X年江蘇無(wú)錫瑞港商業(yè)廣場(chǎng)推廣方案

瑞港商業(yè)廣場(chǎng)推廣方案2008年5月無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一部分項(xiàng)目總平圖一、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)期

各年度土地出讓量代表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)特征2002之前舊城復(fù)興200220萬(wàn)平米包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊）住宅開(kāi)發(fā)模式與商品住宅一樣出售鋪面，以高價(jià)位售出為目標(biāo)2003－2004產(chǎn)業(yè)化時(shí)期2003超過(guò)了100萬(wàn)平米包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國(guó)際和高力國(guó)際汽車(chē)城等項(xiàng)目商品市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式以出租鋪位為目標(biāo)，重在招商經(jīng)營(yíng)2004突破200萬(wàn)平米坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了110萬(wàn)平米，同時(shí)，還包括了振興路、東方國(guó)際輕坊城和世貿(mào)中心等2005年之后區(qū)域中心.生活MALL時(shí)期2005120萬(wàn)平米左右無(wú)錫大劇院、永樂(lè)新天地等幾幅黃金地段地塊商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開(kāi)發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營(yíng)2006107萬(wàn)平米香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤(rùn)聯(lián)合拿地2007110萬(wàn)平米

金太湖、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、茂業(yè)城、萬(wàn)達(dá)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)2002年到2007年商業(yè)的發(fā)展情況2002年到2005年應(yīng)該是無(wú)錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無(wú)錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開(kāi)，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營(yíng)方式、操作手法等也日益成熟。2002年到2005年應(yīng)該是無(wú)錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無(wú)錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開(kāi)，商業(yè)的開(kāi)發(fā)模式也日益成熟，從住宅開(kāi)發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，開(kāi)發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進(jìn)行主力商家、品牌商家的引進(jìn)，更加重視招商和運(yùn)營(yíng)。一、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程二、無(wú)錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4產(chǎn)業(yè)帶：主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車(chē)站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送的現(xiàn)有格局，結(jié)合站前商貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)與投入運(yùn)營(yíng)使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢(shì)。北部商圈：北部商圈是沿著北大街、青石路（歐風(fēng)街）所分布，目前主要分布的商家有狀元樓、誠(chéng)隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風(fēng)街的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，該商圈主要是以餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為主。南商圈：南商圈仍然是以南禪寺為點(diǎn)的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長(zhǎng)路、永樂(lè)路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂(lè)福、永樂(lè)家電、南禪寺商貿(mào)中心等。西商圈：西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊44萬(wàn)平米的惠山休閑文化廣場(chǎng)、東北部103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購(gòu)物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無(wú)錫大飯店、運(yùn)河飯店、大潤(rùn)發(fā)超市等。中央商圈：以三陽(yáng)百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場(chǎng)等，作為交通、配套、人流、車(chē)流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢(shì)與影響。無(wú)錫四圈一帶的商業(yè)格局三、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)情況從上述數(shù)據(jù)中可以看到無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)的兩個(gè)表象、特征:第一,供應(yīng)嚴(yán)重大于求;第二,成交均價(jià)長(zhǎng)期低位徘徊,造成這兩個(gè)表象特征的深層次原因在于無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)自身的困局:

商業(yè)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)2006年107萬(wàn)半米64萬(wàn)平米5408元/平米2007年110萬(wàn)平米50萬(wàn)平米6948元/平米四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析

政策影響由于自2004年10月以來(lái)9次加息，今年以來(lái)五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，累計(jì)增加成本開(kāi)始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。貸款利息升至7.83%，市面盛行的8%回報(bào)率受到拷問(wèn)。貸款成本的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。1、加息對(duì)投資熱情的影響央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行5次加息。并7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。2、提升首付對(duì)于投資的影響銀監(jiān)會(huì)表示希望提高首付比例至40%-50%的消息發(fā)出后，全國(guó)主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動(dòng)作。據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由40%，提升到50%在實(shí)際操作中銀行基本按照單價(jià)10000元以上，首付60%；單價(jià)10000元以下，首付50%。3、審批標(biāo)注提高和放款標(biāo)準(zhǔn)提高對(duì)于資金回籠的影響由于各銀行實(shí)行從緊的貸款審批，要求貸款申請(qǐng)人的條件提高，放款要竣工驗(yàn)收后放款開(kāi)發(fā)商的預(yù)售—銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開(kāi)發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的50%。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析4、稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加在二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非居住用房，比如商鋪、寫(xiě)字樓，需要交納五項(xiàng)稅收，一是房屋總價(jià)0.05%的印花稅，二是總價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅，三是營(yíng)業(yè)稅11%的城建稅、教育費(fèi)附加，四是個(gè)人所得稅，最后一項(xiàng)是按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)征收的土地增值稅。持有階段物業(yè)稅有可能在未來(lái)兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營(yíng)成本。5、無(wú)錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛刻，各銀行對(duì)商業(yè)貸款嚴(yán)格把關(guān)。在無(wú)錫商業(yè)的實(shí)際操作過(guò)程中，第一套房可貸款50％，第二套房貸款40％，第三套房貸款30％。三套以上銀行將不予貸款。給大面積購(gòu)買(mǎi)的商戶造成很大的資金壓力。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判無(wú)錫區(qū)域中心的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨？無(wú)錫商業(yè)發(fā)展的未來(lái)金太太湖湖VS北北塘塘區(qū)區(qū)寶龍龍VS無(wú)無(wú)錫錫新新區(qū)區(qū)明發(fā)發(fā)VS惠惠山山新新城城萬(wàn)達(dá)達(dá)VS河河埒埒口口無(wú)錫錫商商戰(zhàn)戰(zhàn)多多足足鼎鼎立立散點(diǎn)點(diǎn)布布局局，，齊齊頭頭并并進(jìn)進(jìn)誰(shuí)會(huì)會(huì)是是英英雄雄？？VS太湖湖新新城城太湖湖國(guó)國(guó)際際社社區(qū)區(qū)位于于市市區(qū)區(qū)的的延延伸伸段段，，人人氣氣充充足足，，預(yù)預(yù)打打造造市市級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心新區(qū)區(qū)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支持持，，填填補(bǔ)補(bǔ)新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)空空白白打造造旅旅游游、、休休閑閑、、娛娛樂(lè)樂(lè)中中心心，，填填補(bǔ)補(bǔ)區(qū)區(qū)域域空空白白人流流充充足足，，預(yù)預(yù)打打造造區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心得益益于于政政府府的的規(guī)規(guī)劃劃，，目目前前尚尚未未形形成成很很高高人人氣氣五、、無(wú)無(wú)錫錫商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)判判案例例1：：金太太湖湖國(guó)國(guó)際際城城地理理位位置置：：北北塘塘區(qū)區(qū)占地地面面積積：：142176.9平平方方米米建筑筑規(guī)規(guī)模模：：680000平平方方米米商業(yè)業(yè)面面積積：：258000平平方方米米停車(chē)車(chē)位位:地地上上600地地下下3000一期期推推出出：：78000平平米米價(jià)格格：：一一層層均均價(jià)價(jià)38000元元/平平方方米米，，二層層均均價(jià)價(jià)18000元元/平平方方米米共建建配配套套：：國(guó)國(guó)際際影影院院、、五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店、、沃爾爾瑪瑪、、真真冰冰溜溜冰冰場(chǎng)場(chǎng)、、中中心心MALL經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方略略：：經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶戶前前4年年包包租租，，8％％的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率，，一一次次返返還還投資資戶戶：：投投資資10年年，，8％％的的回回報(bào)報(bào)率率，，4年年后后，，4年年返返還還，，再再包包租租10年年五、、無(wú)無(wú)錫錫商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)判判媒體體分分析析媒體體表表現(xiàn)現(xiàn):樓樓書(shū)書(shū)、、單單頁(yè)頁(yè)、、戶戶外外廣廣告告、、新新聞聞、、2007無(wú)無(wú)錫錫金金秋秋房房展展會(huì)會(huì)、、網(wǎng)網(wǎng)站站主打媒體體：戶戶外廣告告、樓書(shū)書(shū)、網(wǎng)站站媒體訴求求：

600米無(wú)無(wú)錫首條條市級(jí)步步行街滾滾滾人潮潮旺透天天

光影影水街休休閑娛樂(lè)樂(lè)不夜天天

國(guó)際際影院與與世界共共舞的夢(mèng)夢(mèng)幻國(guó)度度

特色色主題餐餐廳環(huán)環(huán)球美食食新體驗(yàn)驗(yàn)

錫城城冰世界界翩躚躚新舞臺(tái)臺(tái)

超五五星級(jí)酒酒店尊尊崇服務(wù)務(wù)貴族榮榮耀

甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓叱咤疆疆場(chǎng)的策策源地

酒店店式公寓寓商務(wù)務(wù)生活貼貼心呵護(hù)護(hù)

高尚尚住宅都都會(huì)生生活最新新高度主訴求語(yǔ)語(yǔ)：昨日日無(wú)錫小小上海,今日美美國(guó)時(shí)尚尚島!無(wú)錫十一一五重點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目中國(guó)首個(gè)個(gè)都會(huì)中中心國(guó)際際購(gòu)物天天堂五、無(wú)錫錫商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)趨勢(shì)預(yù)預(yù)判案例二：：寶龍城市市廣場(chǎng)占地面積積:77113平方米米總建筑面面積:322668平平方米公寓式酒酒店：75629.47㎡商商業(yè)面面積：235738.86㎡㎡

項(xiàng)目目定位：：規(guī)劃集集商業(yè)、、餐飲、、影城、、娛樂(lè)、、公寓酒酒店為一一體的綜綜合性建建筑群。。停車(chē)數(shù)：：1600輛（（地上200輛輛，地下下1400輛））業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃為為、連鎖鎖百貨、、生活賣(mài)賣(mài)場(chǎng)、五五星級(jí)影影院、美美食廣場(chǎng)場(chǎng)、主題題游樂(lè)廣廣場(chǎng)、數(shù)數(shù)碼廣場(chǎng)場(chǎng)、公寓寓式酒店店訴求：以以合理運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式締造全全新商業(yè)業(yè)圈寶龍的品品牌效應(yīng)應(yīng)70％的的自留物物業(yè)寶龍城市市廣場(chǎng)將將成為無(wú)無(wú)錫新區(qū)區(qū)“一站站式”國(guó)國(guó)際消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)中中心五、無(wú)錫錫商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)趨勢(shì)預(yù)預(yù)判無(wú)錫萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)地理位置置：項(xiàng)目目位于濱濱湖區(qū)河河埒口中中心商務(wù)務(wù)區(qū)占地面積積:179300平方方米總建筑面面積:695000平平方米業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：２３３萬(wàn)平方方米的國(guó)國(guó)際化大大型購(gòu)物物中心；；４萬(wàn)平平方米的的超白金金五星級(jí)級(jí)酒店;３萬(wàn)平平方米的的酒店式式公寓；；３６.５萬(wàn)平平方米的的高檔住住宅區(qū)；；兩棟智智能化、、生態(tài)化化、人性性化、多多元化的的商務(wù)樓樓；一個(gè)個(gè)五星級(jí)級(jí)的多廳廳萬(wàn)達(dá)國(guó)國(guó)際影城城；一個(gè)個(gè)３萬(wàn)平平方米的的市民休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)。樓盤(pán)配套套：萬(wàn)達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場(chǎng)（大大型商業(yè)業(yè)中心））寫(xiě)字字樓五五星級(jí)酒酒店幼幼兒園等等周邊配套套：第四四人民醫(yī)醫(yī)院、濱濱湖區(qū)實(shí)實(shí)驗(yàn)幼兒兒園、大大潤(rùn)發(fā)開(kāi)盤(pán)：2008年5月月竣工：2009年6月月訴求：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)專業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)多家世界界級(jí)主力力店案例三：：五、無(wú)錫錫商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)趨勢(shì)預(yù)預(yù)判明發(fā)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)地理位置置：惠山山大道與與北環(huán)路路交匯處處占地面積積：216679.8M2總建面積積：501028.6M2其中商業(yè)業(yè)：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓寓：53238.3M2地下停車(chē)車(chē)位：1238輛地上停車(chē)車(chē)位：755輛輛居住氛圍圍：規(guī)劃劃總積達(dá)達(dá)到了350萬(wàn)萬(wàn)平方米米，入住住的人口口達(dá)到15萬(wàn)人人代表景景觀訴訴求：：摩天天輪、、海盜盜船媒體分分析媒體表表現(xiàn)：：戶外外廣告告（市市中心心、火火車(chē)站站及交交通主主要路路口））、無(wú)無(wú)錫房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)網(wǎng)、、無(wú)錫錫新周周刊、、2007中國(guó)國(guó)太湖湖無(wú)錫錫金秋秋房地地產(chǎn)交交易展展示會(huì)會(huì)、宣宣傳樓樓書(shū)、、道旗旗、新新聞………主打媒體體：戶外外POP，道旗旗等媒體訴求求：50萬(wàn)平方方米都市市購(gòu)物樂(lè)樂(lè)園主訴求語(yǔ)語(yǔ)：游在在此/購(gòu)購(gòu)在此/歡樂(lè)在在此案例四：：五、無(wú)錫錫商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)趨勢(shì)預(yù)預(yù)判濱湖區(qū)總建筑面面積約145萬(wàn)萬(wàn)平方米米，業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：社區(qū)區(qū)內(nèi)擁有有無(wú)錫唯唯一的文文化藝術(shù)術(shù)中心、、2座規(guī)規(guī)劃中的的社區(qū)輕輕軌站、、2000米珍珍稀湖岸岸線和近近36萬(wàn)萬(wàn)平方米米國(guó)際化化商業(yè)中中心，將將成為無(wú)無(wú)錫的““維多利利亞港””。太湖國(guó)際際社區(qū)：：區(qū)域規(guī)劃劃優(yōu)勢(shì)明明顯，但但目前人人氣嚴(yán)重重不足訴求：無(wú)無(wú)錫的““維多利利亞港””。太湖國(guó)際際社區(qū)薈薈萃你你世界地產(chǎn)領(lǐng)袖袖，光耀耀全城媒體：網(wǎng)網(wǎng)站、報(bào)報(bào)紙、電電視、戶戶外等全全方位大大批量投投入。案例五：：五、無(wú)錫商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨趨勢(shì)預(yù)判五、無(wú)錫商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨趨勢(shì)預(yù)判第一，中心商商圈。中心商業(yè)區(qū)的的價(jià)值就是““有效客流””。一個(gè)城市市的商圈，尤尤其是核心商商圈，其囊括括的各項(xiàng)配套套資源的含金金量必然在城城市中是首屈屈一指的，能能吸引“有效效客流”。處處于核心商圈圈的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，它的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力也必然有有先天勝勢(shì)。。第二，商業(yè)的的只租不售。?！爸蛔獠皇邸⒔y(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的的策略也是商商業(yè)健康發(fā)展展的關(guān)鍵所在在。只租不售售已成為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的必然趨勢(shì)。。第三，，利用用專業(yè)業(yè)的力力量。。商業(yè)地地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)發(fā)決不不可不不能拍拍腦袋袋決策策，應(yīng)應(yīng)該利利用專專業(yè)公公司的的力量量。從從戰(zhàn)略略的高高度與與專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司司、品品牌商商家合合作。。第四，，軌道道交通通。軌道交交通的的作用用同樣樣體現(xiàn)現(xiàn)在能能吸納納有效效客流流。軌軌道交交通對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)帶來(lái)來(lái)的機(jī)機(jī)遇，，在未未來(lái)的的發(fā)展展過(guò)程程中會(huì)會(huì)起到到相當(dāng)當(dāng)重要要的作作用。。實(shí)踐踐證明明，機(jī)機(jī)場(chǎng)、、地鐵鐵對(duì)人人們的的聚集集和分分流作作用十十分明明顯。。一、重重視運(yùn)運(yùn)營(yíng)，，重視視招商商，而而且在在出租租和出出售的的問(wèn)題題上，，發(fā)展展商持持有運(yùn)運(yùn)營(yíng)是是一種種趨勢(shì)勢(shì)。只只有這這樣才才能把把商業(yè)業(yè)的價(jià)價(jià)值發(fā)發(fā)揮最最大。。二、商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的前期期定位位十分分重要要，且且要有有鮮明明的商商業(yè)主主題，，跟它它當(dāng)?shù)氐氐膮^(qū)區(qū)域條條件相相吻合合。三、商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目必必須有有一個(gè)個(gè)詳細(xì)細(xì)的行行業(yè)定定位，，商業(yè)業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)分分布和和商業(yè)業(yè)的布布局非非常的的重要要，包包括主主力店店的定定位和和布局局，散散戶的的布局局和人人氣的的吸引引點(diǎn)布布局等等在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)也非非常的的重要要。未來(lái)無(wú)無(wú)錫商商業(yè)成成功運(yùn)運(yùn)作的的必要要點(diǎn)五、無(wú)無(wú)錫商商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)趨趨勢(shì)預(yù)預(yù)判本案競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性分析析及市市場(chǎng)區(qū)區(qū)格第二二部部分分考慮慮到到無(wú)無(wú)錫錫的的宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境、、商商業(yè)業(yè)房房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及供供給給需需求求情情況況、、無(wú)無(wú)錫錫空空港港新新城城現(xiàn)現(xiàn)有有商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白點(diǎn)點(diǎn)、、結(jié)結(jié)合合本本案案的的區(qū)區(qū)位位的的實(shí)實(shí)際際特特點(diǎn)點(diǎn)，，區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布情情況況，，可可考考慮慮將將本本案案定定位位為為寫(xiě)字樓高星級(jí)酒店時(shí)尚百貨商業(yè)步行街公寓辦公集高星級(jí)酒店、時(shí)尚百貨、商業(yè)步行街、寫(xiě)字樓、公寓辦公于一體80000m2HOPSCA城市綜合體本案的業(yè)態(tài)定位：一、本項(xiàng)目目的SWOT分析項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)定位功能定位超越傳統(tǒng)商商業(yè)的單一一購(gòu)物功能能一個(gè)多功能能、時(shí)尚化化的集會(huì)、、交往場(chǎng)所所（可購(gòu)、可可逛、可賞賞、可憩））形象定位空港新城的的名片、市市民的時(shí)尚尚舞臺(tái)全面超越帶帶動(dòng)動(dòng)市鎮(zhèn)能量量級(jí)別的提提升適當(dāng)超前配配套空港新新城的潛在在需求一、本項(xiàng)目目的SWOT分析不可逆轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)商圈相對(duì)完完整，門(mén)檻檻消費(fèi)人口口充足。周周邊小區(qū)林林立，碩放放3公里范范圍內(nèi)有近近15萬(wàn)的的消費(fèi)消費(fèi)費(fèi)人口充足足?？崭郛a(chǎn)業(yè)園園的中心優(yōu)優(yōu)勢(shì)，率先先與百業(yè)超超市共同造造勢(shì)，占據(jù)據(jù)先機(jī)；空空港產(chǎn)業(yè)園園區(qū)周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入入。周邊安安居房及眾眾多小區(qū)的的起建（1500畝畝的安居房房），周邊邊道路的不不斷修建等等為項(xiàng)目的的進(jìn)入創(chuàng)造造了有利時(shí)時(shí)機(jī)位于空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的中中心優(yōu)勢(shì)位位于空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的生生活區(qū)的核核心。水陸空三位位一體交通通優(yōu)勢(shì)蘇南綠色國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)成成為區(qū)域的的引擎優(yōu)勢(shì)分析：：人和天時(shí)地利一、本項(xiàng)目目的SWOT分析23相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的體量量適中，80000方的體量量，各種業(yè)業(yè)態(tài)相互互互動(dòng)，適合合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)周邊的商業(yè)業(yè)模式較為為初級(jí)，本本案的發(fā)展展在檔次規(guī)規(guī)模上超越越傳統(tǒng)，填填補(bǔ)區(qū)域的的商業(yè)空白白。后期專業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，本地地開(kāi)發(fā)商決決心做好整整個(gè)商業(yè)。。永續(xù)發(fā)展展?？們r(jià)較低，，采用8％％的回報(bào)率率，5年包包租的模式式開(kāi)發(fā)60％％的自留物物業(yè)，與商商戶同當(dāng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主力店占到到區(qū)域的60％左右右項(xiàng)目?jī)?nèi)部的的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，停停車(chē)、八大大出入口、、九大連廊廊、四大廣廣場(chǎng)的人流流聚集引導(dǎo)導(dǎo)等設(shè)置。。各種業(yè)態(tài)的的分布較為為合理主力業(yè)態(tài)、、次主力業(yè)業(yè)態(tài)等配比比分布較為為合理*資料來(lái)源：：相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)一、本項(xiàng)目目的SWOT分析劣勢(shì)市場(chǎng)接受度度空港產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的發(fā)展展需要一定定的時(shí)間，，人們對(duì)區(qū)區(qū)域的重新新認(rèn)識(shí)和改改變還尚需需時(shí)間。發(fā)展機(jī)會(huì)1）本案作為空空港產(chǎn)業(yè)園園的核心配配套場(chǎng)所，，機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶來(lái)的高高科產(chǎn)業(yè)為為本案贏得得了相當(dāng)數(shù)數(shù)量的高消消費(fèi)人群2）周邊商商業(yè)模式，，較為填補(bǔ)補(bǔ)空港產(chǎn)業(yè)業(yè)園的商業(yè)業(yè)空白機(jī)會(huì)商圈機(jī)會(huì)項(xiàng)目位于碩碩放新鎮(zhèn)的的中心，空港產(chǎn)業(yè)園園的商務(wù)核核心位置，，周邊暫無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)商圈，，未來(lái)的發(fā)發(fā)展前景較較為開(kāi)闊，，投資的潛潛力較大。。宏觀經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)會(huì)1）人民幣升升值，購(gòu)買(mǎi)力力提高；2）國(guó)外機(jī)構(gòu)構(gòu)和個(gè)人不斷斷涌入，為消消費(fèi)提供有力支撐；3）政府政策策的大力扶持持，為商業(yè)建建設(shè)提供了強(qiáng)大的平臺(tái)臺(tái)。市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)會(huì)成本高的的弱勢(shì)，供求關(guān)系，，無(wú)錫02－－08年推出出近千余萬(wàn)方方的商業(yè)面積積，整個(gè)商業(yè)業(yè)壓力較大。。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)錫市區(qū)、新新區(qū)、周?chē)躺虡I(yè)的規(guī)模不不斷擴(kuò)大，也也將分流本案案的威脅開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌牌形象尚未建建立缺乏足夠的品品牌商戶資源源主力商家品牌牌尚未落實(shí)一、本項(xiàng)目的的SWOT分分析項(xiàng)目名稱商圈和人流量規(guī)模（㎡）檔次與配置地塊升值潛力品牌形象業(yè)態(tài)規(guī)劃運(yùn)作模式所屬性質(zhì)金太湖人流量充足258000檔次一般市區(qū)，升值潛力大一般商業(yè)規(guī)劃較好出售包租區(qū)域中心寶龍城市廣場(chǎng)商圈相對(duì)完整，人流量235738.86檔次一般新區(qū)，升值潛力一般較高主力店占的比例較大大部分自己運(yùn)營(yíng)區(qū)域中心明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)商圈相對(duì)完整，但目前嚴(yán)重缺乏人氣284586檔次一般惠山區(qū)，升值潛力一般較高以?shī)蕵?lè)、旅游為主出售、部分自己運(yùn)營(yíng)區(qū)域中心萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商圈競(jìng)爭(zhēng)較小，人氣較為充足230000檔次較高河埒口，升值潛力一般較高業(yè)態(tài)齊全自己運(yùn)營(yíng)區(qū)域中心太湖國(guó)際社區(qū)商圈完整，但人氣缺乏360000檔次較高政府規(guī)劃，新城，升值潛力高較高以旅游業(yè)為主出售，部分自留運(yùn)營(yíng)區(qū)域中心本案商圈完整，人氣充足39000配合空港檔次中等空港新城，升值潛力高一般各種業(yè)態(tài)齊全出售。少部分自己運(yùn)營(yíng)次區(qū)域中心二、同期同類類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分分析因此從以上上各個(gè)方面面來(lái)分析，，從無(wú)錫市市場(chǎng)的各個(gè)個(gè)區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)來(lái)分析，，因此本案案應(yīng)該屬于于次區(qū)域中中心的位置置，區(qū)別于于其他市級(jí)級(jí)商業(yè)樓盤(pán)盤(pán)。二、同期同同類商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性分析析次區(qū)域級(jí)核核心商業(yè)消費(fèi)客源：：獨(dú)享我們享有相相對(duì)完整的的商圈，在在3公里范范圍內(nèi)沒(méi)有有同等規(guī)模模、同等檔檔次的項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)區(qū)域內(nèi)較為為稠密的人人口成為我我們的獨(dú)享享客源。投資客源：：總價(jià)30——160萬(wàn)萬(wàn)，主力總總價(jià)50-80萬(wàn)，，與同期、、同定位物物業(yè)形成目目標(biāo)客戶差差異，擁有有更廣闊的的市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)，可以切切割其部分分市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)客源源：由于區(qū)域域現(xiàn)有消消費(fèi)規(guī)模模、能力力有限，，同時(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)知需需要一個(gè)個(gè)過(guò)程。。在品牌牌商家、、大型商商家的吸吸引能力力上較弱弱。二、同期期同類商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性分分析本項(xiàng)目目的市市場(chǎng)占占位及及區(qū)格格：項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析第三部部分一、項(xiàng)項(xiàng)目的的營(yíng)銷銷課題題1、價(jià)值：如何何突破破鎮(zhèn)級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)，拉拉伸商商業(yè)的的價(jià)值值？2、資金：在宏宏觀環(huán)環(huán)境的的壓力力及本本案30000方酒酒店不不出售售的情情況下下，如如何統(tǒng)統(tǒng)籌開(kāi)開(kāi)發(fā)，，保證證資金金鏈?zhǔn)故鬼?xiàng)目目得以以順利利持續(xù)續(xù)性的的開(kāi)發(fā)發(fā)？3、風(fēng)險(xiǎn)：在整整個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)日益益嚴(yán)峻峻的市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下下，投投資者者的投投資熱熱情狠狠狠地地收到到打擊擊，我我們?nèi)缛绾我?guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？？4、成本：作為為鎮(zhèn)級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)，我我們?nèi)缛绾魏虾侠淼牡目刂浦茽I(yíng)銷銷成本本，在在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)中如如何合合理有有效運(yùn)運(yùn)用和和整合合與本本案相相符的的各種種媒體體？四大營(yíng)營(yíng)銷課課題二、項(xiàng)項(xiàng)目的的營(yíng)銷銷戰(zhàn)略略打贏區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)分割市市級(jí)市市場(chǎng)在空港港產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)域打打造區(qū)區(qū)域的的核心心，成成為區(qū)區(qū)域的的中心心商業(yè)業(yè)圈，，完全全超越越其他他的商商業(yè)模模式和和規(guī)模模，成成為區(qū)區(qū)域的的絕對(duì)對(duì)引領(lǐng)領(lǐng)者。。打破區(qū)域堡堡壘，與其其他的區(qū)域域的市級(jí)中中心決戰(zhàn)，，以我們獨(dú)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)勢(shì)分割無(wú)錫錫的商業(yè)市市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及及項(xiàng)目自身身的情況：：我們的核心戰(zhàn)略為為：二、項(xiàng)目的的營(yíng)銷戰(zhàn)略略借力空港，，跳出碩放放：在高空宣傳傳層面必須須以”蘇南南綠色國(guó)際際機(jī)場(chǎng)、空空港產(chǎn)業(yè)的的規(guī)劃發(fā)展展”為歷史史背景。以以產(chǎn)業(yè)價(jià)值值對(duì)區(qū)域價(jià)價(jià)值提升的的巨大動(dòng)力力，推升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和和投資潛力力；穩(wěn)妥推盤(pán)，，手法創(chuàng)新新：保證資金流流的穩(wěn)定，，在推盤(pán)上上必須兼顧顧效益最大大化與銷售售速度的平平衡,以以確保銷售售率實(shí)現(xiàn)的的可能性為為第一要?jiǎng)?wù)務(wù);同時(shí)時(shí)在價(jià)格策策略上運(yùn)用用創(chuàng)新手段段,提高高付款比例例,促進(jìn)進(jìn)銷售資金金回籠。主動(dòng)進(jìn)攻，，全面行銷銷：在投資市場(chǎng)場(chǎng)萎縮，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)量大的的市場(chǎng)上，，傳統(tǒng)的高高空廣告轟轟炸+售樓樓處坐等的的模式無(wú)法法保證項(xiàng)目目的勝出。。必須采用用“攻勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷”，主主動(dòng)尋找客客戶，將工工作做的更更細(xì)致、更更扎實(shí)才是是致勝之道道。高低配合，，有效布兵兵：堅(jiān)持高空媒媒體打面———樹(shù)立品品牌形象；；區(qū)域媒體體打片-———鎖定目目標(biāo)市場(chǎng)；；深度媒體體打點(diǎn)———促動(dòng)銷售售購(gòu)買(mǎi)。四大要點(diǎn)我我們的核核心操盤(pán)策策略項(xiàng)目總平圖圖三、項(xiàng)目的的推案銷控控及銷售計(jì)計(jì)劃2008年年2009年年10月11月月12月1月月2月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月40%1月月26春春節(jié)節(jié)10％％10％％10％％40％％10％％10％％10％％商業(yè)業(yè)部部分分休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)街街、、KTV10％％10％％10％％精品品商商廈廈40％％10％％10％％10％％小戶戶型型公公寓寓40％％三、、項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推案案銷銷控控及及銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃資金金回回籠籠量量：：42169500－－60736800元元資金金回回籠籠量量：：資金金回回籠籠量量：：資金金回回籠籠量量：：推案案考考量量因因素素：：工程程開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度度資金金缺缺口口需需要要，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的保保證證價(jià)格格成成長(zhǎng)長(zhǎng)策策略略36836750元元10％％10％％21029250元元20700500元元推盤(pán)盤(pán)第第一一階階段段2008年年10月月－－2009年年1月月26（（春春節(jié)節(jié)））項(xiàng)目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價(jià)（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂(lè)街1、280104806156741260%50%1781103693.6

3、434902094

741260%50%77603640辦公2號(hào)樓1、22196658.819800030%50%26352005.7

3.4.533051652.566480050%50%396600033大單體東北886531.6151600060%50%42528009

西南887532.2241200060%50%319320014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%50%25509004.5總匯

2032010738.9295

42169500160銷售售敏敏感感性性分分析析情況況1：：銷銷售售率率和和資資金金回回籠籠量量保保守守估估計(jì)計(jì)銷售售率率：：52.84％％這一一階階段段主主要要推推出出商商業(yè)業(yè)部部分分客戶戶拜拜訪訪量量:16000人人；；每每天天接接待待客客戶戶量量：：10.6人人。。三、、項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推案案銷銷控控及及銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃項(xiàng)目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價(jià)（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂(lè)街1、280104806156741260%60%2137324393.6

3、434902094

741260%60%93124370辦公2號(hào)樓1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大單體東北886531.6151600060%60%51033609

西南887532.2241200060%60%383184014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%60%30610804.5總匯

2032010738.9295

50603400160.2情況況2：：資資金金回回籠籠量量的的提提高高的的變變化化對(duì)對(duì)銷銷售售額額的的影影響響。。銷售售率率：：52.84％％三、、項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推案案銷銷控控及及銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃項(xiàng)目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價(jià)（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)（套）休閑娛樂(lè)街1、280105607156741270%60%24935450109.2

3、434902443

741270%60%108645100辦公2號(hào)樓1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大單體東北886708.8151600080%60%680448012

西南887709.6241200080%60%510912019.2鳳凰眼1、21546773151100050%60%51018007.5總匯

2032012552.7295

60736800186.6情況3：銷售售率的提高的的變化對(duì)銷售售額的影響。。銷售率：61.78％推盤(pán)第二階段段2009年3月－－2009年年6月銷售率：50％項(xiàng)目方位面積銷售面積套數(shù)單價(jià)銷售率資金回籠比例總價(jià)資金回籠量（元）酒吧娛樂(lè)街東側(cè)178089081100050%50%195800004895000

北側(cè)1396698191000050%50%139600003490000總匯

3176158827

335400008385000三、項(xiàng)目的推推案銷控及銷銷售計(jì)劃推盤(pán)第三階段段2009年5月－－2009年年8月項(xiàng)目方位面積銷售面積套數(shù)單價(jià)銷售率資金回籠比例總價(jià)資金回籠量（元）百貨商廈商場(chǎng)1F28641145.660750040%50%214800004296000

商場(chǎng)2F46371854.8104500040%50%231850004637000總匯

75013000.4164

446650008933000推出精品百貨貨商廈三、項(xiàng)目的推推案銷控及銷銷售計(jì)劃推盤(pán)第四階段段2009年5月－－2009年年8月項(xiàng)目方位面積銷售面積套數(shù)單價(jià)銷售率資金回籠比例總價(jià)資金回籠量（元）酒店式公寓2－11層19200.667680.264244450040%50%8640000017280594推出小戶型公公寓項(xiàng)目營(yíng)銷推廣廣計(jì)劃第四部分08年5月－－6月－10月月－09年3月09年5月月09年年9月2010年1月月2010月5月2010年5月第一戰(zhàn)役第二戰(zhàn)役第三戰(zhàn)役一、項(xiàng)目的整整體布署客戶造勢(shì)預(yù)約認(rèn)購(gòu)強(qiáng)銷持續(xù)期二期開(kāi)盤(pán)二期強(qiáng)銷持續(xù)期試營(yíng)業(yè)清盤(pán)《露天電影巡巡展周－瑞港港之夏》長(zhǎng)三角高峰論論談開(kāi)工典禮奧運(yùn)金牌計(jì)劃劃開(kāi)盤(pán)活動(dòng)瑞港夏日送清清涼活動(dòng)旺鋪拍賣(mài)圣誕大聯(lián)會(huì)瑞港冬季送溫溫暖“瑞港送?！薄被顒?dòng)春季房展會(huì)異地長(zhǎng)三角市市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)招商推薦會(huì)夏日風(fēng)尚活動(dòng)動(dòng)買(mǎi)商鋪送保障障瑞港周周時(shí)尚尚秀美食大比拼，，才藝大顯勢(shì)勢(shì)招商推薦會(huì)瑞港周周時(shí)尚尚風(fēng)開(kāi)業(yè)活動(dòng)唱響響空港正式營(yíng)業(yè)這一階段前期期全面獲取商商戶資源，本本階段以報(bào)紙紙廣告宣傳為為主，軟硬結(jié)結(jié)合；SP活活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目目炒作，提高高項(xiàng)目的整體體知名度；本階段以報(bào)紙紙廣告宣傳為為主，軟硬結(jié)結(jié)合；另外加加上電視、廣廣播宣傳的持持續(xù)性宣傳，，提高項(xiàng)目的的品牌形象。。對(duì)本案的項(xiàng)目目單額投資價(jià)價(jià)值。商業(yè)運(yùn)運(yùn)作模式、項(xiàng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行行宣傳，激起起人們多產(chǎn)品品的投資價(jià)值值的認(rèn)可本階段主要以以活動(dòng)為主，，舉辦招商會(huì)會(huì)和每周的活活動(dòng)，配合單單頁(yè)和內(nèi)部期期刊使人們看看到人氣，增增加入駐信心心，為開(kāi)業(yè)做做準(zhǔn)備廣告策略：價(jià)值層面：十年上海虹橋橋巨變今今日無(wú)錫碩放放騰飛定位層面：空港新城首個(gè)個(gè)集商務(wù)、購(gòu)購(gòu)物、餐飲、、娛樂(lè)、休閑閑為一體的大大型的商業(yè)中中心廣告總精神二、項(xiàng)目的推推廣策略－廣廣告策略消費(fèi)層面：繽紛生活不夜夜天，24小小時(shí)娛樂(lè)城PR公關(guān)策略略1、長(zhǎng)三角臨臨空經(jīng)濟(jì)高峰峰論壇2、瑞港電影影巡展周3、瑞港客戶戶聯(lián)誼沙龍活活動(dòng)4、招商推薦薦會(huì)5、瑞港招商商團(tuán)拜會(huì)6、瑞港送福福活動(dòng)7、瑞港夏日日送清涼活動(dòng)動(dòng)8、瑞港夏日日風(fēng)尚演出節(jié)節(jié)（每周）9、瑞港冬季季送溫暖活動(dòng)動(dòng)10、無(wú)錫春春秋季房展會(huì)會(huì)二、項(xiàng)目的推推廣策略－公公關(guān)策略活動(dòng)目的進(jìn)行項(xiàng)目的前前期形象的初初步導(dǎo)入，讓讓人們對(duì)本案案有一定的期期待和神秘感感SP活動(dòng)計(jì)劃劃目的：夏季人人們?nèi)藗円雇硗淼膽敉饣顒?dòng)動(dòng)較多，項(xiàng)目目形象初次亮亮相，通過(guò)電電影巡展，一一方面可以借借助愛(ài)國(guó)電影影宣傳人們的的愛(ài)國(guó)情緒以以響應(yīng)2008奧運(yùn)年人人們的愛(ài)國(guó)熱熱忱，并可以以把項(xiàng)目的介介紹穿插其中中。從而對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行一定定程度的告知知，并引發(fā)人人們的期待，，贏得良好的的口碑?；顒?dòng)配合:在活動(dòng)前前進(jìn)行碩放放、坊前、、梅村等地地鎮(zhèn)上鄉(xiāng)下下主路口和和人流聚集集地的海報(bào)報(bào)張貼，進(jìn)進(jìn)行活動(dòng)的的預(yù)告。并并組織專門(mén)門(mén)人馬進(jìn)行行各個(gè)村點(diǎn)點(diǎn)的定點(diǎn)電電影播放。。在播放時(shí)時(shí)借助人們們聚集時(shí)進(jìn)進(jìn)行瑞港宣宣傳業(yè)的發(fā)發(fā)放。道具：愛(ài)國(guó)國(guó)影片、影影具、單頁(yè)頁(yè)、DVD、海報(bào)等等。地點(diǎn)：碩放放人口聚集集地、梅村村、坊前、、后宅人口口聚集地活動(dòng)1：：《露露天電影巡巡展周－瑞瑞港之夏》》二、項(xiàng)目的的推廣策略略－公關(guān)策策略在項(xiàng)目開(kāi)工工時(shí)，開(kāi)工工典禮，進(jìn)進(jìn)行人們傳傳統(tǒng)的吉祥祥活動(dòng)，舞舞大龍舞大大獅在碩放放本地能夠夠造成很大大的氣勢(shì)，，讓全鎮(zhèn)皆皆知“瑞港港商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)”，并能能夠進(jìn)行很很好的口碑碑相傳。目的：引起起人們的高高度重視，，引發(fā)人們們對(duì)投資價(jià)價(jià)值的充分分認(rèn)可，并并能夠引起起一定的凡凡響，借助助事件進(jìn)行行多方面的的媒體宣傳傳，從而引引起人們的的投資熱情情，從而達(dá)達(dá)到快速去去化產(chǎn)品的的目的。道具：?jiǎn)雾?yè)頁(yè)、舞龍舞舞獅隊(duì)活動(dòng)2：開(kāi)開(kāi)工典禮－－龍獅送““瑞”二、項(xiàng)目的的推廣策略略－公關(guān)策策略活動(dòng)要點(diǎn)：：邀請(qǐng)房地地產(chǎn)業(yè)界知知名的人士士，著名的的專家學(xué)者者及相關(guān)的的經(jīng)濟(jì)學(xué)專專家對(duì)各種種產(chǎn)業(yè)下商商業(yè)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行論談，，并引出項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值值。并邀請(qǐng)請(qǐng)虹橋、浦浦東的收益益者來(lái)談他他們切身感感受人物：長(zhǎng)三三角地區(qū)的的房產(chǎn)精英英地點(diǎn):某某五星星級(jí)酒店道具：DVD、樓書(shū)書(shū)、PPT展示稿、、禮品等活動(dòng)3：長(zhǎng)長(zhǎng)三角臨空空經(jīng)濟(jì)高峰峰論壇活動(dòng)動(dòng)目的：引起起人們的高高度重視，，引發(fā)人們們對(duì)投資價(jià)價(jià)值的充分分認(rèn)可，并并能夠引起起一定的凡凡響，借助助事件進(jìn)行行多方面的的媒體宣傳傳，從而引引起人們的的投資熱情情，從而達(dá)達(dá)到快速去去化產(chǎn)品的的目的。三、項(xiàng)目的的推廣策略略－公關(guān)策策略媒體策略：：高空媒體———結(jié)合事事件——打打開(kāi)影響面面——聚焦焦空港區(qū)域域價(jià)值區(qū)域媒體———建立通通路——直直面目標(biāo)客客戶自建媒體———點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)深入溝通通對(duì)于區(qū)域的的外圍客戶戶，主要通通過(guò)高空媒媒體，結(jié)合合事件進(jìn)行行炒作，打打開(kāi)區(qū)域的的影響面，，使客戶聚聚焦區(qū)域，，認(rèn)可區(qū)域域價(jià)值。主主要的媒體體如報(bào)紙、、電視臺(tái)、、廣播電臺(tái)臺(tái)、網(wǎng)站、、報(bào)刊等對(duì)于區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶，要要進(jìn)行升入入的溝通，，通過(guò)一些些適合當(dāng)?shù)氐氐幕顒?dòng)，，創(chuàng)新性禮禮品、單頁(yè)頁(yè)、SP活活動(dòng)并輔助助以短信、、電郵、墻墻體廣告、、海報(bào)、樓樓宇號(hào)標(biāo)注注等、定點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)介等對(duì)對(duì)區(qū)域客戶戶進(jìn)行深度度的攻擊。。針對(duì)區(qū)區(qū)域客客戶，，通過(guò)過(guò)區(qū)域域媒體體進(jìn)性性攻勢(shì)勢(shì)，主主要媒媒體如如電梯梯、樓樓宇標(biāo)標(biāo)注、、出租租車(chē)廣廣告、、短信信、樓樓宇標(biāo)標(biāo)注、、水媒媒體廣廣告、、公交交車(chē)廣廣告等等進(jìn)行行區(qū)域域的攻攻擊二、項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣策略略－媒媒體策策略費(fèi)用預(yù)算

單價(jià)（元）份量總價(jià)(元)

網(wǎng)站

16000

紙杯0.3100003000

信紙0.1200002000

信封0.25100002500

撲克牌1.51000015000

打火機(jī)0.5100005000

招商手冊(cè)31000030000制作樓書(shū)3600018000扇子11000010000單頁(yè)11.51000015000單頁(yè)221000020000手提袋1.550007500光盤(pán)制作

800100000光盤(pán)刻錄230006000展板

4000X展架

4000易拉寶

2000費(fèi)用預(yù)預(yù)算：：二、項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣策略略－媒媒體策策略戶外高炮

12000燈箱

5000圍墻

18塊50000廣告牌

1年300000

農(nóng)民戶外

1年50000媒體報(bào)紙

江南晚報(bào)3500010350000揚(yáng)子晚報(bào)1200010120000現(xiàn)代快報(bào)2600015390000無(wú)錫日?qǐng)?bào)600005300000短信

100萬(wàn)條60000車(chē)身

1年200000戶外廣告牌

1年200000雜志

50000網(wǎng)站

5個(gè)月100000電視

1個(gè)月50000廣播

3個(gè)月30000

戶外媒體

直郵1.2元

30000

電梯350次3個(gè)月50000二、項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣策略略－媒媒體策策略公關(guān)活動(dòng)長(zhǎng)三角空港新城論壇

140000房展會(huì)

2200000招商會(huì)

150000聯(lián)誼會(huì)

230000開(kāi)工典禮

40000拍賣(mài)會(huì)

20000不可預(yù)測(cè)費(fèi)用

200000總計(jì)

3103500到第一一次試試營(yíng)業(yè)業(yè)前媒媒體總總計(jì)約約：3103500元二、項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣策略略－媒媒體策策略渠道策策略三級(jí)體體系第一級(jí)級(jí)：交易功功能中中心———現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)招招商展展示中中心，，通過(guò)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的模模型道道具、、DVD的的三三維的的放映映、業(yè)業(yè)務(wù)員員的說(shuō)說(shuō)介及及相關(guān)關(guān)SP活動(dòng)動(dòng)而達(dá)達(dá)到客客戶積積累、、成交交?，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)具具有展展示、、交易易洽談?wù)?、?shí)實(shí)景展展示、、場(chǎng)景景渲染染及辦辦公的的五大大功能能。第二級(jí)：：以長(zhǎng)期固固定形式式在流動(dòng)動(dòng)人流量量大的公公眾地點(diǎn)點(diǎn)設(shè)立固固定展點(diǎn)點(diǎn)，建議議在新區(qū)區(qū)、市區(qū)區(qū)相關(guān)大大超市、、大商場(chǎng)場(chǎng)前或內(nèi)內(nèi)部階段段性設(shè)立立外展點(diǎn)點(diǎn)；并現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行說(shuō)介、、資料發(fā)發(fā)放。第三級(jí)：：正對(duì)無(wú)錫錫的沿街街商戶全全面掃街街的形式式，獲取取其商戶戶資源，，組織專專員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)說(shuō)介、、電話邀邀約、回回訪、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)洽談?wù)劦榷㈨?xiàng)目目的推廣廣策略－－渠道策策略春節(jié)前：：160套商鋪鋪根據(jù)大樹(shù)樹(shù)法則，，及市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)倒推推法*資料來(lái)源：：160套成成交1600個(gè)個(gè)意向客戶戶16000個(gè)商戶拜拜訪08年5月月26－08年1月月26日時(shí)間：5個(gè)個(gè)月3200人人/月320人/月32套/月月160人/日16人/日日1.6套/日渠道策略二、項(xiàng)目的的推廣策略略－渠道策策略千村萬(wàn)戶計(jì)計(jì)劃大市場(chǎng)掃描描計(jì)劃道路封鎖計(jì)計(jì)劃商圈輻射計(jì)計(jì)劃國(guó)際連鎖品品牌國(guó)內(nèi)連鎖品品牌省內(nèi)連鎖品品牌無(wú)錫連鎖品品牌新區(qū)經(jīng)營(yíng)商商戶區(qū)域經(jīng)營(yíng)商商戶投資客戶自營(yíng)客戶客戶分類二、項(xiàng)目的的推廣策略略－渠道策策略千村村萬(wàn)萬(wàn)戶戶計(jì)計(jì)劃劃碩放放本本地地：：梅村村：：坊前前：：新區(qū)旺莊路街道新區(qū)區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)江江路路鴻山山鎮(zhèn)鎮(zhèn)：：全鎮(zhèn)鎮(zhèn)總總?cè)巳丝诳?萬(wàn)萬(wàn)，，有有15個(gè)個(gè)行行政政村村和和1個(gè)個(gè)居居委委全鎮(zhèn)鎮(zhèn)目目前前有有16個(gè)個(gè)行行政政村村，，5個(gè)個(gè)居居委委會(huì)會(huì)，，本本地地人人口口4.5萬(wàn)萬(wàn)，，外外來(lái)來(lái)人人口口約約5萬(wàn)萬(wàn)面積積14.64平平方方千千米米，，人人口口22980人人。。轄1個(gè)個(gè)居居委委會(huì)會(huì)、、1個(gè)個(gè)社社區(qū)區(qū)、、15個(gè)個(gè)村村委委會(huì)會(huì)目前前街街道道下下轄轄16個(gè)個(gè)社社居居委委，，常常住住人人口口5.7萬(wàn)萬(wàn)單頁(yè)頁(yè)、、小小禮禮品品墻墻體體廣廣告告、、海海報(bào)報(bào)、、道道旗旗、、直直郵郵、、短短信信、、電電影影巡巡展展二、、項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推廣廣策策略略－－渠渠道道策策略略商圈圈輻輻射射計(jì)計(jì)劃