沉陽綜合項(xiàng)目前期市場研究及定位3

會計(jì)學(xué)1沉陽綜合項(xiàng)目前期市場研究及定位34.0寫字樓市場從寫字樓供應(yīng)類型看，三大商圈中甲級寫字樓占比為24％，約41萬平米，共9個，平均規(guī)模為4.6萬平米；總體供應(yīng)量不大，而且項(xiàng)目單體體量小，有較大部分為單棟建筑，缺乏其他物業(yè)的有利支持，而且部分建設(shè)時間早，設(shè)計(jì)上具有缺陷。三大商圈中乙級寫字樓約77.3萬平米，占比約43％。其中，2000年以前的寫字樓為33.1萬平米，占乙級寫字樓的42.8％，這部分寫字樓較大部分由于維護(hù)差，建設(shè)較早，設(shè)備設(shè)施配置落后且老化，品質(zhì)不高。在所有辦公物業(yè)中，商務(wù)公寓供應(yīng)約56.2萬平米，占比高達(dá)32％，比例較高。其中有較大部分早期設(shè)計(jì)為居住功能，根據(jù)市場的選擇，轉(zhuǎn)變成為以辦公為主的商務(wù)樓，隨著市場的發(fā)展，很難滿足發(fā)展壯大公司的需求。4.1.3產(chǎn)品特征圖4.4：沈陽主要商圈各類寫字樓比例第1頁/共54頁4.0寫字樓市場從硬件水平和客戶品質(zhì)綜合來看，目前沈陽最好的寫字樓是城市廣場、華新國際和總統(tǒng)大廈，這些優(yōu)質(zhì)寫字樓商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相對而言，北站區(qū)域目前較好的方圓大廈吸引的主要是國內(nèi)企業(yè)客戶，外資比例小。目前這些最優(yōu)質(zhì)的寫字樓依然存在以下問題：城市廣場：電梯位置不明顯，大堂不氣派，候梯時間長，內(nèi)部和外部裝修檔次不高；華新國際大廈：遠(yuǎn)離市中心區(qū)域，停車位配備不足，內(nèi)部設(shè)施陳舊老化，部分單元出售；總統(tǒng)大廈：外立面造型優(yōu)美、華麗；但電梯數(shù)量和停車位少，監(jiān)控探頭數(shù)量不足；方圓大廈：過于追求獨(dú)特的造型，不符合甲級寫字樓所要求的莊重感，而且也造成使用率低；由于目前寫字樓普遍品質(zhì)不高，有少數(shù)實(shí)力雄厚的企業(yè)選擇在酒店內(nèi)辦公，如喜來登酒店、商貿(mào)酒店、遼寧賓館等星級酒店，租戶既可享有酒店高檔次的形象，又能享有優(yōu)良的服務(wù)。由于目前最優(yōu)質(zhì)的寫字樓品質(zhì)與北京、上海等比存在較大差距，從長遠(yuǎn)來看，難以滿足日益發(fā)展的市場需求。吸引開發(fā)商推出品質(zhì)更高的寫字樓，如北方傳媒大廈，更生態(tài)的玻璃幕墻系統(tǒng)、3.5米/秒的快速電梯、大廈內(nèi)的挑空花園等。相比而言，北京部分乙級寫字樓已推出室內(nèi)挑空花園，甲級寫字樓更是在此基礎(chǔ)上設(shè)置高挑空大堂、更生態(tài)的空調(diào)系統(tǒng)、更靈活的網(wǎng)絡(luò)地板等，物業(yè)管理均為國際知名公司。一般優(yōu)質(zhì)寫字樓僅是在平面布局、電梯配置以及公共空間的裝修上等區(qū)別于住宅，但仍然存在有較多的缺陷；如寫字樓層高僅有3.3米、電梯數(shù)量不足且梯速慢、空調(diào)系統(tǒng)落后、不重視物業(yè)管理服務(wù)、散賣等。而占近年供應(yīng)主要部分的商住公寓，由于設(shè)計(jì)之初較多是以居住公寓的使用功能設(shè)計(jì)，作為辦公物業(yè)，存在較多缺陷。例如居住和辦公人群的沖突、不利于連通的單元分割、缺乏靈活性的室內(nèi)布線、不夠開放的門禁、較慢的梯速等；整體而言，沈陽的各種檔次的寫字樓存在較大的缺陷，具有較大的提升空間。第2頁/共54頁4.0寫字樓市場4.1.4北站商圈北站商圈位于沈陽的北部，包含惠工廣場周邊和市府廣場周邊。區(qū)域?yàn)槭姓畽C(jī)構(gòu)集中區(qū)域，以市政府和大型國有企業(yè)為基礎(chǔ)，區(qū)域逐漸形成商務(wù)辦公集中區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)共有辦公物業(yè)60.8萬平米，總供應(yīng)量雖然不小，但目前缺乏頂級的寫字樓，而且入住企業(yè)主要為國內(nèi)企業(yè)。區(qū)域客群主要以金融、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主。目前區(qū)域缺乏高檔酒店等商務(wù)配套，現(xiàn)有的凱萊酒店和格林酒店物業(yè)老化，難以滿足高端商務(wù)客戶的需求；同時區(qū)域形成的商業(yè)主要以滿足北站旅客需求，不符合辦公人群的需求。整體而言，目前區(qū)域的商務(wù)配套缺乏。區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)相對集中，路網(wǎng)較完善發(fā)達(dá)，辦公環(huán)境相對較好。區(qū)域作為政府規(guī)劃的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，由于政府的大力推動，區(qū)域的影響力在逐漸上升。項(xiàng)目名稱位置級別入住時間建筑面積入住率遠(yuǎn)東大廈南京北街21號乙級19931350094％新華國際大廈市府廣場北側(cè)乙級19942600075％高登國際大廈青年大街乙級19972800070％許兄弟大廈北京街21號乙級19991016895％新港澳大廈北站路51號乙級20012700050％金廈廣場大西路187號甲級20027400079％方圓大廈悅賓街1號甲級20034800095％中韓大廈惠工街124號甲級20044000085％奉天銀座友好街19號

商務(wù)公寓20052577680％光達(dá)大廈北站路與友好大街交匯商務(wù)公寓200512000050％嘉興國際商務(wù)公寓北站路146號商務(wù)公寓20051300075％嘉興國際寫字樓北站路146號乙級200520000財(cái)富中心E座北站路55-59號甲級20064500070％財(cái)富中心CD座北站路55-59號乙級20069000070％匯寶大廈B座中山路395號乙級20074064320％表4.1：北站商圈寫字樓供應(yīng)第3頁/共54頁4.0寫字樓市場財(cái)富中心入駐公司代表行業(yè)公司舉例金融東亞銀行中美大都會人壽新家坡大華銀行沈陽乾元亨通投資有限公司中期嘉合期貨經(jīng)紀(jì)公司制造特靈空調(diào)長安福特馬自達(dá)美國舒克工業(yè)投資集團(tuán)沈陽北新節(jié)能設(shè)備有限公司中國石油東北化工銷售公司沈陽市邦杰辰信通訊有限公司三雄·極光照明貿(mào)易萬雄集團(tuán)遼寧省總商會鋼鐵貿(mào)易商會沈陽凱西（國際）貿(mào)易有限公司其他分眾傳媒沈陽紫氣東來文化票務(wù)有限公司恒隆地產(chǎn)世博外語學(xué)?？偛可蜿栂枞鸷娇辗?wù)有限公司方圓大廈入駐公司代表行業(yè)公司舉例房地產(chǎn)沈陽華銳集團(tuán)韓國(株)利爾利己集團(tuán)沈陽辦事處金典王氏房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（大連）有限公司中原（沈陽）物業(yè)代理有限公司沈陽高原建筑裝修有限公司金融太平人壽保險(xiǎn)有限公司遼寧分公司韓國中小企業(yè)銀行有限公司沈陽分行中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司第四營銷部沈陽融信國有資產(chǎn)管理經(jīng)營有限公司黑龍江恒通拍賣有限責(zé)任公司沈陽辦事處日本三菱東京日聯(lián)銀行股份有限公司制造霍尼韋爾東北技術(shù)服務(wù)中心

蒂森克虜伯電梯五礦鋼鐵沈陽有限公司伊藤忠商事（株）沈陽事務(wù)所顧問服務(wù)遼寧恒信律師事務(wù)所沈陽分所遼寧維權(quán)律師事務(wù)所杜塞爾多夫展覽有限公司沈陽歐昊美境外就業(yè)服務(wù)有限公司派特森英語方圓分部其他沈陽縱橫通信網(wǎng)絡(luò)工程有限公司沈陽宏生堂綠色生物工程有限公司嵐山嵌入系統(tǒng)(沈陽)有限公司沈陽安娜貿(mào)易有限公司表4.2：財(cái)富中心客戶類型示意表4.3：方圓大廈客戶類型示意第4頁/共54頁4.0寫字樓市場4.1.5五里河商圈五里河商圈位于城市的南部，寫字樓主要分布在彩電塔以南的青年大街沿線和三好街內(nèi)。三好街作為東北區(qū)域最大的IT數(shù)碼產(chǎn)品集散地，數(shù)碼商場較多。眾多的數(shù)碼代理商帶動了區(qū)域的辦公需求。同時，由于距離東北大學(xué)近，以及IT公司多，區(qū)域也成為IT相關(guān)科技公司辦公的首選之地。IT及相關(guān)科技企業(yè)成為區(qū)域的主要辦公需求，但大部分企業(yè)為中小型公司，需求面積小，可承受的租金水平低，選擇在三好街的乙級寫字樓和商務(wù)公寓內(nèi)；少部分大品牌制造商對寫字樓品質(zhì)要求較高，選擇在華新大廈辦公。由于區(qū)域處于城市的南部邊緣，出行成本高，生活配套不足，且IT產(chǎn)業(yè)聚集特征明顯，實(shí)力雄厚的非IT類企業(yè)不愿在此辦公。同時，近年由于三好街?jǐn)?shù)碼市場的激烈競爭，數(shù)碼產(chǎn)品代理商戶的利潤空間下降，對高品質(zhì)寫字樓的需求不高。近年由于遼寧電視臺的擴(kuò)租，以及未來遼寧日報(bào)的遷入和會展中心的投入使用，區(qū)域的文化、影視、會展類的行業(yè)特征將會有所突出。項(xiàng)目名稱位置級別入住時間建筑面積入住率物產(chǎn)科貿(mào)大廈三好街54號乙級19994200090％華新國際大廈青年大街219號甲級20003300095％信息產(chǎn)業(yè)大廈三好街乙級20003960085％百腦匯科技大廈三好街乙級20035200090％奉天硅谷大廈三好街商務(wù)公寓20031600085％金科大廈文化路19號乙級20033130085％地王國際大廈文藝路春河巷16號乙級20041900070％中潤·國際三好街18號乙級20043000065％五里河城五里河體育場北側(cè)乙級20055000050％艾特國際公寓三好街30號商務(wù)公寓200511000065％昌鑫置地廣場青年大街西320號乙級20064600020％北方國際傳媒大廈青年大街165號甲級20074000070％表4.4：五里河商圈寫字樓供應(yīng)第5頁/共54頁4.0寫字樓市場華新國際租戶代表行業(yè)租戶代表IT華為3Com技術(shù)有限公司沈陽辦事處英特爾（中國）沈陽辦事處清華同方股份有限公司遼寧辦事處IBM駐沈陽分公司愛普生(中國)有限公司沈陽分公司惠普公司制造業(yè)富蘭格電力技術(shù)有限公司沈陽分公司上海國泰密封材料有限公司施耐德電器（中國）有限公司沈陽辦事處UT斯達(dá)康（中國）有限公司沈陽辦事處艾睿(Arrow)電子中國有限公司沈陽辦事處沈陽北方交通工程機(jī)械飛利浦（中國）沈陽辦事處設(shè)計(jì)業(yè)阿特金斯國際有限公司沈陽辦事處新加坡勝科工程建筑唐閣設(shè)計(jì)策劃有限責(zé)任公司其他佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寶芳家紡科技公司沈陽雙鼎制藥有限公司遠(yuǎn)中租賃有限公司百腦匯科技大廈行業(yè)租戶代表IT北方電腦金正網(wǎng)絡(luò)沈陽天和信息技術(shù)有限公司興和軟件北京漢邦高科數(shù)字技術(shù)有限公司沈陽分公司沈陽市興達(dá)科技開發(fā)有限公司沈陽市高思博影視制作中心沈陽萬眾聯(lián)達(dá)科技有限公司沈陽迅時網(wǎng)絡(luò)科技有限公司益佰電腦回收維修華美新科技制造天馳設(shè)備南海山特電源其他北商咨詢遼寧省因私出入境中介機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會沈陽大航海咨詢顧問有限公司羽嘉商貿(mào)百腦匯科技大廈表4.5：華新國際大廈客戶類型示意表4.6：百腦匯大廈客戶類型示意第6頁/共54頁4.0寫字樓市場4.1.6租金和售價沈陽最優(yōu)質(zhì)的寫字樓租金報(bào)價在1300-1600元/平米/年（使用面積），實(shí)際成交租金約為950-1300元/平米/年（使用面積），如華新國際、總統(tǒng)大廈、城市廣場等。一般寫字樓的租金在800-1000元/平米/年（使用面積），實(shí)際成交租金約為600-800元/平米/年（使用面積）。如新港澳國際大廈、高登國際大廈、商務(wù)公寓和老舊的寫字樓租金為500-750元/平米/年（使用面積），實(shí)際成交租金約為400-600元/平米/年（使用面積）。沈陽一般寫字樓的售價在8000-9000元/平米（建筑面積）。商務(wù)公寓的售價主要在6500-7500元/平米左右。部分帶精裝修的酒店式公寓售價可達(dá)8000-9000元/平米。由于一般居住租賃客戶難以承受較高的租金，這部分精裝修公寓最終只能轉(zhuǎn)向辦公客戶；但由于其自身作為辦公用途的諸多不適性，租金報(bào)價僅在700-800元/平米/年，這部分公寓的性價比相對較低。在此類公寓供應(yīng)高潮候，預(yù)計(jì)此類公寓的市場接受度會較差；第7頁/共54頁4.0寫字樓市場4.1.7寫字樓需求狀況全市平均入住率為71％。其中太原街以其核心的地理位置和傳統(tǒng)辦公商圈的影響力，吸引了商貿(mào)企業(yè)以及各類企業(yè)的銷售分部，平均入住率為76％，處于各商圈最高水平。五里河區(qū)域由于有良好的IT和科技需求支撐，入住率相對較高；但由于處于城市南部邊緣，出行不便利，影響了新寫字樓對其他行業(yè)公司的吸引力，導(dǎo)致新寫字樓空置率較高，拉低了平均入住率水平。北站區(qū)域由于未充分發(fā)展，原有的辦公物業(yè)入住率不高，再加上新入住物業(yè)較低的入住率，使得平均入住率處于最低水平，僅為68％。從不同品質(zhì)寫字樓入住率看，城市廣場、總統(tǒng)大廈、華新國際大廈和方圓大廈等沈陽最優(yōu)質(zhì)寫字樓，由于自身良好的市場影響和服務(wù)等因素，維持在95％以上的高入住率，優(yōu)質(zhì)寫字樓表現(xiàn)為較好的需求。新入市的寫字樓雖然品質(zhì)有所提高，但由于較大部分采取高定價策略，相當(dāng)于老辦公樓租金的兩倍，對在老辦公樓內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)吸引力不大。這部分樓宇的需求主要來自新進(jìn)入沈陽的企業(yè)、實(shí)力雄厚的國有企業(yè)以及關(guān)聯(lián)企業(yè)，入住率在75％以下。一些老辦公物業(yè)由于辦公客戶在過去幾年業(yè)務(wù)發(fā)展慢，較少擴(kuò)租面積，在與其他樓宇的性價比沒有巨大差距情況下，遷出的少，維持有較高的入住率，部分樓宇入住率可達(dá)到85％以上。隨著沈陽寫字樓品質(zhì)的逐漸提高，在租金沒有太大提升的情況下，預(yù)計(jì)老寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶會期望入駐性價比更高的新寫字樓。表4.5：主要商圈入住率比較第8頁/共54頁4.0寫字樓市場目前入住沈陽的外資企業(yè)和省外知名企業(yè)多為辦事處，主要負(fù)責(zé)東北區(qū)域的銷售任務(wù)，較多不具備管理、研發(fā)和人事等職能，對寫字樓需求面積從50-300平米，部分在800平米以上，其需求的面積隨著銷售額的增長而增長。外資公司普遍采取租賃寫字樓，而很少購買寫字樓。這些外資公司對寫字樓的需求分為四大類：實(shí)力雄厚且對品質(zhì)要求較高、人數(shù)不多的公司選擇在四五星級酒店內(nèi)辦公人數(shù)較多，且對辦公品質(zhì)要求較高的公司通常會遷出酒店，選擇頂級的寫字樓辦公，擴(kuò)大面積，降低租金；部分駐沈人數(shù)少，為兼顧辦公品質(zhì)和交通便利性的公司，會選擇在面積分割較小的3星級酒店辦公。部分進(jìn)入沈陽較早的外資公司，由于習(xí)慣了原有的辦公環(huán)境，而且擴(kuò)租面積慢，在沒有外部推動因素下，仍然留在老舊的辦公樓內(nèi)。這部分公司是未來新增供應(yīng)的重要需求來源。從現(xiàn)有已入住外資公司來看，面積擴(kuò)租速度相對較慢，外資公司新增寫字樓需求主要來自新進(jìn)入沈陽公司的需求。近年由于企業(yè)的改制，部分大型企業(yè)和集團(tuán)由自建辦公樓轉(zhuǎn)為向市場購買，但這部分?jǐn)?shù)量相對較少。雖然有較多寫字樓前期采取整租整售，但實(shí)際成交案例較少。沈陽需求增長速度最快的屬沈陽當(dāng)?shù)氐闹行∑髽I(yè)，這部分企業(yè)在沈陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇，發(fā)展速度快，需求面積不斷擴(kuò)大。第9頁/共54頁4.0寫字樓市場4.1.7未來發(fā)展展望從未來供應(yīng)看，未來供應(yīng)主要集中在北站商務(wù)區(qū)，其次是五里河商圈。相對而言，太原街商圈供應(yīng)量小。從新增項(xiàng)目品質(zhì)看，有較多項(xiàng)目處于青年大街沿線，交通和可視性好，較多項(xiàng)目規(guī)劃高度在300米以上，力爭建成地標(biāo)性建筑，預(yù)計(jì)其寫字樓品質(zhì)較高，將超越現(xiàn)有寫字樓品質(zhì)；但同時多個高品質(zhì)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，也將加劇高端寫字樓市場的激烈競爭。眾多高品質(zhì)寫字樓的建設(shè)，一方面將提升沈陽寫字樓的整體品質(zhì)，另一方面也將提高投資機(jī)構(gòu)對沈陽市場的關(guān)注；從供應(yīng)時間看，未來寫字樓供應(yīng)主要集中在2010年后；較多項(xiàng)目為大型綜合項(xiàng)目，體量大，開發(fā)時間將有可能延續(xù)較長；在時間上會對未來高端寫字樓的競爭有所緩和。相對而言，2007-2009年期間，竣工入住的寫字樓項(xiàng)目不多，而且有部分寫字樓在目前已開始銷售部分，預(yù)計(jì)在這個時期內(nèi)競爭相對緩和。項(xiàng)目名稱商圈位置入住時間寫字樓面積備注希爾斯聯(lián)邦北站北站路115、117號200724390－銀河國際北站北京街51號200730000－華府天地一期北站惠工廣場西200818900總建面40萬平米沈陽財(cái)富中心A座北站北站路55，57，60號200970000－新華國際金融中心北站市府廣場北側(cè)201270000總建面35萬平米東北世貿(mào)廣場北站財(cái)富中心南2011N.A總建面34萬平米東森總部商務(wù)廣場北站市府大路256號2008N.A總建面26萬平米華府天地二期北站惠工廣場西2012N.A總建面150萬平米環(huán)球國際大廈北站北站敬賓街西201268000總建面16萬平米沈陽國際金融中心北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的C13號地塊2011N.A總建面25萬平米恒隆市府廣場北站市府廣場南側(cè)N.AN.A總建面80萬平米領(lǐng)先國際城太原街沈河區(qū)青年大街市委對面200840000－曼哈頓觀邸太原街和平區(qū)中華路69號200820113－萬達(dá)廣場二期太原街太原南街2010N.A－泰宸·湖畔佳園五里河南五馬路183號200752000－皇朝萬鑫五里河青年大街390號200750000－東北傳媒文化廣場五里河原五里河體育場北201080000總建面25萬平米新世界會展中心五里河南二環(huán)路與青年大街交匯西南2010后100000總建面70萬平米五里河.世貿(mào)廣場五里河原五里河體育場N.AN.A總建筑面積160萬平米，公建60％華潤萬象城五里河文藝路與青年大街交匯西南N.AN.A總建筑面積45萬平米，公建70％表4.7：主要商圈未來寫字樓供應(yīng)第10頁/共54頁4.0寫字樓市場4.1.8未來發(fā)展展望隨著東北經(jīng)濟(jì)的騰飛，東北區(qū)域的市場容量也將快速增長，東北區(qū)域?qū)⒏艿街匾?，將使更多公司在東北設(shè)立銷售分部，同時原有公司也將隨著銷售額增長而擴(kuò)大需求面積。隨著WTO的實(shí)施，中國對外資在中國業(yè)務(wù)的限制將越來越少，吸引更多的外資公司進(jìn)入；沈陽作為外資公司進(jìn)入東部區(qū)域的窗口，將吸引更多的外資公司進(jìn)入，尤其是俄羅斯、日本、韓國等臨近國家的企業(yè)。隨著外資公司在沈陽業(yè)務(wù)的拓展和更多外資公司的進(jìn)入，辦公客戶對寫字樓品質(zhì)要求越來越高，促進(jìn)寫字樓品質(zhì)的提升，增加高端寫字樓的需求。同時，隨著沈陽大型企業(yè)改制成功以及國際化程度提高，將會更加注重辦公物業(yè)的形象，增加高檔寫字樓的需求。隨著沈陽和周邊撫順、鞍山等城市的融合，將吸引更多遼寧乃至東北其他城市的企業(yè)在沈陽設(shè)立管理總部，拓展沈陽的寫字樓需求。沈陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，最大辦公需求增長將來自于中小企業(yè)；隨著中小企業(yè)的發(fā)展壯大，將有更多企業(yè)要提升企業(yè)形象，脫離商住公寓，選擇形象更好的寫字樓。第11頁/共54頁4.0寫字樓市場4.1.9整體市場結(jié)論沈陽寫字樓市場目前還不發(fā)達(dá)，寫字樓分布較分散，三大商圈并沒有占絕對優(yōu)勢的商圈；寫字樓品質(zhì)普遍不高，頂級寫字樓少，絕大部分是商務(wù)公寓和老舊的寫字樓，而且產(chǎn)品在層高、電梯、空調(diào)、平面布局上存在有較大的額缺陷，產(chǎn)品存在有較大提升空間；沈陽有較多商務(wù)公寓原先設(shè)計(jì)以居住為主，價錢高，作為辦公使用存在較多缺陷；專門針對中小企業(yè)，提供優(yōu)惠購房貸款，性價比較高的較少，預(yù)計(jì)未來以辦公為主、但能提供優(yōu)惠貸款政策的商務(wù)公寓將受到較大的歡迎。從入住率看，頂級寫字樓入住率比較高，頂級寫字樓具有一定的市場空間；太原街由于處于核心位置和傳統(tǒng)的影響力，入住率要高于北站和五里河商圈；仍然有較多的優(yōu)質(zhì)公司選擇在老舊寫字樓內(nèi)，預(yù)計(jì)未來提供品質(zhì)較好，但價錢提升不多的寫字樓，預(yù)計(jì)可吸引這為數(shù)較多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。未來寫字樓供應(yīng)量較大，尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓，但主要集中在北站和五里河商圈，競爭激烈；未來供應(yīng)時間將主要集中在2010年以后，之前市場競爭相對緩和。同時，在未來隨著沈陽以及東北經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步快速發(fā)展，作為東北窗口的沈陽寫字樓需求將得到增更快增長。第12頁/共54頁4.0寫字樓市場4.2區(qū)域市場根據(jù)寫字樓的聚集性和客戶來源的類似性，在此將寫字樓的區(qū)域研究范圍如下：東至和平大街沿線，南至南五馬路，西至勝利大街，北至市府路。4.2.1區(qū)域供應(yīng)編號項(xiàng)目名稱位置級別入住時間建筑面積租金售價入住率1鴻源大廈南京南街乙級199515000790只租75%2鴻運(yùn)大廈和平北大街乙級199514000850只租75%3聯(lián)營物業(yè)大廈南京南街1甲乙級199640000850只租85%4亞貿(mào)中心中山路111號乙級199653527888880093%5東宇大廈和平南大街2號乙級199940000900只租92%6城市廣場南京北街206號甲級1999328261600只租95%7中興商業(yè)大廈中華路乙級200022000650只租85%8華利大廈和平北大街28號乙級200344000850只租90%9總統(tǒng)大廈和平北大街69號甲級2004770001350只租95%10海潤·國際南京南街270號商務(wù)公寓200418000750888835%11商貿(mào)國際太原南街88號商務(wù)公寓200460000400449080%12新華大廈中山路70號商務(wù)公寓200530000800660085%13騰龍商務(wù)公寓同澤北街25號商務(wù)公寓200516000700830070%14年華國際大廈市府大路55號商務(wù)公寓200648748700646040%15SOHO新天地中華路121號商務(wù)公寓200634000600600045%16海悅城市廣場城市廣場后面甲級2007200001400只租20%17曼哈頓觀邸中華路69號乙級200820113未售8500未售18沃達(dá)廣場太原北街甲級2009n.an.an.an.a19萬達(dá)廣場二期太原南街乙級n.an.an.an.an.a甲級乙級商務(wù)公寓1未來供應(yīng)2345678910111213141516171819本項(xiàng)目表4.8：區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)圖4.6：區(qū)域?qū)懽謽欠植紙D第13頁/共54頁4.0寫字樓市場區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)供應(yīng)約56.5萬平米，約占三大商圈寫字樓供應(yīng)的33％，目前是沈陽重要的寫字樓供應(yīng)區(qū)域，。其中，甲級寫字樓供應(yīng)約13萬平米，占比23％；雖然整體供應(yīng)量不大，但城市廣場和總統(tǒng)大廈從客戶品質(zhì)和市場影響力看，代表了沈陽最高水平，成為區(qū)域其他檔次寫字樓發(fā)展的重要帶動力量。乙級寫字樓供應(yīng)22.9萬平米，占比約40％，其中1996年以前入住的約占乙級寫字樓供應(yīng)的63％，這部分寫字樓存在物業(yè)老化，預(yù)計(jì)未來將難以滿足辦公企業(yè)日益提高的品質(zhì)期望。商務(wù)公寓供應(yīng)約20.7萬平米，占比約37％；其中有較大部分原定位為投資型的小戶型公寓，以居住為主；由于租賃居住客戶難以承受較高的租金，最終轉(zhuǎn)變?yōu)樯套」?，但作為辦公使用有較大的缺陷。另外，從辦公物業(yè)品質(zhì)來看，區(qū)域內(nèi)低端的商務(wù)公寓和老舊的寫字樓占比較高，而中高端的寫字樓供應(yīng)量較小。從未來供應(yīng)看，區(qū)域未來供應(yīng)的寫字樓項(xiàng)目不多，共三個；其中沃達(dá)廣場和萬達(dá)廣場二期與本項(xiàng)目在位置和物業(yè)組合上具有較大的類似性，沃達(dá)廣場將早于本項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)將成為本項(xiàng)目的重要競爭對手。從寫字樓分布來看，寫字樓主要分布在和平北大街、南京北大街和中華路兩側(cè)區(qū)域。和平北大街和南京北大街由于交通條件和可視性好等原因，是區(qū)域高檔寫字樓主要集中的主要地帶。相對而言，中華路由東向西單行，兩側(cè)有較多商業(yè)，車流和人流兩大，道路較擁擠，除原有的一些老舊寫字樓外，新發(fā)展的主要是商務(wù)公寓。第14頁/共54頁4.0寫字樓市場4.2.2價格區(qū)域甲級寫字樓租金在1350-1600元/平米/年（使用面積），其中代表最高水平的城市廣場租金高達(dá)1600元/平米/年。乙級寫字樓租金主要集中在790-900元/平米/年（使用面積），位置、交通條件較差，且老舊的中興商業(yè)大廈寫字樓租金僅為650元/平米/年（使用面積）。商務(wù)公寓由于在辦公形象、位置、硬件條件等方面存在較多缺陷，租金水平較低，主要集中在600-750元/平米/年（使用面積）；人流較混雜的商貿(mào)國際租金水平僅在400元/平米/年（使用面積）。總統(tǒng)大廈、城市廣場和海悅城市廣場采取只租不售，目前沒有售價。乙級寫字樓售價在8500-8800元/平米（建筑面積）左右；交通條件較好的商務(wù)公寓的售價主要在6000-6600元/平米左右，部分帶有精裝修的小戶型公寓售價達(dá)到8300-8888元/平米。而商貿(mào)國際由于交通條件差，人流雜，銷售較早，售價與周邊住宅價格類似，僅為4490元/平米。第15頁/共54頁4.0寫字樓市場4.2.3需求情況城市廣場作為沈陽最好的寫字樓之一，吸引的客戶資源比較廣泛，主要集中在運(yùn)輸物流、貿(mào)易、制藥、汽車、通訊，以及服務(wù)于沈陽重工業(yè)企業(yè)的數(shù)控機(jī)床、精密測量、電力設(shè)備、污水處理等制造企業(yè)。外資企業(yè)比例在90％以上，企業(yè)主要為歐美和日本的知名企業(yè)?？偨y(tǒng)大廈作為沈陽最好的寫字樓之一，入住公司除了服務(wù)于沈陽工業(yè)企業(yè)的機(jī)電等制造企業(yè)外，還有較大比例的IT通訊、品牌代理、傳媒廣告、房地產(chǎn)開發(fā)、化工、金融等企業(yè)。入駐企業(yè)知名度不如城市廣場。外資企業(yè)比例在60-70％之間，除歐美企業(yè)外，有較多韓國企業(yè)。區(qū)域以城市廣場和總統(tǒng)大廈內(nèi)入住的國際知名企業(yè)為核心，在乙級寫字樓、酒店以及商務(wù)公寓內(nèi)分布有較多服務(wù)于沈陽制造業(yè)的數(shù)控機(jī)床、精密測量儀器、電力設(shè)備、工業(yè)廢棄物處理等企業(yè)，以及運(yùn)輸物流、品牌代理、顧問咨詢等企業(yè)。較多企業(yè)選擇在此區(qū)域辦公，是由于區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍，已聚集有較多類似企業(yè)，有利于促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展；同時區(qū)域處于城市中心區(qū)，周邊配套豐富，出行成本低。其中區(qū)域內(nèi)有較多優(yōu)質(zhì)企業(yè)目前在金都酒店、升龍酒店、遼寧賓館、銀都大廈、商貿(mào)飯店等三四星級賓館內(nèi)辦公，隨著這些企業(yè)的發(fā)展及周邊優(yōu)質(zhì)寫字樓的興建，這部分酒店的辦公客戶將成為未來新寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。例如原商貿(mào)的上海貝爾阿爾卡特移動通信公司遷入總統(tǒng)大廈。相對于南京北京以及和平北大街制造業(yè)企業(yè)比例高的特征，中華路和太原街作為商場集中區(qū)域，聚集的企業(yè)更多是針對個人的品牌代理、產(chǎn)品直銷、教育留學(xué)咨詢、旅游、廣告等類別公司。這部分企業(yè)看重的是接近于產(chǎn)品的銷售終端以及區(qū)域內(nèi)聚集的眾多消費(fèi)人群。第16頁/共54頁4.0寫字樓市場城市廣場客戶代表機(jī)電3M中國有限公司沈陽辦事處松下電工(中國)有限公司沈陽分公司ABB(中國)有限公司富士施樂(中國)有限公司沈陽分公司雷尼紹制藥安斯泰萊制藥(中國)有限公司沈陽辦事處諾和諾德(中國)制藥有限公司沈陽辦事處通訊朗訊科技中國有限公司沈陽辦事處上海貝爾阿爾卡特遼寧分公司摩托羅拉中國電子有限公司沈陽分公司貿(mào)易英中貿(mào)易協(xié)會沈陽代表處奧地利聯(lián)邦商會-沈陽代表處J.P貿(mào)易有限公司運(yùn)輸物流大韓航空公司沈陽辦事處日本郵船(中國)有限公司沈陽辦事處大連華迅國際運(yùn)輸有限公司沈陽分公司日郵物流(中國)有限公司沈陽辦事處汽車豐田通商(大連)有限公司沈陽事務(wù)所豐田汽車公司沈陽事務(wù)所總統(tǒng)大廈客戶代表機(jī)電大金(中國)投資有限公司沈陽辦事處佳能(中國)有限公司沈陽分公司山高刀具(上海)有限公司沈陽辦事處富士達(dá)電梯沈陽銷售分公司正泰集團(tuán)東北辦事處通用電氣(中國)有限公司沈陽辦事處IT通訊北京創(chuàng)博巍網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司沈陽辦事處遼寧天洋偉業(yè)電子商務(wù)安全服務(wù)有限公司深圳市騰訊計(jì)算機(jī)系統(tǒng)有限公司沈陽分公司浪潮集團(tuán)有限公司沈陽辦事處品牌代理廣州百事高企業(yè)發(fā)展有限公司沈陽辦事處尤妮佳生活用品服務(wù)(上海)有限公司沈陽分公司愛茉莉太平洋貿(mào)易有限公司沈陽分公司沈陽發(fā)現(xiàn)姿源服飾商行法派集團(tuán)職業(yè)裝遼寧辦事處傳媒廣告金輝陽光(沈陽)廣告有限公司沈陽康利公交廣告有限公司遼寧陽光加信廣告有限公司博域傳媒(遼寧)有限公司沈陽沙諾環(huán)球傳媒有限公司房地產(chǎn)沈陽安邦置業(yè)發(fā)展有限公司沈陽中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沈陽寶弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沈陽瑪莉藍(lán)國際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司SR開發(fā)韓國總部沈陽銷售部城市廣場總統(tǒng)大廈表4.10：總統(tǒng)大廈客戶類型示意表4.9：城市廣場客戶類型示意第17頁/共54頁4.0寫字樓市場由于區(qū)域良好的區(qū)位條件以及原來形成的濃厚商務(wù)氛圍，區(qū)域內(nèi)企業(yè)的平均入住率為76％，高于全市平均71％的入住率，也高于其他兩個商圈的入住水平。城市廣場和總統(tǒng)大廈由于其良好的硬件、優(yōu)質(zhì)的龍頭企業(yè)帶動、良好的展示性以及區(qū)位等因素，入住率在95％左右，擁有較高的入住率。乙級寫字樓由于區(qū)域良好的商務(wù)氛圍，入住率也保持較高的水平，普遍在85％以上；部分老舊的寫字樓由于自身品質(zhì)下降以及新建樓宇的爭奪，入住率稍微低些，在75％左右，但也高于沈陽整體平均水平。對于商住公寓，入住率相對較低；入住率低部分是由于入住時間不長，另外一方面由于居住和辦公混雜，降低了對辦公客戶的吸引力。相對而言，純粹辦公的商務(wù)公寓，由于其辦公氛圍相對純粹，保持有相對理想的入住率，如商貿(mào)國際和新華大廈等。對于城市廣場和總統(tǒng)大廈此類甲級寫字樓，客戶需求的面積主要集中在100-300平米之間，少部分大客戶需求面積在800-2500平米左右。乙級寫字樓的客戶需求面積在80-200平米左右，部分入住的大型國內(nèi)企業(yè)集團(tuán)需求的面積在1500-5000平米左右。商務(wù)公寓主要針對處于發(fā)展初期的公司，面積需求在40-200平米之間；其中40-80平米的主要針對投資型客戶，出租給公司剛起步的公司；相對而言，購買自用的公司客戶需求面積普遍在100-250平米左右。第18頁/共54頁4.0寫字樓市場4.3寫字樓專業(yè)人員訪談為了進(jìn)一步把握沈陽寫字樓市場及未來發(fā)展趨勢，在此選擇部分代表性寫字樓的專業(yè)人員進(jìn)行訪談，分別為城市廣場、華新國際和沈陽財(cái)富中心。以上三個項(xiàng)目分別是太原街商圈、五里河商圈和北站商圈的代表性項(xiàng)目。具體訪談內(nèi)容如下：訪談對象基本情況整體市場情況項(xiàng)目名稱商圈姓名職務(wù)需求增長情況客戶需求特征客戶關(guān)注因素未來發(fā)展趨勢華新國際大廈五里河周先生銷售主管需求增長慢，負(fù)責(zé)華新兩三年租戶很少擴(kuò)租，幾大優(yōu)質(zhì)寫字樓之間爭奪客戶，價格一直難以提升一般需求面積在100-200平米，象甲骨文、IBM等大客戶面積在1000平米左右；很少搬遷，兩年內(nèi)僅遷走兩個客戶主要看重項(xiàng)目自身，硬件方面比較關(guān)注電梯、空調(diào)和停車位；部分優(yōu)質(zhì)客戶并不完全只看品質(zhì)，如柯達(dá)原來在星光大廈老樓，萬科部分辦公在云頂大廈；需求增長慢，供應(yīng)增長快，空置率會上升；如果建優(yōu)質(zhì)寫字樓會有一定市場，但有較大部分要爭奪其他樓的客戶沈陽財(cái)富中心北站桂先生銷售主管經(jīng)濟(jì)增長快，需求有增長，但不快；金融商貿(mào)去規(guī)劃多年，增長也不快；項(xiàng)目最好售的是170平米左右的。大面積購買客戶是當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)，并不完全是國企主要看重的是地理位置、交通條件、電梯、空調(diào)、車位配比和價格未來優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量大，對未來市場前景也不是很確定，項(xiàng)目的A座寫字樓開發(fā)還要看后期市場情況城市廣場太原街蒯越麗租戶關(guān)系主任需求增長還是較快，每年都有很多新公司進(jìn)入沈陽；但現(xiàn)有客戶擴(kuò)租面積不大需求面積從80-90平米起，主要集中在100-300平米先看區(qū)域和地段，其次是價格，最后是整體形象、硬件配置、服務(wù)水平以及戶型面積未來供應(yīng)量大，但不會存在太大問題；部分銷售不好，主要是自身原因表4.11：寫字樓訪談內(nèi)容第19頁/共54頁4.0寫字樓市場項(xiàng)目名稱區(qū)域看法區(qū)域商務(wù)氛圍區(qū)域公司特征對本項(xiàng)目建議其他建議華新國際大廈2002年以前商貿(mào)酒店、聯(lián)營大廈、中興商廈客戶不錯，部分租金曾達(dá)到2000元/年目前主要是一些商貿(mào)物流類公司可以吸引商場品牌代理公司、房地產(chǎn)公司平；租金不要太高，也就在800元/年，建議還是出售做服務(wù)式公寓需求小，華新作為外企主要集中地，真正的老外少，公司負(fù)責(zé)人多為本地人或者大連人，會自己買房沈陽財(cái)富中心整體感覺比較亂，商務(wù)氣氛不濃厚，交通也不好，太原北街好于南街有較多商貿(mào)、物流類公司，多是中小型的公司，需求面積在100以下到200平米現(xiàn)有條件不適于建太高檔寫字樓，中等檔次有一定市場，太原街有部分公司到本項(xiàng)目咨詢購買。但規(guī)模不要太大－城市廣場除了城市廣場，周邊多是商務(wù)公寓和聯(lián)營、中興這樣的老寫字樓可能主要是私營企業(yè)，有部分是商場品牌的管理公司如果建檔次不是很高，租金在800-900元/年的中檔寫字樓還是有較好市場，需求量還是比較大如果建服務(wù)式公寓，檔次不要太高，本項(xiàng)目里集中沈陽最好的外資公司，真正外籍較少。外地來的，多是北京和上海的，在大公司里比例約20％左右訪談對象認(rèn)為沈陽寫字樓需求增長不是很快，現(xiàn)有租戶面積擴(kuò)租少，需求增長主要依靠新進(jìn)入公司產(chǎn)生的需求?？蛻粜枨竺娣e主要集中在80-300平米之間，但在100-200平米之間的戶型會更受歡迎。客戶選擇寫字樓時，除了地段外，項(xiàng)目自身硬件條件、服務(wù)水平和價格所起的作用非常大。未來供應(yīng)量很大，雖然需求量在增長，但存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓。太原街商圈原來商務(wù)氛圍好，現(xiàn)在有所下降；除了城市廣場和總統(tǒng)大廈，品質(zhì)普遍不高。本項(xiàng)目所處位置不好，不適宜建太高檔寫字樓；如果建中等檔次的寫字樓還是有較大的需求量；由于沈陽真正常駐的外籍人士少，開發(fā)高檔的服務(wù)式公寓會有較大的風(fēng)險(xiǎn)。第20頁/共54頁4.0寫字樓市場4.4案例考察為進(jìn)一步把握區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)會，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供借鑒參考，在此選擇距離本項(xiàng)目較近、具有較相似區(qū)域環(huán)境的中興商業(yè)大廈和聯(lián)營物業(yè)大廈項(xiàng)目作為個案參考。中興商業(yè)大廈、聯(lián)營物業(yè)大廈距離本項(xiàng)目近，寫字樓為商業(yè)上部建筑，在項(xiàng)目周邊環(huán)境以及項(xiàng)目自身物業(yè)構(gòu)成上具有較大相似性，在此將其作為參考案例。4.4.1中興商業(yè)大廈項(xiàng)目基本情況位置：中華路與太原北街交匯的西北角建成時間：一期：1987年二期：2000年10月總建筑面積：145,000平米一期：54,000平米二期：91,000平米商業(yè)：108,000平米寫字樓：22,000平米，南樓自用，北樓外租地下：15,000平米，車位360個樓層：地上18層，地下2層

1-8層商業(yè)北樓：9-18層寫字樓南樓：9-11層地下1-2層為停車位及設(shè)備用房第21頁/共54頁4.0寫字樓市場寫字樓硬件設(shè)施電梯：6部空調(diào)：中央空調(diào)供電：雙路供電消防系統(tǒng)：自動報(bào)警噴淋系統(tǒng)安防系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)通訊系統(tǒng)：光纖寬帶接入，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)寫字樓經(jīng)營情況面積分割：35-170平米租金：650元/年/平米（使用面積）入住率：85％入住公司：自用、商貿(mào)公司、制造類公司、美容美發(fā)公司、科技類公司第22頁/共54頁4.0寫字樓市場樓層房號公司名稱9層0901中興財(cái)務(wù)部現(xiàn)金科0902中興財(cái)務(wù)部10層1001金飾品商場1001中興國際名品廣場1002中興針織運(yùn)動休閑商場1003中興通訊電器商場1003A中興商務(wù)會館管理辦公室1004國際名品化妝廣場1005國際名品化妝廣場1006中興兒童百貨商場1007中興租賃公司,中興商務(wù)會館1008中興鞋品皮具商場11層1101中興連鎖超市總部1102中興連鎖超市總部1103中興連鎖超市人力資源部,電腦部1104中興連鎖超市采購供應(yīng)部1105中興連鎖超市財(cái)務(wù)部核算室1106中興連鎖超市財(cái)務(wù)部1107中興連鎖超市防損部1108中興連鎖超市經(jīng)理辦公室1109中興連鎖超市研發(fā)部1110中興連鎖超市會議室1111中興連鎖超市會議室12層1201奧的斯電梯(中國)投資公司1202奧的斯電梯(中國)投資公司1203奧的斯電梯(中國)投資公司1209會議室1210會議室樓層房號公司名稱13層1306北京詩蘭百麗化妝品有限公司1309沈陽市和平區(qū)仙平美容美體工作室1310沈陽市和平區(qū)仙平美容美體工作室14層1401沈陽悠竹健身有限公司1404中國大學(xué)生信息沈陽分站1406沈陽慧點(diǎn)捷訊通訊有限公司1407思蘭德生活會館1408思蘭德生活會館1409會議室1415千瑤高級服飾有限公司15層1501沈陽市嘉賓塑美專業(yè)護(hù)膚中心1502沈陽市嘉賓塑美專業(yè)護(hù)膚中心1503沈陽市嘉賓塑美專業(yè)護(hù)膚中心1504杭州瑞表公司沈陽辦事處1507智比(上海)玩具貿(mào)易有限公司1509智比(上海)玩具貿(mào)易有限公司1510沈陽永利實(shí)業(yè)有限公司1516北京空中信使信息技術(shù)有限公司16層1609會議室1616沈陽大世界鐘表眼鏡公司1618吳羨攝像機(jī)維修中心17層1701香港藝田設(shè)計(jì)工程有限公司1705沈陽金永佳商貿(mào)有限公司1706亞英女子形象設(shè)計(jì)室1709沈陽市和平區(qū)安安丹日用品經(jīng)銷部1710沈陽市昊天物資有限責(zé)任公司1718沈陽君明福環(huán)保有限公司表4.12：中興商業(yè)大廈入住客戶第23頁/共54頁4.0寫字樓市場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：處于商業(yè)中心區(qū)，自身有處于市場領(lǐng)導(dǎo)地位的商業(yè)設(shè)施，吸引相關(guān)的貿(mào)易、品牌代理以及美容美發(fā)等服務(wù)于消費(fèi)者的公司；電梯數(shù)量充足；規(guī)模體量不大，有較大部分自用；租金低，有較高的性價比。劣勢：寫字樓大堂入口位于項(xiàng)目西側(cè)，比較雜亂；停車位數(shù)量不足；參考與借鑒可以利用處于商業(yè)區(qū)和項(xiàng)目自身大規(guī)模商業(yè)的優(yōu)勢，吸引商貿(mào)、品牌代理以及服務(wù)類公司；依托于太原街商圈知名外資企業(yè)聚集的優(yōu)勢，利用較高的性價比，吸引知名外資公司，如中興的奧的斯電梯公司；第24頁/共54頁4.0寫字樓市場4.4市場結(jié)論沈陽寫字樓需求增長除來源于現(xiàn)有辦公企業(yè)的擴(kuò)租，更大來源于沈陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所吸引的企業(yè)進(jìn)入。沈陽寫字樓分布較分散，品質(zhì)普遍不高。三大商圈中，太原街商圈由于處于城市核心位置，為形成較早的傳統(tǒng)商圈，聚集有較多的外資公司和國內(nèi)知名公司，在三大商圈中入住率水平最高，在此發(fā)展寫字樓，商圈內(nèi)可以提供較多優(yōu)質(zhì)客戶資源。北站和五里河商圈有較多地標(biāo)性的寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃，未來優(yōu)質(zhì)寫字樓市場競爭激烈，在交通和可視性并不占優(yōu)勢區(qū)域開發(fā)高檔寫字樓具有較大風(fēng)險(xiǎn)。由于一些老舊寫字樓的租金水平不高，仍然有較多優(yōu)質(zhì)公司在這些品質(zhì)不高的老舊寫字樓內(nèi)辦公。未來針對這部分公司，提供一些品質(zhì)提高但價錢提升不大的中高檔寫字樓，具有一定的市場前景。由于沈陽較多的商住公寓初始設(shè)計(jì)時更多考慮居住功能，作為辦公使用具有較多缺陷；而針對中小型公司，提供優(yōu)惠購房貸款，具有較純粹辦公特征的商務(wù)樓宇較受歡迎。如果能在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高性價比，將更具有優(yōu)勢，如loft商務(wù)公寓，但控制價格水平。本項(xiàng)目地處商業(yè)和外資企業(yè)企業(yè)集中區(qū)，可以利用此區(qū)域特征，可將目標(biāo)客戶定位為以品牌代理公司、針對個體服務(wù)的旅游、留學(xué)、日用品直銷等公司為主體，吸納部分區(qū)域內(nèi)老舊寫字樓內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶。第25頁/共54頁5.0酒店市場沈陽是傳統(tǒng)的重工業(yè)城市，旅游業(yè)發(fā)展起步較晚，酒店的發(fā)展也較為緩慢。除了早期興建的國賓館——遼寧友誼賓館外，直到1994年，全市才出現(xiàn)真正的掛牌四星級酒店——新世界萬怡酒店（現(xiàn)更名為新世界酒店）。隨著國家振興東北經(jīng)濟(jì)政策的出臺，沈陽市在東北地區(qū)以至東北亞經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略已日漸明確。沈陽市每年舉辦的全國、國際性會議相應(yīng)增加，為酒店業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)會。九十年代末至新世紀(jì)初，一批五星級、四星級酒店相繼建成或重新改造，并引入了一些國際知名酒店管理集團(tuán)，如洲際酒店管理集團(tuán)、萬豪酒店管理集團(tuán)及香格里拉集團(tuán)等都紛紛進(jìn)入沈陽酒店市場。沈陽的酒店市場逐漸發(fā)展起來。考慮到本項(xiàng)目發(fā)展酒店物業(yè)的可能性，本報(bào)告針對沈陽高檔酒店市場進(jìn)行研究。這里所指的高檔酒店為五星（包括準(zhǔn)五星級酒店）和四星級酒店。圖5.2:沈陽市四、五星級酒店客房數(shù)對比圖5.1:沈陽市四、五星級酒店個數(shù)對比5.1整體市場第26頁/共54頁

項(xiàng)目名稱行政區(qū)域位置開業(yè)時間客房數(shù)量(套)5

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店皇朝萬豪酒店和平區(qū)青年大街388號

1999436洲際酒店和平區(qū)南京北街208號2001297麗都喜來登飯店和平區(qū)青年大街386號2002590黎明國際酒店大東區(qū)長安路10號2003245凱賓斯基飯店沈河區(qū)青年大街109號2004332沈陽賓館（準(zhǔn)5）皇姑區(qū)泰山路2號20051464

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級

酒

店遼寧大廈皇姑區(qū)黃河南大街105號1959370友誼賓館皇姑區(qū)黃河北大街一號1970160鳳凰飯店皇姑區(qū)黃河南大街109號1984189玫瑰大酒店沈河區(qū)中街路201號1989170新世界酒店和平區(qū)南京南街2號1994261凱萊大酒店沈河區(qū)北站迎賓街32號1995289商貿(mào)飯店和平區(qū)中華路68號1996588高登大酒店沈河區(qū)青年大街52號1996200金都飯店和平區(qū)太原南街189號1998228格林大飯店沈河區(qū)北站路72號1998225沈陽七寶山飯店和平區(qū)十一緯路79-81號2000170沈陽假日酒店和平區(qū)南京北街204號2000186時代廣場酒店沈河區(qū)北站路99號2001274遼寧政協(xié)會館皇姑區(qū)崇山東路73號2002210清文化主題酒店沈河區(qū)大西路287-1號2004134表5.1：現(xiàn)有四、五星級酒店概況5.0酒店市場第27頁/共54頁5.0酒店市場5.1.1高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng)沈陽的高檔酒店市場形成較晚，直到1994年才出現(xiàn)第一家掛牌四星級酒店——新世界酒店；1999年出現(xiàn)沈陽市第一家五星級酒店——皇朝萬豪酒店。沈陽市現(xiàn)有四星級酒店15家，60％以上的供應(yīng)都集中在最近的10年間，提供客房總量為3,654間，占全市高檔酒店客房數(shù)量的64.1%；擁有五星級酒店6家，可提供各類客房2,046間，占全市高檔酒店客房數(shù)量的35.9%。九十年代初沈陽的高檔酒店市場幾乎呈現(xiàn)空白，主要原因是沈陽的經(jīng)濟(jì)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的過程中一度發(fā)展緩慢，外資企業(yè)及國內(nèi)大型企業(yè)落戶沈陽的數(shù)量較少，導(dǎo)致商務(wù)型酒店需求很小；另外沈陽不是傳統(tǒng)旅游城市，旅游景點(diǎn)開發(fā)不充分，國內(nèi)外游客數(shù)量很少。九十年代中期以后，隨著沈陽經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，以及后來的“振興東北”政策帶來的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為高檔酒店帶來了發(fā)展機(jī)會。五星級酒店自1999年皇朝萬豪酒店開業(yè)以來直到2005年基本上以每年一家的速度增長，平均客房數(shù)為341間；四星級酒店在九十年代中后期開始在沈陽增大供應(yīng)，2000開始供應(yīng)量顯著增加，到2004年止平均以每年1-2家的速度增長，平均客房數(shù)為244間，2005年直到現(xiàn)在，四星級酒店未出現(xiàn)新的供應(yīng)?？傮w來看四星級酒店的供應(yīng)速度大于五星級酒店，規(guī)模小于五星級酒店。圖5.3:沈陽市五星級酒店供應(yīng)趨勢圖5.4:沈陽市四星級酒店供應(yīng)趨勢第28頁/共54頁5.0酒店市場5.1.2高檔酒店分布沈陽的21家高檔酒店主要集中分布在和平、沈河、皇姑三區(qū)。區(qū)域位置與商務(wù)、商業(yè)氛圍是影響分布的最主要因素。和平區(qū)和沈河區(qū)是沈陽兩大商業(yè)集中地且商務(wù)活動相對頻繁，酒店分布特點(diǎn)與其吻合。高檔酒店比例分別達(dá)到38%和33%，兩個區(qū)的酒店供應(yīng)量占全市總體供應(yīng)半數(shù)以上。沈陽高檔酒店分布十分集中，但五星級酒店和四星級酒店在分布上又有各自特點(diǎn)。沈陽市五星級酒店基本分布在市區(qū)南部，除黎明國際酒店位于大東區(qū)，洲際酒店位于沈陽傳統(tǒng)商圈太原街商圈外，其他三家五星級酒店均分布在商務(wù)氛圍相對濃厚的青年大街南部，方圓2公里范圍內(nèi)。此位置距離國際機(jī)場15公里，距離市中心5公里，靠近內(nèi)環(huán)及中環(huán)線，交通十分便利。由于四星級酒店的客源比五星級客源廣泛，故沈陽市四星級酒店分布范圍比之五星級酒店廣闊。主要分布在沈陽站和沈陽北站附近以及黃河南大街上。從四、五星級酒店的分布上可以明顯看出，四星級酒店集中分布在城市中部和北部，而五星級酒店則幾乎都分布在城市的南部，分布上缺乏互補(bǔ)搭配。圖5.6:沈陽市高檔酒店按行政區(qū)分布比例：圖5.5:沈陽市高檔酒店分布圖：1453212345678915.清文化主題酒店14.遼寧政協(xié)會館13.時代廣場酒店12.沈陽假日酒店11.七寶山飯店10.格林大飯店9.金都飯店8.高登大酒店7.商貿(mào)飯店6.凱萊大酒店5.新世界酒店4.玫瑰大酒店3.鳳凰飯店2.友誼賓館1.遼寧大廈四星級酒店名稱5.凱賓斯基6.沈陽賓館4.黎明國際3.麗都喜來登2.洲際1.皇朝萬豪五星級酒店名稱1011121314156五星級酒店四星級酒店本項(xiàng)目第29頁/共54頁5.1.3高檔酒店價格狀況表5.2：五星級酒店客房價格項(xiàng)目名稱管理集團(tuán)標(biāo)間協(xié)議價（元）備注麗都喜來登飯店美國喜達(dá)屋飯店及度假村國際集團(tuán)568不含早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元/天洲際酒店英國洲際酒店管理集團(tuán)560含單早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元/天皇朝萬豪酒店美國萬豪酒店管理公司（現(xiàn)已撤出）500不含早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元/天凱賓斯基飯店德國凱賓斯基酒店管理集團(tuán)540含雙早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi)黎明國際酒店香港天倫國際酒店管理集團(tuán)500不含早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi)沈陽賓館(準(zhǔn)5)隸屬于沈陽市政府辦公室438含雙早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi)五星級酒店價格沈陽各五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間協(xié)議平均價格為518元/天，對比東南沿海地區(qū)以及華北地區(qū)其它主要城市價格偏低，例如杭州五星級酒店平均房價為620元/天，天津、濟(jì)南為580元/天。沈陽高檔酒店價格水平從一個側(cè)面反映了一個城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。沈陽五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間協(xié)議價格差異不大，麗都喜來登酒店和洲際酒店由于位于商務(wù)、商業(yè)核心區(qū)，由國際知名酒店管理公司管理,定位檔次較高且裝修奢華，價格相對較高；黎明國際酒店價格偏低，原因在于其位于大東區(qū)，位置相對較偏且非國際管理集團(tuán)管理；沈陽賓館隸屬于沈陽市政府辦公室，屬于按五星級標(biāo)準(zhǔn)興建的準(zhǔn)五星級酒店，價格最低。定位較高的五星級酒店寬帶上網(wǎng)均收取網(wǎng)費(fèi)50元/天。雖然萬豪已撤出皇朝萬豪酒店，但對其酒店價格無太大影響。5.0酒店市場第30頁/共54頁項(xiàng)目名稱開業(yè)時間標(biāo)間協(xié)議價（元）備注商貿(mào)飯店1996400不含早，上網(wǎng)免費(fèi)香格里拉管理沈陽假日酒店2000400含雙早，上網(wǎng)50元/天洲際管理友誼賓館1970380不含早，上網(wǎng)60元/天國賓館凱萊大酒店1995338含雙早，上網(wǎng)30元/天凱萊管理高登大酒店1996330含單早，上網(wǎng)30元/天時代廣場酒店2001330含雙早，上網(wǎng)免費(fèi)鳳凰飯店1984320含雙早，上網(wǎng)免費(fèi)金都飯店1998300不含早，上網(wǎng)免費(fèi)新世界酒店1994300含單早，上網(wǎng)免費(fèi)萬豪管理遼寧政協(xié)會館2002300含雙早，上網(wǎng)免費(fèi)遼寧大廈1959298含雙早，上網(wǎng)免費(fèi)格林大飯店1998298含雙早，上網(wǎng)免費(fèi)清文化主題酒店2004288含雙早，上網(wǎng)免費(fèi)玫瑰大酒店1989280不含早，上網(wǎng)免費(fèi)沈陽七寶山飯店2000278含雙早，上網(wǎng)免費(fèi)表5.3：四星級酒店客房價格四星級酒店價格沈陽四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間平均協(xié)議價格為320元/天。價格最高的商貿(mào)酒店、假日酒店，房價均為400元/天，明顯高于其他四星級酒店。主要原因在于這兩家酒店從硬件標(biāo)準(zhǔn)上均接近五星級酒店且位于商業(yè)核心區(qū)太原街商圈內(nèi)，通達(dá)性好，另外均由專業(yè)的國際酒店管理集團(tuán)管理，管理水平及服務(wù)質(zhì)量有保證。其他四星級酒店中，友誼賓館房價較高，是因?yàn)槠錇閲e館，設(shè)施完善且周邊環(huán)境優(yōu)美。新世界酒店和凱萊大酒店雖也由知名酒店管理集團(tuán)管理，但由于酒店建造時間較早，酒店內(nèi)硬件設(shè)施配備不佳，如房間面積小、部分房型格局不方正等原因，房價較低。其他非國際知名酒店管理公司管理的地方性四星級酒店，也大都因?yàn)椴惶幵诤诵膮^(qū)或設(shè)備設(shè)施老久，房價在240-340元之間。5.0酒店市場第31頁/共54頁名稱2003年2004年2005年2006年皇朝萬豪酒店58%52%58%

63%

沈陽洲際酒店72%74%74%75%麗都喜來登酒店78%75%75%

78%黎明國際酒店30%32%35%40%

凱賓斯基飯店－45%48%55%

沈陽賓館(準(zhǔn)5)－－N/A38%表5.4：五星級酒店各年年均入住率五星級酒店入住率就沈陽各五星級酒店2006年的年均入住率來看，酒店平均入住率為60%，個體表現(xiàn)差異較大，經(jīng)營良好的洲際酒店和麗都喜來登酒店入住率均在75％以上，而皇朝萬豪、黎明國際、凱賓斯基三家酒店的入住率在35％－65%的范圍。從酒店入住率來看，入住率90％以上將使酒店超負(fù)荷運(yùn)營，不利于酒店長期經(jīng)營；80-90％為理想狀態(tài)；60％-80％表明經(jīng)營狀況一般；60％以下將較可能進(jìn)入虧損狀態(tài)；目前沈陽整體五星級酒店市場表現(xiàn)一般。洲際與喜來登酒店硬件設(shè)施先進(jìn)，由知名酒店管理公司進(jìn)行管理，從開業(yè)到目前都保持了優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)。另外從位置上講，洲際酒店臨近甲級寫字樓城市廣場，喜來登酒店臨近甲級寫字樓華新國際大廈；這些寫字樓有大量的知名外企租戶，與其他城市業(yè)務(wù)往來密切，又能承擔(dān)五星級酒店的價格，因而為酒店帶來穩(wěn)定的客源?；食f豪酒店臨近喜來登酒店，具有位置優(yōu)勢，但隨著美國萬豪酒店管理集團(tuán)的撤出，其管理水平服務(wù)質(zhì)量近年來有所下降，市場表現(xiàn)為入住率相對較低。凱賓斯基飯店開業(yè)初期一直做高端路線，客房價格居高不下，入住率較低；隨著其經(jīng)營策略的靈活變通，入住率有所提高。黎明國際酒店由于偏離市中心且沒有知名管理公司提供的有保障的管理服務(wù)，入住率一直偏低。5.0酒店市場5.1.4高檔酒店需求情況5.1.4.1高檔酒店入住率情況第32頁/共54頁5.0酒店市場四星級酒店入住率沈陽市四星級酒店的入住率相比五星級酒店低，平均入住率為55%且呈下降趨勢，從2000年的70%到2006年的55%，下降了15個百分點(diǎn)。2000－2004年共新增供應(yīng)6家，占目前總供應(yīng)量的40%。供應(yīng)量增多，但需求的增長相對滯后是造成入住率持續(xù)下降的主要原因。同時我們也看到，在四星級酒店中，商貿(mào)、假日、凱萊三家酒店，由于地理位置上的優(yōu)勢且采用了國際專業(yè)酒店集團(tuán)管理，入住率高于其它酒店。新世界酒店雖然也為國際酒店管理公司管理，但因其停業(yè)裝修后于2006年才重新開業(yè)且一些客房戶型格局上的缺陷無法改變等原因，入住率較低。圖5.7:沈陽市四星級酒店入住率走勢：表5.5：2006年沈陽四星級酒店年均入住率情況酒店名稱客房數(shù)年均入住率年均出租客房數(shù)凱萊大酒店28965%188沈陽假日酒店18665%121商貿(mào)飯店58860%353格林大飯店22559%133鳳凰飯店18959%112高登大酒店20056%112新世界酒店26149%128時代廣場酒店27446%126金都飯店22846%105沈陽七寶山飯店17045%77遼寧大廈370N/AN/A友誼賓館160N/AN/A玫瑰大酒店170N/AN/A遼寧政協(xié)會館210N/AN/A清文化主題酒店134N/AN/A第33頁/共54頁對四個國際酒店連鎖品牌銷售經(jīng)理進(jìn)行訪談，進(jìn)一步了解沈陽的酒店市場并征求業(yè)內(nèi)人士對本項(xiàng)目發(fā)展酒店物業(yè)的看法和建議。內(nèi)容如下：5.0酒店市場5.1.4.2高檔酒店訪談名稱目前在沈陽的發(fā)展對沈陽酒店市場的看法對本項(xiàng)目酒店物業(yè)的建議開業(yè)時間位置星級沈陽洲際酒店2001年南京北街5

沈陽屬于二線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，酒店房價一直偏低且一些高檔酒店設(shè)備老化，不利于酒店市場的發(fā)展沈陽酒店市場基本飽和，目前對高端酒店仍有需求，但未來五星級酒店供應(yīng)量巨大以商務(wù)、會議需求為主入住高檔酒店的客人比較注重酒店的性價比、知名度、舒適度，硬件設(shè)施以及周邊環(huán)境等國內(nèi)、國外客人比例為7：3，外國客人以韓國、日本、美國為住，大部分為商務(wù)出差、會議客人，也有一部分長住客人，游客相對較少，其他需求還有比如婚宴等長住客人偏好標(biāo)準(zhǔn)間，租期半年到一年，可承受的價格在500元/天左右洲際酒店整體平均房價為520元/天，入住率70%-75%左右，整體來看業(yè)主方不掙錢

沈陽真正高檔的寫字樓幾乎都集中在和平區(qū)以及北站附近，所以本項(xiàng)目地的酒店市場有一定的發(fā)展前景。鑒于本項(xiàng)目位置偏離太原街商業(yè)核心，且未來五星級酒店供應(yīng)量大，不適合建五星級酒店，建議建由知名管理公司管理的高檔四星級酒店；建筑面積在20000平方米左右，300間客房，420元/天整體平均價，預(yù)計(jì)入住率為65%凱賓斯基大飯店2004年青年大街5

沈陽不屬于旅游城市且經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，主要客源來自商務(wù)出差(如在沈陽建廠、設(shè)立分公司等)、會議以及大型集會(如世博會)所帶來的外地、外國客人沈陽目前對高檔酒店還有需求，但未來規(guī)劃的五星級酒店眾多，未來酒店市場競爭將越來越激烈五星級酒店國內(nèi)、國外客人比例為6：4，其中國外客人一半以上來自韓國、日本以及歐美長租客人60%來自國外，偏好普通標(biāo)準(zhǔn)間，少部分也會選擇套房；可承受的價格每天在400-600之間建設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店或者頂級品牌酒店管理公司管理的高檔酒店表5.6：沈陽高檔酒店訪談情況第34頁/共54頁名稱目前在沈陽的發(fā)展對沈陽酒店市場的看法對本項(xiàng)目酒店物業(yè)的建議開業(yè)時間位置星級商貿(mào)飯店1996年中華路4

沈陽的酒店市場主要靠商務(wù)氛圍帶動，比如外企在沈陽設(shè)立辦事處，大企業(yè)的各種會議(商務(wù)會議、年會、答謝會等)

除了房價以及酒店的軟硬件設(shè)施周邊環(huán)境外，不同客人的需求不同：會議客人比較注重會場的規(guī)模裝修設(shè)備等，商務(wù)客人更注重酒店的通達(dá)性四星級酒店80%為國內(nèi)客源，國外客源中韓國、日本客人占比最大，韓國人多為投資做生意，日本人一般是在沈陽開設(shè)辦事處長租戶中國外客人比較多，多為外企在沈陽辦事處的管理者，偏好的房型為普通標(biāo)準(zhǔn)間(當(dāng)然有服務(wù)式公寓更好),可承受的價格范圍在400-500元/天高品質(zhì)的四星或者五星級酒店，管理公司一定要是國際品牌，300-400間客房，其中還可含有20間左右服務(wù)式公寓新世界酒店1994年南京南街4

近年來沈陽酒店價格明漲實(shí)降，競爭激烈，尤其是一般的三、四星級酒店基本已經(jīng)飽和，對于國際酒店管理公司管理的高擋酒店、價格便宜的經(jīng)濟(jì)型酒店和真正的服務(wù)式公寓還有一定需求在四星級酒店客人比例構(gòu)成中，國內(nèi)客人占80%，國外客人占20%，其中大部分來自韓國、日本以及歐美(美國、加拿大等)

從長租戶的來源看，四星級酒店以國內(nèi)客人為主，五星級酒店國外客人較多；從可承受的價格來看，四星級酒店范圍在300-400元/天，五星級酒店在400-500元/天或者建性價比高的經(jīng)濟(jì)型酒店或者建品牌過硬管理嚴(yán)格服務(wù)到位的高檔酒店，客房300間左右，10-20間服務(wù)式公寓表5.6：沈陽高檔酒店訪談情況續(xù)5.0酒店市場第35頁/共54頁5.0酒店市場表5.6：沈陽高檔酒店訪談情況續(xù)名稱目前在沈陽的發(fā)展對沈陽酒店市場的看法對本項(xiàng)目酒店物業(yè)的建議開業(yè)時間位置星級萬豪酒店管理集團(tuán)/目前只有南京南街新世界酒店一家四星級酒店/

萬豪與業(yè)主方鬧翻，所以才會撤出皇朝萬豪酒店沈陽酒店的整體市場不景氣，投資回收期長，大概要12年方可收回成本目前在沈陽只對渾南地區(qū)有興趣，有入駐此地的意向本項(xiàng)目周邊環(huán)境不太好，雖處在太原街商圈內(nèi)但位置較偏，人流量小且可視性不好，不適合建五星級酒店；建議建四星級酒店，要有專業(yè)的外資酒店管理集團(tuán)管理，建筑面積24000平方米，300間客房，整體平均價在500元/天上下，預(yù)計(jì)未來入住率為65%第36頁/共54頁5.0酒店市場高檔酒店訪談小結(jié)沈陽不屬于旅游城市，且為二線城市經(jīng)濟(jì)水平較低，舉行大型國際會議展覽的機(jī)會不多，酒店市場主要由商務(wù)氛圍帶動，如依靠中資、外資在沈陽辦廠、開設(shè)辦事處或者投資項(xiàng)目等。沈陽酒店客人中國內(nèi)、國外客人比例為7：3，國外客人多來自韓國、日本和歐美各國。酒店客人尤其是入住高檔酒店的客人，在對酒店的價格、舒適度、通達(dá)性、硬件設(shè)施和服務(wù)有更高的要求外，更加注重酒店的管理質(zhì)量及其知名度（如是否是國際品牌酒店管理集團(tuán)管理等）。沈陽酒店客人中存在一部分長租戶，多為外地或國外大企業(yè)的管理者，其有一定的消費(fèi)力，注重酒店品質(zhì)和性價比，偏好高檔酒店的普通標(biāo)準(zhǔn)間，可承受的房間價格范圍300-500元/天。沈陽酒店市場雖然幾乎飽和，但是對國際品牌的高品質(zhì)酒店仍有需求。鑒于本項(xiàng)目特點(diǎn)，不適合建五星級酒店，建議為由知名酒店管理公司管理的高檔四星級酒店，客房在300間左右，面積在20000平左右，客房價格在400-500元之間，預(yù)計(jì)未來入住率為65%。第37頁/共54頁5.0酒店市場5.1.5高檔酒店的未來供應(yīng)由于未來酒店項(xiàng)目處于規(guī)劃中，不排除其中有部分項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃，且酒店規(guī)模和檔次不明，故未來高檔酒店供應(yīng)存在一定的不確定性。根據(jù)目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，未來3-5年內(nèi)的高檔酒店新增供應(yīng)約22家，預(yù)計(jì)提供客房將超過5,000套。未來酒店供應(yīng)仍主要集中在和平、沈河兩大商務(wù)、會議會展比較集中的區(qū)域。這些未來項(xiàng)目酒店規(guī)劃均為五星級。未來五星級酒店供應(yīng)量巨大，未來供應(yīng)量是目前沈陽市高檔酒店房間存量的兩倍以上，由此可見未來五星級酒店競爭將相當(dāng)激烈。未來五星級酒店的大量供應(yīng)勢必帶來更多國際頂級酒店品牌入駐沈陽酒店市場，預(yù)計(jì)將使得沈陽的酒店市場更為國際化，整體檔次將有明顯提升。未來沈陽高檔酒店的發(fā)展方向是：檔次提升，國際品牌酒店管理公司管理，設(shè)施先進(jìn)，具有高性價比，靠近商務(wù)區(qū)域和良好的通達(dá)性。由目前的統(tǒng)計(jì)資料來看，四星級酒店的未來供應(yīng)空白。在未來3-5年，隨著現(xiàn)有四星級酒店在硬件缺陷及設(shè)備老久等硬傷愈加明顯，未來客人對價格在300-500元、硬件設(shè)施先進(jìn)完善且為國際知名酒店管理公司管理的四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店的需求將增大。圖5.8:沈陽市未來高檔酒店酒店分布17201345678910121314151618192112122本項(xiàng)目第38頁/共54頁5.0酒店市場序號項(xiàng)目名稱行政區(qū)位置星級標(biāo)準(zhǔn)開業(yè)時間客房數(shù)量(套)管理公司備注1富麗華大酒店和平區(qū)中華路65-1號5(產(chǎn)權(quán)式酒店)2007-10450大連富麗華(沈陽)大酒店管理有限公司售價12000元/平米2黃金廣場和平區(qū)南寧北街5N/AN/AN/A項(xiàng)目目前爛尾3里茲卡爾頓酒店和平區(qū)銀信國際附近52008N/AN/A建筑面積15000㎡4香港恒隆地產(chǎn)斗姆宮項(xiàng)目和平區(qū)市府廣場南側(cè)52009N/AN/A香港恒隆地產(chǎn)開發(fā)大型綜合項(xiàng)目5新世界會展中心酒店一和平區(qū)渾河橋北頭西側(cè)52009N/AN/A新世界集團(tuán)開發(fā)大型綜合項(xiàng)目6新世界會展中心酒店二和平區(qū)渾河橋北頭西側(cè)52009N/AN/A新世界集團(tuán)開發(fā)大型綜合項(xiàng)目7新恒基國際大廈沈河區(qū)西順城街5N/AN/AN/A/8沈陽北站富麗華大酒店沈河區(qū)敬賓街5號5N/A406N/A項(xiàng)目目前停工9沈陽德郡豪生國際大酒店沈河區(qū)惠工街5(產(chǎn)權(quán)式酒店)2007-6212豪生集團(tuán)產(chǎn)權(quán)式酒店;售價8000元/平米10沈陽財(cái)富中心大酒店沈河區(qū)北站路52008400N/A與正錦江和希爾頓集團(tuán)洽談表5.7：沈陽未來高檔酒店供應(yīng)第39頁/共54頁序號項(xiàng)目名稱行政區(qū)位置星級標(biāo)準(zhǔn)開業(yè)時間客房數(shù)量(套)管理公司備注11沈陽世紀(jì)金城沈河區(qū)青年大街52009N/AN/A美國洲際財(cái)團(tuán)投資開發(fā)12深圳茂業(yè)集團(tuán)沈陽五里河項(xiàng)目沈河區(qū)青年大街52009N/AN/A項(xiàng)目位于五里河體育場的原址13皇城萬鑫酒店沈河區(qū)青年大街5N/AN/AN/A/14世貿(mào)國際大酒店沈河區(qū)沈陽北站52009312N/A新恒基房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)15東森總部商務(wù)廣場沈河區(qū)市府大道52009N/AN/A/16錦江海韻酒店鐵西區(qū)

興工北街52008400錦江集團(tuán)/17第一城鐵西區(qū)建設(shè)大路52009N/AN/A新恒基房地產(chǎn)開發(fā)大型綜合項(xiàng)目18瑞寶五星級酒店渾南新區(qū)渾南新區(qū)52008N/A香港高瀛酒店管理公司建筑面積200000㎡19香港保利達(dá)集團(tuán)渾南新區(qū)項(xiàng)目渾南新區(qū)渾南新區(qū)52009N/AN/A/20沈陽皇冠假日酒店大東區(qū)小什字街52009N/A洲際集團(tuán)/21萬達(dá)廣場二期酒店和平區(qū)太原南街5N/AN/AN/AN/A22沃達(dá)廣場酒店和平區(qū)太原北街5N/AN/AN/A2008年完工28層綜合物業(yè)商業(yè)、酒店和寫字樓表5.7：沈陽未來高檔酒店供應(yīng)續(xù)5.0酒店市場第40頁/共54頁5.2區(qū)域市場5.0酒店市場根據(jù)本項(xiàng)目所處的位置以及市場環(huán)境，將酒店區(qū)域市場界定為東至和平大街，南至南五馬路，西至勝利街，北至市府大路的圍合區(qū)域。區(qū)域內(nèi)高檔酒店所指為五星級酒店、四星級酒店和準(zhǔn)四星級酒店。5.2.1區(qū)域高檔酒店供應(yīng)圖5.9:區(qū)域高檔酒店分布圖：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有高檔酒店8家，提供客房總量為2,279間，占全市高檔酒店客房數(shù)量的40.3%，平均每間酒店客房數(shù)為285間