XXXX年月日邢臺(tái)市臨城縣府前花園策劃方案

臨城縣府前花園策劃方案石家莊艾曼德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二零一零年十月二十日目錄：第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)基礎(chǔ)第二部分項(xiàng)目概況第三部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略第四部分項(xiàng)目形象推廣第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)基礎(chǔ)1、臨城縣概況臨城縣地處太行山東麓，河北省西南部，北距北京市350千米、省會(huì)石家莊市78千米，南距邢臺(tái)市54千米。京廣鐵路、京珠高速、107國(guó)道切境而過(guò)。全縣總?cè)丝?9.6萬(wàn)人，總面積797平方千米。轄8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，220個(gè)行政村。地勢(shì)西高東低，呈階梯狀分布，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一，平均海拔773米。1、臨城縣概況【行政區(qū)劃】臨城縣轄8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)：石城鄉(xiāng)、黑城鄉(xiāng)、鴨鴿營(yíng)鄉(xiāng)、趙莊鄉(xiāng)、臨城鎮(zhèn)、東鎮(zhèn)鎮(zhèn)、西豎鎮(zhèn)、郝莊鎮(zhèn)。

1、臨城縣概況【基礎(chǔ)建設(shè)】（1）交通運(yùn)輸：京廣鐵路、107國(guó)道、京深高速公路從東部切境而過(guò)，距縣城10公里。省級(jí)公路南郝線橫穿東西，平涉線縱貫?zāi)媳?，全縣公路里程達(dá)540公里。（2）餐飲服務(wù)：餐飲、住宿等服務(wù)業(yè)遍布全縣八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從事餐飲業(yè)120家，住宿業(yè)56家，大型超市、購(gòu)物中心8家。餐飲、住宿業(yè)年接待能力50萬(wàn)人。

1、臨城縣概況【風(fēng)景名勝】

岐山湖，又名臨城水庫(kù)，位于邢臺(tái)市臨城縣，在崆山白云洞西南2.5公里，始建于1958年，是縣內(nèi)農(nóng)業(yè)灌溉用人工水庫(kù)，庫(kù)容量為1.76億立方米。湖水清澈無(wú)污染，水質(zhì)達(dá)國(guó)標(biāo)二級(jí)。該湖具有水面開闊，湖岸線長(zhǎng)的特點(diǎn)。

1、臨城縣概況【風(fēng)景名勝】

號(hào)稱北方第一洞的“崆山白云洞”，是國(guó)家4A級(jí)著名風(fēng)景區(qū)，“崆山”的由來(lái)，據(jù)傳是因?yàn)楫?dāng)有山風(fēng)襲來(lái)時(shí)，整個(gè)山體會(huì)發(fā)出陣陣的轟鳴聲，所以當(dāng)?shù)匕傩辗Q此山為“空山”，此洞被專家譽(yù)為“地下熔巖博物館”

2、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境

【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)】臨城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚處于產(chǎn)品開發(fā)階段，屬房地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)階段；

此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)量小，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面；

客戶大部分為初次置業(yè)者，對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，希望在面積、環(huán)境上有所提高改善，同時(shí)也表現(xiàn)出對(duì)價(jià)格的高度敏感性；

客戶表現(xiàn)出較為明顯的感性消費(fèi)特征，易受一些外在的、煽情因素影響，羊群現(xiàn)象易形成；

2、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境

【營(yíng)銷環(huán)境】由于受房地產(chǎn)整體開發(fā)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)營(yíng)銷水平同樣處于一個(gè)初級(jí)的水平；

因地緣的關(guān)系，主要受到石家莊、邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；

現(xiàn)場(chǎng)包裝對(duì)客戶具有很強(qiáng)的吸引力，能起到項(xiàng)目宣傳的作用；

媒體宣傳方面，以宣傳單頁(yè)為主，電視廣告的應(yīng)用不足；

2、市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷環(huán)環(huán)境【案例：圣景福福城】以大氣氣、規(guī)規(guī)模的的模型型展示示吸引引客戶戶，起起到轟轟動(dòng)效效應(yīng)；；雖具規(guī)規(guī)模，，但位位置偏偏遠(yuǎn)，，缺少少周邊邊配套套對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的支撐撐；唯一在在售樓樓盤，，在縣縣城有有一定定知名名度；；無(wú)市政政供暖暖，市市民不不宜接接受；；雖然本本項(xiàng)目目與圣圣景福福城的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶存在在一定定的差差異，，但其其的營(yíng)營(yíng)銷手手法值值得學(xué)學(xué)習(xí)；；總體而而言，，該項(xiàng)項(xiàng)目與與本項(xiàng)項(xiàng)目不不存在在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。2、市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷環(huán)環(huán)境【結(jié)論論】臨城縣縣房地地產(chǎn)開開發(fā)總總體尚尚處于于產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的初初級(jí)階階段，，完善善產(chǎn)品品自身身素質(zhì)質(zhì)幾乎乎是所所有樓樓盤的的共同同模式式。感性消消費(fèi)特特征為為項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷創(chuàng)創(chuàng)造了了較好好的條條件，，實(shí)景景展示示尚未未有使使用，，存在在市場(chǎng)場(chǎng)空間間。同時(shí)，，價(jià)格格杠桿桿是銷銷售中中的重重要舉舉措。。但隨著著競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的加加劇，，項(xiàng)目目產(chǎn)品品表面面素質(zhì)質(zhì)將不不再具具備長(zhǎng)長(zhǎng)久競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，項(xiàng)目目品牌牌及企企業(yè)品品牌的的將是是市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)來(lái)幾年年的發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)。。第二部部分項(xiàng)目概概況1、項(xiàng)項(xiàng)目概概況項(xiàng)目名名：府府前花花園發(fā)展商商：位置：：地處處府前前街，，臨城城縣縣縣政府府西側(cè)側(cè)。建筑形形式：：七層層帶電電梯建建筑總用地地面積積：約約25畝總建筑筑面積積：約約40000平平方米米價(jià)格：：未定定2、項(xiàng)項(xiàng)目狀狀況開發(fā)商商的品品牌在在消費(fèi)費(fèi)群體體中尚尚未建建立臨城縣縣縣城城區(qū)域域內(nèi)沒(méi)沒(méi)有品品牌實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)大的的開發(fā)發(fā)商投投資，，同時(shí)時(shí)由于于現(xiàn)有有地段段項(xiàng)目目多屬屬于中中檔，，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)于開開發(fā)商商的關(guān)關(guān)注程程度還還未上上升到到影響響購(gòu)房房的階階段核心：價(jià)格、環(huán)境樓宇建筑特點(diǎn)、開發(fā)商物業(yè)管理等消費(fèi)者購(gòu)樓時(shí)考慮因素我們?cè)谶@一點(diǎn)核心上具備優(yōu)勢(shì)??！3、項(xiàng)目SWOT分分析【項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)】項(xiàng)目地地處縣縣政府府西鄰鄰，且交交通便便捷；；項(xiàng)目附附近政政府機(jī)機(jī)關(guān)集集中，，企事事業(yè)單單位密密集，，升值值潛力力巨大大；附近沿沿街商商業(yè)氛氛圍十十分濃濃厚；；項(xiàng)目周周邊購(gòu)購(gòu)物、、學(xué)校校、醫(yī)醫(yī)院等等社會(huì)會(huì)資源源較為為豐富富，社社區(qū)居居民生生活便便利。。3、項(xiàng)目SWOT分分析【項(xiàng)目目劣勢(shì)勢(shì)】項(xiàng)目只只有6棟多多層住住宅，，地塊塊規(guī)模模小，，無(wú)幼幼兒園園，社社區(qū)公共配配套簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，，物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)不易易保障障。項(xiàng)目地地塊小小，社社區(qū)內(nèi)內(nèi)園林林綠化化難以以滿足足居民民需要要。3、項(xiàng)目SWOT分分析【項(xiàng)目目機(jī)會(huì)會(huì)】目前，，城區(qū)區(qū)內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量小小，為為我項(xiàng)項(xiàng)目入入市提提供了了機(jī)會(huì)會(huì)。今年，，是““三年年大變變樣””的交交卷年年，政政府在在著力力推進(jìn)進(jìn)，項(xiàng)項(xiàng)目所所處地地段也也就更更容易易吸引引和擴(kuò)擴(kuò)大目目標(biāo)購(gòu)購(gòu)房人人群。。3、項(xiàng)目SWOT分分析【項(xiàng)目目威脅脅】今年4月份份以來(lái)來(lái)，國(guó)國(guó)家出出臺(tái)一一系列列措施施調(diào)控控房地地產(chǎn)市市場(chǎng)，，引發(fā)發(fā)部分分有購(gòu)購(gòu)房愿愿望的的人士士對(duì)房房?jī)r(jià)下下跌的的預(yù)期期，從從而形形成持持幣觀觀望、、成交交萎縮縮的局局面。。更為為嚴(yán)重重的是是，我我項(xiàng)目目的目目標(biāo)人人群，，絕大大多數(shù)數(shù)屬改改善型型住房房，將將受到到二套套房貸貸“首首付50%,利利率1.1倍””政策策的限限制，，最終終因門門檻高高、負(fù)負(fù)擔(dān)重重而影影響購(gòu)購(gòu)房熱熱情，，延長(zhǎng)長(zhǎng)銷售售周期期。第三部部分營(yíng)銷策策略1、項(xiàng)項(xiàng)目總總體營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略【總體體目標(biāo)標(biāo)】將府前前花園園打造造為臨臨城縣縣暢銷銷房地地產(chǎn)品品牌。。中長(zhǎng)期期目標(biāo)標(biāo)：樹樹立開開發(fā)商商在河河北省省的““萬(wàn)科科”品品牌形形象。。前期塑塑造項(xiàng)項(xiàng)目知知名度度及形形象；；中期期價(jià)格格的全全面提提升，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)回報(bào)報(bào)；三三期項(xiàng)項(xiàng)目品品牌建建設(shè)。。1、項(xiàng)項(xiàng)目總總體營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略【目標(biāo)標(biāo)客戶戶】這是一一群成成功的的人士士；他們沉沉穩(wěn)、、睿智智、擁?yè)碛胸?cái)財(cái)富和和地位位；他們文文化素素質(zhì)高高，有有修養(yǎng)養(yǎng)，有有生活活品位位，具具有豐豐富的的內(nèi)涵涵氣質(zhì)質(zhì)，代代表了了現(xiàn)代代財(cái)智智人士士的新新形象象；同時(shí)，，他們們是一一群理理性的的消費(fèi)費(fèi)群體體。1、項(xiàng)項(xiàng)目總總體營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略【項(xiàng)目目形象象】高尚人人居領(lǐng)領(lǐng)地打造臨臨城縣縣首席席高尚尚人文文社區(qū)區(qū)形成成差異異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)；；該形象象便于于項(xiàng)目目后期期社區(qū)區(qū)文化化、品品牌的的建立立及推推廣；；與項(xiàng)目目命名名“府府前花花園””形成成很好好的對(duì)對(duì)應(yīng)；；鋪墊期期發(fā)起起“高尚住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”，提提高樓樓盤的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)門檻檻；后后期以以城市市房地地產(chǎn)對(duì)對(duì)話的的形式式，與與中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)前前沿城城市康康居工工程形形成對(duì)對(duì)比，，通過(guò)過(guò)康居居工程程的國(guó)國(guó)家級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，提提升項(xiàng)項(xiàng)目形形象高高度，，樹立立城市市一流流品牌牌。1、項(xiàng)項(xiàng)目總總體營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略【賣環(huán)環(huán)境、、賣產(chǎn)產(chǎn)品】】以項(xiàng)目目強(qiáng)大大的合合作單單位為為宣傳傳切入入點(diǎn)，，提升升項(xiàng)目目形象象檔次次；通過(guò)賣賣場(chǎng)周周圍的的園林林、建建筑及及模型型、售售樓部部等，，實(shí)景景展示示項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)，促促成銷銷售；；通過(guò)政政府的的規(guī)劃劃、發(fā)發(fā)展前前景，，讓客客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目目社區(qū)區(qū)環(huán)境境產(chǎn)生生良好好的憧憧憬，，在市市場(chǎng)上上引起起一定定程度度的轟轟動(dòng)；；在項(xiàng)目目各種種展示示條件件下，，通過(guò)過(guò)大氣氣的營(yíng)營(yíng)銷手手法及及適當(dāng)當(dāng)?shù)膬r(jià)價(jià)格杠杠桿策策略，，達(dá)致致項(xiàng)目目熱銷銷目標(biāo)標(biāo)。2、推廣核核心思思路我們希希望將將府前前花園園的推推廣變變成推推廣一一種生生活格格調(diào)和和生活活方式式。我們強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，，住宅宅項(xiàng)目目推廣廣首先先應(yīng)該該是比比生活活方式式和生生活品品味，，其次次才是是比地地段、、比環(huán)環(huán)境、、比戶戶型、、比價(jià)價(jià)格。。我們堅(jiān)堅(jiān)持靈靈性與與理性性之美美兼容容并蓄蓄的廣廣告推推廣才才能深深入人人心。。充分挖挖掘項(xiàng)項(xiàng)目之之外的的資源源，利利用縣縣政府府的商商業(yè)價(jià)價(jià)值、、機(jī)會(huì)會(huì)價(jià)值值、身身份價(jià)價(jià)值、、人文文價(jià)值值、生生活價(jià)價(jià)值，，達(dá)到到與目目標(biāo)客客戶群群體溝溝通的的目的的。2、推廣核核心思思路【整合合推廣廣】通過(guò)““兩個(gè)個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)，一一條主主線””的緊緊密配配合。。2、推廣核核心思思路【兩兩個(gè)重重點(diǎn)】】有效的的推售售手段段是決決定項(xiàng)項(xiàng)目成成敗的的一個(gè)個(gè)關(guān)鍵鍵第一點(diǎn)點(diǎn)：媒體的的有效效運(yùn)用用針對(duì)目目標(biāo)客客戶，，逐步步將不不同主主題的的推進(jìn)進(jìn)，強(qiáng)強(qiáng)化定定位配配合促促銷，，公關(guān)關(guān)傳播播發(fā)布布項(xiàng)目目相關(guān)關(guān)信息息。第二二點(diǎn)點(diǎn)：：促銷銷，，實(shí)實(shí)效效傳傳播播的的緊緊密密跟跟進(jìn)進(jìn)重視視促促銷銷策策略略的的短短程程激激勵(lì)勵(lì)，，利利益益引引誘誘，，分分階階段段推推出出銷銷售售利利益益點(diǎn)點(diǎn)。。2、、推廣廣核核心心思思路路【一一條條主主線線】】政府府后后院院城城市市名名郡郡項(xiàng)目目具具備備較較好好的的素素質(zhì)質(zhì)，，賣賣點(diǎn)點(diǎn)突突出出，，但但其其中中最最為為明明顯顯、、最最具具宣宣傳傳推推廣廣價(jià)價(jià)值值的的為為地地段段；；本地地人人對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置具具有有相相當(dāng)當(dāng)高高的的認(rèn)認(rèn)同同度度；；符合合““府府前前花花園園””這這個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱。。2、、推廣廣核核心心思思路路【SLOGAN】】一個(gè)個(gè)精精品品的的誕誕生生，，是是因因?yàn)闉榫劬奂肆颂喽嗥谄诖牡哪磕抗夤釹LOGAN————主主推推廣廣告告語(yǔ)語(yǔ)1、、政政府府后后院院，，城城市市名名郡郡2、、居居住住改改變變生生活活，，觀觀念念改改變變未未來(lái)來(lái)3、、新新城城市市、、新新風(fēng)風(fēng)貌貌、、新新生生活活推薦薦SLOGAN：：政府府后后院院，，城城市市名名郡郡其余余備備選選廣廣告告語(yǔ)語(yǔ)可可作作為為后后面面具具體體廣廣告告推推廣廣的的階階段段標(biāo)標(biāo)題題使使用用，，2、、推廣廣核核心心思思路路【策策略略思思路路】】廣告告表表現(xiàn)現(xiàn)總總原原則則最大大爭(zhēng)爭(zhēng)奪奪點(diǎn)點(diǎn)：：社社會(huì)會(huì)關(guān)關(guān)注注度度最大大關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：在在目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群腦腦海海中中的的地地位位最有有效效溝溝通通方式式:溝通通語(yǔ)語(yǔ)言言必必須須是是有有智慧慧和和賦賦予予生生活活形形態(tài)態(tài)的的，，一一句句化化就就是是有有觀觀點(diǎn)點(diǎn)。。3、、銷售售周周期期的的設(shè)設(shè)定定【銷銷售售周周期期】】————計(jì)計(jì)劃劃銷銷售售12個(gè)個(gè)月月1、、前前2個(gè)個(gè)月月市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研，，編編輯輯投投資資手手冊(cè)冊(cè)，，售售樓樓部部展展示示，，戶戶外外展展示示，，售售樓樓人人員員培培訓(xùn)訓(xùn)，，確確定定目目標(biāo)標(biāo)人人群群資資料料庫(kù)庫(kù)。。2、、第第3個(gè)個(gè)月月——第第4個(gè)個(gè)月月，，推推介介造造市市，，內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)。。3、、第第5個(gè)個(gè)月月——第第7個(gè)個(gè)月月，，公公開開強(qiáng)強(qiáng)銷銷。。4、、第第8個(gè)個(gè)月月——第第9個(gè)個(gè)月月,銷銷售售過(guò)過(guò)度度期期5、、第第10個(gè)個(gè)月月——第第11個(gè)個(gè)月月,二二次次強(qiáng)強(qiáng)銷銷售售期期6、、第第12個(gè)個(gè)月月,清清盤盤3、、營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)示示意意圖圖鋪墊墊期期板塊塊運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)開盤樓盤解析貼心幫業(yè)活動(dòng)抽獎(jiǎng)城市對(duì)話－區(qū)域發(fā)展研討內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開盤強(qiáng)銷期持銷期尾盤消化期品牌提升期炒作區(qū)域，項(xiàng)目信息透露建立項(xiàng)目品質(zhì)高度形成熱銷，塑造企業(yè)形象項(xiàng)目品質(zhì)及企業(yè)形象提升項(xiàng)目品牌，企業(yè)品牌積累企業(yè)品牌提升內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)第四四部部分分項(xiàng)目目形形象象推推廣廣1、、推廣廣階階段段的的劃劃分分任何何產(chǎn)產(chǎn)品品的的生生命命周周期期都都是是有有限限的的，，在在生生命命周周期期的的不不同同階階段段中中，，通通過(guò)過(guò)銷銷售售產(chǎn)產(chǎn)品品的的利利潤(rùn)潤(rùn)會(huì)會(huì)有有所所變變化化，，企企業(yè)業(yè)的的營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣策策略略也也應(yīng)應(yīng)該該隨隨著著產(chǎn)產(chǎn)品品的的生生命命周周期期的的變變化化及及時(shí)時(shí)調(diào)調(diào)整整。。一一個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目也也不不例例外外，，他他同同樣樣也也有有自自己己的的生生命命周周期期。。1、、推廣廣階階段段的的劃劃分分根據(jù)據(jù)對(duì)對(duì)其其營(yíng)營(yíng)銷銷周周期期的的設(shè)設(shè)立立,整整個(gè)個(gè)推推廣廣具具體體內(nèi)內(nèi)容容分分為為以以下下幾幾個(gè)個(gè)階階段段第一一階階段段:導(dǎo)導(dǎo)入入期期第二二階階段段:引引爆爆期期第三三階階段段:保保溫溫期期第五五階階段段:掃掃尾尾期期1、、推廣廣階階段段的的劃劃分分【導(dǎo)導(dǎo)入入期期】】1、階段段目標(biāo)———預(yù)熱熱市場(chǎng)，，提高項(xiàng)項(xiàng)目的知知名度，，使目標(biāo)標(biāo)客戶初初步了解解項(xiàng)目情情況，引引導(dǎo)目標(biāo)標(biāo)客戶加加深對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注程度度，同時(shí)時(shí)試探市市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的承承接能力力，積累累一定的的客戶。。2、營(yíng)銷銷手段———廣告告、公關(guān)關(guān)活動(dòng)本階段以以單頁(yè)的的宣傳報(bào)報(bào)道為主主，為項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)造造良好的的前期市市場(chǎng)銷售售氛圍；；在項(xiàng)目目周邊建建立設(shè)立立戶外廣廣告牌、、道旗，，首先吸吸引周邊邊居民的的關(guān)注。。1、推廣階段段的劃分分【導(dǎo)入期期】3、完善善樓盤現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝（1）外外部環(huán)境境：設(shè)立立戶外廣廣告牌，，樹立形形象并起起指引的的作用；；（2）售售樓部：：體現(xiàn)出出溫馨氣氣氛簡(jiǎn)約約而不失失時(shí)尚，，做到情情景交融融；（3）現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)路段段：多布布置道旗旗、導(dǎo)視視牌等加加強(qiáng)指引引性；（4）工工地圍墻墻重點(diǎn)包包裝，要要精美，，圍墻內(nèi)內(nèi)容要體體現(xiàn)出項(xiàng)項(xiàng)目特色色；（5）基基礎(chǔ)銷售售資料的的準(zhǔn)備（（樓書、、宣傳單單、價(jià)目目表等））。1、推廣階段段的劃分分【引爆期期】1、階段段目標(biāo)———全面面包裝，，鞏固項(xiàng)項(xiàng)目的鮮鮮明形象象，制造造轟動(dòng)開開盤，取取得良好好的開頭頭。積極極引導(dǎo)目目標(biāo)客戶戶的置業(yè)業(yè)心理，，獲得目目標(biāo)客戶戶的認(rèn)同同；綜合合運(yùn)用多多種推廣廣手段，，對(duì)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群進(jìn)行有有效的宣宣傳。2、營(yíng)銷銷手段———廣告告、公關(guān)關(guān)活動(dòng)、、促銷活活動(dòng)等多多種立體體宣傳手手段。（（主要以以單頁(yè)廣廣告為主主，配以以少量的的促銷活活動(dòng)；擴(kuò)擴(kuò)大戶外外廣告的的設(shè)立范范圍，引引導(dǎo)更多多人的注注意）1、推廣階段段的劃分分【引爆期期】3、硬、、軟廣告告（1）硬硬性廣告告：開始始強(qiáng)勢(shì)整整體導(dǎo)入入本項(xiàng)目目的品牌牌形象，，通過(guò)媒媒體組合合有效到到達(dá)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群。廣告告訴求以以理性的賣賣點(diǎn)闡述為主主。（2）軟軟性文章章：通過(guò)過(guò)前一階階段引導(dǎo)導(dǎo)、形象象導(dǎo)入，，在社會(huì)會(huì)上已經(jīng)經(jīng)引起一一定的關(guān)關(guān)注。另另一方面面，自從從公開發(fā)發(fā)售以來(lái)來(lái)，前來(lái)來(lái)觀看樓樓盤的消消費(fèi)者已已達(dá)多少少人次，，發(fā)布他他們對(duì)本本項(xiàng)目的的良好評(píng)評(píng)價(jià)等。。4、開始始實(shí)行價(jià)價(jià)格策略略，刺激激消費(fèi)。。1、推廣階段段的劃分分【保溫期期】1、階段段目標(biāo)———此階階段是以以提高銷銷售數(shù)量量為目標(biāo)標(biāo)，通過(guò)過(guò)前階段段的銷售售反饋總總結(jié)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，作出出各方面面的快速速調(diào)整，，包括價(jià)價(jià)格、促促銷方法法、宣傳傳包裝等等，務(wù)求求更切合合市場(chǎng)需需求，此此階段的的宣傳速速度可以以適時(shí)放放緩，承承接前階階段所建建立的聲聲譽(yù)逐漸漸達(dá)成銷銷售目標(biāo)標(biāo)。2、營(yíng)銷銷手段———廣告告、公關(guān)關(guān)活動(dòng)、、促銷活活動(dòng)。1、推廣階段段的劃分分【保溫期期】3、硬、、軟廣告告（1）硬硬廣告：：主要是是維護(hù)本本項(xiàng)目的的形象，，廣告訴訴求在后后期逐漸漸由理性性回歸到到感性。。（2）軟軟廣告：：對(duì)外宣宣傳本項(xiàng)項(xiàng)目已取取得很好好的銷售售成績(jī)營(yíng)營(yíng)造市場(chǎng)場(chǎng)緊迫感感。4、公關(guān)關(guān)、促銷銷活動(dòng)———其中中以促銷銷活動(dòng)為為主。1、推廣階段段的劃分分【掃尾期期】1、階段段目標(biāo)———經(jīng)過(guò)過(guò)近一年年的市場(chǎng)場(chǎng)銷售，，總結(jié)前前期銷售售過(guò)程中中出現(xiàn)的的問(wèn)題，，調(diào)整對(duì)對(duì)策，對(duì)對(duì)前期觀觀望客戶戶和新客客戶、采采取有針針對(duì)性的的優(yōu)惠政政策，促促使盡快快成交。。并利用用業(yè)主網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和少少量的市市場(chǎng)宣傳傳，使樓樓盤售磬磬。2、營(yíng)銷銷手段———廣告告、促銷銷活動(dòng)此階段投投入少量量的單頁(yè)頁(yè)廣告，，單頁(yè)廣廣告的宣宣傳內(nèi)容容主要是是配合促促銷優(yōu)惠惠活動(dòng)及及宣傳開開發(fā)商實(shí)實(shí)力、樓樓盤銷售售的良好好成績(jī)，，以此加加深消費(fèi)費(fèi)者對(duì)開開發(fā)商的的良好印印象，為為以后的的樓盤順順利開發(fā)發(fā)做準(zhǔn)備備。影響銷售售進(jìn)度的的因素分分析1、銷售售進(jìn)度是是隨著工工期的推推進(jìn)和廣廣告力度度逐漸得得到提升升；2、整個(gè)個(gè)市場(chǎng)的的放盤量量以及政政府對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)方面的的政策和和整個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境也影響響銷售進(jìn)進(jìn)度；3、項(xiàng)目目自身的的開發(fā)進(jìn)進(jìn)度也對(duì)對(duì)銷售進(jìn)進(jìn)度有相相當(dāng)程度度的影響響。完成目標(biāo)標(biāo)之必要要條件銷售是資資金流程程、生產(chǎn)產(chǎn)流程的的最關(guān)鍵鍵的環(huán)節(jié)節(jié)，要確確保項(xiàng)目目的盈利利、資金金的快速速回籠，，必須要要求整個(gè)個(gè)工作節(jié)節(jié)拍高度度統(tǒng)一，，各項(xiàng)工工作貫徹徹全程營(yíng)營(yíng)銷思想想，來(lái)保保證最后后的銷售售成功。。1、樓盤盤的施工工進(jìn)度的的保證；；2、綠化化進(jìn)度的的保證；；3、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓處處形象保保證；4、工地地現(xiàn)場(chǎng)管管理情況況保證；；5、售樓樓處資料料制作保保證；6、定價(jià)價(jià)保證；；7、宣傳傳推廣按按照營(yíng)銷銷體系執(zhí)執(zhí)行保證證；8、營(yíng)銷銷費(fèi)用到到位保證證；9、銷售售人員素素質(zhì)保證證。銷售搭配配（1）售售樓部完完備的硬硬件設(shè)施施購(gòu)置辦公公（洽談?wù)劊┳酪我巍⑸嘲l(fā)發(fā)、茶幾幾、空調(diào)調(diào)、飲水水機(jī)、電電腦（寬寬帶）、、電話及及接待用用品；設(shè)設(shè)計(jì)制作作沙盤、、戶型模模型、接接待臺(tái)、、形象墻墻、標(biāo)識(shí)識(shí)、展板板；設(shè)計(jì)計(jì)制作樓樓書、宣宣傳單頁(yè)頁(yè)、戶型型圖（置置業(yè)單））、條幅幅、噴繪繪、掛旗旗、手提提袋、名名片等宣宣傳品。。銷售搭配配（2）專業(yè)的銷銷售隊(duì)伍伍銷售人員員具有房房地產(chǎn)基基本知識(shí)識(shí)、國(guó)家家政策法法規(guī)、項(xiàng)項(xiàng)目情況況、營(yíng)銷銷方案、、統(tǒng)一說(shuō)說(shuō)辭、接接待流程程、洽談?wù)劶记?、、?gòu)房合合同、客客戶甄別別、跟蹤蹤