2015年下半年江西房地產(chǎn)估價師理論與方法造成成交價格偏離正常價格的因素模擬試題

2015年下半年江西省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：造成成交價格偏離正常價格的因素模擬試題分0，60分及格。1個事最符合題本卷共分為2大題50小題，作答時間為分0，60分及格。1個事最符合題一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有意）1、負(fù)責(zé)全國房屋所有權(quán)的確權(quán)、登記、發(fā)證管理工作的是A口建設(shè)部B口國土資源部C口國家房管總局D口市縣房地產(chǎn)管理部門2、拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用 __。A口市場比較法B口成本法C口收益法D口假設(shè)開發(fā)法3、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于國有土地的核發(fā)。A：《國有土地所有證》B：《國有土地使用證》C：《集體土地所有證》D：《集體土地使用證》E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章4、根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線，屬于的內(nèi)容。A：□市□□□□B：分區(qū)規(guī)劃C：控制性詳細(xì)規(guī)劃D：修建性詳細(xì)規(guī)劃E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地只有在下列 __情況時，才可以抵押。A口鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)屬于集體企業(yè)B口申請破產(chǎn)CD□□□□□□□□□□□□□D口經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主管部門批準(zhǔn)后6、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是。A：降低□□□□□□□□□B：□□□□□□□□C：降低契稅D：提高購房貸款利率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、拆遷估價時點一般為 __之日。AD接受估價委托B.實地現(xiàn)場勘察C.開始實施拆遷D.房屋拆遷許可證頒發(fā)8、下列不屬于征收土地特點的是。A：具有一定的強制性B：要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活C：被征收后的土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移D：用地單位給予被征地單位經(jīng)濟補償E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章9、某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元.按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度15.24m（W50英尺）、臨街寬度25m的矩形土地的總價為.【2004年考題】A：53.34萬元B：85.34萬元C：106.68萬元D：213.36萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是。A：B：C：D：E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、__不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合同。A.土地使用權(quán)出讓合同B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同C.房屋租賃合同D.商品房購銷合同12、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A：前期價格指數(shù)B：定基價格指數(shù)C：長期價格指數(shù)D：環(huán)比價格指數(shù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu)是__。A.住房公積金管理中心B.住房公積金管理委員會委托的銀行C.各個單位D.全體職工14、某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價格為1000元/面，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴大至3.6,此時開發(fā)商應(yīng)補交地價為元/近。A：100B：200C：300D：600E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用__的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系16、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%17、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元／月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8％，若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為萬元。A：35B：37．8C：38．4D：73．4E：借款合同18、共有房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)權(quán)證》由__收執(zhí)。A.共有人共同B.共有人分別C.權(quán)利人推舉的持證人D.房地產(chǎn)主管部門指定的共有人19、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風(fēng)險。A.市場B.財務(wù)C.政策D.經(jīng)營20、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2,首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為__元。A．1002.45B．1012.45C．1027.42D．1037.4521、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的點式兩居室住房，如對此問題進行調(diào)查，則屬于__。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查22、屬于間接融資方式的為__。A.商業(yè)信用B.國家信用C.民間信用D.銀行信用23、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。A.目標(biāo)定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法24、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是。（2005年試題）A：市場需求容量調(diào)查B：消費者行為調(diào)查C：市場營銷因素調(diào)查D：競爭情況調(diào)查E：借款合同25、某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A.避強定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告不得。A：涉及貸款服務(wù)B：出現(xiàn)融資的內(nèi)容C：承諾為人住者辦理戶口D：利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果E：使用建筑設(shè)計效果圖2、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會、議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。A：15B：30C：45D：60E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、統(tǒng)計的基本概念中，按標(biāo)志是否可以用數(shù)量表現(xiàn)進行劃分，分為品質(zhì)標(biāo)志和數(shù)量標(biāo)志。下列不屬于數(shù)量標(biāo)志的是__。A.工人工資B.工業(yè)產(chǎn)值C.人的年齡D.人的性別4、供熱采暖施工圖主要分為室內(nèi)和室外兩部分，室內(nèi)部分有。八：平面圖B：立面圖C：管道縱剖面圖D：詳圖E：系統(tǒng)軸測圖5、開發(fā)經(jīng)營期的起點是__。A.取得估價對象的日期B.開始施工建設(shè)的日期C.開始預(yù)售的日期D.開始銷售的日期6、當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的是__。A.開發(fā)商B.設(shè)計單位C.承包商D.監(jiān)理單位7、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有。A：土地所有權(quán)B：國有工業(yè)用地土地使用權(quán)C：宅基地土地使用權(quán)D：大型游樂場E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房8、某幢樓房的土地總面積500m2,總建筑面積1000m2,某人擁有其中80m2。的建筑面積，如果按照建筑面積進行分?jǐn)偟姆椒ㄓ嬎?，該人占有的土地份額為__。A．6%B．7%C．8%D．9%9、征收集體土地應(yīng)遵守的原則包括。A：珍惜耕地，合理利用土地的原則B：保證國家建設(shè)用地的原則C：妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則D：無償使用土地的原則E：依法征地的原則10、資本化率的公式為（）。A.選項AB.選項BC.選項CD.選項D11、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則12、在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于。A：資本供求狀況B：GDP指標(biāo)C：政策性因素D：國際經(jīng)濟環(huán)境E：社會平均利潤率13、開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括__等。A.保險合同B.分包合同C.銷售合同D.勘察設(shè)計合同E.加工合同14、下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式有。（2009年試題）A：罰款B：吊銷證照C：賠償損失D：賠禮道歉E：停止侵害15、__是物業(yè)可以獲得的最大租金收入。A.凈毛租金收入B.潛在租金收入C.潛在毛租金收入D.實際租金收入16、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤=稅后收入-未分配利潤17、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)進步C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化18、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有。A：征收或者征用都是為了公共利益需要B：征收或者征用都要依法給予補償C：征收是國家行為，征用是企業(yè)行為D：征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變E：征收是強制性的，征用是非強制性的19、住宅專項維修資金的依據(jù)包括。A：《土地管理法》B：《城市房地產(chǎn)管理法》C：《物業(yè)管理條例》D：《住宅專項維修資金管理辦法》E：1998年國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》20、部分房地產(chǎn)企業(yè)擅長購買舊有住宅或收益性物業(yè)，通過更新改造甚至改變物業(yè)用途后再出售，形成了購買一更新改造一出售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括A：更新改造成本B：購買成本C：運營成本口：建造成本E：轉(zhuǎn)售稅費21、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申報一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件包括。A：注冊資本應(yīng)在2000萬元以上B：注冊資本應(yīng)在5000萬元以上C：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間不少于5年D：近3年房屋建筑面積累計竣工不少于15萬E：上一年房屋建筑施工面積不少于15萬22、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆