的影響不會(huì)像北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市那么劇烈，市場比較健康，不存在較大泡沫。預(yù)計(jì)2006年房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)小幅增長。房地產(chǎn)投資仍然不高，真正需求和升級置業(yè)是市場主力需求。5、“住東不住西、住南不住北”的置業(yè)觀念繼續(xù)影響市民購房行為濟(jì)南市區(qū)東部、南部尤其是東部是備受購房者青睞的區(qū)位，對市中心地段的偏好居于第二層級。另外，在售樓盤的銷售率最高的也集中在濟(jì)南的西南部、西部、東南部等區(qū)域。6、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性相對過剩濟(jì)南缺房群體主要是中低收入階層，但開發(fā)企業(yè)過分偏重于利潤較高的"高端"品種，供給主體與需求主體脫節(jié)。三、濟(jì)南市土地市場分析2005年土地出讓情況05年，單宗成交土地的平均樓面地價(jià)為904元/平方米。由于今年成交的土地以周邊區(qū)域的長清區(qū)、高新區(qū)為主，成交價(jià)格較低因而樓面地價(jià)也不高，最低的僅為278.3元/平方米。今年樓面地價(jià)最高的一宗土地為天業(yè)房地產(chǎn)公司所取得，位于高新區(qū)，樓面地價(jià)1201/平方米，規(guī)劃中為商業(yè)或居住用地。由于數(shù)據(jù)缺乏，僅僅通過2005年的土地出讓數(shù)據(jù)來看，全年的土地供應(yīng)量非常有限，出讓的地塊多集中在高新區(qū)內(nèi)，受舊城改造資金壓力等多方面因素的限制，中心城區(qū)的供應(yīng)量極為有限。四、濟(jì)南市住宅市場分析2005年濟(jì)南住宅市場新增的樓盤只有17個(gè)，總體供應(yīng)量約為217萬平方米，可見樓盤平均規(guī)模較大，房價(jià)穩(wěn)中有升，各區(qū)域也是平穩(wěn)發(fā)展，總體呈上升趨勢，新增供應(yīng)量的萎縮以及城市發(fā)展帶來的住房需求拉動(dòng)了房價(jià)的上漲。（一）新增供應(yīng)量分析1、新盤區(qū)域分布2005年開盤的項(xiàng)目主要集中在東部和西部,以東部最多,開盤項(xiàng)目達(dá)到7個(gè),但規(guī)模較小,除錦繡泉城和海薜廣場外,其他項(xiàng)目體量均在10萬平米以下。南部開盤項(xiàng)目雖然較少，但僅魯能領(lǐng)秀城一個(gè)項(xiàng)目體量就達(dá)90萬平米。2005年開盤的項(xiàng)目主要集中在東部和西部,以東部最多,開盤項(xiàng)目達(dá)到7個(gè),但規(guī)模較小,除錦繡泉城和海薜廣場外,其他項(xiàng)目體量均在10萬平米以下。南部開盤項(xiàng)目雖然較少，但僅魯能領(lǐng)秀城一個(gè)項(xiàng)目體量就達(dá)90萬平米。從年度新增供應(yīng)量列表中我們可以看出，05年濟(jì)南市住宅市場新增樓盤17個(gè)，與去年31個(gè)相比數(shù)量大幅下降，新增供應(yīng)量規(guī)模大約為217萬平方米，基本與去年持平，新盤均價(jià)為4137元/平方米。其中南部雖然本年度只有兩個(gè)樓盤上市，但受超級大盤魯能領(lǐng)秀城的影響區(qū)域供應(yīng)量最大，其次為東部區(qū)域，總體供應(yīng)量為59.2萬平方米，區(qū)域新盤數(shù)量最多，其中上海花園本年度內(nèi)三次開盤，足見東部區(qū)域市場的熱度，西部區(qū)域只有嘉馨現(xiàn)代逸居為全新樓盤，其余的皆為原有樓盤的后續(xù)開發(fā)，區(qū)域供應(yīng)量約為52萬平方米，中部和北部新盤規(guī)模和數(shù)量都比較少，區(qū)域供應(yīng)量都在7萬平方米左右。從樓市新增供應(yīng)量來看，05年濟(jì)南住宅市場比較冷淡，全新樓盤較少，大部分為后續(xù)開發(fā)或者長期認(rèn)購的樓盤；東部和西部區(qū)域無論從新增樓盤數(shù)量還是規(guī)模上看，都是05年濟(jì)南住宅市場比較活躍的兩個(gè)板塊，東部區(qū)域的升值潛力和西部樓盤的大盤效應(yīng)帶動(dòng)了區(qū)域市場的繁榮。2、新盤建筑類型從建筑類型來看，05年新增樓盤中，建筑類型以小高層為主，多層比例仍較高，高層比重也大幅增加，由此可以看出小高層、和高層日益被購房者接受，成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。3、新盤價(jià)格從新增樓盤的價(jià)格來看，整體均價(jià)為4134元/平方米，低于市場整體水平，區(qū)域均價(jià)中中部只有一個(gè)樓盤，樓盤位置、品質(zhì)方面決定了樓盤的高價(jià)格，使得中部區(qū)域價(jià)格遙遙領(lǐng)先；其次為西部，區(qū)域新盤均價(jià)為4407元/平方米，高于區(qū)域整體價(jià)格水平，勢必拉動(dòng)西部區(qū)域價(jià)格的進(jìn)一步增長；東部新盤均價(jià)為4203元/平方米，與區(qū)域整體水平相當(dāng)對區(qū)域價(jià)格影響不大；新盤價(jià)格與區(qū)域整體價(jià)格差別最大的是南部區(qū)域，南部一直新盤較少，新增量多為后續(xù)開發(fā)，因而價(jià)格始終高漲，受超級大盤開發(fā)價(jià)格策略的影響，南部新盤均價(jià)與區(qū)域均價(jià)相差低近1000元，未來南部整體價(jià)格水平將會(huì)受其影響下降。（二）住宅市場價(jià)格走勢分析2005年濟(jì)南市住宅市場價(jià)格增長幅度較小，總體房價(jià)一年來增幅不到200元，與年初相比漲幅約為3.1%。本年度第一季度延續(xù)04年住宅市場平穩(wěn)發(fā)展的勢頭，價(jià)格穩(wěn)步增長，從第二季度開始，價(jià)格開始小幅波動(dòng)，主要是進(jìn)入5月后國家針對打擊投機(jī)、抑制房價(jià)出臺(tái)一系列政策，使市場受到不小的沖擊，開發(fā)商和購房者面對不明朗的市場和政策相持觀望，市場一度低迷，打折、團(tuán)購等活動(dòng)紛紛上演，在刺激市場的同時(shí)也使得房價(jià)發(fā)生震蕩。但在市場的剛性需求支撐下價(jià)格整體還是呈上升趨勢。從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢圖上我們可以看出，各區(qū)域價(jià)格走勢都比較平緩，總體來看小幅增長。區(qū)域價(jià)格檔次明顯，價(jià)差較大。價(jià)格走勢線位于最上端的是南部樓盤，其次是東部區(qū)域，北部區(qū)域價(jià)格水平始終位于最低端。從各區(qū)域的價(jià)格漲幅來看，西部區(qū)域房價(jià)增長幅度最大，上漲了約4個(gè)百分點(diǎn)，隨著西部區(qū)域的開發(fā)和市政配套的完善，西部大盤的規(guī)模效應(yīng)以及開發(fā)商的品牌效應(yīng)，使得西部的樓盤在市場上得到提升，同時(shí)受規(guī)模普遍較大的影響，西部樓盤對市場的影響力都比較大，一個(gè)樓盤的價(jià)格波動(dòng)都會(huì)對市場造成一定的沖擊，因此本年度中幾個(gè)新盤的推出拉動(dòng)了該區(qū)域的價(jià)格上漲。漲幅居第二位的是南部區(qū)域，南部區(qū)域因其絕版的地理位置和環(huán)境，高檔樓盤林立，其價(jià)格定位普遍較高，整體均價(jià)一直處于各區(qū)域的首位，投資客戶少，價(jià)格上升空間較小。在今年宏觀調(diào)控中，該區(qū)域樓盤的高品質(zhì)是其價(jià)格的平穩(wěn)增長的支撐，此外，隨著區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)的建設(shè)和成熟，促進(jìn)了該區(qū)域價(jià)格的上升。東部和北部都低于整體的價(jià)格增長水平，隨著濟(jì)南東部新城規(guī)劃的清晰，東部區(qū)域成為近年來濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，房價(jià)一路攀升，人們普遍看好東部的發(fā)展?jié)摿Γ蚨搮^(qū)域的投資型客戶相對其他區(qū)域最多，受政策調(diào)控的影響也最大，價(jià)格增長幅度較小。北部區(qū)域受區(qū)位劣勢的影響，整體價(jià)格水平一直較低，但隨著城市改造和區(qū)域新規(guī)劃的實(shí)施，提升了區(qū)域價(jià)值，雖然近年來區(qū)域供應(yīng)量不是很大，是區(qū)域價(jià)格穩(wěn)步增長，但城市改造過程中的一些價(jià)格較低的舊村改造項(xiàng)目，對該區(qū)域市場產(chǎn)生了不小的沖擊，因此區(qū)域價(jià)格也受到一定影響。五、總結(jié)目前濟(jì)南市正處于中心拆遷改造、城市規(guī)模外擴(kuò)的階段，受各方面因素的制約，市中心土地供應(yīng)量比較低，目前的主要供應(yīng)量集中在城市外圍。根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃，“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略決定了濟(jì)南市未來城市主要向東、向西發(fā)展的趨勢，然而東部的發(fā)展重心是轉(zhuǎn)向資金技術(shù)密集型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，而西部則主要依托傳統(tǒng)重工業(yè)發(fā)展，由此看來，東部的房地產(chǎn)市場趨勢將明顯優(yōu)于西部，這一點(diǎn)在目前在售樓盤的價(jià)格中已經(jīng)有所體現(xiàn)。附表：濟(jì)南市部分在售樓盤情況物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)價(jià)格銀座數(shù)碼廣場歷下解放路43號7800元/平方米魯信文匯花園歷下青年東路1號6900元/平方米歷山名郡歷下文化西路14號6300元/平方米明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場長清區(qū)長清新城區(qū)與大學(xué)園區(qū)中心地段6200元/平方米正大城市花園歷下經(jīng)十東路與漿水泉路交匯處南行300米路西5300元/平方米黃金時(shí)代歷下高新開發(fā)區(qū)5200元/平方米銀座花園(銀座怡景園)歷下轉(zhuǎn)山西路7號5150元/平方米盛基匯景公寓歷下環(huán)山路北口(山青加油站東50米)4980元/平方米舜怡佳園歷下山大南路48號4900元/平方米軍安和平山莊歷下歷下區(qū)漿水泉風(fēng)景住宅區(qū)內(nèi)4850元/平方米盈峰翠邸市中玉函路96號4800元/平方米世紀(jì)佳園市中建設(shè)路93號4750元/平方米福潤康城歷城黃臺(tái)南路14號4700元/平方米魯能康橋（三期）天橋三孔橋路28號4600元/平方米陽光舜城錦繡苑市中陽光舜城南城4540元/平方米金色港灣歷城北園大街16號4500元/平方米槐苑欣城槐蔭營市街西側(cè)4500元