上海寶山寶蓮城項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

營銷策劃案要引領(lǐng)寶山辦公市場??！寶蓮城應(yīng)該怎樣做？

首先，讓我們回顧一下過往的輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）有限公司成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領(lǐng)域發(fā)展的投資集團(tuán)。寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）以“締造傳世精品”為經(jīng)營理念，憑借自身的品牌，資金、技術(shù)、人才實(shí)力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設(shè)的項(xiàng)目總投資額超過60億元人民幣，建筑面積超過130萬M2。通過多年的發(fā)展，寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）已建立了權(quán)責(zé)明晰、規(guī)范完善的組織機(jī)構(gòu)，形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)和互動(dòng)。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級(jí)的餐飲娛樂服務(wù)，2、石材加工——主要為公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國際物管的先進(jìn)理念和優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，為公司開發(fā)、建設(shè)的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造出更加舒適安全的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設(shè)。寶蓮之路

寶蓮集團(tuán)已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場所追捧。

但是在辦公市場其品牌形象無疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒有上升到全市范圍，在樹立項(xiàng)目品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。

寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團(tuán)的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)同濟(jì)路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)總占地面積：土地面積10.9萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.6綠化率：40％項(xiàng)目規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率項(xiàng)目建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層

辦公樓商業(yè)廣場

標(biāo)的中的項(xiàng)目產(chǎn)品定位于公寓式辦公，是非標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產(chǎn)品。這意味著本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)完全依據(jù)寶山當(dāng)?shù)剞k公需求市場還處在初級(jí)階段這一特殊情況所設(shè)定的。且同類產(chǎn)品供應(yīng)總量達(dá)到5.6萬㎡。

這就意味著，在市場價(jià)格快速高企的情況下，總價(jià)的迅速膨脹將約制本項(xiàng)目主力產(chǎn)品的銷售，同時(shí)公寓化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在日后逐漸成熟地市場需求下將逐漸喪失產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。我們的難點(diǎn):我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品如何引領(lǐng)未來寶山市場？我們要突突破！新新項(xiàng)目、、新產(chǎn)品品，需要要制造新新的市場場營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略和策策略，尋尋找市場場目標(biāo)及及目標(biāo)消消費(fèi)群?。?！我們的市市場在哪哪里？宏觀市場場機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)：寶鋼、寶寶山鎮(zhèn)東東城區(qū)、、商務(wù)商商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀圖項(xiàng)目所處板塊寶蓮城處處于淞寶寶城鎮(zhèn)居居住和公公共活動(dòng)動(dòng)中心的的范圍內(nèi)內(nèi)；南北兩側(cè)側(cè)被吳淞淞工業(yè)園園區(qū)和寶寶鋼及寶寶山工業(yè)業(yè)園區(qū)所所包圍；；安信商業(yè)業(yè)廣場和和寶蓮城城的建設(shè)設(shè)將重塑塑淞寶老老鎮(zhèn)—東東城區(qū)是是商業(yè)、、商務(wù)核核心區(qū)的的地位，，而新開開發(fā)的西西城區(qū)則則是日后后的居住住區(qū)從外部環(huán)環(huán)境來看看，是最最具有形形成寶山山商務(wù)核核心區(qū)域域的板塊塊。寶山鎮(zhèn)辦辦公市場場仍處在在市場起起步階段段，除在在建的安安信商業(yè)業(yè)廣場外外，沒有有符合現(xiàn)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的辦公公物業(yè)；；由于擁有有寶鋼這這一特殊殊的產(chǎn)業(yè)業(yè)資源，，是地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展支支柱，但但同時(shí)也也極大地地限制了了其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域域的發(fā)展展，特別別是寶山山鎮(zhèn)的現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)，在在辦公物物業(yè)的需需求上以以多為鋼鋼鐵、物物流相關(guān)關(guān)的行業(yè)業(yè)，以及及其他一一些服務(wù)務(wù)型企業(yè)業(yè)，多多為外地地駐辦事事處或小小型企業(yè)業(yè)為主；；已有辦公公產(chǎn)品的的面積分分割都較較小，單單位面積積多為20-30㎡，，市場售售價(jià)都在在萬元以以內(nèi)，市市場租金金集中在在2-2.5元元/㎡··天；其其中寶鋼鋼商務(wù)大大廈雖然然破舊，，但因其其擁有鋼鋼鐵交易易中心這這一與承承租企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)相相關(guān)的特特殊配套套，租金金明顯高高于周邊邊辦公樓樓，達(dá)到到5元/㎡·天天；微觀市場場：寶山山鎮(zhèn)鎮(zhèn)及及周周邊邊地地區(qū)區(qū)辦辦公公市市場場解解讀讀項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際廣場寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號(hào)牡丹江路1211號(hào)淞濱路135號(hào)盤古路388弄1號(hào)，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號(hào)（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復(fù)式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無機(jī)動(dòng)車806個(gè)，自行車1580個(gè)無有地下車庫，車位量不定較多，且對(duì)外門口廣場免費(fèi)停車，約30個(gè)無院內(nèi)有可免費(fèi)停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預(yù)計(jì)2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀(jì)80年代建于2001年左建于上個(gè)世紀(jì)80年代建于上個(gè)世紀(jì)80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心價(jià)格分析

價(jià)格范圍報(bào)價(jià)8500（含裝修）未開盤，銷售價(jià)格不詳9800-12000均價(jià)15000，實(shí)行一房一價(jià)租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬/15㎡/年主力價(jià)位6500（除裝修費(fèi)）——9800－9900——————————成交均價(jià)6126（除裝修費(fèi)）——9800－9900——————————物業(yè)管理費(fèi)3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價(jià)無無無無付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進(jìn)口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無2部GFC電梯，速度較慢無無空調(diào)——中央空調(diào)送海爾壁掛式空調(diào)三菱中央空調(diào)————————層高3.8米，挑高復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應(yīng)的家具樓宇社設(shè)備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂廳等————多數(shù)為鋼鐵相關(guān)的中小型公司或生產(chǎn)型公司辦事處，面對(duì)友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿(mào)易、保險(xiǎn)等相關(guān)中小企業(yè)入住于內(nèi)底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿(mào)易等相關(guān)的——此外外，，位位于于漠漠河河路路、、同同濟(jì)濟(jì)路路口口的的商商會(huì)會(huì)都都市市工工業(yè)業(yè)園園，，總總占占地地面面積積44畝畝，，以以辦辦公公樓樓為為主主，，目目前前項(xiàng)項(xiàng)目目還還在在土土地地平平整整階階段段，，無無動(dòng)動(dòng)工工跡跡象象，，寶山山有有大大量量小小型型企企業(yè)業(yè)在在住住宅宅小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)租租賃賃辦辦公公場場所所，，尤尤其其在在友友誼誼路路兩兩邊邊的的寶寶鋼鋼一一村村、、寶寶鋼鋼二二村村、、寶寶鋼鋼十十村村等等，，這這些些住住宅宅小小區(qū)區(qū)位位于于黃黃金金地地段段，，周周邊邊配配套套成成熟熟，，租租金金1元元/平平方方米米/天天左左右右，，相相對(duì)對(duì)于于辦辦公公樓樓便便宜宜很很多多，，所所以以廣廣受受微微小小型型企企業(yè)業(yè)或或外外地地辦辦事事處處的的歡歡迎迎。。價(jià)格品質(zhì)安信商商業(yè)廣廣場寶蓮城城豐鼎國國際祥騰國國際廣廣場淞南商商城寶鋼商商務(wù)大大廈新寶山山大廈廈寶輕商商務(wù)樓樓寶楊路路鋼材材交易易中心心BOSTON競競爭矩矩陣主要競競爭區(qū)區(qū)域通過營營銷包包裝建建立虛虛擬高高性價(jià)價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，凝聚聚客源源次要競競爭區(qū)區(qū)域通過產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)吸吸引該該區(qū)域域內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有客客戶通過BOSTON競競爭矩矩陣可可以很很清楚楚地看看到，，寶山山辦公公樓市市場發(fā)發(fā)展處處于一一種畸畸形競競爭狀狀態(tài)，，項(xiàng)目目的市市場價(jià)價(jià)格并并不是是由項(xiàng)項(xiàng)目的的品質(zhì)質(zhì)所決決定的的，而而是取取決于于一種種特殊殊的行行業(yè)資資源———鋼鋼鐵交交易中中心，，寶鋼鋼商務(wù)務(wù)大廈廈和寶寶楊路路鋼材材交易易中心心兩兩個(gè)辦辦公物物業(yè)的的租金金價(jià)格格能高高出周周遍項(xiàng)項(xiàng)目一一倍左左右與與這一一特殊殊資源源是密密不可可分的的。在在寶蓮蓮城的的營銷銷策略略中需需要針針對(duì)這這一現(xiàn)現(xiàn)象制制定對(duì)對(duì)應(yīng)的的競爭爭策略略。寶蓮城城的核核心客客戶群群是誰誰核心客客戶群群本地區(qū)區(qū)固有有的自自由商商態(tài)企企業(yè)與該地地區(qū)支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相相配套套的相相關(guān)行行業(yè)重點(diǎn)客客戶群群與該地地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈息息息相關(guān)關(guān)的個(gè)個(gè)體或或私營營公司司普遍性性客戶戶群偶得客客戶群群外區(qū)域域新進(jìn)進(jìn)駐的的其他他中小小企業(yè)業(yè)終端客客戶分分析核心客客戶特特征借助寶寶鋼強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而而生存存發(fā)展展的企企業(yè)具一定定規(guī)模模的相相關(guān)企企業(yè)的的分理理處或或辦事事處企業(yè)規(guī)規(guī)模一一般不不大核心客客戶置置業(yè)關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)環(huán)境由由于于市場場的高高速發(fā)發(fā)展，，提升升了客客戶對(duì)對(duì)辦公公物業(yè)業(yè)功能能的高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求求產(chǎn)品能能夠大大大提提升公公司形形象價(jià)格相相比純純租用用型辦辦公房房的資資金支支出受受益要要大的的多購買客客戶分分析———客戶身身份具具有雙雙重性性作為企企業(yè)主主而言言，寶寶山當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡囊試鷩@寶寶鋼而而發(fā)展展的鋼鋼鐵貿(mào)貿(mào)易、、物流流企業(yè)業(yè)多是是小型型企業(yè)業(yè)；而而本案案主力力產(chǎn)品品面積積為130-180㎡左左右總總價(jià)都都在百百萬元元以上上，這這幾乎乎是這這些企企業(yè)大大多數(shù)數(shù)的流流動(dòng)資資金，，對(duì)這這些企企業(yè)而而言流流動(dòng)資資金壓壓力巨巨大，，購買買可能能性不不大；；做為個(gè)個(gè)體而而言，，這些些企業(yè)業(yè)主個(gè)個(gè)人擁擁有巨巨大的的個(gè)人人財(cái)富富，通通過購購置辦辦公物物業(yè)再再轉(zhuǎn)租租給自自己的的公司司可增增加企企業(yè)運(yùn)運(yùn)營成成本，，平衡衡經(jīng)營營成本本，使使企業(yè)業(yè)很理理想的的避稅稅工具具，同同時(shí)又又可增增加個(gè)個(gè)人的的財(cái)富富，因因此購購買可可能性性較大大。競爭對(duì)對(duì)手的的解讀讀安信商業(yè)廣場場——大型商業(yè)廣場場、未來區(qū)區(qū)域商消費(fèi)娛娛樂中心項(xiàng)目商場效果圖項(xiàng)目鳥瞰圖安信商業(yè)廣場場占地約57000平方方米，總建筑筑面積超過１１4萬平方米米。建有大型型綜合大賣場場、星級(jí)酒店店、高級(jí)寫字字樓，眾多各各類專賣店、、商鋪、運(yùn)動(dòng)動(dòng)城，并配套套銀行、洗衣衣店、電影影院、汽車陳陳列室等諸多多生活服務(wù)配配套設(shè)施，停停車位近１000個(gè)。1、發(fā)展商背背景：安信置地（中中國）有限公公司成立于1994年，，是安信集團(tuán)團(tuán)的全資附屬屬企業(yè)。目前前在建項(xiàng)目如如安信湖畔天天地坊、安信信生活廣場、、安信商業(yè)廣廣場等有相當(dāng)當(dāng)比重的商業(yè)業(yè)體量。2、項(xiàng)目定位位特色：區(qū)域地標(biāo)性的的大型商業(yè)中中心。集購物物、餐飲、文文化、藝術(shù)、、休閑、康體體、娛樂、商商務(wù)、辦公、、景觀、區(qū)域域服務(wù)為一體體的商業(yè)生活活廣場。3、只租不售售的運(yùn)作模式式：財(cái)大氣粗的開開發(fā)商最適合合經(jīng)營商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，租賃是是最快結(jié)集商商家入駐經(jīng)營營的方式，過過慮掉了投資資客，4、品牌經(jīng)營營原則：安信對(duì)于入駐駐企業(yè)的品牌牌要求高于租租金要求，體體現(xiàn)了要做強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)品牌的的開發(fā)理念。。項(xiàng)目特色和經(jīng)經(jīng)營方式：資資金雄厚＋商商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富＋精品品運(yùn)作模式安信商業(yè)廣場場與寶蓮城在在整體規(guī)劃定定位和發(fā)展條條件上存在一一定的差異：：安信商業(yè)廣廣場更靠近寶寶山的中心，，商業(yè)體量巨巨大，日后將將構(gòu)成寶山東東城新的商業(yè)業(yè)核心，是對(duì)對(duì)寶山鎮(zhèn)城市市功能的一次次升級(jí)，其辦辦公物業(yè)定位位偏向與城市市辦公，以現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為為主；而寶蓮蓮城由于項(xiàng)目目體量以及區(qū)區(qū)位條件上都都更適合發(fā)展展成未來寶山山鎮(zhèn)的商務(wù)區(qū)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)CBD化。。因此，安安信并不不是我們們的直接接競爭對(duì)對(duì)手，是是一種潛潛在的競競爭威脅脅，特別別是寶蓮蓮城完成成首輪市市場吸納納后，在在中高端端客戶爭爭奪上必必然與之之形成互互為競爭爭！競爭對(duì)手手的解讀讀祥騰國際際廣場———社區(qū)型商商業(yè)、辦辦公綜合合項(xiàng)目占地8364平平方米，，總建筑筑面積25199平方方米。建建有4幢幢8-10層辦辦公樓，，其中兩兩幢與本本項(xiàng)目結(jié)結(jié)構(gòu)類似似，為公公寓式辦辦公，戶戶型面積積100、147㎡兩兩種，另另兩幢為為框架結(jié)結(jié)構(gòu)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)辦公公樓，層層高5.5米，，可自行行分隔。。4月28日開開盤銷售售，2006年年年底可可交房。。產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)：樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)層數(shù)81096面積分布層面積450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套層面積450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套層面積500㎡，暫未分割層面積1000㎡左右，單套面積50㎡，每層20套電梯2部2部2部3部結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)，隔墻不能打通，無中央空調(diào)框架結(jié)構(gòu)，可分割，配中央空調(diào)得房率75%左右70％左右預(yù)售價(jià)格格及物業(yè)業(yè)管理：：樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)均價(jià)15000左右售價(jià)14000左右整層出售，16000左右16000左右物業(yè)管理費(fèi)基價(jià)3.0元/㎡/月祥騰國際際廣場總總規(guī)模為為寶蓮城城標(biāo)的的的一半，，從整體體規(guī)模上上并不占占優(yōu)，但但從產(chǎn)品品設(shè)計(jì)上上，規(guī)劃劃了類似似本項(xiàng)目目的公寓寓式辦公公和空間間尺度更更標(biāo)準(zhǔn)化化的辦公公產(chǎn)品，，在產(chǎn)品品力上優(yōu)優(yōu)于當(dāng)?shù)氐厥袌錾仙系默F(xiàn)有有物業(yè)。。此外，5.5米米層高可可自由分分割，也也增加了了項(xiàng)目的的賣點(diǎn)，，同時(shí)削削弱了其其15000元元/㎡的的單價(jià)抗抗性，從從其目前前的積累累客戶情情況看，，這一措措施還是是有效地地。目前前其主要要前期客客戶仍以以寶山當(dāng)當(dāng)?shù)氐呐c與寶鋼鋼鋼材交易易有關(guān)或或關(guān)聯(lián)行行業(yè)的鋼鋼老板為為主。祥騰國際際廣場的的出現(xiàn)，，在一定定程度上上分流了了當(dāng)?shù)厥惺袌龅膮^(qū)區(qū)域客戶戶，且其其所報(bào)出出的市場場價(jià)格建建立了新新的市場場頂線，，這對(duì)于于本項(xiàng)目目而言也也是有利利的，暫暫時(shí)探明明了區(qū)域域市場的的價(jià)格承承受上限限位置寶蓮城與安安信有著不不同的產(chǎn)品屬性、不同的項(xiàng)目定位，決定了我我們有不同的目標(biāo)標(biāo)客戶群，我們并不不沖突、不不制約，各各自歸位，，各施各法法，各顯神神通??！祥騰國際廣廣場在產(chǎn)品品屬性上與與我們有相相似性，且且在產(chǎn)品分分布細(xì)節(jié)上上要優(yōu)于我我們，但在在項(xiàng)目概念念和規(guī)模上上與我們有有著顯著差差異。其目標(biāo)客戶戶與本項(xiàng)目目有重疊，我們要在在營銷包裝裝上建立與與其不同的的形象和價(jià)價(jià)值區(qū)隔，，搶奪客源?。I銷策略：：借勢(shì)發(fā)力，，從核心行行業(yè)入手，，建立獨(dú)占占的客戶渠渠道借安信商業(yè)業(yè)廣場已建建立的城市市核心之勢(shì)勢(shì)，強(qiáng)化本本項(xiàng)目處于于未來的CBD，邊邊緣化其他他競爭對(duì)手手；所在區(qū)域是是日后城市市資源最聚聚集的地段段，從地緣緣上與安信信共同建立立第一等級(jí)級(jí)，從而建建立其他競競爭對(duì)手無無法擁有的的地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在地段段上將其他他競爭對(duì)手手隔離在高高端市場之之外；建立新的鋼鋼鐵行業(yè)通通路，并以以此精準(zhǔn)定定位本項(xiàng)目目的目標(biāo)客客戶利用我們與與寶山當(dāng)?shù)氐厥袌龅年P(guān)關(guān)系資源，，從寶鋼核核心產(chǎn)業(yè)入入手，引入寶鋼核核心部門或或核心企業(yè)業(yè)，規(guī)劃實(shí)實(shí)體鋼鐵交交易、流通通中心，以以及未來酒酒店、展會(huì)會(huì)等高級(jí)商商務(wù)配套，，申請(qǐng)針對(duì)對(duì)鋼鐵企業(yè)業(yè)的稅收優(yōu)優(yōu)惠政策，，以紙質(zhì)期期刊和電子子網(wǎng)絡(luò)建立立鋼鐵交易易信息平臺(tái)臺(tái)，開辟針對(duì)目目標(biāo)客戶的的傳播通路路，樹立我我們將是日日后寶山鋼鋼鐵行業(yè)資資源聚集點(diǎn)點(diǎn)的形象，，打動(dòng)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者的的心，建立立安信做為為綜合性商商辦產(chǎn)品無無法跟進(jìn)的的行業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。營銷執(zhí)行第一階段第二階段第三階段祥騰國際廣廣場安信商業(yè)廣廣場安信商業(yè)廣廣場其他潛在項(xiàng)項(xiàng)目主要競爭對(duì)對(duì)手強(qiáng)化CBD，從地域域上建立隔隔離屏障，，同時(shí)建立立鋼鐵行業(yè)業(yè)聚集點(diǎn)的的初期形象象建立行業(yè)形形象，與安安信的綜合合性CBD產(chǎn)生形象象區(qū)隔，精精準(zhǔn)定位目目標(biāo)客戶在前期成功功銷售的基基礎(chǔ)上，建建立更高端端的市場形形象，通過過項(xiàng)目整體體優(yōu)勢(shì)建立立排他性市市場，進(jìn)而而控制當(dāng)?shù)氐厥袌鰻I銷目的新鋼鐵CBD，，強(qiáng)化CBD概念念，同時(shí)樹樹立行業(yè)業(yè)形象，，聚集行行業(yè)客戶戶資源提升鋼鐵鐵CBD概念，，強(qiáng)化鋼鐵鐵行業(yè)，，建立新的的行業(yè)通通路，深深層挖掘掘客戶資資源再次提升升項(xiàng)目概概念，利利用項(xiàng)目目工程形形象的進(jìn)進(jìn)度，建立高端端的鋼鐵鐵新世界界，在行業(yè)業(yè)客源的的基礎(chǔ)上上擴(kuò)大高高端關(guān)聯(lián)聯(lián)行業(yè)客客源推廣重點(diǎn)點(diǎn)引入寶鋼重點(diǎn)點(diǎn)部門或或核心企企業(yè)；建立鋼鐵鐵交易中中心，聚合地地區(qū)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有實(shí)體體交易中中心建立紙質(zhì)質(zhì)、電子子等虛體體行業(yè)信息交流流平臺(tái)，提供企企業(yè)做生生意的機(jī)機(jī)會(huì)；針對(duì)鋼鐵鐵企業(yè)提提供稅收優(yōu)惠惠政策；利用項(xiàng)目目北塊開開發(fā)機(jī)會(huì)會(huì)，增加酒店店、展示示、商業(yè)業(yè)等高級(jí)級(jí)配套，完善項(xiàng)項(xiàng)目鋼鐵鐵新世界界的結(jié)構(gòu)構(gòu)功能；；完善鋼鐵鐵企業(yè)運(yùn)運(yùn)行過程程中的法法律、融融資、商商務(wù)咨詢?cè)兊雀呒?jí)服務(wù)務(wù)支持實(shí)現(xiàn)手段段接下來，，就看看請(qǐng)請(qǐng)我們的的實(shí)操方方案………定價(jià)策略略指導(dǎo)思想想依托政府府整體規(guī)規(guī)劃的良良好布局局及支柱柱產(chǎn)業(yè)的的蓬勃發(fā)發(fā)展；寶山的的區(qū)域域優(yōu)勢(shì)勢(shì)已經(jīng)經(jīng)逐步步發(fā)揮揮出來來，房房地產(chǎn)產(chǎn)的增增值潛潛力較較大，，未未來一一段時(shí)時(shí)間房房價(jià)仍仍保持持“穩(wěn)穩(wěn)中有有升””的走走勢(shì)；；因?yàn)闆]沒有競競爭個(gè)個(gè)案原原故，，致使使本項(xiàng)項(xiàng)目的的定價(jià)價(jià)缺乏乏參考考、對(duì)對(duì)比的的依據(jù)據(jù)。這這給我我們帶帶來了了困惑惑，同同時(shí)也也帶來來了希希望??！定價(jià)原原則區(qū)域內(nèi)內(nèi)暫時(shí)時(shí)處于于地標(biāo)標(biāo)性位位置，，在產(chǎn)產(chǎn)品的的形態(tài)態(tài)上存存在稀稀缺性性，故故應(yīng)以以市場測測試和和資金金回流流為定價(jià)價(jià)原則則。第一期期產(chǎn)品品的價(jià)價(jià)格和和銷售售形勢(shì)勢(shì)是制制定后后續(xù)銷銷售策策略的的重要要參照照依據(jù)據(jù)，帶帶有市市場試試探性性質(zhì)，，建議議執(zhí)行行安全全價(jià)格格策略略，一一方面面,反反映市市場現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需需求;另一一方面面，確確保銷銷售速速度，，加速速資金金回流流。定價(jià)策策略項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)安信商業(yè)廣場15000元（預(yù)計(jì)）豐鼎國際9800元祥騰國際廣場15000元（預(yù)定報(bào)價(jià)）單價(jià)對(duì)對(duì)比表表作為第第一期期單位位，我我們的的目標(biāo)標(biāo)售價(jià)價(jià)為：：12000-13000元/M2項(xiàng)目名稱租金價(jià)格寶鋼商務(wù)大廈5元新寶山大廈2.5元寶楊路鋼材交易中心9元寶輕商務(wù)樓1.7元租金對(duì)對(duì)比表表結(jié)合本本項(xiàng)目目產(chǎn)品品及日日后可可能的的配備備，我我們的的目標(biāo)標(biāo)租金金為：：4元/M2為了能能快速速、有有效地地完成成公寓寓式辦辦公的的銷售售任務(wù)務(wù)，同同時(shí)又又確保保整體體實(shí)收收均價(jià)價(jià)不低低于15500/㎡㎡，我我司在在參考考本項(xiàng)項(xiàng)目以以往的的價(jià)格格策略略的基基礎(chǔ)上上，建建議公公寓式式辦公公的推推售策策略為為“整整體價(jià)價(jià)格低低開高高走，，分階階段、、分層層次地地推售售貨量量”，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)階段段性的的價(jià)格格拉升升。銷售售攻攻略略6月月18日日前前，，首首推推15%的的貨貨量量，，供供前前期期積積累累客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購購，，同同時(shí)時(shí)對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的不不同同產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)行行概概念念測測試試，，為為正正式式開開盤盤的的成成功功提提供供實(shí)實(shí)踐踐基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，均均價(jià)價(jià)為為12000元元/㎡㎡；；6月18日公公開發(fā)售時(shí)，，加推20%的貨量，均均價(jià)上升13500元/㎡；當(dāng)?shù)诙浟苛夸N售達(dá)80%時(shí)，加推推15%的貨貨量，均價(jià)上上升14500元/㎡9月，當(dāng)前三三批貨量總銷銷售達(dá)90%時(shí)，加推25%的新貨貨量，均價(jià)上上升16500元/當(dāng)?shù)谒呐浟苛夸N售達(dá)90%時(shí)（預(yù)計(jì)計(jì)11月底即即將臨近各公公司財(cái)務(wù)報(bào)表表結(jié)算月），，加推剩余25%的貨量量，均價(jià)上升升10%，達(dá)達(dá)到18000元/㎡㎡預(yù)熱期時(shí)間5月1日-6月18日推廣配合1、媒體炒作作——板塊炒作作——寶山新新CBD的崛崛起發(fā)展商品牌炒炒作——綜合合實(shí)力雄厚項(xiàng)目炒作———打造“鋼鐵鐵行業(yè)CBD”要在寶山當(dāng)?shù)氐孛襟w持續(xù)地地曝光，保持持市場關(guān)注度度銷售策略組織前期已積積累客戶召開開“寶蓮城””項(xiàng)目推介會(huì)會(huì)；組織寶蓮集團(tuán)團(tuán)旗下的各個(gè)個(gè)行業(yè)分公司司以及關(guān)系公公司召開“寶寶蓮城”項(xiàng)目目推介會(huì)，動(dòng)動(dòng)員內(nèi)部員工工優(yōu)先購買；；供貨單位打開5號(hào)樓的的1-10層層，及9號(hào)樓樓的11-13層2、散布與核核心企業(yè)商談?wù)勅腭v和引進(jìn)進(jìn)或打造寶山山最大的鋼鐵鐵交易中心的的消息吸引下游企業(yè)業(yè)的關(guān)注3、占領(lǐng)寶鋼鋼賓館作傳播播點(diǎn)——做展銷會(huì)會(huì)尋找有效傳播播途徑及目標(biāo)標(biāo)客戶群集中中地作為傳播播點(diǎn)，而寶鋼鋼賓館正是寶寶鋼下游企業(yè)業(yè)的聚集地展示配合1、樣板房建議裝修方案案必須充分配配合項(xiàng)目定位位，針對(duì)終端使用用客戶的特性性而進(jìn)行裝飾飾品及辦公家家具的擺設(shè)，突出項(xiàng)目的的個(gè)性及注意意文化品味的的營造。此外外，建議邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)名家，設(shè)計(jì)計(jì)2套示范單單位，加強(qiáng)展展示效果。2、銷售中心心目前的銷售中中心場地較為為狹小，不利利于客戶溝通通，同時(shí)項(xiàng)目目外圍的綠化化景觀已經(jīng)在在建設(shè)中，如如將銷售活動(dòng)動(dòng)局限在售樓樓中心內(nèi)并不不利于項(xiàng)目展展示；建議議在在銷銷售售中中心心設(shè)設(shè)高格格調(diào)調(diào)咖咖啡啡屋屋，讓讓咖咖啡啡的的香香味味散散布布整整個(gè)個(gè)銷銷售售大大廳廳，，并并以以高高規(guī)規(guī)格格服服務(wù)務(wù)免免費(fèi)費(fèi)向向客客戶戶提提供供咖咖啡啡或或奶奶茶茶，，以以營營造造現(xiàn)現(xiàn)場場溫溫馨馨、、高高貴貴的的氛氛圍圍；；同時(shí)時(shí)將將樣樣板板房房安安排排在在9號(hào)號(hào)樓樓內(nèi)內(nèi)，，在在售售樓樓中中心心安安排排環(huán)環(huán)保保電電動(dòng)動(dòng)車車做做為為看看房房專專線線車車，，讓讓客客戶戶感感受受到到本本項(xiàng)項(xiàng)目目日日后后的的環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量；；3、銷售路線線從售樓部出發(fā)發(fā)——環(huán)城路路（沿高壓綠綠化走廊內(nèi)側(cè)側(cè)從建筑施工工場地中另辟辟）——集中中綠化廣場———9號(hào)樓樣樣板房沿路以VI指示系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目目形象推廣廣4、銷售服服務(wù)——國國賓式服務(wù)務(wù)國賓式服務(wù)務(wù)的幾個(gè)體現(xiàn)：客戶所到之之處都受到到微笑禮遇遇……客戶剛在銷銷售大廳坐坐下，便有有服務(wù)生遞遞上咖啡以以及點(diǎn)心………客戶參觀全全程由專業(yè)業(yè)銷售人員員陪同，為為客戶提供供專業(yè)房地地產(chǎn)服務(wù)：：項(xiàng)目咨詢?cè)?、房地產(chǎn)產(chǎn)投資指引引、按揭組組合建議、、裝修建議議、風(fēng)水指指導(dǎo)………目的：A、服務(wù)務(wù)能充分體體現(xiàn)項(xiàng)目形形象，優(yōu)質(zhì)質(zhì)、貼心的的服務(wù)才能能體現(xiàn)服務(wù)務(wù)式辦公的的理念；B、為客客戶提供針針對(duì)性、一一對(duì)一服務(wù)務(wù)；C、服務(wù)務(wù)是一種專專業(yè)，也是是一種藝術(shù)術(shù)展示配合5、完全工工作手冊(cè)做一本工作作手冊(cè)，主主要圍繞日日后在本項(xiàng)項(xiàng)目中工作作中所需的的“食、行行”所展開開，描繪一一幅“寶蓮蓮城未來工工作美景””，通過該該服務(wù)手冊(cè)冊(cè)一方面向向業(yè)主介紹紹項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理的服服務(wù)范圍、、配套設(shè)施施內(nèi)容、區(qū)區(qū)內(nèi)外休閑閑區(qū)好去處處及所需費(fèi)費(fèi)用等，另另一方面將將作為一份份很有力的的宣傳資料料，加強(qiáng)客客戶對(duì)項(xiàng)目目的了解，，有效配合合銷售推廣廣。展示配合合配套配合合樣板房與與社區(qū)看看房路線線上的景景觀系統(tǒng)統(tǒng)；8#樓結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂（最新新變化是是否為9#樓））3、4#樓外立立面完成成工程配合合引爆-保保溫期時(shí)間6月18日-8月31日引爆開盤盤策略一：：具有影影響力的的大型開開盤活動(dòng)動(dòng)前期蓄客客瞬間引引爆，并并以活動(dòng)動(dòng)吸引人人流，帶帶動(dòng)現(xiàn)場場氣氛，，營造““熱銷””態(tài)勢(shì)。。策略二：：全球同同步發(fā)售售目的：擴(kuò)擴(kuò)大聲勢(shì)勢(shì)，一方方面用““有外資資購買””的現(xiàn)象象來映襯襯項(xiàng)目發(fā)發(fā)展前景景及檔次次感，增增強(qiáng)項(xiàng)目目“世界界性”的的形象；；另一方方面制造造銷售上上的熱銷銷態(tài)勢(shì)，，促進(jìn)成成交。操作：預(yù)留留部分單位位，聯(lián)系一一些海外投投資基金進(jìn)進(jìn)行洽談推推廣，并同同時(shí)對(duì)外宣宣稱本項(xiàng)目目受到海外外投資家的的關(guān)注及搶搶購，從另另一個(gè)角度度強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目所在區(qū)域域的發(fā)展前前景及自身身的產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)。供貨單位引爆：打開開5號(hào)樓11-22，8號(hào)樓樓的1-6層，保溫：打開開8號(hào)樓的的7-20促銷方式捆綁車位由于開盤后后價(jià)格高企企，為化解解這一不利利因素，可可適當(dāng)進(jìn)行行捆綁車位位的促銷活活動(dòng)，增加加促銷的吸吸引力，即即“凡購房房面積達(dá)到到150㎡㎡以上均可可獲贈(zèng)40年的車位位使用權(quán)””，而為了了避免車位位的損失，，建議可考考慮把車位位的售價(jià)打打入樓價(jià)中中。樣板房、中中心園林全全面竣工，，正式對(duì)外外開放；非對(duì)外開放放區(qū)域的圍圍蔽工程完完工；4幢建筑外外立面脫落落至12層層以上工程配合優(yōu)惠政策適時(shí)推出針針對(duì)鋼鐵貿(mào)貿(mào)易、流通通企業(yè)的稅稅收優(yōu)惠政政策，進(jìn)行行另類促銷銷推廣配合1、開盤熱熱銷氣氛烘烘托在寶山當(dāng)?shù)氐孛襟w上隨隨時(shí)刊登項(xiàng)項(xiàng)目熱銷情情況2、將推廣廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)入入項(xiàng)目炒作作上進(jìn)行項(xiàng)目賣賣點(diǎn)述求，，通過媒體體建立項(xiàng)目目獨(dú)特的項(xiàng)項(xiàng)目主張3、推出行行業(yè)期刊、、行業(yè)論壇壇，建立行行業(yè)話語權(quán)權(quán)免費(fèi)刊登鋼鋼鐵交流、、流通市場場信息，并并在區(qū)域內(nèi)內(nèi)免費(fèi)贈(zèng)閱閱，建立寶蓮城城電子網(wǎng)站站（可與寶寶山當(dāng)?shù)卣献骰蚧蚱渌娮幼泳W(wǎng)站公司司合作），，并在其中中建立寶蓮蓮城電子交交易信息，，提供入駐駐企業(yè)做生生意的機(jī)會(huì)會(huì)；持續(xù)期時(shí)間9月1日-10月31日續(xù)推房源利用十一黃黃金周的銷銷售時(shí)機(jī)加加緊出貨在經(jīng)過夏季季的休整之之后，開始始為黃金周周蓄勢(shì)供貨單位打開6號(hào)樓樓所有單位位推廣配合工程進(jìn)度持續(xù)曝光，，跟進(jìn)項(xiàng)目目工程進(jìn)度度，吸引大大客戶進(jìn)場場4幢22層層外立面基基本完成7#樓主體體封頂1、2#樓樓外立面全全部完成工程配合公布北塊規(guī)規(guī)劃內(nèi)容形成南塊的的高級(jí)配套套，建立項(xiàng)項(xiàng)目作為鋼鋼鐵CBD的行業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸引引大客戶進(jìn)進(jìn)場持續(xù)保溫期期時(shí)間11月1日日-精品房源開開盤在前期銷售售順暢的情情況下，推推出最后的的精品房源源，將整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的銷銷售推向高高潮，也是是本項(xiàng)目銷銷售目標(biāo)最最終實(shí)現(xiàn)的的關(guān)鍵供貨單位打開9號(hào)樓樓所有單位位和所有剩剩余房源推廣配合1、新高端產(chǎn)產(chǎn)品推介通過產(chǎn)品力的的更新推出最最高價(jià)房源2、工程進(jìn)度度持續(xù)曝光，跟跟進(jìn)項(xiàng)目工程程進(jìn)度，吸引引大客戶進(jìn)場場年底前4幢22層全部竣竣工，可實(shí)景景展示工程配合4月5月6月7月8月9月形象推廣準(zhǔn)備備期首次正式推盤盤普通單元推盤盤形象推廣準(zhǔn)備備期：整體形象推廣廣“鋼鐵CBD”概念宣傳傳主題推介會(huì)前期客戶積累累首次推盤“鋼鐵CBD”概念深化化投資客的積累累以租代售的銷銷售形式普通單元推盤盤尋求大客戶的的拓展5.18開門營業(yè)6.18媒體公開4.28項(xiàng)目推介會(huì)13500/M214500/M2銷售進(jìn)度12000/M210月11月12月1月2月3月持續(xù)銷售期精品房源熱推推期尾盤銷售期持續(xù)銷售期：：5、6、8號(hào)號(hào)樓的持續(xù)銷銷售各種專業(yè)論壇壇的召集支柱產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)的進(jìn)入引爆新一輪的的銷售熱潮保留房源熱推推以9號(hào)樓為主主體的推盤針對(duì)大客戶的的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營銷銷專業(yè)領(lǐng)域的SP活動(dòng)尾盤銷售期推出低價(jià)的抗抗性房源推出高價(jià)的保保留房源首批入住客戶戶的大型SP活活動(dòng)16500/M216500/M217500/M215500/M2合富輝輝煌房房地產(chǎn)產(chǎn)（上上海））銷售進(jìn)進(jìn)度銷售階段目標(biāo)銷售量計(jì)劃完成銷售金額完成資金回籠計(jì)劃累積完成額預(yù)熱期10000（預(yù)定）引爆-保溫期180002.34億元1.2億元1.2億元持續(xù)期120001.74億元2.4億元3.6億元持續(xù)保溫期160002.64億元2億元5.6億元尾期100001.7億元3億元8.6億元資金回回籠計(jì)計(jì)劃END9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:18:5503:18:5503:181/5/20233:18:55AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:18:5503:18Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:18:5503:18:5503:18Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:18:5503:18:55January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20233:18:55上午午03:18:551月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:18上上午1月-2303:18January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:18:5503:18:5505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以