XX香杉園第三階段市場研判及銷售建議

——市場研判及銷售建議香杉園第三階段目錄市場研判專案銷售預(yù)測定價(jià)及銷售總體方案廣告及推廣安排商鋪銷售方案一細(xì)化市場研判·市場概況·4月份以來，樓市宏觀政策迭出：營業(yè)稅征收、轉(zhuǎn)按揭限制、銀行加息……極大的影響了市場預(yù)期。上海樓市瞬間降溫，投資客出市、自住客觀望。增量房每日成交量連續(xù)跌入低谷，低價(jià)房源去化尚保持平穩(wěn)，內(nèi)環(huán)線高價(jià)房銷售日漸趨緩。二手房拋盤量一度激增，三級(jí)市場呈明顯頹勢，五月份共關(guān)閉1400家門店，市場洗牌加劇。一手房市場價(jià)格按兵不動(dòng)，但優(yōu)惠措施頻出；二手市場價(jià)格明顯下挫。進(jìn)入六月份以來，市場掛牌量縮水，買賣雙方陷入博弈?！な袌龃髣菖袛唷?/p>

此次宏觀調(diào)控,對(duì)于樓市的影響究竟有多大?本月15日舉行的”長三角發(fā)展論壇”上,眾多業(yè)內(nèi)權(quán)威人士發(fā)出不同的聲音.

即使按當(dāng)前市場上最樂觀的觀點(diǎn)做推論,至少到今年年底,市場狀況將不會(huì)有顯著改善.專家態(tài)度觀點(diǎn)開發(fā)商樂觀今年年底市場將回暖政府官員謹(jǐn)慎明年上半年市場情況會(huì)有所改變部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家泡沫論市場低迷將持續(xù)3－4年·二手市場擠壓效應(yīng)·二手房拋盤量一度激增,意味著什么?二手房價(jià)格明顯下跌,預(yù)示著什么?由于小業(yè)主的投資心態(tài)受市場預(yù)期影響很大，且資金鏈更不穩(wěn)定；因而同增量房相比，二手房源的抗跌性更弱。目前，甚至有部分高檔房源以低于市場價(jià)格1000－2000元/平方米的單價(jià)掛牌，但成交情況依然不理想。從自住客的心態(tài)出發(fā)，總價(jià)便宜、房齡較短的二手次新房，顯然比品質(zhì)相仿的一手房更具吸引力。二手房源對(duì)增量房市場的擠壓效應(yīng)已經(jīng)凸現(xiàn)。，營業(yè)稅政策6.1起實(shí)施，二手市場供應(yīng)量將呈現(xiàn)縮水。轉(zhuǎn)按揭限制，增加二手市場交易難度威脅點(diǎn)機(jī)會(huì)？·住宅市場案例分析·案名：景明花園面積：22000平方米套數(shù)：191套單套面積：90－145平方米，二房比例約55％。均價(jià)：13500元/平方米開盤日期：2005.4.3成交套數(shù)：606月份成交量：0案名：吉聯(lián)大廈面積：5052.46平方米套數(shù)：42套單套面積：96－143平方米，二房比例約33％。均價(jià)：約12500元/平方米開盤日期：2005.5.5成交套數(shù)：86月份成交量：3·商鋪市場案例分析·案名：景明花園面積：1058平方米套數(shù)：9套單套面積：79、129、131、142平方米均價(jià)：35000元/平方米開盤日期：2004.5.31成交套數(shù)：5案名：吉聯(lián)大廈面積：7473.38平方米套數(shù)：3套（三層）層數(shù)：4層，第四層未納入銷售單套面積：一層2039.36平方米，二、三層2717.01平方米均價(jià)：約16800元/平方米開盤日期：2005.5.5成交套數(shù)：0·寫字樓市場案例分析·案名：中環(huán)明珠·景明花園面積：20200平方米套數(shù)：317套單套面積：55、60、85、102平方米合同均價(jià)：約10000元/平方米當(dāng)前報(bào)價(jià)：約12500元/平方米開盤日期：2004.8.24成交套數(shù)：181案名：吉聯(lián)大廈面積：15528平方米套數(shù)：120套單套面積：88，136－145平方米均價(jià)：約12000元/平方米開盤日期：2005.5.5成交套數(shù)：32我們?cè)谀睦?？·?dāng)前住宅銷銷售情況·本案4號(hào)樓樓5月6日日開盤，至至目前為止止共銷售22套，其其中4套申申請(qǐng)退訂；；除開盤當(dāng)當(dāng)天去化19套外，，近一個(gè)月月以來，尚尚無成交記記錄。開盤一個(gè)月月以來，案案場共接來來電239通，來訪訪132組組，平均日日訪問量4.4組。。同幾乎所有有內(nèi)、中環(huán)環(huán)樓盤類似似，絕大多多數(shù)目標(biāo)客客戶均處于于持幣觀望望的狀態(tài)。?！ぎ?dāng)前客戶積積累情況·住宅：5號(hào)樓原有有老客戶69組，全全部以電話話回訪的方方式進(jìn)行過過梳理。其其中絕大部部分人表示示13500元/平平方米的價(jià)價(jià)格超出預(yù)預(yù)期，無直直接購買意意向；因此此當(dāng)前基本本無有效客客戶。商鋪&辦公公樓：商鋪和辦公公樓的市場場推廣工作作一直沒有有進(jìn)行，目目前商鋪尚尚有8、9組銷售員員自有客戶戶；辦公樓樓則無客戶戶積累?！の覀兊匿N售售目標(biāo)·目前香杉園園住宅部分分共有房源源92套，，其中5號(hào)號(hào)樓68套套，4號(hào)樓樓24套，，房型面積積88.6－132平方米。。商鋪部分共共有房源10套，其其中1復(fù)2總計(jì)9套套，面積200－250平方方米；3層層整層1套套，面積1134.7平方米米。辦公樓部分分共有房源源119套套，包含1－17層層所有可售售房源。我們的既定定目標(biāo)，是是在預(yù)售許許可證下發(fā)發(fā)后的半年年內(nèi)，完成成所有房源源的銷售。。我們?cè)鯓幼鲎?？·我們思考？？·誰在買房是否能夠按按進(jìn)度完成成銷售如何按進(jìn)度度完成銷售售·誰在買房？？·投資客現(xiàn)階階段不會(huì)買買房。不急急于于購購房房的的自自住住客客，，目目前前持持幣幣觀觀望望。。有迫迫切切需需求求的的自自住住客客，，大大都都考考慮慮二二手手次次新新房房。。工薪薪階階層層自自住住客客，，目目標(biāo)標(biāo)通通常常鎖鎖定定在在外外環(huán)環(huán)線線一一手手房房。。我們們的的客客戶戶我們們的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶一一定定要要具具備備以以下下特特征征：：有很很好好的的工工作作、、收收入入，，相相當(dāng)當(dāng)數(shù)數(shù)量量的的積積蓄蓄。。有切切實(shí)實(shí)自自住住需需求求，，以以婚婚房房為為主主，，考考慮慮明明年年下下半半年年結(jié)結(jié)婚婚的的年年輕輕白白領(lǐng)領(lǐng)、、準(zhǔn)準(zhǔn)金金領(lǐng)領(lǐng)。。有迫迫切切需需要要，，改改善善當(dāng)當(dāng)前前居居住住環(huán)環(huán)境境，，看看好好后后市市。。這樣樣的的人人多多嗎嗎？？·銷售售進(jìn)進(jìn)度度分分析析————辦辦公公樓樓·可比比案案例例：：吉聯(lián)聯(lián)大大廈廈：：2005年年5月月5日日開開盤盤，，到到6月月20日日為為止止，，共共47天天；；完完成成銷銷售售量量32套套，，占占總總體體量量的的26.7％％。。本案案：：銷售售周周期期假假定定6個(gè)個(gè)月月，，共共180天天，，所所有有可可售售房房源源共共119套套。。（26.7％％/47））××180××119＝＝121.5（（套套））〉119（（套套））結(jié)論論：：按照照強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期的的銷銷售售速速度度，，本本案案辦辦公公樓樓部部分分，，可可以以按按期期完完成成銷銷售售。。·銷售售進(jìn)進(jìn)度度分分析析————商商鋪鋪·可比比案案例例：：吉聯(lián)聯(lián)大大廈廈：：2005年年5月月5日日開開盤盤，，至至今今3套套商商鋪鋪尚尚無無銷銷售售記記錄錄。。景明明花花園園：：2004年年5月月開開盤盤，，共共銷銷售售了了9套套商商鋪鋪中中的的5套套結(jié)論論：：商鋪鋪由由于于套套數(shù)數(shù)少少、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)不不同同等等原原因因，，市市場場可可類類比比性性不不強(qiáng)強(qiáng)。。雖雖然然區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)其其他他樓樓盤盤，，如如：：景景明明花花園園、、吉吉聯(lián)聯(lián)大大廈廈銷銷售售情情況況均均不不理理想想，，但但從從本本案案自自身身考考慮慮，，仍仍有有完完成成銷銷售售的的信信心心。?！やN售售進(jìn)進(jìn)度度分分析析————住住宅宅·可比比案案例例：：內(nèi)、、中中環(huán)環(huán)成成交交量量：：整個(gè)個(gè)5月月份份，，日日成成交交量量22.5套套，，市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量15992套套；；整整個(gè)個(gè)6月月份份，，日日成成交交量量33.8套套，，市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量16757套套。。五月月份份：：（（22.5/15992））××180××92＝＝23.3（（套套））〈〈92（（套套））六月月份份：：（（33.8/16757））××180××92＝＝33.4（（套套））〈〈92（（套套））取修修正正值值：：30（（套套））〈92（（套套））結(jié)論論：：按照照內(nèi)內(nèi)、、中中環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)域域市市場場反反映映，，在在當(dāng)當(dāng)前前市市場場銷銷售售速速度度下下，，6個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)僅僅有有把把握握銷銷售售30套套住住宅宅，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小小于于92套套。。故故而而建建議議，，香香杉杉園園住住宅宅部部分分暫暫時(shí)時(shí)封封盤盤，，待待市市場場觀觀望望氣氣氛氛緩緩和和后后，，再再行行推推出出。?！の覀兊慕Y(jié)論·寫字樓：能夠完成預(yù)期期銷售量?？煽梢园凑照３３绦蜻M(jìn)行推推廣和營銷。。商鋪：就目前市場情情況來看，有有一定銷售阻阻力。建議一：與大宗物業(yè)中中介合作，以以低于市場價(jià)價(jià)的價(jià)格整幢幢轉(zhuǎn)讓。建議二：不再將商鋪?zhàn)髯鳛樽≌母礁街?，作為為?dú)立的物業(yè)業(yè)，單獨(dú)對(duì)其其進(jìn)行推廣包包裝和銷售。。住宅：暫時(shí)封盤，待待市場有回暖暖跡象，再行行銷售。·商鋪銷售方式式·第三層整層出出售，購買第第三層的客戶戶，可以享受受一、二層指指定房源的優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)。。一、二層單套套出售；并可可以考慮整幢幢轉(zhuǎn)讓。首批推出第三三層房源，做做市場試探，，同時(shí)積累客客戶。規(guī)定經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)（建議：餐餐飲、娛樂、、休閑等）。。三年包租，回回報(bào)率7％、、7％、8％％；先期啟動(dòng)動(dòng)招商。·辦公樓銷售方方式·首先考慮整幢幢轉(zhuǎn)讓，積累累客戶，根據(jù)據(jù)市場反映對(duì)對(duì)價(jià)格作必要要調(diào)整。按套銷售。行銷方式尋找找客戶。通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)或研討會(huì)形形式，進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品推介，建建立市場認(rèn)知知度。·商鋪價(jià)格建議議·3樓整層：16500元元/平方米1、2樓復(fù)式式單套：19500元/平方米說明：假定3樓整層層預(yù)期售價(jià)16500/平方米，1、2樓復(fù)式式單套預(yù)期售售價(jià)19500元/平方方米。1、2樓按租金4.5元/平平方米·日計(jì)算，3樓樓按租金4.5×60％％＝2.7元元/平方米·日計(jì)算。3層整層：16500××（1＋0.07＋0.07＋0.08）－2.7×365×3＝17173.5元/平方方米可取16500元/平方方米1、2樓單套套復(fù)式：19500××（1＋0.07＋0.07＋0.08）－4.5×365×3＝18862.5元/平方方米可取19500元/平方方米三年包租：7％、8％、、8％·辦公樓價(jià)格建建議·3－18層單套：12000元/平方米說明：本次宏觀調(diào)控控對(duì)辦公樓市市場影響相對(duì)對(duì)較小，但鑒鑒于一段時(shí)間間以來，辦公公樓售價(jià)相比比住宅而言，，普遍偏弱；；且周邊競爭爭樓盤，如中中環(huán)明珠景明明花園，售價(jià)價(jià)較低，且銷銷售狀況并不不理想；故而而本案均價(jià)不不宜過高。小分割面積的的辦公樓，當(dāng)當(dāng)前市場去化化情況相對(duì)較較好，這對(duì)于于本案而言是是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，不排除價(jià)價(jià)格尚有上升升空間，但需需視市場情況況而定。推廣包裝·商鋪形象塑造造·推廣名：香杉杉商業(yè)廣場形象定位：明明珠線赤峰路路站，地標(biāo)型型商業(yè)領(lǐng)地廣告語：杉的的速度，我的的財(cái)富訴求點(diǎn)：內(nèi)環(huán)線、輕軌軌捷運(yùn)、旺盛盛人氣餐飲娛樂綜合合業(yè)態(tài)、高檔檔社區(qū)外沿，，租金回報(bào)輕軌沿線開發(fā)發(fā)、廣紀(jì)路拓拓寬利好·辦公樓形象塑塑造·推廣名：香杉杉商務(wù)中心形象定位：小小巧分割，純純正Office血統(tǒng)廣告語：20分鐘，我穿穿越3個(gè)CBD訴求點(diǎn)：內(nèi)環(huán)線、輕軌軌捷運(yùn)、小巧巧分割純Office優(yōu)越景觀性能能、坐擁高檔檔住宅區(qū)低單價(jià)、低總總價(jià)、發(fā)展型型企業(yè)首選·推廣費(fèi)用建議議·推廣費(fèi)用按房房源總銷額的的1％計(jì)。辦公樓：12000×7275＝87300000元元商鋪：（16500＋＋40000）/3××3289＝＝61940000元元（87300000＋61940000）/100＝150萬元推廣費(fèi)用合計(jì)計(jì)約：150萬元·推廣節(jié)奏安排排·7月8月9月10月12月11月2月1月3月蓄水期開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期清盤期2個(gè)月1個(gè)月2個(gè)月2個(gè)月1個(gè)月期段：時(shí)間：市場培育媒體引爆快速去化銷售促進(jìn)推廣補(bǔ)充·推廣費(fèi)用安排排·合計(jì)推廣費(fèi)用用：300萬元Thanks讓我們一起期期待成功!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:22:4802:22:4802:221/5/20232:22:48AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2302:22:4802:22Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:22:4802:22:4802:22Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。1月-231月-2302:22:4802:22:48January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20232:22:48上上午午02:22:481月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:22上上午午1月-2302:22January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/52:22:4802:22:4805January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2:22:48上上午午2:22上上午午02:22:481月月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。02:22:4802:22:4802:221/5/20232:22:48AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2302:22:4802:22Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。02:22:4802:22:4802:22Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2302:22:4802:22:48January5,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232:22:48上上午午02:22:481月月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月232:22上上午1月-2302:22January5,202316、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/52:22:4802:22:4805January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。2:22:48上上午2:22上上午02:22:481月-239、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹