XX年寧鄉(xiāng)“印象江南一期”可行性報告

寧鄉(xiāng)“印象江南一期”可行性研究報告匯龍森招商服務(wù)中心2011年4月寧鄉(xiāng)-湖南的版圖核心，交通樞紐。PART-1區(qū)位/交通版圖核心長沙湘潭婁底益陽株洲張家界韶山寧鄉(xiāng)2008年寧鄉(xiāng)縣作為湖南省政府全面啟動長株潭“兩型社會”改革重點打造的三大試點工程之一，決定了其“先鋒者”的使命,作為“兩型”縣城的建設(shè)試點、大河西先導(dǎo)區(qū)的龍頭，具備較強的先發(fā)優(yōu)勢，“兩型”縣城的建設(shè)試點，要創(chuàng)新“兩型社會”縣域經(jīng)濟發(fā)展新模式，要樹立“兩型社會”縣城開發(fā)建設(shè)新標桿，使寧鄉(xiāng)縣域整體發(fā)展實現(xiàn)新的跨越。版圖核心寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地處寧鄉(xiāng)縣城東北部新城區(qū)，總規(guī)劃面積60平方公里，主體園區(qū)一期規(guī)劃22.86平方公里，已建成區(qū)面積15平方公里，作為寧鄉(xiāng)縣發(fā)展的“排頭兵”、經(jīng)濟的主推力，產(chǎn)值占到全縣的15%，利稅占到全縣的20%，經(jīng)濟指標增長率60%。寧鄉(xiāng)版圖核心本案位于開發(fā)區(qū)核心區(qū)位，是寧鄉(xiāng)對接經(jīng)開區(qū)、金洲區(qū)和長沙城區(qū)的橋頭堡，未來輕軌經(jīng)過項目周邊。版圖核心本案北部：西部：東部：南部:項目地理位置優(yōu)越,酒店、學(xué)校、醫(yī)院、政府機關(guān)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遍布其左右。印象江南優(yōu)雅翠園行政中心寧鄉(xiāng)大道通程大酒店縣一中玉龍國際花園地處長株潭半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，是長沙通往西部地區(qū)的重要節(jié)點，鐵路站點與高速公路提供便利交通聯(lián)系交通樞紐長常高速石長鐵路洛湛鐵路G319S209S208S311S206對外交通：長常高速和石常鐵路基本上實現(xiàn)了多通道的外部交通保障實現(xiàn)寧鄉(xiāng)與長沙及周邊重點城市的便捷聯(lián)系內(nèi)部交通：四條省道和一條國道確保了寧鄉(xiāng)縣與對外交通的有效對接，形成覆蓋縣域的交通網(wǎng)絡(luò).寧鄉(xiāng)，地處湘中東北部、湖南“五區(qū)一廊”金三角地帶，是長沙通往湘中、湘北之要沖，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通條件，處于長（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈連接地帶，東連古城長沙，西屏張家界國家森林公園，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通樞紐長沙湘潭婁底益陽株洲張家界韶山寧鄉(xiāng)交通通樞樞紐紐香港臺灣東部沿海澳門1小時飛行航程圈1.5小時飛行航程2015年將將修修建建成成的的湖湖南南城城市市輕輕軌軌，，急急速速拉拉近近了了湖湖南南各各市市縣縣的的距距離離。。更更為為日日后后湖湖南南經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展注注入入了了一一股股強強勁勁的的動動力力。。交通通樞樞紐紐星沙麓谷寧鄉(xiāng)望城瀏陽株洲湘潭長沙PART-2開發(fā)發(fā)成成本本土地地成成本本建安安成成本本稅收收營銷銷資金金PART-3市場可可行性性分析析市場背背景分分析寧鄉(xiāng)GDP發(fā)展狀狀況固定資資產(chǎn)投投資總總額發(fā)發(fā)展狀狀況社會消消費品品零售售總額額發(fā)展展狀況況工業(yè)總總產(chǎn)值值發(fā)展展狀況況人口總總數(shù)變變化狀狀況城鎮(zhèn)在在崗職職工平平均年年工資資情況況縣域經(jīng)經(jīng)濟的的華麗麗蝶變變隨著寧寧鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟的的快速速發(fā)展展，城城市化化進程程的提提速，，新的的經(jīng)濟濟增長長極必必將催催生；；新城城建設(shè)設(shè)、舊舊城改改造，，并駕駕齊驅(qū)驅(qū)，由由一元元經(jīng)濟濟，向向2極甚至至多極極經(jīng)濟濟的發(fā)發(fā)展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，，成為為寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟濟騰飛飛、城城市蝶蝶變的的必由由之路路。寧鄉(xiāng)GDP發(fā)展狀狀況GDP發(fā)展狀狀況圖圖（億億元））由于經(jīng)經(jīng)開、、金洲洲工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)的建建設(shè)發(fā)發(fā)展，，及眾眾多國國際級級品牌牌的進進駐，，帶動動了寧寧鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟的的全面面發(fā)展展，近近年來來寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)國民民經(jīng)濟濟保持持了較較高的的增長長速度度，2002年以來來平均均每年年的經(jīng)經(jīng)濟增增長幅幅度在在15%左右，，為寧寧鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展提提供了了良好好的市市場環(huán)環(huán)境。。固定資資產(chǎn)投投資總總額發(fā)發(fā)展狀狀況固定資資產(chǎn)投投資總總額（（億元元）近年來來寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府府加不不斷加加大了了對城城市建建設(shè)的的投資資力度度，固固定資資產(chǎn)投投資增增幅較較大，，城市市化建建設(shè)日日新月月異，，城市市化水水平不不斷提提高，，城市市市政政設(shè)施施不斷斷完善善，為為寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)各行行業(yè)提提供良良好的的發(fā)展展機遇遇。社會消消費品品零售售總額額發(fā)展展狀況況社會消消費品品零售售總額額（億億元））寧鄉(xiāng)社社會消消費品品零售售總額額保持持了較較快的的增長長勢頭頭，2004年以來來保持持在12%—17%的較高高漲幅幅，說說明寧寧鄉(xiāng)消消費市市場具具有較較大的的發(fā)展展?jié)摿α?，寧寧鄉(xiāng)商商業(yè)市市場具具有一一定的的發(fā)展展前景景。工業(yè)總總產(chǎn)值值發(fā)展展狀況況工業(yè)總總產(chǎn)值值發(fā)展展圖（（億元元）寧鄉(xiāng)產(chǎn)產(chǎn)值過過億元元企業(yè)業(yè)數(shù)量量近年來來，寧寧鄉(xiāng)工工業(yè)發(fā)發(fā)展較較快，，特別別是07年起，，增幅幅達到到了25%以上，，為寧寧鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟的的快速速發(fā)展展作出出了重重大貢貢獻，，目前前寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)年產(chǎn)產(chǎn)值過過億元元的企企業(yè)達達到近近90家，青青島啤啤酒、、三一一重工工、加加加醬醬油、、華良良電器器、銀銀太紡紡織、、泰國國正大大、歐歐德寶寶汽車車城、、快樂樂購、、聯(lián)合合利華華、圣圣德西西等這這些大大型企企業(yè)的的進駐駐，成成功推推動了了寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)工業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，，對寧寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展起起到了了推波波助瀾瀾的作作用。。人口總總數(shù)變變化狀狀況近年來來寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)人口口總數(shù)數(shù)（萬萬人））2006年前，，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)人口口的增增長速速度較較緩慢慢，一一直維維持在在130萬人左右的的規(guī)模，2007年開始人口增增速開始上升升，說明隨著著寧鄉(xiāng)城市化化發(fā)展的加快快，工業(yè)化進進程的加快，，經(jīng)濟的發(fā)展展，寧鄉(xiāng)對外外的吸附力將將越來越強，，未來人口將將會有較大幅幅度的增加，，對業(yè)的需求求也將越來越越大。目前玉玉潭鎮(zhèn)常住人人口約為26萬左右，每年年以5%的速度增長。。城鎮(zhèn)在崗職工工平均年工資資情況近年來寧鄉(xiāng)城城鎮(zhèn)在崗職工工平均年工資資（元）作為全國百強強縣，寧鄉(xiāng)在在崗職工工資資以平均每年年18%左右的速度增增長。城鎮(zhèn)居居民收入水平平較高，社會會品零售消費費及不動產(chǎn)投投資消費均比比較強勁，為為寧鄉(xiāng)經(jīng)濟的的發(fā)展提供了了保障。宏觀小結(jié)：寧鄉(xiāng)經(jīng)過近幾幾年的快速發(fā)發(fā)展，已經(jīng)躋躋身全國百強強縣行列。今今年更提出了了“五年五十十強，十年過過百億”的口口號。作為長長沙的衛(wèi)星城城，特別是金金洲大道的拉拉通和城市輕輕軌的規(guī)劃，，讓寧鄉(xiāng)與長長沙的空間距距離大大縮短短，已轉(zhuǎn)變成成為長沙的近近郊，金洲新新區(qū)產(chǎn)業(yè)地位位日益提升。。在寧鄉(xiāng)被納納入大河西先先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略后后，寧鄉(xiāng)縣城城、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)和金金洲新區(qū)已成成為湘江以西西板塊的重要要組團，一個個新寧鄉(xiāng)正呼呼之欲出。得得力于政府的的助推，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展也將登上上一個嶄新的的平臺。寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展析寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)格格局分析中心城區(qū)商圈圈研究房地產(chǎn)發(fā)展趨趨勢城市化進程與與房地產(chǎn)變革革目前寧鄉(xiāng)經(jīng)過過近幾年發(fā)展展，城市化進進程已經(jīng)初具具雛形，形成成了新老城區(qū)區(qū)的格局舉翼翼齊飛的發(fā)展展格局。堅持持舊城改造和和新區(qū)開發(fā)并并舉，實施“一洲兩岸”、“北拓東擴南連連中改”工程，以建設(shè)設(shè)中等城市為為目標。房地地產(chǎn)發(fā)展也正正隨著城市化化進程謀求發(fā)發(fā)展和變革。。寧鄉(xiāng)住宅商業(yè)業(yè)發(fā)展歷程混亂無序2000年城市發(fā)展相對對滯后，城市市的布局混亂亂導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展處于于無序狀態(tài)。。2002年-2005年由八一路、人人民路、汽車車老站圍合組組成大西門地地段由于交通通便利和城區(qū)區(qū)的快速發(fā)展展，商貿(mào)和消消費快速發(fā)展展，逐漸形成成商圈，消費費開始集中。。房地產(chǎn)在周周邊開始發(fā)展展大西門商圈崛崛起2005年—2007年快速發(fā)展賣場效應(yīng)商業(yè)升級沙河市場成為為寧鄉(xiāng)最大的的商品零售批批發(fā)集散地；；各類專業(yè)市市場在老城區(qū)區(qū)成行城市；；龍頭灣、金金林時代廣場場、步行街的的開業(yè)和步步步高的進駐使使得寧鄉(xiāng)房地地產(chǎn)市場開始始第一輪的升升級。2008年—2010？房地產(chǎn)的發(fā)展展使城市化進進程進一步提提速，開始出出現(xiàn)南城、老老城、沿江、、新城等商圈圈。多種業(yè)態(tài)態(tài)如雨后春筍筍般跟進并扎扎根發(fā)展。大大型集中商住住區(qū)和街區(qū)商商業(yè)應(yīng)運而生生、國內(nèi)房地地產(chǎn)巨頭的進進駐，購物中中心的出現(xiàn)，，使寧鄉(xiāng)開始始進入房地產(chǎn)產(chǎn)變革的時代代。城市化進程引領(lǐng)商業(yè)變革革1、寧鄉(xiāng)商業(yè)基基本情況近年來，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)的房地產(chǎn)規(guī)規(guī)模和市場不不斷擴大，消消費市場規(guī)模模也不斷擴大大，業(yè)態(tài)涵蓋蓋寫字樓，商商住樓，住宅宅，商業(yè)，廠廠房等。2、中間集中，，兩頭分散的的格局寧鄉(xiāng)以大璽門門和步行街為為中心，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)格局局呈兩頭相對對分散的格局局。以八一路、花花明路、人民民南路、楚溈溈中路圍合形形成的區(qū)域成成為寧鄉(xiāng)目前前最繁華的區(qū)區(qū)域。歷史較較久，是寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)最成熟的傳傳統(tǒng)生活中心心。隨著新政府北北遷、通程大大酒店入駐新新城區(qū)、金洲洲新區(qū)的崛起起帶動以及眾眾多高端房地地產(chǎn)項目的開開發(fā)，未來新新城區(qū)居住氛氛圍的濃郁，，新城區(qū)的商商業(yè)市場將迅迅速崛起，寧寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市市場未來的競競爭格局將形形成舊城區(qū)、、新城區(qū)雙雄雄爭霸的局面面。寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)業(yè)發(fā)展展格局局及業(yè)業(yè)態(tài)特特點寧鄉(xiāng)城城區(qū)商商圈研研究商圈名稱商業(yè)特點商業(yè)簡介大西門傳統(tǒng)綜合型以大璽門、龍頭灣、金林時代廣場為代表的商業(yè)項目，占據(jù)寧鄉(xiāng)老城區(qū)繁華地段，也是寧鄉(xiāng)商業(yè)價值的制高點。代表了寧鄉(xiāng)標志性的傳統(tǒng)商業(yè)文化。新城區(qū)行政中心潛力型由二環(huán)路、一環(huán)路、花明路、寧鄉(xiāng)大道圍城形成的新商圈，具有成為商業(yè)中心的潛力，但目前業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不夠豐富，居住人口不多，還處于理想階段，成型還須時日。金滿地和步行街集散型采取散鋪零售、統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的方式，前期銷售上取得不錯的效果，但目前經(jīng)營上受購物環(huán)境和業(yè)態(tài)單一的影響略顯得人氣不足。河?xùn)|專業(yè)型是寧鄉(xiāng)起步較早，發(fā)展較慢的商業(yè)區(qū)域，以沙河市場為代表的專業(yè)市場為代表，形成了寧鄉(xiāng)汽配、小商品為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)。老城區(qū)分散型其他老城區(qū)商業(yè)以楚溈中路、玉潭路、八一路、人民路的街鋪為主，業(yè)態(tài)分散單又逐步相對集中，如一環(huán)西路的餐飲娛樂、人民路的服裝等，主題不夠鮮明，未形成規(guī)模和特色，影響力有限。商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢分分析寧鄉(xiāng)商商業(yè)最最繁榮榮的商商圈主要集集中于于以步步行街街為中中心，，是全全縣零零售服服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點的的核心心區(qū)域域。購物為為主的的商圈圈寧鄉(xiāng)購購物最最為集集中的的商圈圈，成成為寧寧鄉(xiāng)人人日常常生活活消費費的核核心商商圈，，。商品同同質(zhì)化化嚴重重，競競爭激激烈品牌資資源的的相似似性造造成了了業(yè)態(tài)態(tài)同質(zhì)質(zhì)化嚴嚴重。。業(yè)態(tài)分分布比比例不不平衡衡，休休閑比比例缺缺乏商圈在在各業(yè)業(yè)態(tài)功功能上上的配配置較較為齊齊全但但各業(yè)業(yè)態(tài)分分布的的比例例并不不平衡衡，休休閑業(yè)業(yè)態(tài)由由于租租金問問題則則逐步步被擠擠出傳傳統(tǒng)的的商圈圈。內(nèi)部交交通制制約因因素影影響商商圈輻輻射能能力商圈道道路交交通受受到原原來舊舊規(guī)劃劃的限限制，，現(xiàn)有有主要要商圈圈的停停車位位資源源也較較為有有限，，很多多有車車的消消費者者停車車較為為困難難，影影響了了商圈圈的進進一步步發(fā)展展。商業(yè)購購物環(huán)環(huán)境檔檔次較較低，，硬件件、軟軟件欠欠缺現(xiàn)有商商業(yè)的的建造造時間間較早早，在在硬件件條件件及裝裝修的的效果果上都都相對對落后后。舊城區(qū)區(qū)新城區(qū)區(qū)區(qū)域價價值快快速速發(fā)展展中的的新城城新政中中心北北遷，，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)新城城區(qū)人人口將將增至至近20萬，新新城區(qū)區(qū)域?qū)⒊蔀闉閷庎l(xiāng)鄉(xiāng)新的的政治治文化化中心心和居居住中中心。。由此此帶來來的商商業(yè)發(fā)發(fā)展將將不可可估量量。交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達達的交交通系系統(tǒng)寧鄉(xiāng)大大道、、花明明路、、二環(huán)環(huán)路、、一環(huán)環(huán)路等等多條條主干干道，，與金金洲大大道、、高速速公路路交錯錯相連連，加加未來來城際際輕軌軌規(guī)劃劃。居住環(huán)環(huán)境樓樓盤盤扎堆堆硬硬件升升級效效應(yīng)水晶酈酈城、、嘉誠誠花園園、玉玉龍國國際花花園、、優(yōu)雅雅翠園園、百百宜華華府、、紫金金公館館、凝凝香華華都、、富豪豪山莊莊二期期、綠綠地中中央公公館、、瑞景景春天天、山山水華華庭、、楚溈溈佳郡郡、水水木天天成等等幾十十個地地產(chǎn)項項目扎扎堆北北城，，居住住氛圍圍日漸漸成熟熟。區(qū)域優(yōu)勢勢相輔相相成城市發(fā)展展、交通通發(fā)達促促進人口口遷移；；居住小小區(qū)增多多帶來區(qū)區(qū)域人流流量的增增大；區(qū)區(qū)域發(fā)展展帶來巨巨大升值值空間PK觀點市場給予予我們最最大的興興奮點：：寧鄉(xiāng)的房房地產(chǎn)中中心將向向行政中中心轉(zhuǎn)移移核心推動動力：行政中心心的遷移移；區(qū)域內(nèi)大大量高檔檔次樓盤盤的開發(fā)發(fā)，使人人口快速速增長，，產(chǎn)生巨巨大的消消費需求求；對接經(jīng)開開區(qū)、金金洲新區(qū)區(qū)和大河河西的獨獨特區(qū)位位優(yōu)勢，，將直接接削弱老老城區(qū)的的交通地地位；老城區(qū)是是寧鄉(xiāng)金金融、商商業(yè)休閑閑娛樂等等一體化化的商貿(mào)貿(mào)中心，，但其受受到交通通、購物物環(huán)境、、硬件配配套等方方面受到到制約，，有大規(guī)規(guī)模、大大格局的的發(fā)展受受到挑戰(zhàn)戰(zhàn)。發(fā)展趨勢勢分析——由城市發(fā)發(fā)展趨勢勢看市場場機會點點目前規(guī)模模商業(yè)的的發(fā)展進進入快速速軌道，，未來隨隨著城市市化、工工業(yè)新區(qū)區(qū)的發(fā)展展進程，，巨大的的消費潛潛力有利利于吸引引更多外外來的商商家，未未來有空空間可以以整合更更多的商商家資源源；新城區(qū)商商業(yè)發(fā)展展望望商業(yè)發(fā)展展趨勢分分析——新城區(qū)商商業(yè)發(fā)展展展望傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)面臨重新新整合，，外資及及全國連連鎖賣場陸續(xù)進入入?yún)^(qū)域市場；它它們對擁擁有巨大大消費潛潛力的新新區(qū)表現(xiàn)現(xiàn)出積極極擴張態(tài)態(tài)勢；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)、店中中店、連連鎖專賣賣、潮流流百貨等等各種新型型業(yè)態(tài)將隨著城市市的不斷斷發(fā)展在在區(qū)域內(nèi)蓬勃發(fā)展展，街區(qū)商業(yè)業(yè)體驗類類可融合多種種業(yè)態(tài)的的商業(yè)模模式，未未來有望望成為寧寧鄉(xiāng)商業(yè)業(yè)發(fā)展的的重要方方向。娛樂、餐餐飲、休休閑消費費潛力巨巨大，在在目前未未形成集集群效應(yīng)應(yīng)的情況況下，顯顯視出可可整合的的發(fā)揮空空間。寧鄉(xiāng)消費費人群分分析消費者調(diào)調(diào)查和分分析任何地產(chǎn)產(chǎn)項目的的價值都都是通過過消費者者在其項項目內(nèi)的的消費行行為實現(xiàn)現(xiàn)的，因因此，消消費者的的消費水水平、消消費習(xí)慣慣、消費費需求直直接影響響房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的定位及及經(jīng)營狀狀況人口構(gòu)成家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)住宅戶型商業(yè)戶型人口構(gòu)成周邊半徑1.5公里內(nèi)區(qū)域域樓盤居住住人口數(shù)量量統(tǒng)計1富豪山莊9東鑫·城市花園17金鳳花園25藏金樓2水晶酈城10世紀陽光18紫金公館26梅蘭景園3凝香華都11御景云天19中央公館27紫金佳苑4新府名邸12瑞景春天20同興花園28濱江·新外灘5山水華庭13楚溈佳郡21銀?；▓@29東方明珠6玉龍國際花園14水木天成22金?；▓@30錦江·錦秀蘭亭7嘉誠花園15湘核花園23新府·春城明珠31

福臨門明郡8優(yōu)雅翠園16現(xiàn)代嘉園24春城商業(yè)廣場32富貴世家共計約27745戶，按每戶戶3.5人計算，未未來周邊樓樓盤居住人人口達97107人人口構(gòu)成自建房住戶戶人口數(shù)量量從自建房所所處的區(qū)域域位置來看看，在項目目為圓心,1.5公里為半徑徑的區(qū)域范范圍內(nèi)，90%以上的自建建房分布于于一環(huán)路以以南和二環(huán)環(huán)路以北和和東溈廣場場片區(qū)，且且趨向于集集中化、密密集化布局局，人口密密度較大。。據(jù)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計，此區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)的自建房房住戶約1.5萬戶，以每每戶4人計算，共共計6萬余人。綜上所述，，在以項目目為圓心，，1.5公里為半徑徑的面積區(qū)區(qū)域中，未未來居住人人口數(shù)量可可達到約為為97107+60000=157107人。家庭狀況基本以三口口以上的家家庭結(jié)構(gòu)為為主家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)集集中在20—40歲之間，也也是消費能能力最強和和欲望最旺旺盛的群體體。收入水平周邊的房價價購買力和和政府機關(guān)關(guān)等高端人人群聚集決決定了該區(qū)區(qū)域人群收收入水平比比其他地段段普遍較高高，集中在在2000-3000之間最多，，高收入決決定了高購購買力和消消費欲望以以及對消費費的需求。。消費結(jié)構(gòu)55%30%15%消費人群分分析調(diào)研總總結(jié)新城區(qū)人口口增長快速速，且人口口素質(zhì)和收收入水平將將有較大程程度的提升升，對消費費環(huán)境及住住宅、商業(yè)業(yè)配套的需需求也相應(yīng)應(yīng)提升。1.4主要競爭項項目分析商業(yè)項目住宅項目小結(jié)知己知彼從已經(jīng)投入入運營和未未來即將上上市的主要要商業(yè)項目目，住宅項項目進行對對比和分析析，清晰認認識現(xiàn)狀，，謀求本項項目在商業(yè)業(yè)、住宅定定位、業(yè)態(tài)態(tài)等方面的的發(fā)展思路路。商業(yè)項目大璽門總用地面積（㎡）87037總建筑面積（㎡）251257首層商鋪面積（㎡）25839商業(yè)建筑面積（㎡）47894首層商鋪面積商業(yè)建筑面積一期5928.16018504二期14676.10321422三期5435.0007966項目分三期期開發(fā)，其其中一期為為1、2號街區(qū)；二二期為1、2號街區(qū)往東東北方向到到錦江路為為界（3#至6#街區(qū)）；三三期以錦江江路往東北北方向的所所有部分（（7#和8#）。規(guī)劃特點STREETMALL

街區(qū)復(fù)合商業(yè)主要業(yè)態(tài)購物休閑餐飲娛樂生活配套主要商家上島咖啡紅歌匯今典影院新一佳停車位：近1100個總用地面積（㎡）8669.6總建筑面積（㎡）35611.82首層商鋪面積（㎡）約2000商業(yè)建筑面積（㎡）8121.41項目為“L”型裙樓商業(yè)業(yè)，共四層層。一層作作為獨立鋪鋪面銷售，，二三四層層為帶租約約整售。目目前經(jīng)營狀狀況良好，，但停車位位較少導(dǎo)致致的停車難難問題對其其有所影響響。規(guī)劃特點

裙樓集中型商業(yè)主要業(yè)態(tài)快餐休閑西餐酒店主要商家漢子足浴米蘿咖啡經(jīng)濟型酒店臺北豆?jié){停車位：

地面停車不足20個綠地·紫金公館一樓層高5.6米，二、三三、四樓層層高3.6米，標準柱柱網(wǎng)間距8米，一樓為為標準獨立立臨街商業(yè)業(yè)，面寬4米、進深19米。每個鋪鋪面都預(yù)留留有獨立的的給排水，，商業(yè)部分分共設(shè)計有有四個標準準的消防樓樓梯、兩臺臺三菱電梯梯直通地下下停車場。。水晶酈城三三期總用地面積（㎡）87037總建筑面積（㎡）130000臨街商鋪面積（㎡）6000商業(yè)建筑面積（㎡）50000主要業(yè)態(tài)分布一層商業(yè)街（生活配套精品餐飲等）二層超市三層百貨四層影院娛樂等作為水晶酈酈城收官之之作，項目目定位于寧寧鄉(xiāng)新的商商業(yè)中心。。將依托城城市化發(fā)展展之精髓，，以寧鄉(xiāng)高高端消費為為基礎(chǔ)，打打造出一個個近13萬平米具有有極強輻射射能力的城城市綜合體體。規(guī)劃特點HOPSCA（豪布斯卡）集中型復(fù)合商業(yè)主要業(yè)態(tài)大型超市購物中心餐飲影院酒店等主要商家家樂福華潤百貨大地影院停車位：近800個財富廣場總用地面積（㎡）8319總建筑面積（㎡）約39000商業(yè)建筑面積（㎡）約8000項目位于一一環(huán)西路和和楚溈中路路交匯處，，是老鎮(zhèn)政政府所在地地，優(yōu)越的的地理位置置決定了項項目商業(yè)部部分具備良良好的發(fā)展展?jié)摿洼椵椛淠芰?。。?guī)劃特點

底商類集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)

餐飲娛樂停車位：

約300個大潤發(fā)廣場場總用地面積（㎡）約19980總建筑面積（㎡）約69930首層商鋪面積（㎡）約20000商業(yè)建筑面積（㎡）約60000容積率約3.0由湖南新豐豐盛投資管管理有限公公司投資建建設(shè)的大潤潤發(fā)商業(yè)廣廣場，位于于玉潭路和和花明路交交匯處的紫紫荊廣場，，占據(jù)老城城區(qū)繁華地地段，引入入大潤發(fā)并并以購物廣廣場的模式式進行商業(yè)業(yè)開發(fā)。未未來將對寧寧鄉(xiāng)城區(qū)商商業(yè)格局的的發(fā)展產(chǎn)生生較大的影影響，其與與水晶酈城城相對同質(zhì)質(zhì)的定位和和業(yè)態(tài)，將將加劇其之之間的直接接競爭。規(guī)劃特點SHOPINGMALL

集中型商業(yè)主要業(yè)態(tài)

購廣超市主要商家

大潤發(fā)住宅項目項目名稱正源尚峰尚水位置寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長常高速公路和寧鄉(xiāng)大道的交匯處建筑面積150萬平方米戶型320平米四房別墅售價均價3900元正源尚峰尚尚水項目名稱嘉誠花園位置寧鄉(xiāng)二環(huán)西路，新一中對面建筑面積20萬平方米戶型114平米三居售價均價3800元嘉誠花園項目名稱水木清華位置寧鄉(xiāng)玉潭新城二環(huán)南路與寧黃路交匯處建筑面積18萬平方米戶型89-139平米二、三、四居售價均價3300元水木清華項目名稱福臨門·名郡位置寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)三環(huán)路建筑面積31萬平方米戶型170平米四居售價均價78萬元/套福臨門·名郡項目名稱中博·富貴世家位置寧鄉(xiāng)縣東二環(huán)路建筑面積22萬平方米戶型一期190-500平米四居別墅，二期109-130平米二、三居售價均價4000元中博·富貴世家項目名稱中源·凝香華都位置寧鄉(xiāng)二環(huán)路與花明北路、人民路交匯處建筑面積47萬平方米戶型85-180平米二、三、四居售價均價3800元中源·凝香華都項目名稱綠地·中央花園位置寧鄉(xiāng)西二環(huán)路縣行政中心對面建筑面積40萬平方米戶型90—143平米二、三、四居售價均價4000元綠地·中央花園競爭項目調(diào)研研小結(jié)PART-4項目定位LifeStyleCenter：“LifeStyle休閑生活中心心”其特色即是以以高端住宅，，干道商業(yè)結(jié)結(jié)合小型廣場場商業(yè)，結(jié)合合的方式布置置。本項目的商業(yè)業(yè)體量可控制制在150萬㎡左右，是整個個寧鄉(xiāng)未曾有