簽裝修合同注意事項

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔簽裝修合同注意事項目錄：1、簽裝修合同注意事項2、簽訂購房合同注意事項簽裝修合同注意事項與裝飾公司洽談前應(yīng)做哪些準備？

與裝飾公司洽談，一定要有備而來。這樣一則可以節(jié)省時間，二則讓裝飾公司知道你對裝修并非一竅不通。這些準備工作包括：

1、

畫好自家住宅的平面圖。

舊房需要自己仔細測量各房間的尺寸，盡可能準確地畫好平面圖。有些新房雖然開發(fā)商提供平面圖，但常常是粗略，不準確，需要重新測量。有了平面圖，你跟設(shè)計師的交流才能有放矢。許多消費者忽視測量，以為簡簡單單量幾下就得了。但有時這種粗略的平面圖會使設(shè)計師誤解造成很大的麻煩。所以，一張清楚、準確的平面圖是洽談前必須準備的。

2、

明確自己的裝修要求。在家庭裝修中，每個家庭都有很多想，但往往都是一引起籠統(tǒng)的印象和支離破碎的局部構(gòu)思。當你準備去與裝飾公司洽談時，一定要先明白自己要什么，才能讓設(shè)計師充分領(lǐng)悟你的意圖。洽談之前一家人應(yīng)先商量一下，把各自的要求提出來，確定一個大家都能接受的裝修風(fēng)格，免得以后改來改去，費力費時又費錢。與設(shè)計師洽談時，應(yīng)將你一家人的生活習(xí)慣和要求列舉出來。因為每家人的人數(shù)、性別、年齡、體格、教育、經(jīng)濟、經(jīng)歷、習(xí)慣等不同，所以這些要求也是每家不同的，這就是所謂“家庭因素”。比如

，有一對夫妻都很喜歡看書，并經(jīng)常在家里寫東西，他們的家里就需要有兩張書桌，且不能互相影響；而有一個商人家中的客人特別多。這些情況就得先跟設(shè)計師講清楚，他才能根據(jù)具體情況進行合理的設(shè)計，否則家里裝修得再豪華、再美觀、用起來也不得勁。

3、

到材料市場走走。對材料要有個大概的了解，可以先到鄰居、朋友那參觀參觀，從而初步確定自己裝修的用料。然后到材料市場上看看，掌握一下所需材料的大致價格。這樣與裝飾公司洽談時，不至于一問三不知。

4、

事先確定裝修價位，最好留有余地。比如確定一個最底價位和最高價位。因為裝修項目比較多，有時考慮不周到，常常會漏項。在與裝飾公司洽談時，常常會出現(xiàn)預(yù)算少了需要追加的情況，因此事先要有準備，不至于因為錢不夠而措手不及。

如何與裝飾公司洽談？

如果你已經(jīng)確定了裝修的投入的大致資金，也到材料市場去轉(zhuǎn)了幾圈，有了大概的了解，也初步確定了選擇裝飾公司的范圍，就可以直接與裝飾公司下面接觸，以便最終確定一家公司給你裝修了。在與裝飾公司的洽談中，要分以下幾步驟：

1、

與幾家裝飾公司初步接觸，聽聽他們的設(shè)計方案。帶著你的平面圖以及你所喜歡的裝修設(shè)計的圖片資料，告訴他你的家庭情況以及初步確定的裝修風(fēng)格，告知你打算用的材料，有從市場上搞的材料樣品更好。直接把你的裝修支出計劃告訴他，讓他根據(jù)這個價位去做設(shè)計。

初次打交道，一定要坦誠。有的人不想把價位告訴裝飾公司，怕被裝飾公司把“底”探走，自己沒有個比較和還價的余地。因此讓幾家裝飾公司先報價，然后根據(jù)報價的高底來判斷裝飾公司的誠實程度。其實這是不可取的。因為裝修的材料和工藝差別很大，價格相差自然也很大，單從價格上看不出什么。倒不如讓幾家公司根據(jù)同一人價位來進行設(shè)計，然后從中選擇你滿意的公司。這樣效率更高。

初次洽談的關(guān)鍵就是要充分表述自己的意見和要求，這時要注意把握重點，把關(guān)鍵的先講出來瑣碎的以后逐步提出。不分輕重地一股腦丟給對方，對方也難得要領(lǐng)。必要時最好留一份文字說明給對方。

不要過多迷信裝飾公司談到的以往的業(yè)績，哪個公司也都有幾個成功的例子。可以打斷對方，直接進入主題，探討自己的這個房子如何裝修。

2、

根據(jù)方案篩選裝飾公司。第一步接觸后，你對這幾家公司有了一個比較完整的印象，可能已經(jīng)根據(jù)與設(shè)計師交流的順暢愉快與否，在心中初步排了個隊，但最能說明問題的還是他們各自拿出的設(shè)計方案和預(yù)算。比較這些方案等，再做一次篩選。

你可以要求設(shè)計師向你解釋平面布置圖、室內(nèi)亮點、預(yù)算是多少，哪些根據(jù)要求做的、哪些是限于條件沒能做到的，還有哪些方案備選等。要學(xué)會看懂設(shè)計圖紙。正規(guī)裝飾公司做方案設(shè)計都會出一批比較詳細的效果圖、透視圖、電路圖等。有家具和局部造型設(shè)計的都要單獨出圖。此外搞清預(yù)算也是非常重要的。一般情況下，預(yù)算與你的計劃投資可能有差異，由于用料和做工影響項目成本的兩個因素，改變這兩個因素，就會對預(yù)算產(chǎn)生較大影響；過多的非關(guān)鍵項中可以砍掉一些，這樣即可以降低預(yù)算，也有助于關(guān)鍵項目的成功。還要注意有些不太正規(guī)的公司，他們的預(yù)算中對于主料及施工工藝標注含糊，這將會成為今后施工中扯皮的因素。

幾個方案做了比較，就基本可以確定與一到兩家公司進行第三輪的洽談。要求他們再做盡量詳細的方案和預(yù)算。實力很強和不太強的公司都有可能不情愿這樣做，這也是你對比，選擇的一個方面。

3、

確定一家裝飾公司，并最終完善設(shè)計方案。經(jīng)過對方方案的再次比較最終可以確定一家裝飾公司，并就各項事宜進行洽談。

首先完善圖紙。圖紙是施工的依據(jù)，完善的設(shè)計圖紙應(yīng)包括平面圖，立面圖，局部造型圖、家具設(shè)計圖、電路圖、工藝節(jié)點圖等。圖紙說明中的比例關(guān)系，以及所用的材料、工藝、尺寸不能遺漏。其次要明晰預(yù)算表。標準的預(yù)算表不能缺項，不應(yīng)重復(fù)計算工程量，不能跳躍計算，要歸類或按房間排列；要標出主料要求。

其實，第三輪的洽談內(nèi)容也是裝修合同中的重要內(nèi)容。洽談結(jié)束時，人就該與裝飾公司簽訂合同了。

裝飾公司低報價會有會么名堂？

現(xiàn)在，市場上的裝修隊伍很多，之間的競爭也很激烈，因此他們在報價時紛紛壓低價位，以便爭得你的許可。等攬到活以后，簽了合同，主動權(quán)就到了他們手里，一些公司就又做起了“文章”。

1、

一些裝修隊伍為了攬活，報價很低，故意漏掉一些項目，待施工開始后再向你追加。如在給你造預(yù)算時，有的故意漏掉燈具、開關(guān)、門鎖、門把手等項，但這引起看似不起眼的東西，實際上卻并不便宜，少則千元，多則數(shù)千元；有的則事先不注明改走管線要收費，給你造成含在整體裝修費中的錯覺，從而達到靠低報價來攬活的目的。

2、

一些裝修隊伍報價時，材料單上的價格都是最差材料的價格，這樣的材料有的甚至是無法保證質(zhì)量的。施工開始后，他們才向你講明真相，讓你自己選擇是用質(zhì)量最差的、效果最差的材料，還是另換一些好一點的。一般的家庭誰也不希望自己的家庭成最差的，所以只能“自愿”地追加投入，換好的。有一個家庭裝修時，最初與裝修隊談好的價格是8000元，但結(jié)果卻花了3萬元，大大地超過了預(yù)算。而裝修隊伍的利潤通常是整個工程造價的10%——20%不等，裝修總投入上去了，利潤自然就會上去。

3、

對于那些就是不肯追加投入的裝修戶，裝修隊也并非無利可圖。有的則采取偷工減料的辦法保證自己的利潤。比如，門窗油漆本來說好了刷八遍，但實際上卻只刷了兩遍；再如，裝修中有許多隱蔽工程，如木工活的基層，有的使用比材料單上等次更低材料；埋在墻體里的電線，有的不上絕緣管，等等。這些隱蔽工程裝修完畢后全部藏在里面，即使偷工減料也根本看不見。而一些裝修戶又不知道在工程中期進行驗收，所以花了冤枉錢也不知道。

價格是否壓得越低越好？

許多家庭在與裝飾公司談價格時，都陷入衛(wèi)個誤區(qū)，就是盡可能地把價格壓低。他們往往習(xí)慣性地認為找人裝修就像買菜買衣服一樣，砍下的價越多就越得意，以為這樣

就可以省了錢，賺了便宜。其實并不盡然，一味壓低價格不見得都是好事。

裝修的造價無非包括材料、人工、設(shè)計、管理、利潤等幾大塊。其中，人工費相對透明，材料費在市場上也是可以調(diào)查出來的。一些家庭在做裝修預(yù)算時，只是把這兩項簡單相加，而忽略了其他幾項。更有甚者，對裝修設(shè)計費、利潤等不予認可。這是不對的。

不可否認，有一些裝飾公司為謀取暴利，有時會把價格報得非常高，明顯超出合理要價。對此進行砍價是理所當然的。但對于那些合理報價再去砍價，則會帶來一些不良后果。因為沒有一定的利潤，任何裝飾公司也不接活的。

對價應(yīng)砍得很低的裝修戶，裝飾公司仍然接的活，但他們常常會想盡辦法讓你追加投入，這些裝修戶本以為可以省錢，實際上一分錢也省不了。另外，裝飾公司還可能偷工減料，從而保證自己有利可圖。

因此，在與裝飾公司談價時，不能一味低價，而是要核準材料費、人工費的基礎(chǔ)上，明確裝飾公司的利潤、管理、設(shè)計等費用。要讓裝飾公司把錢掙在明處。

實報實銷可取嗎？

有一些裝飾公司在結(jié)算時要求“實報實銷”，就是說按照裝修實際發(fā)生量來計算工程價。聽起來有一定的道理，有一些消費者因此并沒有與裝飾公司在價格上過細地理論，以為“反正是他們用了多少材料，我就給他們多少錢，不會上當?shù)?。但實際上里面大有文章可做。

如有的家庭為了裝修的整體性，讓裝飾公司來做是電腦桌的費用即要包括夾板、木工板、飾面板、白膠、油漆、五金等材料費，還要包括木工、油漆工的工費，而一般的消費者根本不清楚它的成品總價是多少，合理的材料使用量和損耗率是多少，甚至有時候裝飾公司進料時買了兩張，中間拿走了一張，裝修戶也不知道，結(jié)算時只好聽裝飾公司自己報價。其實，按國家裝修公司工程定額計算，面積乘以單位報價得出總價，在裝修戶認可價格、材料和款式后，裝飾公司按圖紙要求施工，所有的損耗和浪費由裝飾公司承擔(dān)，這才是最合理的報價方式。如果消費者不明就里，輕信對方，就難免吃虧上當。

家庭裝修合同的主要內(nèi)容有哪些？

合同一般應(yīng)該該包括：合同各方的名稱、工程概況、家庭業(yè)主（即裝修戶）的職責(zé)、施工單位的職責(zé)、工期、質(zhì)量及驗收、工程價款及結(jié)算、材料供應(yīng)、安全生產(chǎn)和防火、資歷和違約責(zé)任、爭議或糾紛處理、其他約定合同附件說明等。這些部分對構(gòu)成合同的完整性都是不可缺少的因素。（合同示范文本詳見附錄。）

合同中誰是甲方，誰是乙方？

一般合同有發(fā)包方和承包方兩方，通過中介機構(gòu)的需要增加第三方，一般稱為委托方。發(fā)包方就是家庭，一般以戶主姓名作為發(fā)包方，又稱為甲方。承包方是進行工程施工的單位，如XX建筑裝飾公司，又稱為乙方。無論是合同哪一方，都必須真實可靠，作為乙方和委托單位，還必須要有國家工商行政管理機構(gòu)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。

合同中工程概況如何標明？

工程概況是合同中最重要的部分，它包括工程名稱、地點、承包范圍、承包方式、工期、質(zhì)量和合同造價。家庭裝修工程可以有多種方式，如承包設(shè)計和施工、承攬施工和材料供應(yīng)、承攬施工及部分材料的選購、甲方供料乙方只管施工、只承接部分工程的施工等，方式不同，各方的工作內(nèi)容就不同。

應(yīng)當注意，概況中的工期、質(zhì)量和造價只是原則性的概括，其中工期只注明等級及執(zhí)行標準，合同價款注明總額。具體說明在合同后面部分有專項說明。

如何明確合同雙方的職責(zé)？

1、

甲方：家庭業(yè)主作為房屋的主人和裝修后的使用者，在工程中主要承擔(dān)的工作包括：向施工單位提供住宅圖紙或做法說明，騰空房屋并拆除影響施工的障礙物，提供施工所需的水、電、氣及電訊等設(shè)備；辦理施工所涉及的各種申請、批件等手續(xù)；負責(zé)保護好各種設(shè)備、管線；做好現(xiàn)場保衛(wèi)、消防、垃圾清理等工作，并承擔(dān)相應(yīng)費用；確定駐工地代表，負責(zé)合同履行、質(zhì)量監(jiān)督，辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜，確定委托單位等。

2、

乙方：乙方的工作就是要按甲方的要求進行進行的施工，具體包括擬定施工方案和進度計劃交甲方審定，嚴格按施工規(guī)范、安全操作規(guī)程、防火安全規(guī)定、環(huán)境保護規(guī)定、圖紙或做法說明進行施工；做好質(zhì)量檢查記錄，參加竣工驗收，編制工程結(jié)算；遵守政府有關(guān)部門對施工現(xiàn)場管理的規(guī)定，做好保衛(wèi)、垃圾處理、消防等工作，處理好與周圍住戶的關(guān)系；負責(zé)現(xiàn)場的成品保護，指派駐工地代表，負責(zé)合同履行，按要求保持，保量，按期完成施工任務(wù)。

合同中如何對材料供應(yīng)做出規(guī)定？

合同中應(yīng)注明：由甲方負責(zé)提供的材料，應(yīng)是符合設(shè)計要求的合格產(chǎn)品，并應(yīng)按時運到現(xiàn)場，如發(fā)生質(zhì)量問題由甲方承擔(dān)責(zé)任甲方提供的材料，經(jīng)乙方驗收后，由乙方負責(zé)保管，甲方支付保管費，如乙方保管不當造成損失，由乙方負責(zé)保管不當造成損失，由乙方提供的材料，不符合質(zhì)量要求或規(guī)格有差異，應(yīng)禁止使用；若已使用，對工程造成的損失由乙方負責(zé)。

合同中應(yīng)如何規(guī)定工程質(zhì)量驗收？

關(guān)于工程質(zhì)量驗收，合同中應(yīng)做出以下明確規(guī)定：

1、

雙方應(yīng)及時辦理隱蔽工程和中間工程的的檢查和驗收手續(xù)，如隔斷墻、封包管線等。甲方不按時參加驗收，乙方可自行驗收，甲方應(yīng)予承認。若甲方要求復(fù)驗，乙方應(yīng)按要求復(fù)驗。若復(fù)驗合格，甲方應(yīng)承擔(dān)復(fù)驗費用。由此造成的停工，可順延工期。若復(fù)驗不合格，費用由乙方承擔(dān)，工期也應(yīng)順延。

2、

由于甲方提供的材料、設(shè)備質(zhì)量不合格而影響的工程質(zhì)量由甲方承擔(dān)返工費，工期相應(yīng)順延；由乙方原因造成的質(zhì)量事故返工費由乙方承擔(dān)，工期不順延。

3、

工程竣工后，甲方在接到乙方通知三日內(nèi)組織驗收，辦理移交手續(xù)。未能在規(guī)定時間組織驗收，應(yīng)及時通知乙方，并應(yīng)承認接到乙方通知三日后的日期為竣工日期，承擔(dān)乙方的看管費用和相關(guān)費用。

什么情況下工期可以順延？

合同中應(yīng)當做出規(guī)定，發(fā)生以下情況，工期應(yīng)相應(yīng)順延：

1、

因甲方未按約定完成工作，影響工期。

2、

因設(shè)計變更影響工期。

3、

因非乙方原因造成的停水，停電，停氣及不可抗力因素影響，導(dǎo)致一周累計停工八小時。

如乙方責(zé)任，不能按期開工或中途無故停工，影響工期，工期不順延。

簽合同應(yīng)避免哪些陷阱？

在簽訂標準的家裝合同時，由于條款既多且雜，其中不僅有很多有關(guān)裝修的專業(yè)內(nèi)容，而且還包含了不少法律方面的內(nèi)容，稍不注意，就會掉入陷阱，所以要特別注意以下幾方面，這些都是容易出現(xiàn)糾紛的問題：

1、

合同主體不明晰。合同中應(yīng)首先填寫甲方、乙方的名稱和聯(lián)系方法。這里應(yīng)注意一個細節(jié)，很多公司只蓋一個公司名稱的章，你必須要求裝飾公司將內(nèi)容填滿，并進行核對。還應(yīng)注意簽訂合同的裝飾公司名稱，是否與同最后蓋章的公司名稱一致。如果不符，必須問明二者之間的關(guān)系，并在合同上注明。如此做的理由是一旦發(fā)生糾紛，一定要有裝飾公司比較完整的法人登記情況，以備將來投訴蔌起訴，省去查詢的麻煩，而且能夠找到確切的責(zé)任承擔(dān)乾。

2、

裝修工程書面文件不全。經(jīng)雙方認可的工程預(yù)算書，以及全部設(shè)計、施工圖紙，均構(gòu)成要件。有些裝飾公司在與裝修戶簽訂裝修合同時，這些書面文件不齊全，會給以后進行裝修帶來隱患。裝修戶應(yīng)把以上三項文件及支付費用的單據(jù)妥善保存。

3、

雙方權(quán)利義務(wù)不清不全。合同中夫定了為保證工程順利進行，甲乙雙方應(yīng)做的工作。對于消費者來講，尤其應(yīng)注意合同中規(guī)定的上列幾項：為確保建筑物安全，不能拆動寅承重結(jié)構(gòu)蔌設(shè)備管線的，應(yīng)負責(zé)到房屋理部門辦理相應(yīng)的審批手續(xù)。如果在施工期間，該居室仍被裝修戶部分使用的，裝修戶應(yīng)負責(zé)做好施工現(xiàn)場的保衛(wèi)及消防等項工作。在不妨礙施工隊正常作業(yè)的情況下，裝修戶可以隨時對工程的進度、質(zhì)量進行檢查。

4、

培養(yǎng)項末加入合同。很多裝修戶在裝修前，對于裝修旨意已做出一個預(yù)算，并按此費用去選擇裝飾公司。目前在裝飾工程的實際履行中，增加施工項目的現(xiàn)象很多。一些裝飾公司開始有意把報價做得很低，然后在形式后逐步增加，讓裝修戶無法再找另外的裝飾公司，只好同意他們的要求，使用使得最后的裝修總價遠遠超出初始報價。所以裝修戶在合同簽訂時，最好經(jīng)過多方了解，弄清自己所支出的費用與居室面積及施工項目所需的費用是否相當。對工程項目工程項目時，不考慮造價總是不補簽合同，裝飾公司工程做完后，趁機溫天要價。因此，如果在減或其他因素，需對原合同進行變更的，裝修戶與裝飾公司必須協(xié)商一致，并簽訂書面的變更協(xié)議，與此相關(guān)的工期、工程預(yù)算及圖紙都要做出變更，并經(jīng)雙方簽字確認。

5、

材料進門不驗收。位于裝修材料品及價格等因素，目前大部分裝飾公司都建議裝修戶選擇“乙方包工，部分包料，甲方提供部分材料。那么在材料供應(yīng)上，雙方都應(yīng)負一定的責(zé)任。消費者有義務(wù)按約提供材料，并請裝飾公司對自己提供的材料及時檢驗，并辦理交接手續(xù)。裝飾公司無權(quán)擅自更換裝修戶提供的材料，如果發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時協(xié)調(diào)，采取更換、替代等補救措施，避免以后因工程質(zhì)量出現(xiàn)爭議時，裝飾公司以裝修戶提供的材料不合格為借口，拒絕修理或賠償。而對裝飾公司提供的材料，裝修戶應(yīng)進行檢驗，一旦裝飾公司有隱瞞材料，或者使用不符合約定標準的材料施工的裝修戶有權(quán)要求重做、修理，更換，減少價款或賠償損失等。

6、

質(zhì)量標準不清楚。目前各省市都制定了一些關(guān)于家庭居室裝飾裝修工程承包發(fā)包及施工管理的規(guī)定，要求以《家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗收標準》以及當?shù)刂贫ǖ囊恍藴蕿楣こ藤|(zhì)量驗收標準，并在家居裝飾合同中約定。如果合同中不做規(guī)定，一旦出了問題很難處理。對于業(yè)主裝修合同簽訂時候要注意以下幾個方面：1、工期約定：一般2居室100平米的房間，簡單裝修的話，工期在35天左右，裝飾公司為了保險，一般會把工期約定到45-50天，如果您著急入住的話，可以在簽訂時和設(shè)計商榷此條款。2、付款方式：一般的裝修合同，約定首付60%，木工驗收合格后交納35%，完工后交納5%。如果按照這樣的付款形式的話，在工期過了一半左右后，您就已經(jīng)向裝飾公司交了95%左右的費用，如果裝修的后期出了什么問題的話，就很難在錢上面制約裝飾公司了。所以建議在簽訂合同時候，能把首付壓到30%，中期交納30%。中期款：一般合同上約定的中期付款時間，只是簡單的標明“工程過半，木工收口”。但是一個工地往往是多項目交叉作業(yè)，正規(guī)的工期過半應(yīng)該是：木器制作結(jié)束；廚衛(wèi)墻、地磚、吊頂結(jié)束；墻面找平結(jié)束；電改造結(jié)束。3、增減項目：裝修過程中，很容易有增減項目，比如多做個柜子，多改幾米水電路等等。這些都要在完工的時候交納費用的。那么這些項目的單價究竟應(yīng)該是多少呢？如果等到已經(jīng)開工后，那這可能就是設(shè)計說了算了。所以如果有可能，最好能復(fù)印一份裝修公司的最初給您看的完整報價單，以免在簽訂合同或是增減項目時，裝修公司偷梁換柱，改換價格。還要注意一點，最后結(jié)算費用的時候，你應(yīng)該支付的增減費用，都應(yīng)該是在該項目施工前，由您簽字認可的，如果是您沒有簽字認可的，您一概可以不支付相應(yīng)的費用。4、水電費用：裝修過程中，現(xiàn)場施工都會用到水，電，煤氣等。一般到工程結(jié)束，水電費加起來是筆不小的數(shù)字，這筆費用應(yīng)該誰來支付，在合同中也應(yīng)該標明。5、按圖施工：嚴格按照您簽字認可的圖紙施工，如果在細節(jié)尺寸上和您在設(shè)計圖紙上的不符合，您可以要求返工。提醒：監(jiān)理和質(zhì)檢到場時間和次數(shù)一般的裝修公司都將工程分給各個施工隊來完成，質(zhì)檢人員和監(jiān)理是裝飾公司對他們最重要的監(jiān)督手段，他們到場巡視的時間間隔，對工程的質(zhì)量尤為重要。監(jiān)理和質(zhì)檢，每隔2天應(yīng)該到場一次。設(shè)計也應(yīng)該3-5天到場一次，看看現(xiàn)場施工結(jié)果和自己的設(shè)計是否相符合。裝修合同容易出現(xiàn)問題的幾個方面簽訂家裝合同是裝修新居的第一步，首先要把握的一條原則是：簽合同時心中不能再有疑慮。消費者在裝修之前來到家裝公司的時候，要了解的東西很多：有關(guān)于工程質(zhì)量方面的、裝飾材料的、設(shè)計的、售后服務(wù)的、投訴方面的和裝修合同的等等。對于這些問題如果心里沒底，就盡量不要急于簽合同。另外，如果裝飾公司在談判過程中頻繁地變換談判人員，就應(yīng)該了解清楚原因是什么，如果是因為人員流動，簽合同就應(yīng)該更加謹慎。家裝合同的糾紛經(jīng)常出現(xiàn)在以下幾個方面：關(guān)于合同文件一個比較完整的家裝合同除了工程預(yù)算、設(shè)計圖紙以外，還應(yīng)該包括關(guān)鍵施工項目的施工工藝、施工計劃以及甲乙雙方的材料采購單。施工工藝是一個約束施工方嚴格執(zhí)行約定工藝做法、防止偷工減料的法寶。在合同當中要有一個施工計劃，主要是因為目前家庭裝修拖延工期的現(xiàn)象比較嚴重，而消費者又很難在施工方開始拖延工期的時候就發(fā)現(xiàn)問題。因此，一份比較嚴謹?shù)氖┕び媱澗褪窍M者保護自己的必要武器?，F(xiàn)在很多的家裝合同對于合同甲乙雙方的材料采購單都不太重視，盡管合同里作了一些規(guī)定，但是大多比較粗淺，主要反映在對于材料的品牌、采購的時間期限以及驗收的辦法以及驗收人員沒有作出明確規(guī)定的方面。因此，上述在家庭裝修合同當中一般容易忽視的一些文件盡量不要遺漏。關(guān)于設(shè)計圖紙很多家庭裝修的糾紛都反映在對工程項目的理解上。比如對一些項目造型的理解，由于沒有較為詳細的圖紙，可能設(shè)計師和消費者在理解上會有一些差距，有的項目由于圖紙不明確，在具體尺寸上也會存在差距。因此，在簽合同的時候，盡量把圖紙準備齊全，避免開工以后再進行這些方面的工作，出現(xiàn)不必要的麻煩。關(guān)于工程預(yù)算家庭裝修的工程預(yù)算，目前正規(guī)裝飾公司交給消費者的一般是比較完整的。一份根據(jù)目前使用的《上海市家庭居室裝飾裝修工程施工示范合同》相關(guān)表格做出來的工程預(yù)算，包括工程項目、數(shù)量、單價和參考材料等等。有的消費者反映，做工程結(jié)算的時候，結(jié)算金額與自己的預(yù)期時常有差距。其實，除了在施工過程當中的工程變更所發(fā)生的費用變化以外，主要的原因在水電改造上。原來，在裝飾公司和消費者簽訂家裝合同的時候，由于現(xiàn)場一些情況在當時不是很清楚，所以報價時一般標注的是水電改造的項目單價，工程總費用里不包含水電改造的費用。工程結(jié)算的時候，做的是所有工程項目的結(jié)算，出現(xiàn)差異就是必然的了。因此，筆者在這里建議您，盡量要求裝飾公司在工程報價里給您一個水電改造的參考報價。避免做不到的條款許多家庭裝修的投訴都是由不切實際的合同條款帶來的。有的合同條款規(guī)定了在相關(guān)的工程報價之下根本達不到的施工質(zhì)量，有的合同條款規(guī)定了在任何條件下都不可能做到的室內(nèi)空氣環(huán)境條款。比如曾有一位業(yè)主在合同的附加條款中要求“裝修完工以后，請專業(yè)監(jiān)測機構(gòu)對室內(nèi)環(huán)境進行監(jiān)測，要求室內(nèi)絕對環(huán)?！?。但什么是“絕對環(huán)保”？首先在概念上搞不清楚，更何況凡是裝修過的住宅都會不同程度地存在環(huán)境污染問題，任何人或任何公司都做不到“絕對環(huán)?！?。因此，市場在進行合同認證時對這一要求一般不予支持。所以，簽合同的時候不要考慮那些在目前市場現(xiàn)實之下達不到的要求。因為即使這樣做了，裝飾公司為了簽合同也同意了，事后還是少不了麻煩。如何在家裝合同上占上風(fēng)5招反擊裝修公司作為一個新人，即使你和一個大的經(jīng)紀公司簽約也不要過早竊喜，因為大公司雖然有保障，但也有不少細節(jié)讓人遺憾，免得耽誤自己的大好時光。做裝修，更是如此。從輿論上，我們應(yīng)該支持那些不貪圖便宜，選擇正規(guī)公司的歌手和業(yè)主們，尤其對于裝修來說，能夠抵制低價誘惑，選擇有保障的服務(wù)更是一種成熟的消費體現(xiàn)。但是正規(guī)公司偶爾也會有讓你“失望”的舉動，所以要學(xué)會分辨和避險才是最重要的。無論是璀璨星途還是幸福的家居夢，都要時刻保持頭腦清醒。正規(guī)的裝修公司往往也存在一些服務(wù)上的漏洞，夸大的宣傳也是造成消費者投訴的主要原因之一簽訂裝修合同時，問清所有的優(yōu)惠細節(jié)，是避免日后產(chǎn)生糾紛的關(guān)鍵。多多攝險情1先交錢再包裝某公司的一位預(yù)備男歌手向某名人經(jīng)紀公司交了100多萬，可經(jīng)紀公司并沒有履行當初包裝的承諾，最后預(yù)備男歌手把他們告上了法庭。做裝修也是如此，尤其是和正規(guī)的裝修公司簽約，只要簽了合同就得交上一大半的合同款。雖然家裝界的正規(guī)公司很少出現(xiàn)不干活的狀況，但是對于準裝修人來說，預(yù)付裝修款項這種單一的付費方式還是讓人有點擔(dān)心。避險招數(shù)口頭無效，合同明示與裝飾公司簽單后，設(shè)計師基本不去工地，完全取決于包工頭和工人的素質(zhì)，如果裝飾公司管理稍有薄弱，就容易出現(xiàn)問題。簽單前，設(shè)計師的主要職責(zé)是為業(yè)主進行室內(nèi)設(shè)計，一旦業(yè)主與裝飾公司簽單，也就意味著設(shè)計師主要任務(wù)的完成；開工后，設(shè)計師的主要職責(zé)是檢查設(shè)計的施工進度和裝飾效果，設(shè)計師基本上就不會去工地了。切莫聽信設(shè)計師的種種口頭承諾，如果需要設(shè)計師或裝飾公司做出某種承諾，一定要寫在合同的補充條款里。險情2宣傳夸大其詞炒作是娛樂界的強項，要想成為一個引人注目的歌手，除了有作品，還要有緋聞。裝修界近兩年也呈現(xiàn)出強烈的炒作趨勢。北京陳小姐就是因為受了某名牌公司打折直降的海報的誘惑，簽了單才發(fā)現(xiàn)打折是在減少項目的基礎(chǔ)上進行的，但是在宣傳的時候可沒提，讓陳小姐對正規(guī)公司的炒作甚是失望。避險招數(shù)當面對質(zhì)，對簿公堂當消費者發(fā)現(xiàn)裝飾公司的促銷宣傳與實際情況有出入時，可以要求裝飾公司糾正錯誤做法或直接提起訴訟，因為裝飾公司有告知義務(wù)。險情3小人物備受冷落你要是小人物，恐怕經(jīng)紀公司也不包裝你。所以您家要就是修修這修修那，這種沒有潛力的苗子恐怕就不培養(yǎng)您了。趙女士家里就是這么一個情況，只是想簡單裝修一下，可是到了裝飾公司就覺得不好意思，人家設(shè)計師也不容易，小人物只好作罷。避險招數(shù)委托別家來幫忙小工程一般是指單一施工項目，如：只刷乳膠漆或貼瓷磚等，不做其他施工項目。某些大、中型裝飾公司不承接此類工程的原因是：工程量小，各種成本隨之增高，肯定賠錢?？梢晕胁牧箱N售商提供施工服務(wù)或提供幫助，或者主動向裝飾公司提出可提高施工項目單價。險情4自己人做監(jiān)督很多名人都是自己的親戚做經(jīng)紀人的，這樣做起來放心。家裝界也這樣，裝修公司就有自己的監(jiān)理，不用再去找監(jiān)理公司。但是效果還是有差距的，畢竟裝修公司的監(jiān)理和裝修公司是一個部分的，有著濃厚的“階級感情”。而且一個監(jiān)理要同時看十幾個工地，難免有人家照應(yīng)不到的地方。避險招數(shù)專業(yè)機構(gòu)來把關(guān)如果消費者準備聘請專業(yè)監(jiān)理公司為自己的家裝工程實施監(jiān)理工作，可以在與裝飾公司簽訂的《施工合同》中甲方代表一欄填寫上專業(yè)監(jiān)理公司的名稱，這樣，專業(yè)監(jiān)理公司的監(jiān)理就能夠名正言順地開展工作了。假如裝飾公司不配合專業(yè)監(jiān)理公司的監(jiān)理工作，就等于直接跟甲方對抗，裝飾公司是不會做這種傻事的。險情5變更操作夢想落空對于歌手來說，其定位是最關(guān)鍵的。裝修也差不多，量身定做的方案，漂亮的效果圖，就等著工人給實現(xiàn)了?？墒茄b修也有自己的特點，這效果圖不一定就是實際比例，這方案有可能到了家里卻實現(xiàn)不了，所以方案不合理導(dǎo)致的變更，不僅讓非專業(yè)人士頭疼，而且價格方面的情況就更是悉聽尊便了。避險招數(shù)專家把關(guān)，留下證據(jù)設(shè)計變更時，必須有設(shè)計師、工程監(jiān)理、工長、業(yè)主共同到現(xiàn)場參加討論并簽字確認，方可變更。變更要有正規(guī)的文字記載，要求他們寫清變更項目和材料，越細致越好，這樣可以留下文字證據(jù)。還有一種比較好的辦法就是在簽訂合同之前，請專家看一遍裝修的方案，這樣在前期就可以避開不合理的設(shè)計。裝修合同早知道我國《合同法》第十二條規(guī)定，合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所，標的，數(shù)量，質(zhì)量，價款或者報酬，履行期限、地點和方式，違約責(zé)任，解決爭議的方法。另外建設(shè)部關(guān)于《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第二十四條規(guī)定：住宅室內(nèi)裝飾裝修合同應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：委托人和被委托人的姓名或者單位名稱，住所地址、聯(lián)系電話，住宅寅裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗收方式、裝飾裝修工程的開工、竣工時間，裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限，裝飾裝修工程的價格、計價和支付方式、時間，合同變更和解除的條件、違約責(zé)任及解決糾紛的途徑，合同的生效時間，雙方認為需要明確的其他條款。簽訂家庭裝修合同，一般也應(yīng)當包括上述條款。另外，2000年國家建設(shè)行政主管部門專門針對家庭裝修制訂了一個示范文本----家庭居室裝飾裝修工程施工合同。該合同針對家庭裝修的特點、材料、價格等有關(guān)條款作了明確具體的規(guī)定，是家庭裝修合同的理想文本，我們建議各裝修企業(yè)和裝修人在簽訂裝修合同時參照該文本執(zhí)行。簽訂家裝合同應(yīng)注意什么？關(guān)于工程預(yù)算：一般來說，一份根據(jù)《家庭居室裝飾裝修工程施工合同》做出來的工程預(yù)算基本上不會有什么缺陷。但有的消費者反映，結(jié)算金額與自己的預(yù)期時常有差距。其實，除了在施工過程中的工程變更所發(fā)生的費用變化外，主要的原因在水電改造上。在消費者簽訂家裝合同時，由于現(xiàn)場的一些情況在這個時候不是很清楚，所以工程總費用里不包含水電改造的費用。而結(jié)算時做的是所有工程項目的結(jié)算，出現(xiàn)差距就是必然的了。因此，建議您，盡量要求裝飾公司在工程報價里給您一個水電改造的參考報價。關(guān)于設(shè)計圖紙：根據(jù)統(tǒng)計，很多家庭裝修的糾紛都反映在對工程項目的理解上。比如對一些項目造型的理解，由于沒有較為詳細的圖紙，可能設(shè)計師和消費者在理解上會有一些差距，有的項目由于圖紙不明確，在具體尺寸上也會存在差距。因此，建議您在簽合同的時候，盡量把各種圖紙準備齊全。關(guān)于合同文件：根據(jù)經(jīng)驗，一個比較完整的家裝合同除了工程預(yù)算、設(shè)計圖紙以外，還應(yīng)該包括關(guān)鍵施工項目的施工工藝、施工計劃以及甲乙雙方的材料采購單。施工工藝是一個約束施工方嚴格執(zhí)行約定工藝做法、防止偷工減料的法寶。而在合同中要有一個施工計劃，主要是因為目前家庭裝修拖延工期的現(xiàn)象比比皆是，而消費者又很難在施工方開始拖延工期的時候就發(fā)現(xiàn)問題，因此，一份比較嚴謹?shù)氖┕び媱澗褪窍M者保護自己的必要武器。......簽合同時不要忘了售后服務(wù)孫女士日前反映，去年她與某裝飾公司簽訂了裝修合同，完工入住后經(jīng)過半年的時間，發(fā)現(xiàn)許多地方出現(xiàn)了問題，于是，幾次三番通過電話聯(lián)系裝修公司，剛開始還有人接待，可就是沒人前來維修，后來干脆連電話也不接了，孫女士找到這家裝修公司理論，可是最終的說法是沒有文字東西約束裝修公司要負責(zé)裝修后出現(xiàn)的問題，對此，孫女士只有干吃“啞巴虧”。另外，一位劉先生與裝修公司簽訂了家庭裝修合同后，按照合同的規(guī)定，很快的交活進住，幾天后，劉先生發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間開始漏水，影響到了樓下鄰居，于是找到裝修公司，希望給予維修，裝修公司派人到現(xiàn)場后檢查，證明管道的裝修施工有問題，并答應(yīng)給予重新修復(fù)，但是，劉先生需要交納1850元的修繕費才可以開工。對此劉先生十分不滿，本來是裝修公司出的問題，為什么還要掏錢修繕，裝修公司表示，劉先生在簽訂裝修合同時并沒有簽訂售后維修的相關(guān)條款，雖然有口頭承諾，但現(xiàn)在重新修繕需要資金投入，因此讓劉先生擔(dān)負修繕費用也在情理之中。據(jù)悉，當前最令消費者頭疼的售后服務(wù)問題主要有三個方面：一是水、電、供熱管道改造等隱蔽工程質(zhì)量差，最容易出現(xiàn)跑冒、漏水等反復(fù)性問題，剛開始裝修公司還負責(zé)維修，時間一長就以用戶使用不當?shù)壤碛商氯?，拒絕維修或收費維修；二是裝飾公司在售后服務(wù)上出爾反爾，簽訂裝修合同時允諾的售后服務(wù)不兌現(xiàn)，出現(xiàn)質(zhì)量問題不予維修，或以各種理由推脫；簽定合同須了解哪些常識簽合同前要心中有數(shù)作為消費者來說，不知道應(yīng)該什么時候簽訂家裝合同是一個普遍現(xiàn)象。有的消費者也許由于受入住時間的限制，簽合同匆匆忙忙；有的消費者由于自己的親屬朋友裝修受到一些不合理的待遇，簽合同時心存疑慮遲遲不敢下筆。因此，在簽訂家裝合同時要把握這樣一條原則，就是在簽合同時心中不能再有疑問。消費者在裝修之前來到家裝公司的時候，要了解的東西很多：有關(guān)于工程質(zhì)量方面的（相關(guān)負面的報道很多）、有關(guān)于裝飾材料的（環(huán)保的問題已經(jīng)越來越引起消費者的關(guān)注）、有關(guān)于設(shè)計的、有關(guān)于售后服務(wù)的、有關(guān)于投訴方面的、有關(guān)于裝修合同的等等。具體到某一家公司時，還有一些強弱項的問題。對于這些問題本網(wǎng)建議您，在沒有做到心中有數(shù)之前，盡量不要急于簽合同。除了上面提到的問題，本網(wǎng)還提醒您，如果這家裝飾公司談判過程中頻繁地變換談判人員，就應(yīng)該了解清楚原因是什么，如果是因為人員流動，簽合同就應(yīng)該更加謹慎。簽定合同注意四點避免糾紛一、關(guān)于合同文件一個比較完整的家裝合同除了工程預(yù)算、設(shè)計圖紙以外，還應(yīng)該包括關(guān)鍵施工項目的施工工藝、施工計劃以及甲乙雙方的材料采購單。施工工藝是一個約束施工方嚴格執(zhí)行約定工藝做法、防止偷工減料的法寶。而在合同當中要有一個施工計劃，主要是因為目前家庭裝修拖延工期的現(xiàn)象比比皆是，而消費者又很難在施工方開始拖延工期的時候就發(fā)現(xiàn)問題，因此，一份比較嚴謹?shù)氖┕び媱澗褪窍M者保護自己的必要武器。現(xiàn)在很多的家裝合同對于合同甲乙雙方的材料采購單都不太重視，盡管合同里作了一些規(guī)定，但是大多比較粗淺，主要反映在對于材料的品牌、采購的時間期限以及驗收的辦法、驗收人員沒有做出明確規(guī)定。因此，上述在家庭裝修合同當中一般容易忽視的一些文件盡量不要遺漏。二、關(guān)于設(shè)計圖紙很多家庭裝修的糾紛都反映在對工程項目的理解上。比如對一些項目造型的理解，由于沒有較為詳細的圖紙，可能設(shè)計師和消費者在理解上會有一些差距，有的項目由于圖紙不明確，在具體尺寸上也會存在差距。因此，建議您在簽合同的時候，盡量把圖紙準備齊全，避免開工以后再進行這些方面的工作，出現(xiàn)不必要的麻煩。三、關(guān)于工程預(yù)算家庭裝修的工程預(yù)算，目前正規(guī)裝飾公司交給消費者的一般是比較完整的。一份根據(jù)目前使用的《上海市家庭居室裝飾裝修工程施工合同》相關(guān)表格做出來的工程預(yù)算，包括工程項目、數(shù)量、單價、參考材料等等在內(nèi)的關(guān)鍵項目基本上不會有什么缺陷。但是，有的消費者反映，做工程結(jié)算的時候，結(jié)算金額與自己的預(yù)期時常有差距。其實除了在施工過程當中的工程變更所發(fā)生的費用變化以外，主要的原因在水電改造上。原來，在裝飾公司和消費者簽訂家裝合同的時候，由于現(xiàn)場一些情況在這個時候不是很清楚，所以報價里一般標注的是水電改造的項目單價，工程總費用里不包含水電改造的費用。而工程結(jié)算的時候，做的是所有工程項目的結(jié)算，出現(xiàn)差距就是必然的了。因此，在這里建議您，盡量要求裝飾公司在工程報價里給您一個水電改造的參考報價。四、避免做不到的條款許多家庭裝修的投訴都是由不切實際的合同條款帶來的。有的合同條款規(guī)定了在相關(guān)的工程報價之下根本達不到的施工質(zhì)量，有的合同條款規(guī)定了在任何條件下都不可能做到的室內(nèi)空氣環(huán)境條款。比如曾有一位業(yè)主在合同的附加條款中要求“裝修完工以后，請專業(yè)監(jiān)測機構(gòu)對室內(nèi)環(huán)境進行監(jiān)測，要求室內(nèi)絕對環(huán)?！?。但什么是“絕對環(huán)保”？首先在概念上搞不清楚，更何況凡是裝修過的住宅都會不同程度存在一定的環(huán)境污染問題，任何人或任何公司都做不到“絕對環(huán)?！?。精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔簽訂購房合同注意事項購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；2.房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；5.質(zhì)量標準，包括裝飾、設(shè)備的標準、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7.保修責(zé)任；8.乙方使用權(quán)限；9.雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)；10.違約賠償責(zé)任；11.其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標準等。注意在簽定上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明。3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到什么程度。4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體地加以說明。并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是購房者。在購房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動超過約定幅度；房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理?？赐攴孔右院螅鸵灪贤?，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二：合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項目是Ａ公司開發(fā)的，實際上卻是由Ｂ公司投資，作為買家還是應(yīng)與Ａ公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護自己的利益。對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。陷阱四：“最短時間”與“最好”合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。陷阱五：約定提前交納部分費用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標準、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者的侵害。對策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費用標準。陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。”這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付９５％的價款，只剩５％的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付９５％的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護自己的權(quán)益。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好。不給開發(fā)商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九：拒簽補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。目前，商品房買賣合同一般都使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權(quán)益。但購房人切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房人也應(yīng)注意以下幾個問題。1、認購書問題在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋尚未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認購款。第一種情況的認購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，將于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！蹲罡叻ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。2、補充協(xié)議問題在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。3、售樓廣告問題開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。4、樣板房問題目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。5、質(zhì)量問題有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。根據(jù)《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列情況下，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用?！蹲罡叻ㄔ航忉尅返?3條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?？傊彿咳嗽诤炗喩唐贩抠I賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。關(guān)于購房合同附件買房前要認真簽訂購房合同，更不要輕視合同中的附件。商品房買賣合同示范文本中共有五處明確規(guī)定了由買賣雙方另行簽訂補充協(xié)議作為合同附件。對這些附件，購房人切不要掉以輕心，要注意防止約定不明，留下隱患或者查看不細而誤入陷阱。附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電器、供水、照明以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。附件二是有關(guān)公共部分與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該構(gòu)成面積。雙方應(yīng)約定，賣出人違背該分攤原則的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分攤面積部分的相應(yīng)價款，并按該價款的10％支付違約金。附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性名稱。應(yīng)當盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標準。附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。其次，購房人還要充分利用該補充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項在補充協(xié)議中詳細約定。例如，不含房價款中的有關(guān)交納的費用，如管道煤氣安裝費、安全門對講機費（要標明廠家、品牌），按規(guī)定設(shè)置的供電容量，買受人要求增容部分的增容費等都可在此附件中約定。在簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細節(jié)，包括交房時間、驗房程序、驗收標準、違約責(zé)任等。驗房時要明確從配套設(shè)施到房內(nèi)各項交付物指標的具體詳細驗收標準（面積、地面、體墻、廚廁等等），最好附上設(shè)計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準。簽訂購房合同時要注意以下事項：一、搞清面積術(shù)語許多業(yè)主在購房過程中，常常遇到對各種面積名稱的模糊認識，甚至還有些開發(fā)商故意鉆空子，把面積名詞進行概念偷換，使業(yè)主權(quán)益受到傷害。要計算房產(chǎn)面積，首先要弄清楚開發(fā)商在銷售合同上所注明的面積名稱，一般分為：建筑面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)面積以及使用面積等：1、建筑面積：房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。2、公攤面積：房屋公攤面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。它以水平投影面積計算，還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。3、產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋建筑面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有可能相等，也有可能不相等。購房合同陷阱多合同怎么簽律師教您12招招數(shù)1變更信息專遞送達要求開發(fā)商變更任何信息，都要以書面方式通知購房者，即以郵政特快專遞形式送達。既可保證變更的信息通知到購房者，也便于保留相關(guān)證據(jù)。招數(shù)2辦不下貸款解合同在合同中要明確約定，如果辦不下來貸款，就要無條件解除合同，退回定金和已付房款，以避免購房者資金被套或受損。招數(shù)3產(chǎn)權(quán)證辦理日期具體到日在合同中要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦下來的日期，一定要具體到年月日。同時還要約定產(chǎn)權(quán)證不能如期辦理的違約責(zé)任。招數(shù)4停車費區(qū)分管理費若是購買了帶產(chǎn)權(quán)的車位，那么在交納費用時，只需交納相當于物業(yè)管理費性質(zhì)的管理費用，這一點要在合同中明確。招數(shù)5質(zhì)量問題解決方案提前定對出現(xiàn)質(zhì)量問題后的解決方案要明確約定。還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。招數(shù)6附張公攤平面圖一般情況下，塔樓的公攤率為18%至26%，板樓的公攤率為14%至16%。交房時面積誤差在±3%以上可以退房。購房者在簽訂合同時，可以讓開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積分別明確地寫出來，并且要求開發(fā)商在合同中附一張整棟樓或項目的公攤平面圖。同時約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差，以及公攤面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生變化的處理方式。招數(shù)7原件在公司是借口售樓方常常會以一句“原件在公司”為由，婉拒購房者要求查看五證原件的要求。其實通過復(fù)印件上的證號，可以上網(wǎng)查出其真?zhèn)巍Ａ硗?，可在購房合同中加上“出售人保證‘五證’的真實性，因真實性導(dǎo)致退房，出售人雙倍返還已付房款”即可。招數(shù)8房屋位置圖不能少在合同中，要將樓號標示清楚，而且要將整棟樓的樓圖及購房者所購套房在樓中的位置標明，將這些圖附在合同后面，并要求開發(fā)商蓋章。招數(shù)9正式合同須賣方先簽字堅持賣方先簽字，買方后簽字，且不要在合同中留有空白（即空白處用橫線劃去）。合同上由雙方加蓋騎縫章、過頁章、個人買主過頁簽字。招數(shù)10約定轉(zhuǎn)民用電日期交房時，水、電、氣等都應(yīng)達到正常使用條件，但交房時所用的電往往是臨時用電，應(yīng)在合同中約定臨時用電轉(zhuǎn)為民用電的日期。招數(shù)11精裝修杜絕“高檔”對于精裝修的樓盤，一定要在合同中對裝修所用的材料、品牌、標準、施工工藝、顏色、價位等寫清楚，不能用“豪華”、“進口”、“高檔”等這樣含混的字眼。招數(shù)12小心不可抗力的說法按照“民法通則”的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。在此，應(yīng)特別注意“不可抗力”是如何約定的。若出現(xiàn)“非出賣人的原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的”等免責(zé)條款，購房人不應(yīng)接受。6個認識誤區(qū)誤區(qū)1：簽正式合同前先簽認購書認購書不是必簽不可的，提醒潛在購房者一定要慎簽認購書。建議購房者看好房后，直接與開發(fā)商簽訂購房合同。誤區(qū)2：簽合同必用新版合同范本3月15日起，本市開始推行新版的購房合同范本。此范本是推薦范本，不是強制實行的范本。目前，只要開發(fā)商的合同經(jīng)過有關(guān)部門備案，就可使用。誤區(qū)3：買的房與樣板間一樣許多沒有建在樓盤內(nèi)的樣板間，其實際尺寸一般都要大一些，而且大多數(shù)樣板間內(nèi)都沒有安裝暖氣，看起來較寬敞。實際上，樣板間往往與日后的現(xiàn)房并不完全吻合。誤區(qū)4：按揭房拿不到房產(chǎn)證許多按揭買房的業(yè)主認為，在沒有還清貸款之前，是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。其實，付首付款、按月還貸的業(yè)主和一次付清房款的業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時間應(yīng)該是一樣的，按揭買房的業(yè)主的房屋只是要辦理抵押手續(xù)，銀行和開發(fā)商都無權(quán)扣押業(yè)主產(chǎn)權(quán)證。誤區(qū)5：區(qū)分概念合同中約定層高套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和才是所買房屋的建筑面積；層高不等于房間的凈高。層高是指地板中心線到頂板中心線的距離，凈高是指地面到頂板的距離，而層高是很難測量的，凈高卻很容易測量，所以在合同中約定凈高對買方有利。誤區(qū)6：維修基金、契稅都交開發(fā)商許多購房者在收房時，都被開發(fā)商要求先交納維修基金、供暖費、契稅等費用之后才給鑰匙，其實這幾項費用都是由開發(fā)商代收的，購房者可以不選擇將這些費用交給開發(fā)商。維修基金可交給物業(yè)，供暖費可交供暖單位，而契稅可交地稅部門。開發(fā)商不能以沒交齊這幾項費用為借口不給鑰匙。在實踐中開發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢？總結(jié)我們的實踐經(jīng)驗，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。銷售陷阱中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險。其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因為，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認購的房子時，考慮到認購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失?！拔遄C”陷阱一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》?也叫建設(shè)工程開工證?、《商品房銷售?預(yù)售?許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。為避免購房人吃虧上當，我們提出防止陷阱的對策如下：第一，要有強烈的法律意識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權(quán)益。其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費者要擺正心態(tài)，不畏強權(quán)，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。再次，要認真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時對相關(guān)事實可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明事實的存在。最后，要學(xué)會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險可能到來時，為有效地維護自己的正當權(quán)益，就應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。簽訂購房合同八大注意事項第一項：關(guān)于五證第一項：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。對策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第二項：第二項：關(guān)于公攤面積陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建