寫字樓的等級標(biāo)準(zhǔn)及智能化

寫字樓的等級標(biāo)準(zhǔn)及智能化分析甲級、5A、第四代等是從不同角度來界定辦公物業(yè)的等級，三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向?！凹准墶睆木C合品質(zhì)角度出發(fā)評定寫字樓的等級；“5A”是從硬件配置角度評定；而“第四代”則是從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)，三個角評定方法各有特點。甲級寫字樓“甲級寫字樓”是一種通行叫法，是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級。就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)、中檔物業(yè)、低檔物業(yè)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。對于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素。高檔物業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)樓宇的品質(zhì)、規(guī)模、客戶、物業(yè)、交通、區(qū)位及智能化等作如下界定：頂級寫字樓(國際寫字樓)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂挑高三層或以上，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，每150平方米配置一個停車位，停車位充足，專用地上、地下停車場應(yīng)設(shè)有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)專用，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運動設(shè)施和圖書館。電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進并對乘客和商品進行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。建筑規(guī)模：辦公部分超過50000平方米，每層建筑面積必須保持在1500-2000平方米。客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務(wù)。交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。智能化。開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。甲級寫字樓樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，挑高三層或以上，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，每150-200平方米配置一個停車位，停車位充足，配備專用地上、地下停車場；地下停車場應(yīng)設(shè)有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進并對乘客和商品進行分區(qū)，一般每5000平方米一部電梯，平均候梯時間40秒左右。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。建筑規(guī)模：辦公部分超過20000平米，每層建筑面積不低于1000平方米。客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時的維護維修及保安服務(wù)。交通便利：有多種交通工具直達。所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。智能化。第四代寫字樓中國的寫字樓發(fā)展經(jīng)歷四個階段：第一代寫字樓一般是指計劃經(jīng)濟體制下的行政辦公樓，只能滿足于基本辦公功能；第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升；第三代寫字樓在第二代的基礎(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。隨著中國的入世，經(jīng)濟全球化的到來，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國際化商務(wù)辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現(xiàn)就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強化綠色環(huán)保辦公理念，從而達到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。第四代寫字樓具有以下幾個特點：目標(biāo)客戶明確第四代寫字樓瞄準(zhǔn)各類跨國企業(yè)和外資企業(yè)以及有實力的國內(nèi)大中型企業(yè)，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。景觀要求更高國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢。更多商務(wù)空間隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。提倡綠色環(huán)保第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為寫字樓客戶非常關(guān)心的問題，因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進了設(shè)計當(dāng)中。高智能化第四代寫字樓的智能化程度達到了相當(dāng)高的程度，并要求為將來的升級換代預(yù)留充足的升級空間，達到5A甲級標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。伴隨科技的進步和開發(fā)理念的成熟，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)也將不斷更新?！?A”寫字樓“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評定方式，但“5A”概念有兩種評定方式，一是廣義的指綜合“A”級評定標(biāo)準(zhǔn)；二是狹義的針對智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。廣義的5A：樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級寫字樓是一個城市創(chuàng)造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說，寫字樓的發(fā)展脈絡(luò)折射出了一個城市的發(fā)展歷程和特性。因此，成為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性，對城市的未來發(fā)展具備重要的價值。因此，具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)A級。地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級地理位置是投資和購買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級?？蛻魧哟螛?biāo)準(zhǔn)：A級客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。。服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。兩者俱佳，將認為其具備服務(wù)品質(zhì)A級標(biāo)準(zhǔn)。硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級主要考核建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)A級。狹義的5A：國內(nèi)智能化大廈市場需求上升，為了招攬顧客生搬硬套星級賓館的等級模式，對智能大廈智能化構(gòu)成的三大基本要素，樓宇自動化（BA）、通信自動化（CA）和辦公自動化（OA），湊成3A。房地產(chǎn)開發(fā)商們競相在廣告宣傳中多湊幾個“A”，再加上業(yè)界有些技術(shù)人員把屬于BAS（樓宇自動化系統(tǒng)）范疇的術(shù)語“消防報警（FireAlarm）”變換為“消防自動化（FA）”，把“保安監(jiān)控（CCTV）”變換成“安全自動化（SA）”，從而湊成所謂的5A。于是，都湊幾個“A”的誤導(dǎo)越演越烈，把屬于QAS（辦公自動化系統(tǒng)）范疇的術(shù)語“管理信息系統(tǒng)（MIS）”變換為“管理自動化（MA）”，把“決策支持系統(tǒng)（DDS）”變換為“決策自動化（DA）”，從而出現(xiàn)了所謂7A智能大廈。這種虛構(gòu)“A”的宣傳包裝，嚴(yán)重誤導(dǎo)了我國智能化大廈的建設(shè)領(lǐng)域的健康發(fā)展。實現(xiàn)智能化建筑的核心技術(shù)方法是系統(tǒng)集成。辦公大樓智能化程度的強弱高低，取決于其三大要素有機結(jié)合滲透的程度，也就是系統(tǒng)綜合集成的程度。智能建筑系統(tǒng)集成不是多種多樣產(chǎn)品的簡單集合，而是指一種“能力”。所以，智能化不應(yīng)是若干子系統(tǒng)（即所謂“A”）產(chǎn)品設(shè)備的簡單疊加。即使在子系統(tǒng)數(shù)目相同的情況下，由于系統(tǒng)集成技術(shù)水平的不同，智能化程度也不大相同。辦公自動化(OA,OfficeAutomation)系統(tǒng)主要內(nèi)容是：1、由局域網(wǎng)（LAN）聯(lián)接的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便要完成所有的業(yè)務(wù)工作。例如，共享打印機、繪圖儀、調(diào)制解調(diào)器和傳真，查詢數(shù)據(jù)資料，收發(fā)電子郵件(E-mail)，進入國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)(Internet)等；2、通過電腦網(wǎng)絡(luò)和電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)(EDI,ElectronicDataInterchange)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)處理和文件傳遞無紙化、自動化，傳統(tǒng)辦公室里層迭的文件資料柜代之以光盤存儲器；3、通過數(shù)據(jù)庫、專家系統(tǒng)、綜合設(shè)計系統(tǒng)(IntegratedCADSystem)、電子出版系統(tǒng)、可視圖文信息系統(tǒng)等實現(xiàn)信息資源的共享，提高業(yè)務(wù)處理效率，進而優(yōu)化工作成果。在智能化大樓中，通過網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)和電腦操作系統(tǒng)平臺，構(gòu)成了一個有事務(wù)處理機能、管理機能、和決策機能的完整機構(gòu)。OA系統(tǒng)可以處理數(shù)據(jù)信息、文字信息、多媒體信息，使辦公業(yè)務(wù)的規(guī)范化程度、復(fù)雜程度和對信息資源的依賴程度都大大加強了。建筑自動化（BA，BuildingAutomation）系統(tǒng)樓宇的自動化功能指建筑物本身應(yīng)具備的自動化控制功能，包括感知、判斷、決策、反應(yīng)、執(zhí)行的自動化過程，能夠?qū)ΡＷC大樓運行必備的配電、照明、空調(diào)、供熱、制冷、通風(fēng)、電梯、以及消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)提供有效安全的物業(yè)管理，達到最大限度的節(jié)能和對各類報警信號的快速響應(yīng)。大樓BA系統(tǒng)采用集散式的計算機控制系統(tǒng)（CentralDistributedControlSystem）,一般具有三個層次：最下層是現(xiàn)場控制機。每一臺現(xiàn)場控制機監(jiān)控一臺或數(shù)臺設(shè)備，對設(shè)備或?qū)ο髤?shù)實行自動檢測、自動保護、自動故障報警和自動調(diào)節(jié)控制。它通過傳感器檢測得到的信號，進行直接數(shù)字控制（DDC）。中間層為系統(tǒng)監(jiān)督控制器。它負責(zé)BA中某一子系統(tǒng)的監(jiān)督控制，管理這一子系統(tǒng)內(nèi)的所有現(xiàn)場控制機。它接受系統(tǒng)內(nèi)各現(xiàn)場控制機傳送的信息，按照事先設(shè)定的程序或管理人員的指令實現(xiàn)對各設(shè)備的控制管理，并將子系統(tǒng)的信息上傳到中央管理級計算機。最上層為中央管理系統(tǒng)（MIS），是整個BA系統(tǒng)的核心，對整個BA系統(tǒng)實施組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理、控制的任務(wù)。從管理體制和安全性等方面因素考慮，樓宇自動化系統(tǒng)又可細分為多個系統(tǒng)，如建筑物自動化子系統(tǒng)或機電設(shè)備自動化系統(tǒng)（狹義的BAS—BuildingAutomationSystem）、消防報警系統(tǒng)（FAS—FireAlarmSystem）、安全防范系統(tǒng)（Security&ProtectionSystem，也有稱為保安監(jiān)控系統(tǒng)或綜合保安系統(tǒng)SPS）。通過BA系統(tǒng)，把全樓所有的建筑設(shè)備和設(shè)施有效地管理起來。因此，BA系統(tǒng)可以實現(xiàn)建筑設(shè)備和設(shè)施的節(jié)能、高效、可靠、安全的運行，從而保證智能化大樓的正常運轉(zhuǎn)，目前國際上一致認為，建筑設(shè)備和設(shè)施的管理(FacilityManatement)是物業(yè)管理最高一個層次。通訊自動化系統(tǒng)（CA，CommunicationAutomation）通信自動化指建筑物本身應(yīng)具備的通訊能力。以大樓數(shù)字專用交換機（DP-BX,DigitalPrivateBranchExchange）為中心，為在該大樓內(nèi)工作的用戶提供易于連接、方便快速的各類通信服務(wù)，暢通音頻電話、數(shù)字信號、視頻圖象、衛(wèi)星通信等各類傳輸渠道。它包括建筑物內(nèi)的局域網(wǎng)和對外聯(lián)絡(luò)的廣域網(wǎng)及遠程網(wǎng)。通信網(wǎng)絡(luò)正在向著數(shù)字化、綜合化、寬帶化、智能化和個人化方向發(fā)展。綜合布線上述三大系統(tǒng)，綜合到智能建筑管理系統(tǒng)（IBMS，IntelligentBuildingManagementSystem）之中。集散系統(tǒng)可以將三“A”系統(tǒng)與大樓的商務(wù)管理系統(tǒng)集成在一起，從而實現(xiàn)物業(yè)管理、財務(wù)管理、人事管理、酒店管理等的全面自動化。智能建筑系統(tǒng)由兩大部分構(gòu)成，第一部分是三A系統(tǒng)，好比人體的大腦神經(jīng)中樞；第二部分即結(jié)構(gòu)化布系統(tǒng)，好比人體周圍神經(jīng)系統(tǒng)。這兩部分任缺其一，建筑物就不能稱為智能化大樓。樓宇綜合布線系統(tǒng)包括建筑物內(nèi)外兩大塊，建筑物內(nèi)部是綜合數(shù)據(jù)傳輸?shù)木W(wǎng)絡(luò)，它把語音交換、智能數(shù)據(jù)處理設(shè)備和其他廣義的數(shù)據(jù)通信設(shè)施相互連接起來，而建筑物外部則實現(xiàn)將樓內(nèi)通信系統(tǒng)與建筑物數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)或電話局線路的連接。綜合布線的通用定義是通過對結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)與管理這四個建筑物的基本要素以及對它們之間的關(guān)聯(lián)作用最優(yōu)