XXXX中國城市綜合體運(yùn)營模式

2013中國綜合體模式研究模式一：海岸城目錄海岸城的城市副中心定位海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件海岸城的突圍方式海岸城資金模式海岸城成功總結(jié)同心圓式的環(huán)形道路放射形道路連接同心圓抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟(jì)容量的可能性，缺少對(duì)中心城區(qū)的支持加強(qiáng)各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級(jí)設(shè)施重復(fù)建設(shè)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效應(yīng)，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設(shè),有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)容量迅速提升城市交通“圈層式”發(fā)展開放式的組團(tuán)(多核心)結(jié)構(gòu)從“母體”中分離出更有活力的嶄新個(gè)體同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機(jī)會(huì)均等變集中為分散單中心的一些功能合理分配到各個(gè)分中心各區(qū)域結(jié)合自有優(yōu)勢(shì)發(fā)展城市副中心的形成主城副城副城副城副城城市中心地位突出城市總體形象完整為城市母體提供發(fā)展支持發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)依托城市母體發(fā)展對(duì)城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補(bǔ)。發(fā)揮自身環(huán)境特點(diǎn)，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市副中心特色從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來看，南山商業(yè)市場(chǎng)是由住宅開發(fā)和交通所帶動(dòng)的1990199520002005至今未發(fā)展時(shí)期新舊商業(yè)更替穩(wěn)定發(fā)展期特征上世紀(jì)80年代末，地處深圳特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個(gè)相當(dāng)偏僻的行政區(qū)域。交通不便。1999年10月1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)拔地而起尤其是蛇口、華僑城開始大力發(fā)展高端住宅。類似半山別墅、蘭溪谷、波托菲諾等高端住宅建成，將原來居住在福田和羅湖的私企老板、企業(yè)高管、社會(huì)精英吸引到南山居住，其中一部分居住者開始將企業(yè)往南山遷移，為南山寫字樓擴(kuò)容提供了廣闊的空間。銅鑼灣、家樂福、五星級(jí)的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴(kuò)張。多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。發(fā)展模式時(shí)期到了1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動(dòng)，南山的市場(chǎng)前景才得以受到關(guān)注。居民的消費(fèi)主要依靠長(zhǎng)期以來自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點(diǎn)提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。

人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點(diǎn)，世界零售業(yè)巨頭“家樂?！边M(jìn)駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。寫字樓市場(chǎng)之常被看成是整個(gè)深圳寫字樓市場(chǎng)的軟肋。發(fā)展期隨著大量新增居民的涌入，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。寫字樓物業(yè)開始發(fā)展。交通不便老公房小商業(yè)交通發(fā)展商品房發(fā)展超市進(jìn)駐高速公路成型高級(jí)住宅區(qū)地鐵、西部通道通車別墅市場(chǎng)發(fā)展綜合體形成商圈繼續(xù)發(fā)展項(xiàng)目周邊住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利項(xiàng)目所處之南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊除現(xiàn)有部分商業(yè)用地、商業(yè)辦公用地及居住用地、娛樂用地之外，住宅用地基本已完全轉(zhuǎn)讓。而北片區(qū)，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、錦隆花園、中信海文花園住宅項(xiàng)目等已建成。西片區(qū)保利城花園、天悅園、青春家園、山海人家、海印長(zhǎng)城等商住項(xiàng)目也已在建并發(fā)售。項(xiàng)目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望，北鄰深圳大學(xué)和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過，到深圳市中心區(qū)交通順暢。華僑城住宅區(qū)深圳灣大橋蛇口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)海岸城科技園西部通道通往香港擁有良好的消費(fèi)環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香港的便利交通為商業(yè)帶來人氣深圳市中心及香港的潛在消費(fèi)人群12周邊成熟高級(jí)住宅區(qū)白領(lǐng)3附近高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)目標(biāo)客戶群體4高檔住宅區(qū)的企業(yè)家?guī)髽I(yè)入駐南山寫字樓市場(chǎng)本項(xiàng)目周邊有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)，所以要與周邊區(qū)域同類產(chǎn)品類型差異互補(bǔ)，形成商業(yè)氛圍，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目保利文化廣場(chǎng)益田假日廣場(chǎng)京基·百納空間海岸城商業(yè)面積約2萬平方米商業(yè)部分約10萬平方米8.6萬平方米購物中心約12萬平方米商業(yè)街約4萬平方米。業(yè)態(tài)組成百貨、超市、餐飲酒店和商場(chǎng)以及寫字樓三部分構(gòu)成休閑、娛樂、餐飲寫字樓、購物中心，風(fēng)情商業(yè)街開發(fā)商保利集團(tuán)華僑城京基地產(chǎn)海岸地產(chǎn)地址南山商業(yè)文化中心核心區(qū)東南角深南大道世界之窗對(duì)面白石路和沙河?xùn)|路交界不遠(yuǎn)處南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處最大亮點(diǎn)被譽(yù)為第五代商業(yè)項(xiàng)目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項(xiàng)目華僑城內(nèi)首個(gè)高檔商業(yè)最值得驕傲是商業(yè)位置海岸城購物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的海岸城突圍方式緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設(shè)施、軟性服務(wù)以及對(duì)購物精神體驗(yàn)的營造來突破市場(chǎng)四：打造符合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的特色氛圍三：符合客戶購物需求的專署服務(wù)體系二：強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn)的完整性及相關(guān)配套一：產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造及品質(zhì)需求產(chǎn)品需求配套需求服務(wù)需求體驗(yàn)需求南山海岸岸城定位位建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)：深圳圳市南山山商業(yè)文文化中心心區(qū)總總用地面面積：68377.9m2總建筑面面積：約約29萬m2建筑容積積率：3.07竣工時(shí)間間：2006年

開發(fā)發(fā)商：深深圳市海海岸房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司局局部合作作設(shè)計(jì)單單位：美美國凱里里森事務(wù)務(wù)所目前深圳圳西部經(jīng)經(jīng)營面積積最大、、功能最最齊全、、服務(wù)人人群最廣廣泛、最最具代表表性的集集購物、、休閑、、娛樂、、餐飲等等為一體體的大型型購物中中心類型所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營屬性所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營租售特點(diǎn)只租不賣，或自行經(jīng)營租售混合或全部銷售全部銷售開發(fā)商要求很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營管理能力不要求聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營管理公司不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理協(xié)助火聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營管理開發(fā)商利潤點(diǎn)商業(yè)經(jīng)營利潤商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營收益分成商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn)投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資快速回收全部投資適用范圍大型百貨、購物中心購物中心、主題街區(qū)臨街鋪面商鋪只租租不賣，，整體包包裝、提提升商業(yè)業(yè)檔次從本項(xiàng)目目所有權(quán)權(quán)主體：：商鋪只只租不買買，風(fēng)情情商業(yè)街街及寫字字樓進(jìn)行行銷售。。通過主力力店的導(dǎo)導(dǎo)入提升升整個(gè)百百貨的檔檔次，并并通過特特色項(xiàng)目目提升項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注度以以及強(qiáng)化化人氣的的聚集品牌主力力店吉之島百百貨：進(jìn)駐面積積約23000平方米；；商品琳琳瑯滿目目，環(huán)境境好，號(hào)號(hào)召力強(qiáng)強(qiáng)。家樂福超超市：主力超超市，滿滿足附近近居民需需求。特色項(xiàng)目目嘉禾電影影院：面積約3000平方米；；約有7個(gè)影廳，，1900個(gè)坐位；；室內(nèi)真冰冰溜冰場(chǎng)場(chǎng)：深圳西部部最大的的室內(nèi)真真冰溜冰冰場(chǎng)，冰冰面面積積約1200平方米。。主題概念念餐飲：：約4000平方米；；獨(dú)特異異國風(fēng)味味佳肴，，薈萃美美食文化化。購物中心心整體業(yè)業(yè)態(tài)分布布比例為為零售約約65％，餐飲飲約20％，休閑閑娛樂約約15％在全球招招商過程程中，堅(jiān)堅(jiān)持以選選商的態(tài)態(tài)度，精精挑細(xì)選選最適合合海岸城城定位的的品牌商商家進(jìn)駐駐。除率先進(jìn)進(jìn)駐的吉吉之島、、嘉禾影影院、真真冰溜冰冰場(chǎng)及中中森名菜菜四大主主力店外外，陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐的的還有本本色音樂樂廚房、、順電、、生活本本色、領(lǐng)領(lǐng)跑體育育、星巴巴克、棒棒約翰、、意粉屋屋、太興興新世代代、滿記記甜品等等各式美美食，以以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、CKJEANS、ESPRIT、JOY&；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VEROMODA、JACK&；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼鏡88等，近120家品牌精精選商家家已搭載載商業(yè)巨巨輪，開開始攜手手同行。。豐富購物物、餐飲飲、娛樂樂體驗(yàn)提提升產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)力力高寫字樓樓物業(yè)裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提升物物業(yè)價(jià)值值卓越品質(zhì)質(zhì)：電梯：12部日立電電梯，客客梯配備備專用空空調(diào)，轎轎廂高度度2.7米，運(yùn)行行更舒適適快捷，，體現(xiàn)人人性化細(xì)細(xì)節(jié)。LOW－E幕墻玻璃璃；通過線條條變化形形成光影影效果和和起伏的的輪廓線線，外型型現(xiàn)代、、時(shí)尚、、硬朗。。采用雙雙層LOW－E幕墻玻璃璃，具有有良好的的隔熱、、隔音性性能，高高透光、、低輻射射，節(jié)能能效果顯顯著，優(yōu)優(yōu)化辦公公環(huán)境。。高配比車車位：2層地下車車庫，共共約499個(gè)車位，，平均約約每100平方米商商務(wù)空間間配備一一個(gè)車位位，出入入更自由由，商務(wù)務(wù)更便利利。環(huán)?？照{(diào)調(diào)：采用環(huán)保保空調(diào)主主機(jī)，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)健康康、節(jié)能能的辦公公潮流。。利用組組合主機(jī)機(jī)的搭配配及高效效的無級(jí)級(jí)調(diào)節(jié)方方式，實(shí)實(shí)現(xiàn)商務(wù)務(wù)低耗高高效運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)讓讓室內(nèi)空空氣自然然流通，，和室外外一樣新新鮮。休閑生活活廣場(chǎng)聚聚集人氣氣，流暢暢交通路路線提升升客流，，雙首層層商鋪設(shè)設(shè)計(jì)提升升商業(yè)價(jià)價(jià)值·水——南北雙廣廣場(chǎng)·通——雙步行街街·聚——雙首層·入——退臺(tái)餐飲飲為各類演演出、聚聚會(huì)、商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)和市民民的公共共休閑娛娛樂活動(dòng)動(dòng)提供了了寬闊空空間。四通八達(dá)達(dá)的人流流行走路路線，在在便捷高高效之余余，更讓讓區(qū)域消消費(fèi)融會(huì)會(huì)貫通。。傳統(tǒng)的“基礎(chǔ)首層”可以聚集繁華華的商業(yè)人流流，更增加了了二層北面與與高架步行街街相連的“增值首層”。退臺(tái)式餐飲設(shè)設(shè)計(jì)，豐富機(jī)機(jī)會(huì)性消費(fèi)。。海灣水景生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，突出出區(qū)域生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)充分運(yùn)用了“水”這一元素，提提供給人們與與水親密接觸觸的機(jī)會(huì)。南廣場(chǎng)水景海灣系統(tǒng)生態(tài)港灣完善獨(dú)立的非非機(jī)動(dòng)交通體體系——自然海灣的步步行系統(tǒng)，包包括沿內(nèi)灣的的紅樹林觀賞賞線路（浮橋橋步道）、濱濱水步行道、、自行車道及及濱海商業(yè)步步行街等。擁有優(yōu)良的港港灣景觀資源源和開放的濱濱海公共空間間。南山內(nèi)灣灣將在不久的的將來，成為為世界F1摩托艇冠軍賽賽的分站地點(diǎn)點(diǎn)。海岸城項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品綜合優(yōu)勢(shì)勢(shì)目前深圳西部部經(jīng)營面積最最大、功能最最齊全、服務(wù)務(wù)人群最廣泛泛、最具代表表性的集購物物、休閑、娛娛樂、餐飲等等為一體的大大型購物中心心。具備30萬平米的超大大體量處在地鐵2號(hào)線沿線商業(yè)連通性好好，充分發(fā)揮揮商業(yè)價(jià)值擁有個(gè)性化的的特色規(guī)模大——深圳西部最大大的商業(yè)體量量，一站式購購物，輻射能能力強(qiáng)，認(rèn)知知度高，商業(yè)業(yè)價(jià)值好。購物中心自主主經(jīng)營，品牌牌效應(yīng)好稀缺性——且購物中心并并不對(duì)外銷售售、整體包裝裝，提升品牌牌價(jià)值，只有有海岸風(fēng)情街街約290間獨(dú)立商鋪可可售。規(guī)劃連通性好好——規(guī)劃中充分考考慮了東西座座寫字樓與購購物中心的連連通性，利用用“上蓋步行街”及天橋?qū)㈨?xiàng)目目相互聯(lián)動(dòng)，，將步行街與與購物中心連連成一體，商商業(yè)價(jià)值挖掘掘充分。交通好——西部通道、地地鐵、濱海大大道、后海大大道、后海濱濱路、科苑大大道等城市主主干道與中心心城區(qū)及香港港充分連通。。濱海特特色——深圳唯唯一具具有濱濱海風(fēng)風(fēng)情特特色的的購物物中心心，純純甲級(jí)級(jí)寫字字樓，，軟硬硬件一一流。。海岸城城成功功必備備條件件規(guī)劃核核心、、政府府支持持度高高，配配套成成熟第一、、地處處規(guī)劃劃南山山城市市副中中心，，政府府投資資力度度大、、重視視程度度高，，周邊邊配套套成熟熟。第二、、區(qū)域域交通通良好好，到到達(dá)深深圳市市中心心及香香港非非常方方便。。第四、、設(shè)計(jì)計(jì)業(yè)態(tài)態(tài)多樣樣，主主力店店面穿穿插，，規(guī)劃劃連通通性好好，特特色項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營，，發(fā)揮揮生態(tài)態(tài)環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)，如如果純純粹是是一個(gè)個(gè)shoppingmall，因?yàn)闉榻?jīng)營營方法法的問問題就就會(huì)限限制很很多業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營的的潛力力，海海岸城城的很很多業(yè)業(yè)態(tài)可可以互互補(bǔ)，，提升升了在在區(qū)域域間的的產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。交通便便利區(qū)域高高端住住宅發(fā)發(fā)展成成熟第三、、華僑僑城住住宅區(qū)區(qū)、半半山別別墅、、蘭溪溪谷、、東方方花園園、波波托菲菲諾等等別墅墅發(fā)展展帶來來潛在在消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)。差異化化產(chǎn)品品路線線、減減少競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手都市綜綜合體體發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)中國城城市的的發(fā)展展與城城市化化進(jìn)程程在經(jīng)經(jīng)歷多多重曲曲折之之后，，其發(fā)發(fā)展的的軌跡跡愈來來愈清清晰，，其中中一個(gè)個(gè)最大大的變變化是是城市市發(fā)展展由粗粗放型型向集集約型型方向向的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，，精耕耕細(xì)作作的城城市營營運(yùn)運(yùn)運(yùn)作模模式已已進(jìn)入入各個(gè)個(gè)城市市的市市長(zhǎng)們們的議議事日日程之之中。。由此此看來來，未未來城城市的的發(fā)展展中都都市綜綜合體體大有有用武武之地地。首先，，都市市綜合合體對(duì)對(duì)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的標(biāo)標(biāo)識(shí)性性與強(qiáng)強(qiáng)化作作用越越來越越顯著著以“城市—區(qū)域”一體化化、城城市空空間多多中心心化的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)增加加了各各個(gè)城城市或或區(qū)域域中心心對(duì)都都市綜綜合體體的市市場(chǎng)需需求，，作為為城市市功能能集中中體現(xiàn)現(xiàn)的都都市綜綜合體體，對(duì)對(duì)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)具有有標(biāo)識(shí)識(shí)性、、對(duì)城城市中中心具具有強(qiáng)強(qiáng)化作作用，，如東東莞第第一國國際，，不僅僅作為為東莞莞CBD的財(cái)富富中心心，成成為東東莞城城市的的象征征，而而且作作為華華南地地區(qū)“世界加加工廠廠”的城市市定位位，成成為區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的標(biāo)簽簽。其次，，都市市綜合合體將將越來來越有有個(gè)性性，能能夠體體現(xiàn)城城市的的特色色，能能夠代代表城城市與與區(qū)域域的個(gè)個(gè)性形形象城市功功能多多樣化化、城城市形形象特特色化化、城城市環(huán)環(huán)境生生態(tài)化化、城城市資資源集集約化化對(duì)都都市綜綜合體體的開開發(fā)模模式及及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)提出出了新新的要要求。。未來來的都都市綜綜合體體必須須具有有個(gè)性性，能能夠體體現(xiàn)城城市的的特色色，能能夠代代表城城市的的形象象。在在功能能上具具有多多樣性性，具具有居居住、、工作作、休休閑、、娛樂樂、購購物等等多重重功能能，實(shí)實(shí)現(xiàn)城城市土土地集集約經(jīng)經(jīng)營效效益。。都市綜綜合體體發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)第三、、都市市綜合合體所所聚合合的功功能將將越來來細(xì)分分具有有多樣樣性從都市市綜合合體的的案例例研究究與德德思勤勤實(shí)踐踐案例例中可可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，，都市市綜合合體的的市場(chǎng)場(chǎng)也在在不斷斷細(xì)分分，其其內(nèi)部部各種種聚合合的功功能也也有主主次關(guān)關(guān)系并并不斷斷演化化。如如按所所處的的位置置分：：有城城市成成熟中中心區(qū)區(qū)綜合合體、、城市市新中中心區(qū)區(qū)綜合合體、、規(guī)劃劃衛(wèi)星星城綜綜合體體、城城市近近郊或或遠(yuǎn)郊郊綜合合體。。按拿拿地的的性質(zhì)質(zhì)分：：有舊舊城改改造、、特定定產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)、未未開發(fā)發(fā)也沒沒有特特定條條件的的土地地。按按綜合合體內(nèi)內(nèi)各物物業(yè)比比例分分：有有以商商業(yè)為為核心心的綜綜合體體、以以商務(wù)務(wù)為核核心的的綜合合體、、商業(yè)業(yè)商務(wù)務(wù)雙核核心綜綜合體體、一一般住住宅綜綜合體體。按按綜合合體配配套的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)分：：有地地鐵概概念綜綜合體體、CBD概念綜綜合體體、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概概念的的綜合合體等等。第四、、都市市綜合合體將將越來來越以以可持持續(xù)的的發(fā)展展戰(zhàn)略略，集集聚最最具前前瞻性性的規(guī)規(guī)劃與與策劃劃理念念、最最先進(jìn)進(jìn)工藝藝技術(shù)術(shù)和高高科技技手段段，引引領(lǐng)城城市與與區(qū)域域的發(fā)發(fā)展可以看看到，，成功功的都都市綜綜合體體項(xiàng)目目在其其策劃劃與規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上上均有有超前前的理理念、、先進(jìn)進(jìn)的高高科技技手段段，以以達(dá)到到項(xiàng)目目長(zhǎng)期期可持持續(xù)發(fā)發(fā)展與與項(xiàng)目目效益益最大大化的的目標(biāo)標(biāo)。這這些項(xiàng)項(xiàng)目從從開發(fā)發(fā)到最最后建建成，，在歷歷經(jīng)10年、20年后后仍仍然然可可以以成成為為區(qū)區(qū)域域甚甚至至城城市市的的驕驕傲傲。。這這同同樣樣對(duì)對(duì)都都市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)提提出出了了更更高高的的要要求求。。海岸岸城城收收支支狀狀況況：：成成本本約約20億元元，，寫寫字字樓樓銷銷售售約約33億，，購購物物中中心心12萬平平方方米米租租金金收收入入另另算算支出單價(jià)面積合計(jì)（單位.萬）收入單價(jià)面積合計(jì)（單位.萬）拿地成本（寫字樓）1600元/㎡13.5萬㎡21600東座（05年）9000元/㎡8.57萬㎡（商業(yè)街2萬）77130拿地成本（商業(yè)）2000元/㎡16.5萬㎡33000西座（07年）29000元/㎡9萬㎡（商業(yè)街2萬）261000建造成本3300元/㎡30萬㎡99000專業(yè)人員費(fèi)用99000×8％7920管理費(fèi)用（21600+33000+99000）×3％4608財(cái)務(wù)費(fèi)用（21600＋33000＋99000＋7920）×[（1＋6%/4）（2／2）×4－1]＝7416萬元7416銷售推廣代理費(fèi)用（261000+77130）×（1％＋2％）10143.9支出合計(jì)183687.9收入合計(jì)338130海岸岸城城資資金金鏈鏈，，主主要要注注意意東東座座寫寫字字樓樓的的銷銷售售回回款款，，支支持持項(xiàng)項(xiàng)目目推推進(jìn)進(jìn)發(fā)發(fā)展展拿地地銷售售并并建建筑筑期期建成成期期發(fā)展展階階段段西座座寫寫字字樓樓建建成成，，購購物物中中心心建建成成現(xiàn)金金狀狀況況時(shí)期期東座座寫寫字字樓樓建建造造拿地地成成本本寫寫字字樓樓1600元/㎡㎡，商商業(yè)業(yè)2000元/㎡㎡，共共計(jì)計(jì)30萬㎡㎡建筑筑及及銷銷售售成成本本合合計(jì)計(jì)3.9億建筑筑期期銷售售東東座座寫寫字字樓樓7.7億，，回回款款7.3億支出出共共計(jì)計(jì)9.36億東寫寫字字樓樓建建造造銷售售回回款款購物物中中心心及及西西座座寫寫字字樓樓建建造造2003200420052007至今今拿地地成成本本合合計(jì)計(jì)5.46億東座座寫寫字字樓樓銷銷售售9000元/㎡㎡，購購物物中中心心及及西西座座寫寫字字樓樓開開建建回款款計(jì)計(jì)7.3億建筑筑及及銷銷售售成成本本合合計(jì)計(jì)9.04億支出出計(jì)計(jì)9.04成果果期期西座座寫寫字字樓樓銷銷售售29000元/㎡㎡，購購物物中中心心招招租租銷售售西西座座寫寫字字樓樓26億，，回回款款25億回款款計(jì)計(jì)25億拿地地銷售售招招租租回回款款海岸岸城城現(xiàn)金金流流時(shí)間間前期期投投入入高高，，分分期期開開發(fā)發(fā)銷銷售售，，平平衡衡現(xiàn)現(xiàn)金金流流二期期開開發(fā)發(fā)銷銷售售，，商商業(yè)業(yè)持持有有運(yùn)運(yùn)營營增增值值，，回回款款時(shí)時(shí)間間較較快快海岸岸城城財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)線線圖圖示示模式式二二：：萬萬達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)城城市市綜綜合合體體發(fā)發(fā)展展模模式式研研究究萬達(dá)達(dá)集集團(tuán)團(tuán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型歷歷程程萬達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)案案例例萬達(dá)達(dá)第第三三代代產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征萬達(dá)達(dá)綜綜合合體體核核心心概概念念———訂單單商商業(yè)業(yè)運(yùn)營營模模式式分分析析萬達(dá)達(dá)集集團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型：：從從住住宅宅為為主主向向多多元元化化投投資資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型，，最最終終聚聚焦焦商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)。。時(shí)間間軸軸第一一期期1989-1992產(chǎn)品品生產(chǎn)產(chǎn)是是受受計(jì)計(jì)劃劃指指導(dǎo)導(dǎo)，，住住房房成成為為緊緊俏俏產(chǎn)產(chǎn)品品，，萬萬達(dá)達(dá)把把樓樓板板搞搞成成混混凝凝土土現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)澆澆鑄鑄工工藝藝，，穩(wěn)穩(wěn)定定性性好好而而且且還還防防滲滲。。質(zhì)質(zhì)量量獲獲得得當(dāng)當(dāng)?shù)氐厥惺袌?chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可可住宅宅公司司特特征征住宅宅第二二期期1993-1997聚焦焦商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)、、酒酒店店、、文文化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、連連鎖鎖百百貨貨第四四期期2001-至今今核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力進(jìn)入入到到93年“治理理整整頓頓”，很很多多房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)都都垮垮掉掉了了，，93、94、95連續(xù)續(xù)三三年年，，全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體行行業(yè)業(yè)利利潤潤率率為為負(fù)負(fù)，，那那時(shí)時(shí)很很難難做做，，模式式1989西崗崗住住宅宅開開發(fā)發(fā)公公司司1992年改改制制為為萬萬達(dá)達(dá)公公司司92年跨跨區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展，，核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力就就是是跨跨區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)營營的的規(guī)規(guī)模模競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。1992年去去廣廣州州商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)巨巨額額利利潤潤，，有有良良好好的的資資金金貸貸款款，，解解決決了了長(zhǎng)長(zhǎng)期期融融資資通通道道，，核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力是是長(zhǎng)長(zhǎng)期期穩(wěn)穩(wěn)定定的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流。。從01、02年開開始始，，萬萬達(dá)達(dá)第第二二次次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型，，進(jìn)進(jìn)入入商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)，，一一開開始始就就決決定定規(guī)規(guī)模模要要大大，，建建上上萬萬平平米米的的大大型型的的購購物物中中心心。。因因中中小小企企業(yè)業(yè)誠誠信信度度比比較較低低，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流也也不不穩(wěn)穩(wěn)定定，，租租戶戶盡盡量量選選擇擇大大企企業(yè)業(yè)，，第三期1998-2000多元產(chǎn)業(yè)業(yè)走多元化化發(fā)展。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，還有足足球，還還有酒業(yè)業(yè)、藥業(yè)業(yè)、貿(mào)易易、出租租車、酒酒店（作作為小股股東合作作奧的斯斯、變電電站設(shè)備備生產(chǎn)））區(qū)域開發(fā)發(fā)商，多多元投資資商大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)在中心城城區(qū)開發(fā)發(fā)住宅。。92年搞了全全國最大大舊區(qū)改改造項(xiàng)目目大連市市新開路路小區(qū)，，總規(guī)劃劃面積八八十幾萬萬平方米米，企業(yè)業(yè)奠定了了發(fā)展的的基礎(chǔ)。。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)保持三三個(gè)全國國之最，，跨區(qū)域域開發(fā)最最多（在在25個(gè)城市開開發(fā)）每每年開發(fā)發(fā)面積最最大（一一年300萬平米左左右）、、第三銷銷售額最最大（房房地產(chǎn)一一塊一年年超過70億銷售額額萬達(dá)轉(zhuǎn)型型（4）受到政府府的歡迎迎。萬達(dá)通過過“四個(gè)好處處”工程，在在與各地地方政府府談判項(xiàng)項(xiàng)目過程程中，獲獲得有利利地位，，將土地地成本壓壓縮到最最低萬達(dá)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)擁擁有四方方面的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)贏得地方方政府信信賴的“四個(gè)好處處”工程第一：就就業(yè)工程程。購物中中心里最最大新增增1萬人就業(yè)業(yè)，最小小有6、7千人就業(yè)業(yè)，符合合中國正正處于就就業(yè)高峰峰期及中中央號(hào)召召加強(qiáng)社社會(huì)穩(wěn)定定的現(xiàn)實(shí)實(shí)國情第二：稅稅收工程程。購物中中心開業(yè)業(yè)后每年年有幾千千萬甚至至過億稅稅收，穩(wěn)穩(wěn)定且能能隨銷售售的增長(zhǎng)長(zhǎng)而增加加。第三：招招商引資資工程：：讓所在城城市的商商業(yè)水準(zhǔn)準(zhǔn)跟國際際接軌，，且?guī)нM(jìn)進(jìn)去的零零售商一一般是500強(qiáng)企業(yè)。。第四是形形象工工程，綜合體成成為城市市標(biāo)志性性建筑，，提升城城市形象象。（1）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手少。萬達(dá)達(dá)是唯唯一將將跨區(qū)區(qū)域開開發(fā)與與持有有型商商業(yè)地地產(chǎn)作作為主主要發(fā)發(fā)展方方向的的內(nèi)資資企業(yè)業(yè)。（2）相比住住宅可可享受受雙重重利潤潤。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)除了了每年年可以以收到到穩(wěn)定定的租租金，，還能能在未未來變變現(xiàn)時(shí)時(shí)享受受未來來資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格升值值和土土地升升值的的雙重重利潤潤。（3）容易獲獲得項(xiàng)項(xiàng)目。。住宅開開發(fā)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，一旦旦房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格升升值趨趨緩或或是停停止，，拍賣賣拿地地的模模式將將面臨臨巨大大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。而而商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)容易易拿到到土地地。寧波萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)概概況區(qū)位：：寧波萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)位位于鄞鄞州中中心核核心區(qū)區(qū)，東東面緊緊臨城城市主主干道道天童童北路路、北北靠四四明中中路、、南依依貿(mào)城城中路路毗鄰鄰鄞州州區(qū)政政府、、西至至寧南南北路路，是是寧波波迄今今為止止投資資額最最大、、占地地面積積最大大、停停車位位最多多的商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。。構(gòu)成：萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)由國際購物中中心、、國際際商務(wù)酒店、、城市市公寓三大功功能板板塊構(gòu)構(gòu)成，，總占占地面面積21萬平方方米，，總建建筑面面積47.5萬平方方米，，投資資20億元。。其中商商業(yè)廣廣場(chǎng)面面積27萬平方方米，，引入入沃爾爾瑪、、百安安居、、HOLA特力屋屋、喜喜百度度、蘇蘇寧電電器、、石浦浦酒樓樓、神神采飛飛揚(yáng)電電玩城城、大大歌星星KTV、萬達(dá)達(dá)國際際影城城、銀銀泰百百貨等等11家主力力店。。效應(yīng)寧波鄞州中中心區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)的樓樓盤已已經(jīng)超超過３３０００萬平平方米米，但但由于于周邊邊配套套設(shè)施施還不不是很很完善善，樓樓盤入入住率率相對(duì)對(duì)較低低，2006年5月萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)開業(yè)業(yè)后，，加速速了鄞鄞州中中心區(qū)區(qū)地塊塊的成成熟和和人口口、資資源聚聚集，，并使使之成成為繼繼天一一商圈圈之后后寧波波市的的又一一商業(yè)業(yè)中心心。案例之之一寧波萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)寧波萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部商商業(yè)街街及廣廣場(chǎng)從05年開始始，萬萬達(dá)嘗嘗試在在城郊郊結(jié)合合部做做大型型的商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，，寧波波項(xiàng)目目是萬萬達(dá)在在城郊郊結(jié)合合部的的第一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目周周圍常常住人人口5萬，離離寧波波市區(qū)區(qū)有10公里左左右。。萬達(dá)達(dá)拿地地和開開業(yè)后后，出出現(xiàn)兩兩個(gè)萬萬達(dá)現(xiàn)現(xiàn)象第一，，周圍圍的住住宅，，房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目知知道萬萬達(dá)拿拿項(xiàng)目目后迅迅速提提價(jià)，，二手手房?jī)r(jià)價(jià)立即即往上上漲。。第二個(gè)個(gè)現(xiàn)象象，寧寧波萬萬達(dá)入入住后后，萬萬科、、中海海、金金地等等大牌牌住宅宅開發(fā)發(fā)商看看到萬萬達(dá)商商業(yè)未未來給給這個(gè)個(gè)片區(qū)區(qū)帶來來的價(jià)價(jià)值和和配套套，一一年以以內(nèi)全全部在在旁邊邊拿地地，距距離都都在1公里范范圍之之內(nèi)。。萬達(dá)的的互動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)：中中高檔檔的住住宅群群體起起來以以后，，又會(huì)會(huì)把中中高檔檔的人人群帶帶過來來，這這樣消消費(fèi)層層次就就會(huì)一一點(diǎn)一一點(diǎn)高高起來來“我們決決定去去做寧寧波。。因?yàn)闉槭切滦乱?guī)劃劃開發(fā)發(fā)區(qū)，，是城城市發(fā)發(fā)展方方向。。行政政中心心搬過過去了了，整整個(gè)25棟樓，，周邊邊規(guī)劃劃正在在建一一個(gè)大大學(xué)城城，包包括全全國首首家境境外辦辦的大大學(xué)。。我們們購物物中心心建設(shè)設(shè)要兩兩年，，等建建設(shè)起起來，，周邊邊人口口起碼碼50萬。長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)看看寧波波這個(gè)個(gè)購物物中心心可能能是效效益最最好的的?！f達(dá)董董事長(zhǎng)長(zhǎng)王建建林銷售型型產(chǎn)品品——萬達(dá)廣廣場(chǎng)48克拉Mini公寓“萬達(dá)廣廣場(chǎng)48克拉”是一幢幢總高高159米，總總層數(shù)數(shù)為48層的超超高層層精裝裝MINI公館。。位于于萬達(dá)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)東側(cè)側(cè)，西西南面面是已已經(jīng)交交付入入住的的萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)公寓寓，與與五星星級(jí)索索菲特特萬達(dá)達(dá)大酒酒店共共同組組成萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)酒酒店商商務(wù)區(qū)區(qū)，是是萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的重重要組組成部部分。。項(xiàng)目指指標(biāo)總占地地面積積為30378平方米米，總總建面面積為為70000平方米米左右右，總總套數(shù)數(shù)為1148套。項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃為為，主主力面面積50平方米米左右右的精精裝MINI公館。。位置：地處處五角角場(chǎng)核核心位位置，，用地地范圍圍東臨臨凇滬滬路，，南靠靠邯鄲鄲路，，北依依政通通路，，西側(cè)側(cè)為國國賓路路。規(guī)劃：：廣場(chǎng)平平面呈呈“品”字形布布置，，劃分分為五五幢大大型業(yè)業(yè)態(tài)的的商用用群樓樓和三三幢甲甲級(jí)高高層辦辦公樓樓。其其中商商業(yè)面面積26萬平方方米，，三幢幢甲級(jí)級(jí)辦公公樓約約8萬平方方米商業(yè)模模式：萬達(dá)達(dá)采用用訂單單式的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作作模式式，匯匯聚沃沃爾瑪瑪購物物中心心、ＨＨＯＬＬＡ家家居、、香港港新世世界巴巴黎春春天百百貨、、食品品廣場(chǎng)場(chǎng)、國國際影影院、、黃金金珠寶寶城、、寶大大祥青青少年年購物物中心心、新新華書書城等等八大大主力力業(yè)態(tài)態(tài)，以以及近近百家家各具具特色色的精精品專專賣、、餐飲飲休閑閑品牌牌。案例之之一五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)地上上總建建筑面面積約約33萬平方方米，，是五五角場(chǎng)場(chǎng)副中中心目目前體體量最最大、、業(yè)態(tài)態(tài)最全全、商商氣最最旺的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目。五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)主力力業(yè)態(tài)態(tài)體現(xiàn)現(xiàn)了萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)第第三代代產(chǎn)品品的特特征：：即購購物、、娛樂樂、餐餐飲、、休閑閑、運(yùn)運(yùn)動(dòng)為為一體體，滿滿足不不同年年齡客客群的的”24小時(shí)“消費(fèi)需需求主力店位置及建筑面積新華書店靠近國賓路，在萬達(dá)國際影城大樓二樓。沃爾瑪購物廣場(chǎng)：靠近淞滬路和政通路，高四層建筑面積約2.8萬m2巴黎春天百貨：靠近淞滬路和邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬m2；第一食品廣場(chǎng)：靠近邯鄲路和國賓路，高五層建筑面積約2.1萬m2；萬達(dá)國際影城：靠近國賓路，共設(shè)置十個(gè)放映廳、建筑物總建筑面積約3.75萬m2；地下一層休閑購物廣場(chǎng)：將引進(jìn)國內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時(shí)尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。建筑面積四萬余平方米，和樂國際家居廣場(chǎng)通路與國賓路口，高五層建筑面積約3.3萬m2。同處五五角場(chǎng)場(chǎng)的百百聯(lián)和和萬達(dá)達(dá)，兩兩個(gè)隔隔街相相望的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目，商商品其其實(shí)差差不多多，但但萬達(dá)達(dá)人氣氣更旺旺？原原因是是使萬萬達(dá)做做商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品的時(shí)時(shí)候，，我們們更注注重這這樣幾幾個(gè)問問題，，第一一個(gè)就就是休休閑娛娛樂設(shè)設(shè)施要要豐富富。人人們現(xiàn)現(xiàn)在不不再物物資短短缺，，不是是為了了購物物而去去購物物，大大家周周末沒沒有事事情做做，我我要找找個(gè)地地方去去逛，，我們們通過過引入入更多多的休休閑娛娛樂的的商戶戶，第第二、、非常常注重重廣場(chǎng)場(chǎng)的建建設(shè)，，所謂謂的廣廣場(chǎng)建建設(shè)就就是我我們會(huì)會(huì)在每每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目留3000-5000平米的的廣場(chǎng)場(chǎng)，人人們需需要溝溝通和和交流流的。。萬達(dá)廣廣場(chǎng)開開發(fā)的的三個(gè)個(gè)時(shí)代代省會(huì)或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2萬m2，建面4-6萬m2單體盒子式建筑，地下一層，地上四層主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬達(dá)影院業(yè)態(tài)按層分布，1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院南昌萬達(dá)、長(zhǎng)沙萬達(dá)省會(huì)或核心城市的核心商圈占地6萬m2

，建面15萬m2每個(gè)主力店為一幢單體盒子，由多個(gè)主力店構(gòu)成主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院，沈陽萬達(dá)、天津萬達(dá)省會(huì)或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心占地10-20萬m2

，建面40-80萬m2，其中商業(yè)15-20萬m2由星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社區(qū)等組成，建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等寧波萬達(dá)、上海五角場(chǎng)萬達(dá)第一代代：?jiǎn)螁误w店店選址第二代代：組組合店店第三代代：城城市綜綜合體體體量業(yè)態(tài)案例建筑優(yōu)勢(shì)缺陷選址優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：12個(gè)萬達(dá)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)建在在省會(huì)會(huì)城市市或直直轄市市，3個(gè)建在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)的單單列市市，所所有的的商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)都在在核心心商圈圈的黃黃金商商業(yè)地地段。。規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：商業(yè)業(yè)面積積在100000平以上上有9個(gè)，50000平左右右有6個(gè)，在在當(dāng)?shù)氐囟妓闼爿^大大的商商業(yè)。。商戶優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：“訂單式式商業(yè)業(yè)”為其引引來了了國際際知名名的商商業(yè)企企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐經(jīng)經(jīng)營，，如沃沃爾瑪瑪、美美凱龍龍、百百盛等等，吸吸引大大量消消費(fèi)人人流經(jīng)營貢貢獻(xiàn)前前2代的萬萬達(dá)商商業(yè)廣廣場(chǎng)是是萬達(dá)達(dá)在營營項(xiàng)目目的主主力，，有12個(gè)，從從開發(fā)發(fā)層面面上是是成功功的，，但占占總面面積20%的銷售售散鋪鋪，給給萬達(dá)達(dá)制造造了許許多問問題，，部分分項(xiàng)目目目前前運(yùn)營營仍較較困難難，如如長(zhǎng)春春、沈沈陽、、武漢漢等。。萬達(dá)廣廣場(chǎng)第第一、、二代代產(chǎn)品品的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析商業(yè)地地產(chǎn)定定位，，一、、二代代建筑筑形式式單一一，購購物環(huán)環(huán)境較較差；；業(yè)態(tài)態(tài)單一一，90%以上為為購物物，缺缺乏休休閑與與娛樂樂；與與HOPPINGMALL的距離離相差差較大大，消費(fèi)特特征及及業(yè)態(tài)態(tài)組合合，一一、二二代產(chǎn)產(chǎn)品以以目的的性消消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)為為主，，商業(yè)業(yè)價(jià)值值較低低；業(yè)業(yè)態(tài)組組合上上的不不科學(xué)學(xué)，沃沃爾瑪瑪、美美凱龍龍與精精品店店的組組合，，無法法互動(dòng)動(dòng)；主主力店店占到到70%以上，，租金金過低低，影影響收收益；；過分分依賴賴主力力店的的拉動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，而而忽視視經(jīng)營營；商業(yè)建筑筑及規(guī)劃劃、在建建筑形式式上主力力店之間間，主力力店與獨(dú)獨(dú)立街鋪鋪之間沒沒有形成成較好的的互動(dòng)、、動(dòng)線規(guī)規(guī)劃普遍遍較差，，平面循循環(huán)與立立體交叉叉的動(dòng)線線不好；；租售模式式、獨(dú)立立商鋪銷銷售價(jià)格格過高，，散鋪投投資收益益預(yù)期無無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，沒有有解決好好目的性性消費(fèi)（（超市、、建材））與非目目的性消消費(fèi)（精精品店））的人群群組合。。萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)第三代代產(chǎn)品——城市綜合合體開發(fā)發(fā)模式特特征建筑構(gòu)成成商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合規(guī)劃特色色建筑面積積一般地地上面積積14萬平方米米以上，，地下7萬平方米米以上城城市綜合合體（HOPSCA）一般包包括Hotel酒店、Office寫字樓、、Pubulicspace公共空間間、Shoppingmall購物中心心，ulture&recretion文化娛樂樂休閑設(shè)設(shè)施、Apartment公寓以及及停車場(chǎng)場(chǎng)等產(chǎn)品品，廣場(chǎng)場(chǎng)中心為為商業(yè)步步行街，，主力店店均圍繞繞步行街街布局，，形成良良好動(dòng)線線和公共共空間商業(yè)中零零售和非非零售的的比例各各占50%，零售娛娛樂和餐餐飲比例例控制在在4：3：3，在豎向向上，不不同的業(yè)業(yè)態(tài)在不不同樓棟棟進(jìn)行縱縱向業(yè)態(tài)態(tài)組合，，例如家家具、家家飾、家家紡和建建材在一一起，娛娛樂、網(wǎng)網(wǎng)吧、電電玩城在在一起，，形成客客流搭配配和時(shí)間間的連續(xù)續(xù)性效應(yīng)應(yīng)。步行街的的零售商商鋪形成成主力店店的補(bǔ)充充，為消消費(fèi)提供供延續(xù)性性消費(fèi)同同時(shí)提供供租金收收入采用萬達(dá)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化化模式設(shè)設(shè)計(jì)，同同時(shí)結(jié)合合項(xiàng)目做做適應(yīng)性性調(diào)整，，采用街街坊式布布局，購購物中心心做到主主題化和和休閑化化，人流流動(dòng)線盡盡量避免免盲點(diǎn)，，形成閉閉合的內(nèi)內(nèi)部回路路。建筑筑設(shè)計(jì)突突出體現(xiàn)現(xiàn)城市意意向和地地標(biāo)式建建筑。步步行街為為綜合體體的靈魂魂和紐帶帶萬達(dá)綜合體集集中體現(xiàn)了“聚合規(guī)模效應(yīng)應(yīng)”即城市中心點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)將帶動(dòng)動(dòng)商鋪在短期期之內(nèi)的價(jià)值值至少有10%的提升。在經(jīng)經(jīng)營兩年之后后，它整體商商鋪?zhàn)饨鹩?0%，與萬達(dá)類似似的北京國貿(mào)貿(mào)、上海新天天地，都對(duì)周周邊的物業(yè)價(jià)價(jià)值生活品質(zhì)質(zhì)有明顯提升升，開發(fā)商也也從中獲得增增值收益第三代向第四四代的轉(zhuǎn)型：：未來會(huì)加入入展示、文化化、展覽等業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)去，除除購物休閑之之外，還可以以有一些文化化熏陶開放性的對(duì)外交通第三代萬達(dá)綜合體特征開放性公共休閑場(chǎng)所相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路休閑與購物良性互動(dòng)商業(yè)辦公酒店住宅第三代產(chǎn)品物物業(yè)組合第三代產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)特征購物、娛樂、、休閑、交流流、展示、文化為一體第四代產(chǎn)品萬達(dá)綜合體的的核心商業(yè)模模式：訂單商商業(yè)萬達(dá)訂單地產(chǎn)產(chǎn)歷程：1、初期和沃爾爾瑪合作2、5-6年后，萬達(dá)積積累了大批各各種業(yè)態(tài)領(lǐng)先先的商戶。3、萬達(dá)在全國國已經(jīng)有30多個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)，具備實(shí)力力后，主力商商家如果不進(jìn)進(jìn)某個(gè)廣場(chǎng)，，后面廣場(chǎng)都都不能進(jìn)。4、目前進(jìn)入萬萬達(dá)的都是國國內(nèi)或國際上上的大牌商戶戶。訂單地產(chǎn)定義義：在開發(fā)建設(shè)設(shè)的時(shí)候，90%的商戶已經(jīng)全全部確定。訂單地產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)1、縮短建設(shè)周周期、降低建建造成本。招商先于建設(shè)設(shè)避免了招商商時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑筑體與招商條條件不匹配，，導(dǎo)致二次改建成本本浪費(fèi)招商在先，定定制開發(fā)，也也避免建筑方方案中出現(xiàn)無無效出租面積積。2、新項(xiàng)目開發(fā)發(fā)可利用商家家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可可行性研究，，萬達(dá)建設(shè)項(xiàng)目目前，請(qǐng)主力力商家派商業(yè)業(yè)調(diào)研團(tuán)去現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，確確定未來能否經(jīng)營營成功，借助助商家專業(yè)選選址經(jīng)驗(yàn)，萬萬達(dá)確定開發(fā)發(fā)可行性3、提前獲得租租金優(yōu)惠。主力商家在全全國與萬達(dá)有有戰(zhàn)略合作，，可獲得優(yōu)惠惠租金，而先先租后建的模式令萬萬達(dá)提前獲得得預(yù)付租金收收益。訂單地產(chǎn)萬達(dá)和17家跨國企業(yè)（（其中10家世界500強(qiáng)企業(yè)）簽訂訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)協(xié)議，約定包包括目標(biāo)城市市的選擇、面面積的要求、、租金條件等等條款。共同選擇城市市和地塊，萬萬達(dá)先選址，，商家對(duì)每一一個(gè)店址大家家提出意見，，書面確認(rèn)。。選址后進(jìn)進(jìn)行技術(shù)對(duì)接接（店面層高高、面積、出出入口、交通通體系、設(shè)備備等）。每個(gè)個(gè)戰(zhàn)略合作伙伙伴出專業(yè)人人員與萬達(dá)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)部技技術(shù)對(duì)接，設(shè)設(shè)計(jì)圖紙確定定之后，商家家給萬達(dá)一個(gè)個(gè)正式具有法法律效力的確確認(rèn)并打一筆筆保證金，反反悔要賠償萬萬達(dá)一年的租租金萬達(dá)與所有合合作的伙伴約約定一個(gè)前提提條件，要求求接受平均租租金概念。即即將全國的城城市分三等租租金（北京上上海廣州深圳圳為第一等，，省會(huì)等二線線城市算第二二等），事先先約定租金水水平，改變分分別主力談判判對(duì)發(fā)展速度度的制約。正式開工建設(shè)設(shè)前先簽租約約，要求商家家要先交保證證金，或者開開具保單。之之后萬達(dá)建設(shè)設(shè)，計(jì)租方式式：商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)開業(yè)90天或是對(duì)方進(jìn)進(jìn)場(chǎng)90天就開始計(jì)租租。購物中心心只要開業(yè)，，一兩個(gè)月就就能收到租金金。廣場(chǎng)一旦旦運(yùn)營，商家家不管開不開開業(yè)，進(jìn)不進(jìn)進(jìn)場(chǎng)都必須付付租金聯(lián)合協(xié)議共同參與平均租金先租后建?！坝唵蔚禺a(chǎn)”四個(gè)要素——聯(lián)合協(xié)議、共共同參與、平平均租金、先先租后建。萬達(dá)董事長(zhǎng)王王健林提出，，做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有三好三難難:管理難：商業(yè)業(yè)必經(jīng)培育期期、收租率（隔街死、一一步差三成））長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流回報(bào)三好三難經(jīng)濟(jì)周期影響響小享受資產(chǎn)升值值雙重回報(bào)門檻高：資金金需求大、人人才要求高風(fēng)險(xiǎn)大：定位位與招商難123123低成本資金來源中長(zhǎng)期金融支持項(xiàng)目自身滾動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達(dá)列列為全國房地地產(chǎn)金融改革革試點(diǎn)企業(yè)，，允許異地貸貸款，不受地地域的約束，，單筆貸款在在5億之內(nèi)無需審審批，兩天三三天可以批款款。萬達(dá)電影院占占全國15%的份額，對(duì)集集團(tuán)資金支持持1-2%左右。有金融支持的的情況下，萬萬達(dá)模式的融融資主要通過過整合以下三三個(gè)渠道實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“低成本拿地”“訂單商業(yè)預(yù)收收租金”“先建銷售型物物業(yè)后造持有有型商業(yè)”基金：成立麥麥格里萬達(dá)中中國基金，得得到優(yōu)良評(píng)級(jí)級(jí)后，在海外外發(fā)債只要募募資3.3%的成本。銀行：工商銀銀行，中國銀銀行總行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行總行行給萬達(dá)巨額額的授信。商業(yè)管理公司司將管理費(fèi)和和租金分開算算，通過節(jié)約約增效，開展展招商營運(yùn)，，每年產(chǎn)生幾幾千萬的利潤潤。商業(yè)地產(chǎn)出出租為主，，且在沒有有金融支持持的情況下下，有三種種途徑可獲獲得現(xiàn)金。。途徑一在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報(bào)率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報(bào)率12%，就可以了。途徑二一個(gè)核心區(qū)旁邊沒有地做住宅可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。途徑三不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。銷售散鋪劣劣勢(shì)：商鋪銷售售需要三權(quán)權(quán)分離。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營營權(quán)、管理理權(quán)分離，，對(duì)散鋪而而言經(jīng)營時(shí)時(shí)，往往受受制于小業(yè)業(yè)主的租金金限制或者者業(yè)態(tài)要求求，無法實(shí)實(shí)行下去銷售散鋪好好處：因?yàn)橹袊鴩鴽]有房地地產(chǎn)信托，，也沒有房房地產(chǎn)基金金，萬達(dá)購購物中心只只好賣一點(diǎn)點(diǎn)，如果完完全只租不不售會(huì)導(dǎo)致致負(fù)債率太太高，以后后銀行更不不愿意貸款款。通過萬達(dá)廣廣場(chǎng)的規(guī)模?；_發(fā)，，解決了開開發(fā)商普遍遍面臨的“短債長(zhǎng)投”問題，形成成低成本資資金良性循循環(huán)萬達(dá)的教訓(xùn)訓(xùn)：在2001年開始做商商業(yè)地產(chǎn)的的時(shí)候，萬萬達(dá)以房地地產(chǎn)開發(fā)的的慣性思維維思考問題題。從銀行行貸款，貸貸二年期，，就來做購購物中心。。2004年，遭遇宏宏觀調(diào)控，，短融長(zhǎng)投投的弊端顯顯現(xiàn)，國家家把購物中中心列入限限制發(fā)展的的七大行業(yè)業(yè)之一，資資金鏈變得得緊張。在在2004年1月開了一個(gè)個(gè)總裁辦公公會(huì)，決定定除了已開開工的購物物中心，暫暫停其它購購物中心的的建設(shè)，集集中精力尋尋找長(zhǎng)期資資金管道，，我們找到到了一個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)略投資者者，拿到幾幾十億元，，在銀行催催債前解決決了問題。。在全國開發(fā)發(fā)大量綜合體物業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定租金獲得低成本本融資早期銷售大大賣場(chǎng)底層小商鋪鋪回籠資金后期綜合體體商業(yè)出租租為主，靠銷銷售住宅和寫字樓回回籠資金銀行貸款為為主國外封閉基基金債權(quán)低成本拿地地商業(yè)創(chuàng)新融融資訂單商業(yè)提提前收租商業(yè)管理公公司盈利商業(yè)地產(chǎn)是是一個(gè)復(fù)合合型的產(chǎn)業(yè)業(yè)，它包括括地產(chǎn)、商商業(yè)、投資資、金融等等，其中最最需要的就就是資金，，而且是低低成本的、、能長(zhǎng)期使使用的資金金。解決不不了長(zhǎng)期資資金的問題題，商業(yè)地地產(chǎn)是很難難做的，即即使能做，，也走不遠(yuǎn)遠(yuǎn)。萬達(dá)廣場(chǎng)模模式的四個(gè)個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)節(jié)說明1、三點(diǎn)一線線定位2、提前招商商3、規(guī)劃環(huán)節(jié)節(jié)4、業(yè)態(tài)調(diào)整整及管理結(jié)合中國實(shí)實(shí)際，選擇擇中心城區(qū)區(qū)開店。四個(gè)環(huán)節(jié)控控制規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)訂單商業(yè)，，降低成本本，降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三年培育期期，隨時(shí)調(diào)調(diào)整萬達(dá)廣場(chǎng)的的定位關(guān)注注“地址、規(guī)模模、主力店店”三大要素，，確?；颈境晒x址體量主力店依靠經(jīng)驗(yàn)，，包括零售售人員、物物管人員與與開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)人員智慧慧。選址需長(zhǎng)時(shí)時(shí)間多次考考察確定，，如一年的的黃金季節(jié)節(jié)、非黃金金季節(jié)，一一天的中午午、晚上時(shí)時(shí)間。解當(dāng)?shù)爻鞘惺幸?guī)劃和城城市發(fā)展方方向。現(xiàn)狀狀人口少不不要緊，預(yù)預(yù)計(jì)幾年后后會(huì)怎么樣樣。大勢(shì)確確定后，新新區(qū)也可以以選擇國外購物中中心理論10萬平米以內(nèi)內(nèi)為最佳規(guī)規(guī)模，按中中國國情和和快速發(fā)展展態(tài)勢(shì)，15萬平米是最最佳上限。。15萬平的商業(yè)業(yè)，至少要要5家不同業(yè)態(tài)態(tài)的主力店店和超過20家次主力店店來組合。。中國零售售業(yè)態(tài)匱乏乏，1萬平以上的的超市、建建材主力店店多，但1000—2000平的次主力力店少規(guī)模與效益益相關(guān)，規(guī)規(guī)模越大，，租金越低低。規(guī)模體體量要求最最佳，不求求最大，比比較效益目目標(biāo)優(yōu)先。。不同業(yè)態(tài)對(duì)對(duì)區(qū)位要求求（市中心心核心商圈圈、副中心心、郊區(qū)））不同。核核心商圈不不能搞建材材、家居，，大賣場(chǎng)。。郊區(qū)不適適合做百貨貨、珠寶，，副中心要要選新興業(yè)業(yè)態(tài)，核心心尚圈盡可可能選租金金比較高的的業(yè)態(tài)，郊郊區(qū)盡量選選聚人氣的的業(yè)態(tài)。購中心“四大功能”為購物、、休閑、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、交際際。全球趨趨勢(shì)是更多多向文化、、休閑、健健身的業(yè)態(tài)態(tài)方向發(fā)展展。國外購購物中心有有近一半的的面積都拿拿出來做休休閑娛樂文文化健身。。萬達(dá)購物物中心中娛娛樂、休閑閑功能做得得好，購物物中心就成成功，因?yàn)闉槲幕瘖蕵窐饭δ芸稍鲈黾尤巳簻羝陂g。。1萬達(dá)廣場(chǎng)的的選址：集集中于城市市核心區(qū)或或未來城市市拓展區(qū)。。萬達(dá)廣場(chǎng)的的選址未照照搬發(fā)達(dá)國國家在郊區(qū)區(qū)選址慣例例，而主要要考慮中國國人的消費(fèi)費(fèi)心理：1、亞洲人、、中國人好好熱鬧不喜喜歡冷清，，購物中心心基本都在在城區(qū)2、中國人去去購物中心心不完全是是購物，還還有情感交交流，把逛逛街當(dāng)成快快樂的事情情。3、受人口密密集和城市市交通條件件限制。中中國只能發(fā)發(fā)展大交通通，不能敞敞開私家車車，4、中國土地地緊張，不不可能像國國外到郊外外大規(guī)模征征地1、市中心商商業(yè)已經(jīng)非非常飽和，，競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。2、中心區(qū)成成本太高，，對(duì)未來更更好地持續(xù)續(xù)經(jīng)營不利利。3、在邊緣區(qū)區(qū)域能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)板塊帶動(dòng)動(dòng)。4、根據(jù)訂單單商業(yè)模式式，與住宅宅開發(fā)不同同的是，萬萬達(dá)要考慮慮主力經(jīng)營營商的意見見，而并非非刻意向邊邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移移萬達(dá)廣場(chǎng)從從市中心核核心商圈向向副中心和和外圍轉(zhuǎn)移移的原因開發(fā)選址五五要點(diǎn)一看傳統(tǒng)，首選傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)地段段。最好不不去新創(chuàng)造造商氣。商商業(yè)地段商商氣形成最最重要的是是歷史，而而不是購物物中心自身身建設(shè)規(guī)模模和體量。。消費(fèi)者心心理覺得某某地方值得得去買東西西就去了，，歷史心理理發(fā)生作用用。二看租金，選擇租金金或預(yù)期租租金比較高高的地方。。區(qū)域環(huán)境境面貌整潔潔與否并非非決定租金金高低的因因素，許多多城市不起起眼的區(qū)域域租金卻很很高，三看交通。購物中心心一定要兩兩邊或者四四邊都是大大馬路，因因購物中心心停車位最最少是幾百百個(gè)，多的的幾千個(gè)，，對(duì)交通影影響非常大大。四看周邊人人口?，F(xiàn)狀人口口多且居住住人口占大大多數(shù)是重重要因素，，因?yàn)橘徫镂镏行姆?wù)務(wù)半徑為5公里到10公里，所以以周邊人口口數(shù)量需在在30萬以上。五看規(guī)劃。寧波萬達(dá)達(dá)并非傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)，，選址原因因是位于新新規(guī)劃開發(fā)發(fā)區(qū)，是城城市發(fā)展方方向。購物物中心建設(shè)設(shè)需兩年周周期，未來來周邊人口口發(fā)展規(guī)模模可以滿足足人口條件件選址1、業(yè)態(tài)決定定體量，萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)體量量恒定，一一般體量大大概在10-15萬平米，稍稍微大一點(diǎn)點(diǎn)的城市規(guī)規(guī)模大的會(huì)會(huì)到20萬平方米，，原因在于于基本主力力業(yè)態(tài)包括括百貨、超超市、影院院、餐飲街街、精品店店、電子游游戲房等，，此類業(yè)態(tài)態(tài)再加地下下空間，僅僅需15萬平平方方米米。。2、不不同同階階段段有有不不同同商商業(yè)業(yè)檔檔次次。萬達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)在在開開業(yè)業(yè)的的時(shí)時(shí)候候，，以以適適合合周周邊邊人人群群消消費(fèi)費(fèi)能能力力來來確確定定招招哪哪些些商商戶戶進(jìn)進(jìn)來來，，萬達(dá)達(dá)不不會(huì)會(huì)先先引引入入高高檔檔商商品品，，再再慢慢慢慢聚聚集集高高檔檔人人群群，，而而是是在在等等高高檔檔人人群群出出現(xiàn)現(xiàn)以以后后再再調(diào)調(diào)整整我我的的商商品品。。3、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)整整與與人人群群的的動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)適適應(yīng)應(yīng)。超超市市不不需需要要考考慮慮周周邊邊的的人人群群，，對(duì)對(duì)百百貨貨的的影影響響都都不不會(huì)會(huì)大大。。主主要要調(diào)調(diào)整整的的是是商商業(yè)業(yè)配配套套，，在在區(qū)區(qū)域域周周邊邊的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成熟熟后后，，消消費(fèi)費(fèi)者者有有跑跑順順腿腿的的消消費(fèi)費(fèi)適適應(yīng)應(yīng)過過程程，，跑跑順順后后每每周周就就會(huì)會(huì)定定期期去去萬萬達(dá)達(dá)并并自自然然形形成成消消費(fèi)費(fèi)，，此此時(shí)時(shí)再再根根據(jù)據(jù)消消費(fèi)費(fèi)需需求求調(diào)調(diào)整整業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，萬達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合的的確確定定方方式式業(yè)態(tài)態(tài)將招招商商提提前前到到工工程程土土建建之之前前可可以以談?wù)勁信刑崽岣吒咦庾饨鸾?、、減減少少無無效效出出租租面面積積，，避避免免主主力力店店排排他他性性協(xié)協(xié)議議1、做做一一個(gè)個(gè)購購物物中中心心，，一一般般有有七七、、八八家家主主力力店店，，主主力力店店一一定定要要考考慮慮不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的組組合合方