初始登記業(yè)務(wù)培訓(xùn)課

房地產(chǎn)權(quán)初始登記業(yè)務(wù)培訓(xùn)課郭建榮培訓(xùn)的對(duì)象

我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他企業(yè)的相關(guān)辦證人員培訓(xùn)的時(shí)間

約一個(gè)半小時(shí),其中,講解時(shí)間約一個(gè)小時(shí),剩下時(shí)間是互動(dòng)。

培訓(xùn)的內(nèi)容

今天與大家一起交流學(xué)習(xí)的內(nèi)容主要是房地產(chǎn)權(quán)初始登記方面，分為四大部分:（一）什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記；（二）為什么要辦理房地產(chǎn)權(quán)初始登記；（三）房地產(chǎn)權(quán)初始登記主要的三種類型，其中今天重點(diǎn)交流學(xué)習(xí)第二類即商品房屋權(quán)屬初始登記；（四）平時(shí)大家咨詢較多的一些登記內(nèi)容。（一）什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

通俗地說就是土地的首次登記，以及在此土地上合法建成的房屋所有權(quán)的首次登記也是初始登記。其中新建商品房的初始登記即商品房屋權(quán)屬初始登記是其中一種類型。（二）為什么要辦理房地產(chǎn)權(quán)初始登記？根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第二十二條：凡未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利、領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)初始登記。(三）房地產(chǎn)權(quán)初始登記的類型

主要有三種：（1）國有或集體建設(shè)用地使用權(quán)登記；（2）商品房屋權(quán)屬初始登記；（3）非商品房屋權(quán)屬初始登記。今天講解的重點(diǎn)內(nèi)容是商品房屋權(quán)屬初始登記。第一類、國有或集體

建設(shè)用地使用權(quán)登記

我們都知道，目前，我國土地性質(zhì)有兩種，即國有和集體土地，集體土地主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的用地和農(nóng)村宅基地，其它的都是國有土地。

不論是集體或國有土地，目前，我中心所辦理的土地登記幾乎都是集體或國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，而土地所有權(quán)的登記只針對(duì)集體土地，目前在金灣、港區(qū)和斗門有辦理，國有土地所有權(quán)屬于國家，不作登記。1、什么是國有或集體建設(shè)

用地使用權(quán)登記？

簡(jiǎn)單地說就是辦理土地證。地上房屋若已建成，根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第五條規(guī)定，地上已有房屋的，該房屋與土地同時(shí)登記（即房地一起登記）。這類登記那就是接下來交流學(xué)習(xí)的第二類商品房屋或第三類非商品房屋權(quán)屬初始登記。2、辦理國有或集體建設(shè)用地使用權(quán)登記需要的資料（因時(shí)間關(guān)系，這里就不再說明，有興趣的可以另外咨詢）3、核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書類型

目前，我中心辦理國有或集體建設(shè)用地使用權(quán)登記所核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證與房地產(chǎn)權(quán)登記都用《廣東省房地產(chǎn)權(quán)證》，但里面的內(nèi)容不一樣，國有或集體建設(shè)用地使用權(quán)登記核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證里面，只有土地方面的內(nèi)容，沒有房屋的內(nèi)容，如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)等。

因此，我們對(duì)國有或集體建設(shè)用地使用權(quán)登記所核發(fā)的《廣東省房地產(chǎn)權(quán)證》，也俗稱土地證。以前核發(fā)的土地證類型還有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《國有土地使用證》、《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》。第二類、商品房屋權(quán)屬初始登記

這是今天重點(diǎn)要交流學(xué)習(xí)的內(nèi)容

在談此內(nèi)容前，先說在現(xiàn)實(shí)情況中常遇到的一個(gè)問題，大家都知道，開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，就可以對(duì)在建的商品房進(jìn)行銷售，并在我中心辦理商品房預(yù)告?zhèn)浒傅怯洝５鹊椒课菘⒐そ粯呛?，有些購房業(yè)主誤認(rèn)為就可以申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》。

那為什么開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理初始登記并經(jīng)核準(zhǔn)登記后，購房業(yè)主才能辦理產(chǎn)權(quán)登記。除了前面所提的《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第二十二條的規(guī)定外，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條對(duì)此都有規(guī)定。

也就是說，開發(fā)企業(yè)在房屋竣工以后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理商品房屋權(quán)屬初始登記，并經(jīng)核準(zhǔn)登記后，才能為購房業(yè)主辦證。通常我們所說的現(xiàn)樓就是指已辦理初始登記的商品房。這不僅與購房業(yè)主辦證并可以轉(zhuǎn)讓有關(guān)系，與雙限政策也是有很大關(guān)系的。什么時(shí)候可以申請(qǐng)辦理商品房屋權(quán)屬初始登記？簡(jiǎn)單來說就是：

1、商品房屋建成已通過房屋竣工驗(yàn)收備案、人防驗(yàn)收備案、消防和規(guī)劃驗(yàn)收；2、已在城建檔案館完成相關(guān)資料的存檔并出具存檔證明；3、在國土部門辦理了地價(jià)核繳手續(xù)；4、在地稅契稅管理處辦理契稅完稅手續(xù)。1、申請(qǐng)辦理商品房屋權(quán)屬初始登記需要的資料（具體說明）（1）房地產(chǎn)權(quán)初始登記申請(qǐng)書、房地產(chǎn)登記詢問表（原件）；（2）營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；（3）法定代表人授權(quán)委托書（原件）；（4）法定代表人及代理人的身份證件（復(fù)印件）；（5）開發(fā)資質(zhì)證書或開發(fā)批文（復(fù)印件）；（6）房地產(chǎn)權(quán)證或土地使用證（原件）；（7）規(guī)劃總平面圖、報(bào)建平面圖（復(fù)印件）；（8）竣工總平面圖及單棟平、立、剖面竣工圖（經(jīng)測(cè)繪部門蓋章確認(rèn)，原件)；（9）規(guī)劃驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）和規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量記錄冊(cè)（原件）；（10）人防驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）；（11）竣工驗(yàn)收備案表（復(fù)印件）；（12）房屋面積測(cè)量報(bào)告（原件1份）；（13）預(yù)售許可證（復(fù)印件）；（14）建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地計(jì)費(fèi)情況記錄卡（原件和復(fù)印件）；（15）地名批復(fù)文件（復(fù)印件）；（16）地稅部門納稅或免稅證明（原件）；（17）公安部門核準(zhǔn)門牌編制表（原件）；（18）預(yù)售與確權(quán)房號(hào)對(duì)照表（原件）；（19）城建檔案館存檔證明材料，即計(jì)委立項(xiàng)批文、用地紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、消防驗(yàn)收意見（對(duì)兩種情況進(jìn)行說明）等復(fù)印件；（20）舊村改造項(xiàng)目涉及回遷房的，應(yīng)提交改建辦出具的相關(guān)證明（原件）；（21）土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)提交抵押權(quán)人出具的同意申請(qǐng)辦理登記的證明（原件）；（22）其他必要材料。2、核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書類型

商品房初始登記為什么不核發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》，而是核發(fā)《商品房房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，這在《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第二十二條是有規(guī)定。珠海市從1990年開始就對(duì)商品房核發(fā)《商品房房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》。

單從方便角度來說的，商品房在辦理初始登記后，若是核發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》，一棟房屋至少幾十本，很不方便，而且大部分馬上在辦理商品房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，就又得把《房地產(chǎn)權(quán)證》再交回來注銷，很浪費(fèi)。因此，核發(fā)《商品房房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》非常實(shí)用。3、商品房屋權(quán)屬初始登記中需要專門提到的問題

如：非人防地下室車位分割按車位套內(nèi)面積登記、小區(qū)配套公共設(shè)施如物業(yè)管理用房配電房等只登記不發(fā)證、商業(yè)辦公等按規(guī)劃批準(zhǔn)的最小單元登記。第三類、非商品房屋權(quán)屬初始登記1、非商品房屋權(quán)屬初始登記的類型

分為個(gè)人自建房屋權(quán)屬登記和單位自建房屋權(quán)屬登記（注意與商品房屋權(quán)屬登記不同之處）；2、申請(qǐng)辦理非商品房屋權(quán)屬初始登記需要的資料（這里就不再交流學(xué)習(xí)，有興趣的可以另外咨詢）3、非商品房屋權(quán)屬初始登記中需要進(jìn)一步明確的問題，如工業(yè)、物流用地、酒店或其他有規(guī)定、約定等的房屋權(quán)屬登記，是按棟進(jìn)行登記發(fā)證。（四）最后談?wù)勂綍r(shí)大家咨詢較多的一些登記內(nèi)容1、土地來源

有兩種，即劃撥和出讓土地。劃撥土地絕大部分是在早期90年代或更早時(shí)期取得土地中存在，現(xiàn)在批準(zhǔn)的劃撥土地用于建設(shè)公用設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、公交車站及行政事業(yè)單位、軍事用地等。劃撥用地又分為無償劃撥和有償劃撥用地兩種。

經(jīng)營性用途的劃撥用地在轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓，要補(bǔ)交地價(jià)。目前我們遇到的很多都是出讓土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)是不需補(bǔ)交地價(jià)，特殊情況除外，如1990年以前購買的早期商品房等。這里還要特別說明的一種情況，產(chǎn)權(quán)來源屬房改房或經(jīng)濟(jì)適用房（平價(jià)房），雖然土地是劃撥，但轉(zhuǎn)讓時(shí)是不需補(bǔ)交地價(jià)的。2、土地使用期限

要結(jié)合土地用途和土地來源情況來確定：第一種情況是土地來源屬劃撥，不論哪種土地用途，土地使用期限都是未定期，也就是說若產(chǎn)權(quán)證出現(xiàn)劃撥用地但有土地使用期限，這本證肯定是要更正的；

第二種情況是土地來源屬出讓，土地使用期限要結(jié)合土地用途來確定，起始時(shí)間是從政府出讓土地給土地使用權(quán)人時(shí)起算，也就是說在辦理用地手續(xù)時(shí)已由國土部門確定土地使用期限。我們登記時(shí)依此辦理。

根據(jù)規(guī)定，從1999年3月1日起取得土地的，住宅70年，商業(yè)40年，辦公、工業(yè)和酒店都是50年。但在之前辦理的產(chǎn)權(quán)證，不論是什么用途，當(dāng)時(shí)登記的土地使用期限都是50年。若屬住宅，在換證時(shí)，土地使用期限順延至70年，其它用途的土地使用期限保持不變。