X年長沙心星國際商務中心發(fā)展定位細化方案

湖南心星國際商務中心發(fā)展定位細化既產(chǎn)品設計方案謹呈：湖南中順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司報告行文思路介紹客戶要求與項目理解提案重點為寫字樓、公寓、商業(yè)的市場發(fā)展定位、產(chǎn)品設計、銷售計劃、成本測算；酒店非重點；不需要涉及具體營銷操作；開發(fā)商要求快速回籠資金。各物業(yè)市場發(fā)展定位建議各物業(yè)產(chǎn)品設計建議銷售計劃制定在既定的規(guī)劃下，從市場需求角度出發(fā)，結合開發(fā)商營銷目標，對寫字樓、公寓、商業(yè)提出市場發(fā)展定位；酒店已定位為產(chǎn)權式酒店，不再做市場發(fā)展定位的論述。根據(jù)各類物業(yè)的市場發(fā)展定位，提出可行的產(chǎn)品設計建議根據(jù)產(chǎn)品設計，從現(xiàn)階段市場態(tài)勢出發(fā)，制定各物業(yè)的銷售價格、銷售計劃，測算收益第一章項目理解第二章發(fā)展定位建議第三章產(chǎn)品設計建議第四章銷售計劃寫字樓發(fā)展定位商業(yè)發(fā)展定位公寓發(fā)展定位項目既定規(guī)劃理解與分析項目營銷核心問題提出定位分析銷售目標項目理解產(chǎn)品建議報告目錄面對的項目要解決的核心問題市場需要什么項目適合做什么產(chǎn)品產(chǎn)品怎么設計寫字樓產(chǎn)品設計商業(yè)產(chǎn)品設計公寓產(chǎn)品設計賣什么價格多久賣完利潤有多大銷售價格建議項目經(jīng)濟測算銷售計劃第一章項目理解項目既定規(guī)劃理解與分析項目營銷核心問題提出項目位置：芙蓉南路與電力路交匯處，天心區(qū)區(qū)治大院西北角居住用地商業(yè)用地政府用地休閑旅游市政配套省政府東大門湖南省政府本案長沙天心區(qū)政府天心區(qū)法院80畝湖泊莊園天心文化公園芙蓉南路電力路湘府路居住用地一、項目既定規(guī)劃理解與分析項目地塊與物業(yè)發(fā)展條件位處省府板塊核心地段，交通發(fā)達，區(qū)域未來發(fā)展十分看好；地塊方正平整，昭示性強，生態(tài)資源突出，具備打造中高甚至高端項目的條件；位處行政中心，兩大政府之間，區(qū)域內有一定量的辦公單位，具備發(fā)展商務區(qū)的基礎條件；目前本區(qū)域入住率低，人氣不旺，生活配套缺額，商務氛圍十分欠缺。小結：地塊具備良好的生態(tài)資源、交通通達性以及區(qū)域發(fā)展前景，但目前無論生活、商務氛圍都十分欠缺。地塊具備發(fā)展中高、高端綜合體項目的條件，但機會與風險并存。目前項目總體規(guī)劃已定，初規(guī)已進窗，規(guī)劃方面基本不能做大的調整；項目現(xiàn)定位為集酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)為一體的城市綜合體；其中酒店已確定為五星級產(chǎn)權酒店，由國內排名前三的品牌進行經(jīng)營管理項目既定規(guī)劃理解一、項目既定規(guī)劃理解與分析城市綜合體是在“有機系統(tǒng)理念”指導下開發(fā)的高價值的建筑綜合體通過一組建筑將城市活動中多種不同功能空間進行有機組合，并與城市的交通協(xié)調。同時，在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補的能動關系，從而形成一個功能復合的、高效率的、復雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能城市綜合體基礎解讀巨大的社會效應城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設規(guī)模，且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為一個城市的“名片”，產(chǎn)生巨大的社會影響作為“城市名片”的城市綜合體產(chǎn)生的社會效應對推動企業(yè)品牌價值的進一步提升有重要的作用巨大的增值潛力各種功能的相互依存、相互補充能完善綜合體的整體功能價值，通過成功的商業(yè)經(jīng)營，帶動物業(yè)自身的及周邊區(qū)域土地的升值城市綜合體項目能夠產(chǎn)生巨大社會和經(jīng)濟效益城市綜合體基礎解讀特征1：

城市綜合體具備的四種基本功能使其成為一個“微型的城市”功能復合空間：物業(yè)類型豐富，以酒店、辦公、公寓和商業(yè)為基本功能，自身可以實現(xiàn)完整的工作和生活配套運營體系空間依存、價值互補：各功能之間形成價值鏈，各物業(yè)空間之間通過規(guī)劃形成緊密聯(lián)系城市綜合體各種功能之間的價值關系城市綜合體的特征和價值廣州中信廣場：物業(yè)功能的有機整合打造出高端的商務環(huán)境購物商場公寓公寓寫字樓廣州中信廣場占地約2.3萬m2，建筑面積約29萬m2，是廣州最頂級的超高層寫字樓，包括寫字樓、公寓和商業(yè)物業(yè)三種物業(yè)檔次高，各功能之間相互依存并形成價值鏈，營造出高價值的辦公環(huán)境中信商業(yè)大廈甲級智慧型商廈，是廣州的頂級寫字樓中信公寓高檔服務式公寓，保安嚴密、配套完善中天購物廣場經(jīng)營國際品牌精品，設置高端生活配套寫字樓的高端配套大量高端商務人士寫字樓的高端配套高端消費人群高端消費人群完善的生活配套設施中信廣場三種物業(yè)功能之間的價值聯(lián)系特征2：城市市綜合體開發(fā)發(fā)需要對土地地進行高強度度、高效率的的利用高密度、集約約性：開發(fā)強度大，，容積率多在在10以上；；建筑高度和和密度均很高高，人口密度度大，白天及及工作日商務務人流密集，，夜晚及周末末居住、消費費人流集中，，各種人流形形成互補土地使用的均均衡性：不同類型、價價值的土地分分布不同功能能的建筑；在在不同時段都都有兩種以上上的功能在運運作小時辦公商業(yè)酒店酒店公寓公寓各種物業(yè)在一一天24時內內的主要使用用時段分布城市綜合體的的特征和價值值紐約洛克菲勒勒中心：居住住和酒店功能能的補充提升升項目的整體體價值洛克菲勒中心心占地4.5萬平方米，，總建筑面積積約67萬平平方米，屬高高強度的綜合合開發(fā)項目最初包括辦公公大樓、購物物商場、圖書書館等功能物物業(yè)，但由于于缺乏居住功功能的物業(yè)使使該項目在夜夜晚的使用效效率不高后來建設了希希爾頓酒店和和高檔公寓之之后，夜晚和和周末的人流流量增加，知知名度和輻射射范圍也不斷斷增大，使該該項目的整體體價值得到提提升下沉式廣場辦公大樓希爾頓酒店高檔公寓特征3：城市市綜合體需要要打造內部和和外部交通組組織的完整性性與城市交通緊緊密銜接：內內部交通與外外部交通需要要實現(xiàn)無縫銜銜接，使城市市人流方便地地進出內部交通組織織：完善的立立體及平面交交通體系使不不同功能的建建筑有機結合合，良好的人人流動線設計計提升物業(yè)的的整體價值北京銀泰中心心區(qū)位圖香港太古廣場場區(qū)位圖“通道樹型””（AccessTree）體系系城市綜合體的的特征和價值值香港朗豪坊：：擁有完善的的內部交通組組織及與外部部交通的良好好銜接裙樓4樓寫字樓購物中心4~12樓中庭購物中心的通天走廊街面朗豪坊裙樓4樓平面圖朗豪坊剖面圖圖內部交通組織平臺購物中心4~12樓寫字樓街面酒店地處旺角商業(yè)業(yè)區(qū)，位于地地鐵站出口及及城市南北向向主干道彌敦敦道東側，公公共交通發(fā)達達內部空間的連連接點與外部部環(huán)境分隔，，有利于減少少外部交通對對綜合體內部部空間活動的的干擾特征4：城市市綜合體的建建筑空間應該該具備統(tǒng)一性性、連續(xù)性及及標志性整體統(tǒng)一性：：城市綜合體各各單體建筑風風格的統(tǒng)一；；綜合體與周周邊城市環(huán)境境與肌理的和和諧空間連續(xù)性：：城市綜合體的的有機整體性性決定其在建建筑空間上具具備連續(xù)性，，各建筑體之間均均通過空中、、地下和地面面形成多層次次的聯(lián)系，形形成互補的、、流動的、連連續(xù)的空間體體系標志性和可識識別性：出色的建筑及及空間設計，，使綜合體成成為區(qū)域的視視覺焦點①新加坡新新達城獨特的的屋頂設計②柏林索尼尼中心的鳥瞰瞰圖③柏林索尼尼中心的巨型型天幕①②③城市綜合體的的特征和價值值日本六本木中中心：連續(xù)的的空間體系是是有機功能體體發(fā)揮作用的的重要承載六本木中心占占地11萬m2，是集辦公大大樓、酒店、、零售商業(yè)、、文化設施、、娛樂場所于于一身的大型型綜合體豐富的的空間間類型型、多多層次次的空空間聯(lián)聯(lián)系、、流暢暢的空空間過過渡，，使整整個綜綜合體體形成成一個個的連連續(xù)的的空間間體系系標志性性建筑筑形成成強制制性的的視覺覺沖擊擊，增增強綜綜合體體的可可識別別性豐富的的空間間類型型多層次次的空空間聯(lián)聯(lián)系和和流暢暢的空空間過過渡城市綜綜合體體的特特征及及價值值總結結城市綜綜合體體作為為“有有機功功能體體”，，其核核心理理念主主要表表現(xiàn)在在以下下四個個方面面：物業(yè)功功能組組合：：物業(yè)功功能經(jīng)經(jīng)過選選擇與與優(yōu)化化組合合土地利利用方方式：：對土地地進行行高強強度、、高效效率的的利用用內外部部交通通組織織：打造內內部和和外部部交通通聯(lián)系系的完完整性性建筑與與空間間設計計：建筑空空間具具備統(tǒng)統(tǒng)一性性、連連續(xù)性性及標標志性性有機整整體的的價值值>個個體價價值1＋個個體價價值2＋個個體體價值值3＋＋………一、項目目既定定情況況理解解與分分析項目規(guī)規(guī)劃理理解小小結綜上所所述：：本項目目定位位為城城市綜綜合體體，是對對本地地塊地地段優(yōu)優(yōu)勢、、升值值潛力力、生生態(tài)資資源的的充分分利用用，是對地地塊價價值較較好的的一種種利用用手段段，物物業(yè)發(fā)發(fā)展定定位是是可行行的，，將很很大程程度上上提升升區(qū)域域價值值與形形象，，給開開發(fā)商商帶來來較大大的經(jīng)經(jīng)濟與與社會會效應應。在在后續(xù)續(xù)建筑筑細化化設計計中，，需充分考考慮項項目內內、外外部交交通組組織的的完整整性，，建筑筑空間間的整整體性性與標標志性性。第一章章項項目目理解解項目既既定規(guī)規(guī)劃理理解與與分析析項目營營銷核核心問問題提提出問題一一開開發(fā)發(fā)次序序二、項目目營銷銷核心心問題題提出出酒店店：：24540平平米公寓寓：：25282平平米寫字字樓樓：22042平米米商業(yè)業(yè)：：18887平平米總建面面：114367平平米從項目目各物物業(yè)的的體量量來看看，項項目屬屬均衡衡發(fā)展展型城城市綜綜合體體，且且裙樓樓連在在一起起，但但是否否意味味著就就要整整體開開發(fā)？？還是是分批批開發(fā)發(fā)？考慮到到項目目物業(yè)業(yè)均為為投資資型物物業(yè)，，且從從開工工時間間推算算下半半年才才能面面市銷銷售，，較難難在年年底銷銷售完完畢，，可考考慮分分批開開發(fā)，，一定定程度度緩解解資金金壓力力；酒店可可提升升公寓寓、寫寫字樓樓價值值，可可首先先開發(fā)發(fā)，即即依次次開發(fā)發(fā)酒店店、公公寓、、寫字字樓（酒店店、公公寓間間隔時時間不不要超超過2個月月，或或同時時開發(fā)發(fā)；寫寫字樓樓可在在下半半年開開工））；若貴司司不考考慮資資金壓壓力，，也可可同時時開發(fā)發(fā)，以以實景景促進進寫字字樓銷銷售。。問題二二高高定位位、高價格格與快快銷售售的矛矛盾二、項目目營銷銷核心心問題題提出出政府對對項目目形象象高要要求貴司要要求實實現(xiàn)較較高的的價格格，并并實現(xiàn)現(xiàn)快速速銷售售雖然項項目地地塊有有很大大的升升值潛潛力，，但區(qū)域目目前成成熟度度不夠夠，高高價格格與快快速銷銷售的的矛盾盾是客客觀存存在的的，如何化化解這這一難難題，，是貴貴我雙雙方需需要面面對的的核心心問題題產(chǎn)品力力就是是競爭爭力產(chǎn)品設設計的的優(yōu)劣劣，是是決定定一個個項目目成功功的關關鍵，，我司司將在在本方方案中中提出出切實實可行行的產(chǎn)產(chǎn)品設設計建建議，，為項項目成成功打打下堅堅實基基礎；；如何何解決決高價價格與與快銷銷售難難題的的問題題，涉涉及到到具體體營銷銷操作作，我我司后后續(xù)另另行提交專專案。。第二章章定定位位分析析寫字樓樓發(fā)展展定位位公寓發(fā)發(fā)展定定位商業(yè)發(fā)發(fā)展定定位PARTA寫寫字字樓發(fā)發(fā)展定定位寫字樓樓基礎礎市場場研究究項目寫寫字樓樓發(fā)展展定位位建議議隨著城城市經(jīng)經(jīng)濟的的發(fā)展展，長長沙已已進入入專業(yè)業(yè)寫字字樓階階段2004年~至今中國入世成功，大量國內外企業(yè)進駐長沙；高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5A”智能化出現(xiàn)順天國際財富中心運達國際廣場中天廣場2001~2003年網(wǎng)絡的普及使得居家辦公概念得及推行；“宜商宜住”滿足了消費者對產(chǎn)品的需求商住結合，功能綜合；面積較小，總價低，投資性強；順天城SOHO和府酒店公寓1998~2000年企業(yè)數(shù)量快速增長，高新技術業(yè)大力發(fā)展，對寫字樓的需求量增加；硬件設施及服務得以較好體現(xiàn)銀華大廈平和堂商務大廈1993~1997年市場初啟動；97年受宏觀經(jīng)濟影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過程配置較低；商務形象不突出；距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離華僑大廈華聯(lián)大廈時間階段特征產(chǎn)品特征代表性寫字樓初級階階段發(fā)展階階段商住階階段專業(yè)寫寫字樓樓階段段1、長沙沙寫字字樓發(fā)發(fā)展歷歷史長沙專專業(yè)寫寫字樓樓主要要集中中在：：?五五一廣廣場商商務區(qū)區(qū)?芙芙蓉中中路商商務區(qū)區(qū)?韶山北北路商務區(qū)區(qū)五一廣場是是長沙的傳傳統(tǒng)中心，，兩條城市市主干道在在五一廣場場交會，眾眾多金融機機構在此建建造總部樓樓宇，逐漸漸形成了長長沙的金融融中心；由由五一廣場場向外輻射射，在主要要交通干線線沿線逐漸漸形成了兩兩個城市商商務聚集區(qū)區(qū)，即芙蓉蓉中路與韶韶山北路商商務區(qū)。2、長沙寫字字樓傳統(tǒng)分分布格局注：上表為為優(yōu)質寫字字樓供應量量，不包括括商住樓及及企業(yè)自建建長沙寫字樓樓市場步入入市場化進進程始于90年代中中后期。發(fā)發(fā)展初期主主要以商住住樓形式居居多，物業(yè)業(yè)品質普遍遍較低；從98年到到2009年市場上上共有可甄別別約80萬萬㎡寫字樓樓供應；其中長沙沙優(yōu)質寫字樓樓的市場總總體供應約約為55萬萬㎡，年年均供應量量為7萬㎡㎡，供應相對對充裕。3、長沙寫寫字樓供求求概述供供應量2010年年前，年均均供應量約約為9萬平平米/年優(yōu)質寫字樓樓鑒定標準準市場需求分析析——租賃賃，空置率保持持在15%-25%之間，均均正常水平平長沙優(yōu)質寫寫字樓歷年年空置率保保持在15%-25%之間，，與其他二二線城市情情況基本相相似；長沙優(yōu)質寫寫字樓市場場以銷售為為主，寫字字樓的入住住率受銷售售率的影響響較大；2007年年寫字樓銷銷售市場活活躍，其入入住率也接接近市場較較低水平，，約17%；受到金融危危機影響，，銷售市場場的全面走走低，2008年整整體市場空空置率大幅幅上升到24.5%；尤其是是中天廣場場采取整層層銷售的策策略，寫字字樓銷售速速度較慢，，空置率保保持較高水水平；2009年年，成熟優(yōu)優(yōu)質寫字樓樓樓宇和產(chǎn)產(chǎn)權統(tǒng)一物物業(yè)入住率率穩(wěn)定，保保持在90%左右入入住率；而而新入市項項目入住率率也有所提提高，市場場表現(xiàn)回升升。3、長沙寫寫字樓供求求概述需需求量長沙市優(yōu)質質寫字樓歷歷年去化量量與空置率率(2001-2009)華美歐國際際，體量在在57,302平方方米，07年9月至至09年5月期間，，銷售周期期20個月月，銷售率率達90%；共有236套寫寫字樓可供供出售，月月均銷售9套，09年12月月，已基本本售罄；目前在售的的中天廣場場于2008年5月月開盤，至至今09年年5月前半半年銷售不不足30%，09年年后半年銷銷售形勢較較好，截止止09年12月份，，已經(jīng)銷售售近70%；同樣位于五五一廣場區(qū)區(qū)域的華美美歐國際，，湖南文化化廣場對外外銷售約1,000平方米（（其中，950平方方米為物業(yè)業(yè)公司會議議室，另有有2套30平方米小小戶型；而而順天國際際財富中心心采取帶租租約銷售方方式，待售售戶型面積積在200-600平方米之之間。3、長沙寫寫字樓供求求概述需需求量量市場需求分分析——主主力銷售周周期一般在在10-15個月之之間項目名稱開盤時間售完時間主要銷售周期09年銷售價格華美歐國際2007年9月09年12月15個月8000中天廣場08年5月開盤目前銷售70%已銷售19個月12000標志商務中心2008年12月2009年10月10個月7000未央大邦（商?。?8年9月09年12月15個月6000標志麓谷坐標2007年9月18日09年10月份25個月5000CBD華僑大廈華聯(lián)大廈銀華大廈平和堂商務務大廈新聞大廈湘銀大廈順天城順天國際財財富中心和府酒店公公寓華天新城亞大時代中天廣場中隆大廈建鴻達現(xiàn)代代城運達國際廣廣場維一星城韶山路五一大道芙蓉路湘江第一大道定王大廈“CBD區(qū)域”已形形成專業(yè)寫寫字樓、高高星級酒店店及商住公公寓共存的的辦公格局局通程酒店金源酒店華天酒店4、長沙寫寫字樓市場場分區(qū)供應應概述天心區(qū)隨區(qū)區(qū)府及省府府南遷，供供應量總體體趨勢增加加，目前占占市場供應應總量的11%5、長沙各各類寫字樓樓發(fā)展狀況況分析專業(yè)寫字樓樓高星級酒店店商住樓群雄逐鹿誰主沉浮規(guī)模：單體規(guī)模模在3～5萬㎡之間間，規(guī)模適適中檔檔次：多為為中檔、中中高檔項目名稱寫字樓總建（萬m2）樓層層高（m）檔次平和堂商貿大廈3.2263中高湖南文化大廈4.5273.6中高聯(lián)合商廈3.14303中高順天國際財富中心5293.3中高第一大道3.9203.3中高亞大時代3.3313中高中隆國際大廈3283.3中高運達國際廣場3283.3高定王大廈3303.3中高中天廣場4.5273.6高運達廣場定王大廈長沙專業(yè)寫寫字樓規(guī)模模及檔次5-1、專專業(yè)寫字樓樓產(chǎn)品：外立立面現(xiàn)代感感強，但內內部品質仍仍有待提升升，產(chǎn)品設設計有一定定亮點外立面時代代感強、昭昭示性好，，商務形象象突出；內部裝修一一般，走廊廊較窄，多多為1.8～2.2m，整體體品質感仍仍有待提高高；大堂面積多多為400-600㎡，普遍遍偏小，難難以彰顯中中高檔形象象；標準層面積積約為1200~2000㎡㎡，單間面面積在80~600㎡之間，，其中主力力面積為150~250㎡；；部分寫字樓樓設有空中中花園，打打出“生態(tài)態(tài)辦公”概概念；外立立面開始采采用中空Low-E玻璃幕墻墻，以降噪噪保溫隔熱熱。亞大時代外外立面第一大道大大堂亞大時代空空中花園定王大廈內內裝修運達廣場走走廊5-1、專專業(yè)寫字樓樓客戶：房地地產(chǎn)、IT、金融等等企業(yè)成為為主要客戶戶來源，地地域來源上上仍以省內內為主。入駐中高檔檔寫字樓的的企業(yè)以房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)居多，占占到10.7%，其其次為IT通訊業(yè)，，占比8.1%，此此外，金融融、貿易、、建筑業(yè)等等企業(yè)也成成為專業(yè)寫寫字樓的主主要客戶；；以省內企業(yè)業(yè)為主，占占到總比例例的72%；同時，，也有部分分國際企業(yè)業(yè)已進駐長長沙。由于于對區(qū)位的的要求較高高，因此多多集中分布布在CBD（五一大大道及芙蓉蓉路區(qū)域））的中天廣廣場、亞大大時代等高高檔寫字樓樓中。注：客戶分分析以亞大大、中隆、、順天財富富、第一大大道、平和和堂、聯(lián)合合商廈、新新世紀大廈廈、文化大大廈為調查查樣本。房地產(chǎn)IT通訊貿易建筑建材金融投資其他長沙專業(yè)寫寫字樓客戶戶構成（行行業(yè)）5-1、專專業(yè)寫字樓樓民營中小型型企業(yè)一般般都選擇小小面積戶型型辦公物業(yè)業(yè)，以降低低經(jīng)營成本本；國際企企業(yè)雖然實實力雄厚，，但多數(shù)僅僅在長沙設設立辦事處處而非區(qū)域域總部，因因此對面積積需求也不不大；金融業(yè)、地地產(chǎn)業(yè)、制制造業(yè)及流流通行業(yè)的的企業(yè)通常常選擇較高高品質的專專業(yè)寫字樓樓，戶型面面積在200~500平米之之間，主力力需求為150-300平米米；少部分在長長沙扎根的的實力企業(yè)業(yè)選擇500㎡以上上的大面積積寫字樓，，如湖南文文化大廈、、中隆大廈廈等。外企設長辦辦事處金融、地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)設長長分公司客戶：企業(yè)業(yè)規(guī)模中等等，對300平米以以下面積需需求旺盛，，整層甚至至數(shù)層租賃賃的大客戶戶較少5-1、專專業(yè)寫字樓樓物管及配套套：物管水水平有待提提升，硬件件及配套設設施較為不不足物業(yè)管理管理費較低低，為2～～4元/㎡/月，提供供基本的清清潔、安防防等服務，，整體水平平不高；隨著中天廣廣場等新一一代專業(yè)寫寫字樓“5A”智能化的實實現(xiàn)，對物管提出出更高的服服務要求，，以及“綠綠城”等專專業(yè)物管公公司的進駐駐，物業(yè)管管理水平有有望得到一一定提升；；、配套設施電梯：大多多配置為4～5臺，，單梯服務務面積為0.6~0.9萬㎡，低于甲甲級寫字樓樓的通用標標準（0.4~0.5萬㎡））；由于樓樓層不高，，因此亦未未有分層到到達設計；；停車位：建建筑面積與與停車位的的平均配比比為253:1，仍仍低于200:1的的國際標準準；服務設施：：以銀行、、餐飲、大大堂商務中中心為主，，會議室/購物/展展覽等功能能相對缺乏乏。亞大時代運達廣場5-1、專專業(yè)寫字樓樓租賃：整體體較為理想想，中高檔檔寫字樓出出租率高樓盤名稱租金（元/㎡/天）出租率湖南文化大廈2.090%聯(lián)合商廈1.070%亞大時代2.097%中隆大廈2.090%第一大道1.595%順天國際財富中心1.695%運達國際廣場2.370%中天廣場2.2——租金從1~2.3元元/㎡/天不等，租租金水平由由高至低依依次為五一一路、韶山山路、芙蓉蓉北路段及及解放西路路段，近年年來專業(yè)寫寫字樓租金金呈穩(wěn)步上上漲趨勢；；市場整體較較為理想，，出租率基基本都保持持在70%-95%之間，其其中高檔專專業(yè)寫字樓樓憑借其高高性價比而而取得了更更高的出租租率，如第第一大道、、中隆大廈廈等，入駐駐率均達到到90%以以上；中高檔專業(yè)業(yè)寫字樓租租賃情況以亞大時代代為代表的的中高檔寫寫字樓受到到市場歡迎迎5-1、、專業(yè)寫寫字樓銷售：良良性健健康發(fā)展展，投資資回報率率有保障障從市場大大勢來看看，長沙沙市寫字字樓市場場基本保保持了供供需平衡衡，持良良性健康康發(fā)展態(tài)態(tài)勢。市市場未出出現(xiàn)辦公公物業(yè)的的認購熱熱潮，也也沒有出出現(xiàn)銷售售嚴重受受阻樓盤盤。空置置率持續(xù)續(xù)在正常常范圍內內；市場對專專業(yè)寫字字樓的要要求呈逐逐年上升升趨勢，，回報率率在7%-12%之間間，遠高高于住宅宅，具有有較大投投資價值值；購房人群群以個體體投資為為主，60%以以上為本本地人購購買；也也有部分分大型企企業(yè)開始始選擇購購買優(yōu)質質物業(yè)辦辦公。樓盤名稱售價（元/㎡）銷售率租金（元/㎡/天）投資回報率（按出租率80%算）湖南文化大廈500040％211.7%聯(lián)合商廈4100100％17.1%中隆大廈450090%212.9%第一大道477495%1.59.1%順天國際財富中心490095%1.69.5%運達國際廣場800090%2.38.4%中天廣場1200070%2.25.3%長沙專業(yè)業(yè)寫字樓樓銷售情情況及投投資回報報率5-1、、專業(yè)寫寫字樓5-1、、專業(yè)寫寫字樓政府商務務發(fā)展規(guī)規(guī)劃專業(yè)寫字字樓在傳傳統(tǒng)CBD區(qū)繼繼續(xù)發(fā)展展，但配配合省府府“南移移”、融融城的需需求，省省府板塊塊也將成成為新的的熱點，，但要與與傳統(tǒng)CBD區(qū)區(qū)競爭，，尚需時時日如通程大大酒店、、華天貴貴賓樓、、佳程大大酒店等等，主要要分布于于長沙酒酒店與商商業(yè)密集集的韶山山路、袁袁家?guī)X地地段；租用該類類寫字樓樓的企業(yè)業(yè)主要是是各大知名企業(yè)業(yè)駐長機機構；如如美國約約克、美美國開利利等等世世界知名名企業(yè)；；以及金金融、房房地產(chǎn)、、IT通通信業(yè)等等能承租租力強的的實力企企業(yè)；企業(yè)入駐駐原因：：物業(yè)管理理水平高高：酒店店成熟的的星級物物業(yè)管理理；商務配套套齊全：：星級酒酒店配套套；更接近國國際化：：具備國國際接待待能力；；更能彰顯顯企業(yè)實實力、符符合企業(yè)業(yè)品牌形形象。5-2、、高星級級酒店寫寫字樓通程國際際大酒店店（五星級級）租金水平平：租金：3.8元元/㎡/天物業(yè)管理理費：2元/㎡㎡/月（（不含空空調、電電費）企業(yè)進駐駐情況：：共入駐企企業(yè)約21家，，入住率率約90%，其其中省內內企業(yè)占占62%，省外外企業(yè)占占38%；金融、房房地產(chǎn)、、IT及及機械設設備業(yè)企企業(yè)成為為主要客客戶。樓層功能分布43、45、46通程會所41-42總統(tǒng)套房、復式套房39-40行政樓層38非吸煙層22-37客房12-20寫字樓6~11文體娛樂、夜總會、健身按摩等5大宴會廳、國際會議中心4鵬程食府3金色家族名品中心、美容美發(fā)中心2食街、商務中心、銀行1大堂吧、咖啡廳、通程國際際酒店樓樓層分布布通程國際際大酒店店通程國際際酒店入入駐企業(yè)業(yè)構成金源大酒酒店（四星級級）租金水平平：租金：2.6元元/㎡/天企業(yè)進駐駐情況：：共入駐企企業(yè)約29家，，入住率率約85%，其其中省內內企業(yè)占占79%，省外外企業(yè)占占21%；金融、房房地產(chǎn)類類企業(yè)成成為主要要客戶。。金源酒店店入駐企企業(yè)構成成金源大酒酒店分布：主主要位于于市區(qū)成成熟路段段；入駐企業(yè)業(yè)：本土土創(chuàng)業(yè)型型企業(yè)、、小型民民營企業(yè)業(yè)；外省省企業(yè)駐駐長辦事事處；企業(yè)入駐駐的原因因：：租金在1元/㎡/天左右右，價格格相對較較低；地段較好好，周邊邊配套成成熟；宜商宜居居；項目名稱規(guī)模（m2）租金水平（元/m2/天）物管費（元/m2/月）新時空NO.1占地4792總建5.5萬1.21.8建鴻達現(xiàn)代城占地4700總建2.9萬11.7維一星城國際占地：2576總建：3.4萬

1.12.6三角花園占地3169總建6.5萬1.22長沙部分分商住樓樓概況建鴻達現(xiàn)現(xiàn)代城維一星城城國際5-3、、公寓及及商住樓樓建鴻達及及維一星星城入駐駐企業(yè)構構成（行行業(yè)）建鴻達及及維一星星城企業(yè)業(yè)構成（（地域））在入駐商商住樓辦辦公的企企業(yè)中，，前五位位分別是是科技電電子類、、房地產(chǎn)產(chǎn)類、科科教文化化類、咨咨詢顧問問類及貿貿易類，，占據(jù)約約60%的比例例，金融融類企業(yè)業(yè)僅占8%；以省內企企業(yè)為主主，占到到總比例例的81%；省省外企業(yè)業(yè)占29%，企企業(yè)規(guī)模模普遍較較小，沒沒有國際際企業(yè)進進駐?？蛻簦阂允戎兄行∫?guī)模模的科技技、房地地產(chǎn)、文文化傳播播類企業(yè)業(yè)為主5-3、、公寓及及商住樓樓產(chǎn)品：整體檔檔次較低低，以中中小戶型型為主，，兼顧居居住辦公公外立面風風格與住住宅接近近，商務務形象不不明顯；；內部裝修修檔次低低，電梯梯間、走走廊等公公共空間間僅做簡簡單處理理，品質質感差；；單間面積積較小，，集中在在30~120㎡之間間，以兼兼?zhèn)渚幼∽∨c辦公公。簡陋的窗窗戶護欄欄簡單裝修修的走廊廊與住宅類類似的外外立面間隔以中中小戶型型為主5-3、、公寓及及商住樓樓幾類辦公公物業(yè)特特征對比比：專業(yè)業(yè)寫字樓樓已成供供需主流流公寓式寫字樓高星級酒店寫字樓專業(yè)寫字樓規(guī)模4~6萬㎡1~2萬㎡3~5萬㎡性質居住及辦公酒店及辦公辦公經(jīng)營模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，與住宅類似豪華莊重現(xiàn)代感強間隔區(qū)間30～600m2不等，大部分集中在30～120m2——80～600m2，主力集中在150~300㎡，可靈活組合整體檔次較低高高物業(yè)管理一般，普通的保安保潔服務共享高星級酒店的物業(yè)服務專業(yè)物管公司開始進入，樓宇實現(xiàn)5A智能化，但整體水平仍有待提升出租情況租金約1~1.2元/m2/天，物業(yè)管理費1.7～2元/m2/月租金約3~4元/m2/天，物業(yè)管理費20元/m2/月（含空調費）租金1.5～3元/m2/天，管理費2.2～3.6元/m2·月，出租率較高客戶特征省內中小型民營企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主國際知名企業(yè)駐長機構；金融、房地產(chǎn)、IT及通訊等承租力強的實力企業(yè)房地產(chǎn)、IT、金融等企業(yè)成為主要客戶來源，地域上仍以省內為主銷售情況價格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，銷售狀況較好——售價為4500～12000元/m2，銷售情況良好買家特征以本地公司和個人購買自用為主——本地的個體投資者為主，其中做生意的老板占據(jù)40%比例；部分大企業(yè)也會整層購買，但比例較低未來的競競爭，將將集中在在優(yōu)質的的專業(yè)寫寫字樓之之間6、專業(yè)業(yè)寫字樓樓未來趨趨勢———供應逐逐步增大大，競爭爭激烈預計2010-2011年，，寫字樓樓新增供供應量：：31.72萬萬方，其其中多為為高檔及及中高檔檔寫字樓樓。項目名稱位置占地面積（㎡）建筑面積（㎡）寫字樓面積（㎡）推出時間級別備注長大彩虹都芙蓉南路與木蓮沖路交匯處的東北角48861.818000017210.82010中高檔1棟財富岳麓

岳麓區(qū)區(qū)政府東側

31314.382951200002010中高檔酒店、商業(yè)、寫字樓中信大廈開福區(qū)黃興北路4920.58110000400002011

友阿大廈

芙蓉中路三段142號

961263458300002010中高檔雙塔樓，1棟寫字樓立達湘府大廈

長沙市天心區(qū)黑石村

14207.950000未知未知

華晨大廈

萬家麗路以西，景園路以北

4406.255000未知未知

長沙寶力摩爾商業(yè)中心

天心區(qū)南門口東南角

9329.375975.9約300002010

泊富國際芙蓉北路564390002700001000002011高檔超高層貞泰金融中心五一大道與芙蓉路交匯處西南角40000360,000約1200002012高檔超高層匯金國際天心區(qū)黃土嶺正街1號

45070237577約300002010

現(xiàn)代大廈長沙市五一西路與建湘路交匯處之西南角117558360540000未知中檔

大地商務大廈開福區(qū)西長街12732.73

100000約40000未知

天健·芙蓉盛世開福區(qū)芙蓉中路一段88號560000未知約500002011

未動工未來供應應：未來寫字字樓供應應仍中要要集中在在城市中中心區(qū)域域，中心心區(qū)域競競爭進一一步加劇??；2010-2011年年新增寫寫字樓供供應量達達31.72萬萬方，多多為中檔檔、中高高檔寫字字樓，將將集中在在2011年大大規(guī)模放放量，2010預計新新增供應應量在13萬方方左右；；國內外知知名品牌牌開發(fā)商商投資興興建的寫寫字樓物物業(yè)增多多，且均均位于城城市中心心，這將將確保寫寫字樓物物業(yè)的開開發(fā)品質質2011年后，，寫字樓樓市場將將面臨更更大的放放量，其其中北辰辰、中信信等幾個個超級大大盤的寫寫字樓推推出將嚴嚴重的沖沖擊市場場；未來需求求：根據(jù)現(xiàn)有有優(yōu)質寫寫字樓市市場表現(xiàn)現(xiàn)，考慮慮到寫字字樓市場場受經(jīng)濟濟環(huán)境影影響較大大，2010年年全年空空置率將將保持在在15-20%左右；；而且2010年年后宏觀觀經(jīng)濟逐逐漸恢復復，優(yōu)質質寫字樓樓市場整整體空置置率將會會下降；；2012年以以后，優(yōu)優(yōu)質寫字字樓集中中放量，，市場空空置率水水平預計計將有所所上升，，但受之之前經(jīng)濟濟蕭條影影響被壓壓抑的需需求也將將得以釋釋放，因因此空置置率水平平還處于于合理水水平。2012年后，，經(jīng)濟危危機后經(jīng)經(jīng)濟恢復復期度過過，企業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨緩，新新增企業(yè)業(yè)數(shù)將減減少，寫寫字樓需需求量將將承下滑滑趨勢。。2010-2011年年，放放量較08-09年逐逐步增大大，競爭爭增大，，但或形形成供銷銷兩旺的的勢頭，，機會與與風險并并存。6、專業(yè)業(yè)寫字樓樓未來趨趨勢長沙寫字字樓基礎礎市場研研究總結結市場：穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，對中中高檔及及以上的的專業(yè)寫寫字樓需需求逐漸漸增長專業(yè)寫字字樓投資資回報率率高，投投資價值值明顯，，投資市市場良性性健康發(fā)發(fā)展，且且中高檔檔寫字樓樓投資回回報率高高于高檔檔寫字樓樓；客戶戶：：金金融融、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、IT類類為為中中高高檔檔專專業(yè)業(yè)寫寫字字樓樓的的主主要要消消費費群群體體，，300平平米米以以下下面面積積為為主主需需求求金融企企業(yè)、、房地地產(chǎn)企企業(yè)、、IT通訊訊企業(yè)業(yè)等，，成為為長沙沙高檔檔、中中高檔檔專業(yè)業(yè)寫字字樓的的重要要消費費群體體；中小規(guī)規(guī)模的的科技技電子子企業(yè)業(yè)、咨咨詢顧顧問企企業(yè)、、貿易易企業(yè)業(yè)多選選擇““宜居居宜辦辦公””的商商住樓樓。隨隨著企企業(yè)形形像宣傳傳和品品牌塑塑造的的需要要，將將會促促使這這類客客戶群群體產(chǎn)產(chǎn)生較較大的的中高高檔專專業(yè)寫寫字樓樓需求求；產(chǎn)品：：向高高標準準配置置發(fā)展展，但但整體體品質質感不不強硬件設設施的的配置置以及及物業(yè)業(yè)管理理水平平的不不斷提提高貫貫穿長長沙專專業(yè)寫寫字樓樓的發(fā)發(fā)展過過程，，但由由于企企業(yè)規(guī)規(guī)模普遍遍偏小小，對對寫字字樓仍仍未產(chǎn)產(chǎn)生高高標準準要求求，因因此無無論在在內部部裝修修上、、相關關配套套及物物業(yè)管管理方方面，均均有待待提高高，影影響了了寫字字樓整整體品品質的的增強強；未來：：競爭集集中在在中心心城區(qū)區(qū)，未未來1-3年放放量大大增，，競爭爭加劇劇，或或將維維持供供需兩兩旺的的勢頭頭。2012年年后，，需求求量將將大幅幅下降降。PARTA寫寫字字樓發(fā)發(fā)展定定位寫字樓樓基礎礎市場場研究究項目寫寫字樓樓發(fā)展展定位位建議議1.項目寫寫字樓樓開發(fā)發(fā)資源源盤點點湖南CPD的核核心地地帶，，城市市未來來中心心位置置立體交交通網(wǎng)網(wǎng)絡，，交通通便捷捷地塊昭昭示性性強，，具備備地標標特質質花園湖湖泊資資源，，生態(tài)態(tài)環(huán)境境突出出優(yōu)勢：：非傳統(tǒng)統(tǒng)商務務區(qū)，，商務務價值值較難難體現(xiàn)現(xiàn)周邊企企業(yè)少少，商商務氛氛圍淡淡目前人人氣差差，市市政及及商務務服務務配套套不齊齊全劣勢：：未來新新城商商務代代表景觀資資源突突出商務環(huán)環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀較較差，，需強強化及及完善善自身身配套套體現(xiàn)CPD核心心區(qū)城城市價價值及及高度度文明明感的的未來城城市新新中心心的、、生態(tài)態(tài)的花園式式中中高端端專專業(yè)業(yè)寫字字樓高端形形象、、中高高端產(chǎn)產(chǎn)品、、中高高端價價格2.項項目寫寫字樓樓發(fā)展展定位位建議議定位理理由闡闡述1、市場場角度度：中高檔檔專業(yè)業(yè)寫字字樓已已成市市場需需求主主流，，銷售售速度度、租租賃價價格、、投資資回報報均最有保保障；；而頂頂級寫寫字樓樓因長長沙的的產(chǎn)業(yè)業(yè)特征征缺乏乏支撐撐；2、項目目本身身：項目將將成為為區(qū)域域內的的標志志性地地標，，商住住型寫寫字樓樓不適適合形形象檔檔次的的需要要，同同時也也與項項目內內公寓寓發(fā)生生內部部競爭爭，不不建議議使用用；臨80畝湖泊泊莊園園是項項目最最大的的優(yōu)勢勢，項項目寫寫字樓樓可走走“生生態(tài)””路線線，但但市場場上打打“生生態(tài)””牌的的太多多，不不如直直接打打出““花園園式””，直直接明明了。。2.項項目寫寫字樓樓發(fā)展展定位位建議議PARTB公公寓寓發(fā)展展定位位小戶型型基礎礎市場場研究究項目公公寓發(fā)發(fā)展定定位建建議PARTB公公寓寓發(fā)展展定位位小戶型型基礎礎市場場研究究項目公公寓發(fā)發(fā)展定定位建建議1）按按項目目類型型分：：純小小戶型型項目目、中中大型型項目目內附附帶的的小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品如白沙沙晶城城為純純小戶戶型項項目，，博林林金谷谷為中中型項項目內內附帶帶的小小戶型型產(chǎn)品品2）按按使用用用途途分：：商務務型（（酒店店/行行政））公寓寓、生生活型型小戶戶型前者戶戶型設設計為為傳統(tǒng)統(tǒng)的通通間，，基本本不帶帶燃氣氣、陽陽臺，，生活活不便便，為為長沙沙較長長期的的產(chǎn)品品，越越來越越不受受市場場歡迎迎，如如和府府、天天健芙芙蓉盛盛世；；后者者充分分考慮慮生活活的需需要，，帶燃燃氣、、陽臺臺，甚甚至做做到明明廚明明衛(wèi)。。如博博林金金谷。。3）按按裝修修標準準分：：毛坯坯房、、精裝裝公寓寓1、長長沙小小戶型型分類類備注：：本章章內““小戶戶型””，指指戶型型面積積在90平平米以以下的的產(chǎn)品品天健芙蓉盛世長沙商務中心未來城謀房博客陽光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大澤西城郡原廣場伍家?guī)X生活廣場蘋果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新時代廣場金陽大廈鉑宮左岸右岸上河國際由上到下：金色家園未央大邦香頌國際巧克力空間博林金谷紅區(qū)抽屜印象天心尚城融圣國際天心華庭建鴻達華都摩天1號山水華景旭日東升白沙晶城華府1航線附帶小戶項目純小戶項目2、長長沙典典型小小戶型型項目目分布布概圖圖長城國國際長大彩彩虹都都純小戶型樓盤樓盤名稱交通樞紐依托商圈伍家?guī)X生活廣場三一大道、芙蓉中路伍家?guī)X四方坪商圈越界車站路、八一路火車站商圈羅馬假日三一大道、芙蓉路伍家?guī)X四方坪商圈soho天都車站路、三一大道伍家?guī)X四方坪商圈摩天1號芙蓉中路、勞動路五一商圈、東塘商圈鉑宮中山路、黃興路、蔡鍔路五一商圈印象天心人民西路、蔡鍔南路五一商圈天心華庭人民西路、蔡鍔南路五一商圈謀房未央大邦韶山南路鐵道等高校商圈加加大街韶山南路鐵道等高校商圈金色家園韶山南路鐵道等高校商圈云鼎公館韶山路雨花亭商圈鑫遠杰座芙蓉南路南城新興區(qū)謀房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓麗舍榮銀路、銀盆路市府商圈未來城科學家園桐梓坡路、玉蘭路市府商圈附帶小戶型樓盤樓盤名稱項目依托是否受90/70影響沁園春御院市府商圈，項目需要否永祺西京市府商圈，項目需要是美林銀谷市府商圈，項目需要否金麓國際市府商圈，項目需要否郡原廣場市府商圈，項目需要否盛大澤西城市府商圈，項目需要否華都勞動路、韶山路東塘商圈陽光100項目需要否天健芙蓉盛世伍家?guī)X商圈，項目需要否才子佳苑四方坪商圈，項目需要否融圣國際火車站商圈，項目需要是博林金谷南城新興商圈，項目需要是長沙商務中心南城新興商圈，項目需要否鳳凰城項目需要是小戶型型樓盤盤以便便捷的的交通通路網(wǎng)網(wǎng)為分分布帶帶，以以成熟熟的商商圈為為依托托。小戶型型樓盤盤集中中在河河西市市政府府商圈圈、伍伍家?guī)X嶺四方方坪商商圈、、五一一商圈圈和鐵鐵道林林科大大商圈圈。目前純純小戶戶項目目主要要分布布在伍伍家?guī)X嶺四方方坪、、芙蓉蓉路沿沿線、、五一一商圈圈以及及鐵道道學院院周邊邊。3、長長沙小小戶型型分布布特征征小戶型型產(chǎn)品品暢銷銷面積積區(qū)間間集中中在35㎡-50㎡㎡，其其次為為60㎡左左右產(chǎn)產(chǎn)品在朝向向及戶戶型方方面有有優(yōu)勢勢的產(chǎn)產(chǎn)品去去化速速度更更快不能兼兼?zhèn)渖钚栊枰牡漠a(chǎn)品品銷售售速度度很慢慢，如如天健健芙蓉蓉盛世世

銷售業(yè)績暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品摩天一號5月9日開盤，當天銷售230余濤已經(jīng)推貨部分南向摩天輪49.7㎡銷售最為理想，去化較大，余貨不多北向（天璽大酒店）部分及面積較大產(chǎn)品相對滯銷金色家園一季度銷售179套，08年底開盤至今共銷售865套金色家園僅32㎡、45㎡兩種戶型，銷售情況均較好45㎡戶型相對32㎡戶型略差云鼎公館房交會期間開始銷售，房交會4天銷售30余濤，截止5月13日銷售將近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最為暢銷，銷售完畢，其余40㎡左右產(chǎn)品銷售也較好。C1、C2大戶型產(chǎn)品相對滯銷35㎡㎡-50㎡㎡為市市場熱熱銷產(chǎn)產(chǎn)品，，其次次為60㎡㎡左右右產(chǎn)品品4、長長沙小小戶型型需求求特征征交房標標準分分析建設部部制訂訂的《《商品品住宅宅裝修修一次次到位位實施施導則則》要要求精精裝修修住宅宅在交交房屋屋鑰匙匙前，，所有有功能能空間間的固固定面面全部部鋪裝裝或粉粉刷完完成，，廚房房和衛(wèi)衛(wèi)生間間的基基本設設備全全部安安裝完完成。。按照這這一導導則，，精裝裝修的的住宅宅被分分為普普通住住宅、、中高高級住住宅和和高級級住宅宅三個個檔次次衛(wèi)生間間的設設置配配備標標準分分為：：1、普通住住宅：：淋浴、、洗面面盆、、坐便便器、、鏡(箱)、洗洗衣機機位、、自然然換氣氣(風風道)吸風風機、、電剃剃須等等電器器插座座3組組，吸吸頂燈燈(防防水型型)鏡鏡燈2、中高級級住宅宅：浴盆(1.5m)和和淋浴浴器、、(蒸蒸汽房房)洗洗面化化妝臺臺、化化妝鏡鏡、洗洗衣機機位、、座便便器(2個個)、、排風風扇(風道道吹風風機、、電剃剃須等等電器器插座座4組組，電電話(掛墻墻式分分機)接口口3、高級住住宅：：浴盆(水按按摩)和淋淋浴器器、(蒸汽汽房)洗面面化妝妝臺、、化妝妝鏡、、洗衣衣機位位、座座便器器(2個)凈身身盆、、換氣氣扇、、紅外外線燈燈、吹吹風機機、電電剃須須等電電器插插座5組，，電話話接口口、頂頂燈、、鏡燈燈。精裝修修標準準項目名稱是否精裝精裝標準未來城是800元/平米謀房博客是800元/平米香麓麗舍否伍家?guī)X生活廣場否SOHO天都否蘋果派是500元/平米雙子座公寓否華府1號未定新時代廣場否印象天心否天心華庭否新青年公寓否巧克力空間否鑫遠杰座未定未央大邦否香頌國際否左岸右岸否鉑宮是1500元/平米新芙蓉之都否項目名稱是否精裝精裝標準建鴻達華都否金麓國際否美林銀谷否郡原廣場否盛大澤西城可以精裝700元/平米永祺西京未定沁園春御院未定陽光100否長沙商務中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣國際未定上河國際否才子佳苑否天健芙蓉盛世否瑞寧花園否純小戶戶項目目附帶小小戶樓樓棟項項目毛坯房房為目目前市市場主主流，，目前前精裝裝標準準集中中在700-800元/平米米5、長長沙小小戶型型交房房標準準分析析我司對對客戶戶裝修修意向向調研研：1、本次問問卷調調查中中，年年齡層層次主主要集集中在在21-25歲歲這個個年齡齡段，，比例例為57%，年年齡在在26-30占占21%。。年齡齡在36-40占11%。這這三部部分人人最能能代表表本次次問卷卷調查查的聲聲音，，一部部分為為社會會新銳銳階層層，能能夠迅迅速接接受新新潮事事物。。2、有62％的的人會會選擇擇精裝裝房，，認可可程度度較高高。29％％的人人因心心存顧顧慮，，表明明這部部分人人對精精裝房房不排排斥，，決心心不明明確，，仍存存在選選擇的的現(xiàn)象象。僅僅有7％的的反對對精裝裝房，，不會會選擇擇。這這說明明精裝裝修房房還是是比較較迎合合市場場需求求的。。3、68％％的人人認為為精裝裝修可可帶來來節(jié)省省時間間和精精力，，這也也是精精裝房房最為為有市市場發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Φ牡脑蛞颉?3％％的認認為精精裝修修帶來來部分分費用用節(jié)省省，而而卻有有19％的的認為精裝裝修避避免入入住后后的噪噪音之之苦。。精裝修修將成成為未未來市市場主主流，，精裝裝也是是增加加項目目價值值最重重要的的手段段5、長長沙小小戶型型交房房標準準分析析樓盤名稱置業(yè)目的（自住/投資）客戶分析影響客戶公寓置業(yè)要素伍家?guī)X生活廣場投資為主，少量年輕人結婚用房本地為主，外地投資客多，年齡多為30-40歲，少量年輕單身地段、交通鉑宮投資為主多為附近私營業(yè)主，投資地段新時代廣場投資自住各半伍家?guī)X附近私營業(yè)主等，年齡結構偏輕交通、地段建鴻達巧克力空間投資自住都有，兩房多為青年群體以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學院、中心醫(yī)院等單位交通天健芙蓉盛世投資偏多年齡結構偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多）交通、地段天心華庭投資為主長沙市為主，年齡多為30-40歲，少量年輕人地段上河國際商業(yè)廣場投資自住各半周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少地段，配套博林金谷投資為主周邊人群，賣小面積年輕人較多交通、地段未來城投資周邊區(qū)域的人居多地段6、長長沙小小戶型型客戶戶分析析成熟商商務地地段的的小戶戶型，，客戶戶基本本是投投資客客；新新興城城區(qū)、、地段段稍好好的小小戶型型，投資、、自住住客戶戶基本本各半半。客戶類型經(jīng)濟承受能力置業(yè)動因需求產(chǎn)品投資客戶強投資，主動置業(yè)地段好，投資價值高的產(chǎn)品。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐，例如鉑宮等自住客戶低下,經(jīng)濟承受能力低下的青年群體，對產(chǎn)品價格敏感自住或過渡性自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足基本生活需求，有日常生活必備元素（廚房等），例如謀房博客辦公兼自住型經(jīng)濟承受能力有限的初期創(chuàng)業(yè)者，自由職業(yè)者辦公兼自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足居家條件，同時具備SOHO公寓條件6、長長沙小小戶型型客戶戶分析析投資型型客戶戶最看看中地地段與與投資資回報報率、、自住住型客客戶需需滿足足生活活需求求、辦辦公兼兼自住住型客客要求求交通通便利利，且且能滿滿足生生活需需求；；而租租戶十十分注注重生生活的的舒適適感。。所以以，小小戶型型項目目能否否滿足足基本本的生生活需需求，，是影影響其其銷售售與出出租率率最重重要的的因素素。數(shù)據(jù)顯顯示60㎡㎡以下下小戶戶型供供應比比例逐逐年下下降，，但需需求量量卻未未減少少，導導致09年年消耗耗大量量市場場小戶戶型余余貨；；由于政政策70/90限制制，很很多開開發(fā)商商推出出合拼拼戶型型，也也同樣樣占有有了小小戶型型的一一部分分；現(xiàn)在市市場上上純粹粹小戶戶型公公寓與與酒店店公寓寓的余余貨非非常稀稀少；；投資型型公寓寓與酒酒店公公寓的的市場場需求求也在在逐年年攀升升，09年年長沙沙市場場推出出的幾幾個純純小戶戶公寓寓樓盤盤如興興威帕帕克水水岸、、長城城國際際、亞亞商國國際等等去化化率都都相當當好。。

供銷供銷比套數(shù)比例套數(shù)比例07年60以下952519.021165319.350.8160—90911118.19938315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960—902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760—901706726.822003723.510.817、長長沙小小戶型型未來來趨勢勢———需求求量大大目前市市場需需求以以剛性性需求求為主主，緊緊湊中中小戶戶型受受到市市場追追捧，，35-50㎡㎡戶型型最受受歡迎迎；目前以以毛坯坯交樓樓為主主，精精裝修修將成成為未未來主主流，，也將將成為為重要要的提提價手手段；；小戶型型客戶戶無論論投資資、自自住者者，均均十分分注重重項目目的戶戶型設設計能能否滿滿足基基本的的生活活需求求；小戶型型市場場需求求大，，在行行業(yè)市市場平平穩(wěn)發(fā)發(fā)展的的基礎礎下，，小戶戶型銷售十十分看看好。。長沙小小戶型型分析析總結結PARTB公公寓寓發(fā)展展定位位小戶型型基礎礎市場場研究究項目公公寓發(fā)發(fā)展定定位建建議1.項目公公寓開開發(fā)資資源盤盤點湖南CPD的核核心地地帶，，城市市未來來中心心位置置立體交通通網(wǎng)絡，，交通便便捷地塊昭示示性強，，具備地地標特質質花園湖泊泊資源，，生態(tài)環(huán)環(huán)境突出出優(yōu)勢：臨主干道道，較吵吵；周邊居住住氛圍差差，生活活不便。。劣勢：南城省省府核心心景觀資源源突出生活感與與配套差差，需強強化及完完善自身身配套發(fā)展定位位：體現(xiàn)CPD核心心區(qū)城市市價值及及居住價價值的新南城省省府府鄰花園式高高端端精精裝國國際際公寓產(chǎn)品定位位：35-50平米米精精裝修公公寓方向一：：商務型型（不帶帶燃氣，，常規(guī)大大通間））方向二：：生活型型（帶燃燃氣，充充分考慮慮通風、、采光、、晾曬功功能與附附加值））我司建議議采用生生活型公公寓，由由酒店統(tǒng)統(tǒng)一進行行物業(yè)管管理2.項目目公寓發(fā)發(fā)展定位位建議定位理由由闡述1、市場角角度35-50㎡戶型最最受歡迎迎；精裝裝修是提提升價值值最得要要的手段段；滿足足基本生生活需求求是自住住、投資資者均十分關關注的要要點?？たぴ文喂⒌牡某晒φf說明長沙沙市場對對高端精精裝修公公寓的授授受度高高。2、開發(fā)商商目標貴司對價價格目標標有很高高的要求求，故對對產(chǎn)品的的要求既既能賣得得快、又又能賣高高價。3、項目本本身：項目將成成為區(qū)域域內的標標志性地地標，有有很好的的生態(tài)資資源，檔檔次太低低的公寓寓不能體體現(xiàn)項目目價值；；但若公寓寓定位為為商務型型，宜商商宜居，，一方面面對自居居型客戶戶缺少吸吸引力；；另一一方面，，勢必與與項目內內的寫字字樓物業(yè)業(yè)發(fā)生直直接競爭爭，影響響項目銷銷售速度度與價格格實現(xiàn)目目標。2.項目公寓寓發(fā)展定定位建議議PARTC商商業(yè)發(fā)展展定位區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境概概述項目商業(yè)業(yè)發(fā)展定定位建議議PARTC商商業(yè)發(fā)展展定位區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境概概述項目商業(yè)業(yè)發(fā)展定定位建議議南城商業(yè)業(yè)目前主主要集中中在韶山山南路到到紅星段段的沿線線，以專專業(yè)市場場（布市市、家具具、建材材、汽車車，日雜雜）為主主，滿足足居民生生活需求求的業(yè)態(tài)態(tài)為輔，，整體檔檔次不高高；2008年底，，深圳天天虹百貨貨入駐BOBO天下城城，開南南城百貨貨購物先先河，一一定程度度上提升升南城商商業(yè)檔次次；南城片區(qū)區(qū)商業(yè)部部分運作作一般形形式靈活活，可租租可售，，招商銷銷售同步步進行。。招商采采用先引引進大品品牌業(yè)主主，帶動動招商氣氣氛的策策略。經(jīng)經(jīng)營方式式以“自自主經(jīng)營營”為主主，“委委托經(jīng)營營與自主主經(jīng)營相相結合””為輔。。不同檔次次的項目目租售金金水平相相差很大大。臨主主干道獨獨立門面面租金為為：100-180元元/平米米·月，售價價一般在在20000-30000元元/平米米左右。。南城板塊塊1.項目區(qū)域域商業(yè)環(huán)環(huán)境分析析雖然南城城是湖南南的置業(yè)業(yè)熱點區(qū)區(qū)域，但但整體建建設尚未未成熟、、入住度度有限，，人氣缺缺乏；由于片區(qū)區(qū)的成熟熟度尚有有待時日日，片區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)租售情情況整體體不甚理理想。臨臨近省政政府的天天虹商城城附近商商業(yè)氛圍圍逐漸濃濃厚。已初步形形成以天天虹百貨貨為中心