XXXX中國城市綜合體運營模式

2013中國綜合體模式研究模式一：海岸城目錄海岸城的城市副中心定位海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件海岸城的突圍方式海岸城資金模式海岸城成功總結(jié)同心圓式的環(huán)形道路放射形道路連接同心圓抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟容量的可能性，缺少對中心城區(qū)的支持加強各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級設施重復建設發(fā)揮基礎設施的效應，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設,有利于社會經(jīng)濟容量迅速提升城市交通“圈層式”發(fā)展開放式的組團(多核心)結(jié)構(gòu)從“母體”中分離出更有活力的嶄新個體同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機會均等變集中為分散單中心的一些功能合理分配到各個分中心各區(qū)域結(jié)合自有優(yōu)勢發(fā)展城市副中心的形成主城副城副城副城副城城市中心地位突出城市總體形象完整為城市母體提供發(fā)展支持發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢依托城市母體發(fā)展對城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補。發(fā)揮自身環(huán)境特點，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。城市副中心特色從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來看，南山商業(yè)市場是由住宅開發(fā)和交通所帶動的1990199520002005至今未發(fā)展時期新舊商業(yè)更替穩(wěn)定發(fā)展期特征上世紀80年代末，地處深圳特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個相當偏僻的行政區(qū)域。交通不便。1999年10月1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個個住宅小區(qū)拔地而起尤其是蛇口、華僑城開始大力發(fā)展高端住宅。類似半山別墅、蘭溪谷、波托菲諾等高端住宅建成，將原來居住在福田和羅湖的私企老板、企業(yè)高管、社會精英吸引到南山居住，其中一部分居住者開始將企業(yè)往南山遷移，為南山寫字樓擴容提供了廣闊的空間。銅鑼灣、家樂福、五星級的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴張。多達幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進一步增強。發(fā)展模式時期到了1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動，南山的市場前景才得以受到關(guān)注。居民的消費主要依靠長期以來自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。

人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點，世界零售業(yè)巨頭“家樂?！边M駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。寫字樓市場之常被看成是整個深圳寫字樓市場的軟肋。發(fā)展期隨著大量新增居民的涌入，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。寫字樓物業(yè)開始發(fā)展。交通不便老公房小商業(yè)交通發(fā)展商品房發(fā)展超市進駐高速公路成型高級住宅區(qū)地鐵、西部通道通車別墅市場發(fā)展綜合體形成商圈繼續(xù)發(fā)展項目周邊住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利項目所處之南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊除現(xiàn)有部分商業(yè)用地、商業(yè)辦公用地及居住用地、娛樂用地之外，住宅用地基本已完全轉(zhuǎn)讓。而北片區(qū)，創(chuàng)世紀濱?；▓@、錦隆花園、中信海文花園住宅項目等已建成。西片區(qū)保利城花園、天悅園、青春家園、山海人家、海印長城等商住項目也已在建并發(fā)售。項目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望，北鄰深圳大學和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過，到深圳市中心區(qū)交通順暢。華僑城住宅區(qū)深圳灣大橋蛇口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海岸城科技園西部通道通往香港擁有良好的消費環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香港的便利交通為商業(yè)帶來人氣深圳市中心及香港的潛在消費人群12周邊成熟高級住宅區(qū)白領3附近高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的白領目標客戶群體4高檔住宅區(qū)的企業(yè)家?guī)髽I(yè)入駐南山寫字樓市場本項目周邊有競爭產(chǎn)業(yè)，所以要與周邊區(qū)域同類產(chǎn)品類型差異互補，形成商業(yè)氛圍，提升區(qū)域競爭力項目保利文化廣場益田假日廣場京基·百納空間海岸城商業(yè)面積約2萬平方米商業(yè)部分約10萬平方米8.6萬平方米購物中心約12萬平方米商業(yè)街約4萬平方米。業(yè)態(tài)組成百貨、超市、餐飲酒店和商場以及寫字樓三部分構(gòu)成休閑、娛樂、餐飲寫字樓、購物中心，風情商業(yè)街開發(fā)商保利集團華僑城京基地產(chǎn)海岸地產(chǎn)地址南山商業(yè)文化中心核心區(qū)東南角深南大道世界之窗對面白石路和沙河東路交界不遠處南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處最大亮點被譽為第五代商業(yè)項目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項目華僑城內(nèi)首個高檔商業(yè)最值得驕傲是商業(yè)位置海岸城購物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的海岸城突圍方式緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設施、軟性服務以及對購物精神體驗的營造來突破市場四：打造符合產(chǎn)品優(yōu)勢的特色氛圍三：符合客戶購物需求的專署服務體系二：強調(diào)購物體驗的完整性及相關(guān)配套一：產(chǎn)品細節(jié)的打造及品質(zhì)需求產(chǎn)品需求配套需求服務需求體驗需求南山海岸岸城定位位建設地點點：深圳圳市南山山商業(yè)文文化中心心區(qū)總總用地面面積：68377.9m2總建筑面面積：約約29萬m2建筑容積積率：3.07竣工時間間：2006年

開發(fā)發(fā)商：深深圳市海海岸房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司局局部合作作設計單單位：美美國凱里里森事務務所目前深圳圳西部經(jīng)經(jīng)營面積積最大、、功能最最齊全、、服務人人群最廣廣泛、最最具代表表性的集集購物、、休閑、、娛樂、、餐飲等等為一體體的大型型購物中中心類型所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營屬性所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營租售特點只租不賣，或自行經(jīng)營租售混合或全部銷售全部銷售開發(fā)商要求很強的商業(yè)經(jīng)營管理能力不要求聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責負責商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營管理開發(fā)商利潤點商業(yè)經(jīng)營利潤商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營收益分成商鋪銷售收益資金回收特點投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資快速回收全部投資適用范圍大型百貨、購物中心購物中心、主題街區(qū)臨街鋪面商鋪只租租不賣，，整體包包裝、提提升商業(yè)業(yè)檔次從本項目目所有權(quán)權(quán)主體：：商鋪只只租不買買，風情情商業(yè)街街及寫字字樓進行行銷售。。通過主力力店的導導入提升升整個百百貨的檔檔次，并并通過特特色項目目提升項項目的關(guān)關(guān)注度以以及強化化人氣的的聚集品牌主力力店吉之島百百貨：進駐面積積約23000平方米；；商品琳琳瑯滿目目，環(huán)境境好，號號召力強強。家樂福超超市：主力超超市，滿滿足附近近居民需需求。特色項目目嘉禾電影影院：面積約3000平方米；；約有7個影廳，，1900個坐位；；室內(nèi)真冰冰溜冰場場：深圳西部部最大的的室內(nèi)真真冰溜冰冰場，冰冰面面積積約1200平方米。。主題概念念餐飲：：約4000平方米；；獨特異異國風味味佳肴，，薈萃美美食文化化。購物中心心整體業(yè)業(yè)態(tài)分布布比例為為零售約約65％，餐飲飲約20％，休閑閑娛樂約約15％在全球招招商過程程中，堅堅持以選選商的態(tài)態(tài)度，精精挑細選選最適合合海岸城城定位的的品牌商商家進駐駐。除率先進進駐的吉吉之島、、嘉禾影影院、真真冰溜冰冰場及中中森名菜菜四大主主力店外外，陸續(xù)續(xù)進駐的的還有本本色音樂樂廚房、、順電、、生活本本色、領領跑體育育、星巴巴克、棒棒約翰、、意粉屋屋、太興興新世代代、滿記記甜品等等各式美美食，以以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、CKJEANS、ESPRIT、JOY&；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VEROMODA、JACK&；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼鏡88等，近120家品牌精精選商家家已搭載載商業(yè)巨巨輪，開開始攜手手同行。。豐富購物物、餐飲飲、娛樂樂體驗提提升產(chǎn)品品競爭力力高寫字樓樓物業(yè)裝裝修標準準提升物物業(yè)價值值卓越品質(zhì)質(zhì)：電梯：12部日立電電梯，客客梯配備備專用空空調(diào)，轎轎廂高度度2.7米，運行行更舒適適快捷，，體現(xiàn)人人性化細細節(jié)。LOW－E幕墻玻璃璃；通過線條條變化形形成光影影效果和和起伏的的輪廓線線，外型型現(xiàn)代、、時尚、、硬朗。。采用雙雙層LOW－E幕墻玻璃璃，具有有良好的的隔熱、、隔音性性能，高高透光、、低輻射射，節(jié)能能效果顯顯著，優(yōu)優(yōu)化辦公公環(huán)境。。高配比車車位：2層地下車車庫，共共約499個車位，，平均約約每100平方米商商務空間間配備一一個車位位，出入入更自由由，商務務更便利利。環(huán)?？照{(diào)調(diào)：采用環(huán)保?？照{(diào)主主機，領領導健康康、節(jié)能能的辦公公潮流。。利用組組合主機機的搭配配及高效效的無級級調(diào)節(jié)方方式，實實現(xiàn)商務務低耗高高效運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。新風風系統(tǒng)讓讓室內(nèi)空空氣自然然流通，，和室外外一樣新新鮮。休閑生活活廣場聚聚集人氣氣，流暢暢交通路路線提升升客流，，雙首層層商鋪設設計提升升商業(yè)價價值·水——南北雙廣廣場·通——雙步行街街·聚——雙首層·入——退臺餐飲飲為各類演演出、聚聚會、商商業(yè)活動動和市民民的公共共休閑娛娛樂活動動提供了了寬闊空空間。四通八達達的人流流行走路路線，在在便捷高高效之余余，更讓讓區(qū)域消消費融會會貫通。。傳統(tǒng)的“基礎首層”可以聚集繁華華的商業(yè)人流流，更增加了了二層北面與與高架步行街街相連的“增值首層”。退臺式餐飲設設計，豐富機機會性消費。。海灣水景生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，突出出區(qū)域生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)勢充分運用了“水”這一元素，提提供給人們與與水親密接觸觸的機會。南廣場水景海灣系統(tǒng)生態(tài)港灣完善獨立的非非機動交通體體系——自然海灣的步步行系統(tǒng)，包包括沿內(nèi)灣的的紅樹林觀賞賞線路（浮橋橋步道）、濱濱水步行道、、自行車道及及濱海商業(yè)步步行街等。擁有優(yōu)良的港港灣景觀資源源和開放的濱濱海公共空間間。南山內(nèi)灣灣將在不久的的將來，成為為世界F1摩托艇冠軍賽賽的分站地點點。海岸城項目產(chǎn)產(chǎn)品綜合優(yōu)勢勢目前深圳西部部經(jīng)營面積最最大、功能最最齊全、服務務人群最廣泛泛、最具代表表性的集購物物、休閑、娛娛樂、餐飲等等為一體的大大型購物中心心。具備30萬平米的超大大體量處在地鐵2號線沿線商業(yè)連通性好好，充分發(fā)揮揮商業(yè)價值擁有個性化的的特色規(guī)模大——深圳西部最大大的商業(yè)體量量，一站式購購物，輻射能能力強，認知知度高，商業(yè)業(yè)價值好。購物中心自主主經(jīng)營，品牌牌效應好稀缺性——且購物中心并并不對外銷售售、整體包裝裝，提升品牌牌價值，只有有海岸風情街街約290間獨立商鋪可可售。規(guī)劃連通性好好——規(guī)劃中充分考考慮了東西座座寫字樓與購購物中心的連連通性，利用用“上蓋步行街”及天橋?qū)㈨椖磕肯嗷ヂ?lián)動，，將步行街與與購物中心連連成一體，商商業(yè)價值挖掘掘充分。交通好——西部通道、地地鐵、濱海大大道、后海大大道、后海濱濱路、科苑大大道等城市主主干道與中心心城區(qū)及香港港充分連通。。濱海特特色——深圳唯唯一具具有濱濱海風風情特特色的的購物物中心心，純純甲級級寫字字樓，，軟硬硬件一一流。。海岸城城成功功必備備條件件規(guī)劃核核心、、政府府支持持度高高，配配套成成熟第一、、地處處規(guī)劃劃南山山城市市副中中心，，政府府投資資力度度大、、重視視程度度高，，周邊邊配套套成熟熟。第二、、區(qū)域域交通通良好好，到到達深深圳市市中心心及香香港非非常方方便。。第四、、設計計業(yè)態(tài)態(tài)多樣樣，主主力店店面穿穿插，，規(guī)劃劃連通通性好好，特特色項項目經(jīng)經(jīng)營，，發(fā)揮揮生態(tài)態(tài)環(huán)境境優(yōu)勢勢，如如果純純粹是是一個個shoppingmall，因為為經(jīng)營營方法法的問問題就就會限限制很很多業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營的的潛力力，海海岸城城的很很多業(yè)業(yè)態(tài)可可以互互補，，提升升了在在區(qū)域域間的的產(chǎn)品品競爭爭力。。交通便便利區(qū)域高高端住住宅發(fā)發(fā)展成成熟第三、、華僑僑城住住宅區(qū)區(qū)、半半山別別墅、、蘭溪溪谷、、東方方花園園、波波托菲菲諾等等別墅墅發(fā)展展帶來來潛在在消費費市場場。差異化化產(chǎn)品品路線線、減減少競競爭對對手都市綜綜合體體發(fā)展展趨勢勢中國城城市的的發(fā)展展與城城市化化進程程在經(jīng)經(jīng)歷多多重曲曲折之之后，，其發(fā)發(fā)展的的軌跡跡愈來來愈清清晰，，其中中一個個最大大的變變化是是城市市發(fā)展展由粗粗放型型向集集約型型方向向的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，，精耕耕細作作的城城市營營運運運作模模式已已進入入各個個城市市的市市長們們的議議事日日程之之中。。由此此看來來，未未來城城市的的發(fā)展展中都都市綜綜合體體大有有用武武之地地。首先，，都市市綜合合體對對區(qū)域域經(jīng)濟濟的標標識性性與強強化作作用越越來越越顯著著以“城市—區(qū)域”一體化化、城城市空空間多多中心心化的的發(fā)展展趨勢勢增加加了各各個城城市或或區(qū)域域中心心對都都市綜綜合體體的市市場需需求，，作為為城市市功能能集中中體現(xiàn)現(xiàn)的都都市綜綜合體體，對對區(qū)域域經(jīng)濟濟具有有標識識性、、對城城市中中心具具有強強化作作用，，如東東莞第第一國國際，，不僅僅作為為東莞莞CBD的財富富中心心，成成為東東莞城城市的的象征征，而而且作作為華華南地地區(qū)“世界加加工廠廠”的城市市定位位，成成為區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的的標簽簽。其次，，都市市綜合合體將將越來來越有有個性性，能能夠體體現(xiàn)城城市的的特色色，能能夠代代表城城市與與區(qū)域域的個個性形形象城市功功能多多樣化化、城城市形形象特特色化化、城城市環(huán)環(huán)境生生態(tài)化化、城城市資資源集集約化化對都都市綜綜合體體的開開發(fā)模模式及及規(guī)劃劃設計計提出出了新新的要要求。。未來來的都都市綜綜合體體必須須具有有個性性，能能夠體體現(xiàn)城城市的的特色色，能能夠代代表城城市的的形象象。在在功能能上具具有多多樣性性，具具有居居住、、工作作、休休閑、、娛樂樂、購購物等等多重重功能能，實實現(xiàn)城城市土土地集集約經(jīng)經(jīng)營效效益。。都市綜綜合體體發(fā)展展趨勢勢第三、、都市市綜合合體所所聚合合的功功能將將越來來細分分具有有多樣樣性從都市市綜合合體的的案例例研究究與德德思勤勤實踐踐案例例中可可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，，都市市綜合合體的的市場場也在在不斷斷細分分，其其內(nèi)部部各種種聚合合的功功能也也有主主次關(guān)關(guān)系并并不斷斷演化化。如如按所所處的的位置置分：：有城城市成成熟中中心區(qū)區(qū)綜合合體、、城市市新中中心區(qū)區(qū)綜合合體、、規(guī)劃劃衛(wèi)星星城綜綜合體體、城城市近近郊或或遠郊郊綜合合體。。按拿拿地的的性質(zhì)質(zhì)分：：有舊舊城改改造、、特定定產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)、未未開發(fā)發(fā)也沒沒有特特定條條件的的土地地。按按綜合合體內(nèi)內(nèi)各物物業(yè)比比例分分：有有以商商業(yè)為為核心心的綜綜合體體、以以商務務為核核心的的綜合合體、、商業(yè)業(yè)商務務雙核核心綜綜合體體、一一般住住宅綜綜合體體。按按綜合合體配配套的的優(yōu)勢勢分：：有地地鐵概概念綜綜合體體、CBD概念綜綜合體體、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概概念的的綜合合體等等。第四、、都市市綜合合體將將越來來越以以可持持續(xù)的的發(fā)展展戰(zhàn)略略，集集聚最最具前前瞻性性的規(guī)規(guī)劃與與策劃劃理念念、最最先進進工藝藝技術(shù)術(shù)和高高科技技手段段，引引領城城市與與區(qū)域域的發(fā)發(fā)展可以看看到，，成功功的都都市綜綜合體體項目目在其其策劃劃與規(guī)規(guī)劃設設計上上均有有超前前的理理念、、先進進的高高科技技手段段，以以達到到項目目長期期可持持續(xù)發(fā)發(fā)展與與項目目效益益最大大化的的目標標。這這些項項目從從開發(fā)發(fā)到最最后建建成，，在歷歷經(jīng)10年、20年后后仍仍然然可可以以成成為為區(qū)區(qū)域域甚甚至至城城市市的的驕驕傲傲。。這這同同樣樣對對都都市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)提提出出了了更更高高的的要要求求。。海岸岸城城收收支支狀狀況況：：成成本本約約20億元元，，寫寫字字樓樓銷銷售售約約33億，，購購物物中中心心12萬平平方方米米租租金金收收入入另另算算支出單價面積合計（單位.萬）收入單價面積合計（單位.萬）拿地成本（寫字樓）1600元/㎡13.5萬㎡21600東座（05年）9000元/㎡8.57萬㎡（商業(yè)街2萬）77130拿地成本（商業(yè)）2000元/㎡16.5萬㎡33000西座（07年）29000元/㎡9萬㎡（商業(yè)街2萬）261000建造成本3300元/㎡30萬㎡99000專業(yè)人員費用99000×8％7920管理費用（21600+33000+99000）×3％4608財務費用（21600＋33000＋99000＋7920）×[（1＋6%/4）（2／2）×4－1]＝7416萬元7416銷售推廣代理費用（261000+77130）×（1％＋2％）10143.9支出合計183687.9收入合計338130海岸岸城城資資金金鏈鏈，，主主要要注注意意東東座座寫寫字字樓樓的的銷銷售售回回款款，，支支持持項項目目推推進進發(fā)發(fā)展展拿地地銷售售并并建建筑筑期期建成成期期發(fā)展展階階段段西座座寫寫字字樓樓建建成成，，購購物物中中心心建建成成現(xiàn)金金狀狀況況時期期東座座寫寫字字樓樓建建造造拿地地成成本本寫寫字字樓樓1600元/㎡㎡，商商業(yè)業(yè)2000元/㎡㎡，共共計計30萬㎡㎡建筑筑及及銷銷售售成成本本合合計計3.9億建筑筑期期銷售售東東座座寫寫字字樓樓7.7億，，回回款款7.3億支出出共共計計9.36億東寫寫字字樓樓建建造造銷售售回回款款購物物中中心心及及西西座座寫寫字字樓樓建建造造2003200420052007至今今拿地地成成本本合合計計5.46億東座座寫寫字字樓樓銷銷售售9000元/㎡㎡，購購物物中中心心及及西西座座寫寫字字樓樓開開建建回款款計計7.3億建筑筑及及銷銷售售成成本本合合計計9.04億支出出計計9.04成果果期期西座座寫寫字字樓樓銷銷售售29000元/㎡㎡，購購物物中中心心招招租租銷售售西西座座寫寫字字樓樓26億，，回回款款25億回款款計計25億拿地地銷售售招招租租回回款款海岸岸城城現(xiàn)金金流流時間間前期期投投入入高高，，分分期期開開發(fā)發(fā)銷銷售售，，平平衡衡現(xiàn)現(xiàn)金金流流二期期開開發(fā)發(fā)銷銷售售，，商商業(yè)業(yè)持持有有運運營營增增值值，，回回款款時時間間較較快快海岸岸城城財財務務線線圖圖示示模式式二二：：萬萬達達廣廣場場萬達達城城市市綜綜合合體體發(fā)發(fā)展展模模式式研研究究萬達達集集團團的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型歷歷程程萬達達廣廣場場案案例例萬達達第第三三代代產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征萬達達綜綜合合體體核核心心概概念念———訂單單商商業(yè)業(yè)運營營模模式式分分析析萬達達集集團團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型：：從從住住宅宅為為主主向向多多元元化化投投資資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型，，最最終終聚聚焦焦商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)。。時間間軸軸第一一期期1989-1992產(chǎn)品品生產(chǎn)產(chǎn)是是受受計計劃劃指指導導，，住住房房成成為為緊緊俏俏產(chǎn)產(chǎn)品品，，萬萬達達把把樓樓板板搞搞成成混混凝凝土土現(xiàn)現(xiàn)場場澆澆鑄鑄工工藝藝，，穩(wěn)穩(wěn)定定性性好好而而且且還還防防滲滲。。質(zhì)質(zhì)量量獲獲得得當當?shù)氐厥惺袌鰣稣J認可可住宅宅公司司特特征征住宅宅第二二期期1993-1997聚焦焦商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)、、酒酒店店、、文文化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、連連鎖鎖百百貨貨第四四期期2001-至今今核心心競競爭爭力力進入入到到93年“治理理整整頓頓”，很很多多房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)都都垮垮掉掉了了，，93、94、95連續(xù)續(xù)三三年年，，全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體行行業(yè)業(yè)利利潤潤率率為為負負，，那那時時很很難難做做，，模式式1989西崗崗住住宅宅開開發(fā)發(fā)公公司司1992年改改制制為為萬萬達達公公司司92年跨跨區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展，，核核心心競競爭爭力力就就是是跨跨區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)營營的的規(guī)規(guī)模模競競爭爭。。1992年去去廣廣州州商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)貢貢獻獻巨巨額額利利潤潤，，有有良良好好的的資資金金貸貸款款，，解解決決了了長長期期融融資資通通道道，，核核心心競競爭爭力力是是長長期期穩(wěn)穩(wěn)定定的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流。。從01、02年開開始始，，萬萬達達第第二二次次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型，，進進入入商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)，，一一開開始始就就決決定定規(guī)規(guī)模模要要大大，，建建上上萬萬平平米米的的大大型型的的購購物物中中心心。。因因中中小小企企業(yè)業(yè)誠誠信信度度比比較較低低，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流也也不不穩(wěn)穩(wěn)定定，，租租戶戶盡盡量量選選擇擇大大企企業(yè)業(yè)，，第三期1998-2000多元產(chǎn)業(yè)業(yè)走多元化化發(fā)展。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，還有足足球，還還有酒業(yè)業(yè)、藥業(yè)業(yè)、貿(mào)易易、出租租車、酒酒店（作作為小股股東合作作奧的斯斯、變電電站設備備生產(chǎn)））區(qū)域開發(fā)發(fā)商，多多元投資資商大型企業(yè)業(yè)集團在中心城城區(qū)開發(fā)發(fā)住宅。。92年搞了全全國最大大舊區(qū)改改造項目目大連市市新開路路小區(qū)，，總規(guī)劃劃面積八八十幾萬萬平方米米，企業(yè)業(yè)奠定了了發(fā)展的的基礎。。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)保持三三個全國國之最，，跨區(qū)域域開發(fā)最最多（在在25個城市開開發(fā)）每每年開發(fā)發(fā)面積最最大（一一年300萬平米左左右）、、第三銷銷售額最最大（房房地產(chǎn)一一塊一年年超過70億銷售額額萬達轉(zhuǎn)型型（4）受到政府府的歡迎迎。萬達通過過“四個好處處”工程，在在與各地地方政府府談判項項目過程程中，獲獲得有利利地位，，將土地地成本壓壓縮到最最低萬達商業(yè)業(yè)地產(chǎn)擁擁有四方方面的競競爭優(yōu)勢勢贏得地方方政府信信賴的“四個好處處”工程第一：就就業(yè)工程程。購物中中心里最最大新增增1萬人就業(yè)業(yè)，最小小有6、7千人就業(yè)業(yè)，符合合中國正正處于就就業(yè)高峰峰期及中中央號召召加強社社會穩(wěn)定定的現(xiàn)實實國情第二：稅稅收工程程。購物中中心開業(yè)業(yè)后每年年有幾千千萬甚至至過億稅稅收，穩(wěn)穩(wěn)定且能能隨銷售售的增長長而增加加。第三：招招商引資資工程：：讓所在城城市的商商業(yè)水準準跟國際際接軌，，且?guī)нM進去的零零售商一一般是500強企業(yè)。。第四是形形象工工程，綜合體成成為城市市標志性性建筑，，提升城城市形象象。（1）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)競爭爭對手手少。萬達達是唯唯一將將跨區(qū)區(qū)域開開發(fā)與與持有有型商商業(yè)地地產(chǎn)作作為主主要發(fā)發(fā)展方方向的的內(nèi)資資企業(yè)業(yè)。（2）相比住住宅可可享受受雙重重利潤潤。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)除了了每年年可以以收到到穩(wěn)定定的租租金，，還能能在未未來變變現(xiàn)時時享受受未來來資產(chǎn)產(chǎn)價格格升值值和土土地升升值的的雙重重利潤潤。（3）容易獲獲得項項目。。住宅開開發(fā)競競爭激激烈，，一旦旦房地地產(chǎn)價價格升升值趨趨緩或或是停停止，，拍賣賣拿地地的模模式將將面臨臨巨大大風險險。而而商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)容易易拿到到土地地。寧波萬萬達廣廣場概概況區(qū)位：：寧波萬萬達廣廣場位位于鄞鄞州中中心核核心區(qū)區(qū)，東東面緊緊臨城城市主主干道道天童童北路路、北北靠四四明中中路、、南依依貿(mào)城城中路路毗鄰鄰鄞州州區(qū)政政府、、西至至寧南南北路路，是是寧波波迄今今為止止投資資額最最大、、占地地面積積最大大、停停車位位最多多的商商業(yè)項項目。。構(gòu)成：萬達達廣場場由國際購物中中心、、國際際商務酒店、、城市市公寓三大功功能板板塊構(gòu)構(gòu)成，，總占占地面面積21萬平方方米，，總建建筑面面積47.5萬平方方米，，投資資20億元。。其中商商業(yè)廣廣場面面積27萬平方方米，，引入入沃爾爾瑪、、百安安居、、HOLA特力屋屋、喜喜百度度、蘇蘇寧電電器、、石浦浦酒樓樓、神神采飛飛揚電電玩城城、大大歌星星KTV、萬達達國際際影城城、銀銀泰百百貨等等11家主力力店。。效應寧波鄞州中中心區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)的樓樓盤已已經(jīng)超超過３３０００萬平平方米米，但但由于于周邊邊配套套設施施還不不是很很完善善，樓樓盤入入住率率相對對較低低，2006年5月萬達達廣場場開業(yè)業(yè)后，，加速速了鄞鄞州中中心區(qū)區(qū)地塊塊的成成熟和和人口口、資資源聚聚集，，并使使之成成為繼繼天一一商圈圈之后后寧波波市的的又一一商業(yè)業(yè)中心心。案例之之一寧波萬萬達廣廣場寧波萬萬達廣廣場內(nèi)內(nèi)部商商業(yè)街街及廣廣場從05年開始始，萬萬達嘗嘗試在在城郊郊結(jié)合合部做做大型型的商商業(yè)項項目，，寧波波項目目是萬萬達在在城郊郊結(jié)合合部的的第一一個項項目項目周周圍常常住人人口5萬，離離寧波波市區(qū)區(qū)有10公里左左右。。萬達達拿地地和開開業(yè)后后，出出現(xiàn)兩兩個萬萬達現(xiàn)現(xiàn)象第一，，周圍圍的住住宅，，房地地產(chǎn)項項目知知道萬萬達拿拿項目目后迅迅速提提價，，二手手房價價立即即往上上漲。。第二個個現(xiàn)象象，寧寧波萬萬達入入住后后，萬萬科、、中海海、金金地等等大牌牌住宅宅開發(fā)發(fā)商看看到萬萬達商商業(yè)未未來給給這個個片區(qū)區(qū)帶來來的價價值和和配套套，一一年以以內(nèi)全全部在在旁邊邊拿地地，距距離都都在1公里范范圍之之內(nèi)。。萬達的的互動動效應應：中中高檔檔的住住宅群群體起起來以以后，，又會會把中中高檔檔的人人群帶帶過來來，這這樣消消費層層次就就會一一點一一點高高起來來“我們決決定去去做寧寧波。。因為為是新新規(guī)劃劃開發(fā)發(fā)區(qū)，，是城城市發(fā)發(fā)展方方向。。行政政中心心搬過過去了了，整整個25棟樓，，周邊邊規(guī)劃劃正在在建一一個大大學城城，包包括全全國首首家境境外辦辦的大大學。。我們們購物物中心心建設設要兩兩年，，等建建設起起來，，周邊邊人口口起碼碼50萬。長長遠看看寧波波這個個購物物中心心可能能是效效益最最好的的。——萬達董董事長長王建建林銷售型型產(chǎn)品品——萬達廣廣場48克拉Mini公寓“萬達廣廣場48克拉”是一幢幢總高高159米，總總層數(shù)數(shù)為48層的超超高層層精裝裝MINI公館。。位于于萬達達商業(yè)業(yè)廣場場東側(cè)側(cè)，西西南面面是已已經(jīng)交交付入入住的的萬達達廣場場公寓寓，與與五星星級索索菲特特萬達達大酒酒店共共同組組成萬萬達廣廣場酒酒店商商務區(qū)區(qū)，是是萬達達廣場場的重重要組組成部部分。。項目指指標總占地地面積積為30378平方米米，總總建面面積為為70000平方米米左右右，總總套數(shù)數(shù)為1148套。項項目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃為為，主主力面面積50平方米米左右右的精精裝MINI公館。。位置：地處處五角角場核核心位位置，，用地地范圍圍東臨臨凇滬滬路，，南靠靠邯鄲鄲路，，北依依政通通路，，西側(cè)側(cè)為國國賓路路。規(guī)劃：：廣場平平面呈呈“品”字形布布置，，劃分分為五五幢大大型業(yè)業(yè)態(tài)的的商用用群樓樓和三三幢甲甲級高高層辦辦公樓樓。其其中商商業(yè)面面積26萬平方方米，，三幢幢甲級級辦公公樓約約8萬平方方米商業(yè)模模式：萬達達采用用訂單單式的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運作作模式式，匯匯聚沃沃爾瑪瑪購物物中心心、ＨＨＯＬＬＡ家家居、、香港港新世世界巴巴黎春春天百百貨、、食品品廣場場、國國際影影院、、黃金金珠寶寶城、、寶大大祥青青少年年購物物中心心、新新華書書城等等八大大主力力業(yè)態(tài)態(tài)，以以及近近百家家各具具特色色的精精品專專賣、、餐飲飲休閑閑品牌牌。案例之之一五角場場萬達達廣場場五角場場萬達達廣場場地上上總建建筑面面積約約33萬平方方米，，是五五角場場副中中心目目前體體量最最大、、業(yè)態(tài)態(tài)最全全、商商氣最最旺的的商業(yè)業(yè)項目目。五角場場萬達達廣場場主力力業(yè)態(tài)態(tài)體現(xiàn)現(xiàn)了萬萬達廣廣場第第三代代產(chǎn)品品的特特征：：即購購物、、娛樂樂、餐餐飲、、休閑閑、運運動為為一體體，滿滿足不不同年年齡客客群的的”24小時“消費需需求主力店位置及建筑面積新華書店靠近國賓路，在萬達國際影城大樓二樓。沃爾瑪購物廣場：靠近淞滬路和政通路，高四層建筑面積約2.8萬m2巴黎春天百貨：靠近淞滬路和邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬m2；第一食品廣場：靠近邯鄲路和國賓路，高五層建筑面積約2.1萬m2；萬達國際影城：靠近國賓路，共設置十個放映廳、建筑物總建筑面積約3.75萬m2；地下一層休閑購物廣場：將引進國內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進場經(jīng)營。建筑面積四萬余平方米，和樂國際家居廣場通路與國賓路口，高五層建筑面積約3.3萬m2。同處五五角場場的百百聯(lián)和和萬達達，兩兩個隔隔街相相望的的商業(yè)業(yè)項目目，商商品其其實差差不多多，但但萬達達人氣氣更旺旺？原原因是是使萬萬達做做商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品的時時候，，我們們更注注重這這樣幾幾個問問題，，第一一個就就是休休閑娛娛樂設設施要要豐富富。人人們現(xiàn)現(xiàn)在不不再物物資短短缺，，不是是為了了購物物而去去購物物，大大家周周末沒沒有事事情做做，我我要找找個地地方去去逛，，我們們通過過引入入更多多的休休閑娛娛樂的的商戶戶，第第二、、非常常注重重廣場場的建建設，，所謂謂的廣廣場建建設就就是我我們會會在每每一個個項目目留3000-5000平米的的廣場場，人人們需需要溝溝通和和交流流的。。萬達廣廣場開開發(fā)的的三個個時代代省會或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2萬m2，建面4-6萬m2單體盒子式建筑，地下一層，地上四層主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院業(yè)態(tài)按層分布，1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院南昌萬達、長沙萬達省會或核心城市的核心商圈占地6萬m2

，建面15萬m2每個主力店為一幢單體盒子，由多個主力店構(gòu)成主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院，沈陽萬達、天津萬達省會或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心占地10-20萬m2

，建面40-80萬m2，其中商業(yè)15-20萬m2由星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成，建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等寧波萬達、上海五角場萬達第一代代：單單體店店選址第二代代：組組合店店第三代代：城城市綜綜合體體體量業(yè)態(tài)案例建筑優(yōu)勢缺陷選址優(yōu)優(yōu)勢：：12個萬達達商業(yè)業(yè)廣場場建在在省會會城市市或直直轄市市，3個建在在經(jīng)濟濟發(fā)達達的單單列市市，所所有的的商業(yè)業(yè)廣場場都在在核心心商圈圈的黃黃金商商業(yè)地地段。。規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢：：商業(yè)業(yè)面積積在100000平以上上有9個，50000平左右右有6個，在在當?shù)氐囟妓闼爿^大大的商商業(yè)。。商戶優(yōu)優(yōu)勢：：“訂單式式商業(yè)業(yè)”為其引引來了了國際際知名名的商商業(yè)企企業(yè)進進駐經(jīng)經(jīng)營，，如沃沃爾瑪瑪、美美凱龍龍、百百盛等等，吸吸引大大量消消費人人流經(jīng)營貢貢獻前前2代的萬萬達商商業(yè)廣廣場是是萬達達在營營項目目的主主力，，有12個，從從開發(fā)發(fā)層面面上是是成功功的，，但占占總面面積20%的銷售售散鋪鋪，給給萬達達制造造了許許多問問題，，部分分項目目目前前運營營仍較較困難難，如如長春春、沈沈陽、、武漢漢等。。萬達廣廣場第第一、、二代代產(chǎn)品品的優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析商業(yè)地地產(chǎn)定定位，，一、、二代代建筑筑形式式單一一，購購物環(huán)環(huán)境較較差；；業(yè)態(tài)態(tài)單一一，90%以上為為購物物，缺缺乏休休閑與與娛樂樂；與與HOPPINGMALL的距離離相差差較大大，消費特特征及及業(yè)態(tài)態(tài)組合合，一一、二二代產(chǎn)產(chǎn)品以以目的的性消消費業(yè)業(yè)態(tài)為為主，，商業(yè)業(yè)價值值較低低；業(yè)業(yè)態(tài)組組合上上的不不科學學，沃沃爾瑪瑪、美美凱龍龍與精精品店店的組組合，，無法法互動動；主主力店店占到到70%以上，，租金金過低低，影影響收收益；；過分分依賴賴主力力店的的拉動動效應應，而而忽視視經(jīng)營營；商業(yè)建筑筑及規(guī)劃劃、在建建筑形式式上主力力店之間間，主力力店與獨獨立街鋪鋪之間沒沒有形成成較好的的互動、、動線規(guī)規(guī)劃普遍遍較差，，平面循循環(huán)與立立體交叉叉的動線線不好；；租售模式式、獨立立商鋪銷銷售價格格過高，，散鋪投投資收益益預期無無法實現(xiàn)現(xiàn)，沒有有解決好好目的性性消費（（超市、、建材））與非目目的性消消費（精精品店））的人群群組合。。萬達廣場場第三代代產(chǎn)品——城市綜合合體開發(fā)發(fā)模式特特征建筑構(gòu)成成商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合規(guī)劃特色色建筑面積積一般地地上面積積14萬平方米米以上，，地下7萬平方米米以上城城市綜合合體（HOPSCA）一般包包括Hotel酒店、Office寫字樓、、Pubulicspace公共空間間、Shoppingmall購物中心心，ulture&recretion文化娛樂樂休閑設設施、Apartment公寓以及及停車場場等產(chǎn)品品，廣場場中心為為商業(yè)步步行街，，主力店店均圍繞繞步行街街布局，，形成良良好動線線和公共共空間商業(yè)中零零售和非非零售的的比例各各占50%，零售娛娛樂和餐餐飲比例例控制在在4：3：3，在豎向向上，不不同的業(yè)業(yè)態(tài)在不不同樓棟棟進行縱縱向業(yè)態(tài)態(tài)組合，，例如家家具、家家飾、家家紡和建建材在一一起，娛娛樂、網(wǎng)網(wǎng)吧、電電玩城在在一起，，形成客客流搭配配和時間間的連續(xù)續(xù)性效應應。步行街的的零售商商鋪形成成主力店店的補充充，為消消費提供供延續(xù)性性消費同同時提供供租金收收入采用萬達達標準化化模式設設計，同同時結(jié)合合項目做做適應性性調(diào)整，，采用街街坊式布布局，購購物中心心做到主主題化和和休閑化化，人流流動線盡盡量避免免盲點，，形成閉閉合的內(nèi)內(nèi)部回路路。建筑筑設計突突出體現(xiàn)現(xiàn)城市意意向和地地標式建建筑。步步行街為為綜合體體的靈魂魂和紐帶帶萬達綜合體集集中體現(xiàn)了“聚合規(guī)模效應應”即城市中心點點建設將帶動動商鋪在短期期之內(nèi)的價值值至少有10%的提升。在經(jīng)經(jīng)營兩年之后后，它整體商商鋪租金有20%，與萬達類似似的北京國貿(mào)貿(mào)、上海新天天地，都對周周邊的物業(yè)價價值生活品質(zhì)質(zhì)有明顯提升升，開發(fā)商也也從中獲得增增值收益第三代向第四四代的轉(zhuǎn)型：：未來會加入入展示、文化化、展覽等業(yè)業(yè)態(tài)進去，除除購物休閑之之外，還可以以有一些文化化熏陶開放性的對外交通第三代萬達綜合體特征開放性公共休閑場所相對閉合的內(nèi)部通道回路休閑與購物良性互動商業(yè)辦公酒店住宅第三代產(chǎn)品物物業(yè)組合第三代產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)特征購物、娛樂、、休閑、交流流、展示、文化為一體第四代產(chǎn)品萬達綜合體的的核心商業(yè)模模式：訂單商商業(yè)萬達訂單地產(chǎn)產(chǎn)歷程：1、初期和沃爾爾瑪合作2、5-6年后，萬達積積累了大批各各種業(yè)態(tài)領先先的商戶。3、萬達在全國國已經(jīng)有30多個商業(yè)廣場場，具備實力力后，主力商商家如果不進進某個廣場，，后面廣場都都不能進。4、目前進入萬萬達的都是國國內(nèi)或國際上上的大牌商戶戶。訂單地產(chǎn)定義義：在開發(fā)建設設的時候，90%的商戶已經(jīng)全全部確定。訂單地產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)勢1、縮短建設周周期、降低建建造成本。招商先于建設設避免了招商商時發(fā)現(xiàn)建筑筑體與招商條條件不匹配，，導致二次改建成本本浪費招商在先，定定制開發(fā)，也也避免建筑方方案中出現(xiàn)無無效出租面積積。2、新項目開發(fā)發(fā)可利用商家家經(jīng)驗進行可可行性研究，，萬達建設項目目前，請主力力商家派商業(yè)業(yè)調(diào)研團去現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)研，確確定未來能否經(jīng)營營成功，借助助商家專業(yè)選選址經(jīng)驗，萬萬達確定開發(fā)發(fā)可行性3、提前獲得租租金優(yōu)惠。主力商家在全全國與萬達有有戰(zhàn)略合作，，可獲得優(yōu)惠惠租金，而先先租后建的模式令萬萬達提前獲得得預付租金收收益。訂單地產(chǎn)萬達和17家跨國企業(yè)（（其中10家世界500強企業(yè)）簽訂訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)協(xié)議，約定包包括目標城市市的選擇、面面積的要求、、租金條件等等條款。共同選擇城市市和地塊，萬萬達先選址，，商家對每一一個店址大家家提出意見，，書面確認。。選址后進進行技術(shù)對接接（店面層高高、面積、出出入口、交通通體系、設備備等）。每個個戰(zhàn)略合作伙伙伴出專業(yè)人人員與萬達規(guī)規(guī)劃設計部技技術(shù)對接，設設計圖紙確定定之后，商家家給萬達一個個正式具有法法律效力的確確認并打一筆筆保證金，反反悔要賠償萬萬達一年的租租金萬達與所有合合作的伙伴約約定一個前提提條件，要求求接受平均租租金概念。即即將全國的城城市分三等租租金（北京上上海廣州深圳圳為第一等，，省會等二線線城市算第二二等），事先先約定租金水水平，改變分分別主力談判判對發(fā)展速度度的制約。正式開工建設設前先簽租約約，要求商家家要先交保證證金，或者開開具保單。之之后萬達建設設，計租方式式：商業(yè)廣場場開業(yè)90天或是對方進進場90天就開始計租租。購物中心心只要開業(yè)，，一兩個月就就能收到租金金。廣場一旦旦運營，商家家不管開不開開業(yè)，進不進進場都必須付付租金聯(lián)合協(xié)議共同參與平均租金先租后建。“訂單地產(chǎn)”四個要素——聯(lián)合協(xié)議、共共同參與、平平均租金、先先租后建。萬達董事長王王健林提出，，做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有三好三難難:管理難：商業(yè)業(yè)必經(jīng)培育期期、收租率（隔街死、一一步差三成））長期穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流回報三好三難經(jīng)濟周期影響響小享受資產(chǎn)升值值雙重回報門檻高：資金金需求大、人人才要求高風險大：定位位與招商難123123低成本資金來源中長期金融支持項目自身滾動商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達列列為全國房地地產(chǎn)金融改革革試點企業(yè)，，允許異地貸貸款，不受地地域的約束，，單筆貸款在在5億之內(nèi)無需審審批，兩天三三天可以批款款。萬達電影院占占全國15%的份額，對集集團資金支持持1-2%左右。有金融支持的的情況下，萬萬達模式的融融資主要通過過整合以下三三個渠道實現(xiàn)現(xiàn)“低成本拿地”“訂單商業(yè)預收收租金”“先建銷售型物物業(yè)后造持有有型商業(yè)”基金：成立麥麥格里萬達中中國基金，得得到優(yōu)良評級級后，在海外外發(fā)債只要募募資3.3%的成本。銀行：工商銀銀行，中國銀銀行總行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行總行行給萬達巨額額的授信。商業(yè)管理公司司將管理費和和租金分開算算，通過節(jié)約約增效，開展展招商營運，，每年產(chǎn)生幾幾千萬的利潤潤。商業(yè)地產(chǎn)出出租為主，，且在沒有有金融支持持的情況下下，有三種種途徑可獲獲得現(xiàn)金。。途徑一在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。途徑二一個核心區(qū)旁邊沒有地做住宅可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。途徑三不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。銷售散鋪劣劣勢：商鋪銷售售需要三權(quán)權(quán)分離。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營營權(quán)、管理理權(quán)分離，，對散鋪而而言經(jīng)營時時，往往受受制于小業(yè)業(yè)主的租金金限制或者者業(yè)態(tài)要求求，無法實實行下去銷售散鋪好好處：因為中國國沒有房地地產(chǎn)信托，，也沒有房房地產(chǎn)基金金，萬達購購物中心只只好賣一點點，如果完完全只租不不售會導致致負債率太太高，以后后銀行更不不愿意貸款款。通過萬達廣廣場的規(guī)模模化開發(fā)，，解決了開開發(fā)商普遍遍面臨的“短債長投”問題，形成成低成本資資金良性循循環(huán)萬達的教訓訓：在2001年開始做商商業(yè)地產(chǎn)的的時候，萬萬達以房地地產(chǎn)開發(fā)的的慣性思維維思考問題題。從銀行行貸款，貸貸二年期，，就來做購購物中心。。2004年，遭遇宏宏觀調(diào)控，，短融長投投的弊端顯顯現(xiàn)，國家家把購物中中心列入限限制發(fā)展的的七大行業(yè)業(yè)之一，資資金鏈變得得緊張。在在2004年1月開了一個個總裁辦公公會，決定定除了已開開工的購物物中心，暫暫停其它購購物中心的的建設，集集中精力尋尋找長期資資金管道，，我們找到到了一個戰(zhàn)戰(zhàn)略投資者者，拿到幾幾十億元，，在銀行催催債前解決決了問題。。在全國開發(fā)發(fā)大量綜合體物業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定租金獲得低成本本融資早期銷售大大賣場底層小商鋪鋪回籠資金后期綜合體體商業(yè)出租租為主，靠銷銷售住宅和寫字樓回回籠資金銀行貸款為為主國外封閉基基金債權(quán)低成本拿地地商業(yè)創(chuàng)新融融資訂單商業(yè)提提前收租商業(yè)管理公公司盈利商業(yè)地產(chǎn)是是一個復合合型的產(chǎn)業(yè)業(yè)，它包括括地產(chǎn)、商商業(yè)、投資資、金融等等，其中最最需要的就就是資金，，而且是低低成本的、、能長期使使用的資金金。解決不不了長期資資金的問題題，商業(yè)地地產(chǎn)是很難難做的，即即使能做，，也走不遠遠。萬達廣場模模式的四個個運作環(huán)節(jié)節(jié)說明1、三點一線線定位2、提前招商商3、規(guī)劃環(huán)節(jié)節(jié)4、業(yè)態(tài)調(diào)整整及管理結(jié)合中國實實際，選擇擇中心城區(qū)區(qū)開店。四個環(huán)節(jié)控控制規(guī)劃設設計訂單商業(yè)，，降低成本本，降低風風險三年培育期期，隨時調(diào)調(diào)整萬達廣場的的定位關(guān)注注“地址、規(guī)模模、主力店店”三大要素，，確?；颈境晒x址體量主力店依靠經(jīng)驗，，包括零售售人員、物物管人員與與開發(fā)設計計人員智慧慧。選址需長時時間多次考考察確定，，如一年的的黃金季節(jié)節(jié)、非黃金金季節(jié)，一一天的中午午、晚上時時間。解當?shù)爻鞘惺幸?guī)劃和城城市發(fā)展方方向?，F(xiàn)狀狀人口少不不要緊，預預計幾年后后會怎么樣樣。大勢確確定后，新新區(qū)也可以以選擇國外購物中中心理論10萬平米以內(nèi)內(nèi)為最佳規(guī)規(guī)模，按中中國國情和和快速發(fā)展展態(tài)勢，15萬平米是最最佳上限。。15萬平的商業(yè)業(yè)，至少要要5家不同業(yè)態(tài)態(tài)的主力店店和超過20家次主力店店來組合。。中國零售售業(yè)態(tài)匱乏乏，1萬平以上的的超市、建建材主力店店多，但1000—2000平的次主力力店少規(guī)模與效益益相關(guān)，規(guī)規(guī)模越大，，租金越低低。規(guī)模體體量要求最最佳，不求求最大，比比較效益目目標優(yōu)先。。不同業(yè)態(tài)對對區(qū)位要求求（市中心心核心商圈圈、副中心心、郊區(qū)））不同。核核心商圈不不能搞建材材、家居，，大賣場。。郊區(qū)不適適合做百貨貨、珠寶，，副中心要要選新興業(yè)業(yè)態(tài)，核心心尚圈盡可可能選租金金比較高的的業(yè)態(tài)，郊郊區(qū)盡量選選聚人氣的的業(yè)態(tài)。購中心“四大功能”為購物、、休閑、運運動、交際際。全球趨趨勢是更多多向文化、、休閑、健健身的業(yè)態(tài)態(tài)方向發(fā)展展。國外購購物中心有有近一半的的面積都拿拿出來做休休閑娛樂文文化健身。。萬達購物物中心中娛娛樂、休閑閑功能做得得好，購物物中心就成成功，因為為文化娛樂樂功能可增增加人群滯滯留期間。。1萬達廣場的的選址：集集中于城市市核心區(qū)或或未來城市市拓展區(qū)。。萬達廣場的的選址未照照搬發(fā)達國國家在郊區(qū)區(qū)選址慣例例，而主要要考慮中國國人的消費費心理：1、亞洲人、、中國人好好熱鬧不喜喜歡冷清，，購物中心心基本都在在城區(qū)2、中國人去去購物中心心不完全是是購物，還還有情感交交流，把逛逛街當成快快樂的事情情。3、受人口密密集和城市市交通條件件限制。中中國只能發(fā)發(fā)展大交通通，不能敞敞開私家車車，4、中國土地地緊張，不不可能像國國外到郊外外大規(guī)模征征地1、市中心商商業(yè)已經(jīng)非非常飽和，，競爭激烈烈。2、中心區(qū)成成本太高，，對未來更更好地持續(xù)續(xù)經(jīng)營不利利。3、在邊緣區(qū)區(qū)域能實現(xiàn)現(xiàn)板塊帶動動。4、根據(jù)訂單單商業(yè)模式式，與住宅宅開發(fā)不同同的是，萬萬達要考慮慮主力經(jīng)營營商的意見見，而并非非刻意向邊邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移移萬達廣場從從市中心核核心商圈向向副中心和和外圍轉(zhuǎn)移移的原因開發(fā)選址五五要點一看傳統(tǒng)，首選傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)地段段。最好不不去新創(chuàng)造造商氣。商商業(yè)地段商商氣形成最最重要的是是歷史，而而不是購物物中心自身身建設規(guī)模模和體量。。消費者心心理覺得某某地方值得得去買東西西就去了，，歷史心理理發(fā)生作用用。二看租金，選擇租金金或預期租租金比較高高的地方。。區(qū)域環(huán)境境面貌整潔潔與否并非非決定租金金高低的因因素，許多多城市不起起眼的區(qū)域域租金卻很很高，三看交通。購物中心心一定要兩兩邊或者四四邊都是大大馬路，因因購物中心心停車位最最少是幾百百個，多的的幾千個，，對交通影影響非常大大。四看周邊人人口?，F(xiàn)狀人口口多且居住住人口占大大多數(shù)是重重要因素，，因為購物物中心服務務半徑為5公里到10公里，所以以周邊人口口數(shù)量需在在30萬以上。五看規(guī)劃。寧波萬達達并非傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)，，選址原因因是位于新新規(guī)劃開發(fā)發(fā)區(qū)，是城城市發(fā)展方方向。購物物中心建設設需兩年周周期，未來來周邊人口口發(fā)展規(guī)模?？梢詽M足足人口條件件選址1、業(yè)態(tài)決定定體量，萬達廣場場商業(yè)體量量恒定，一一般體量大大概在10-15萬平米，稍稍微大一點點的城市規(guī)規(guī)模大的會會到20萬平方米，，原因在于于基本主力力業(yè)態(tài)包括括百貨、超超市、影院院、餐飲街街、精品店店、電子游游戲房等，，此類業(yè)態(tài)態(tài)再加地下下空間，僅僅需15萬平平方方米米。。2、不不同同階階段段有有不不同同商商業(yè)業(yè)檔檔次次。萬達達廣廣場場在在開開業(yè)業(yè)的的時時候候，，以以適適合合周周邊邊人人群群消消費費能能力力來來確確定定招招哪哪些些商商戶戶進進來來，，萬達達不不會會先先引引入入高高檔檔商商品品，，再再慢慢慢慢聚聚集集高高檔檔人人群群，，而而是是在在等等高高檔檔人人群群出出現(xiàn)現(xiàn)以以后后再再調(diào)調(diào)整整我我的的商商品品。。3、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)整整與與人人群群的的動動態(tài)態(tài)適適應應。超超市市不不需需要要考考慮慮周周邊邊的的人人群群，，對對百百貨貨的的影影響響都都不不會會大大。。主主要要調(diào)調(diào)整整的的是是商商業(yè)業(yè)配配套套，，在在區(qū)區(qū)域域周周邊邊的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成熟熟后后，，消消費費者者有有跑跑順順腿腿的的消消費費適適應應過過程程，，跑跑順順后后每每周周就就會會定定期期去去萬萬達達并并自自然然形形成成消消費費，，此此時時再再根根據(jù)據(jù)消消費費需需求求調(diào)調(diào)整整業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，萬達達廣廣場場業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合的的確確定定方方式式業(yè)態(tài)態(tài)將招招商商提提前前到到工工程程土土建建之之前前可可以以談談判判提提高高租租金金、、減減少少無無效效出出租租面面積積，，避避免免主主力力店店排排他他性性協(xié)協(xié)議議1、做做一一個個購購物物中中心心，，一一般般有有七七、、八八家家主主力力店店，，主主力力店店一一定定要要考考慮慮不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的組組合合方