徐家匯社區(qū)項(xiàng)目分析資料課件

徐家匯社區(qū)項(xiàng)目分析2013年9月3、地塊總面積：99188.8平方米4、出讓面積：99188.8平方米其中150-9、150-5-A、150-5-B地塊總面積約66017平方米，150-1-A地塊面積約11089.7平方米，151-11-C地塊面積約7823.2平方米，57-1-A地塊面積約14258.9平方米。5、土地用途：商辦、餐飲旅館業(yè)。6、綜合用地各用途比例：150-9、150-5-A、150-5-B地塊各用途比例整體平衡為：商業(yè)、餐飲旅館業(yè)不大于35％，辦公不小于65％；150-1-A地塊各用途比例為：商業(yè)不大于30%，辦公不小于70%；151-11-C地塊各用途比例為：商業(yè)不大于30%，辦公不小于70%；57-1-A地塊各用途比例為：商業(yè)不大于50%，辦公不小于50%。7、出讓年限：商業(yè)40年，餐飲旅館業(yè)40年、辦公50年。8、規(guī)劃容積率：150-9、150-5-A、150-5-B地塊7.48、150-1-A地塊2.7、151-11-C地塊3.9、57-1-A地塊2.1；9、建筑高度：150-9地塊不大于370米，150-5-A、150-5-B地塊不大于18米，150-1-A地塊不大于90米，151-11-C地塊不大于60米，57-1-A地塊不大于24米，局部不大于40米。4、開工時(shí)間：交地后12個(gè)月內(nèi)；竣工時(shí)間：動(dòng)工后60個(gè)月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動(dòng)工后84個(gè)月內(nèi)全部竣工。五、地塊起始價(jià)本地塊起始價(jià)為人民幣（大寫）：壹佰柒拾伍億貳仟陸佰拾壹萬元（RMB17,526,110,000元）。預(yù)申請(qǐng)人一經(jīng)提交預(yù)申請(qǐng)，視為接受該地塊起始價(jià)。七、預(yù)申請(qǐng)保證本次預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)的全額保證金金額為人民幣（大寫）伍億元（RMB500，000,000元）。解答：可全以外幣支付有關(guān)保證金。問題三：因地塊起始價(jià)已達(dá)人民幣175億元，有關(guān)外資企業(yè)注資申請(qǐng)還需要中央審批，所需時(shí)間將含不確定性。未知是否有機(jī)制加快整個(gè)程序？解答：開發(fā)企業(yè)憑成交確認(rèn)書（中標(biāo)通知書）及相關(guān)材料，在上海成立項(xiàng)目公司，由上海市商務(wù)委審批，但需商務(wù)部備案，才能結(jié)匯。市商務(wù)委很重視，會(huì)積極與商務(wù)部溝通，力爭(zhēng)加快整個(gè)備案程序。問題四：在拍賣登記時(shí)所繳付之保證金，可否直接用作折換人民幣以滿足注冊(cè)資本要求，并運(yùn)用同一資金繳付地價(jià)，免除另外準(zhǔn)備相同金額用作按時(shí)繳付地價(jià)之用？解答：請(qǐng)按《告客戶書》的相關(guān)規(guī)定辦理。問題五：因中央審批外資申請(qǐng)需時(shí)，或未能按時(shí)成功折換成人民幣以滿足注冊(cè)資本要求，及運(yùn)用統(tǒng)一資金繳付地價(jià)?？煞褚园磿r(shí)存入所需外幣為基準(zhǔn)，待審批完成后實(shí)時(shí)折換成人民幣以滿足要求？解答：注冊(cè)資本要通過商務(wù)部備案后，才能結(jié)匯成人民幣，用以支付地價(jià)。結(jié)匯匯率以結(jié)匯當(dāng)天時(shí)間為準(zhǔn)。問題六：明白聯(lián)合申請(qǐng)者可提供不同銀行擔(dān)保之保函，但總保額需達(dá)人民幣5億之要求。如單一申請(qǐng)人，可否透過多于一間銀行辦理數(shù)份保函，但總保額仍維持滿足所需人民幣5億之要求？解答：可以。問題七：如以多家中、外資法人聯(lián)合申請(qǐng)的，是否接受只由部分申請(qǐng)人提供總保額達(dá)人民幣5億要求之保函，不需由每一申請(qǐng)人均提供保函（例如只由外資申請(qǐng)人提供保函，保函金額包含內(nèi)資申請(qǐng)人所占比例）？解答：聯(lián)合申請(qǐng)可按各方的投資比例分別交納保函，也可以牽頭人名義交納保函（注：牽頭人須為聯(lián)合競(jìng)買申請(qǐng)各方中的一方），但需在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)聯(lián)合申請(qǐng)附表》中明確。問題八：在成功競(jìng)投地塊后，是否容許成立不同項(xiàng)目公司以持有不同地塊？解答：建筑物原則應(yīng)整棟出售，如樓宇為商業(yè)辦公綜合的，可分用途后整體出售。問題十一：地塊150-09內(nèi)有一個(gè)“可變之公共通道”及一個(gè)“可變之連通道”通往地塊151-11-C，未知可有具體要求？如開放時(shí)間、需在地上還是地下及當(dāng)中連通道中可含一點(diǎn)商業(yè)嗎？解答：150-09內(nèi)有一個(gè)“可變之公共通道”及一個(gè)“可變之連通道通往地塊151-11-C，應(yīng)由競(jìng)得人自行建設(shè)和管理。通道中不可建商業(yè)設(shè)施。問題十二：地塊150-09內(nèi)有一“內(nèi)部廣場(chǎng)”，未知可有具體要求？解答：需提供廣場(chǎng)，滿足附加圖則要求。問題十三：地塊150-10暫時(shí)未有顯示可沿恭城路出入車輛到地塊150-09，以減輕路面壓力。未知如我司有所建議，會(huì)否被采納？解答：150-10地塊應(yīng)與150-9地塊統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)，具體設(shè)計(jì)方案應(yīng)以交警等相關(guān)部門意見為準(zhǔn)。問題十四：為增加地塊150-1-A與主地塊150-09之接連，未知會(huì)否采納以行人天橋或地下行人通道經(jīng)150-10地塊連接兩地塊？解答：具體設(shè)計(jì)方案應(yīng)以交警、軌道交通管理等相關(guān)部門意見為準(zhǔn)。問題十五：可否考慮地塊57-1-A加設(shè)地鐵出入口？解答：能否增設(shè)出入口，以軌道交通主管部門意見為準(zhǔn)。問題十六：于地塊150-09東南角之地鐵排風(fēng)口可否沿恭城路往北稍移？如可行，未知最多可北移多少？解答：能否移動(dòng)地鐵排風(fēng)口，以軌道交通主管部門意見為準(zhǔn)。問題十七：在文件中提及在地上總建筑量不變的前提下，各地塊之建筑容量可按設(shè)計(jì)微調(diào)，未知以原地塊建筑量中的15%為上限是否可被接受？解答：150-1-A、150-5-A、150-5-B、150-9、151-11-C地塊根據(jù)方案，如確需對(duì)建筑容量微調(diào)平衡，在總建筑量不變的前提下，可在上述地塊內(nèi)適當(dāng)微調(diào)，微調(diào)幅度不超過2000平方米，超過該幅度需通過專家程序論證。問題十八：文件中提及預(yù)申請(qǐng)結(jié)果公告發(fā)布后三個(gè)工作日內(nèi)可申請(qǐng)不再參與后續(xù)交易活動(dòng)，請(qǐng)問具體申請(qǐng)方法及有關(guān)流程？解答：可按登記單元銷售。問題二十三：相鄰的150-10地塊是否有建設(shè)投資要求？建成后可否由競(jìng)得人使用？可否作為商業(yè)文化展示？解答：150-10地塊應(yīng)與150-9地塊統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)，并在建成后統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。具體設(shè)計(jì)方案及使用要求應(yīng)以相關(guān)部門意見為準(zhǔn)。問題二十四：軌交9號(hào)線11號(hào)線在本地塊是否有站點(diǎn)？本次出讓地塊是否涉及軌交結(jié)合建設(shè)？配合軌交建設(shè)有哪些具體的要求？解答：在地塊周邊有9號(hào)線11號(hào)線站點(diǎn)，目前已建成。地塊建設(shè)方案應(yīng)征詢軌道交通管理部門意見。問題二十五：該地塊是否凈地交付？地塊內(nèi)是否有管線需要拆除？地塊內(nèi)是否有人防設(shè)施需要拆遷或移建？若有何時(shí)拆除？解答：該地塊以凈地交付。地下建（構(gòu)）筑物及管線由競(jìng)得人自行辦理有關(guān)搬遷或拆除手續(xù)和承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。問題二十六：各地塊沿道路的退界要求？解答：按市政府批準(zhǔn)的控詳及上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。問題二十七：機(jī)動(dòng)車停車位的具體要求？是否有最低停車位要求限制？各地塊可否平衡？解答：按《建設(shè)工程交通設(shè)計(jì)及停車庫(kù)（場(chǎng)）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》、《上海市停車場(chǎng)（庫(kù)）管理辦法》執(zhí)行。停車位可在各地塊之間平衡。問題二十八：對(duì)地塊內(nèi)商業(yè)設(shè)施的布局、面積分割及