XXXX年月海南藍(lán)海水產(chǎn)物流交易中心招商規(guī)劃

海南藍(lán)海水產(chǎn)物流交易中心招商規(guī)劃謹(jǐn)呈：海南藍(lán)海水產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司深圳中建投（海南）置業(yè)有限公司2010年7月本次提案概要：海南（國(guó)家級(jí)）水產(chǎn)物流交易中心作為一個(gè)新的交易市場(chǎng)，招商工作若要做好，必須把握以下內(nèi)容：1、仔細(xì)了解項(xiàng)目背景及本身所擁有的資源，包括市場(chǎng)背景，競(jìng)爭(zhēng)情況，廣場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)，以及項(xiàng)目的硬件優(yōu)勢(shì)和軟件優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行機(jī)會(huì)威脅及自身優(yōu)劣勢(shì)的分析，再了解自身資源的基礎(chǔ)上提取核心賣點(diǎn)，吸引商家的入住和消費(fèi)者的購(gòu)買。2、在了解自身資源的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的定位，包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位，價(jià)格定位和目標(biāo)客戶定位，并列出平均租售價(jià)格表，制定出招商計(jì)劃。3、采用適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策吸引商家，同時(shí)開(kāi)啟旺場(chǎng)方案，即：一是建立“海南海洋文化展覽中心”；二是建立商家會(huì)員俱樂(lè)部；三是推出自己的網(wǎng)站展銷模式，從而達(dá)到連環(huán)推廣招商的效果。整個(gè)策劃，其實(shí)就是一個(gè)制造人氣，吸引人氣、穩(wěn)定人氣、延續(xù)人氣的過(guò)程。目錄第一部分：項(xiàng)目背景及資源第二部分：招商基礎(chǔ)及原則第三部分：招商戰(zhàn)略設(shè)計(jì)制定第四部分：招商策略設(shè)計(jì)制定第五部分：招商部門設(shè)置及崗位編制，招商進(jìn)程的控制第六部分：招商廣告發(fā)布及費(fèi)用一、項(xiàng)目現(xiàn)狀：海南（國(guó)家級(jí)）水產(chǎn)物流交易中心，位于海南省?？谑泄鹆盅蠼?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)路。是一個(gè)集水產(chǎn)品交易、水產(chǎn)品檢驗(yàn)檢疫、冷鏈物流、電子商務(wù)、特色旅游餐飲等為一體的綜合性、專業(yè)化、大規(guī)模的水產(chǎn)綜合交易平臺(tái)。該區(qū)域是?？谑幸?guī)劃的物流及農(nóng)、副、水產(chǎn)品加工區(qū)，交通方便，緊靠海文高速公路、美蘭機(jī)場(chǎng)航空港及規(guī)劃中的國(guó)家一級(jí)漁港。項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約400畝，總投資人民幣約4億元，分三期建設(shè)。第一期建設(shè)用地102畝，投資人民幣1.33億元。預(yù)計(jì)2011年年底建成投產(chǎn)。項(xiàng)目建成后，形成年交易量20萬(wàn)噸水產(chǎn)品的大型專業(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年銷售收入35億人民幣。項(xiàng)目地塊海文高速桂林洋發(fā)開(kāi)發(fā)區(qū)主干道項(xiàng)目交通區(qū)位圖項(xiàng)目所在二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)功能包含：集中交易與分散交易；場(chǎng)地交易與車上交易；水產(chǎn)品檢疫、檢測(cè)；電子商務(wù)平臺(tái)；電子結(jié)算中心；制冰冷藏；倉(cāng)儲(chǔ)物流；旅游特色餐飲；工業(yè)科普旅游示范及工商、稅務(wù)、銀行、公安等。項(xiàng)目一期建設(shè)時(shí)間一年,預(yù)計(jì)2011年10月建成投產(chǎn)。按第一期年水產(chǎn)品交易量為20萬(wàn)噸的設(shè)計(jì)規(guī)模，預(yù)計(jì)建成達(dá)產(chǎn)后年銷售收入約30億元人民幣，入場(chǎng)交易安排就業(yè)人員約2500人，新增稅收約6000萬(wàn)元。

（二）項(xiàng)目二、三期工程內(nèi)容：1、國(guó)際水產(chǎn)展覽中心；2、漁業(yè)博物館；3、全國(guó)一流交易中心大樓；4、5萬(wàn)噸冷庫(kù)；5、水產(chǎn)品加工、物流配送、電子商務(wù)、金融、檢測(cè)、酒店、中心廣場(chǎng)等配套工程。（一）一期工程1、1萬(wàn)噸多功能冷庫(kù)及日產(chǎn)100噸制冰廠；2、開(kāi)放式水產(chǎn)品交易大廳近5000平方米及電子商務(wù)大廳近1000平方米；3、海南省水產(chǎn)品檢驗(yàn)檢疫中心綜合樓近9000平方米；4、單元式水產(chǎn)品交易營(yíng)業(yè)房，水產(chǎn)品交易鋪面近1000個(gè)，為單元式三層建筑,共51100.66平方米。5、具有旅游特色的海鮮餐飲一條街；6、其它公共輔助設(shè)施等。項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積（含地下室）：83627.89㎡地上面積：80403.40㎡物流商鋪：51131.13㎡交易大廳：4281.22㎡檢疫檢測(cè)大樓：9221.16㎡冷庫(kù)（含制冰）：10454.71㎡倒班宿舍：5315.18㎡地下面積：3224.49㎡建筑密度：39.2%容積率：1.18綠地率：10.5%停車位：大車位60個(gè)，小車位397個(gè)三、樓盤經(jīng)營(yíng)模式：

項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)面積：

55000㎡經(jīng)營(yíng)模式面積（㎡）百分比銷售2200040%出租2200040%自營(yíng)1100020%合計(jì)55000100%1、銷售：銷售是本項(xiàng)目的最為重要的形式，其直接對(duì)象為A類客戶和部分B類客戶，他們進(jìn)場(chǎng)與否是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。2、出租：出租是本項(xiàng)目基本形式，其直接對(duì)象為B類、C類客戶。3、自營(yíng)：水產(chǎn)物流交易中心的后勤服務(wù)、餐飲娛樂(lè)、廣告、信息服務(wù)（包括網(wǎng)站）以及物業(yè)管理一般采取項(xiàng)目公司自營(yíng)的方式。4、扣率：扣率又叫分成，即為了降低商戶的風(fēng)險(xiǎn)，不采用租金的形式，而是采用商場(chǎng)從商戶的銷售額中提成，是共盈共虧的方式?？勐适潜卷?xiàng)目的輔助形式，其直接對(duì)象為有發(fā)展?jié)摿Φ乃a(chǎn)經(jīng)銷商、批發(fā)商。5、保底分成：即部分扣率的形式，付一部分的租金，另外的一部分按分成計(jì)提。例如：月租金為60元每平方米，商戶只需要交30元每平方米每月，余下的按分成率進(jìn)行提取。6、保底出租：該部分為項(xiàng)目的服務(wù)項(xiàng)目，為了保證水產(chǎn)物流交易中心對(duì)終端客戶“放心式”服務(wù)的承諾，必須將涉及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)政府部門，如工商、稅務(wù)、交通、檢測(cè)檢疫等政府機(jī)構(gòu)引進(jìn)入場(chǎng)。項(xiàng)目運(yùn)行一年后對(duì)其收取少量場(chǎng)地租金（保底租金）。備注：建議以前三種經(jīng)營(yíng)模式為主，后三種不適合本項(xiàng)目，建議放棄。四、項(xiàng)目擁有的資源：1、交通優(yōu)勢(shì)臨近東營(yíng)鎮(zhèn)皇冠假日酒店邊上的?？趪?guó)家一級(jí)漁港；臨近?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)；臨近?？谑袇^(qū)（從市區(qū)駕車走海文高速公路到交易中心只有20分鐘的路程）。2、資源優(yōu)勢(shì)海南豐富的海洋資源為項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的支持平臺(tái)，具有強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì)。3、定位優(yōu)勢(shì)以大型現(xiàn)代化的萬(wàn)噸冷庫(kù)為中心，以水產(chǎn)交易為主體，帶動(dòng)水產(chǎn)特色旅游、海鮮特色餐飲，注入海洋文化元素（如小型海洋博物館）的多元化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)定位。4、區(qū)域優(yōu)勢(shì)桂林洋周邊地區(qū)不到20平方公里的范圍內(nèi)，集中了我省絕大多數(shù)大中型水產(chǎn)品加工企業(yè)，如泉溢、照豐、蔚藍(lán)海洋和佳德信等知名企業(yè)，其加工和出口創(chuàng)匯能力占全省水產(chǎn)品加工創(chuàng)匯的50%，為水產(chǎn)交易中心提供了廣闊的市場(chǎng)需求。5、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)目前全省沒(méi)有一個(gè)集專業(yè)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的現(xiàn)代化水產(chǎn)交易中心，這是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。6、行業(yè)優(yōu)勢(shì)水產(chǎn)業(yè)是海南的主要產(chǎn)業(yè)之一，大力發(fā)展水產(chǎn)業(yè)，將對(duì)調(diào)整食物浪費(fèi)，增加有效供給，繁榮城鄉(xiāng)市場(chǎng)，改善人民生活，增強(qiáng)國(guó)民體質(zhì)作出重大貢獻(xiàn)。7、政策優(yōu)勢(shì)政府扶持，對(duì)進(jìn)一步完善、優(yōu)化海南漁業(yè)生產(chǎn)加工的產(chǎn)業(yè)鏈，提高海南水產(chǎn)品的綜合生產(chǎn)加工能力，國(guó)家及省政府給予了大力的政策扶持，增加了項(xiàng)目的優(yōu)墊。8、先進(jìn)的電子商務(wù)系統(tǒng)海南水產(chǎn)物流交易中心建成后，可讓深海漁船隨時(shí)與信息中心保持聯(lián)系，漁船打撈數(shù)量、品種等情況傳到信息中心，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)以圖片加文字形式向外發(fā)布；買家可根據(jù)發(fā)布的信息下單，定好時(shí)間和地點(diǎn)與漁船交易，貨款打到公司賬戶上。9、輻射全國(guó)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體系項(xiàng)目立足海南，面向全國(guó)，輻射東南亞。它集水產(chǎn)品交易、水產(chǎn)品檢驗(yàn)檢疫、冷鏈物流、電子商務(wù)、特色旅游餐飲等融為一體的專業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)。

10、中央空調(diào)、程控電話、24小時(shí)保安等一應(yīng)俱全。目錄第一部分：項(xiàng)目背景及資源第二部分：招商基礎(chǔ)及原則第三部分：招商戰(zhàn)略設(shè)計(jì)制定第四部分：招商策略設(shè)計(jì)制定第五部分：招商部門設(shè)置及崗位編制，招商進(jìn)程的控制第六部分：招商廣告發(fā)布及費(fèi)用一、招商商目的：：1、招商商先行，，為后續(xù)續(xù)銷售奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)本項(xiàng)目一一期招商商將與項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)同步進(jìn)進(jìn)行，招招到50%的商商家后再再銷售，，銷售以以一樓二二樓為主主，其余余的租賃賃，這樣樣操作有有利于順順利完成成營(yíng)銷目目標(biāo)。2、承接接新港水水產(chǎn)碼頭頭搬遷企企業(yè)，為為下一步步的成功功運(yùn)作做做好準(zhǔn)備備本項(xiàng)目是是做水產(chǎn)產(chǎn)品物流流交易市市場(chǎng)，只只有水產(chǎn)產(chǎn)品漁家家、加工工廠商、、經(jīng)銷商商、批發(fā)發(fā)商等的的入駐、、產(chǎn)品的的進(jìn)入，，市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)才能能開(kāi)始。。恰逢最最近幾年年“?？诳谕鉃啊敖ㄔO(shè)而而造成的的新港水水產(chǎn)碼頭頭批發(fā)市市場(chǎng)整體體搬遷，，本案將將有很大大機(jī)會(huì)承承接該地地產(chǎn)業(yè)能能量。3、擴(kuò)大大影響，，提高知知名度在招商的的時(shí)候進(jìn)進(jìn)行大量量的廣告告宣傳，，在獲得得招商成成功的同同時(shí)，提提高了本本交易市市場(chǎng)的知知名度，，擴(kuò)大了了影響，，為市場(chǎng)場(chǎng)成功開(kāi)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)奠定基基礎(chǔ)?！谔教接懻猩躺讨?，，先看看看國(guó)內(nèi)知知名水產(chǎn)產(chǎn)交易中中心案例例，為本本案提供供借鑒。。1、廣州州市五湖湖四海國(guó)國(guó)際水產(chǎn)產(chǎn)交易中中心該項(xiàng)目位位于番禺禺區(qū)洛浦浦街洛溪溪新城，，緊臨珠珠江，總總投資近近5億元元，占地地面積約約20萬(wàn)萬(wàn)平米，，建筑面面積達(dá)25萬(wàn)平平米，是是一個(gè)集集水產(chǎn)品品實(shí)體市市場(chǎng)、數(shù)數(shù)字展貿(mào)貿(mào)平臺(tái)、、水產(chǎn)品品交易公公共服務(wù)務(wù)于一體體的現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)項(xiàng)目。。其集水水產(chǎn)、海海味、凍凍品、展展貿(mào)館和和美食城城五大板板塊為一一體，是是全國(guó)首首創(chuàng)“五五區(qū)聯(lián)動(dòng)動(dòng)”、最最具規(guī)模模的國(guó)際際級(jí)交易易中心。。其中水水產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)約11萬(wàn)平米米，海味味市場(chǎng)約約5．8萬(wàn)平米米。作為珠三三角地區(qū)區(qū)超大型型水產(chǎn)交交易市場(chǎng)場(chǎng)，該中中心具有有六大亮亮點(diǎn)和優(yōu)優(yōu)勢(shì)：可借鑒之之處：一是“五五區(qū)聯(lián)動(dòng)動(dòng)”，實(shí)實(shí)現(xiàn)“一一站式””水產(chǎn)采采購(gòu)；二二是內(nèi)設(shè)設(shè)現(xiàn)代化化冷庫(kù)，，確保水水產(chǎn)品新新鮮保存存；三是是突破傳傳統(tǒng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)配套套供應(yīng)系系統(tǒng)全面面升級(jí)；；四是集集中治環(huán)環(huán)境污，，保護(hù)生生態(tài)環(huán)境境；五是是創(chuàng)建數(shù)數(shù)字展貿(mào)貿(mào)平臺(tái)，，開(kāi)啟水水產(chǎn)交易易新功能能；六是是搭建綜綜合服務(wù)務(wù)平臺(tái)，，為商家家提供便便捷服務(wù)務(wù)。以高端化化、品牌牌化、信信息化、、國(guó)際化化為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的五湖湖四海國(guó)國(guó)際水產(chǎn)產(chǎn)交易中中心，是是全國(guó)名名優(yōu)水產(chǎn)產(chǎn)品展示示交易的的總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，也是是全國(guó)水水產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展的的新標(biāo)桿桿及領(lǐng)跑跑者。3000平米電子交易大廳，打造集展貿(mào)、電子商務(wù)等于一體的現(xiàn)代交易中心

引進(jìn)國(guó)外知名企業(yè)，開(kāi)辟水產(chǎn)品國(guó)際流通專區(qū)2、江蘇蘇省華東東水產(chǎn)品品交易中中心該中心是是太倉(cāng)市市重點(diǎn)扶扶持的菜菜籃子（（副食品品基地））工程，，是上海海和蘇、、錫、常常、華東東地區(qū)副副食品供供應(yīng)集散散基地。。占地160畝畝，總建建筑面積積約18萬(wàn)平米米，其中中直銷區(qū)區(qū)82000平平米，綜綜合交易易區(qū)20000平米，，公寓服服務(wù)區(qū)43000平米米，公建建區(qū)20000平米，，冷藏區(qū)區(qū)（2萬(wàn)萬(wàn)噸）15000平米米。是集集批發(fā)、、交易、、展銷、、旅游、、倉(cāng)儲(chǔ)、、信息化化為一體體的綜合合性、上上規(guī)模、、高品位位、功能能齊全的的水產(chǎn)品品批發(fā)/交易一一級(jí)中心心市場(chǎng)。。可借鑒之之處：1、與上上海海洋洋大學(xué)合合作，在在市場(chǎng)管管理、市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、電子子商務(wù)、、國(guó)際貿(mào)貿(mào)易和信信息發(fā)布布及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)服務(wù)上上擁有獨(dú)獨(dú)特的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。2、擁有有豐富的的水產(chǎn)品品專業(yè)管管理人才才資源和和完備的的配套功功能設(shè)施施，可以以全方位位地為市市場(chǎng)交易易提供專專業(yè)技術(shù)術(shù)支持和和服務(wù)。。一、交交易區(qū)：：設(shè)計(jì)規(guī)模模年水產(chǎn)產(chǎn)品交易易量30-50萬(wàn)噸，，交易額額30-50億億元。常常年在市市場(chǎng)進(jìn)行行交易水水產(chǎn)品系系列有：：①海水、、淡水活活魚交易易；②冷冷凍、冰冰鮮海產(chǎn)產(chǎn)品交易易；③加加工水產(chǎn)產(chǎn)品、干干水產(chǎn)品品交易；；④小水水產(chǎn)進(jìn)口口魚類、、觀賞魚魚類交易易；⑤水水產(chǎn)品加加工企業(yè)業(yè)直銷；；經(jīng)營(yíng)交交易水產(chǎn)產(chǎn)品系列列：小包包裝旅游游產(chǎn)品系系列；脫脫脂產(chǎn)品品系列；；腌制產(chǎn)產(chǎn)品系列列；干產(chǎn)產(chǎn)品系列列；調(diào)味味產(chǎn)品系系列；湯湯料產(chǎn)品品系列。。二、服服務(wù)區(qū)：：①寫字樓樓商務(wù)辦辦公區(qū)；；②冷藏藏區(qū)；③③市場(chǎng)生生活服務(wù)務(wù)公寓區(qū)區(qū)；④酒酒店式公公寓服務(wù)務(wù)區(qū)。三、公公建區(qū)：：①展覽、、展示觀觀賞區(qū)；；②金融融等網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)區(qū)區(qū)；③市市場(chǎng)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)；④安安保區(qū)；；⑤信息息網(wǎng)絡(luò)交交易服務(wù)務(wù)區(qū)；⑥⑥衛(wèi)生檢檢驗(yàn)、檢檢疫區(qū);⑦停車車場(chǎng)。華東水產(chǎn)產(chǎn)品交易易中心市市場(chǎng)主要要功能：：二、項(xiàng)目目定位：：市場(chǎng)定位位也就是是說(shuō)我們們以什么么樣的身身份出現(xiàn)現(xiàn)，意指指我們的的形象戰(zhàn)戰(zhàn)略，這這是進(jìn)行行招商策策劃的關(guān)關(guān)鍵，市市場(chǎng)定位位決定了了目標(biāo)客客戶群體體，而市市場(chǎng)形象象又是令令客戶垂垂青我們們市場(chǎng)的的磁石，，具體包包括以下下方面：：（一）、、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)定位1、批發(fā)發(fā)交易功功能項(xiàng)目有活活鮮水產(chǎn)產(chǎn)品、冰冰鮮水產(chǎn)產(chǎn)品、淡淡水魚類類、貝類類、凍品品、美食食等水產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)交易以以及與其其關(guān)聯(lián)的的設(shè)施，，為此提提供滿足足一定交交易規(guī)模模，在同同一時(shí)段段、同一一地點(diǎn)批批發(fā)交易易的條件件，設(shè)置置批發(fā)商商店鋪、、交易廳廳、道路路、回車車場(chǎng)地、、停車場(chǎng)場(chǎng)等設(shè)施施。2、冷凍凍、冷藏藏、加工工、物流流配送功功能項(xiàng)目有水水產(chǎn)品、、冷凍、、冷藏、、加工配配送功能能，為此此建設(shè)相相當(dāng)規(guī)模模的冷庫(kù)庫(kù)、加工工車間及及其配套套設(shè)施。。3、市場(chǎng)場(chǎng)管理、、總部基基地功能能項(xiàng)目設(shè)置置商務(wù)中中心、展展銷廳、、公寓、、檢測(cè)中中心等設(shè)設(shè)施，全全面解決決市場(chǎng)管管理、業(yè)業(yè)務(wù)用房房、商務(wù)務(wù)辦公、、會(huì)議展展覽等功功能需求求。4、市場(chǎng)場(chǎng)觀光功功能項(xiàng)目由于于地域的的特征和和水產(chǎn)品品的特性性，又是是旅游、、觀光、、餐飲、、休閑、、科普等等功能的的載體。?？稍O(shè)置置漁業(yè)文文化廣場(chǎng)場(chǎng)，建設(shè)設(shè)水產(chǎn)觀觀光一條條街、觀觀光魚市市場(chǎng)、海海鮮大排排檔等，，構(gòu)建水水產(chǎn)文化化。（二）、、價(jià)格定定位：1、房地地產(chǎn)租金金是售價(jià)價(jià)的晴雨雨表，租租賃市場(chǎng)場(chǎng)的行情情直接反反映了供供求關(guān)系系，售價(jià)價(jià)曲線與與租賃價(jià)價(jià)格曲線線是同步步變化的的，租賃賃價(jià)格是是售價(jià)的的真實(shí)反反映，租租賃市場(chǎng)場(chǎng)是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的真實(shí)實(shí)體現(xiàn)，，以收益益價(jià)格對(duì)對(duì)商業(yè)價(jià)價(jià)格進(jìn)行行評(píng)估，，收益價(jià)價(jià)格對(duì)物物業(yè)使用用者和投投資者都都是一個(gè)個(gè)基本的的心理預(yù)預(yù)期價(jià)格格。根據(jù)調(diào)查查，同類類性質(zhì)的的?？谛滦赂鬯a(chǎn)產(chǎn)批發(fā)市市場(chǎng)租金金水平一一般在60-90元/㎡月之之間，通通過(guò)該區(qū)區(qū)域與本本地段的的對(duì)比分分析，初初步估計(jì)計(jì)本項(xiàng)目目街鋪的的平均租租金為60元/㎡。（1）、、確定年年收益：：60元元/㎡月月×1㎡㎡×12月=720元；（2）、、確定還還原利率率：我們們采用中中國(guó)人民民銀行一一年期存存款利率率綜合物物價(jià)上漲漲因素和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)取還原原利率為為12%（3）、、使用年年限：20年（4）、、收益價(jià)價(jià)格確定定運(yùn)用公式式：V＝a/r××[1-1/(1+r)n]式中V：：房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格a：房地地產(chǎn)年純純收益r：還原原利率n：未來(lái)來(lái)可取得得收益的的年限可測(cè)算出出本項(xiàng)目目裙樓商商鋪的平平均售價(jià)價(jià)為5800元元/㎡（三）、、客戶定定位（目目標(biāo)客戶戶及其分分類）：：1、目標(biāo)標(biāo)客戶項(xiàng)目客戶戶分為直直接目標(biāo)標(biāo)客戶和和最終目目標(biāo)客戶戶。直接接目標(biāo)客客戶是本本項(xiàng)目招招商進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的的商戶，，最終客客戶為最最終消費(fèi)費(fèi)者。本本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶指直接接目標(biāo)客客戶，也也即進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的的批發(fā)商商、經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶。2、目標(biāo)標(biāo)客戶的的分類（1）、、A類頂頂級(jí)級(jí)目標(biāo)客客戶大批發(fā)商商、水產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶戶。招商形式式以賣出出產(chǎn)權(quán)的的形式本類客戶戶經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)以批批發(fā)、直直銷為基基本經(jīng)營(yíng)營(yíng)形式（2）、、B類重重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)客客戶國(guó)內(nèi)水產(chǎn)產(chǎn)加工、、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶此類客戶戶經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)以聲聲場(chǎng)加工工、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)運(yùn)輸為為基本經(jīng)經(jīng)營(yíng)形式式招商形式式以出租租為主（3）、、C類一一般般客戶主要為經(jīng)經(jīng)營(yíng)海鮮鮮水產(chǎn)提提供服務(wù)務(wù)的輔助助業(yè)務(wù)業(yè)業(yè)主（餐餐飲、政政府辦證證部門等等）其經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)以海海鮮水產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)類類項(xiàng)目和和一般服服務(wù)項(xiàng)目目為基本本形式三類形態(tài)態(tài)營(yíng)業(yè)額額占比：：A類50%，，B類35%，，C類15%。。三、合適適的資源源，合適適的傳播播對(duì)于任何何應(yīng)招者者，他的的終極目目的都是是獲取經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)，這也也是任何何開(kāi)發(fā)商商都必須須理性面面對(duì)的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)。但但大多數(shù)數(shù)“應(yīng)招招者”并并不是盲盲目相信信“投資資一萬(wàn)，，年賺百百萬(wàn)”之之類的心心口雌黃黃，他們們?cè)絹?lái)越越關(guān)注交交易市場(chǎng)場(chǎng)的“人人氣”，，環(huán)境，，發(fā)展?jié)摑摿?，管管理水平平等。因此，我我們?cè)谥浦贫ㄕ猩躺滩呗詴r(shí)時(shí)，首先先要清醒醒了解項(xiàng)項(xiàng)目自身身的資源源，優(yōu)勢(shì)勢(shì)和能夠夠給予應(yīng)應(yīng)招者的的條件，，優(yōu)惠政政策，并并與應(yīng)招招者共同同探討交交易市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式，，市場(chǎng)功功能；告告知真實(shí)實(shí)的商場(chǎng)場(chǎng)管理水水平及所所能提供供的信息息支持等等。一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，應(yīng)招招者對(duì)商商場(chǎng)各項(xiàng)項(xiàng)資源關(guān)關(guān)注如下下：要素排序及權(quán)重“應(yīng)招者”關(guān)注的因素1（25%）人氣（或者對(duì)消費(fèi)者的吸引力）2（22%）商場(chǎng)潛力及發(fā)展前景3（18%）投資匯報(bào)率4（13%）獨(dú)特定位5（10%）商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理6（7%）商場(chǎng)培育期的考慮7（5%）同類商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力左表七點(diǎn)點(diǎn)無(wú)疑是是“應(yīng)招招者”最最關(guān)心的的問(wèn)題，，因此我我們應(yīng)根根據(jù)自己己的資源源最大可可能的完完善各項(xiàng)項(xiàng)資源，，力求達(dá)達(dá)到應(yīng)招招者滿意意的狀態(tài)態(tài)。本水水產(chǎn)物流流交易中中心是新新建的，，在人氣氣方面尚尚無(wú)現(xiàn)實(shí)實(shí)優(yōu)勢(shì)，，但交易易中心潛潛力大，，發(fā)展前前景廣闊闊，有自自己獨(dú)特特的定位位及較好好的管理理水平等等條件，，對(duì)應(yīng)招招者還是是有很大大吸引力力的。另外，作作為一個(gè)個(gè)力求長(zhǎng)長(zhǎng)久發(fā)展展的企業(yè)業(yè)，無(wú)論論是在招招商廣告告表現(xiàn)形形式上，，還是在在與應(yīng)招招者的實(shí)實(shí)際接觸觸、洽談?wù)?、遴選選方式，，以及后后期市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作和和幫助方方面，都都必須脫脫離短期期操作的的“俗套套”，不不夸大其其辭，要要誘之以以利，明明知以理理，坦誠(chéng)誠(chéng)相待，，責(zé)權(quán)對(duì)對(duì)等，優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)，這樣樣才能與與應(yīng)招商商家共同同發(fā)展，，達(dá)到雙雙贏的目目的。在整體體傳播播上，，要將將“應(yīng)應(yīng)招者者”關(guān)關(guān)心的的問(wèn)題題說(shuō)清清楚，，將對(duì)對(duì)招商商構(gòu)成成的素素材亮亮點(diǎn)總總結(jié)出出來(lái)告告訴他他們，，包括括企業(yè)業(yè)背景景，市市場(chǎng)特特征，，管理理水平平等。。目錄錄第一部部分：：項(xiàng)目目背景景及資資源第二部部分：：招商商基礎(chǔ)礎(chǔ)及原原則第三部部分：：招商商戰(zhàn)略略設(shè)計(jì)計(jì)制定定第四部部分：：招商商策略略設(shè)計(jì)計(jì)制定定第五部部分：：招商商部門門設(shè)置置及崗位編編制，，招商商進(jìn)程程的控控制第六部部分：：招商商廣告告發(fā)布布及費(fèi)費(fèi)用一、招招商政政策1、協(xié)協(xié)調(diào)解解決經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)證照照辦理理注冊(cè)冊(cè)手續(xù)續(xù)2、為為投資資商代代租商商鋪，，統(tǒng)一一招商商，保保證投投資回回報(bào)3、首首期入入駐商商享受受租售售價(jià)格格/物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)減讓讓4、第第一經(jīng)經(jīng)營(yíng)年年度，，交易易中心心提供供大力力宣傳傳，大大力度度吸引引人氣氣，保保證入入駐商商首年年獲利利5、為為入駐駐商提提供促促銷活活動(dòng)硬硬件支支持海海鮮水水產(chǎn)6、定定期提提供區(qū)區(qū)域海海鮮水水產(chǎn)市市場(chǎng)交交易信信息及及動(dòng)態(tài)態(tài)分析析7、在在市場(chǎng)場(chǎng)從事事經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的單單位和和個(gè)人人，都都可辦辦理經(jīng)經(jīng)營(yíng)性性的流流動(dòng)資資金的的貸款款9、市市場(chǎng)設(shè)設(shè)置自自己的的網(wǎng)站站，并并辦有有自己己的雜雜志，，為各各經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位位和個(gè)個(gè)人宣宣傳產(chǎn)產(chǎn)品和和商品品幫助促促銷二、銷銷售策策略（一））、針針對(duì)目目標(biāo)客客戶采采用DM策策略（（直復(fù)復(fù)式營(yíng)營(yíng)銷））因?yàn)楸颈卷?xiàng)目目的頂頂級(jí)客客戶是是確定定的范范圍，，我們們可以以通過(guò)過(guò)直郵郵（DM））和直直接派派人上上門向向各商商家派派發(fā)海海報(bào)的的方式式將有有關(guān)資資料傳傳給客客戶，，同時(shí)時(shí)和他他們交交流，，了解解他們們的需需要，，獲取取他們們的進(jìn)進(jìn)入意意向，，爭(zhēng)取取他們們成為為水產(chǎn)產(chǎn)物流流交易易中心心的業(yè)業(yè)主或或租戶戶。也就是是說(shuō)直直接針針對(duì)頂頂級(jí)客客戶進(jìn)進(jìn)行，，對(duì)于于國(guó)內(nèi)內(nèi)的頂頂級(jí)客客戶我我們采采取直直接談?wù)勁泻秃妥咴L訪的方方式進(jìn)進(jìn)行，，我們們將采采用直直接上上門的的方式式，邀邀請(qǐng)他他們進(jìn)進(jìn)入。。同時(shí)時(shí)我們們應(yīng)多多爭(zhēng)取取將更更多的的頂級(jí)級(jí)客戶戶的海海南分分公司司（或或總經(jīng)經(jīng)銷））吸收收入場(chǎng)場(chǎng)，并并且直直接將將他們們擬議議組建建的水水產(chǎn)物物流公公司海海南分分公司司引進(jìn)進(jìn)入場(chǎng)場(chǎng)。只要頂頂級(jí)客客戶入入場(chǎng)，，其他他客戶戶就眉眉宇不不進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)的道道理，，項(xiàng)目目成功功便有有了邏邏輯支支持。。因此此，對(duì)對(duì)頂級(jí)級(jí)客戶戶的調(diào)調(diào)研和和進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)意向向的確確認(rèn)，，就構(gòu)構(gòu)成了了項(xiàng)目目可行行與否否的先先決條條件，，所以以早期期招商商只是是針對(duì)對(duì)頂級(jí)級(jí)客戶戶。其具體體操作作流程程如下下：準(zhǔn)客戶戶確定定———銷售售顧問(wèn)問(wèn)拜訪訪———進(jìn)行行項(xiàng)目目推介介———現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看房房———合作作洽談?wù)劇_(dá)成成合作作意向向（未未合作作處理理）———簽簽定合合作合合同書書。在進(jìn)行行直復(fù)復(fù)式營(yíng)營(yíng)銷的的同時(shí)時(shí)，對(duì)對(duì)一些些零散散客戶戶采用用常規(guī)規(guī)推廣廣模式式：目標(biāo)客客戶確確定———派派發(fā)招招商手手冊(cè)和和宣傳傳頁(yè)———確確定準(zhǔn)準(zhǔn)客戶戶———準(zhǔn)客客戶回回訪———達(dá)達(dá)成合合作意意向（（未合合作處處理））———進(jìn)行行商戶戶資格格審查查———與合合格商商戶簽簽定租租賃合合同。。（二））、““以租租金代代首期期”銷銷售策策略這是針針對(duì)一一些對(duì)對(duì)未來(lái)來(lái)商鋪鋪價(jià)格格走勢(shì)勢(shì)把握握不定定的商商家所所采取取的銷銷售策策略，，租用用本項(xiàng)項(xiàng)目商商鋪的的客戶戶在一一年或或兩年年內(nèi)決決定購(gòu)購(gòu)買的的，采采用已已交付付的一一定期期限內(nèi)內(nèi)的租租金可可作為為購(gòu)買買單位位的首首付款款，刺刺激租租戶的的消費(fèi)費(fèi)心理理，促促使他他們由由租戶戶變業(yè)業(yè)主，，消化化一部部分面面積。。（三）、推推出品牌商商家進(jìn)駐優(yōu)優(yōu)惠策略品牌商家的的品牌效應(yīng)應(yīng)能給投資資者及經(jīng)營(yíng)營(yíng)者增強(qiáng)置置業(yè)的信心心，從而有有力地促進(jìn)進(jìn)銷售，所所以，我們們建議，對(duì)對(duì)于有意進(jìn)進(jìn)駐的品牌牌商家，在在售價(jià)和租租金上給予予一定比例例的優(yōu)惠，，如在售價(jià)價(jià)上給予一一定的折扣扣或在租金金上給予三三個(gè)月的免免租期，利利用其品牌牌效應(yīng)來(lái)帶帶動(dòng)其他商商鋪的發(fā)售售和招租。。（四）、低低開(kāi)高走，，分期銷售售以底價(jià)入市市，利用羊羊群心理制制造搶購(gòu)熱熱銷的氣氛氛；然后視視市場(chǎng)反映映，逐步提提高售價(jià)，，迫使客戶戶迅速作出出選擇的決決定。（五）、““客戶領(lǐng)袖袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)計(jì)劃針對(duì)目前市市場(chǎng)人氣不不足，為達(dá)達(dá)到帶動(dòng)人人氣，建議議對(duì)此推行行“客戶領(lǐng)領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)計(jì)劃”，凡凡已經(jīng)認(rèn)購(gòu)購(gòu)的客戶若若能帶領(lǐng)其其它客戶進(jìn)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并并成交者，，我們將按按所規(guī)定的的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)予領(lǐng)袖客客戶，如按按其所購(gòu)買買的商鋪以以2%的優(yōu)優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。（七）具體體的銷售政政策因?yàn)楸敬握姓猩桃葬槍?duì)對(duì)頂級(jí)客戶戶的銷售為為主，特別別制定以下下銷售政策策，刺激消消費(fèi)。1、一次性性付清全部部購(gòu)房款時(shí)時(shí)，在現(xiàn)行行銷售價(jià)格格的基礎(chǔ)上上，給予2%的優(yōu)惠惠讓利。2、一年分分期付款購(gòu)購(gòu)買交納40%首付款、、余款以一一年為期限限按季度分分期四期支支付時(shí)，在在現(xiàn)行銷售售價(jià)格的基礎(chǔ)上，，給予1%的優(yōu)惠讓讓利。3、按揭購(gòu)購(gòu)買首付40%，銀行提提供60%，10年年期按揭貸貸款，在現(xiàn)現(xiàn)行銷售價(jià)價(jià)格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，給予1%的的優(yōu)惠4、預(yù)定金金購(gòu)買在預(yù)售許可可證發(fā)放以以前，對(duì)意意向客戶按按購(gòu)房款的的10%收收取預(yù)訂款款，在現(xiàn)行行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，給予予1%優(yōu)惠惠；預(yù)訂合合同簽訂后后，預(yù)訂房房屋予以保保留，在不不違反雙方約定的的情況下，，預(yù)訂款原原則上不予予退還。5、調(diào)價(jià)策策略在現(xiàn)行價(jià)格格基礎(chǔ)上，，對(duì)銷售價(jià)價(jià)格每月上上調(diào)一次，，每次調(diào)價(jià)價(jià)幅度為30元/平平米。目錄第一部分：：項(xiàng)目背景景及資源第二部分：：招商基礎(chǔ)礎(chǔ)及原則第三部分：：招商戰(zhàn)略略設(shè)計(jì)制定定第四部分：：招商策略略設(shè)計(jì)制定定第五部分：：招商部門門設(shè)置及崗位編制，，招商進(jìn)程程的控制第六部分：：招商廣告告發(fā)布及費(fèi)費(fèi)用一、若想做做好招商工工作，首先先要做以下下幾方面的的工作：招商首先面面臨著兩大大問(wèn)題：一一是商家的的進(jìn)入，二二是消費(fèi)者者的購(gòu)買。。在以往針針對(duì)商家和和消費(fèi)者需需要營(yíng)造一一個(gè)環(huán)境，，對(duì)于水產(chǎn)產(chǎn)物流交易易中心這樣樣的產(chǎn)品，，一般要采采用“造勢(shì)勢(shì)”，但最最終要使水水產(chǎn)物流交交易中心紅紅火起來(lái)，，就是需要要做好“推推”與“拉拉”的營(yíng)銷銷手段。。1、水產(chǎn)物物流交易中中心招商的的形式如何何？如何讓海鮮鮮水產(chǎn)商家家進(jìn)入我們們的水產(chǎn)物物流交易中中心經(jīng)營(yíng)，，以提高招招商率？如何讓消費(fèi)費(fèi)者在水產(chǎn)產(chǎn)物流交易易中心購(gòu)買買海鮮水產(chǎn)產(chǎn)或其他消消費(fèi)。招商后如何何讓各大海海鮮水產(chǎn)商商家繼續(xù)在在此投入，，并帶動(dòng)海?？谀酥梁：Ｄ鲜〉慕?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。。針對(duì)以上問(wèn)問(wèn)題，我們們項(xiàng)目組分分別做了調(diào)調(diào)查，通過(guò)過(guò)實(shí)地調(diào)研研，對(duì)招商商問(wèn)題也有有了一定的的認(rèn)識(shí)：：目前?？谟杏忻男赂鄹鬯a(chǎn)交易易市場(chǎng)、長(zhǎng)長(zhǎng)堤路、新新埠島、板板橋路四個(gè)個(gè)海鮮市場(chǎng)場(chǎng)水產(chǎn)價(jià)格格倒是便宜宜，貨品也也琳瑯滿目目，但市場(chǎng)場(chǎng)的衛(wèi)生狀狀況卻令人人擔(dān)憂。有有關(guān)負(fù)責(zé)人人說(shuō)，這四四個(gè)市場(chǎng)不不但沒(méi)有合合格的，而而且有的還還是馬路市市場(chǎng)。我們是借助助文化搭臺(tái)臺(tái)、經(jīng)濟(jì)唱唱戲的方法法，可以先先聚人氣；；這是采用用了“推””的手法。。做好消費(fèi)者者的工作何何愁沒(méi)有商商家來(lái)；這這是采用““拉”的手手法。借助此機(jī)會(huì)會(huì)可以建立立海南水產(chǎn)產(chǎn)物流交易易中心這塊塊企業(yè)品牌牌，有利于于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展。綜合了解市市場(chǎng)行情和和自身情況況，項(xiàng)目SOWT分分析如下：：優(yōu)勢(shì)方面：：?？谧鳛楹：Ｄ鲜≌沃巍⒔?jīng)濟(jì)、、文化中心心，每年吸吸引著大量量游客。海海南的陽(yáng)光光、沙灘、、海鮮，是是海南的特特色，更是是海南的品品牌。海南南的海鮮，，以其種類類繁多、味味道鮮美、、價(jià)格實(shí)惠惠等特點(diǎn)，，吸引著大大批食客的的到來(lái)。不不僅海南人人對(duì)海鮮情情有獨(dú)鐘，，島外的游游客對(duì)海鮮鮮也是青睞睞有佳。于于是，天南南海北的游游客來(lái)到海海南，“看看大海、買買海鮮、吃吃海鮮”是是一項(xiàng)普遍遍、起碼的的需求，這這種需求，，便是打造造海南海上上產(chǎn)品品牌牌的一個(gè)有有效窗口。。劣勢(shì)方面：：?？谀酥琳麄€(gè)海南省省的消費(fèi)水水平較低，，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)發(fā)達(dá)。機(jī)會(huì)：海南的海水水養(yǎng)殖業(yè)也也正在蓬勃勃發(fā)展。海海南豐富的的近海養(yǎng)殖殖資源和獨(dú)獨(dú)特的熱帶帶氣候條件件，決定了了海南未來(lái)來(lái)將成為我我國(guó)海水捕捕撈和養(yǎng)殖殖業(yè)發(fā)展最最快的地區(qū)區(qū)之一。威脅：本地區(qū)政策策弱化，本本土經(jīng)營(yíng)化化。二、創(chuàng)新思思路：項(xiàng)目采將取取整體規(guī)劃劃、分期實(shí)實(shí)施、滾動(dòng)動(dòng)發(fā)展、企企業(yè)運(yùn)作、、政府扶持持的模式，，充分發(fā)揮揮其市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)、資源源優(yōu)勢(shì)、行行業(yè)優(yōu)勢(shì)、、政策優(yōu)勢(shì)勢(shì)、交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)等五大大優(yōu)勢(shì)，立立足海南，，面向全國(guó)國(guó)，輻射東東南亞。它集水產(chǎn)品品交易、水水產(chǎn)品檢驗(yàn)驗(yàn)檢疫、冷冷鏈物流、、電子商務(wù)務(wù)、特色旅旅游餐飲等等融為一體體，其建設(shè)設(shè)規(guī)模之大大、建設(shè)水水平之高、、功能之全全，交易市市場(chǎng)的專業(yè)業(yè)化、信息息化、現(xiàn)代代化程度之之高堪稱全全國(guó)一流，，發(fā)展前景景十分看好好。針對(duì)以上這這個(gè)創(chuàng)新思思維方法，，我們?cè)谕晖瓿烧砗秃团袛嘀蠛螅岢鰟?chuàng)創(chuàng)新思路：：建立海鮮鮮商業(yè)長(zhǎng)廊廊，用“海海洋文化論論壇”這一一塊文化品品牌，吸引引人們回顧顧海洋產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展史史。在此同同時(shí)，我們們將進(jìn)行展展覽會(huì)和招招商工作；；再借助網(wǎng)網(wǎng)站、俱樂(lè)樂(lè)部、雜志志等帶動(dòng)企企業(yè)招商、、管理、營(yíng)營(yíng)銷進(jìn)入良良性循環(huán)發(fā)發(fā)展。海南（國(guó)家家級(jí)）水產(chǎn)產(chǎn)物流交易易中心將是是具有人性性化、景觀觀化、智能能化和現(xiàn)代代化的大型型水產(chǎn)品交交易場(chǎng)所。。要做好招招商工作作，就必必須考慮慮企業(yè)未未來(lái)形成成良好的的生態(tài)，，并促進(jìn)進(jìn)汽車金金融廣場(chǎng)場(chǎng)的營(yíng)銷銷開(kāi)展。。為此，，我們對(duì)對(duì)建筑面面積為8萬(wàn)平方方米的水水產(chǎn)物流流交易中中心進(jìn)行行了規(guī)劃劃：一號(hào)物流流商鋪，，經(jīng)營(yíng)美美食餐飲飲、海鮮鮮排擋、、現(xiàn)煮水水產(chǎn)品等等二號(hào)物流流商鋪，，經(jīng)營(yíng)名名優(yōu)水產(chǎn)產(chǎn)制品、、海洋生生物保健健品、旅旅游特色色紀(jì)念品及及迷你海海洋展覽覽館三號(hào)物流流商鋪，，冰鮮、、凍品、、魚肉類類等四號(hào)物流流商鋪，，經(jīng)營(yíng)鮑鮑、參、、翅、肚肚、滋補(bǔ)補(bǔ)珍品、、海產(chǎn)干干貨等五\六號(hào)號(hào)物流商商鋪，經(jīng)經(jīng)營(yíng)熱帶帶觀賞魚魚及魚藥藥、魚需需用品交易大廳廳，經(jīng)營(yíng)營(yíng)鮮活水水產(chǎn)、各各類凍品品等八號(hào)冷庫(kù)庫(kù)及制冰冰廠，儲(chǔ)儲(chǔ)存水產(chǎn)產(chǎn)品基于這種種思路，，采取以以下策劃劃：采用用適當(dāng)?shù)牡膬?yōu)惠政政策吸引引商家，，同時(shí)開(kāi)開(kāi)啟旺場(chǎng)場(chǎng)方案，，即：一一是建立立“海南南海洋文文化展覽覽中心””；二是是建立商商家會(huì)員員俱樂(lè)部部；三是是推出自自己的網(wǎng)網(wǎng)站展銷銷模式，，從而達(dá)達(dá)到連環(huán)環(huán)推廣招招商的效效果。當(dāng)然，此此方案的的運(yùn)行要要公司各各部門參參與，包包括和政政府溝通通關(guān)系；；與水產(chǎn)產(chǎn)商協(xié)調(diào)調(diào)水產(chǎn)進(jìn)進(jìn)貨事宜宜；俱樂(lè)樂(lè)部、雜雜志、網(wǎng)網(wǎng)站的創(chuàng)創(chuàng)建、維維護(hù)、運(yùn)運(yùn)行工作作等。我們針對(duì)對(duì)這些事事情要在在全國(guó)各各大媒體體上進(jìn)行行新聞報(bào)報(bào)道，這這樣就可可以取得得良好的的社會(huì)效效應(yīng)，并并且可以以提升海海南（國(guó)國(guó)家級(jí)））水產(chǎn)物物流交易易中心的的知名度度。以““文化搭搭臺(tái)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)唱戲戲”的手手法大力力度吸引引人氣達(dá)達(dá)到招商商的目的的。整個(gè)策劃劃下來(lái)，，其實(shí)就就是一個(gè)個(gè)制造人人氣，吸吸引人氣氣、穩(wěn)定定人氣、、延續(xù)人人氣的過(guò)過(guò)程。招商策略略思路：：目錄錄第一部分分：項(xiàng)目目背景及及資源第二部分分：招商商基礎(chǔ)及及原則第三部分分：招商商戰(zhàn)略設(shè)設(shè)計(jì)制定定第四部分分：招商商策略設(shè)設(shè)計(jì)制定定第五部分分：招商商部門設(shè)設(shè)置及崗位編制制，招商商進(jìn)程的的控制第六部分分：招商商廣告發(fā)發(fā)布及費(fèi)費(fèi)用一、招商商部門的的設(shè)置及及崗位編編制：總經(jīng)理項(xiàng)目拓展中心采購(gòu)招商中心項(xiàng)目企劃中心經(jīng)營(yíng)管理中心品牌發(fā)展中心策略研究中心商業(yè)投資中心各部門職職能、職職責(zé)、人人數(shù)、費(fèi)費(fèi)用：1、項(xiàng)目目拓展中中心：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行充分分調(diào)研、、分析和和規(guī)劃，，提供完完整的項(xiàng)項(xiàng)目解決決方案，，和實(shí)際際應(yīng)用方方案，開(kāi)展項(xiàng)目目實(shí)施工工作。本本部門需需要三人人。其中中做市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查可可以臨時(shí)時(shí)聘用在在校大學(xué)學(xué)生。2、采購(gòu)購(gòu)招商中中心：擬訂科學(xué)學(xué)的招商商計(jì)劃，，制定招招商培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃和和招商策策劃方案案，負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)督招招商計(jì)劃劃實(shí)施。。管理市場(chǎng)場(chǎng)資源，，建立招招商及客客戶檔案案。本部部門需要要三人。。3、項(xiàng)目目企劃中中心：充分研究究項(xiàng)目的的實(shí)質(zhì)與與性質(zhì)，，建立項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳推廣體體系，制制定項(xiàng)目目整體推推廣方案案，同時(shí)時(shí)建立項(xiàng)目目的品牌牌策略。。本部門門需要二二人。4、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理中中心：制定經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理方方案，和和組織設(shè)設(shè)計(jì)方案案，保障障項(xiàng)目的的良性運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)。負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的營(yíng)運(yùn)運(yùn)和項(xiàng)目目的后期管管理。建建立項(xiàng)目目管理體體系和管管理制度度，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目方承承擔(dān)直接接的管理理責(zé)任。。本部門門需要三人人。5、品牌牌發(fā)展中中心：為客戶提提供品牌牌戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，提提升客戶戶委托項(xiàng)項(xiàng)目的資資訊形象象和資訊訊價(jià)值。。同時(shí)參參與項(xiàng)目目的前期總總體規(guī)劃劃，以及及中期招招商推廣廣，和后后期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理。本部部門需要要三人。。6、策略略研究中中心：進(jìn)行區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)的商圈圈研究，，研究并并掌握最最新商業(yè)業(yè)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃及營(yíng)營(yíng)運(yùn)管理理方法，，提供大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目策略略性支持持。指導(dǎo)導(dǎo)公司的的理論研研究工作作，設(shè)計(jì)計(jì)具體項(xiàng)項(xiàng)目工作作方法。。本部門需需要三人人。7、商業(yè)業(yè)投資中中心：商鋪投資資，租賃賃經(jīng)營(yíng)，，提供商商場(chǎng)資本本運(yùn)營(yíng)思思路和商商業(yè)融資資。本部部門需要要三人。。8、總經(jīng)經(jīng)理：年薪八萬(wàn)萬(wàn)+效益益獎(jiǎng)金二、招商商進(jìn)程的的控制：：（一）、、營(yíng)銷籌籌備階段段1、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝，，包括售售樓處、、各期功功能牌、、導(dǎo)視牌牌、形象象識(shí)別、、賣場(chǎng)店店面和門門頭等；；2、銷售售人員工工作分工工和潛在在客戶摸摸底；售售樓員現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)接待待，部分分招商展展開(kāi)3、制訂訂詳細(xì)的的廣告和和促銷計(jì)計(jì)劃；4、銷售售物料到到位，包包括海報(bào)報(bào)、樓書書、招商商手冊(cè)、、銷售手手冊(cè)；5、廣告告創(chuàng)意、、宣傳推推廣；（二）、、前期招招商階段段1、市場(chǎng)場(chǎng)招商，，采取先先大戶、、后小戶戶，先品品牌戶、、后一般般戶的招招商策略略。2、市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷，，針對(duì)招招商商戶戶展開(kāi)廣廣告、推推廣和促促銷。3、市場(chǎng)場(chǎng)管理，，做好商商戶入住住工作、、管理工工作和市市場(chǎng)規(guī)劃劃工作。。4、開(kāi)業(yè)業(yè)籌備，，完成開(kāi)開(kāi)業(yè)活動(dòng)動(dòng)策劃和和籌備工工作，做做好開(kāi)業(yè)業(yè)準(zhǔn)備。。5、使市市場(chǎng)招商商率達(dá)到到40%，初步步具備開(kāi)開(kāi)業(yè)條件件。（三）、、市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)籌備備階段1、做好好市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)前的的活動(dòng)策策劃、宣宣傳、組組織工作作。2、配合合市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)，進(jìn)進(jìn)一步針針對(duì)大戶戶進(jìn)行熱熱勢(shì)宣傳傳工作。。3、利用用開(kāi)業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)，對(duì)對(duì)等待、、觀望人人群進(jìn)行行引勢(shì)誘誘導(dǎo)工作作。4、做好好聚集市市場(chǎng)人氣氣、完善善市場(chǎng)管管理和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的其其它工作作。5、在開(kāi)開(kāi)業(yè)前，，使市場(chǎng)場(chǎng)招商率率達(dá)到60%。。（四）、、市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)階段段1、借助助大戶、、品牌戶戶進(jìn)駐形形成的感感召力，，充分利利用開(kāi)業(yè)業(yè)期間良良好的市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛圍，，擴(kuò)大散散戶招商商成果。。2、做好好開(kāi)業(yè)期期間的廣廣告和促促銷，形形成旺盛盛的人氣氣和良好好的經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛圍。。3、做好好開(kāi)業(yè)后后的市場(chǎng)場(chǎng)管理、、廣告促促銷和活活動(dòng)推廣廣，保證證市場(chǎng)旺旺盛人氣氣的持續(xù)續(xù)。4、在市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)以后，每每天策劃、組組織促銷和群群眾性文化活活動(dòng)。5、商戶進(jìn)駐駐率達(dá)到70%，市場(chǎng)按按計(jì)劃順利開(kāi)開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理步入入良性循環(huán)。。目錄第一部分：項(xiàng)項(xiàng)目背景及資資源第二部分：招招商基礎(chǔ)及原原則第三部分：招招商戰(zhàn)略設(shè)計(jì)計(jì)制定第四部分：招招商策略設(shè)計(jì)計(jì)制定第五部分：招招商部門設(shè)置置及崗位編制，招招商進(jìn)程的控控制第六部分：招招商廣告發(fā)布布及費(fèi)用一、廣告內(nèi)容容及推廣步驟驟：經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的分分析，我們決決定將招商工工作分三步來(lái)來(lái)進(jìn)行推廣：第一步，以高高屋建瓴之勢(shì)勢(shì)使目標(biāo)群體體對(duì)海南（國(guó)國(guó)家級(jí)）水產(chǎn)產(chǎn)物流交易中中心有一個(gè)明明確的認(rèn)識(shí)，，全面而又系系統(tǒng)的介紹交交易中心，使使得交易中心心能夠讓更多多的人來(lái)關(guān)注注，同時(shí)讓目目標(biāo)群體感受受到藍(lán)海投資資開(kāi)發(fā)公司即即將有大的動(dòng)動(dòng)作推出。第二步，我們們?yōu)榱藰?shù)立起起藍(lán)?！叭珖?guó)國(guó)首家海產(chǎn)品品產(chǎn)業(yè)鏈交易易中心”之形形象，和?？诳谑姓?lián)辦辦海洋文化展展覽會(huì)，同時(shí)時(shí)開(kāi)啟海洋文文化論壇，同同時(shí)開(kāi)始招商商活動(dòng)。第三步，通過(guò)過(guò)舉行答謝酒酒會(huì)來(lái)向社會(huì)會(huì)各界表示謝謝意與敬意，，樹(shù)立好的社社會(huì)公眾形象象。廣告內(nèi)容必須須與海南（國(guó)國(guó)家級(jí)）水產(chǎn)產(chǎn)物流交易中中心的市場(chǎng)定定位緊密結(jié)合合，尤其要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)突出本市市場(chǎng)的亮點(diǎn)：：“國(guó)家級(jí)”服服務(wù)和“一站站式產(chǎn)業(yè)鏈””的服務(wù)；對(duì)公司的宣傳傳：宏揚(yáng)海洋文化化，光大海洋洋物流。即要突出水產(chǎn)產(chǎn)物流市場(chǎng)的的定位，又要要為公司的以以后發(fā)展奠定定一個(gè)企業(yè)文文化基礎(chǔ)。二、廣告發(fā)布布媒介：（一）、自自身媒介1、DM單頁(yè)頁(yè)（20000本）（內(nèi)內(nèi)容從成功的的基礎(chǔ)、交易易中心的獨(dú)特特定位，便利利的位置交通通，完善的配套設(shè)設(shè)施，投資的的手段等方面面進(jìn)行介紹））；2、采用招商商手冊(cè)、宣傳傳頁(yè)派發(fā)和人人員推廣的方方法擴(kuò)大宣傳傳面；（1）、海報(bào)報(bào)（對(duì)開(kāi)雙面面彩頁(yè)），作作為項(xiàng)目銷售售推廣的主要要宣傳物料，，用于現(xiàn)場(chǎng)推介介和派發(fā)、張張貼；（2）、宣傳傳單（4開(kāi)雙雙面彩頁(yè)），，與海報(bào)配合合使用，在海海洋文化展現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)和各宣傳傳點(diǎn)派發(fā)；（3）、招商商說(shuō)明書（長(zhǎng)長(zhǎng)3開(kāi)四折頁(yè)頁(yè)），作為項(xiàng)項(xiàng)目招商的主主要宣傳物料料，用于市場(chǎng)場(chǎng)招商；（4）、樓書書（長(zhǎng)16開(kāi)開(kāi)、共16P），作為整整個(gè)項(xiàng)目的宣宣傳物料，用用于項(xiàng)目一、、二期銷售推推廣。注意：招商手冊(cè)的的派發(fā)僅針對(duì)對(duì)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)戶戶展開(kāi)，不得得對(duì)其它商戶戶派發(fā)招商手手冊(cè)；（5）、招商商現(xiàn)場(chǎng)廣告（（看板、條幅幅、燈箱等））；（6）、辦公公用品廣告（（信封、邀請(qǐng)請(qǐng)函、稿紙、、筆記本等））。（7）、禮品品。促銷品印刷及及制作費(fèi)用約約為20萬(wàn)。。禮品費(fèi)用約約為10萬(wàn)元元。（二）、報(bào)紙紙廣告報(bào)紙廣告，因因?yàn)轫敿?jí)客戶戶我們通過(guò)直直郵的形式招招商，廣告招招商重點(diǎn)針對(duì)對(duì)重點(diǎn)客戶和和一般客戶，，這些人一般般是在海南省省內(nèi)，我們選選擇媒介只需需要是海南省省一級(jí)的報(bào)紙紙。對(duì)于報(bào)紙，我我們重點(diǎn)選擇擇晚報(bào)，因?yàn)闉閾?jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)區(qū)域招商廣告告應(yīng)以省一級(jí)級(jí)類似《都市市報(bào)》的晚報(bào)報(bào)體系為主，，日?qǐng)?bào)系統(tǒng)信信息回復(fù)率極極差。報(bào)紙廣告投入入放組合《?？谕韴?bào)》》80％《《南國(guó)都都市報(bào)》10％《《海南日?qǐng)?bào)報(bào)》10%《海口晚報(bào)》》進(jìn)行全全版廣告，每每日60000元（半價(jià)價(jià)）中間各加一次次《海南日?qǐng)?bào)報(bào)》和《南國(guó)國(guó)都市報(bào)》的的全版廣告，，其中日?qǐng)?bào)135000元（7.5折），都市市報(bào)60000元（8折折）每周一次，兩兩個(gè)月8次共共計(jì)435000元（三）、網(wǎng)網(wǎng)站傳播設(shè)立海南水產(chǎn)產(chǎn)物流交易中中心網(wǎng)站，通通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行行宣傳。1、政府公關(guān)關(guān)獲得免稅、免免費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)優(yōu)惠政策2、大戶公關(guān)關(guān)協(xié)助政府組織織招商團(tuán)，在在全國(guó)進(jìn)行大大戶招商3、市場(chǎng)公關(guān)關(guān)長(zhǎng)期在現(xiàn)場(chǎng)舉舉行各種車展展或社會(huì)活動(dòng)動(dòng)，聚攏現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣。三、公關(guān)策略略：四、費(fèi)用合計(jì)計(jì)：序號(hào)內(nèi)容金額時(shí)間1招商廣告43.5萬(wàn)兩個(gè)月2促銷品印刷及制作，禮品等30萬(wàn)兩個(gè)月3辦公場(chǎng)地租金及辦公費(fèi)10萬(wàn)六個(gè)月4人員開(kāi)支16.05萬(wàn)六個(gè)月5其他（通訊、郵寄等）20萬(wàn)六個(gè)月總計(jì)119.55萬(wàn)提案概要回顧顧：海南（國(guó)家級(jí)級(jí)）水產(chǎn)物流流交易中心作作為一個(gè)新產(chǎn)產(chǎn)品，招商工工作若要做好好，必須把握握以下內(nèi)容：：1、仔細(xì)了解解項(xiàng)目背景及及本身所擁有有的資源，包包括市場(chǎng)背景景，競(jìng)爭(zhēng)情況況，廣場(chǎng)的建建筑設(shè)計(jì)，以以及項(xiàng)目的硬硬件優(yōu)勢(shì)和軟軟件優(yōu)勢(shì)，進(jìn)進(jìn)行機(jī)會(huì)威脅脅及自身優(yōu)劣劣勢(shì)的分析，，再了解自身身資源的基礎(chǔ)礎(chǔ)上提取核心心賣點(diǎn)，吸引引商家的入住住和消費(fèi)者的的購(gòu)買。2、在了解自自身資源的基基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確確的定位，包包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)定位，價(jià)格格定位和目標(biāo)標(biāo)客戶定位，，并列出平均均價(jià)格表，制制定出招商計(jì)計(jì)劃。3、采用適當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策策吸引商家，，同時(shí)開(kāi)啟旺旺場(chǎng)方案，即即：采用適當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策策吸引商家，，同時(shí)開(kāi)啟旺旺場(chǎng)方案，即即：一是建立立“海南海洋洋文化展覽中中心”；二是是建立商家會(huì)會(huì)員俱樂(lè)部；；三是推出自自己的網(wǎng)站展展銷模式，從從而達(dá)到連環(huán)環(huán)推廣招商的的效果。整個(gè)策劃，其其實(shí)就是一個(gè)個(gè)制造人氣，，吸引人氣、、穩(wěn)定人氣、、延續(xù)人氣的的過(guò)程。提報(bào)結(jié)束，謝謝謝！9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。00:19:4700:19:4700:191/5/202312:19:47AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2300:19:4700:19Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:19:4700:19:4700:19Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2300:19:4700:19:47January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊