XX年月包頭高新區(qū)黃河路項目操盤全案策劃

1高新區(qū)黃河路項目操盤全案策劃“予人玫瑰手留余香”

提案報告二○一一年八月2寫在前面的話：項目能否成功，其實取決于我們的態(tài)度和方式。3超前半步贏我們對黃河路的想法4從對前期市場開始，現(xiàn)在——對黃河路項目來一次透視——此時的刻薄，其實是為了面市的從容。前期檢視551項目背景研究5關(guān)于項目定位6項目規(guī)劃建議4項目地塊研究3包頭樓市研判7項目營銷策略2宏觀環(huán)境研判6之于包頭市城市副中心（高新區(qū)）意味著什么？項目屬性界定對外——為全國一流特色高新區(qū)賦予“靈魂”；為自治區(qū)塑造“唯一高、新典范”；為包頭實現(xiàn)“高價值的峰值”。對內(nèi)——實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化，培養(yǎng)高素質(zhì)人才及精英團隊，打造另一種非程式化開發(fā)模式的成功新路。7□外圍區(qū)域市場成熟——隨著城市發(fā)展的需要，外圍市場項目和區(qū)域的配合度提升，項目自身和生活配套環(huán)境將不斷改善，其將逐漸成為市場的主角?！鯂壹壐咝聟^(qū)價值抬頭——始終稀缺，無法復制，擁有最強最廣泛吸引力的城市價值將在有開發(fā)基礎(chǔ)的項目上再次彰顯，其市場的頂端效應(yīng)再度放大。黃河路項目成就高新區(qū)商業(yè)、商務(wù)新高度項目屬性界定88核心價值定位——著眼全自治區(qū)的占位高度！

決定區(qū)域發(fā)展的未來；代言包頭，成為高新區(qū)又一亮點□區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得城市更新價值是我們的第一價值□對高新區(qū)的價值發(fā)現(xiàn)也要求本項目打造新的標桿項目□區(qū)域定位要求我們必須站在一定的高度重塑商業(yè)、商務(wù)、生活配套及設(shè)施□大量特有資源，使我們最終成為為高新區(qū)形象和靈魂的稀缺項目核心價值定位……項目價值判斷99金界觀點項目使命理想1010戰(zhàn)略高度看包頭產(chǎn)業(yè)布局看包頭宏觀經(jīng)濟看包頭城市規(guī)劃看包頭商圈現(xiàn)狀看包頭1項目背景研究5關(guān)于項目定位6項目規(guī)劃建議4項目地塊研究3包頭樓市研判7項目營銷策略2宏觀環(huán)境研判1111◎金三角GDP總量、地方方財政收入入等10項重要經(jīng)濟濟指標總量量均占到內(nèi)內(nèi)蒙古的一一半以上；；人均GDP、人均收入已已達到沿海海發(fā)達地區(qū)區(qū)水平?！虼蛲ǔ请H高高速公路環(huán)環(huán)線，實現(xiàn)現(xiàn)金三角““2小時經(jīng)濟圈圈”?！蛐陆ɑ蚋脑煸烊兄g間的城際鐵鐵路線，打造金三角角的“1小時經(jīng)濟圈圈”。積極穩(wěn)定的的區(qū)域合作作，立足晉晉陜蒙寧，，逐步發(fā)展展成為國家家級城鎮(zhèn)群群，成為東東北亞聯(lián)系系外蒙、中中亞、日韓韓，服務(wù)京京津冀、華華中、華南南的國際級級能源中心心。內(nèi)蒙古自治區(qū)蒙古國北京寧夏陜西山西河北鄂爾多斯包頭呼和浩特上升國家戰(zhàn)略的“呼-包-鄂”城市群經(jīng)濟圈戰(zhàn)略高度看包頭1212一體化發(fā)展展的“呼-包-鄂”，差異異化的城市市角色定位位；包頭市市的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展模式，，未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿^較高，將成成為（一直直處于）城城市群經(jīng)濟濟排頭兵。。包頭：依托具有前瞻性的城市規(guī)劃，打造宜人居住的國家生態(tài)園林城市。發(fā)揮工業(yè)基礎(chǔ)較好的優(yōu)勢，建設(shè)中西部地區(qū)經(jīng)濟強市——內(nèi)蒙古的經(jīng)濟中心城市。鄂爾多斯：建一個與世界城市建設(shè)接軌的現(xiàn)代化新城。依托資源優(yōu)勢，加快要素聚集，建設(shè)內(nèi)蒙古重要的能源和化工基地。呼和浩特：大力提升城市品位，打造歷史文化名城。自治區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心的功能，建設(shè)現(xiàn)代化首府城市。一城一把號，同吹一個調(diào)

——差異化的城市定位，唱響金三角經(jīng)濟的時代強音戰(zhàn)略高度看包頭1313包頭產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈呈二、三、、一形態(tài)，，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢明顯顯，城市規(guī)規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局，，形成單核核心狀態(tài)，，商務(wù)商業(yè)業(yè)資源集中中于青山和和昆區(qū)。西南郊重化工板塊——神華煤化工、電力和東方稀鋁河西鋼鐵板塊——包鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū)城市行政與商務(wù)中心北郊裝備制造業(yè)板塊——北重和一機公司中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊——稀土高新區(qū)東河鋁業(yè)板塊——國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯產(chǎn)業(yè)布局看包頭區(qū)域產(chǎn)業(yè)特特征鮮明：：全市第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成五五大板塊、、六大產(chǎn)業(yè)業(yè)基地格局局，分布于于包頭外圍圍；中部以青山山區(qū)和昆區(qū)區(qū)是全市行行政、商務(wù)務(wù)中心、金金融中心。14核心商務(wù)區(qū)人均年收入3-5萬居住區(qū)稀土高新區(qū)人均年收入4萬西部鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地人均年收入4-5萬居住區(qū)鄂呼包北部裝備制造業(yè)人均年收入3-5萬產(chǎn)業(yè)◎城市產(chǎn)業(yè)升級級促進高素質(zhì)質(zhì)人口導入；；資源型企業(yè)業(yè)、公務(wù)員、、高科技類企企業(yè)員工收入入水平良好。。◎近年新興消費費人群主要由由當?shù)毓珓?wù)員員、鋼鐵、煤煤化工等工業(yè)業(yè)企業(yè)員工、、科研骨干及及私營業(yè)主構(gòu)構(gòu)成。本案主主要的本地客客群主要會面面對這類客群群。產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了——包頭75%的常住人口分布在市區(qū)。（主要集中于青昆兩區(qū)）產(chǎn)業(yè)布局看包頭15?包頭礦產(chǎn)資源源豐富，稀土土儲量居世界界之最，占全全國稀土儲量量的91.6%，占世界已探探明儲量的54.2%；?礦產(chǎn)資源的分分布：全市各各類礦山企業(yè)業(yè)均分布在市市區(qū)周圍大青青山中和邊遠遠地區(qū)；包頭鄂爾多斯呼和浩特經(jīng)濟總量排名內(nèi)蒙第一，經(jīng)濟輻射力強宏觀經(jīng)濟看包頭?看好包頭未來來發(fā)展——鄂爾多斯的房房地地產(chǎn)發(fā)展較為為迅速，但根根基卻相對較較差。?看好包頭的教教育——文化就是來，，鄂鄂爾多斯的文文化發(fā)展和迅迅速發(fā)展的經(jīng)經(jīng)濟相差甚遠遠，而包頭卻卻相反，投資資房地產(chǎn)一舉舉可兩得也是是鄂市投資者者的條件之一一。1616年度2005年2006年2007年2008年2009年2010年生產(chǎn)總值（億元）84910121277176021002400?2010包頭市市經(jīng)濟濟增長長穩(wěn)定定、快快速，，經(jīng)濟濟運行行的質(zhì)質(zhì)量明明顯提提高，，全市市生產(chǎn)產(chǎn)、收收入水水平及及消費費能力力均得得到提提高。。?預計2011年全市市經(jīng)濟濟發(fā)展展將再再創(chuàng)新新高：：工業(yè)業(yè)、服服務(wù)業(yè)業(yè)水平平將進進一步步提升升，汽汽車等等高檔檔消費費、房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求購買買力將將進一一步提提高；；投資資熱情情高漲漲。歷年生產(chǎn)總值節(jié)節(jié)攀升宏觀經(jīng)濟看包頭1717總體規(guī)劃發(fā)展目標：經(jīng)濟強市、產(chǎn)業(yè)基地、樞紐城市、宜居城市城市規(guī)劃看包頭城市定定位：：是我國國重要要的工工業(yè)基基地，，京津津呼包包銀經(jīng)經(jīng)濟帶帶重要要的中中心城城市，，內(nèi)蒙蒙古自自治區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟中中心。。城市布布局：：“一市市兩城城、多多組團團、多多中心心”，，突出出山、、城、、河、、綠的的城市市格局局特色色。1818?包頭商商業(yè)布布局為為“四區(qū)區(qū)兩中中心””。四區(qū)指指的是是昆區(qū)區(qū)、青青山區(qū)區(qū)、東東河區(qū)區(qū)、九九原區(qū)區(qū)；兩兩中心心指以以昆區(qū)包包百大大樓為為中心心的商商圈和以青山區(qū)區(qū)娜林林商廈廈為中中心的的商圈圈；?兩個副副中心心：以以昆區(qū)神神華購購物中中心為中心心的商商圈輻輻射高高新區(qū)區(qū)和東河區(qū)區(qū)商貿(mào)貿(mào)大廈廈為中心心的商商圈；；東河商貿(mào)大廈商圈包百大樓商圈娜琳商廈商圈神華購物中心商圈以“包百”商圈為首的四大傳統(tǒng)商圈并存商圈現(xiàn)狀看包頭全市大大型商商場多多都集集中在在昆區(qū)區(qū)包百百商圈圈，商商業(yè)競競爭激激烈。。而作作為同同等重重要的的商業(yè)業(yè)副中中心，，缺乏乏大型型商場場的分分布，，商業(yè)業(yè)分布布不平平衡。。1919?包百商商圈商商業(yè)營營業(yè)面面積約約100萬平米米，其其中中中高檔檔大型型百貨貨5家、商商業(yè)步步行街街1個，沿沿街店店鋪數(shù)數(shù)百家家，日客流流量可可達10萬人次次，年年銷售售收入入30億元以以上。。包百大樓王府井包百時代泰富百貨金榮商廈為一購物廣場東方明珠商場名稱規(guī)模業(yè)態(tài)定位客群定位經(jīng)營形式經(jīng)營狀況王府井百貨2.3萬㎡現(xiàn)代百貨時尚、中高收入者聯(lián)營扣點銷售狀況良好包百大樓2.5萬㎡傳統(tǒng)百貨中高收入者聯(lián)營扣點一般收入購物的去處。泰富時尚0.8萬㎡流行百貨時尚年輕人租金、扣點銷售情況一般包百時代3.2萬㎡流行百貨時尚年輕租金銷售狀況一般金榮商廈3萬㎡小商品市場全客層租金平均150元/㎡物業(yè)持有，銷售一般作為包頭唯一的城市級商業(yè)中心，包百商圈的地位無可撼動商圈現(xiàn)狀看包頭2020?以娜林林步行行街為為中心心，形形成以以文化化路、、幸福福路為為界限限的新新商圈圈。?娜琳商商圈由由文化路路和幸幸福路路形成成的“十”字形狀，是一一個集集購物物、休休閑、、娛樂樂、餐餐飲消消費為為一體體的城城市副副中心心商圈圈。?主要商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有有百貨貨、超超市、、專業(yè)業(yè)店及及餐飲飲、娛娛樂。。同利家電九星國際包百青山超市神華青山一百彩虹超市寶林商廈王府井娜琳步行街商場名稱規(guī)模業(yè)態(tài)定位客群定位經(jīng)營形式經(jīng)營狀況娜琳廣場（王府井）2.2萬㎡現(xiàn)代百貨時尚中高收入者聯(lián)營扣點銷售狀況良好寶林商廈1.5萬㎡流行百貨一般收入者租金3-7元/㎡.天良好光彩商場1萬㎡流行百貨時尚年輕人租金、扣點銷售情況良好紅房子商城1.6萬㎡流行百貨一般收入者租金2-5元/㎡.天銷售狀況一般凱萊購物廣場1.2萬㎡流行百貨時尚年輕租金2-5元/㎡.天良好娜林步行街3萬㎡小商品市場全客層租金5-15元/㎡.天良好娜琳商圈消費群體主要以青山區(qū)為主，輻射昆區(qū)、東河區(qū)。商圈現(xiàn)狀看包頭2121神華億億佰商場經(jīng)營狀況營業(yè)面積63000㎡日營業(yè)額40-50萬開業(yè)時間2002年神華億億佰購購物中中心是是集購物、、美食食、休休閑、、娛樂樂、游游覽、、觀光光為一體體的商商業(yè)風風景街街、文文化街街、休休閑街街。商商場內(nèi)內(nèi)部經(jīng)經(jīng)營形形式是是聯(lián)營營扣點點，其其底層層沿街街商鋪鋪的租租金約約為5-12元/㎡·天。神華億億佰購購物中中心是是神華華國際際城中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)重要要組成成部分分，主主要客客群是是以本地地及周周邊縣縣市中中高檔檔收入入人群群。以神華華購物物中心心為中中心周周邊已已形成成豐富富的餐餐飲、、休閑閑娛樂樂業(yè)態(tài)態(tài)，相相繼引引入眾眾多知知名品品牌，，如小小肥羊羊、玻玻璃火火鍋、、金湘湘玉、、真鍋鍋咖啡啡等。。沿街街商鋪鋪的租租金為為一層層約3-5元/㎡㎡·天。。商圈圈內(nèi)內(nèi)有有大大量量的的新新興興大大型型社社區(qū)區(qū)和和酒酒店店，，居居住住人人口口的的收收入入水水平平屬屬于于中中高高端端，，例如如神神華華國國際際酒酒店店、、凱凱富富酒酒店店、、神神華華國國際際公公寓寓。。神華購物中心周邊已經(jīng)形成綜合性的中高檔消費商圈；餐飲業(yè)比較繁榮，集中了眾多知名品牌商圈現(xiàn)狀看包頭22作為為““呼呼包包鄂鄂””城城市市群群的的核核心心城城市市，，具具備備較較強強的的輻輻射射力力，，其其經(jīng)經(jīng)濟濟總總量量和和人人均均收收入入水水平平在在自自治治區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)排排名名第第一一;包頭頭第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相對對發(fā)發(fā)達達，，礦礦產(chǎn)產(chǎn)采采掘掘業(yè)業(yè)以以及及大大型型工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)和和科科研研單單位位形形成成了了較較大大量量的的城城市市財財富富人人群群，，是是包包頭頭中中高高端端消消費費市市場場的的有有力力支支撐撐；；四大傳統(tǒng)統(tǒng)商圈并并存、包包百商圈圈的中心心地位不不可撼動動；稀土高新新區(qū)是近近幾年開開發(fā)商投投資拿地地的集中中區(qū)，““新城市市副中心心”呼之之欲出，，高新區(qū)區(qū)將成為為“集商商務(wù)、金金融、會會展、體體育、文文化、休休閑、總總部經(jīng)濟濟”等為為一體的的城市新新副中心心區(qū)；【基本結(jié)論】金界觀點點2323政策導向向分析總體市場場概況區(qū)域市場場概況重點個案案分析土地市場場調(diào)研1項目背景景研究5關(guān)于項目目定位6項目規(guī)劃劃建議4項目地塊塊研究3包頭樓市市研判7項目營銷銷策略2宏觀環(huán)境境研判24胡溫新政政：和諧諧社會是是目標，，民生工工程是重重點，住住房保障障是手段段。保障房問責制明碼標價價限購令銀行利率率土地供應(yīng)應(yīng)房產(chǎn)稅…………全國政策研究政策導向看樓市2525全國政策研究政策導向看樓市時間部門政策細則2011/1/26國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》1、進一步落實地方政府責任；2、加大保障性安居工程建設(shè)力度；3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管；4、強化差別化住房信貸政策；5、嚴格住房用地供應(yīng)管理；6、合理引導住房需求；7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；8、堅持和強化輿論引導2011/1/28財政部《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全額征收營業(yè)稅。2011/1/28國土部針對未滿5年轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅自2011年1月28日起國土部門新增針對未滿5年轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅，滿5年免征，無差額征收的規(guī)定，普通住宅（即144平方以下）免征個人所得稅以及土地增值稅；具體征收方法為：過戶價X5.25%=稅金。（解：過戶價格=所購房產(chǎn)的登記價格/成交價格）,其他過戶條件不變.2011/2/8中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點2626時間部門政策細則2011/2/9各大銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，現(xiàn)最新貸款利率為：六個月：5.60；一年：6.06；一至三年：6.10；三至五年：6.45；五年以上：6.60.（注:單位為;%）2011/2/18央行上調(diào)存款準備金率央行將于２４日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０.５個百分點。大中型存款類金融機構(gòu)存款準備金率達到１９．５％的歷史高位。中小型金融機構(gòu)存款準備金率也將高達16%。2011/3/16國家發(fā)改委商品房銷售明碼標價規(guī)定要求：商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。全國政策研究政策導向看樓市2727全國政策研究政策導向看樓市4月6日起，上上調(diào)金融融機構(gòu)人人民幣存存貸款基基準利率率0.25個百分點點；4月21日，上上調(diào)存存款類金金融機構(gòu)構(gòu)人民幣幣存款準準備金率率0.5個百百分分點點；；5月1日起起，，《商品品房房銷銷售售明明碼碼標標價價規(guī)規(guī)定定》將實實施施；；7月7日起起，，上上調(diào)調(diào)金金融融機機構(gòu)構(gòu)人人民民幣幣存存貸貸款款基基準準利利率率0.25個百百分分點點；；8月18日，，二二三三線線城城市市商商品品房房限限購購標標準準公公布布；；8月20日，，住住建建部部要要求求1/3保障障房房項項目目10月底底前前主主體體完完工工2828包頭政策研究政策導向看樓市4月17日包包頭頭市市《調(diào)整整住住房房公公積積金金存存貸貸款款利利率率的的通通知知》4月28日包包頭頭市市實實施施《物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)用用房房管管理理實實施施細細則則》5月13日包包頭頭市市實實施施《住宅宅物物業(yè)業(yè)工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保修修金金管管理理辦辦法法試試行行版版》5月16日包包頭頭市市實實施施《內(nèi)蒙蒙古古商商品品房房明明碼碼標標價價規(guī)規(guī)定定實實施施細細則則》5月18日包包頭頭市市發(fā)發(fā)改改委委與與房房管管局局下下發(fā)發(fā)通通知知《包頭市商品房房銷售5月20號起必須明碼碼標價》29292011年政策出臺背背景分析政策導向看樓樓市政策出臺前市市場三大表現(xiàn)現(xiàn)：2010年房價快速上上漲、各大中中城市房價瘋瘋狂上漲房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控抑制房價價政策的“反反向效果”明明顯持續(xù)增長且難難控的CPI導致貸款比重重持續(xù)下降3030全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)投資增幅宏觀大勢看全國金界觀察：□2008年全球金融危危機，國內(nèi)房房地產(chǎn)投資上上半年走勢平平穩(wěn)，下半年年急劇下降；；□2009年上半年逐步步回升，但受受危機余震影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)投資仍未回回歸2008年水平；□2010年初起開始高高位運行，當當年房價全國國各地房價大大幅上漲，調(diào)調(diào)控政策反向向效果凸顯；；□2011年初，政策毒毒藥出臺，““限購令”風風行部分主要要城市，“房房產(chǎn)稅”敲山山震虎，全國國房產(chǎn)投資速速度開始放緩緩，但仍未出出現(xiàn)大幅下滑滑趨勢?！蹩紤]到讓位或或錯開1000萬套保障房的的攻勢，預計計2012年，全國房地地產(chǎn)投資速度度不太可能再再高調(diào)，但會會仍保持平穩(wěn)穩(wěn)運行，不會會出現(xiàn)跳水運運動（地方政政府也不會答答應(yīng)）。平穩(wěn)回升高位運行放緩平穩(wěn)劇滑2008年以來我國累計房地產(chǎn)投資增幅走勢31312009年以來我國房房地產(chǎn)開發(fā)投投資月度走勢勢全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)投資月度走勢宏觀大勢看全國3232□從月度情況來來看，截止止2011年4月房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投資4494億元，同比增增長34.6%，環(huán)比1-3月下降2.2%，環(huán)比雖然出出現(xiàn)回落，但但房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資繼續(xù)保保持高位運行行?！蹩梢?，2010年，對于各大大房企來說無無疑是黃金的的一年，雖然然經(jīng)歷了嚴厲厲的政策調(diào)控控，但國家為為保持宏觀經(jīng)經(jīng)濟指標的高高位運行、防防止中國經(jīng)濟濟的“硬著陸陸”，地產(chǎn)政政策并沒有在在2010年下半半年加加碼，，但調(diào)控控使得得我國國整體體的宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境從從流動動性的的空前前泛濫濫轉(zhuǎn)入入了逐逐步回回收的的階段段，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資逐漸漸趨于于理性性?！?011年全國國經(jīng)濟濟發(fā)展展的復復雜及及不確確定行行再次次升級級，更更引起起了中中央政政府樓樓市的的警惕惕，通通脹指指數(shù)連連續(xù)數(shù)數(shù)月的的高位位運行行，加加大了了國家家對于于銀行行貸款款的限限制，，下半半年信信貸緊緊縮的的政策策將會會持續(xù)續(xù)，必必將進進一步步限制制投資資進入入房地地產(chǎn)行行業(yè)。。33332008年以來全國累計商品房新開工面積走勢金融危機持幣觀望資金匱乏商品房開工萎靡危機余震開工緩慢商品房開工面積逐步回升市場回暖商品房產(chǎn)開工風頭勁政策嚴厲形勢不明保障房發(fā)威開工決策謹慎全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)開工面積走勢宏觀大勢看全國34342009年以來我國月度商品房新開工面積走勢全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)開工面積月度走勢宏觀大勢看全國3535□從月度度情況況來看看，截截止4月份全全國房房屋新新開工工面積積為1.70億平方方米，，同比比上漲漲29.6%，環(huán)比比1-3月份下下降18.1%。預計計未來來幾個個月，，主要要受1000萬套保保障房房推動動，房房屋新新開工工面積積還將將保持持相對對高位位?！?011年1-4月份，，全國國房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)房房屋新新開工工面積積5.68億平方方米，，同比比增長長24.4%，較較去年年同期期下降降39.7個百分分點，，增幅幅較1-3月提高高1個百分分點，，增幅幅下滑滑有企企穩(wěn)跡跡象。。主要要受市市場低低迷預預期影影響，，以及及土地地積壓壓面積積的減減少，，還有有部分分項目目可能能出現(xiàn)現(xiàn)緩工工，這這一增增幅還還有一一定回回落的的空間間；今年將將新開開工1000萬套保保障房房，將將會限限制增增幅明明顯下下滑，，估全全年仍仍會保保持15%以上的的增幅幅。全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)開工面積月度走勢宏觀大勢看全國36362008年以來全國累計商品房銷售面積走勢

全國市場銷售乏力到處降價剛需激活銷售發(fā)力價格劇漲政策干預銷售下滑限購出臺政策毒藥打擊投機剛需尚存支撐危局平緩過渡全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)銷售面積走勢宏觀大勢看全國37372009年以來我國商品房月度銷售面積統(tǒng)計全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)銷售面積月度走勢宏觀大勢看全國3838□截止4月份，全全國商品品房銷售售面積7255萬平方米米，較1-3月份大幅幅下降23.6%，比去年年同期下下降9.8%?！跻话愕氖惺袌鲆?guī)律律，春季季成交量量有所反反彈，尤尤其4月份會比比3月份更高高些，今今年表現(xiàn)現(xiàn)反常，，說明多多數(shù)開發(fā)發(fā)商仍未未采取明明顯的促促銷行動動，而購購房者也也未擺脫脫觀望情情緒，同同時限購購、限貸貸、房貸貸緊縮等等政策，，確實限限制了部部分購房房需求。。我司認為為，這種種成交萎萎縮、價價格僵持持的局面面難以持持久，預預計未來來第三季季度開發(fā)發(fā)商的推推貨量會會有所上上升，成成交會受受到一定定帶動。。全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)銷售面積月度走勢宏觀大勢看全國3939包頭土地市場供求狀況（2010年）土地市場調(diào)研2010年上半年包頭市土地供應(yīng)區(qū)域宗數(shù)面積（㎡）金額（萬元）均價（元/㎡）青山區(qū)6272326378182昆區(qū)81570479109234東河區(qū)16299110504334高新區(qū)172871148151196九原區(qū)11550063194671718全市174751473602735332010年上半年包頭市土地成交區(qū)域宗數(shù)面積（㎡）金額（萬元）均價（元/㎡）青山區(qū)593798801559昆區(qū)7500285755433高新區(qū)172871148151195東河區(qū)////九原區(qū)228721834485887全市15419496638568024040□體量有有限，，無重重量級級地塊塊入市市：2010年最大大供應(yīng)應(yīng)面積積為青青山區(qū)區(qū)富強強路西西側(cè)、、友誼誼大街街北側(cè)側(cè)地塊塊（達達18萬平米米），，在經(jīng)經(jīng)歷了了2006、2007兩年的的大規(guī)規(guī)模土土地交交易（（以高高新區(qū)區(qū)為首首的保保利拉拉菲公公館、、東亞亞世紀紀城、、京澳澳港帝帝景、、名流流項目目）后后，隨隨著包包頭市市房地地產(chǎn)市市場在在2008年進入入遲滯滯發(fā)展展階段段，再再到2009年各大大開發(fā)發(fā)商大大規(guī)模模拿地地，2010年包頭頭市已已然經(jīng)經(jīng)歷了了大宗宗土地地交易易的時時期，，政府府對于于土地地供應(yīng)應(yīng)的態(tài)態(tài)度從從放寬寬變得得謹慎慎?！豕?yīng)地地塊以以青昆昆兩區(qū)區(qū)為主主，多多頻次次小體體量供供應(yīng)：：青昆昆兩區(qū)區(qū)成熟熟的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場背景景下，，造就就了兩兩區(qū)的的土地地供應(yīng)應(yīng)的特特點為為多頻頻次小小批量量的土土地供供應(yīng)的的特點點；由由于青青昆兩兩區(qū)地地處城城市繁繁華區(qū)區(qū)域，，未來來青昆昆兩區(qū)區(qū)的供供地將將呈現(xiàn)現(xiàn)顯著著外擴擴化的的趨勢勢。包頭土地市場供求狀況（2010年）土地市場調(diào)研4141土地市場供求狀況（2011年）土地市場調(diào)研2011年上半年包頭市土地供應(yīng)區(qū)域宗數(shù)建筑面積金額（萬元）樓面地價（元/平米）青山區(qū)151594945145874昆區(qū)11190298680495422東河區(qū)31243875117411高新區(qū)////九原區(qū)343439127376630全市1829777131581335312011年上半年包頭市土地成交區(qū)域宗數(shù)面積（萬平米）金額（萬元）成交均價（元/平米）青山區(qū)117.215050875昆區(qū)1184.566839.5791東河區(qū)36.73879.3579高新區(qū)////九原區(qū)13.73237.5875全市16112.189006.37944242土地市場供求狀況土地市場調(diào)研□2011年上半年年，包頭頭本級市市共出讓讓土地18宗，土地地成交16宗，總數(shù)數(shù)來看，，與10年基本持持平，但但成交面面積明顯顯高于10年同期，，達到112萬平米，，同比增增幅達到到160%?！蹩v觀2010年、2011年的包頭頭土地市市場，供供需基本本平衡，，未出現(xiàn)現(xiàn)大宗土土地積壓壓的現(xiàn)象象，10年下半年年，國家家開始著著手治理理地方土土地市場場違規(guī)行行為，對對于地方方政府土土地出售售的把關(guān)關(guān)日益嚴嚴格，加加之2011年調(diào)控的的如期而而至，土土地市場場平穩(wěn)運運行，成成交價格格較之去去年未出出現(xiàn)大幅幅變化。。4343近年來包頭樓市成交走勢月度分析包頭樓市總概況44442011年上半年市場成交數(shù)據(jù)區(qū)縣名稱成交總套數(shù)成交總面積成交平米價格成交總金額東河區(qū)19742316693542820507768高新區(qū)435744427460555396509九原區(qū)9971296824970644535845昆區(qū)678473419247033452841915青山區(qū)231532013849681590290653合計12505149012347407063572690包頭2011年上半年年總體成成交12505套，同比比上升7.4%，成交總總面積149萬平米，，同比上上升9.5%，成交平平米價格格4740元，同比比上升18.6%，總金額額近71個億，同同比上升升31.4%。2011年包頭樓市上半年成交分析包頭樓市總概況45452011年包頭樓市上半年成交分析包頭樓市總概況從2010年來看，，特別是是在八月月份以后后的下半半年，是是包頭市市場在政政策打擊擊中復蘇蘇的幾個個月，成成交量成成交價格格都出現(xiàn)現(xiàn)上升，，市場客客戶積壓壓的需求求會持續(xù)續(xù)釋放，，但2011年的情況況有所不不同，那那就是政政府對于于投資投投機客戶戶直接干干涉，投投資需求求客戶很很難再像像2010年那樣在在下半年年整體恢恢復，加加之信貸貸政策的的緊縮，，對剛性性客戶也也會造成成或多或或少的影影響，而而且中央央不會再再容忍地地方政府府對于房房地產(chǎn)的的放牧式式管理，，介入的的力度或或許會逐逐漸加大大。46462011年包頭樓市供求狀況包頭樓市總概況2011年1月2月3月4月5月6月供應(yīng)面積1675086184131000133000552525490596成交面積26411079839216340185143342861401829吸納率1.5767008112.91057571.651450381.392050.620530.8190647近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析包頭樓市總概況2008年上半年2009年上半年2010年上半年2011年上半年供應(yīng)面積107810616641599823391480816成交面積695437165175613616511490124吸納率0.6450543820.9925469861.386131471.0062857248□2011年上半年年，包頭頭市場供供應(yīng)面積積為148萬平米，，成交面面積為149萬平米，，供求基基本持平平，吸納納率達100.6%；按面積積計算2011年市場成成交明顯顯高于2010年，同比比上浮達達9.4%；2011年上半年年政策打打壓下的的市場整整體低迷迷，各項項目都在在推后或或者延遲遲開盤放放量，四四月份之之后市場場放量才才出現(xiàn)明明顯增加加。但同同比2010年，上半半年包頭頭市場放放量增幅幅達50.7%，10年下半年年市場讓讓開發(fā)商商信心百百倍，但但年初政政策出臺臺后市場場遇冷是是始料不不及，許許多項目目開盤已已提上日日程?！鯊?008年—2011年上半年年，數(shù)2008年吸納率率最低，，在70%左右，進進入2010年市場吸吸納率在在100%以上，雖雖然從市市場表現(xiàn)現(xiàn)來看市市場需求求量依然然旺盛，，但其實實質(zhì)是2010年市場上上半年供供應(yīng)量同同比下降降，2011年1月份為2010年需求潛潛在釋放放，政策策出臺前前市場客客戶買房房熱情仍仍然高漲漲，但政政策之后后的市場場反應(yīng)則則為成交交量明顯顯放緩下下降的趨趨勢。近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析包頭樓市總概況4949從全國來看看，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的不不穩(wěn)定性正正在加劇，，新的12五規(guī)劃把民民生工程放放到首位，，強調(diào)不再再刻意保持持GDP的高位運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，11年上半年市市場需求雖雖然受到積積壓，但今今年會有1000萬套保障房房投入市場場，必然沖沖擊商品房房市場，下下半年的市市場形勢仍仍取決于國國家調(diào)控政政策及貸款款政策力度度及持久性性，下半年年包頭市場場放量會逐逐漸增多，，開發(fā)商的的現(xiàn)金流必必須得到補補充，而市市場客戶受受政策影響響觀望態(tài)度度的加重，，后期市場場吸納率必必將減少，，市場在政政策周期內(nèi)內(nèi)預計仍會會出現(xiàn)供大大于求的局局面。低價房、高高品質(zhì)高性性價比的項項目最熱銷銷！近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析包頭樓市總概況5050當前包頭市場供應(yīng)及去化情況調(diào)查（豪宅類）市場消化與庫存產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)量去化量去化率均價主要代表樓盤別墅341套（截止至8月1日）251套73%13050元/㎡（截止至8月1日）三江尊園、錦繡南海城、順鑫·望潮苑高檔住宅1477套（2011年數(shù)據(jù)）480套33%（截止至8月1日）7238元/㎡（截止至8月1日）三江尊園、華發(fā)新城、恒大華府、凱旋豪庭結(jié)論：□別墅市場供供貨數(shù)額較較少，但市市場卻與供供貨量大大大反差，雖雖然價格尚尚屬高昂，，市場仍是是一片大好好！因此我我司認為包包頭別墅市市場的可挖挖掘潛力是是各類開發(fā)發(fā)領(lǐng)域中的的首位！□2010年包頭市住住宅市場開開始進入高高端化年，，先后各區(qū)區(qū)都相繼推推出各種概概念、各種種技術(shù)的高高端住宅，，并且整體體關(guān)注度較較高，但接接受度卻略略有不同：：精裝修占占首位，新新技術(shù)其次次，由此看看來客戶理理性化逐漸漸上升，高高端市場仍仍將是市場場開發(fā)的主主流。51結(jié)論：□從2010年下半年開開始國家各各項政策相相繼出臺，，政策雙向向擠壓使客客戶因未來來市場的不不確定因素素，掀起中中端樓盤的的購買熱潮潮。但我司司認為未來來因國家保保障住房及及相關(guān)政策策和市場整整體趨化壓壓力加大，，后市開發(fā)發(fā)將以兩級級市場為主主，中端項項目的開發(fā)發(fā)及市場競競爭壓力將將逐漸增大大?！鯂壹艺叩拇蟠蟊尘爸С殖质贡Ｕ闲孕宰》块_發(fā)發(fā)順風順水水，市場接接受度也同同開發(fā)一樣樣受到追捧捧。但畢竟竟此類型住住宅還只是是一種人生生過渡產(chǎn)品品，大部分分客戶的目目標還是要要向高端行行進。51產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)量去化量去化率均價主要代表樓盤普通住宅6567套（截止至8月1日）3049套46%5520元/㎡（截止至8月1日）保利花園、拉菲公館、百合花園、首創(chuàng)加州郡府、新星薇閣美地、美室層雙、東亞世紀城經(jīng)適房1920套（2011年數(shù)據(jù)）1669套87%（截止至8月1日）3150元/㎡（截止至8月1日）新桃園小區(qū)、萬新小區(qū)、萬和城當前包頭市場供應(yīng)及去化情況調(diào)查（住宅類）市場消化與庫存5252當前包頭市場供應(yīng)及去化情況調(diào)查（商業(yè)商務(wù)類）市場消化與庫存總結(jié)結(jié):□2009年年年初初至至2010年年年末末，，包包頭頭市市綜綜合合體體項項目目開開發(fā)發(fā)主主要要路路段段以以鋼鋼鐵鐵大大街街為為主主線線，，并并于于2010年年年底底相相繼繼消消化化完完畢畢。?！踹M進入入2011年，，雖雖然然市市場場該該類類型型現(xiàn)現(xiàn)貨貨量量較較少少，，但但今今年年確確是是包包頭頭綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)項項目目的的升升華華期期。。昆昆區(qū)區(qū)的的東東正正國國際際、、高高新新區(qū)區(qū)的的時時代代廣廣場場、、青青山山區(qū)區(qū)的的正正翔翔國國際際、、恒恒源源·銀座等等等，不但但從項目目定位的的高度、、預計客客群及遠遠期發(fā)展展都將大大大突破破過去包包頭的綜綜合體項項目?！跷宜舅菊J為綜綜合體的的成熟不不僅代表表著一個個城市商商業(yè)發(fā)展展速度，，更是城城市發(fā)展展高度的的體現(xiàn)。。未來包包頭的綜綜合體項項目將會會在不斷斷出新和和不斷拔拔高中體體現(xiàn)。5353昆區(qū)市場：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描昆區(qū)的市市場一直直走在包包頭整體體市場的的前端，，無論從從定價還還是項目目定位，，高端路路線一直直是主要要向標。。這都源源于購買買主力包包鋼客戶戶為此地地帶來的的巨大市市場。昆南區(qū)的的開發(fā)地地塊從2008年開始到到今年已已無地可可開，并并且將包包鋼的消消費群也也吸收將將盡。但但這并不不帶表此此塊市場場潛力已已無，優(yōu)優(yōu)質(zhì)的配配套、成成熟的規(guī)規(guī)劃使昆昆區(qū)的房房地產(chǎn)市市場仍是是主要購購買力的的首選之之地。5454昆區(qū)市場：個案調(diào)查（京澳港帝景）區(qū)域樓市大掃描項目名稱京奧港·帝景開發(fā)商包頭市京奧港置業(yè)有限責任公司項目位置昆都侖區(qū)黃河大街路南，林蔭南路西側(cè)小區(qū)規(guī)劃占地面積17萬平方米建筑面積56萬平方米建筑形態(tài)高層容積率2.98得房率83%車位數(shù)地上，地下停車場綠化率35%開盤時間、二期2010年7月10日入住時間一期2010年年底二期2012年6月小區(qū)配套幼兒園、商業(yè)分析簽約客戶情況地域分布：地處昆區(qū)南部，主要以周邊原住居民、包鋼客戶為主年齡結(jié)構(gòu)：集中在30-50歲之間成功人士家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家居多職業(yè)特點：以包鋼職工占主導地位購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：二期產(chǎn)品以三居和兩居戶型為主力產(chǎn)品，緊湊型三居和舒適型兩居市場認可度較高。劣勢：產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)不高，120平米三居次臥采光較差部分戶型性價比不高，面積有所浪本項目7號樓只剩14層以上，9號樓已開盤，按單元開盤，按揭優(yōu)惠95折，一次性優(yōu)惠94折，9號樓最高價5700元，最低價5400元，118平米的三居較多。5555項目名稱保利拉菲公館開發(fā)商保利（包頭）開發(fā)有限公司項目位置黃河大街95號小區(qū)規(guī)劃占地面積32公頃建筑面積64萬平方米建筑形態(tài)小高層、高層容積率2.5得房率85%車位數(shù)地上130地下330綠化率35%開盤時間、三期2011年4月2日入住時間二期2012年5月三期2013年12月價格區(qū)間5100元/㎡—6200元/㎡面積區(qū)間78—180㎡銷售率70%小區(qū)配套會所、幼兒園、圖書館、少年宮昆區(qū)市場：個案調(diào)查（保利拉菲公館）區(qū)域樓市大掃描5656項目名稱東亞世紀城項目定位高性價比大盤開發(fā)商包頭東亞信華置業(yè)有限公司項目位置昆都侖區(qū)黃河大街97號東亞世紀城小區(qū)規(guī)劃占地面積46萬平米建筑面積112萬平米容積率2.76車位數(shù)地上，地下停車場綠化率35%小區(qū)配套底商、會所分析簽約客戶情況地域分布：以地緣性客戶為主，包鋼客戶占比85%。年齡結(jié)構(gòu)：25-50歲之間，兩居客戶主要為20-30歲婚房需求，三居客戶多為35-50歲福利房改善性需求。家庭結(jié)構(gòu)：兩居客戶以年輕婚房需求為主。三居客戶以三、四口之家居多。職業(yè)特點：包鋼職工居多購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：三期產(chǎn)品采用法式風格，整體感覺向保利·拉菲公館靠攏。價格較保利·拉菲公館低600元左右，性價比優(yōu)勢明顯。劣勢：產(chǎn)品戶型設(shè)計較一般部分樓座有中間戶三期產(chǎn)品提升項目形象，但部分客戶難以對其產(chǎn)生全新認知，對其項目品質(zhì)提升認可度較低。項目最新動態(tài)：三期剩余房源150套，均價5500元，老帶新客戶較多。四五期預計8月中旬開盤。昆區(qū)市場：個案調(diào)查（東亞世紀城）區(qū)域樓市大掃描5757項目名稱紫金華府開發(fā)商包頭市中金誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司項目位置黃河大街66號小區(qū)規(guī)劃占地面積大一期：12.86公頃大二期：13.82公頃建筑面積大一期：35.8萬大二期：38.9萬容積率2.95車位數(shù)1：0.9綠化率35%小區(qū)配套酒店、會所分析簽約客戶情況項目目前規(guī)劃為兩期，一期8棟高層，二期7棟高層該項目銷售主要以團購為主。團購主要客群：科技大學、公安局、檢察院等。項目最新動態(tài)現(xiàn)剩尾房，只有九十四小平米的頂層，價格4500。大平米的將在十月推出，起價5300元，優(yōu)惠未定。昆區(qū)市場：個案調(diào)查（紫金華府）區(qū)域樓市大掃描5858項目名稱華發(fā)新城

開發(fā)商華發(fā)股份項目位置阿爾丁大街與黃河路交匯口西北處小區(qū)規(guī)劃占地面積16.8萬平米；

建筑面積56萬平米

建筑規(guī)模1期8棟18層高層，2期共10棟18層高層，3期為寫字樓和商業(yè)；

容積率3.5

綠化率36%

小區(qū)配套大型商場、公寓、寫字樓

分析項目區(qū)位顧客較認可，昆區(qū)市場中首個精裝修項目。項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：昆南區(qū)域首個精裝修項目，市場關(guān)注度較高。劣勢：戶型面積偏大，三居產(chǎn)品面積130平米以上，特別是8#，市場接受度一般項目最新動態(tài)華發(fā)新城一期共八棟，前半年推出七棟已售罄。華發(fā)新城4月25號開盤8號樓，共231套，當日售12套，93平米賣的較多，價格最高9800元，最低7500元，均價8000元，戶型分別是B4，A3，B4-1，C3,93平米為一梯三戶，開盤當日來訪量不是很樂觀，每天來訪新客戶不到五組，老客10組，來電十組。開盤至今華發(fā)共售出37套，其中93平米15套。銷售狀況不樂觀。

昆區(qū)市場：個案調(diào)查（華發(fā)新城）區(qū)域樓市大掃描5959項目名稱恒大名都開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團包頭有限公司項目位置包頭市昆都侖區(qū)校園路9號小區(qū)規(guī)劃占地面積359畝建筑面積約50萬平米建筑類別板樓、高層總戶數(shù)1647戶容積率約2.5車位數(shù)首期住宅車位約1800個，車位比1:1綠化率40%開盤時間2011.01.16交房時間2012.10.31裝修狀況簡裝價格區(qū)間6500—8000元/㎡面積區(qū)間90-300平米銷售率90%社區(qū)配套豪華會所（地上共四層）功能為社區(qū)配套用房、餐飲、會議、恒溫泳池、娛樂及健身設(shè)施，總規(guī)模為5000平米)恒大劇場約14000平米，伊頓國際雙語幼兒園約2000平米分析套數(shù)：一期700套左右價格：成交均價6800元/平米物業(yè)費：2.50元/平方米·月物業(yè)公司：戴德梁行管理顧問面積：90-300平米，以130平左右三居為主力戶型，一期114-178平米戶型：一期三居、四居，其中三居大多數(shù)兩臥朝南優(yōu)惠：開盤時八五折優(yōu)惠項目最新動態(tài)恒大名都目前已售90%，在售樓王，6號樓面積170平米，戶型分為南北通透和不通透型。純南戶型剩余較多，報價九層最高價8000元,目前優(yōu)惠活動老帶新給5000元優(yōu)惠，新客老客各優(yōu)惠5000元。近期要推出精裝住宅，6500元起，126平米-145平米三居，優(yōu)惠未定昆區(qū)市場：個案調(diào)查（恒大名都）區(qū)域樓市大掃描6060項目名稱保成·上元名府開發(fā)商包頭市保成房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司項目位置昆都侖區(qū)黃河大街與豐盈路交叉口小區(qū)規(guī)劃占地面積7.9萬平方米建筑面積24萬平方米建筑類別樓板、高層、小高層（共18棟）總戶數(shù)736戶容積率2.6樓層狀況11層、15層、18層車位數(shù)地下停車場1008個綠化率40.00%裝修狀況毛坯面積區(qū)間90—140㎡銷售率30%昆區(qū)市場：個案調(diào)查（保成·上元名府）區(qū)域樓市大掃描6161項目名稱薇閣美地開發(fā)商大連新房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司項目位置昆都侖區(qū)林蔭路5號街坊小區(qū)規(guī)劃占地面積6．7萬平方米建筑面積18萬平方米建筑類別多層、小高層、高層裝修毛坯容積率2．4樓層狀況5-6層、12層、25-26層工程進度地基戶型區(qū)別兩室兩廳——三室兩廳價格區(qū)間最低4900元，最高價6000元戶型面積90-150平米開工時間2010-4-1竣工時間2011-7-1開盤時間2011-4-1綠化率40%分析項目特色：酒店式大堂開發(fā)商在包頭本地開發(fā)了“新星一品”，品牌與口碑知名度較好本項目6月4日開盤，共開3棟，11層、18層、28層，面積90-145平米，開盤共計貨量500套，開盤售出100套，貸款優(yōu)惠83折，一次性優(yōu)惠82折，折后價最低4900元，最高價6000元。開盤后均價5500元/㎡，層差50—80元，一次性84折，貸款85折。昆區(qū)市場：個案調(diào)查（薇閣美地）區(qū)域樓市大掃描6262青山區(qū)市場：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描青山區(qū)因因可開發(fā)發(fā)地塊的的減少，，所以整整體供貨貨量較少少，大多多屬于去去年余貨貨！但因因大盤正正翔國際際的入市，將將青山市場場又一次引引爆，關(guān)注注度較前半半年大幅提提高。青山山區(qū)空氣質(zhì)質(zhì)量佳、配配套完善，，可以說是是包頭市場場的最佳市市場。但因因土地供應(yīng)應(yīng)量減少，，除對地區(qū)區(qū)拆遷后進進行開發(fā)恐恐怕別無選選擇，這也也意味著價價格還會繼繼續(xù)拉高，，并且超乎乎想象，價價值和價格格的母子關(guān)關(guān)系將給這這片區(qū)域帶帶來一片生生機。6363項目名稱保利花園開發(fā)商保利（包頭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置包頭市青東路小區(qū)規(guī)劃占地面積60萬方建筑面積1000000萬方建筑形態(tài)現(xiàn)代歐式容積率1.66得房率85%車位數(shù)1；1.2綠化率35%開盤時間2011年3月入住時間2013年年底小區(qū)配套底商、周邊學校價格區(qū)間5200元—6100元/㎡面積區(qū)間70—140㎡銷售率98%分析本項目現(xiàn)除剩余少量的底商外，已全部銷售結(jié)束。這也意味著保利花園的整體項目徹底收官。青山區(qū)市場：個案調(diào)查（保利花園）區(qū)域樓市大掃描6464項目名稱萬郡大都城開發(fā)商萬郡房地產(chǎn)（包頭）有限公司項目位置青山區(qū)文化路東小區(qū)規(guī)劃占地面積276680平方米建筑面積1000000平方米建筑形態(tài)新古典主義容積率3．0得房率80%車位數(shù)1；1綠化率35%開盤時間未正式開盤入住時間2012年1月1日小區(qū)配套內(nèi)部水系及社區(qū)旁的奧林匹克公園價格區(qū)間5500—6100元/㎡面積區(qū)間90——240㎡銷售率未開盤分析項目是杭蕭鋼構(gòu)集團公司首個包頭新型住宅項目，現(xiàn)項目最新動態(tài)：140㎡戶型開始內(nèi)部認購，定金100000元，預計9月底可簽商品房購房合同。青山區(qū)市場：個案調(diào)查（萬郡大都城）區(qū)域樓市大掃描6565項目名稱正翔國際開發(fā)商上海正翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置鋼鐵大街7號小區(qū)規(guī)劃占地面積450畝暫無建筑面積150萬平方米建筑形態(tài)城市綜合建筑群容積率5得房率車位數(shù)地上車位、地下綠化率36%開盤時間未定入住時間2013年5月小區(qū)配套商場、酒店、寫字樓、價格區(qū)間預計8000元/㎡以上面積區(qū)間住宅148㎡、178㎡、220㎡戶型銷售率未開盤分析正翔國際項目地處原內(nèi)蒙古賽立特爾紡織（集團）有限公司廠區(qū)內(nèi)，城市主干道鋼鐵大街北側(cè)，富強路東側(cè)。該項目總占地約450畝，總建筑面積約150萬平方米，其中65萬平方米的公建、50萬平方米的住宅和35萬平方米的地下建筑面積?？偼顿Y金額約80億元。正翔國際將成為集國際知名百貨、國際大賣場、國際精品店、五星級酒店、高檔公寓、高檔寫字樓、高檔住宅等為一體，涵蓋零售、餐飲、娛樂、休閑、教育、旅游觀光、商務(wù)等全方位服務(wù)的城市綜合體。華潤萬家已于最近簽訂意向協(xié)議。酒店將打造包頭市第一建筑高度200米。實現(xiàn)包頭建筑的標桿。青山區(qū)市場：個案調(diào)查（正翔國際）區(qū)域樓市大掃描6666項目名稱恒源·銀座開發(fā)商包頭市恒源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置鋼大街北萬達廣場西（原銀河游泳館）小區(qū)規(guī)劃占地面積22466平方米建筑面積140000平方米建筑形態(tài)綜合體容積率6.23開盤時間2011年9月入住時間2013年5月30價格區(qū)間預計9000元/㎡分析該項目處于市區(qū)核心地段——萬達商圈、銀河廣場等優(yōu)質(zhì)配套資源地段，整體定位以頂級優(yōu)質(zhì)資源為核心，打造包頭國際化商務(wù)都市綜合體。項目內(nèi)涵蓋全景寫字樓、豪華五星級酒店、國際奢侈品牌名店街。優(yōu)質(zhì)資源配套賦予本項目多個賣點，如果后期推廣及營銷方式得當，該項目也將會成為包頭城市綜合體的佼佼者。但因定位高，文化內(nèi)涵差，且虛化噱頭較多，所以如何把握未來的市場方向是該項目的癥結(jié)。銷售員稱預計9月中旬開盤，由此可見開發(fā)商信心較足，似乎穩(wěn)操勝券！青山區(qū)市場：個案調(diào)查（恒源·銀座）區(qū)域樓市大掃描6767東河區(qū)市場：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描□看點一：市場產(chǎn)品兩兩極化。東河的房地地產(chǎn)市場和和青昆兩區(qū)區(qū)不同，該該區(qū)域大型型企業(yè)較少少，人口收收入穩(wěn)定性性相對較差差、貧富差差距也非常常大，因此此房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品以東河河槽為高端端聚集帶，，其次就是是周邊低端端的經(jīng)濟適適用房項目目，定位的的高低差過過大使東河河區(qū)的價差差達2000元/㎡。但是不得得不說的是是這個市場場就是適合合這樣去做做產(chǎn)品，有有錢人看品品質(zhì)、生活活普通的就就看價錢，，因為中產(chǎn)產(chǎn)階級在這這里是少數(shù)數(shù)，并且很很多中產(chǎn)級級都有一套套福利房（（鐵路職工工、鋁廠職職工、糖廠廠職工）。?！蹩袋c二二：整體市場投投資客少，，而改善性性住房的剛剛性需求正正在擴大。。通過此次市市場調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，70%的已購房客客戶的置業(yè)業(yè)目的是為為改善現(xiàn)在在居住環(huán)境境，而且外外地投資客客戶少之又又少。除轄轄區(qū)內(nèi)的改改善性購房房客戶外，，東河區(qū)還還輻射著固固陽、石拐拐、薩拉齊齊的遷移客客。他們看看好東河的的未來、認認可東河的的配套，再再就是東河河的物價相相對其他區(qū)區(qū)較低。因因此未來的的東河房地地產(chǎn)市場并并不悲觀??！6868□看點三：2011年市場整體體供貨量不不多，大部部分盤準備備明年入市市。2011年東河房地地產(chǎn)市場供供貨量沒有有進一步的的突破。我我司認為主主要是因政政府打壓政政策的不斷斷出臺及包包頭市創(chuàng)城城創(chuàng)衛(wèi)精神神，導致銀銀行緩貸及及手續(xù)審批批復雜。因因此各大開開發(fā)商的進進度緩慢，，一可觀后后市發(fā)展，，二是適時時等待出拳拳時機?！蹩袋c四：：房地產(chǎn)的開開發(fā)逐漸向向中心推進進。隨著南海片片區(qū)、東河河槽片區(qū)、、梁上片區(qū)區(qū)的開發(fā)完完畢，東河河市場已逐逐漸開始內(nèi)內(nèi)移，萬達達的進入、、將城中中心的核心心商圈繼續(xù)續(xù)擴大，也也帶動了中中心區(qū)域價價值繼續(xù)提提升。東河區(qū)市場：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描6969項目名稱保利百合開發(fā)商保利(包頭)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置東河區(qū)東河槽東路(區(qū)政府北側(cè))小區(qū)規(guī)劃占地面積16萬平方米建筑面積25.78萬平方米建筑形態(tài)多層及小高層容積率1．41得房率85%車位數(shù)地上車位，地下停車場綠化率35%開盤時間二期2011年3月入住時間二期2012年9月小區(qū)配套自有商業(yè)及緊挨東河區(qū)政府，濱河小區(qū)，建材商城，對面是東豪國際，附近有291醫(yī)院分析客戶分析地域分布：地處東河槽核心地段，主要以周邊原住居民、本地改善性客戶為主年齡結(jié)構(gòu)：集中在30-50歲之間成功人士家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家居多職業(yè)特點：以私營個體占主導地位購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少本項目自3月份開盤以來，按房源展開式開盤，按揭優(yōu)惠98折，一次性優(yōu)惠97折，最高價5300元，最低價4700元。大品牌效應(yīng)不但拉高了自我的品質(zhì)，同時也成為東河的拉高市場均價的領(lǐng)頭羊。東河區(qū)市場：個案調(diào)查（保利百合）區(qū)域樓市大掃描7070項目名稱御景華庭開發(fā)商御園房地產(chǎn)項目位置東大橋鼎太西小區(qū)規(guī)劃占地面積30000平方米暫無建筑面積建筑形態(tài)多層，小高，高層容積率得房率83%車位數(shù)400多綠化率30%開盤時間2011年5月入住時間2013年中旬價格區(qū)間4000起價，最高價5000左右面積區(qū)間98平、111平、120平、156平銷售率共300套、已銷售95%小區(qū)配套西側(cè)單層底商分析客戶分析地域分布：東河槽西路家庭結(jié)構(gòu)：為新婚置業(yè)、改善性三、四口之家居多職業(yè)特點：以私營個體占主導地位購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少本項目5月份開盤以來，因價格與較周邊樓盤略低，因此用價格優(yōu)勢博客戶青睞，是該項目運行良好，近三個月的時間已售95%?。ǖ^市房地產(chǎn)綜合網(wǎng)無任何該項目的簽約記錄）東河區(qū)市場：個案調(diào)查（御景華庭）區(qū)域樓市大掃描7171項目名稱東豪國際城開發(fā)商麥格瑞置業(yè)項目位置東河區(qū)區(qū)委對面小區(qū)規(guī)劃占地面積10萬平暫無建筑面積15萬平方米建筑形態(tài)多層、小高層容積率1.77得房率85%車位數(shù)109車庫綠化率30%開盤時間2006年入住時間2010年小區(qū)配套周邊商業(yè)價格區(qū)間4800起價，均價5000面積區(qū)間93平—158平銷售率98%分析客戶分析地域分布：東河區(qū)區(qū)委家庭結(jié)構(gòu)：改善性三、四口之家居多職業(yè)特點：以私營個體占主導地位購買目的及比例：自住型客戶居為主，極少數(shù)的投資型客戶該項目是東河早期品質(zhì)較高的小區(qū)之一，市場反響也非常值得肯定，但因營銷推廣和項目定位的稍些相背離。整體較亂，無章無法。東河區(qū)市場：個案調(diào)查（東豪國際城）區(qū)域樓市大掃描7272項目名稱鹿鼎豪庭開發(fā)商金海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置財神廟附近小區(qū)規(guī)劃占地面積5萬平暫無建筑面積18萬平建筑形態(tài)30層的高層容積率3.6得房率80%車位數(shù)綠化率30%開盤時間未定入住時間2013年小區(qū)配套底商價格區(qū)間均價：6000面積區(qū)間105平—242平銷售率未售分析該項目定位較高，地處東河核心商圈、配套位置優(yōu)越，且目前工程進度與我項目相差不多，是我項目較強的競爭對手！東河區(qū)市場：個案調(diào)查（鹿鼎豪庭）區(qū)域樓市大掃描7373項目名稱順鑫*望潮苑開發(fā)商北京順鑫集團項目位置南海公園東小區(qū)規(guī)劃占地面積21.45萬平建筑面積18萬平建筑形態(tài)別墅容積率0.6得房率98%車位數(shù)1；2綠化率35%開盤時間11年5月8日入住時間2012年4月30日小區(qū)配套幼兒園價格區(qū)間單套：160萬—1100萬面積區(qū)間190平—519平銷售率60%分析以南海為資源加之開發(fā)商大力宣傳，該項目從啟動到開盤不到一年時間，市場認同及銷售業(yè)績都取得不錯的佳績。東河區(qū)市場：個案調(diào)查（順鑫·望湖苑）區(qū)域樓市大掃描7474九原區(qū)市場：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描九原區(qū)因包頭頭的新都市規(guī)規(guī)劃帶來了市市場年！開發(fā)發(fā)成本較其他他地區(qū)略低，，市場卻輻射射著東河區(qū)及及濱河新區(qū)的的客源，空氣氣質(zhì)量佳、政政務(wù)中心的計計劃遷移都給給這片區(qū)域引引來關(guān)注。7575項目名稱和發(fā)紫薇園開發(fā)商

包頭市和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置九原區(qū)哈屯高勒路與文明路小區(qū)規(guī)劃占地面積30838㎡建筑面積105600㎡建筑形態(tài)

現(xiàn)代容積率2.6得房率75%車位數(shù)1；0.98綠化率35%開盤時間2011年8月底入住時間2012年11月底小區(qū)配套

九原扶貧醫(yī)院、三十三中等價格區(qū)間4200元/㎡起價，最高5300元/㎡面積區(qū)間65.39㎡一室兩廳一衛(wèi)、95.95㎡兩室兩廳一衛(wèi)、113.15㎡三室兩廳一衛(wèi)銷售率

未開盤分析該項目主要針對中檔收入群體，定價及戶型設(shè)計都非常謹慎，目前蓄客情況良好。項目共8棟15層建筑，預計8月底開盤。首開7棟65㎡—137㎡.5號樓暫時不開。九原區(qū)市場：個案調(diào)查（和發(fā)紫薇園）區(qū)域樓市大掃描7676項目名稱惠德花園開發(fā)商

包頭市鹿苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司項目位置九原區(qū)哈屯高勒路南端小區(qū)規(guī)劃占地面積130000㎡建筑面積250000㎡建