XXXX地產(chǎn)政策及應(yīng)對(duì)策略

中航共青地產(chǎn)事業(yè)部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部二〇一一年二月二十三日

宏觀政策分析及應(yīng)對(duì)策略宏觀政策回顧新“國(guó)八條”出臺(tái)與房產(chǎn)稅開(kāi)征樓市保障房政府監(jiān)管土地政策財(cái)稅政策信貸金融房貸：二套最低首付6成土地競(jìng)買(mǎi)必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)主要城市擁有2套后不能再購(gòu)房嚴(yán)格實(shí)行地方政府問(wèn)責(zé)制加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)多種方式增加保障房供應(yīng)廣州2011年計(jì)劃供應(yīng)10萬(wàn)套上海重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅不足5年全額征收營(yíng)業(yè)稅加強(qiáng)土地增值稅征管的監(jiān)督增加土地供應(yīng)大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”加強(qiáng)閑置土地處置宏觀政策分析政策形勢(shì)不利房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控逐漸從嚴(yán)，限購(gòu)更嚴(yán)格、范圍不斷擴(kuò)大；調(diào)控政策組合與疊加措施，短時(shí)間內(nèi)效果突顯；多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)調(diào)控周期還將持續(xù)3—5年；機(jī)會(huì)尚且存在宏觀調(diào)控的起效時(shí)間與調(diào)控效果是自上而下逐漸延緩與削弱的，共青城作為4線以下城市受政策影響不會(huì)很?chē)?yán)重；目前共青城作為不限購(gòu)地區(qū)，將吸引限購(gòu)地區(qū)需求流入；宏觀政策對(duì)首次置業(yè)的影響不大；共青市場(chǎng)情況共青市場(chǎng)情況共青市場(chǎng)不利外來(lái)開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)入，今年將有10余個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈；違規(guī)銷(xiāo)售情況嚴(yán)重，多數(shù)樓盤(pán)未取得預(yù)售證便開(kāi)始認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)；共青當(dāng)?shù)劂y行已在2010年開(kāi)始執(zhí)行限貸政策；機(jī)會(huì)尚且存在共青城目前執(zhí)行“限貸，不限購(gòu)”，政策影響相對(duì)不嚴(yán)重；中航城·果嶺東方一二期梳理了良好的口碑，客戶(hù)基礎(chǔ)良好；項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)桿形象將為項(xiàng)目后續(xù)銷(xiāo)售提供有利支撐；地產(chǎn)事業(yè)部十二五規(guī)劃中航城“十二五”項(xiàng)目收入?yún)R總表工程名稱(chēng)：江西共青地產(chǎn)事業(yè)部新建項(xiàng)目序號(hào)工程項(xiàng)目名稱(chēng)技術(shù)指標(biāo)預(yù)算明細(xì)（單位：萬(wàn)元）規(guī)模(m2)用地（畝）容積率2010年2011年2012年2013年2014年2015年未出售價(jià)格收入合計(jì)1中航城·聆湖名城2355181772.00840294208753129131621317218

729192中航城·聆湖名城(低密度)1595601761.36

58808970158301142024000661003中航城·商業(yè)地產(chǎn)5150004381.76

2500

25200450001083001810004項(xiàng)目收入合計(jì)9100787911.7384021192014633218835724373638132300320019出路在哪里？綜合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在與未來(lái)走勢(shì)的分析，結(jié)合共青城本地市場(chǎng)的研判，要求我們：加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售速度搶占時(shí)機(jī)搶占客戶(hù)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略一、開(kāi)發(fā)策略大盤(pán)開(kāi)發(fā)思想、小步快跑整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定合理分期

開(kāi)發(fā)體量，避免銷(xiāo)售斷檔；分期開(kāi)發(fā)，分批次推售；項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略二、項(xiàng)目定位做品質(zhì)標(biāo)桿、不一定要做價(jià)格標(biāo)桿大盤(pán)開(kāi)發(fā)，分批次穩(wěn)步提升價(jià)格；讓利一定空間給客戶(hù)，培養(yǎng)忠實(shí)客戶(hù)；促進(jìn)項(xiàng)目各期去化速度，實(shí)現(xiàn)整體利潤(rùn)最大化；項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略三、形象定位CBD·GLOF·闊景名宅CBD——展現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)與前景的核心賣(mài)點(diǎn)；GLOF——項(xiàng)目品質(zhì)生活與生態(tài)生活的標(biāo)簽；闊景名宅——回歸產(chǎn)品本身，靈動(dòng)空間，闊景生活；項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略略四、客戶(hù)定位立足大共青逐逐步外拓深耕共青本地地客戶(hù)市場(chǎng)，，搶占市場(chǎng)份份額；隨著購(gòu)買(mǎi)力的的消化，要逐逐步向大共青青外拓客戶(hù)；；項(xiàng)目未來(lái)要立立足大共青，，輻射昌九；；項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略略五、營(yíng)銷(xiāo)策略客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)是項(xiàng)目最最大的資源，，最給力的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠道；通過(guò)各種活動(dòng)動(dòng)落實(shí)客戶(hù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，制造體體驗(yàn)；以活動(dòng)為方式式，以體驗(yàn)內(nèi)內(nèi)容，培養(yǎng)項(xiàng)項(xiàng)目忠實(shí)客戶(hù)戶(hù)；項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略略五、營(yíng)銷(xiāo)策略客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)的三三個(gè)層面吸引意向客戶(hù)戶(hù)促成準(zhǔn)客戶(hù)培養(yǎng)忠實(shí)客戶(hù)戶(hù)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略略五、營(yíng)銷(xiāo)策略吸引意向客戶(hù)戶(hù)高調(diào)推廣、集集中亮相亮相演出、引引爆關(guān)注置業(yè)講堂、攔攔截客戶(hù)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略略五、營(yíng)銷(xiāo)策略促成準(zhǔn)客戶(hù)發(fā)放VIP卡、鎖定客戶(hù)戶(hù)產(chǎn)品推介會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定客戶(hù)客戶(hù)根據(jù)付款款方式的不同同進(jìn)行差別優(yōu)優(yōu)惠分期付款促進(jìn)進(jìn)客戶(hù)成交項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略略五、營(yíng)銷(xiāo)策略培養(yǎng)忠實(shí)客戶(hù)戶(hù)客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)、拉近距離離老帶新活動(dòng)，，客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)提供良好的客客戶(hù)服務(wù)從看房到購(gòu)房房從入伙到入住住高爾夫夏令營(yíng)營(yíng)、攝影比賽賽業(yè)主高爾夫區(qū)區(qū)位賽、家裝裝評(píng)比認(rèn)養(yǎng)小區(qū)樹(shù)木木，做主人翁翁CBD發(fā)展論壇，展展示未來(lái)制作季度項(xiàng)目目雜志逐步建立會(huì)員員制度內(nèi)容回顧未來(lái)市場(chǎng)挑戰(zhàn)戰(zhàn)與機(jī)遇并存存加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)與銷(xiāo)售速度度大盤(pán)開(kāi)發(fā)思想想、小步快跑跑做品質(zhì)標(biāo)桿、、不一定要做做價(jià)格標(biāo)桿立足大共青逐逐步外拓客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2300:09:1300:09:13January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:09上午1月-2300:09January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。12:09:13上上午午12:09上上午午00:09:131月月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2300:09:1300:09:13January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門(mén)門(mén)九九派派通通。。。。。。一月月2312:09上上午午1月月-2300:09January5,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來(lái)來(lái)秋。。。12:09:13上上午午12:09上上午00:09:131月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切切好書(shū)如同同和過(guò)去最最杰出的人人談話。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、越是沒(méi)沒(méi)有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。1月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、越是無(wú)能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯(cuò)兒。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。勝勝人人者者有有力力，，自自勝勝者者強(qiáng)強(qiáng)。。1月月-231月月-2300:09:1300:09:13January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、最具挑戰(zhàn)性性的挑戰(zhàn)莫過(guò)過(guò)于提升自我我。。一月2312:09上上午1月-2300:09January5,202316、業(yè)余生活要要有意義，不不要越軌。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、一個(gè)人即即使已登上上頂峰，也也仍要自