XXXX西安高新萬(wàn)家燈火全程運(yùn)營(yíng)報(bào)告

[本體分析]內(nèi)城內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)25分鐘車程高新核心區(qū)唐延路位置：隸屬于雁塔區(qū)，緊鄰高新核心區(qū)，周邊發(fā)展尚未成熟，城市居住氛圍正逐步建立；交通：項(xiàng)目緊鄰西戶路，丈八八路正在修建中；配套：購(gòu)物：愛家超市、金鷹國(guó)際、世紀(jì)金花、易初蓮花；學(xué)校：高新一中、吉的堡幼兒園、錦園小學(xué)；醫(yī)院：軍工醫(yī)院、民航醫(yī)院；銀行、中國(guó)銀行、商業(yè)銀行；公園：木塔寨遺址公園，唐城墻遺址公園。區(qū)域位置崛起中的地段，未來(lái)成熟高端生活區(qū)泛高新區(qū)基礎(chǔ)指標(biāo)+產(chǎn)品本項(xiàng)目產(chǎn)品分類：中小規(guī)模、低容積率；90平米以下產(chǎn)品占50%，其中2居為主力戶型名稱建筑面積（㎡）套數(shù)面積（㎡）套數(shù)比面積比二室二廳一衛(wèi)84.9-87.627223481.658.62%49.46%三室二廳二衛(wèi)112.2-127.416019263.234.48%40.58%四室二廳二衛(wèi)147.7324726.46.90%9.96%總計(jì)

46447471.2100.00%100.00%本體屬性定位緊鄰高新核心區(qū)，周邊發(fā)展成熟，但自身區(qū)域相對(duì)落后項(xiàng)目區(qū)位基礎(chǔ)指標(biāo)中小規(guī)模，低容積率，較為舒適的產(chǎn)品項(xiàng)目屬性定位：城市準(zhǔn)稀缺地段、中小規(guī)模、低容積率、綜合質(zhì)素較為優(yōu)越的精品住區(qū)丈八八路尚未開通，交通單一區(qū)域交通配套條件周邊配套較為缺乏[目標(biāo)及核心問(wèn)題界定]2010年12月31日之前，實(shí)現(xiàn)銷售額2.7億！2010年陽(yáng)光對(duì)于此項(xiàng)目的任務(wù)是：目標(biāo)解析：2010年12月31日之前，實(shí)現(xiàn)銷售額2.7億！市場(chǎng)現(xiàn)狀萬(wàn)科新地城繽紛南郡9個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額2.7億，即每月實(shí)現(xiàn)銷售額3000萬(wàn)！VS毛坯均價(jià)銷售成績(jī)7237元/平米5800元/平米6個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額1.8億，即每月實(shí)現(xiàn)3000萬(wàn)每月銷售40余套，即每月實(shí)現(xiàn)2410萬(wàn)9個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額2.7個(gè)億的目標(biāo)在當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀下有較大難度！挑戰(zhàn)核心問(wèn)題：如何實(shí)現(xiàn)快速銷售？[競(jìng)爭(zhēng)研究]上限市場(chǎng)版圖基本面市場(chǎng)版圖■西港雅苑■高科尚都■繽紛南郡■龍?zhí)烀ぁ雒涝⑷A庭競(jìng)爭(zhēng)研究—依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格裂變，對(duì)市場(chǎng)兩類核心競(jìng)品深入研究，并采取相應(yīng)的針對(duì)性策略

項(xiàng)目名稱成交均價(jià)（元/平米）價(jià)格上限類（5800-5800元/平米）繽紛南郡5800高科尚都5800西港雅苑5700市場(chǎng)基本面類（4400-4800元/平米）美寓華庭4400龍?zhí)烀?800基本面市場(chǎng)上線市場(chǎng)本項(xiàng)目的核心競(jìng)品依據(jù)價(jià)格梯度，可分為兩大類：價(jià)格上限類：實(shí)現(xiàn)均價(jià)為5600-5800元/平米；市場(chǎng)基本面類：實(shí)現(xiàn)均價(jià)4400-4800元/平米對(duì)以下兩類競(jìng)品進(jìn)行深入研究，并采取針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)品點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)研究究西港雅苑苑成交均價(jià)價(jià)5700元/平米高科·尚尚都成交均價(jià)價(jià)5800元/平米價(jià)格上限限類項(xiàng)目目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)研究↑↑繽紛南郡郡成交均價(jià)價(jià)5800元/平米↑西港雅苑苑地理位置置西港雅苑苑地理位置置：高新區(qū)錦錦業(yè)大道道綠地世世紀(jì)城西西200米整體規(guī)劃劃及景觀觀設(shè)計(jì)外部景觀觀配套西港雅苑苑占地82.6畝畝，其中中住宅面面積22.862畝，，小區(qū)綠綠化率為為35.5%，，小區(qū)總總戶數(shù)僅僅為636戶。。小區(qū)擁?yè)碛型昝烂赖呐涮滋兹缥逍切羌?jí)國(guó)際際航空酒酒店、西西安第一一座城市市候機(jī)中中心。外部無(wú)景景觀西港雅苑苑戶型設(shè)計(jì)計(jì)97平米米兩居戶型較為為方正，，純南向向兩居；；南向主次次臥，陽(yáng)陽(yáng)光餐廳廳；贈(zèng)送大面面積觀景景陽(yáng)臺(tái)，提升產(chǎn)產(chǎn)品附加加值；暗衛(wèi)降低居住住品質(zhì)。。130平平米三居居純南向三三房、戶戶型較為為方正，，但通風(fēng)風(fēng)不好；贈(zèng)送大面面積觀景景陽(yáng)臺(tái)，提升產(chǎn)產(chǎn)品附加加值；；客廳采光光較差，，無(wú)玄關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)；暗衛(wèi)降低低居住品質(zhì)質(zhì)，且交交通面積積略有浪浪費(fèi)。戶型設(shè)計(jì)計(jì)均較方方正，具具有贈(zèng)送送面積，，實(shí)現(xiàn)基基本居住住舒適戶型普遍遍存在暗暗衛(wèi)，并并且客廳廳采光普普遍不佳佳，降低低居住品品質(zhì)西港雅苑苑社區(qū)配套套西港雅苑苑：小區(qū)擁有有完美的的配套如如五星級(jí)級(jí)國(guó)際航航空酒店店、西安安第一座座城市候候機(jī)中心心、小區(qū)區(qū)自用的的雙層地地下停車車場(chǎng)。。物業(yè)服務(wù)務(wù)西港雅苑苑：項(xiàng)目特有有的與國(guó)國(guó)際航空空服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)接軌軌的的物物業(yè)服務(wù)務(wù)，讓業(yè)業(yè)主充分分感受到到生活的的無(wú)比尊尊貴。項(xiàng)目自身身配套完完善，居居住便利利度高特色物業(yè)業(yè)，高品品質(zhì)的服服務(wù)。繽紛南郡郡地理位置置繽紛南郡郡地理位置置：高新西西安市高高新區(qū)丈丈八四路路六號(hào)整體規(guī)劃劃及景觀觀設(shè)計(jì)外部景觀觀配套繽紛南郡郡項(xiàng)目占地地212畝，總總建筑面面積49.5萬(wàn)萬(wàn)平方米米，建筑筑密度僅僅為18.6%，規(guī)劃劃總戶數(shù)數(shù)4867戶，，是由13棟高高層建筑筑、特色色商業(yè)街街、商業(yè)業(yè)內(nèi)街、、中心景景觀區(qū)及及會(huì)所構(gòu)構(gòu)成的生生態(tài)異域域風(fēng)情社社區(qū)。外部無(wú)景景觀繽紛南郡郡戶型設(shè)計(jì)計(jì)89.6平米兩兩居戶型較較為方方正，，純南南向兩兩居；；戶型動(dòng)動(dòng)靜分分離，，干濕濕分離離；戶內(nèi)設(shè)設(shè)有儲(chǔ)儲(chǔ)藏室室和生生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)；；花池陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)；缺陷是是室內(nèi)內(nèi)存在在長(zhǎng)走走道，，無(wú)玄玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)；；143.5平米米三居居方正三三房，，南北北通透透，通通風(fēng)效效果好好；花池陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，提升升產(chǎn)品品附加加值；全明戶戶型，，奢華華客廳廳，配配有大大尺度度觀景景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；干濕分分離，，但無(wú)無(wú)玄關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)，交交通空空間也也存在在一定定浪費(fèi)費(fèi)。戶型設(shè)設(shè)計(jì)均均較方方正，，具有有贈(zèng)送送面積積，干干濕分分離，，品質(zhì)質(zhì)較高高。戶型普普遍存存在室室內(nèi)交交通空空間浪浪費(fèi)，，降低低居住住品質(zhì)質(zhì)繽紛南南郡社區(qū)配配套繽紛南南郡：：內(nèi)建有有2000多平平米的的幼兒兒園；；2.3萬(wàn)萬(wàn)平米米的配配套商商業(yè)。。物業(yè)服服務(wù)繽紛南南郡：物業(yè)：：中鐵第第一太太平戴戴維斯斯物業(yè)品品質(zhì)較較高項(xiàng)目自自身配配套完完善，，居住住便利利度高高品牌物物業(yè)，，高品品質(zhì)的的服務(wù)務(wù)。高科尚尚都地理位位置整體規(guī)規(guī)劃及及景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)外部景景觀配配套高科尚尚都總占地地150畝畝，總總建筑筑面積積約40余余萬(wàn)平平方米米，由由住宅宅、寫寫字樓樓、酒酒店、、公寓寓、商商業(yè)五五種業(yè)業(yè)態(tài)組組成，，建筑筑密度度35%，，綠化化率35%。首首期開開發(fā)的的20萬(wàn)平平方米米的住住宅部部分由由5棟棟高層層、7棟小小高層層組成成。高科尚尚都地理位位置：：西安高高新錦錦業(yè)路路與丈丈八五五路交交匯處向向北100米外部無(wú)無(wú)景觀觀高科尚尚都戶型設(shè)設(shè)計(jì)102平米米兩居居戶型較較為方方正，，純南南向兩兩居；；觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)；缺陷是是餐廳廳無(wú)采采光，，無(wú)玄玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)，，并且且客廳廳采光光較小??；133平米米三居居戶型格格局不不太方方正，，并且且為北北向客客廳；；觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，提升升產(chǎn)品品附加加值；全明戶戶型，，奢華華客廳廳；室內(nèi)存存在長(zhǎng)長(zhǎng)走道道，交交通空空間存存在一一定浪浪費(fèi)。。戶型設(shè)設(shè)計(jì)具具有贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，各功功能空空間均均滿足足居住住需求求。戶型普普遍存存在室室內(nèi)交交通空空間浪浪費(fèi)，，無(wú)玄玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)，，降低低居住住品質(zhì)質(zhì)高科尚尚都社區(qū)配配套高科尚尚都：：項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)設(shè)有有幼兒兒園，并配有有寫字字樓、、酒店店、公公寓、、商業(yè)業(yè)等業(yè)業(yè)態(tài)。。物業(yè)服服務(wù)高科尚尚都：物業(yè)：：高科物物業(yè)物業(yè)品品質(zhì)較較高項(xiàng)目自自身配配套完完善，，多種種業(yè)態(tài)態(tài)共存存，居居住便便利度度高品牌物物業(yè)，，高品品質(zhì)的的服務(wù)務(wù)。上限類類競(jìng)品品項(xiàng)目目點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)研研究小小結(jié)園林配套物業(yè)外部景景觀地段規(guī)劃戶型西港雅雅苑高科尚尚都繽紛南南郡本項(xiàng)目目開發(fā)商商品牌牌項(xiàng)目戶戶型及及規(guī)劃劃上具具備與與上限限市場(chǎng)場(chǎng)具備備一定定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但其他他均略略差于于上線線項(xiàng)目目，因因此合合理策策略是是將項(xiàng)項(xiàng)目推推向上上線市市場(chǎng)的的唯一一途徑徑競(jìng)品點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)研究究?jī)r(jià)格基基本面面類項(xiàng)項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)研究究↑↓↓■龍?zhí)烀?800元/平米■美寓華庭成交均價(jià)：4400元/平米龍?zhí)烀〉乩砦晃恢谜w規(guī)規(guī)劃及及景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)外部景景觀配配套龍?zhí)烀№?xiàng)目占占地27畝畝，建建筑面面積近近8萬(wàn)萬(wàn)余平平方米米，由由五幢幢板點(diǎn)點(diǎn)結(jié)合合的高高層組組成。。龍?zhí)烀〉乩砦晃恢茫海焊咝抡烧砂藮|東路與與丈八八六路路十字字西北北角外部無(wú)無(wú)景觀觀龍?zhí)烀粜驮O(shè)設(shè)計(jì)76平平米兩兩居戶型較較為方方正，，純南南向兩兩居；；觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)；缺陷是是餐廳廳無(wú)采采光，，無(wú)玄玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)，，并且且室內(nèi)內(nèi)存在在長(zhǎng)走走道；；130平米米三居居全明三三房，，南北北通透透；觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，提升升產(chǎn)品品附加加值；次衛(wèi)干干濕分分離，，彰顯顯品質(zhì)質(zhì)；室內(nèi)存存在長(zhǎng)長(zhǎng)走道道，交交通空空間存存在一一定浪浪費(fèi)。。戶型設(shè)設(shè)計(jì)具具有贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，為此此項(xiàng)目目一大大亮點(diǎn)點(diǎn)。戶型普普遍存存在室室內(nèi)交交通空空間浪浪費(fèi)，，無(wú)玄玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)，，降低低居住住品質(zhì)質(zhì)龍?zhí)烀∩鐓^(qū)配配套龍?zhí)烀。海喉?xiàng)目規(guī)規(guī)模較較小，，配套套不太太豐富富。。物業(yè)服服務(wù)龍?zhí)烀。何飿I(yè)：目前物業(yè)情況況未定。項(xiàng)目自身配套套稀少，品質(zhì)質(zhì)較低美寓華庭地理位置整體規(guī)劃及景景觀設(shè)計(jì)外部景觀配套套美寓華庭美寓華庭由6棟高層組成成，總建筑面面積約10萬(wàn)萬(wàn)余平米。面面積區(qū)間70—140平平米之間。綠綠化率：38.5%美寓華庭地理位置：高新區(qū)科技八八路中段外部無(wú)景觀美寓華庭戶型設(shè)計(jì)93.32平平米兩居戶型較為方正正，純南向兩兩居；觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送送面積，提升升項(xiàng)目品質(zhì)；；缺陷是衛(wèi)生間間為暗衛(wèi)，降降低戶型品質(zhì)質(zhì)；116.15平米三居三房格局緊湊湊，空間合理理利用；觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送送面積，提升升產(chǎn)品附加值值；餐廳采光不佳佳，無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)；主臥無(wú)主衛(wèi)，，降低戶型品品質(zhì)。戶型設(shè)計(jì)具有有贈(zèng)送面積，，三房格局較較湊。戶型存在暗衛(wèi)衛(wèi)，降低居住住品質(zhì)美寓華庭社區(qū)配套美寓華庭：項(xiàng)目規(guī)模較小小，配套不太太豐富。。物業(yè)服務(wù)美寓華庭：物業(yè)：目前物業(yè)情況況未定。項(xiàng)目自身配套套稀少，品質(zhì)質(zhì)較低市場(chǎng)基本面項(xiàng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)研研究小結(jié)園林配套物業(yè)外部景觀地段規(guī)劃戶型美寓華庭龍?zhí)烀”卷?xiàng)目開發(fā)商品牌項(xiàng)目規(guī)劃、園園林，戶型均均優(yōu)于競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目，這為拜拜托基本面市市場(chǎng)提供了基基本的保障[本項(xiàng)目各產(chǎn)產(chǎn)品線的市場(chǎng)場(chǎng)量?jī)r(jià)機(jī)會(huì)]上限市場(chǎng)版圖圖本項(xiàng)目2居產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)量?jī)r(jià)價(jià)機(jī)會(huì)分析上限4月5月2011年6月7月8月9月10月11月12月繽紛南郡高科尚都87平米2居居，現(xiàn)存量為為380套，，成交均價(jià)5600元/平米，消化化速度35套套/月64-99平平米2居，現(xiàn)現(xiàn)存量為24套，月消化化速度10套套美寓華庭龍?zhí)烀?2-95平平米2居，現(xiàn)現(xiàn)存量為300套，成交交均價(jià)4400平米，消消化速度18套/月71-80平平米2居，現(xiàn)現(xiàn)存量為150套，認(rèn)籌籌均價(jià)4600-5000元/平米米，預(yù)計(jì)消化化速度20套套/月本項(xiàng)目2居產(chǎn)產(chǎn)品4-5月月面臨較大市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)量，，但去化速度度較快，合理理的價(jià)格策略略成為關(guān)鍵基本面西港雅苑2期97平米2居居，剩3戶，，消化速度15套/月基本面市場(chǎng)版版圖■西港雅苑■高科尚都■繽紛南郡■龍?zhí)烀ぁ雒涝⑷A庭2期本項(xiàng)目3居產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)量?jī)r(jià)價(jià)機(jī)會(huì)分析上限4月5月2011年6月7月8月9月10月11月12月繽紛南郡高科尚都150平米3居，現(xiàn)存量量為40套，，成交均價(jià)5800元/平米，消化化速度12套套/月102-160平米3居居，現(xiàn)存量為為12套，均均價(jià)5860元/平米美寓華庭113平米3居，現(xiàn)存量量為116套套，成交均價(jià)價(jià)4634元元/平米，消消化速度9套套/月本項(xiàng)目3居產(chǎn)產(chǎn)品在上限市市場(chǎng)中承接產(chǎn)產(chǎn)品斷檔下的的空白，基本面市場(chǎng)中中干擾項(xiàng)目較較少，可充分分實(shí)現(xiàn)此產(chǎn)品品線應(yīng)有市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)與價(jià)值值基本面西港雅苑130平米3居，現(xiàn)存量量為12套，，均價(jià)5860元/平米米，消化速度度7套/月上限市場(chǎng)版圖圖基本面市場(chǎng)版版圖■西港雅苑■高科尚都■繽紛南郡■龍?zhí)烀ぁ雒涝⑷A庭本項(xiàng)目四居產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)量?jī)r(jià)價(jià)機(jī)會(huì)分析4月5月2011年6月7月8月9月10月11月12月本項(xiàng)目4居產(chǎn)產(chǎn)品在二維市市場(chǎng)中均呈現(xiàn)現(xiàn)明顯空白，，但去化速度度較慢，合理理的操作擁有較大的市市場(chǎng)自由度與與自主定價(jià)能能力上限160-170平米，剩剩余量為80套，消化速速度，10套套/月基本面4居產(chǎn)品基本本面市場(chǎng)相對(duì)對(duì)空白西港雅苑上限市場(chǎng)版圖圖基本面市場(chǎng)版版圖■西港雅苑■高科尚都■繽紛南郡■龍?zhí)烀ぁ雒涝⑷A庭本項(xiàng)目各產(chǎn)品品線的市場(chǎng)量量?jī)r(jià)機(jī)會(huì)總結(jié)結(jié)本項(xiàng)目2居產(chǎn)產(chǎn)品面臨較大大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)量量，但去化速速度較快，合合理的價(jià)格策策略成為關(guān)鍵鍵1本項(xiàng)目3居產(chǎn)產(chǎn)品在上限市市場(chǎng)中承接產(chǎn)產(chǎn)品斷檔下的的空白，上限限市場(chǎng)中干擾擾項(xiàng)目較少，，可充分實(shí)現(xiàn)此此產(chǎn)品線應(yīng)有有市場(chǎng)表現(xiàn)與與價(jià)值2本項(xiàng)目4居產(chǎn)產(chǎn)品在二維市市場(chǎng)中均呈現(xiàn)現(xiàn)明顯空白，，但去化速度度較慢，合理理的操作擁有較大的市市場(chǎng)自由度與與自主定價(jià)能能力3[目標(biāo)客戶研研究]核心客戶外圍客戶邊緣客戶項(xiàng)目周邊高端端住區(qū)和高新新區(qū)中高收入入客戶項(xiàng)目周邊高端端住區(qū)客戶主主要是群賢莊莊、綠地世界界城、楓林綠綠洲等業(yè)主及及少量土門商商業(yè)從業(yè)者；；高新客戶主主要為高新技技術(shù)企業(yè)中高高收入從業(yè)者者、中高層管管理人員、政政府公務(wù)員等等。其它投資及改改善居住型客客戶多為西安市內(nèi)內(nèi)其它區(qū)域高高收入者、咸咸陽(yáng)等鄰近縣縣市客戶、陜陜北等外地客客戶。純投資客戶依據(jù)陽(yáng)光對(duì)高高端客戶的研研究成果，類類似質(zhì)素的項(xiàng)項(xiàng)目，將會(huì)吸吸引純投資客客的關(guān)注，省省內(nèi)、省外、、外地回鄉(xiāng)客客戶和其他偶偶得投資型客客戶，對(duì)項(xiàng)目目周邊的景觀觀環(huán)境資源和和城市價(jià)值非非常認(rèn)可，看看好未來(lái)的升升值潛力，而而非短期回報(bào)報(bào)?？蛻舳ㄎ桓呦壬_繽紛南郡成交交客戶23歲，高新新白領(lǐng)，剛參參加工作，與與父母住在中中海華庭170平米四房房，父母幫助助出資購(gòu)買高高新楓尚2房房產(chǎn)品。客戶語(yǔ)錄：參加工作了，，想有自己的的空間，考慮慮到結(jié)婚問(wèn)題題，因此面積適中，目前作為自住住將來(lái)也可當(dāng)當(dāng)做婚房，離父母不要要太遠(yuǎn)。這里是高新區(qū)區(qū)房子越來(lái)越越少了，感覺覺越來(lái)越稀缺缺，就是以后后不想要了，，轉(zhuǎn)手也很容容易的。這里離工作地點(diǎn)近，進(jìn)城交通也也方便，娛樂樂、休閑什么么的也都有。。將來(lái)如果不住住了出租或者出售售肯定能升值，全當(dāng)理財(cái)了了?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：地段/面積積/戶型格局局/配套狀況況目標(biāo)客戶置業(yè)業(yè)邏輯研究姜先生——一一品美道成交交客戶32歲，外資資企業(yè)管理人人員，和女友友租住紫薇臻臻品1房，父父母在城內(nèi)居居住。購(gòu)買一一品美道兩房房做婚房?？蛻粽Z(yǔ)錄：地段非常好，離內(nèi)內(nèi)城也近，反反正是過(guò)渡居居住，將來(lái)肯定升值值。周邊配套好，居家生活活方便。戶型不算太好，面積贈(zèng)送少，性價(jià)比不高，但居住住還算舒適。其實(shí)社區(qū)園林太小，做不出出東西來(lái)，我我喜歡的要精致、要親親切，要是能能參與其中就就更好了，但這地段也也不能太奢求求。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)也要好，住著著方便也有身身份感。客戶關(guān)注點(diǎn)：地段/生活活配套/物業(yè)業(yè)管理質(zhì)量/面積贈(zèng)送/園林景觀特特色張女士——綠綠地世紀(jì)城成成交客戶38歲，三口口之家，高新新國(guó)企中層管管理人員，目目前居住在白白樺林居4居居室，購(gòu)置高高新楓尚兩房房?？蛻粽Z(yǔ)錄：未來(lái)社區(qū)的生活配套像超市呀、菜菜市場(chǎng)呀都很很近，生活成成本能低一些些。戶型設(shè)計(jì)不算好，送的面積太少少，也就是照顧顧孩子上學(xué)時(shí)時(shí)用，將來(lái)肯肯定要租出去去，但是租金金肯定也不錯(cuò)錯(cuò)。目標(biāo)客戶置業(yè)業(yè)邏輯研究客戶關(guān)注點(diǎn)：地段/環(huán)境境和配套/戶戶型創(chuàng)新/立立面檔次、園園林景觀特色色/物業(yè)管理理質(zhì)量程先生——高高科尚都成交交客戶48歲，三口口之家，咸陽(yáng)陽(yáng)私營(yíng)業(yè)主，，女兒在西安安讀大學(xué)。購(gòu)購(gòu)置一品美道道三房?？蛻粽Z(yǔ)錄：高科尚都外立面無(wú)論是色彩還還是造型都顯顯得高檔，很很有品質(zhì)。雖然戶型設(shè)計(jì)一般，但在開發(fā)商品質(zhì)還還是值得信賴賴的.物業(yè)管理一定要好，安安全性和其它它服務(wù)最重要要，費(fèi)用倒不不是我考慮的的重點(diǎn)。園林景觀還行，不過(guò)要要是能有特色我會(huì)更喜歡。。客戶語(yǔ)錄：這類大戶型的的房子高新比比較稀缺核心心區(qū)域價(jià)格過(guò)過(guò)高，雖然社社區(qū)不大，環(huán)境和配套很不錯(cuò)。物業(yè)服務(wù)一定要到位，，安全要做好好，這一點(diǎn)我我很在意。園林太小也沒特點(diǎn)；客廳、臥室室比較大，南向采光很很舒適：陳女士——西西港雅苑成交交客戶40歲，高新新房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)高管，一家家三口，目前前居住在城南南，購(gòu)買西港港雅苑160平米四房產(chǎn)產(chǎn)品。目標(biāo)客戶置業(yè)業(yè)邏輯研究客戶分類生活狀態(tài)生活需求置業(yè)需求三居及以上客戶工作時(shí)間長(zhǎng)收入高且穩(wěn)定，有較好的財(cái)富積累，注重生活品質(zhì)，看重居住舒適度和便捷度改善型居住，舒適度要求高，周邊生活便利，配套完善，有良好的環(huán)境資源核心地段、環(huán)境和配套、戶型創(chuàng)新、立面檔次、園林景觀特色、物業(yè)管理質(zhì)量?jī)删涌蛻艄ぷ饕欢晗?，有一定?cái)富積累，面臨結(jié)婚、換房或者養(yǎng)老居住需求，看中居住品質(zhì)和配套環(huán)境非終極置業(yè)，對(duì)未來(lái)有很好的升值預(yù)期，以居家生活為主，注重居住的品質(zhì)和生活、工作的便利性，周邊環(huán)境好更佳；核心地段、生活配套、物業(yè)管理質(zhì)量、面積贈(zèng)送、園林景觀特色小戶型客戶年輕，工作不久，財(cái)富積累有限，但月供能力強(qiáng)，具有成長(zhǎng)性，注重工作與生活的便利性努力打拼、工作為生活的重心，主要需求過(guò)渡性居所，要求便利性、品質(zhì)感和一定個(gè)性附加值；投資兼有考慮，要有很好的升值潛力，但不關(guān)注短期回報(bào)核心地段、面積、裝修品質(zhì)、戶型格局、升值配套有相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累，對(duì)投資敏感，將投資作為在一種理財(cái)方式，認(rèn)為房產(chǎn)投資相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小，有可能多次置業(yè)投資地段價(jià)值高，資源優(yōu)越，升值潛力大，有較好的投資回報(bào)預(yù)期核心地段、升值潛力、戶型、生活配套1、地段2、配套3、品質(zhì)4、戶型5、環(huán)境客戶置業(yè)的主主要驅(qū)動(dòng)因素素：優(yōu)勢(shì)地段支撐撐下的城市生生活和投資價(jià)價(jià)值的合力驅(qū)動(dòng)；；客戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)指向項(xiàng)目品質(zhì)的打造目標(biāo)客戶置業(yè)業(yè)邏輯研究客戶置業(yè)的主主要驅(qū)動(dòng)因素素是優(yōu)勢(shì)環(huán)境支撐撐下的城市生生活和投資價(jià)值的合力驅(qū)動(dòng)；；客戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)指向項(xiàng)目品質(zhì)的打造。置業(yè)目的生活狀態(tài)生活需求關(guān)注點(diǎn)改善居住客戶工作時(shí)間長(zhǎng)收入高且穩(wěn)定，有較好的財(cái)富積累，注重生活品質(zhì)，看重居住舒適度改善型居住，舒適度要求高，周邊生活便利，配套完善，有良好的環(huán)境資源環(huán)境及配套、戶型設(shè)計(jì)、外立面、園林景觀、物業(yè)管理舒適居住及養(yǎng)老客戶工作一定年限（或退休），有一定財(cái)富積累，面臨結(jié)婚、換房或者養(yǎng)老居住需求，看中居住品質(zhì)和配套非終極置業(yè)，對(duì)未來(lái)有很好升值預(yù)期，以居家生活為主，注重居住品質(zhì)和生活、工作便利性；養(yǎng)老居住重視環(huán)境及配套環(huán)境及配套、外立面、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、產(chǎn)品性價(jià)比、物業(yè)管理過(guò)渡居住客戶年輕，工作不久，財(cái)富積累有限，但月供能力強(qiáng)，具有成長(zhǎng)性，注重工作與生活的便利性努力打拼、工作為生活的重心，主要需求過(guò)渡性居所，要求便利性、品質(zhì)感和一定個(gè)性附加值；投資兼有考慮，要有很好的升值潛力，但不關(guān)注短期回報(bào)地段、升值潛力、戶型設(shè)計(jì)、外立面和大堂、園林景觀、精裝修投資客戶有相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累，對(duì)投資敏感，將投資作為一種理財(cái)方式，認(rèn)為房產(chǎn)投資相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小，有可能多次置業(yè)投資地段價(jià)值高，資源優(yōu)越，升值潛力大，有較好的投資回報(bào)預(yù)期核心關(guān)注點(diǎn)：：戶型設(shè)計(jì)、、外立面、園園林景觀、物物業(yè)管理客戶研究小結(jié)結(jié)建議:那么可以看出出，無(wú)論是從從競(jìng)品還是客客戶角度出發(fā)發(fā)，地段，外外立面、物業(yè)業(yè)、景觀、配配套、戶型等等都是各方面面評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在部分硬硬性條件已經(jīng)經(jīng)定格的前提提下，物業(yè)管管理目前是我我們改進(jìn)項(xiàng)目目的一個(gè)突破破口，因此聘聘請(qǐng)優(yōu)越的物物業(yè)管理公司司是拔高項(xiàng)目目整體檔次的的決定性因素素之一。[項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳梳理及形象定定位]營(yíng)銷策略核心心充分放大項(xiàng)目目的稀缺價(jià)值值1塑造項(xiàng)目核心心價(jià)值載體承承接多方面綜綜合價(jià)值的凝凝結(jié)2多方面品質(zhì)提提升打造綜合合價(jià)值體系超超越3ONE第三次高新革革命的名片收收藏目前高新時(shí)代代最大特征：：土地稀缺度直直線上升、城城市價(jià)值的倍倍數(shù)放大在高新時(shí)代，，重要的已不不再是居住形形式和生活方方式，而是稀稀缺帶來(lái)的收收藏價(jià)值和尊尊貴證明！TWO：舒適適的產(chǎn)品決定定卓越的品質(zhì)質(zhì)一梯兩戶南北北通透的舒適適板樓全明設(shè)計(jì)的人人性化戶型低容積率小區(qū)區(qū)規(guī)劃智能化安防配配套全方位的高檔檔住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值脈絡(luò)絡(luò)梳理……區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值第三次高新時(shí)時(shí)代的名片收收藏全方位的高檔檔社區(qū)稀缺區(qū)域+高高檔產(chǎn)品的綜綜合價(jià)值載體體——Upperclasses精神的擁護(hù)住區(qū)Upperclasses=高新時(shí)代稀稀缺土地+高高層次的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)+高品品質(zhì)的群體素素養(yǎng)+高效生生活尺度價(jià)值值Upperclasses不僅僅是一種種獨(dú)特的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)理念和和個(gè)性生活體體驗(yàn)，更多是是一種多重稀稀缺價(jià)值復(fù)合合的載體！高新矩制·Upperclasses精神擁護(hù)住區(qū)Upperclasses精致生生活四大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：超稀缺城市價(jià)價(jià)值超高效便利生生活尺度獨(dú)特創(chuàng)新的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念念和生活體驗(yàn)驗(yàn)超高尚的群體體基調(diào)[以推售策略略為主導(dǎo)的營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)行]定價(jià)原則：定價(jià)上我們?nèi)∪≈苓厖^(qū)域內(nèi)內(nèi)精品為依據(jù)據(jù)，根據(jù)其產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域形象，品品牌形象、地地理位置，戶戶型品質(zhì)、自自然環(huán)境、生生活配套、規(guī)規(guī)模、交通和和工程形象，9大硬性指指標(biāo)為參照物物，已本項(xiàng)目目?jī)?yōu)劣來(lái)與這這些項(xiàng)目進(jìn)行行對(duì)比。之后后通過(guò)這些項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目目的影響取影影響百分比來(lái)來(lái)決定最終價(jià)價(jià)格，具體如如下。定價(jià)原則

繽紛南郡龍?zhí)烀「呖粕卸嘉鞲垩旁访涝⑷A庭均價(jià)56004800570057004400區(qū)域形象0.980.990.980.981.03品牌形象0.970.990.970.971地理位置0.990.980.970.981.02戶型品質(zhì)0.981.051.11.031.02自然環(huán)境0.9710.970.981.03生活配套0.9910.970.991.02規(guī)模0.971.030.971.051.02交通0.9910.990.991.02合計(jì)1.03751.0050.990.9961.02工程形象0.9510.980.971.01對(duì)比價(jià)5231.648245530.145508.24544權(quán)重30%20%20%15%15%參考均價(jià)5189.25元/平米小結(jié)：根據(jù)目前市場(chǎng)場(chǎng)情況判定，，我們?nèi)绻?月投入市場(chǎng)場(chǎng)根據(jù)目前參參考均價(jià)5189.25元/平米，，加上2個(gè)月月市場(chǎng)增幅值值2%，最終終入市均價(jià)約約5300元/㎡全盤價(jià)格爬升升攀升表萬(wàn)家燈火項(xiàng)目銷控思路銷售分期階段放出房源階段銷售底價(jià)均價(jià)

（元/㎡）價(jià)格方案方案銷售底價(jià)均價(jià)

（元/㎡）方案控制面積（平方米）方案累計(jì)控制面積（平方米）方案控制銷售額（萬(wàn)元）累計(jì)銷售比例備注第一階段（10年5月-6月中旬）第一批房源

5350第一套價(jià)格方案5300500050002675.010.7%7#西座全部推出，第一波解籌如果超過(guò)5000平米立即執(zhí)行價(jià)格表2第二階段（10年6下旬月－7月中旬）第二批房源5436第二套價(jià)格方案5400500010000489230.0%當(dāng)銷售進(jìn)入6月立即推出3房房源，占領(lǐng)稀缺市場(chǎng)取得定價(jià)權(quán)。第三套價(jià)格方案5480400014000第二階段（10年7月－8月）

5616第四套價(jià)格方案55504000180007300.557.9%推出稀缺4房，樹立區(qū)域標(biāo)桿，拉升整體價(jià)格，提升價(jià)格分3次。第五套價(jià)格方案5610450022500第六套價(jià)格方案5680450027000第三階段（10年9月－10年10月）5830第七套價(jià)格方案57804800318005596.878.5%

第八套價(jià)格方案588048003660010年10月-11月6020第九套價(jià)格方案59804000406005040.895.7%第十套價(jià)格方案60604371449712010年12月清盤5910第十一套價(jià)格方案59102500474711477.5100.0%

合計(jì)

4747126982.6

均價(jià)（元/平方米）5684.02備注在保證合同成交底價(jià)的前提下，具體報(bào)價(jià)及優(yōu)惠由乙方控制全盤實(shí)現(xiàn)價(jià)格格在目前正常市市場(chǎng)狀態(tài)下，，根據(jù)我們所所推盤的策略略合理并有效效的拉升全盤盤價(jià)格，達(dá)到到量?jī)r(jià)齊聲，，最終實(shí)現(xiàn)全全盤均價(jià)5684.02元/平米，，總銷售額約約2.7億。。如果更好的掌掌握推盤策略略，根據(jù)周邊邊市場(chǎng)的量?jī)r(jià)價(jià)機(jī)會(huì)，應(yīng)用用好本案產(chǎn)品品制造熱銷產(chǎn)產(chǎn)品，下邊將將進(jìn)行詳細(xì)的的分析。波士頓矩陣：：產(chǎn)品層級(jí)劃分分：兩房四房三房明星產(chǎn)品:147平米四四居明星+現(xiàn)金牛牛產(chǎn)品：84-89兩居現(xiàn)金牛產(chǎn)品：：112-117三居問(wèn)題產(chǎn)品：部分頂層房源源已售已售已售4#5#6#7#8#已售剩余樓體：目前剩余5#、6#樓為為板式樓，4#、7#、、8#樓為點(diǎn)點(diǎn)式樓。5#、6#樓為為一梯二，16+1F；；4#、7#和8#樓樓為一梯四四，其中4#樓為22F，7#和8#為18F。2010年年推售房源源配比及分分布2010年年總推貨量量464套套，共計(jì)47471.2平米米，總推貨貨值2.7億兩房四房三房已售已售已售4#5#6#7#8#已售戶型名稱建筑面積（㎡）套數(shù)面積（㎡）套數(shù)比面積比二室二廳一衛(wèi)84.9-87.627223481.658.62%49.46%三室二廳二衛(wèi)112.2-127.416019263.234.48%40.58%四室二廳二衛(wèi)147.7324726.46.90%9.96%總計(jì)

46447471.2100.00%100.00%項(xiàng)目首次推推售策略及及制定原則則推售策略制制定原則：：兩居產(chǎn)品在在上限市場(chǎng)場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)，，而且面臨臨基本面市市場(chǎng)的強(qiáng)干干擾，因此此應(yīng)作為首首次推售的的炒熱人氣的的產(chǎn)品；三居產(chǎn)品在在上限市場(chǎng)場(chǎng)基本無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，基本本面市場(chǎng)的的干擾也不不大，產(chǎn)品品稀缺度較較高，擁有有較為靈活活的定價(jià)權(quán)權(quán)，因此成成為本次推售的的突破點(diǎn)；四居產(chǎn)品雖雖然區(qū)域較較為稀缺，，但是去化化量也相對(duì)對(duì)較慢，但但貨量較少少，擁有較較為自由的的定價(jià)空間間，定價(jià)應(yīng)應(yīng)符合其價(jià)價(jià)值和稀缺缺度，起到拔高整整盤價(jià)格檔檔次的作用用，只需保證證正常銷售售速度，無(wú)無(wú)需爆發(fā)性性表現(xiàn)。首批推售策策略：以兩居產(chǎn)品品清貨為主主要目標(biāo)；；7#-西單單元的兩居居率先推出出，雖去化化量較快，，但區(qū)域干干擾較大，，以戶型優(yōu)優(yōu)劣規(guī)避價(jià)價(jià)格，引入入人氣，4#及少少量推出，，制造稀缺缺性，為之之后三房銷銷售奠定基基礎(chǔ)；進(jìn)入6月區(qū)區(qū)域三房進(jìn)進(jìn)入稀缺期期，屆時(shí)4#全部推推出，其中中兩居實(shí)現(xiàn)現(xiàn)基本清貨貨；推出四房房房源，整體體拔高項(xiàng)目目品質(zhì)，樹樹立區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿，對(duì)其其余板式2房及三房房?jī)r(jià)格以帶帶動(dòng)。保持房源均均好性，批次推售時(shí)間房源首批房源10年5月中旬7#西棟4#部分批次推售時(shí)間房源二批房源10年6月下旬4#剩下的全部房源，以及首批存量按照75%解籌率計(jì)計(jì)算，6月月中下旬解解籌達(dá)到銷銷售額6000萬(wàn)首批推售房房源配比及及分布7#4#[銷售策略略與執(zhí)行]策略概述：：基于我們們產(chǎn)品推售售的基礎(chǔ)上上，我們要要能成功的的將客戶引引入售樓部部，期方式式基本歸結(jié)結(jié)為：1、對(duì)每個(gè)個(gè)產(chǎn)品推出出的節(jié)點(diǎn)通通過(guò)活動(dòng)及及媒體放大大性釋放。。2、在區(qū)域域尚未成熟熟的前提下下，注意對(duì)對(duì)外圍的包包裝，將周周邊給以封封殺式的渲渲染（如候候車亭、路路牌、道旗旗），保證證區(qū)域傳達(dá)達(dá)度，3、售樓部部不選擇在在項(xiàng)目周邊邊，向高新新核心區(qū)域域延展，并并在推售初初期在金華華，金鷹等等高新人流流密集的地地方設(shè)立外外展點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行人員截截留。4月-5月月——發(fā)出市市場(chǎng)聲音，，建立項(xiàng)目目稀缺形象象，提高知知名度。本月關(guān)鍵動(dòng)動(dòng)作：Action1Action2項(xiàng)目工地圍圍擋展示亮亮相，周邊邊道旗，廣廣告牌，候候車亭進(jìn)行行區(qū)域渲染染對(duì)話：第三次高新新革命，Upperclasses精神4月—5月月8月6月11月-12月9月-10月四月中下旬旬，主打項(xiàng)項(xiàng)目稀缺地地段形象的的工地圍擋擋入市，為為項(xiàng)目立勢(shì)勢(shì)鋪墊4月月—5月月11月月-12月月展示要點(diǎn)點(diǎn)：突出項(xiàng)目目產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，闡述定位概念念。工地圍擋擋展示原原則高品質(zhì)、、差異化化和有特特色8月6月9月-10月4月—5月11月-12月月8月6月9月-10月四月中下下旬，對(duì)對(duì)項(xiàng)目周周邊道路路道旗買買斷，高高度渲染染項(xiàng)目氣氣氛。展示目的的：項(xiàng)目所剩剩體量不不大，周周邊項(xiàng)目目較多，，對(duì)周邊邊整體人人流的吸吸引是非非常重要要的。4月—5月11月-12月月五月，聯(lián)聯(lián)合政府府，舉行行城市對(duì)對(duì)話活動(dòng)動(dòng)，演繹繹西高新新的發(fā)展展歷程，，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域價(jià)值值活動(dòng)主題題——對(duì)話：第三次高高新革命命，Upperclasses精神活動(dòng)形式式：邀請(qǐng)西安安交通大大學(xué)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)、社社會(huì)學(xué)等等知名專專家教授授和政府府知名人人士，討討論西高高新的未未來(lái)發(fā)展展?；顒?dòng)目的的：充分揭示示西高新新的發(fā)展展新時(shí)代代，感受受項(xiàng)目地地段的稀稀缺價(jià)值值。8月6月9月-10月5月—6月6月11月-12月月5月——項(xiàng)目目形象面面世，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目目產(chǎn)品的的特色化化和差異異化，引引起關(guān)注注本月關(guān)鍵鍵動(dòng)作：：Action1項(xiàng)目售樓樓部及臨臨時(shí)外站站點(diǎn)的開開放4月—5月8月9月-10月Action2相應(yīng)媒體體全力釋釋放項(xiàng)目目信息項(xiàng)目售樓樓部開放放選址：在西高新新等人流流量較大大的大型型商場(chǎng)或或超市設(shè)設(shè)置外展展場(chǎng)目的：通過(guò)主動(dòng)動(dòng)出擊、、走近客客戶提高高項(xiàng)目知知名度，，進(jìn)一步步加大宣宣傳力度度，推廣廣項(xiàng)目形形象，引引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注。。操作要點(diǎn)點(diǎn)：銷售人員員駐場(chǎng)，，5-10名派派單人員員到場(chǎng)外外人流較較大的場(chǎng)場(chǎng)所派單單拉客戶戶到外展展場(chǎng)，并并分配任任務(wù)指標(biāo)標(biāo)，保證證客戶上上門量；；制作外展展場(chǎng)派發(fā)發(fā)物料及及展示物物料；制定統(tǒng)一一銷售口口徑說(shuō)辭辭。5月—6月6月11月-12月月4月—5月8月9月-10月售樓部選選址：將售樓部部設(shè)立在在丈八北北路和科科技路交交叉口附附近目的：在高新密密集區(qū)域域，設(shè)立立售樓部部，充分分的截留留周邊項(xiàng)項(xiàng)目可群群，以自自身性價(jià)價(jià)比吸引引客戶。。6月——項(xiàng)目目開盤，，產(chǎn)品面面世，展展示項(xiàng)目目綜合品品質(zhì)超越越，強(qiáng)化化項(xiàng)目賣賣點(diǎn)本月關(guān)鍵鍵動(dòng)作：：Action1萬(wàn)家燈火火七大團(tuán)團(tuán)隊(duì)見面面會(huì)5月—6月

6月11月-12月月4月—5月8月9月-10月六月中旬旬，開盤盤舉辦項(xiàng)項(xiàng)目七大大團(tuán)隊(duì)見見面會(huì)活動(dòng)形式式：1、七大團(tuán)隊(duì)隊(duì)集體向向客戶亮亮相，包括：發(fā)發(fā)展商、、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、景景觀設(shè)計(jì)計(jì)、廣告告公司、、售樓處處樣板間間設(shè)計(jì)公公司、代代理商、、物業(yè)顧顧問(wèn)公司司。2、活動(dòng)動(dòng)過(guò)程中中講述萬(wàn)萬(wàn)家燈火火項(xiàng)目的的成長(zhǎng)趣趣事，向客戶深深入灌輸輸萬(wàn)家燈燈火的項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)和特質(zhì)質(zhì)。5月—6月

6月11月-12月月4月—5月8月9月-10月借開盤宣宣布“老帶新新”置置業(yè)計(jì)劃劃：目的：促促進(jìn)老業(yè)業(yè)主帶新新業(yè)主成成交；執(zhí)行方案案：方案一：：凡老業(yè)業(yè)主介紹紹新客戶戶成功，，老業(yè)主可可獲1000元元現(xiàn)金大大獎(jiǎng)，新新業(yè)主享享受99折置業(yè)優(yōu)惠惠折扣；；方案二：：二人成團(tuán)團(tuán)，優(yōu)惠惠團(tuán)購(gòu)，，團(tuán)購(gòu)優(yōu)優(yōu)惠折扣扣低至98折，最大限限度增加加促銷覆覆蓋面。。5月—6月

6月11月-12月月4月—5月8月9月-10月9-10月——基于于客戶的的針對(duì)性性推廣，，以銷售售為活動(dòng)動(dòng)導(dǎo)向本月關(guān)鍵鍵動(dòng)作：：Action1項(xiàng)目根據(jù)據(jù)具體情情況，進(jìn)進(jìn)行組團(tuán)團(tuán)開盤活活動(dòng)5月—6月6月11月-12月月4月—5月8月9月-10月九月中旬旬和十月月底，項(xiàng)項(xiàng)目組團(tuán)團(tuán)開盤活活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間間：1、根據(jù)據(jù)市場(chǎng)熱熱度和項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶的積累累程度，，考慮再再次進(jìn)行行組團(tuán)開開盤，借借傳統(tǒng)旺旺季瘋狂狂清貨；；2、本項(xiàng)項(xiàng)目初步步預(yù)計(jì)一一次開盤盤。5月—6月6月11月-12月月4月—5月8月9月-10月4月—5月8月6月11月-12月月11-12月——節(jié)日日禮品活活動(dòng)和老老客戶維維系相配配合，完完成銷售售任務(wù)。。本月關(guān)鍵鍵動(dòng)作：：Action1Action2感恩節(jié)活活動(dòng)暨老老客戶答答謝會(huì)圣誕嘉年年華活動(dòng)動(dòng)9月-10月感恩節(jié)活活動(dòng)—老老客戶答答謝會(huì)4月—5月活動(dòng)安排排要點(diǎn)：：邀請(qǐng)所有有成交客客戶到項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)參加活活動(dòng)，所所有到場(chǎng)場(chǎng)客戶均均可獲得得一份禮禮品贈(zèng)送送；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)要足夠夠溫暖，，并準(zhǔn)備備飲品、、點(diǎn)心等等，安排排文藝節(jié)節(jié)目或游游戲環(huán)節(jié)節(jié)，增強(qiáng)參與與性；感謝“老帶新新”客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的厚厚愛8月6月11月-12月月9月-10月最終答謝謝·圣誕誕嘉年華華活動(dòng)活動(dòng)計(jì)劃劃：采用用體驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)、魔術(shù)術(shù)表演與與驚喜抽抽獎(jiǎng)相結(jié)合的的安排，，最終答答謝客戶戶，為開開發(fā)商品品牌建立立深遠(yuǎn)影影響；具體內(nèi)容容：主要要包括T恤衫手手繪活動(dòng)動(dòng)、藝術(shù)術(shù)插花、、魔術(shù)表表演、抽抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)（共抽抽獎(jiǎng)6人人，獲獎(jiǎng)獎(jiǎng)客戶分分別獲得得了額度度不等的的物業(yè)費(fèi)費(fèi)贈(zèng)送優(yōu)優(yōu)惠），，所有到到場(chǎng)的未未中獎(jiǎng)客客戶均獲獲得了開開發(fā)商提提供的小小禮品。。4月—5月8月7月11月-12月月9月-10月[營(yíng)銷總總控圖及及費(fèi)用表表]10年?duì)I營(yíng)銷總控控圖主推7#樓西棟棟兩居、、4#樓樓少量三三室試水水，推出出稀缺4室拔高高價(jià)格，，保持均均好性銷銷售銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推廣活動(dòng)動(dòng)4月5月6月7月月8月9月10月月11月12月月第三次高高新革命命，Upperclasses精神階段劃分分四居，板板式3居居產(chǎn)品為為價(jià)格標(biāo)標(biāo)竿，促促進(jìn)兩居居，點(diǎn)式三居居的銷售售推售策略略售樓處開開放圣誕嘉年年華活動(dòng)動(dòng)感恩節(jié)老老業(yè)主答答謝會(huì)5月初，，售樓部部，外展展場(chǎng)開放放6月開盤盤銷售10月底底，二次次開盤開盤：七七大團(tuán)隊(duì)隊(duì)見面會(huì)會(huì)形象建立立期蓄勢(shì)期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷銷期組團(tuán)開盤盤售罄2010年?duì)I銷銷費(fèi)用表表類別渠道形式費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)銷售道具沙盤項(xiàng)目沙盤、戶型沙盤10萬(wàn)50萬(wàn)樓書理性樓書、感性樓書30萬(wàn)戶型圖單頁(yè)10萬(wàn)媒體宣傳戶外廣告牌唐延路與科技路路牌、丈八北路80萬(wàn)173萬(wàn)報(bào)紙廣告華商報(bào)半版、整版組合發(fā)布48萬(wàn)雜志廣告《房周刊》、《魅力西安》等20萬(wàn)其他報(bào)紙夾報(bào)或短信25萬(wàn)賣場(chǎng)包裝樓體廣告樓體的西側(cè)和北側(cè)5萬(wàn)15萬(wàn)工地圍檔

10萬(wàn)客戶活動(dòng)客戶活動(dòng)配合各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)20萬(wàn)30萬(wàn)區(qū)域資源嫁接利用周邊中高端資源10萬(wàn)小計(jì)

268萬(wàn)推廣費(fèi)用用（268萬(wàn)元元）／總總銷售額額（2.7億））＝約1%[平面設(shè)設(shè)計(jì)及VI延展展][THEEND]9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。01:02:3601:02:3601:021/5/20231:02:36AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2301:02:3601:02Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:02:3601:02:3601:02Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月-2301:02:3601:02:36January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。05一月月20231:02:36上上午01:02:361月-2315、比比不不了了得得就就不