XXXX年南昌澳斯屯象湖項目提案報告

澳斯屯象湖項目提案報告謹(jǐn)呈江西澳斯屯實業(yè)有限公司報告結(jié)構(gòu)項目本體分析12解讀象湖新城3區(qū)域市場研究4區(qū)域產(chǎn)品研究5客戶分析6項目發(fā)展策略項目本體分析項目界定問題界定12報告結(jié)構(gòu)城市屬性：中部二線，江西單核城市江西省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；中國中部位置,唯一長江、珠江、閩東南三大三角洲相毗鄰的省會城市；傳統(tǒng)的工業(yè)城市，沿海發(fā)達(dá)城市產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移基地；唯一京九線上的省會城市，海陸空立體交通體系都較為發(fā)達(dá)；城市總?cè)丝?97.33萬，城區(qū)人口230余萬人。項目本體分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新開發(fā)區(qū)昌南工業(yè)區(qū)昌東工業(yè)區(qū)青云譜區(qū)象湖新城本案傳統(tǒng)城市中心：是南昌的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、旅游、商貿(mào)中心朝陽洲是政府當(dāng)前重點打造，主要以居住和商務(wù)為主青山湖區(qū)：城市湖景高檔住宅區(qū)，改善性置業(yè)區(qū)域紅谷灘：城市新的CBD和高檔居住中心主要為城市剛需首次置業(yè)者的置業(yè)首選區(qū)域項目本體分析市中心紅谷灘新區(qū)青山湖區(qū)朝陽洲區(qū)域?qū)傩裕簞傂孕枨笫状沃脴I(yè)者的置業(yè)首選區(qū)域區(qū)域?qū)傩裕焊呱凶≌瑓^(qū)域 范圍——面積11.7平方公里：

用地：南起銀湖二路（即匯仁大道），北至昌南大道（南昌市南外環(huán)），西起濱江路，東至雄溪河。規(guī)劃總用地2980.38公頃，總?cè)丝?5萬人。定位——高品質(zhì)生活居住為主：區(qū)域內(nèi)水系密布，西望贛江，北靠象湖，與象湖風(fēng)景區(qū)緊密相連。該區(qū)擬建成自然、生態(tài)、健康的以高尚居住、休閑娛樂、商業(yè)服務(wù)為主的新型城區(qū)，與南昌市主城區(qū)緊密相連。

項目本體分析地塊屬性：西靠南大一附醫(yī)院，南臨撫河故道地塊周邊景觀資源較為豐富，南臨撫河故道，擁有較好的湖景；與區(qū)域項目相比，本案西靠南大一附醫(yī)院，擁有較強(qiáng)的配套優(yōu)勢。項目本體分析地塊屬性：區(qū)域小規(guī)模、中等容積率、擁有部分自然景觀的商住用地地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積:193267.6㎡；容積率:1.4；建筑密度:≤24%；綠地率：≧35%；建筑間距：多層≧1:1H，高層≧1:0.8H；用地性質(zhì)商住用地；套內(nèi)建筑面積90m2以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積70%以上

。用地四至范圍東沿規(guī)劃路；南為撫河故道；西依誠信路；北為八月湖路；用地現(xiàn)狀地塊較為平整；目前地塊有少許荒廢建筑。項目本體分析項目界定：高尚住宅區(qū)小規(guī)模中等容積率資源景觀型商住用地地塊屬性：2004年象湖新城第一個項目-南昌居住主題公園啟動，目前區(qū)域配套較為落后區(qū)域啟動階段與南昌主城區(qū)相連的首次置業(yè)首選區(qū)域剛需住宅區(qū)域南昌在房地產(chǎn)市場劃分中屬二線城市；二線單核城市區(qū)域?qū)傩裕荷套∮玫兀虡I(yè)建筑面積不低于總建筑面積的10%商住用地容積率1.4，建筑面積約27萬方，區(qū)域內(nèi)屬于較小規(guī)模僅靠南大一附醫(yī)院配套資源小規(guī)模，中容積率，資源型地塊處南面撫河故道是區(qū)域內(nèi)稀缺的自然景觀坐擁自然景觀項目本體分析項目本體分析項目界定問題界定12報告結(jié)構(gòu)問題題界界定定？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2通過過S-C-Q金金字字塔塔基基本本結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)來來界界定定和和分分析析問問題題S：：情情境境（（situation））————項項目目背背景景事事實實（（項項目目、、客客戶戶、、市市場場））中小小規(guī)規(guī)模模、、低低密密度度商商住住項項目目地處處城城市市近近郊郊生活活配配套套資資源源強(qiáng)強(qiáng)大大景觀觀資資源源強(qiáng)強(qiáng)大大項目目一一期期總總占占地地193267.6平平方方米米（（凈凈用用地地289.9畝畝）），，容容積積率率1.4、、建建筑筑密密度度24%，，項項目目強(qiáng)強(qiáng)制制要要求求商商業(yè)業(yè)面面積積占占總總建建筑筑面面積積的的10%離市市中中心心20分分鐘鐘車車程程，，對對外外交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)項目目周周邊邊擁擁有有南南大大一一附附醫(yī)醫(yī)院院，，屬屬于于強(qiáng)強(qiáng)勢勢配配套套資資源源南面面擁擁有有較較長長的的撫撫河河景景觀觀，，項項目目相相對對于于區(qū)區(qū)域域其其他他項項目目，，擁擁有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的自自然然景景觀觀資資源源問題題界界定定R1：：非非期期望望結(jié)結(jié)果果————按按常常規(guī)規(guī)發(fā)發(fā)展展的的可可能能結(jié)結(jié)果果項目目規(guī)規(guī)模模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小小于于區(qū)區(qū)域域其其他他項項目目，，如如果果從從硬硬件件上上與與其其他他項項目目硬硬拼拼，，可可能能最最終終利利潤潤微微薄薄本項目所所處區(qū)域域形象主主要為承承接剛性性需求的的首次置置業(yè)者，，中高端端市場尚尚未打開開，首次次剛需置置業(yè)競爭爭甚為激激烈，如如盲目定定位客戶戶群體，，易引起起項目滯滯銷如與周邊邊項目同同質(zhì)類產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)，必將將因為因因為規(guī)模模小于對對手，而而影響銷銷售回款款進(jìn)度從開發(fā)模模式上從客戶上上從產(chǎn)品上上問題界定定R2：期期望結(jié)果果——我們們的期望望目標(biāo)打破區(qū)域域內(nèi)常規(guī)規(guī)項目開開發(fā)模式式，規(guī)避避競爭帶帶來的風(fēng)風(fēng)險，改改變區(qū)域域整體形形象，提提升區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)價值，，創(chuàng)建項項目、乃乃至澳斯斯屯置業(yè)業(yè)的品牌牌價值細(xì)分客戶戶市場，，從另一一個角度度找到目目標(biāo)客戶戶群，盡盡可能擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶層面，，實現(xiàn)成成功開發(fā)發(fā)避免陷入入來自象象湖新城城區(qū)域的的同質(zhì)競競爭，以以差異化化的產(chǎn)品品形成競競爭優(yōu)勢勢，實現(xiàn)現(xiàn)項目價價值最大大化從開發(fā)模模式上從客戶上上從產(chǎn)品上上問題界定定C：矛盾盾或沖突突（complication）———R1與R2之間間存在著著的矛盾盾或沖突突找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實現(xiàn)成功開發(fā)R1R2整合資源，塑造項目自身競爭力，實現(xiàn)與其它產(chǎn)品的差異化常規(guī)項目開發(fā)模式，項目風(fēng)險大，價值難以實現(xiàn)目標(biāo)客戶單一，且項目對其不具備足夠吸引力面臨區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品大體量的競爭壓力，市場實現(xiàn)難度大規(guī)避大規(guī)模項目競爭，建立區(qū)域新形象，創(chuàng)建品牌價值問題界定定Q：提出出問題（（question）———要實實現(xiàn)從R1到R2必須須要回答答的核心心問題1.以怎怎樣的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，規(guī)避避區(qū)域內(nèi)內(nèi)大規(guī)模模競爭對對手的風(fēng)風(fēng)險，創(chuàng)創(chuàng)建項目目價值？？3.如如何最大大化利用用項目資資源，打打造產(chǎn)品品差異化化競爭優(yōu)優(yōu)勢，實實現(xiàn)項目目價值最最大化？？2.我們們的客戶戶是誰，，以什么么樣的產(chǎn)產(chǎn)品來滿滿足他們們的需求求并擴(kuò)大大其層面面？問題界定定報告結(jié)構(gòu)構(gòu)項目本體體分析12解讀象湖湖新城3區(qū)域市場場研究4區(qū)域產(chǎn)品品研究5客戶分析析6項目發(fā)展展策略隨著南昌昌由單中中心城市市向大都都市化城城市形態(tài)態(tài)的演進(jìn)進(jìn)，象湖湖新城納納入南昌昌發(fā)展版版圖，成成為南昌昌南部重重要的城城市新區(qū)區(qū)一核五片片區(qū)：以主城為為核心包包含樂化化、灣里里、望城城、昌東東、昌南南在內(nèi)的的多核心心發(fā)展布布局中心區(qū)昌東片區(qū)昌南組團(tuán)樂化組團(tuán)灣里組團(tuán)望城組團(tuán)城市規(guī)劃劃融入大南南昌城市新城城區(qū)解讀象湖湖新城象湖新城城北面為為青云譜譜區(qū)，南南面為南南昌縣大區(qū)域內(nèi)內(nèi)有昌南南工業(yè)業(yè)業(yè)和小藍(lán)藍(lán)工業(yè)業(yè)業(yè)兩大升升級工業(yè)業(yè)園眾多大中中型生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)、、職業(yè)技技術(shù)學(xué)校校在青云云譜聚集集，靠近近象湖新新城，有有大量的的產(chǎn)業(yè)人人口南昌縣昌南工業(yè)業(yè)園小藍(lán)工業(yè)業(yè)園江鈴汽車車生產(chǎn)企業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)技校集中中區(qū)象湖新城象湖新城城周邊區(qū)區(qū)域，有有兩大省省級工業(yè)業(yè)園區(qū)，，對外交交通便利利解讀象湖湖新城解讀象湖湖新城整體規(guī)劃劃：南起起銀湖二二路（即即匯仁大大道），，北至昌昌南大道道（南昌昌市南外外環(huán)），，西起濱濱江路，，東至雄雄溪河。。規(guī)劃總總用地2980.38公頃，，總?cè)丝诳?5萬萬人。新城布局局：根據(jù)據(jù)功能分分區(qū)，分分別設(shè)一一個主中中心、一一個副中中心。生生態(tài)綠地地與市級級公共設(shè)設(shè)施相結(jié)結(jié)合的帶帶形公共共空間形形成一橫橫一縱““T”型型公共共空間生生態(tài)廊””。功能定位位：承接接南昌市市與南昌昌縣的重重要橋梁梁，以居居住、休休閑、娛娛樂、教教育、物物流等多多功能為為一體的的綜合新新城承上啟下下，縱接接南北西區(qū)東區(qū)西區(qū)功能能：西區(qū)區(qū)為象湖湖新城主主中心，，規(guī)劃在在東蓮路路以北，，濱江設(shè)設(shè)置，與與市場用用地連成成一片。。功能主主要以商商業(yè)金融融、商務(wù)務(wù)辦公、、文化娛娛樂等公公共設(shè)施施為主。。東區(qū)功能能：東區(qū)區(qū)為象湖湖新城副副中心，，設(shè)置在在東蓮路路以南，，金沙二二路沿線線的位置置。功能能以居住住、教育育、娛樂樂等功能能為主。。中心功能能解讀象湖湖新城已出讓已出讓新城現(xiàn)狀狀象湖新城城發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀與預(yù)預(yù)期規(guī)劃劃有一定定差距，，南昌縣縣政府對對規(guī)劃的的執(zhí)行力力有限出讓地塊塊主要集集中在東東部，且且全部為為居住用用地。新新城的完完善和公公共設(shè)施施的城市市投入難難以預(yù)期期。解讀象湖湖新城新城東區(qū)區(qū)現(xiàn)狀公共交通通目前開通通的公交交僅有212、、516路，目目前象湖湖新城出出行主要要依靠各各樓盤特特約班車車。商業(yè)各樓盤內(nèi)內(nèi)外沿街街商鋪為為目前象象湖新城城主要的的商業(yè)配配套，大大型集中中式商業(yè)業(yè)尚未出出現(xiàn)。醫(yī)療南大一附附醫(yī)院的的(待建建)的進(jìn)進(jìn)駐將改改變象湖湖新城無無醫(yī)療配配套的局局面。教育九里百樹樹小學(xué)與與平安外外國語學(xué)學(xué)校為新新城僅有有的兩所所學(xué)校。。金融新城內(nèi)金金融配套套較為缺缺乏。解讀象湖湖新城總結(jié)解讀象湖湖新城1、象湖湖新城處處于連接接南昌市市與南昌昌縣的重重要地理理位置；；2、區(qū)域域土地出出讓不平平衡，及及政府規(guī)規(guī)劃化執(zhí)執(zhí)行力差差等原因因，導(dǎo)致致現(xiàn)在規(guī)規(guī)劃與預(yù)預(yù)期有出出入；3、區(qū)域通達(dá)達(dá)性較好好，但公公共交通通與配套套較為落落后；4、象湖湖新城整整體成熟熟尚需較較長時日日。報告結(jié)構(gòu)構(gòu)項目本體體分析12解讀象湖湖新城3區(qū)域市場場研究4區(qū)域產(chǎn)品品研究5客戶分析析6項目發(fā)展展策略區(qū)域市場場區(qū)域整體體概況區(qū)域競爭爭個案12報告結(jié)構(gòu)構(gòu)區(qū)域未來來個案3區(qū)域整體體概況象湖新城城商品房房供不應(yīng)應(yīng)求今年1-10月月，象湖湖新城共共成交863830平平方米，，成交套套數(shù)9453套套；供應(yīng)面積積為668747平米米，供應(yīng)應(yīng)套數(shù)為為7785套；；月均成交交8.6萬平米米，供不不應(yīng)求的的局面凸凸顯，供供求比為為1：1.21；區(qū)域整體體概況成交均均價上上漲今年1-10月月，象象湖新新城整整體成成交均均價為為3467元/平方方米，，環(huán)比比2009年上上漲14%；今年象象湖新新城套套均成成交與與供應(yīng)應(yīng)面積積分別別為91.3平平米與與85.9平米米，原原因是是今年年加大大了首首次置置業(yè)型型的緊緊湊戶戶型供供應(yīng)拉拉低了了象湖湖新城城整體體的供供應(yīng)套套均面面積區(qū)域整整體概概況首次置置業(yè)緊緊湊戶戶型供供應(yīng)加加大象湖新新城目目前剩剩余可可售面面積共共288545.96平平方米米，其其中住住宅可可售面面積為為192874.55平平方米米，非非住宅宅可售售面積積為95671.41平平方米米。象湖新新城目目前剩剩余面面積僅僅夠支支撐3個月月的銷銷售區(qū)域整整體概概況象湖新新城庫庫存面面積告告急項目名稱銷售套數(shù)（套）面積(㎡)銷售均價(元/㎡)套均面積(㎡)幸福時光1610141703338788偉夢清水灣1316130019276898.7奧園108493490417186.2力高國際城1076100700357493.5保集半島96185113352488.5主題公園765790443415103.3平安象湖風(fēng)情70561050376786.5景城名郡70353315318875.8羅馬象湖一號55154055397798.1金沙逸都37034476319093.1豐源醇和31230865356398.9區(qū)域整整體概概況象湖新新城各各項目目今年年銷售售情況況幸福時時光以以1610套的的銷量量成為為目前前象湖湖新城城銷冠冠，偉偉夢清清水灣灣以1316套套排名名第二二，偉偉夢清清水灣灣主要要以內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購為為主，，故成成交均均價只只有2768元元/平平米。。區(qū)域整整體概概況建筑形態(tài)供應(yīng)套數(shù)（套）去化套數(shù)（套）均價(元/平米）去化率花園洋房2302304600100%多層28762344390081%小高層26971788340066%高層33622267320067%今年象象湖新新城花花園洋洋房去去化率率最高高，達(dá)達(dá)到100%去去化，，成交交均價價4600元/平米米；多層去去化率率為81%,成成交均均價為為3900元/平米米；小高層層與高高層雖雖然有有66%與與67%的的去化化率，，但在在區(qū)域域內(nèi)屬屬于去去化速速度較較慢的的產(chǎn)品品，且且價格格也較較低，，分別別為3400元元/平平米與與3200元/平米米。2010年年象湖湖新城城各建建筑形形態(tài)去去化比比例房型主力面積區(qū)間（平米）供應(yīng)套數(shù)（套）去化套數(shù)（套）去化率一房28-6049332265%二房68-905461422677%三房89-1302971197266%四房110-16024010945%區(qū)域整整體概概況2010象象湖新新城今今年批批售各各房型型去化化比例例今年象象湖新新城主主要供供應(yīng)房房型以以兩房房、三三房為為主。。整體體去化化率以以兩房房最高高，達(dá)達(dá)到77%，其其次是是三房房，為為66%；；今年象象湖新新城部部分項項目，，如力力高國國際城城、景景城名名郡等等，陸陸續(xù)涌涌現(xiàn)出出一房房戶型型，并并在市市場上上得到到了認(rèn)認(rèn)可；；90平平米以以下附附帶贈贈送面面積““2+1””的戶戶型目目前是是象湖湖新城城最受受青睞睞的產(chǎn)產(chǎn)品。。區(qū)域整整體概概述2010年年象湖湖新城城各房房型單單價、、總價價分析析房型主力面積區(qū)間（平米）該房型單價(元/平方米)總價區(qū)間去化率一房28-6032008.9萬-19萬65%二房68-90358024.3萬-32萬77%三房89-130341030.3萬-44.3萬68%四房110-160351038.6萬-56萬45%一房總總價在在8.9萬萬-19萬萬之間間，總總價較較低，，新政政前兩兩成首首付只只有2萬元元左右右，對對于參參加工工作時時間較較短的的年輕輕置業(yè)業(yè)者有有較強(qiáng)強(qiáng)的吸吸引力力；二房總總價在在24.3-32萬萬元之之間，，該區(qū)區(qū)域兩兩房大大多帶帶贈送送面積積，30萬萬左右右的總總價使使得產(chǎn)產(chǎn)品性性價比比極高高；三房面面積為為89-130平米米，其其對象象客戶戶多為為改善善性置置業(yè)者者，總總價30.3萬萬-44.3萬萬之間間，且且也附附帶一一定贈贈送面面積；；四房面面積110-160平米米，總總價38.6萬萬-56萬萬之間間。對對于象象湖新新城該該區(qū)域域，總總價過過高，，因此此去化化速度度較慢慢。象湖新新城未未來1-2年供供應(yīng)預(yù)預(yù)測項目名稱供應(yīng)建筑形態(tài)預(yù)計推出時間戶型區(qū)間預(yù)計單價偉夢清水灣雙拼別墅11年初260-270平米7000景城名郡小高層、花園洋房11年初30-60平米一房65-92平米兩房100-130平米三房小高層3600洋房4500幸福時光多層、高層11年初75-90兩房105-120三房多層4800高層4200保集半島高層11年初85-89平米兩房3800力高國際城高層11年初72-89平米兩房110-130平米三房4000豐源醇和高層11年中89-92平米兩房111-122平米三房4300主題公園多層、小高層11年初80-89平米兩房110-130平米三房多層4300高層3900平安象湖風(fēng)情小高層11年初80-90平米兩房110-125平米三房3900銀億項目聯(lián)排別墅11年中旬8000預(yù)計明明年象象湖新新城主主要供供應(yīng)量量為高高層住住宅，，花園園洋房房產(chǎn)品品較為為稀缺缺。區(qū)域整整體概概況象湖新新城樓樓市概概況結(jié)結(jié)論區(qū)域整整體概概況1、象象湖新新城今今年整整體處處于供供不應(yīng)應(yīng)求的的局面面，均均價持持續(xù)上上漲；；2、花花園洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品實實現(xiàn)了了100%銷售售率，，其次次為多多層住住宅；；3、兩房送送一房房的戶戶型最最受區(qū)區(qū)域客客戶青青睞，，今年年多個個盤開開始有有一房房供應(yīng)應(yīng)，且且確定定不錯錯的銷銷量；；4、未未來供供應(yīng)以以高層層為主主，洋洋房和和別墅墅產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)較少少。區(qū)域市市場區(qū)域整整體概概況區(qū)域競競爭個個案12報告結(jié)結(jié)構(gòu)區(qū)域未未來個個案3競爭分分析偉夢清清水灣灣幸福時時光保集半半島力高國國際景城名郡奧林匹克平安象象湖豐源醇醇和主題公園羅馬象象湖金沙逸都九里象象湖區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售售項目目共11個個，售售罄項項目2個。。預(yù)計計今年年奧林林匹克克花園園、羅羅馬象象湖一一號與與金沙沙逸都都都可可以收收官。。綠地蘭蘭宮寧波銀銀億恒大城城售罄項項目在售項項目待售項項目產(chǎn)品形形態(tài)建筑形形式：：涵蓋蓋別墅墅、花花園洋洋房、、多層層、小小高層層、高高層等等各種種建筑筑形態(tài)態(tài)。面積：：二期期25萬方方；主力戶戶型：：87平米米兩房房；戶型配配比：：33-61平米米一房房、75-88平米米兩房房、80-140平平米三三房、、150-160平平米四四房。。項目區(qū)區(qū)位地理位位置：：東臨臨金沙沙二路路，北北靠芳芳草路路，西西接撫撫河故故道濕濕地優(yōu)勢及及賣點點：瑞瑞士風(fēng)風(fēng)情社社區(qū)，，開通通社區(qū)區(qū)巴士士項目指指標(biāo)占地面面積：：664670平米米建筑面面積：：96萬平平米容積率率：1.3綠化率率：45%戶數(shù)：：共8324套套開發(fā)進(jìn)進(jìn)度：：項目目分五五期開開發(fā)，，目前前開發(fā)發(fā)至第第二期期內(nèi)部配配套：：16000㎡開開放式式蘇黎黎世湖湖、千千米步步行商商業(yè)街街、百百樹天天使城城幼兒兒園、、小學(xué)學(xué)、中中學(xué)、、商業(yè)業(yè)體育育會館館、古古堡商商務(wù)酒酒店、、綜合合商場場、休休閑景景觀泳泳池、、書報報亭、、早餐餐營業(yè)業(yè)網(wǎng)點點、ＡＡＴＭＭ存取取款機(jī)機(jī)、兒兒童樂樂園、、足球球場、、籃球球館、、羽毛毛球館館、健健身房房、瑜瑜珈房房、臺臺球室室、乒乒乓球球室、、棋牌牌室、、舞蹈蹈室、、圖書書館、、電腦腦培訓(xùn)訓(xùn)室等等等。。競爭分分析區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭爭分析析—幸幸福時時光競爭分分析幸福時時光打打造瑞瑞士風(fēng)風(fēng)情建建筑，，以蘇蘇黎世世小鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃劃為背背景，，小區(qū)區(qū)內(nèi)部部道路路與河河道有有機(jī)結(jié)結(jié)合。。幸福時時光立立面與與園林林競爭分分析幸福時時光熱熱銷戶戶型解解析高層兩兩室二二廳一一衛(wèi)（（87㎡））戶型多多初凸凸窗贈贈送，，且擁擁有一一個房房間贈贈送，，整體體利用用率高高，性性價比比高。。產(chǎn)品形形態(tài)建筑形形式：：涵蓋蓋花園園洋房房、多多層、、小高高層、、高層層等各各種建建筑形形態(tài)。。面積：：三期期11.8萬方方；建筑形形態(tài)：：由4棟小小高層層和高高層，，6棟棟花園園洋房房，18棟棟多層層組成成；主力戶戶型：：89平米米兩房房；戶型配配比：：47-72平米米公寓寓，78平平米兩兩房、、89-110平米米三房房、130平米米四房房。項目區(qū)區(qū)位地理位位置：：金沙沙二路路與象象湖路路交匯匯處優(yōu)勢及及賣點點：西西班牙牙風(fēng)情情社區(qū)區(qū)，兩兩萬平平米內(nèi)內(nèi)湖，，開通通社區(qū)區(qū)巴士士項目指指標(biāo)占地面面積：：466666平米米建筑面面積：：860000平米米容積率率：1.78綠化率率：45%戶數(shù)：：共6885套套開發(fā)進(jìn)進(jìn)度：：項目目分五五期開開發(fā)，，目前前開發(fā)發(fā)至第第三期期內(nèi)部配配套：：社區(qū)商商業(yè)街街競爭分分析區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭爭分析析—力力高國國際城城競爭分分析力高國國際城城為西西班牙牙風(fēng)格格設(shè)計計，園園林景景觀設(shè)設(shè)計分分為七七個組組團(tuán)式式景觀觀，分分別以以西班班牙七七個地地區(qū)來來命名名。力高國國際城城立面面與園園林競爭分分析力高國國際城城熱銷銷戶型型解析析高層兩兩室二二廳一一衛(wèi)（（89㎡））戶型全全明設(shè)設(shè)計，，方正正實用用，多多處面面積贈贈送，，可實實現(xiàn)““兩房房變?nèi)俊薄?。產(chǎn)品形形態(tài)建筑形形式：：涵蓋蓋別墅墅、花花園洋洋房、、多層層、小小高層層、高高層等等各種種建筑筑形態(tài)態(tài)。面積：：三期期在建建戶型配配比：：88-89平米米兩房房、100-141平米米三房房項目區(qū)區(qū)位地理位位置：：象湖湖新城城八月月湖路路699號號；優(yōu)勢及賣點：：中式茶文化化社區(qū)，水系系景觀在社區(qū)區(qū)內(nèi)傳流，擁擁有十七個景景觀組團(tuán)。項目指標(biāo)占地面積：813000平米建筑面積：1180000平米容積率：1.4綠化率：40%戶數(shù)：共9900套開發(fā)進(jìn)度：項項目分五期開開發(fā)，目前開開發(fā)至第三期期內(nèi)部配套：商商業(yè)街、幼兒兒園、中小學(xué)學(xué)、青少年活活動中心、社社區(qū)服務(wù)中心心、電信郵政政所、集貿(mào)市市場。競爭分析區(qū)域內(nèi)競爭分分析—偉夢清清水灣競爭分析偉夢清水灣立面與園林偉夢清水灣主主打中式茶文文化，園林盆盆栽、假山、、竹林的中式式園林景觀為為主，競爭分析偉夢清水灣熱熱銷戶型解析析高層兩室二廳廳一衛(wèi)（89㎡）方正實用，大大面積露臺贈贈送。1、區(qū)域內(nèi)的的針對中端和和年輕客戶的的供應(yīng)量大，，中高端層次次的競爭較小小，出現(xiàn)產(chǎn)品品斷層；2、前期開發(fā)發(fā)物業(yè)類型單單調(diào)，前期多多層、洋房為為主，后期以以小高層、高高層為主未能能通過豐富的的物業(yè)類型吸吸引豐富的客客戶群；3、整體上配配套不完善，，大多配套設(shè)設(shè)施放于后期期建設(shè)，導(dǎo)致致早期配套不不完善，未能能實現(xiàn)區(qū)域增增值，難以展展示新城形象象，入住率低低，影響后期期價格的拉升升4、同質(zhì)化的的競爭激烈，，各項目從建建筑到戶型多多雷同；5、區(qū)域內(nèi)各各項目的銷售售水平均有較較大的提升空空間，通過優(yōu)優(yōu)良的銷售隊隊伍展示強(qiáng)大大的產(chǎn)品力區(qū)域內(nèi)競爭案案例總結(jié)競爭分析區(qū)域市場區(qū)域整體概況況區(qū)域競爭個案案12區(qū)域未來個案案3競爭分析產(chǎn)品形態(tài)建筑形式：別別墅、花園洋洋房、多層、、高層等多種種建筑形態(tài)。。面積：聯(lián)排別別墅194905.4平平米、花園洋洋房128428.4平平米、高層357794平米項目區(qū)位地理位置：象象湖新城昌南南大道南側(cè)；；優(yōu)勢及賣點：：大規(guī)模低密密度社區(qū)，英英倫風(fēng)格，項目指標(biāo)占地面積：622532平米建筑面積：737848平米容積率：1.19綠化率：37.9%戶數(shù)：共9900套開發(fā)進(jìn)度：項項目即將進(jìn)入入開發(fā)階段內(nèi)部配套：會會所、商業(yè)街街、幼兒園、、中學(xué)區(qū)域內(nèi)未來競競爭分析—銀銀億項目競爭分析銀億項目立面與園林銀億項目主打打英倫風(fēng)格外外立面，園林林以水系貫穿穿整個小區(qū)內(nèi)內(nèi)部。英倫風(fēng)風(fēng)格建筑一般般有進(jìn)深較大大的入口和寬寬廣的門廊，，多采用暖色色系，如磚紅紅色。競爭分析銀億別墅戶型型解析聯(lián)排別墅為兩兩層設(shè)計，附附送全地下室室，一樓送大大面積庭院，，二樓送露臺臺，整套附帶帶大面積采光光天井，解決決聯(lián)排別墅因因進(jìn)深過長的的采光問題。。區(qū)域未來競爭爭項目研究———恒大城目前全國各地地的恒大城系系列地塊均處處于大型城市市綠地或者公公園旁；擁有得天獨厚厚的資源優(yōu)勢勢，都處于城城市副中心地地段，擁有城城市稀缺的綠綠地景觀資源源；恒大系列地塊塊均為較高容容積率（2以以上），建筑筑形態(tài)以小高高層和高層為為主。競爭對手西安恒大城重慶恒大城長沙恒大城武漢恒大城恒大城系列外外立面多以歐歐陸風(fēng)格為主主，多采用暖暖色調(diào)，線條條豐富，較多多的出現(xiàn)山花花尖頂，飾花花柱式，石膏膏線腳飾窗等等處理，具有有極強(qiáng)的裝飾飾效果，，以以統(tǒng)一的外立立面特征及樓樓體規(guī)則變化化進(jìn)行全國產(chǎn)產(chǎn)品系列的打打造競爭對手區(qū)域未來競爭爭項目研究———恒大城長沙恒大城重慶恒大城沈陽恒大城歐陸風(fēng)情園林林與建筑風(fēng)格格有機(jī)的結(jié)合合，挖掘大面面積內(nèi)湖，搭搭配景觀，建建筑多圍湖而而造。競爭對手區(qū)域未來競爭爭項目研究———恒大城長沙恒大城西安恒大城長沙恒大城石家莊恒大城城長沙恒大城（（92㎡）沈陽恒大城（（88㎡）武漢恒大城（（95㎡）重慶恒大城(94㎡)西安恒大城戶戶型87-89㎡兩房、、113-132㎡三房；武漢恒大城戶戶型69-95㎡兩房，，89-137㎡三房，，139-140㎡四四房；長沙恒大城戶戶型87-91㎡兩房，，192-111㎡三房房，130-147四房房；重慶恒大城戶戶型55-73㎡兩房，，86-101㎡三房，，101-116㎡四四房（套內(nèi)建建筑面積）；；競爭對手區(qū)域未來競爭爭項目研究———恒大城優(yōu)勢（S）：：機(jī)會（S）：：危脅（S）：：本項目項目緊依175畝中心公公園樓面地價低于于對手江景弱于對手手品牌弱于對手手用地性質(zhì)劣于于對手產(chǎn)品形態(tài)與內(nèi)內(nèi)部空間打造造有突破空間間；差異化定位高端定位以及及先于本案入入市，將為本本案提供良好好價值釋放空空間。出現(xiàn)部公交叉叉客戶爭奪劣勢（S）：：差異化定位，，機(jī)會大于競競爭，將為本本案創(chuàng)造更大大的價值空間間競爭對手報告結(jié)構(gòu)項目本體分析析12解讀象湖新城城3區(qū)域市場研究究4區(qū)域產(chǎn)品研究究5客戶分析6項目發(fā)展策略略星河國際目前象湖新城城建筑多為異異域風(fēng)情化建建筑，外立面面線條與彩色色較為豐富，，如幸福時光光的瑞士風(fēng)格格，九里象湖湖城的海派風(fēng)風(fēng)格等；由于離市中心心較遠(yuǎn)，通過過風(fēng)情化的建建筑風(fēng)格作為為主打賣點來來吸引客戶為為象湖新城各各項目的主要要開發(fā)思路。。象湖新城主流流產(chǎn)品的建筑筑立面設(shè)計區(qū)域產(chǎn)品研究究九里象湖城幸福時光奧林匹克力高國際城各項目對園林林景觀的設(shè)計計與搭配較為為重視，擁有有明顯的層次次感與花圃色色塊搭配，多多數(shù)項目把水水景貫穿在整整個園林景觀觀中，形成較較佳的景觀帶帶；整個象湖新城城區(qū)域外部景景觀資源較差差，塑造內(nèi)部部高品質(zhì)園林林已成為區(qū)域域內(nèi)發(fā)展商的的共識；象湖主流產(chǎn)品品的園林設(shè)計計區(qū)域產(chǎn)品研究究力高國際城幸福時光奧林匹克九里象湖城象湖新城各項項目對售樓部部的打造均非非常舍得投入入成本，外觀觀較為大氣。。區(qū)域內(nèi)項目體體量巨大，要要經(jīng)歷長達(dá)數(shù)數(shù)年的開發(fā)與與銷售時間，，恢弘大氣的的售樓部對項項目的展示與與檔次提升有有較大作用。。象湖新城主流流產(chǎn)品的售樓樓部區(qū)域產(chǎn)品研究究力高國際城幸福時光保集半島景城名郡通過花臺、設(shè)設(shè)備間、凸窗窗等各種方式式贈送使用面面積，增加了了產(chǎn)品的性價價比。這一做做法已經(jīng)成為為象湖新城所所有項目必用用的手段；把主流產(chǎn)品控控制在90平平米以下，避避規(guī)某些政策策，為剛性需需求者提供便便利。象湖新城主流流產(chǎn)品的戶型型區(qū)域產(chǎn)品研究究奧林匹克幸福時光力高國際保集半島報告結(jié)構(gòu)項目本體分析析12解讀象湖新城城3區(qū)域市場研究究4區(qū)域產(chǎn)品研究究5客戶分析6項目發(fā)展策略略通過對區(qū)域在在售項目成交交客戶的分析析，目前象湖湖新城的客戶戶來源以市區(qū)區(qū)客戶和周邊邊的地緣性客客戶為主江西奧園偉夢清水灣幸福時光豐源淳和力高國際城客戶工薪階層，省內(nèi)來昌定居者,來源比較分散，以周邊江鈴集團(tuán)員工、教師、南昌市中心及南昌縣為主青云譜（江鈴集團(tuán)）和小蘭工業(yè)區(qū)、市中心客戶以及單位團(tuán)購市區(qū)客戶占主導(dǎo)，約30%，其中洪城大市場的客戶占據(jù)了很大一部分；其他客戶包含蓮塘、青云譜，小蘭工業(yè)園以及南昌縣來源很廣泛，以江鈴集團(tuán)職員和洪城大市場的生意人為主，東湖和西湖區(qū)有少部分購房者主要來自區(qū)域周邊，包括南昌縣、江鈴、洪城大市場、建材市場，大約占到50%，還有10%-20%來自市中心區(qū)。其余是來自周邊城市、打工者和零散人員針對目前象湖湖新城板塊各各項目客戶的的歸納分析，，可將目前象象湖新城板塊塊客戶歸納為為“成長型””、“成熟型型”、“養(yǎng)老老型”三類。?？蛻舴治鰠^(qū)域客戶特征征掃描——朝朝氣蓬勃的一一代出處：普通年輕白領(lǐng)領(lǐng)/事業(yè)單位位員工/剛剛剛結(jié)婚或正正準(zhǔn)備結(jié)婚的的年輕小兩口口生活方式：活力、激情、、時尚、信心心狀態(tài)：有微薄積蓄，，父母給予經(jīng)經(jīng)濟(jì)支持，自自己還月供置業(yè)價值點：：性價比高交通便利、配配套完善高品質(zhì)、時尚尚個性獨立生活活空間成長型客戶分析區(qū)域客戶特征征掃描——社社會中堅的一一代板塊客戶描述述：出處：私營業(yè)主/政政府公務(wù)員/企事業(yè)單位位的中層干部部和技術(shù)人員員生活方式：沉穩(wěn)、規(guī)律、、效率狀態(tài)：生活安定富足足，已非一次次置業(yè)，渴望望改善生活置業(yè)價價值點點：高品質(zhì)質(zhì)生活活享受獨獨占資資源離塵而而不離離城置業(yè)動動機(jī)：：提前購購買養(yǎng)養(yǎng)老住住宅成熟型型客戶分分析區(qū)域客客戶特特征掃掃描———黃黃昏的的一代代板塊客客戶描描述：：出處：：即將退退休或或已退退休的的老年年人生活方方式：：閑、安安逸狀態(tài)：：頤養(yǎng)天天年置業(yè)價價值點點：生活配配套恬靜舒舒適的的生活活氛圍圍遠(yuǎn)離城城市喧喧囂養(yǎng)老型型客戶分分析報告結(jié)結(jié)構(gòu)項目本本體分分析12解讀象象湖新新城3區(qū)域市市場研研究4區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品研研究5客戶分分析6項目發(fā)發(fā)展策策略與與定位位項目發(fā)發(fā)展策策略與與定位位項目發(fā)發(fā)展策策略產(chǎn)品定定位12報告結(jié)結(jié)構(gòu)區(qū)域價價值存存在提提升空空間，，成就就項目目投資資價值值區(qū)域價價值存存在提提升空空間，，增加加了項項目的的投資資價值值對本項項目區(qū)區(qū)域價價值認(rèn)認(rèn)同感感低，，區(qū)域域價值值認(rèn)知知有待待引導(dǎo)導(dǎo)官方規(guī)規(guī)劃處于承承接南南昌市市與南南昌縣縣的重重要區(qū)區(qū)域，，區(qū)域域通達(dá)達(dá)性好好，交交通輻輻射性性強(qiáng)，，未來來將會會規(guī)劃劃為南南昌市市管轄轄；政府建建設(shè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共共交通通較差差，隨隨著居居住人人口增增加，，必會會加大大公共共交通通建設(shè)設(shè)力度度生活配配套設(shè)設(shè)施較較少，，未來來將會會出現(xiàn)現(xiàn)大型型集中中式商商業(yè)；；區(qū)域建建設(shè)區(qū)域樓樓盤規(guī)規(guī)模宏宏大，，品質(zhì)質(zhì)較高高；價值認(rèn)認(rèn)同南昌市市民普普遍認(rèn)認(rèn)為象象湖新新城為為偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)域認(rèn)認(rèn)同感感較差差發(fā)展策策略本項目目擁有有一線線撫河河景觀觀優(yōu)勢勢，象象湖新新城稀稀缺的的自然然景觀觀項目占占據(jù)較較長湖湖景，，擁有有原生生態(tài)水水岸線線，可可對客客戶構(gòu)構(gòu)成吸吸引項目占占有資資源并并非稀稀缺，，雖與與南昌昌其他他區(qū)域域水景景相比比并無無明顯顯優(yōu)勢勢，但但在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)屬于于較強(qiáng)強(qiáng)景觀觀資源源南昌目目前最最多的的高尚尚住宅宅區(qū)聚聚集地地便是是贛江江兩岸岸以及及泛青青山湖湖區(qū)域域，水水景資資源受受到高高度認(rèn)認(rèn)可景觀可可成為為客戶戶購買買的驅(qū)驅(qū)動因因素贛江青山湖湖本項目目青山湖湖發(fā)展策策略南大一一附醫(yī)醫(yī)院的的強(qiáng)勢勢配套套對本本項目目的價價值南昌大大學(xué)第第一附附屬醫(yī)醫(yī)院是是江西西規(guī)模模最大大、學(xué)學(xué)科最最全、、綜合合實力力最強(qiáng)強(qiáng)、高高層次次人才才最集集中，，集醫(yī)醫(yī)療、、教學(xué)學(xué)、科科研、、預(yù)防防保健健為一一體的的省級級綜合合性三三級甲甲等醫(yī)醫(yī)院。。整個象象湖新新城目目前僅僅規(guī)劃劃一所所醫(yī)院院，而而對于于大盤盤林立立、公公共交交通差差、打打車難難的象象湖新新城來來說，，離醫(yī)醫(yī)院一一墻之之隔的的本項項目將將會對對養(yǎng)老老型中中老年年客戶戶有較較大的的吸引引力。。黃昏一一代--養(yǎng)養(yǎng)老型型客戶戶發(fā)展策策略項目總總體戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展方方向以項目目區(qū)域域發(fā)展展前景景及項項目自自身資資源為為依托托，通通過多多重價價值的的賦加加，以以生態(tài)態(tài)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的理理念打打造一一個養(yǎng)養(yǎng)老型型居住住為發(fā)發(fā)展主主導(dǎo)方方向，，同時時具備備休閑閑度假假投資資功能能的復(fù)復(fù)合型型社區(qū)區(qū)。撫河的的景觀觀+便便利的的通達(dá)達(dá)性+休閑閑的氛氛圍+強(qiáng)勢勢的配配套+升值值的前前景項目后后續(xù)開開發(fā)擴(kuò)擴(kuò)展區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃落落實居住養(yǎng)老并并重投資居住投資養(yǎng)老主主導(dǎo)導(dǎo)現(xiàn)狀方向發(fā)展策策略項目發(fā)發(fā)展策策略與與定位位項目發(fā)發(fā)展策策略產(chǎn)品定定位12報告結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品價價值整整合及及對應(yīng)應(yīng)——多多重體體驗的的復(fù)合合載體體居住體體驗休閑度度假體體驗社交體體驗投資體體驗景觀資資源撫河、、濕地地、園園林景景觀低密度度居所所退臺式式花園園洋房房生活配配套商業(yè)街街、醫(yī)醫(yī)療、、教育育機(jī)構(gòu)構(gòu)度假設(shè)設(shè)施社交活活動休閑氛氛圍投資價價值海濱浴浴場、、海灘灘娛樂樂設(shè)施施、旅游居居住、、餐飲飲娛樂樂配套套商務(wù)、、會議議、宴宴會等等的配配套活活動場場所休閑設(shè)設(shè)施、、產(chǎn)品品風(fēng)格格的塑塑造區(qū)域、、產(chǎn)品品的升升值潛潛力，，產(chǎn)品價價格的的提升升空間間社區(qū)服服務(wù)內(nèi)外部部交通通、安安全系系統(tǒng)、、健康康會所所產(chǎn)品定定位定制獨獨棟別別墅為主體體——居住、、度假假、企企業(yè)會會所、、投資資雙拼、、聯(lián)排排別墅墅——居住、、度假假投資資、企企業(yè)會會所、、投資資精裝公公寓（（單元元式組組合））——酒店、、投資資、度度假、、養(yǎng)老老、居居住濱海商商業(yè)街街：便利店店、精精品店店、西西餐廳廳、咖咖啡館館——投資濱海大大酒店店：餐廳、、宴會會廳、、會議議中心心、娛娛樂設(shè)設(shè)施、、客房房等——客客房投投資相關(guān)配配套：：學(xué)校、、社區(qū)區(qū)診所所、會會員俱俱樂部部（游游艇、、飛行行………）等等銷售產(chǎn)品定定位別墅、、公寓寓——項項目主主體，，其銷銷售價價值是是本項項目開開發(fā)利利潤實實現(xiàn)的的主要要構(gòu)成成；定制別別墅：：從提供供的N種設(shè)設(shè)計樣樣板中中選擇擇符合合自己己喜好好的別別墅，，適用用于獨獨棟別別墅。。以定制制別墅墅的方方式，，給予予客戶戶足夠夠的尊尊崇感感和參參與感感，也也更加加貼合合客戶戶的喜喜好。。單元式式組合合精裝裝公寓寓：基本統(tǒng)統(tǒng)一的的戶型型，可可組合合成不不同戶戶型，，精裝裝產(chǎn)品品，對對于度度假和和投資資客而而言可可減少少投入入，控控制投投資風(fēng)風(fēng)險。。酒店目前長長樂酒酒店經(jīng)經(jīng)營狀狀況普普遍良良好，，星級級酒店店入住住率均均在85%以上上，主主要原原因是是長樂樂工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)多，，為長長樂酒酒店帶帶來大大量的的商務(wù)務(wù)客人人，同同時大大量本本地人人有到到酒店店開房房打牌牌的習(xí)習(xí)慣。。而本本項目目周邊邊即為為大型型工業(yè)業(yè)集中中區(qū)，，同時時漳港港海鮮鮮遠(yuǎn)近近聞名名，這這為本本項目目酒店店帶來來生意意機(jī)會會。此外，可通通過星級酒酒店的建設(shè)設(shè)快速提升升項目檔次次，樹立項項目高端形形象而提升升價值；利利用酒店設(shè)設(shè)施，為度度假、居住住的客戶提提供一定的的配套服務(wù)務(wù)。商業(yè)街——度假、、休閑的必必要配套。。產(chǎn)品定位THANKS9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:29:4200:29:4200:291/5/202312:29:42AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2300:29:4200:29Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:29:4200:29:4200:29Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。