上海西街新天地項目商業(yè)定位及整合營銷策劃方案-

“聯(lián)想”觸發(fā)靈感“創(chuàng)意”引發(fā)定位交西路商業(yè)街整合營銷策劃案項目解讀

賣門面，我們要賣什么？賣房子？比住宅還貴！賣舒適？多的是噪音！

——商業(yè)門面賣的其實就是：

特定地段的商業(yè)前景！“錢景”

我們的商業(yè)“錢景”怎樣？

不擺理論，去市場上找

——最掙錢，最火爆在攸縣，夜晚，燈紅酒綠……

什么行業(yè)最火？——休閑娛樂棋牌！在攸縣，你能響亮地喊出：

匯集娛樂產(chǎn)業(yè)的商業(yè)中心嗎？

——不能！那我們?nèi)ド虾Ｕ椅覀円曍h為“小上?！?/p>

決定了

全上海，這里的娛樂最瘋狂

這里的商業(yè)最繁華

這里的商鋪最值錢??！——這里就是“新天地”新天地特色餐飲

“石庫門”飲食文化體驗新天地“吧文化”一條街

城市個性——“夜上?！卑沿h視為“小上海”，境內(nèi)有“小外灘”為“新天地”概念的植入提供了社會基礎。攸縣夜經(jīng)濟十分發(fā)達，棋牌休閑娛樂產(chǎn)業(yè)多，但缺乏規(guī)模、檔次和聚合性，門面潛在附加值得不到充分挖掘。（產(chǎn)業(yè)基礎）攸縣老百姓夜生活豐富且樂于投資房產(chǎn)（人文和投資基礎）

項目特性——“新方向”所處區(qū)位是攸縣的新老城區(qū)連接部發(fā)展核心區(qū)，前景無限交西路商街是老區(qū)和新區(qū)連接部位，備受關注投資門面是新熱點看完新天地，再看看我們和攸縣：攸縣缺少娛樂商業(yè)聚合中心！需要新興商業(yè)領導者！全新思考項目定位結論：攸縣，類似上海夜生活的延伸

“新新天天地地””是————上海海首首創(chuàng)創(chuàng)國際際化化不夜夜城城娛樂樂商商業(yè)業(yè)前前沿沿在““小小上上海海””首首創(chuàng)創(chuàng)缺乏乏高檔檔次次夜生生活活娛樂樂商商業(yè)業(yè)中中心心我們們所所在在的的攸攸縣縣———新天天地地————就就是是我我們們的的標標桿桿?。。?！打造造攸攸縣縣的的新新天天地地西街街··新新天天地地整體體定定位位打造造具具有有濃濃厚厚““海海派派””風風情情的的商商業(yè)業(yè)街街集餐餐飲飲、、住住宿宿、、休休閑閑、、娛娛樂樂為為一一體體的的““一一站站式式””消消費費場場所所是一一種種超超前前娛娛樂樂文文化化，，是是時時尚尚流流行行陣陣地地，，是是攸攸縣縣人人的的精精神神歸歸宿宿以中中西西融融合合為為基基調(diào)調(diào)，，將將海海派派文文化化和和現(xiàn)現(xiàn)代代融融為為一一體體。。作為為娛娛樂樂不不夜夜城城，，以以夜夜經(jīng)經(jīng)濟濟繁繁華華推推動動商商業(yè)業(yè)門門面面價價值值的的飆飆升升??！我們用“新思維、、新商業(yè)、、新天地””打造的“攸攸縣新天地地娛樂一站站式特區(qū)””！核心表現(xiàn)“新天地一一站式特區(qū)區(qū)”是全新新模式的商商業(yè)以晝、夜商商業(yè)形態(tài)為為主體與攸縣夜生生活文化形形成互補提供一站式式消費服務務，發(fā)展特特色經(jīng)濟。。西街·新天天地市場定位我們提出““新天地””的目的的：商業(yè)全盤定定位≠大大規(guī)模招商商給投資者一一個實實在在在的購買買理由———新理念、、新商業(yè)；；給消費者一一個明確的的服務———娛樂產(chǎn)業(yè)業(yè)；給市場一個個標準，引引領時尚生生活方式———生活在在“新天地地休閑娛樂樂一站式消消費”的環(huán)環(huán)境中。通俗的講，，讓投資者者對本案的的營業(yè)特色色立刻產(chǎn)生生濃厚的興興趣，滿足足他們的投投資自用的的欲望。提出“新天天地”的的目的5、新天地地娛樂特區(qū)區(qū)，明確項項目經(jīng)營特特色，滿足足投資者、、自營者、、終端消費費者三方利利益需求，，引導整個個項目存在在更大意義義和價值6、大規(guī)模模娛樂型商商業(yè)中心是是市場的空空白，較容容易提升商商業(yè)的整體體檔次7、娛樂業(yè)業(yè)受地段影影響相對較較小，容易易培育出市市場氛圍，，減少對商商業(yè)新區(qū)的的影響，淡淡化價格在在客戶心中中的比重。。全新思考項項目定定位西街·新天天地在行之行的的定位和包包裝下，，西街·新新天地將最最大化提升升商街的檔檔次品味，，立足攸縣縣市場空白白，具有劃劃時代的影影響力！借鑒概念≠≠照照搬照抄下面就來看看看我們的的西街街·新天地地是什么樣子子：VI設計展展示圍擋擋新天地如何何操盤操盤總思路路：以國家政策形形勢為指導，以營銷包裝為依托，引引發(fā)市場關關注以規(guī)劃改善建建議為輔助操盤目標的樹立完美門面銷售的過程。國家的政策策形勢——操盤的的前提國務院4月月出臺新的的房地產(chǎn)政政策、房貸貸新政等若若干文件，，穩(wěn)定樓市市，促進樓樓市健康平平穩(wěn)發(fā)展。。這被稱為為史上最嚴嚴厲的調(diào)控控政策，對對房產(chǎn)市場場帶來了巨巨大的壓力力，北京、、上海等一一線城市住住宅交易量量大幅的回回落，抑抑制房產(chǎn)投投資的效果果十分明顯顯。但相比比住宅市場場的危機重重重：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)卻迎迎來了機遇遇和挑戰(zhàn)。。機遇：缺乏泡沫的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，沒有受受到金融信信貸政策限限制購置套套數(shù)，首付付比例和利利率的也沒沒有大幅調(diào)調(diào)升。當住宅市場場不再被投投資者看好好時，更多多的資金將將加速向商商業(yè)地產(chǎn)的的流向。挑戰(zhàn)：當房產(chǎn)市場場變得更理理性時，觀觀望狀況將將波及商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，客客戶也會對對價格更加加敏感和趨趨向理性。。行之行解讀讀國家房產(chǎn)產(chǎn)新政（商業(yè)篇））行之行結論論：目前的政策策形勢對商商業(yè)地產(chǎn)是是利大于弊弊，但風險險依然存在在，不宜盲盲目樂觀。。采取積極穩(wěn)穩(wěn)健的操盤盤策略，早早占先機，，還得配合合適度的炒炒作包裝，，才能規(guī)避避風險，增增大利潤??！“新天地””賣給誰誰——客戶在在哪里目標客戶群群定位分析析目前攸縣商商業(yè)的投資資回報率很很低，所以以吸引投資資的更是房產(chǎn)產(chǎn)的升值，，而在縣城城關注門面面的多是自自營的私營業(yè)主主，也有一一部分周邊邊開發(fā)區(qū)的的企業(yè)中高高收入群，因此此我們認為為：投資兼自用用的將是客戶戶群的主流流我們主力客戶在哪里？桃水、黃豐豐橋、鸞山山攸縣礦資源區(qū)攸縣縣城、、經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)網(wǎng)嶺、新市市農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園客戶類型匯匯總分析工業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)大型企業(yè)業(yè)集團的董董事經(jīng)理有一定資金金實力的專專業(yè)投資人人士政府事業(yè)單單位的公務務員本地具有投投資能力的的個體小老老板行之行多年年操盤長年年積累的投投資客投資心態(tài)分分析1、對新天地品品牌打造極極為關注2、將門面面作為資金金保值升值值的產(chǎn)品2、做買賣賣的生意人人愿意投資資經(jīng)營產(chǎn)業(yè)業(yè)3、以前投投資物業(yè)，，從中獲得得較大投資資收益4、看好片片區(qū)整體升升值潛力5、對本商商業(yè)的規(guī)劃劃和整體概概念包裝非非常認同營銷篇篇營銷推廣思思索商業(yè)的立市市之本——信心經(jīng)營前景→→業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品品定位的精精準開發(fā)商實實力→→銷銷售、經(jīng)經(jīng)營推廣廣力度升值空間間→性性價比比、優(yōu)惠惠策略營銷的過過程實質質就是價價格的實實現(xiàn)過程程新天地的的營銷，，以“新天天地街區(qū)區(qū)劃分””為基礎礎以“事件件營銷””造聲勢勢為主線線，以“價格格調(diào)控””促進銷銷售為依依托——熱銷銷才順利利成章??！迎合新天天地概概念造勢勢街區(qū)布局局劃分“新天地地”商業(yè)業(yè)街區(qū)布布局建議議市場功能能：1，特色色吃喝玩玩樂！2，休閑閑，泡吧吧文化??！3，進一一步實現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)經(jīng)濟與區(qū)區(qū)域特色色經(jīng)濟的的有效整整合。4，動靜靜分區(qū)，，將較吵吵鬧的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與適適宜安靜靜的產(chǎn)業(yè)業(yè)分布開開業(yè)態(tài)整合合：1,特特色餐飲飲；2，特色色休閑;3,特特色“酒酒吧”文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)4，特色色美容美美體A區(qū)：主題定位位：新天地——玩街功能定位位：為為時尚尚愛玩年年輕人消消費群體體提供娛娛樂消費費基地業(yè)態(tài)劃分分：小小酒吧吧、清吧吧、網(wǎng)吧吧、練歌歌房、健健身房檔檔次定定位：提提供供健康、、時尚的的服務配配套項目目服務定位位：為為周邊邊及全城城區(qū)的時時尚派人人士創(chuàng)造造運動活活力的元元素商業(yè)價值值：臨臨街主主干道，，價值最最高業(yè)態(tài)整合合布局劃分分區(qū)位位：：B區(qū)主主題定位位：新天地———食街街（河畔酒吧吧美食一一條街)功能定定位：：“餐飲飲娛樂””文化特特色街區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)劃劃分：：（餐餐飲旗艦艦）、高高檔咖啡啡廳、酒酒吧休閑閑、茶餐餐廳客戶群定定位：““餐飲，，娛樂，，休閑””行業(yè)的的經(jīng)營者者、投資資者消消費群定定位：攸攸縣的公公務員、、收入較較為穩(wěn)定定的中青青年人檔檔次定定位位：健康康、時尚尚、特色色的高檔檔消費、、高檔享享受業(yè)態(tài)整合合布局劃分分區(qū)位：C區(qū)主題定位位：新天地——樂街功能定位位：為為全城城休閑保保健群體體提供娛娛樂消遣遣基地業(yè)態(tài)劃分分：洗洗浴、、足浴、、棋牌室室（需要要僻靜的的環(huán)境））

檔次次定位：：提提供保健健、消遣遣的服務務配套項項目商業(yè)價值值：臨臨街，，但環(huán)境境差、人人流不足足，價值值相對較低低商業(yè)優(yōu)勢勢：將將南北北兩個街街口的原原有的商商業(yè)連接接起來，，人流雙向向涌動，，商業(yè)價價值低但但仍有潛潛力業(yè)態(tài)整合合布局劃分分主題定位位：新天地———服務商街街引入經(jīng)濟濟型連鎖鎖酒店，直接拉拉動街區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)價值物業(yè)盈利利模式：：定制開發(fā)發(fā)整整體包租租開開發(fā)商持持有固定定資產(chǎn)引入星級級餐飲旗旗艦，創(chuàng)造攸攸縣獨特特的體驗驗式餐飲飲的先河河，交西西路商業(yè)業(yè)街中段段的商業(yè)業(yè)潛力逐逐步被釋釋放。物業(yè)盈利利模式：：定制開發(fā)發(fā)開發(fā)發(fā)商持有有整體體包租物物業(yè)升升值出售售引入服務務街區(qū)的的品牌時時裝店、、飾品店店作為二二期尚品品購物街街，也可可對外引引進高端端購物廣廣場，進行定定制開發(fā)發(fā)，服務務社區(qū)消消費、立立足高端端。物業(yè)盈利利模式：：定制開發(fā)發(fā)開發(fā)發(fā)商持有有整體體包租物物業(yè)升升值出售售業(yè)態(tài)整合合布局劃分分包裝建議議（以5#為例例）：引進具有有特色的的優(yōu)質餐餐飲旗艦艦1、品牌牌選擇：：歷經(jīng)市市場洗禮禮、具有有多年營營業(yè)歷史史的、具有有很強市市場生命命力的品品牌餐飲飲2、菜系出出品及經(jīng)營營特色：完完整的美食食產(chǎn)品線，，多元化、全方位位的美食體體驗3、人均消消費：多層層次消費結結構，滿足足多元化的的消費需求4、裝修品品位：打造造一個集““美味體驗驗、審美體體驗、文化體驗””于一體的的“體驗式式美食之地地”“新天地””如何賣得得火——營銷策策略營銷的過程程分為四大大步：第一步高高調(diào)入市，，體現(xiàn)鋪鋪王風范借助大商家家駐場的大大聲勢宣傳傳，展現(xiàn)項項目經(jīng)營前前景，提高高市場期待待值。第二二步步VIP發(fā)發(fā)售售，，鎖鎖定定目目標標客客戶戶通過過鋪鋪王王拍拍賣賣和和VIP卡卡發(fā)發(fā)售售，，打打破破客客戶戶心心理理底底線線，，成成交交水水到到渠渠成成。。第三三步步高高附附加加值值開開盤盤，，快快速速銷銷售售實現(xiàn)現(xiàn)火火爆爆氛氛圍圍，，多多重重優(yōu)優(yōu)惠惠，，羊羊毛毛出出在在羊羊身身上上第四四步步分分批批推推售售控控制制利利潤潤營銷銷第第一一步步：：高高調(diào)調(diào)入入市市前期期將將餐餐飲飲旗旗艦艦、、快快捷捷酒酒店店、、連連鎖鎖購購物物進進駐駐信信息息高高調(diào)調(diào)向向市市場場公公開開，，震震撼撼登登場場！！對于于攸攸城城··新新天天地地品品牌牌來來說說，，貌貌似似招招商商的的一一招招，，其其實實是是虛虛晃晃一一槍槍直直指指銷銷售售，，用用招招商商信信息息給給購購買買門門面面的的投投資資客客無無限限的的信信心心。。鮮鮮明明的的定定位位個個性性的的包包裝裝也也讓讓商商戶戶主主動動登登門門，，招招商商工工作作不不用用開開發(fā)發(fā)商商操操作作，，自自然然成成功功。。虛晃晃一一““招招””營銷銷第第一一步步：：高高調(diào)調(diào)入入市市目的的：：樹樹立立鋪鋪王王地地位位，，炒炒熱熱自自身身商商業(yè)業(yè)價價值值時間間：：開開盤盤預預熱熱的的前前期期活動動：：引引進進星星級級酒酒店店、、引引進進星星級級餐餐飲飲旗旗艦艦、、進進駐駐專專業(yè)業(yè)特特色色賣賣場場的的信信息息宣宣傳傳炒炒作作直直接接拉拉動動商商業(yè)業(yè)的的售售價價，，打打造造攸攸縣縣獨獨一一無無二二休休閑閑娛娛樂樂之之都都，，也也為為客客戶戶投投資資購購買買門門面面注注入入強強心心劑劑。。商業(yè)業(yè)銷銷售售火火爆爆同同時時，，也也將將為為后后續(xù)續(xù)商商業(yè)業(yè)的的開開發(fā)發(fā)奠奠定定價價格格基基礎礎、、品品牌牌基基礎礎、、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍。。相互互拉拉動動營銷銷第第二二步步：：VIP卡卡發(fā)發(fā)售售時間間：：預預計計10月月1日日————12月月1。。目的的：：門門面面為為準準現(xiàn)現(xiàn)房房，，可可提提前前售售VIP卡卡為為開開發(fā)發(fā)商商籌籌集集資資金金，，同同時時鎖鎖定定意意向向客客戶戶。。鑒鑒于于很很多多客客戶戶關關注注本本門門面面時時間間很很長長了了，，而而銷銷售售卻卻遲遲遲遲未未開開，，會會打打擊擊客客戶戶的的投投資資信信心心和和購購買買欲欲望望，，造造成成客客戶戶流流失失，，應應提提前前采采取取積積極極的的銷銷售售手手段段。。發(fā)放認購期發(fā)發(fā)放VIP卡卡，內(nèi)部排號號VIP金卡：：10萬元VIP卡優(yōu)先先選購門面綁綁定房源直直接鎖死目標標客戶促銷活動：定金升值看得得見計劃“10萬抵12萬房款”營銷第二步：：VIP卡發(fā)發(fā)售目的：搞活開開盤前VIP卡銷售氣氛氛，拍出門面面價格，高出出定價20%，打破消費費者心理防線線，以便進一一步炒作門面面升值空間，，同時開盤價價格適當調(diào)低低，增大價格格落差，鞏固固客戶對價值值的認同。方式：現(xiàn)場對對出入口附近近的門面（（位置較好的的臨街門面））進行現(xiàn)場拍拍賣，制造新新聞點，打開開推廣面，引引起各界關注注，提升價格格預期促使客客戶搶購，提提高消費者對對門面價值的的認同度。拍賣時間：開開盤前一周鋪王拍賣新天地焰火火節(jié)時間：開盤前三天每每天夜晚活動形式：在新天地商街街的周邊燃放放盛大焰火，，精彩紛繁的的焰火將點燃燃攸縣的夜空空吸引廣大居居民前來觀看看，將新天地地開盤的信息息通過口碑和和實力展現(xiàn)。。優(yōu)勢：作為消費之鄉(xiāng)鄉(xiāng)，人們對鞭鞭炮焰火極為為關注，當大大規(guī)模焰火綻綻放時，可比比任何的廣告告效果。（本本項活動建立立在項目手續(xù)續(xù)完善的基礎礎上，如不全全則將采取開開盤加大促銷銷力度手段））營銷第三步：：高附加值開開盤內(nèi)部認購結束束后執(zhí)行：折折扣“金字塔塔”計劃用更持續(xù)和更更多花樣的促促銷，保持市市場的高度關關注，鼓勵客客戶多買門面面，買門面越越多，享受優(yōu)優(yōu)惠越多，成成倒金字塔。。優(yōu)惠階梯示意意如下：買鋪數(shù)量額外優(yōu)惠點數(shù)299折399×99折499×99×99折…………營銷第三步：：高附加值開開盤分期推售優(yōu)勢勢分期推出能夠夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，，降低風險；；使門面銷售相相對均好。在在分期銷售過過程中，通過過銷售手段，，解決難點鋪鋪位問題；便于調(diào)控營銷銷策略，更接接近市場需求求；營銷第四步：：分批推售控控制利潤潤項目推售方式式建議項目價值相差差比較大，為為防止出現(xiàn)一一次性推貨較較大，價值較較高的門面開開盤當天搶光光，而價值較較低門面滯銷銷的局面，建建議采?。悍峙{(diào)控的方方式銷售根據(jù)商業(yè)價值值均好性不同同，組合銷售售，利用價格格策略和相關關優(yōu)惠策略，，最終實現(xiàn)均均勻出貨。營銷第四步：：分批推售控控制利潤潤建議：根據(jù)項項目商業(yè)體量量及價值均好好性，兩批推推貨。第一批：A區(qū)、B區(qū)、、C區(qū)各一半半房源。第二批：A區(qū)、B區(qū)、、C區(qū)剩余房房源推銷A區(qū)東側門面面客戶的認同同度高，價格格上高舉高打打，拔高形象象，B區(qū)突突出精品內(nèi)街街，以及餐飲飲酒店拉動價價值提升，同同時A區(qū)和B區(qū)的價格差差會對客戶產(chǎn)產(chǎn)生引導作用用，為第二批批貨銷售鋪路路。在A區(qū)價價格對比下，，C區(qū)的消化化會增快，同同時保留部分分絕佳房源，，創(chuàng)造利潤空空間。營銷第四步：：高速銷售/分批推售明確目標操盤的目標———三個提升升兩個兼兼顧“提升產(chǎn)品形形象打造造攸縣的商業(yè)業(yè)旗艦”“提升攸城新新天地品牌的的知名度和美美譽度”“提升利潤空空間利益益捆綁并雙贏贏”終極目標———“熱銷””“利潤最最大化”兼顧顧我們的銷售目目標是：本提案就是要要找到一條最適合的路，來來達成這個目目標！挖掘項目的價價值最大化，，同時到今年春節(jié)前去化項目85%的商業(yè)門面“新天地”賣賣什么價——價格策略略類比相似的商商業(yè)門面銷售售價格，我們們認為該商業(yè)業(yè)街的價格：：A區(qū)（南區(qū)））預期開盤均價價：一層層8000元/㎡二層4000元/㎡三、四層1600元/㎡折合約73萬萬元/空B區(qū)（東區(qū)））預期開盤均價：一層層7000元/㎡二層3000元/㎡三四層1500元/㎡㎡折合約65萬萬元/空C區(qū)（西區(qū)））預期開盤均價價一一層7000元/㎡二層3000元/㎡三四層1500元/㎡㎡折合約65萬萬元/空商街的價格預預期“平開高走””策略開盤執(zhí)行略微微高于市場售售價的價格，，適當提升，，確立在區(qū)域域市場的核心心地位同時保保持銷售銷售售的穩(wěn)定性，，隨著銷售的的火爆程度，，和后期商業(yè)業(yè)的開發(fā)在即即，不斷提升升售價以追求求利潤。高舉高高打適適價價開盤盤通過前前期預預熱、、匯聚聚價格格勢能能，塑塑造優(yōu)優(yōu)質形形象，，再通通過鋪鋪王拍拍賣將將價格格提升升20—30%后，，開盤盤價格格卻以以適中中的售售價公公開，，讓客客戶感感受到到開發(fā)發(fā)商出出售門門面的的誠心心，樹樹立良良好口口碑的的同時時，通通過心心理戰(zhàn)戰(zhàn)讓客客戶自自己““逼定定”自自己。。做好銷銷控價價格格比照照在銷售售過程程中分分批銷銷售，，保證證每批批房源源都銷銷控有有位置置好中中差三三個檔檔次房房源，，隨著著可售售房源源的變變化不不斷調(diào)調(diào)整對對應價價格，，產(chǎn)生生足夠夠的價價格差差，保保證每每個位位置的的門面面均衡衡銷售售。同同時對對搶手手的好好房源源，售售價大大幅提提升，，賺足足利潤潤，同同時引引導客客戶購購買滯滯銷低低價房房源。。價格總總體策策略“特價價單位位”策策略：：以部分分位置置極差差且面面積較較大的的門面面以最最低起起價出出售，，作為為“特特價單單位””，以以超低低價造造成熱熱銷、、搶購購場面面。消化風風險單單位促促銷策策略：：在一定定階段段對較較差的的單位位制定定一套套促銷銷方法法，以以低價價限時時、限限量的的形式式轟動動推出出，達達到暢暢銷的的目的的。最終價價格可可根據(jù)據(jù)項目目成本本因素素和市市場供供求因因素確確定。。根據(jù)據(jù)商業(yè)價價值差差價、、面積積差價價、視視野差差價等因素素來決決定銷銷售價價格，，以獲獲取利利潤、、回籠籠投資資資金金為定定價目目標，，完成成整個個項目目的營營銷推推廣策策略是是一套套系統(tǒng)統(tǒng)的價價格體體系，，以后后再詳詳細提提交??！價格具具體執(zhí)執(zhí)行策策略“新天天地””什么么時間間賣——時時間節(jié)節(jié)點營銷推推廣流流線2010年年7月月1至8月月312010年年9月月1至10月1510月月中旬旬至11月底底預熱期期升溫期期引爆期期持續(xù)期期中高中高逐漸拉拉高中低推廣強強度推廣階階段時間軸軸重要事事件12月月至2011年年春節(jié)節(jié)廣告集集中轟轟炸VIP卡發(fā)發(fā)售同時收收取首首付如手續(xù)續(xù)齊全全，正正式開開盤消化85%房源8月1至15提前收收取客戶資資料推廣線線+營營銷線線/預熱期期營銷線階段目標：項目形象、項目品牌導入市場廣告集中轟炸推廣線推廣目的：積累客戶，制造營銷事件，提升項目品質推廣手段：圍擋廣告、道旗、戶外牌、電視字幕2010年年7月月1至至8月31推廣線線+營營銷線線/升溫期期營銷線階段目標：蓄客售VIP卡營銷活動：認籌活動+金鋪拍賣；推廣線推廣目的：讓客戶下定，收取首付，提前收取客戶貸款等一系列資料推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌；電視字幕；網(wǎng)絡2010年年9月月1至至10月15推廣線線+營營銷線線/引爆期期營銷線階段目標：門面熱銷營銷活動：開盤解籌開盤焰火高附加值開盤金字塔置業(yè)計劃推廣線推廣目的：促使客戶成交推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌；電視字幕2010年10月中旬旬至11月推廣線+營銷線線/持續(xù)期營銷線階段目標：消化剩余貨量營銷活動：限時優(yōu)惠推廣線推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌銷售策略：限時優(yōu)惠2010年12月至2011年春節(jié)節(jié)有了價格格需要要怎樣樣推廣支支持——推廣廣策略推廣主題題提煉形象主題題：攸縣娛樂樂休閑商商業(yè)旗艦艦——攸縣新天天地，絕絕版小上上海內(nèi)涵：1、來攸攸縣必逛逛的地方方；2、攸縣縣人常去去的地方方；3、攸縣縣消費檔檔次最高高的地方方；4、10平方公公里內(nèi)最最繁華的的地方；；推廣策略略媒體集中中轟炸，，一夜間滿滿眼新天天地媒體集中中轟炸的的效果俱俱佳，一一夜之間間新天地地的廣告告鋪滿攸攸縣的大大街小巷巷，奠定定項目攸攸縣大盤盤的形象象地位，，未見其其人，已已聽其聲聲，先聲聲奪人。?？诒a(chǎn)生生，隨著著廣告的的深入人人心，一一傳十十十傳百新新天地的的品牌形形象飛速速提升。。推廣策略略既跳出攸攸縣市場場做項目目，又立足攸攸縣市場場抓客戶戶重點鎖定定本地市市場，但但在推廣廣上還要要跳出攸攸縣，對對外推廣廣，針對對“城關關鎮(zhèn)、黃黃豐橋、、巒山、、桃水鎮(zhèn)鎮(zhèn)”引源源造勢。。通過外地地客戶炒炒熱本地地市場，，提升項項目的價價值，并并且能夠夠得到本本地客戶戶的認同同。推廣途徑徑目標市場場：選擇經(jīng)濟濟實力比比較強勁勁，本地地人投資資意識較較強的鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)以及及周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)推廣手段段：戶外外廣告牌牌電視字幕幕圍擋廣告告DM單頁頁直投條幅布幔燈箱道旗旗如何完善善“新天天地”——規(guī)劃劃改造建建議規(guī)劃改造造建議露天咖啡啡休閑帶帶電子屏幕幕街頭門廊廊幌子融入海派派建筑風風格的小小品景觀觀，突顯顯開發(fā)商商傾力打打造夜上上海的背背景，將將品質感感最大化化。街內(nèi)單體體綠色景觀觀、藝術術小品、、休閑躺躺椅等設設置應盡盡可能多多，尤其其在街的的中段附附近，應應最大可可能利用用有限空空間，吸吸引客流流；安裝大型型電子熒熒幕等裝裝置，定定期播放放時尚流流行電影影等，逐逐漸形成成露天影影院形式式，吸引引周邊人人群前來來觀賞，，消費；；規(guī)劃改造造建議建設地面面道路等等設置導導向性指指路系統(tǒng)統(tǒng)，比如如采用鋪鋪地磚，，或是專專門設立立等方式式；絕大多數(shù)數(shù)一樓商商業(yè)應統(tǒng)統(tǒng)一設置置店招牌牌的擺放放位；街內(nèi)主入入口處應應集中設設置城標標、廣告告、霓虹虹燈門廊廊等設置置。煙道排風風建議商街內(nèi)將將設置餐餐飲業(yè)，，應酌情情考慮增增設煙道道排風設設施。規(guī)劃改造造建議動線規(guī)劃劃方案是是在總體體上考慮慮了商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的總體平平衡，使使通過各各位置門門面的人人流量達達到均好好的最大大值，達達到街區(qū)區(qū)（尤其其是本項項目的中中段街區(qū)區(qū)）的整整體人氣氣大致平平衡。以主力酒酒店引導導人流。。能非常常有效地地延長南南北區(qū)的的人流通通過線。。以主停車車設置在在東南區(qū)區(qū)，帶來來高消費費力的人人流，也也相當不不錯?！靶绿斓氐亍比藛T員如何去去銷售——銷售售現(xiàn)場把把控1）銷售售渠道的的選定及及啟動確定銷售售渠道；；組建銷售隊隊伍；銷售答客問問；進場前培訓訓；2）形象推推廣選定戶外廣廣告牌，發(fā)發(fā)布信息；；通過電視字字幕等發(fā)布布信息；樓體、圍檔檔發(fā)布信息息；3）相關宣宣傳物料制制作營銷中心包包裝及相關關物料準備備；模型的制作作；商業(yè)宣傳及及海報的設設計、制作作、印刷。。銷售工作事事項銷售現(xiàn)場氛氛圍直接左左右客戶的的成交與否否，好的氛氛圍能夠促促使客戶下下定。為在在逼迫客戶戶下定在過過程中可以以盡量避免免客戶流失失，還要有有細節(jié)的把把握如下：：1、銷售員員說辭技巧巧：通過““內(nèi)部客戶優(yōu)優(yōu)先認購”、“限時優(yōu)惠”等說辭，，給到客戶戶尊貴感、、緊迫感，，逼迫客戶戶短期內(nèi)成成交；2、銷售員員表演技巧巧：在客戶戶在場的情情況下，通通過銷售員員之間互動動、配合““做戲”，，給現(xiàn)場客客戶傳達樓樓盤熱銷的的信息，促促使客戶下下定、成交交；銷售技巧營營造3、氣氛營營造技巧：：在銷售的各各個節(jié)點，，若現(xiàn)場人人流情況欠欠佳，則組組合發(fā)展商商、代理商商人力資源源，充當客客戶，活躍躍現(xiàn)場；4、氛圍調(diào)調(diào)動技巧：唱號的人可融入入激情和有有技巧的解解說，調(diào)動動客戶購買買積極性，，并及時根根據(jù)去貨情情況合理引引導客戶選選擇產(chǎn)品；；5、銷控技巧：：選一批差的的單位做假假銷控，再再根據(jù)客戶戶需要，選選擇合適時時機取消銷銷控單位；；注意避免免重復銷售售或者被客客戶自行銷銷控。銷售技巧營營造在“新天地””創(chuàng)意定位位的下充分發(fā)揮新新天地特有有的強有力的營營銷策劃和和銷售執(zhí)行行力我們的商業(yè)業(yè)門面一定定大賣特賣賣！匯報完畢，，謝謝！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:22:5203:22:5203:221/5/20233:22:52AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:22:5203:22Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:22:5203:22:5203:22Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:22:5203:22:52January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:22:52上上午03:22:521月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:22上午午1月-2303:22January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/53:22:5203:22:5205January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。3:22:52上上午午3:22上上午午03:22:521月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,Ja