萬城一品洋房XXXX年度營銷推廣方案

萬城一品洋房2011年度營銷推廣方案

敬呈：蓬萊萬城置業(yè)

2010-01-09

青島晟基顧問萬城一品洋房項目組

目錄contents萬城一品洋房2010年營銷推廣回顧樓市宏觀環(huán)境分析蓬萊樓市回顧與預測萬城一品洋房2011年營銷推廣計劃萬城一品洋房2011年營銷推廣策略第二部分：第三部分：第四部分：第五部分：第一部分：第一部分：萬城一品洋房2010年營銷推廣回顧（一）2010年銷售業(yè)績總結(jié)2010年9-12月計劃2010年9-12月業(yè)績計劃推盤538套實際推出498套計劃選房393套實際選房442套計劃選房率73%實際選房率88.8%超額完成2010年銷售目標（二）營銷團隊建設銷售制度完善招聘、培訓營銷制度與營銷團隊建設考核、糾偏初步建立起一支有戰(zhàn)斗力的銷售團隊。一批選房活動教師節(jié)活動國慶節(jié)活動二批選房活動中秋節(jié)活動報社系列冠名活動圣誕元旦活動（三）營銷活動總結(jié)提高項目的社會關(guān)注，增加各期蓄客選房答客問銷售說辭二次推盤定價售樓處包裝銷售政策二次推盤房源二次推盤解籌促銷方案推介會方案建材展示區(qū)規(guī)劃沙盤模型建議交房標準研討利群銷售展示點貴賓室影音室包裝新年音樂會活動（四）銷售策劃總結(jié)配合銷售節(jié)點，促進銷售選房，提升項目形象好房子的100個標準DM單設計投放報紙、美時等平面廣告高炮、戶外廣告牌高速路龍門、售樓處樓體活動物料及相關(guān)廣告圣誕、新年物料設計短信、電視字幕（五）推廣及設計提高市場知名度、樹立項目市場形象網(wǎng)絡通欄、軟文投放第二部分：樓市宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析——2010年樓市政策回顧政策概述：為遏制房價過快增長，2010中央出臺了一系列樓市調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對樓市進行全面調(diào)控。調(diào)控手段：經(jīng)濟手段主要通過不斷強化和嚴格實施差別化信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首付比例和貸款利率，停止對家庭第三套住房的貸款等。行政措施上，在部分城市限定家庭購房套數(shù)、限制外地人購房貸款，以問責省級政府和各部委，并力促地方政府出臺配套措施的方式強化政策落實。調(diào)控效果：各項政策的持續(xù)出臺和逐步落實，對地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房者在內(nèi)的各相關(guān)主體均產(chǎn)生了顯著影響，從一定程度上遏制了房價過快增長。但2010年全國房價持續(xù)高位運行，市場依然火爆，調(diào)控并未達到預期的效果。宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析———2011年樓樓市市政政策策預預測測由于于2010年樓樓市市調(diào)調(diào)控控并并未未達達到到預預期期效效果果，，房房價價持持續(xù)續(xù)高高位位運運行行。。預預計計2011年中中央央政政府府將將繼繼續(xù)續(xù)執(zhí)執(zhí)行行““從從緊緊””的的樓樓市市政政策策，，將將從從以以下下幾幾個個方方面面出出臺臺一一系系列列更更加加嚴嚴厲厲的的樓樓市市調(diào)調(diào)控控政政策策。。貨幣幣政政策策：：從““適適當當寬寬松松””變變?yōu)闉椤啊胺€(wěn)穩(wěn)健健””，，存存款款準準備備金金率率和和存存貸貸款款利利率率將將進進一一步步上上調(diào)調(diào)。。限購購限限貸貸：：將出出臺臺更更加加嚴嚴厲厲的的限限購購限限貸貸政政策策，，并并將將強強化化監(jiān)監(jiān)管管力力度度。。政策策性性用用房房：：進一一步步加加大大保保障障房房建建設設力力度度，，公公租租房房將將成成為為新新的的熱熱點點。。房產(chǎn)產(chǎn)稅稅試試點點：：房產(chǎn)產(chǎn)稅稅試試點點改改革革將將進進一一步步加加快快，，預預計計明明年年部部分分重重點點城城市市將將率率先先開開展展房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅試試點點工工作作。。樓市市監(jiān)監(jiān)管管：：中央央和和地地方方政政府府將將進進一一步步加加強強調(diào)調(diào)控控政政策策的的落落實實和和推推進進工工作作，，加加強強房房產(chǎn)產(chǎn)各各相相關(guān)關(guān)主主體體的的監(jiān)監(jiān)管管力力度度。。宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析———2010年樓樓市市發(fā)發(fā)展展情情況況回回顧顧土地地市市場場：：2010年1-11月，，全全國國120個城城市市住住宅宅土土地地上上市市量量同同比比增增長長43%，住住宅宅土地地成成交交量量同同比比增增長長40%，樓樓面面價價格格也也在在震震蕩蕩中中持持續(xù)續(xù)走走高高。。預預示示著著未未來來幾幾年年商商品品房房上上市市量量將將有有所所增增加加，，但但房房價價將將隨隨地地價價進進一一步步走走高高。。開發(fā)發(fā)投投資資：：2010年1-11月，，全全國國房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額同同比比增增長長36.5%。預預示示著著未未來來幾幾年年住住房供供應應量量將將相相應應增增加加，，供供需需比比將將得得到到一一定定程程度度的的緩緩和和。。市場場銷銷售售：：2010年1-11月，，全全國國商商品品房房銷銷售售面面積積同同比比增增長長9.8%，增增幅幅明明顯顯，，并并未未受受到到較較大大的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響。。樓市市價價格格：：受樓樓市市宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響，，房房價價““瘋瘋漲漲””勢勢頭頭在在一一定定程程度度上上受受到到遏遏制制。。但但全全年年仍仍處處在在高高位位運運行行、、樓樓市市價價格格穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長。。全全國國重重點點城城市市中中上上海海、、天天津津、、廣廣州州、、蘇蘇州州、、杭杭州州等等房房價價漲漲幅幅達達10%-30%以上上。。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：搜搜房房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)/中國國指指數(shù)數(shù)研研究究院院宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析———2011年樓樓市市展展望望與與預預測測土地地市市場場：：預計計2011年全全國國土土地地供供應應力力度度將將進進一一步步加加大大，，熱熱點點區(qū)區(qū)域域或或中中心心城城市市地地塊塊競競爭爭將將更更加加激激烈烈，，土土地地交交易易市市場場仍仍將將延延續(xù)續(xù)火火爆爆勢勢頭頭，，樓樓面面價價格格將將持持續(xù)續(xù)走走高高。。樓市市走走勢勢：：預計計隨隨著著上上年年度度新新項項目目的的開開工工建建設設和和陸陸續(xù)續(xù)上上市市，，2011年商商品品房房供供應應量量將將有有所所加加大大，，供供求求關(guān)關(guān)系系將將得得到到一一定定程程度度的的緩緩解解，，樓樓市市價價格格漲漲幅幅將將同同比比小小幅幅回回落落，，不不過過價價格格仍仍將將呈呈整整體體上上升升的的趨趨勢勢。。信息息參參考考：：搜搜房房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)/中國國指指數(shù)數(shù)研研究究院院第三三部部分分：：蓬萊萊樓樓市市回回顧顧與與預預測測蓬萊整體樓市市運行情況回回顧與預測2010年蓬萊樓市回回顧：通過市場調(diào)研研發(fā)現(xiàn)，2010年蓬萊房地產(chǎn)產(chǎn)市場整體運運行情況良好好，成交價格格整體呈上升升趨勢，排號號、銷售等取取得了不錯的的業(yè)績。整體來看，2010年蓬萊樓市在在綜合品質(zhì)、、開發(fā)理念、、操盤水平、、營銷推廣等等方面都有了了進步。2011年蓬萊樓市展展望：預計2011年蓬萊整體樓樓市將會以更更加健康、正正規(guī)的方式發(fā)發(fā)展，消費者者購房將更趨趨理性。價格格、成交等方方面將整體呈呈上揚趨勢，，不過可能會會出現(xiàn)局部和和階段性波動動。另外，隨隨著各項目2011年集中上市，，蓬萊樓市尤尤其高端市場場的競爭也將將更加激烈。。近期銷售情況況項目一期房源源正在接受排排號預訂。據(jù)據(jù)銷售員介紹紹，目前多層層產(chǎn)品排號約約250組，聯(lián)排別墅墅6套。2011年推盤情況預預測預計該項目春春節(jié)后將會推推出新樓棟進進行預約排號號，但由于其其工程進度較較慢，開盤日日期暫不確定定；預計該項目2011年將新推出300-400套多層產(chǎn)品銷銷售（選房）），別墅推出出40-50套銷售（選房房）。對本項目競爭爭分析由于該項目與與本案有類似似花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品，其觀景景效果較好，，2011年推盤量較大大，將會對本本項目產(chǎn)生很大的競爭爭壓力。本案主要競爭爭樓盤分析——萬泰登州府第第近期銷售動態(tài)態(tài)近期正在全力力去化二期10余套尾房；二二期房源正舉舉辦交房活動動；三期部分分樓座已經(jīng)開開始動工。2011年推盤預測預計春節(jié)后將將推出三期房房源。2011年預計將推出出13棟小高層，1000余套住宅。對本項目競爭爭分析由于其地理位位置和本案相相近，且其品品牌知名度較較高，一二期期社區(qū)已成熟熟。明年將對對本案后期房房源產(chǎn)生很大大的競爭壓力力。本案主要競爭爭樓盤分析——海景苑近期銷售動態(tài)態(tài)目前多層產(chǎn)品品已經(jīng)售罄，，正在為1#~3#樓小高層產(chǎn)品品排號蓄客。。2011年推盤預測預計其小高層層產(chǎn)品將在明明年4-5月份推出，共共約290套住宅。對本項目競爭爭分析此項目與本案案地理位置相相近，產(chǎn)品面面積較小、總總價較低。預預計將會對本本項目產(chǎn)生較較大的競爭壓壓力。本案主要競爭爭樓盤分析——海天惠園近期銷售動態(tài)態(tài)半島藍庭12月10日二期產(chǎn)品進進行了選房活活動。本次推推出15棟多層、6棟小高層產(chǎn)品品，共計860套房源。據(jù)銷銷售員介紹截截止12月20日，選房客戶戶達350余組，選房情情況良好。2011年推盤預測預計2011年此項目將以以去化二期860套房源為主，，不再推出新新房源。對本項目競爭爭分析此項目與本案案同處東部城城區(qū)，2011年存量房較多多，且其產(chǎn)品品面積較小、、單價總價較較低，將對本本項目后期房房源產(chǎn)生較大大的競爭壓力力。本案主要競爭爭樓盤分析——半島藍庭近期銷售動態(tài)態(tài)錦泰廣場目前前正在去化11月開盤推出的的余房（紅色色部分），原原計劃今年開開盤的8#~10#樓由于工程進進度問題，延延至2011年開盤。2011年推盤預測預計此項目春春節(jié)后將推出出1#、6#、9#、10#樓約170戶房源進行銷銷售，全年預預計推出約300-400套住宅。對本項目競爭爭分析錦泰廣場與本本案同處東部部城區(qū)，地理理位置較近，，且存在有類類似的多層產(chǎn)產(chǎn)品。2011年將處于銷售售集中期，對對本項目有一一定的競爭壓壓力。本案主要競爭爭樓盤分析——錦泰廣場競爭樓盤分析析小結(jié)競品整體分析析：2011年本案主要競競爭樓盤都處處于銷售集中中期，上市量量較大。且部部分樓盤在價價格、面積、工工程進度上有有較大優(yōu)勢。。因此，將對對本案明年房房源銷售造成成很大的競爭壓力。而項目在形象象定位、產(chǎn)品品形態(tài)以及庭庭院、露臺贈贈送等方面有有一定優(yōu)勢，，可在這些賣點優(yōu)勢勢分析研究的的基礎上，闡闡述和渲染美美好的生活方方式，塑造項項目高端品牌形象。本案競爭對策策：向市民和目標標群體闡述和和渲染項目所所帶來的尊貴貴、優(yōu)雅、浪浪漫、時尚的的生活方式，并通過過公關(guān)活動、、媒體推廣、、客戶維護等等方式不斷提提升項目品牌牌美譽度和市場形象。跳出地段、價價格及單純賣賣點等低層次次競爭，將競競爭提升到形形象競爭的層層面，全面占領形象象競爭制高點點，鞏固項目目市場話語權(quán)權(quán)，強力去化化后期房源。。第四部分：萬城一品洋房房2011年營銷推廣計計劃一、項目2011年度整體營銷銷推廣目標（一）2011年整體銷售目目標截至2011年8月31日整盤銷售達到到800余套整盤銷售率達達90%以上截至2011年10月31日整盤全部去化化完畢整盤銷售率達達100%為排號、選房房、銷售等節(jié)節(jié)點提供強有有力的宣傳推推廣支持，有有效促進銷售售。持續(xù)提升項目目品牌形象和和美譽度，鞏鞏固和加強項項目市場話語語權(quán)。通過文字、畫畫面、推廣格格調(diào)等進一步步提升，塑造造項目尊榮、、優(yōu)雅、時尚尚的高端市場場形象，全面面吸引客戶對對本項目的關(guān)關(guān)注和興趣。。（二）2011年整體推廣目目標1、項目品牌目目標通過項目營銷銷推廣工作，，使市場和消消費者對項目目完成從關(guān)注注—認知—認同—青睞的轉(zhuǎn)變，，樹立項目高高端市場形象象和良好的品品牌美譽度，，提升客戶對對項目品牌的的忠誠度。2、企業(yè)品牌目目標通過一品洋房房項目成功開開發(fā)和營銷推推廣的促進作作用，提高萬萬城置業(yè)品牌牌知名度和美美譽度，將萬萬城置業(yè)塑造造成一個“實實力強大、理理念先進、責責任心強”的的品質(zhì)樓盤開開發(fā)者形象，，為項目以后后開發(fā)樓盤提提供品牌支持持和積累。項目品牌目標標＋企業(yè)品牌目標標（三）2011年品牌目標二、萬城一品品洋房工程節(jié)節(jié)點建議（一）目前工工程現(xiàn)狀及問問題點（1）目前工程進進度與銷售進進度有所脫節(jié)節(jié)。原計劃1-7號樓12月中旬封頂，，8-17號樓也于2010年開工建設，，但現(xiàn)在1-7號樓暫未全部部封頂，而8-17號樓的開工也也推遲至2011年。（2）規(guī)劃和工程程調(diào)整次數(shù)較較多，雖然在在綜合品質(zhì)上上有了一定的的提升，但容容易造成營銷銷、工程等工工作的反復和和延遲，也容容易給客戶造造成疑慮。因因此，建議8-31號樓所有工程程事項，在施施工前廣泛征征求意見，作作出最優(yōu)化的的方案。（二）工程加加快的必要性性由于第二批次次房源已經(jīng)選選房完畢，第第三批次房源源也已經(jīng)推出出，營銷節(jié)點點遠超工程節(jié)節(jié)點。容易在在客戶群體中中造成不良口口碑的擴散，，產(chǎn)生退房等等不利后果，，損害項目和和開發(fā)商品牌牌形象。因此此，建議在后后期嚴格按照照工期施工，，加快工程施施工進度。11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.121-7號樓1月初封封頂8-31號樓7月15日前封封頂8-31號樓開開始園園林景景觀綠綠化所有樓樓棟外外立面粉刷刷完畢畢1-7號樓取取得預預售許許可證證1-7號樓景景觀綠綠化施施工完完畢第三批批次房房源解籌活活動3月初，，8-31號樓開開工第五批批次房房源6.6解籌選選房第四批批次房房源4.10解籌選選房（三））工程程節(jié)點點建議議第六批批次房房源7.26開盤選選房26號樓拍賣促促銷三、2011年推盤盤計劃劃及銷銷售目目標分分解（一））項目目推盤盤計劃劃——房源推推售批批次示示意圖圖第一批批次第二批批次第三批批次第四批批次第五批批次第六批批次（二））推盤盤計劃劃——第三批批次房房源推推售計計劃解籌日日期：：2011年元月月1日推售房房源：：29#、30#、31#樓，共共96套房源源選房目目標：：截至2011年4月20日選房房率達達85%預計銷銷售周周期：：2011年元月月1日——8月31日價格原原則：：建議參參照27#、28#樓，均均價上上調(diào)250元/平米。。擠壓壓一二二批次次剩余余房源源快速速去化化；對對市場場進行行價格格試水水，為為后期期房源源定價價和推推售提提供參參考。。第三批次房源戶數(shù)統(tǒng)計表樓座29#30#31#戶數(shù)362436合計96戶（三））推盤盤計劃劃——第四批批次房房源推推售計計劃推售房房源：：13#、18#、23#樓，共共3個樓座座，64套房源源。推售周周期安安排：：2011年03月15日開始始排號號；4月10日舉行行選房房活動動；4月11日—4月30日為強強銷期期。選房目目標：：截至2011年5月10日，選選房率率達85%預計銷銷售周周期：：2011年4月10日——2011年9月31日。價格原原則：：建議該該次推推盤整整體均均價比比第三三次推推盤均均價上上調(diào)150元/平米，，具體體根據(jù)據(jù)市場場情況況而定定。第四批次房源戶數(shù)統(tǒng)計表樓座13#18#23#戶數(shù)202024合計64戶（四））推盤盤計劃劃——第五批批次房房源推推售計計劃推售房房源：：14#、19#、24#樓，共共計3個樓座座，90套房源源。推售周周期安安排：：5月1日開始始排號號；6月6日舉行行選房房活動動；6月7日—6月20日為五批批房源源強銷銷期。。銷售目目標：：截至6月30日，銷銷售率率達85%以上。。預計銷銷售周周期：：2011年6月6日——2011年10月31日。價格原原則：：建議該該次推推盤整整體均均價比比第四四次推推盤均均價上上調(diào)150元/平米，，具體體根據(jù)據(jù)市場情情況而而定。。第五批次房源戶數(shù)統(tǒng)計表樓座14#19#24#戶數(shù)303030合計90戶（五））推盤盤計劃劃——第六批批次房房源推推售計計劃推售房房源：：15#、20#、25#樓，共共計3個樓座座，78套房源源。推售周周期安安排：：6月21日開始始排號號；7月26日舉行行開盤盤活動動；7月27日—8月31日為六批批房源源強銷銷期。。銷售目目標：：截至8月31日銷售售率達達85%以上。。預計銷銷售周周期：：2011年7月26日——2011年10月31日。價格原原則：：建議該該次推推盤整整體均均價比比第五五次推推盤均均價上上調(diào)200元/平米，，具體體根據(jù)據(jù)市場情情況而而定。。第五批次房源戶數(shù)統(tǒng)計表樓座15#20#25#戶數(shù)242430合計78戶（六））推盤盤計劃劃——26#房源推推售計計劃推售房房源：：26#樓，共共計1個樓座座，20套房源源。推售周周期安安排：：9月1日開始始排號號；9月11日(12日為中中秋節(jié)節(jié))舉行拍拍賣活活動；；9月12日—9月31日為26#樓房源源強銷銷期。。銷售目目標：：截至10月31日銷售售率達達100%。預計銷銷售周周期：：2011年9月11日——2011年10月31日。價格原原則：：具體根根據(jù)市市場情情況而而定。。拍賣活活動方方案：：根據(jù)第第4次、第第5次推盤盤情況況，以以及3月份兩兩會后后的樓樓市調(diào)調(diào)控政政策，，制定定可執(zhí)執(zhí)行方方案。。（七））推盤盤計劃劃——尾盤房房源去去化銷售房房源：：項目前前六批批次剩剩余房房源，，共約約70套房源源。推售周周期安安排：：從9月份開開始，，全力力去化化剩余余房源源。銷售目目標：：截至10月31日，整整盤銷銷售率率達100%，項目目完美美清盤盤。預計銷銷售周周期：：2011年9月1日——2011年10月31日。價格策策略策略一一：如如項目目資金金壓力力較大大，需需盡快快回款款，則則建議議對剩剩余房房源進進行優(yōu)優(yōu)惠促促銷，，如送送裝修修款、、折扣扣促銷銷等。。策略二二：如如項目目資金金回款款壓力力不大大，則則建議議對剩剩余房房源進進行針針對性性宣傳傳，價價格適適當上上揚，，力求求獲取取更多多利潤潤空間間。。（八））推盤盤計劃劃——整盤銷銷售目目標分分解注：1、2011年可售售房源源數(shù)量量352套，3月-8月預計計去化化283套，占占整體體數(shù)量量的80%。剩余余尾房房69套，在在9月-10月兩個個月清清盤，，全年年實現(xiàn)現(xiàn)分次次蓄客客、小小漲快快推、、早推推盤、、早回回款的的整體體目標標。2、以上上推盤盤計劃劃中不不包含含預留留的36套房源源（關(guān)關(guān)系戶戶）以以及用用作特特殊促促銷宣宣傳的的26#樓房源源。第五部部分：：萬城一一品洋洋房2011年營銷銷推廣廣策略略銷售業(yè)業(yè)績和和品牌牌形象象雙提提升一、2011年整體體營銷銷推廣廣思路路銷售為為王品牌先先行2011年項目目所有有營銷銷推廣廣工作作需緊緊密圍圍繞銷銷售節(jié)節(jié)點和和品牌牌形象提提升而而開展展，在在持續(xù)續(xù)提升升項目目和萬萬城置置業(yè)品品牌形形象的同同時，，全力力促進進后期期房源源去化化。如何將將整體體思路路貫穿穿至所有營營銷推推廣工工作中中？如何實實現(xiàn)銷銷售業(yè)業(yè)績與與品牌牌形象象雙雙騰騰飛？？！營銷五五大攻攻堅戰(zhàn)戰(zhàn)營銷六六大戰(zhàn)戰(zhàn)線二、2011營銷推推廣六六大戰(zhàn)戰(zhàn)線銷售線線推廣線線物業(yè)展展示線線活動線線包裝展展示線線客戶維維護線線（一））營銷銷六大大戰(zhàn)線線——銷售線線銷售團團隊建建設策策略目標：：持續(xù)提提高銷銷售團團隊接接待水水平和和談判判能力力，提提高業(yè)業(yè)務和和職業(yè)業(yè)道德德素養(yǎng)養(yǎng)，為為后期期房源源銷售售打造造一支支充滿滿戰(zhàn)斗力力的銷銷售隊隊伍。。手段：：穩(wěn)定銷銷售隊隊伍規(guī)規(guī)模；；加強強禮儀儀和專專業(yè)知知識培培訓，，并進進行嚴嚴格監(jiān)監(jiān)督考考核；；同時時完善善公司司制度度體系系，為為員工發(fā)發(fā)展提提供制制度保保障。。價格策策略目的：：有效促促進當當期房房源銷銷售；；持續(xù)續(xù)提高高項目目利潤潤率；；傳遞遞房源源升值值信息息；擠擠壓上上一批批次房房源去去化。。規(guī)避避客戶毀毀約退退房風風險。。策略：：采取低低開高高走策策略。。每次次推盤盤的價價格，，要比比上一一次提提高200-300元/平米。。大客戶戶開發(fā)發(fā)策略略列出蓬蓬萊各各大重重點企企業(yè)、、效益益好的的企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、社團團組織織（如如企業(yè)業(yè)家協(xié)協(xié)會、、律師師協(xié)會會、工工商聯(lián)聯(lián)組織織）的的名單單，由由專人人逐一一進行行拜訪訪，做做針對對性推推介活活動。。備注：該項開發(fā)發(fā)策略在在2010年10月已經(jīng)做做過，取取得了較較好的效效果。2011年建議繼繼續(xù)加大大開發(fā)力力度。人脈營銷銷策略目的：充分利用用萬城置置業(yè)在蓬蓬萊的人人脈和社社會資源源，為營營銷推廣廣的開展展提供強強力支持持。策略：利用萬城城置業(yè)的的人脈資資源為圈圈層營銷銷、大客客戶開發(fā)發(fā)、異業(yè)業(yè)結(jié)盟、、直銷推推介會等等營銷工工作打好好前站工工作；與與政府各各部門建建立良好好關(guān)系，，提前獲獲得最新新樓市政政策信息息，做好好應對之之策。全員營銷銷策略目的：充分利用用所有員員工的社社會資源源，拓展展銷售渠渠道，促促進項目目盡快去去化。策略：發(fā)動公司司所有員員工拓展展自身社社會關(guān)系系網(wǎng)，實實行全員員營銷；；同時，，公司應應當繼續(xù)續(xù)深化和和完善全全員營銷銷政策，，提高獎獎勵幅度度，重獎獎有突出出貢獻的的非銷售售部的員員工，提提高拓展展積極性性。異業(yè)聯(lián)盟盟策略目的：充分利用用其他高高端社會會團體和和組織客客戶資源源，進行行資源共共享，促促進項目目銷售。。策略：與蓬萊當當?shù)刂饕母邫n檔消費團團體，如如：高級級美容服服務機構(gòu)構(gòu)、高級級健身俱俱樂部、、汽車4S店等一些些高端機機構(gòu)進行行異業(yè)聯(lián)聯(lián)盟。對對雙方的的會員或或客戶進進行相應應的商品品和服務務優(yōu)惠，，實現(xiàn)合合作雙贏贏。外銷策略略目的：開拓項目目銷售渠渠道，擴擴大客群群區(qū)域來來源，促促進項目目快速去去化。策略：一、煙臺臺銷售1、建議在在煙臺市市區(qū)最繁繁華的商商場入口口處設置置一個展展示點，，并安排排兩名置置業(yè)顧問長期駐駐守，吸吸引煙臺臺投資客客。2、由于煙煙臺市區(qū)區(qū)較大，，媒體全全面開展展費用過過高。因因此，建建議主要要通過短短信群發(fā)、夾報報兩種性性價比較較高的媒媒體，吸吸引煙臺臺投資客客的興趣趣。二、異地地銷售由于異地地銷售所所涉人力力、物力力、精力力巨大，，不宜在在異地設設立直銷銷點或展展開大規(guī)規(guī)模推廣活活動。較較為可行行的方法法是聯(lián)系系山西、、北京、、天津、、上海、、東北等等地分銷銷商，通過分銷銷商為本本項目拓拓展當?shù)氐赝顿Y客客。但分分銷商所所要銷售售傭金點點數(shù)都在在銷售額額的8%以上，因因此異地地銷售需需再行斟斟酌。（二）營營銷六大大戰(zhàn)線——包裝展示示線售樓處、、貴賓室室包裝及及形象提提升新年新氣氣象。售售樓處作為樓盤盤銷售場場所，售售樓處形形象直接接代表著著項目和和開發(fā)商商品牌形形象。因因此售樓樓處的包包裝和形形象提升升顯得尤尤其重要要。2010年12月份，售售樓處、、貴賓室室包裝方方案已經(jīng)經(jīng)過公司司討論確確定，目目前正處處于執(zhí)行行落實階階段。12月份兒童童活動區(qū)區(qū)、窗簾簾等已經(jīng)經(jīng)到位，，沙盤、、桌椅及及其他銷銷售物料料也在籌籌備落實實中。另另外，貴貴賓室、、影音室室、水吧吧臺的也也正處在在裝修階階段。因因此，春春節(jié)前后后需重點點跟進和和配合相相關(guān)形象象提升工工作按時時按質(zhì)完完成。另另外外，2011年根據(jù)選選房、開開盤、公公關(guān)活動動等營銷銷節(jié)點需需要，對對售樓處處進行階階段性裝裝扮。樣板房包包裝展示示目的：通過奢雅雅、精致致的樣板板房，向向客戶直直觀展示示戶型特特色和布布局特點點，給客客戶以直直觀感染染力和心心理觸動動，激發(fā)發(fā)客戶購購房興趣趣和欲望望，促進進房源快快速銷售售。房源選擇擇：選取5號樓或6號樓1層、3層、頂層層（單層層）、頂頂層（復復式）4套房源進進行裝修修，作為為樣板房房展示（（由于以以上房源源已經(jīng)賣賣出，需需與選房房客戶進進行協(xié)商商溝通））。裝修時間間安排：：2月底，確確定樣板板房裝修修方案、、裝修房房源、裝裝修單位位；3月初開始始進場裝裝修；4月20日裝修完完畢、開開展驗收收工作。。樣板房裝裝修原則則樣板間裝裝修風格格需與項項目建筑筑風格以以及目標標客群居居住特征征相匹配配，需將將戶型特特色優(yōu)勢勢充分展展示出來來。整體體應奢雅雅、大氣氣、精致致，直觀觀傳遞出出尊榮、、優(yōu)雅、、浪漫、、時尚的的生活氣氣息?？捶客ǖ赖澜M織此看房通通道安排排優(yōu)點：：1、可以讓讓客戶感感受一期期別墅區(qū)區(qū)的成熟熟、美麗麗的社區(qū)區(qū)環(huán)境和和高端氛氛圍。2、避免參觀觀過程中，，看到南面面的民房，，引起客戶戶不良聯(lián)想想。3、先參觀樣樣板房后，，可以先行行給客戶以以直觀感受受，提高客客戶選房率率備注：1、需將別墅墅區(qū)西南側(cè)側(cè)圍墻打通通，做成一一個臨時出出入口。2、需對看房房通道進行行平整和道道路美化。。待樣板房開開放后，建建議對看房房通道和路路線進行重重新組織。。建議從售售樓處西門門進入到項目目別墅區(qū)，，從別墅區(qū)區(qū)進入先陪陪客戶參觀觀樣板房后后，再參觀觀意向房源源。一期別墅區(qū)區(qū)售樓處西門門樣板房所看房源意義：物業(yè)服務是是彰顯高端端社區(qū)品質(zhì)質(zhì)的重要因因素。對于于高端客戶戶來說，高高標準人性性化的物業(yè)業(yè)服務不僅為為其提供了了高標準的的居住品質(zhì)質(zhì)，也是體體現(xiàn)其尊貴貴社會地位位，展示成成功一種方方式。背景：對于本項目目來說，除除了贈送私私家庭院和和露臺、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)較較高等，缺缺乏其他獨獨特競爭優(yōu)優(yōu)勢，缺乏一一個彰顯高高端社區(qū)的的鮮明標簽簽。通過我們對對蓬萊樓市市的調(diào)研，，發(fā)現(xiàn)在售售樓盤的物物業(yè)公司和和服務均無無特色而言言?？梢哉f說物業(yè)因素是蓬蓬萊樓盤的的一大軟肋肋。而這對對于本項目目，恰恰提提供了一個個樹立獨特特競爭優(yōu)勢勢，提升項目形象的的機會。不過，由于于本項目處處于期房銷銷售，需2012年才能交付付使用，大大部分物業(yè)業(yè)服務內(nèi)容容無法體現(xiàn)出來來。因此，，我們需根根據(jù)實際情情況，通過過策略性的的物業(yè)展示示，向市民民和業(yè)主傳傳遞高端物業(yè)信息息。（三）營銷銷六大戰(zhàn)線線——物業(yè)服務展展示線物業(yè)展示策策略售樓處現(xiàn)場場物業(yè)展示示：售樓處現(xiàn)場場增加2名保安人員員。建議在在售樓處門門口設置保保安崗亭和和保安人員員，引導客客戶停車，，并為來訪訪客戶開門門。引進高端物物管顧問：：全國知名物物管顧問公公司，如萬萬科物業(yè)、、中海物業(yè)業(yè)、戴德梁梁行物業(yè)顧顧問等，對對項目物業(yè)業(yè)團隊進行行培訓和指指導，并通通過媒體等等進行大力力宣傳炒作作，以此提提升項目高高端形象。。物業(yè)服務活活動炒作：：在9月初舉辦物物業(yè)服務宣宣誓儀式，，借此炒作作項目高端端物業(yè)服務務，吸引市市民和業(yè)主主的關(guān)注和和興趣，塑塑造項目尊尊貴、優(yōu)雅雅、安全的的高端社區(qū)區(qū)形象。（四）營銷銷六大戰(zhàn)線線——客戶維護線線客戶是本項項目最為寶寶貴的資源源之一，其其良好口碑碑對于項目目品牌形象象的提升有有很大意義義；其對親親友的推薦薦是項目最最為主要的的來訪、成成交途徑之之一，對于于銷售目標標的實現(xiàn)起起著至關(guān)重重要的作用用。2011年，項目應應更加重視視和加強客客戶維護溝溝通工作，，持續(xù)提升升客戶滿意意度和美譽譽度。建議議項目建立立客戶檔案案，并從以以下幾個方方面開展客客戶維護溝溝通工作。。1、節(jié)日、生生日等祝福福：通過賀卡、、短信、電電話、贈送送禮品等方方式對客戶戶進行節(jié)日日、生日祝祝福等。2、客戶積分分獎勵：對來訪、購購房、推薦薦新客戶、、參加項目目活動的客客戶分別進進行積分。。積分達到到一定程度度后可享受受獎勵或抵抵扣購房優(yōu)優(yōu)惠等。3、老帶新活活動：客戶介紹是是項目最為為重要的成成交途徑之之一，需結(jié)結(jié)合客戶積積分獎勵政政策出臺極極具吸引力力的“老帶帶新”獎勵勵政策，激激發(fā)業(yè)主介介紹新客戶戶積極性和和熱情。4、客戶公關(guān)關(guān)活動：圍繞老客戶戶不定期舉舉辦聯(lián)誼活活動、社區(qū)區(qū)活動等，，拉進客戶戶與項目感感情，提升升項目口碑碑和美譽度度。5、項目品質(zhì)質(zhì)提升：努力按《好房子100個標準》標準打造項項目高端品品質(zhì)，加快快項目工程程進度，落落實各項承承諾，是最最為根本的的客戶維護護之道?？蛻艟S護主主要策略（五）營銷銷六大戰(zhàn)線線——公關(guān)活動線線公關(guān)活動的的成功舉辦辦和大力炒炒作，可以以有效吸引引市民及業(yè)業(yè)主對本項項目的關(guān)注注和興趣，，提升項目目知名度、、美譽度、、品牌形象象。2011年，公關(guān)活活動應緊密密配合項目目營銷推廣廣節(jié)點，著著眼于傳遞遞項目特色色、高端品品質(zhì)、生活活方式，提提升項目美美譽度和品品牌形象，，有效促進進項目銷售售。（六）營銷銷六大戰(zhàn)線線——推廣線推廣主體思思路2011年一品洋房房營銷推廣廣工作將緊緊密圍繞營營銷節(jié)點開開展，并著著眼于提升升項目和公司司品牌形象象，為銷售售線提供強強大的宣傳傳推廣支持持。推廣訴求點點1、項目營銷銷節(jié)點信息息：配合營銷節(jié)節(jié)點安排，，傳遞項目目各營銷節(jié)節(jié)點信息，，宣傳項目目選房、開開盤、以及及公關(guān)活動動信息。2、項目所倡倡導的生活活方式：通過對項目目賣點分析析總結(jié)，歸歸納出項目目賣點所帶帶來的客戶戶利益點，，闡述項目目尊貴、優(yōu)優(yōu)雅、浪漫漫、時尚的的生活方式式和生活品品位。平面策略文案：文字應簡潔潔、大氣、、優(yōu)雅、具具有感染力力和美感，，傳遞出項項目尊貴、、優(yōu)雅、浪漫漫、時尚的的高端形象象和品質(zhì)。。畫面：結(jié)合文案要要求，選用用較有質(zhì)感感、美感、、場景化、、生活化、、視覺沖擊力和感染染力的畫面面，吸引目目標群體關(guān)關(guān)注和興趣趣，促使目目標群體產(chǎn)產(chǎn)生美好的聯(lián)想。整體格調(diào)：：整體推廣格格調(diào)應從以以往單純宣宣傳項目賣賣點的方式式中“跳出出來”，向向客戶傳遞項目目帶來的優(yōu)優(yōu)雅生活方方式和美好好居住夢想想。通過尊貴的的生活方式式、浪漫的的生活場景景、溫馨的的家庭生活活片段、時時尚的居住文化化等渲染，，以此來感感染客戶，，吸引目標標客群的關(guān)關(guān)注和興趣趣。媒體策略媒體排期原原則：根據(jù)營銷節(jié)節(jié)點、形象象宣傳需要要和樓市淡淡旺季等因因素，策略略性分階段安排媒體體投放。最最大化提高高來電、來來客量，為為選房、開開盤等提供供充足的客客戶資源。媒體選擇原原則：結(jié)合項目特特質(zhì)和媒體體特性對相相關(guān)媒體進進行初步篩篩選，并根根據(jù)媒體性價比安排排媒體的比比重。由于蓬萊當當?shù)孛襟w資資源較少。。因此，重重點選取戶戶外廣告、、報紙、夾夾報、dm單頁、網(wǎng)絡絡、短信群群發(fā)等幾種種集中性價價比較高的的媒體作為為本項目主主要媒體。。三、2011年營銷推廣廣五大戰(zhàn)役役11.111.211.311.411.511.611.711.811.9—11.12第1大戰(zhàn)：第三三批次房源源攻堅戰(zhàn)攻擊核心：：三批次房房源解籌選選房，節(jié)日日促銷，客客戶維護。。攻擊時間：：2011.1-3.15第3大戰(zhàn)：五批房房源攻堅戰(zhàn)攻擊核心：準準現(xiàn)房、盛大大開盤攻擊時間：2011.5.1-6.20第2大戰(zhàn)：四批房房源攻擊戰(zhàn)攻擊核心：四批房源選房房、樣板房開開放儀式攻擊時間：2011.3.15-4.30第四批次房源源4.10解籌第5大戰(zhàn)：尾盤攻攻堅戰(zhàn)攻擊核心：特特定房源促銷銷攻擊時間：2011年9月以后尾盤促銷29-31#樓元月1日選房第五批次房源源6.6解籌第4大戰(zhàn)：六批房房源攻擊戰(zhàn)攻擊核心：六批房源開盤盤、二批工程程封頂攻擊時間：2011.6.21-8.31第四批次房源源7.26開盤第一大戰(zhàn)：第第三批次房源源攻堅戰(zhàn)日期：2011年1月初-2011年3月中旬階段目標：1、銷售：全力力去化一二批批次剩余房源源，圓滿完成成三批次房源源排號、選房房工作。2、推廣：為三三批房源解籌籌提供必需的的來電、來訪訪量，并進一一步提升項目目和萬城品牌牌形象。3、借助元旦、、春節(jié)等節(jié)日日，做好業(yè)主主維護溝通工工作，提升項項目和萬城置置業(yè)美譽度。。第一大戰(zhàn)：第第三批次房源源攻堅戰(zhàn)——工作重點攻擊點一：第第三批次房源源解籌活動核心點：解籌方案制定定；解籌物料料準備和活動動執(zhí)行；提高高排號量和選選房量；解籌籌活動總結(jié)攻擊點三：客客戶祝福、維維護工作核心點：節(jié)日前后對客客戶發(fā)送祝福福短信、新年年賀卡、臺歷歷、新年禮物物等；拉進客客戶與項目感情情，提高項目目美譽度。攻擊點二：售售樓處、影音音室等形象提提升核心點：沙盤、分戶模模型、窗簾、、區(qū)位圖、桌桌椅等物料更更換；節(jié)日期期間售樓處裝裝扮；影音室裝裝修工作跟進進。攻擊點四：高高端機構(gòu)拜訪訪、宣傳核心點：與汽車4s店、咖啡廳、、銀行、高檔檔酒店、企事事業(yè)單位、政政府機構(gòu)等高高端機構(gòu)、團體開開展合作，向向其贈送項目目臺歷。并派派銷售人員至至高端場所發(fā)發(fā)放dm單頁。背景：1—2月份期間節(jié)日日密集，各種種高檔場所和和機構(gòu)人流密密集、消費集集中。另外，，此期間亦是是與各種機構(gòu)構(gòu)拉近關(guān)系的的最佳時機。。目的：通過臺歷贈送送，充分吸引引高端機構(gòu)的的客戶和成員員對本項目的的興趣；并通通過dm投遞，吸引節(jié)節(jié)日購物市民民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民。提高售樓樓處來電、來來客、成交量量。方法：與汽車4s店、高級美容容院、咖啡廳廳、銀行、高高檔酒店、企企事業(yè)單位、、政府機構(gòu)等等高端機構(gòu)、、團體開展合合作，將本項項目臺歷作為為禮品贈送給給其高端客戶戶或員工。并并派銷售人員員到利群和振振華商場發(fā)放放dm單頁等。攻擊點四：高高端機構(gòu)策略略性宣傳第二大戰(zhàn)：第四批次房源源攻堅戰(zhàn)階段目標：1、銷售：擠壓壓和促進前三三批次房源銷銷售，做好第第四批次房源源選房工作，，努力提高解籌率2、推廣：為第第四批次房源源解籌工作提提供支持，進進一步提升項項目和萬城置置業(yè)品牌形象。日期：2011年3月中旬-2011年4月下旬第二大戰(zhàn)：第第四批次房源源攻堅戰(zhàn)——工作重點攻擊點二：第第四批次房源源解籌活動核心點：強力排號蓄客客；定價策略略、促銷策略略；解籌現(xiàn)場場氛圍營造、、流程把控；力求達到到較高解籌率率。攻擊點一：媒媒體全面攻擊擊核心點：戶外媒體、報報紙、夾報、、dm單、網(wǎng)絡、短短信群發(fā)等全全部媒體高頻頻次集中宣傳四批房源源公映信息；；并通過文字字、畫面、賣賣點等進一步步提升項目形形象。攻擊點三：社社區(qū)趣味運動動會核心點：邀請多有客戶戶至售樓處現(xiàn)現(xiàn)場參加活動動，通過趣味味游戲及一系系列親子活動，讓讓客戶感受到到豐富多彩、、樂趣橫生的的社區(qū)生活。。攻擊點三：社社區(qū)趣味運動動會目的：營造和諧、積積極、健康的的社區(qū)文化；；拉進客戶與與項目的距離離和感情；提提升項目美譽譽度和品牌形形象。時間：2011年4月初地點：萬城一品售樓樓處及門前廣廣場人物：媒體人員、項項目業(yè)主和高高意向客戶主要活動：有獎親子游戲戲；皮球、兩兩人三足、踩踩氣球等趣味味運動。第三大戰(zhàn)：第第五批次房源源攻堅戰(zhàn)日期：2011年5月1日-2011年6月30日階段目標：1、銷售：擠壓壓和去化前期期剩余房源，，全力去化第第五批次房源源，努力提高高第五批次房房源2、推廣：圍繞繞樣板間開放放進行一些列列推廣，為第五批次房房源解籌工作作做好宣傳，，為排號選房提供大大量來電、來來訪，進一步步提升項目和和萬城置業(yè)品品牌形象。第三大戰(zhàn)：第第五批房源攻攻堅戰(zhàn)——工作重點攻擊點三：第第五批房源解解籌活動核心點：強力排號蓄客客；定價策略略、促銷策略略；解籌現(xiàn)場場氛圍營造、、流程把控；力求達到到較高解籌率率。攻擊點一：樣樣板房開放儀儀式暨咖啡品品鑒會核心點：邀請業(yè)主和意意向客戶共同同體驗雅致、、奢華的樣板板房；品嘗濃濃香咖啡，感感受咖啡文化，，體驗高雅、、尊貴、浪漫漫、時尚的洋洋房生活方式式。攻擊點二：頂頂級物業(yè)管理理公司簽約儀儀式核心點：邀請業(yè)主及客客戶參加簽約約儀式，兌現(xiàn)現(xiàn)項目“萬城城物業(yè)，頂級級禮遇”的承承諾，同時借助助物管公司知知名度，提升升項目及品牌牌形象。攻擊點一：樣樣板間開放儀儀式暨咖啡品品鑒會目的：吸引新老客戶戶前來項目感感受樣板房的的魅力；通過過咖啡品鑒會會傳遞項目高高雅、浪漫、、時尚的生活活方式時間：2011年5月初地點：萬城一品售樓樓處及門前廣廣場、樣板房房等人物：媒體+新老客戶+公司領導主要活動：樣板間開放儀儀式、樣板房房參觀、咖啡啡品鑒、咖啡啡文化介紹、、贈送純正精精品咖啡。攻擊點二：XX物管顧問公司司簽約儀式目的：兌現(xiàn)項目“萬萬城物業(yè)，頂頂級禮遇”的的承諾，同時時借助物管公司品牌知知名度，提升升項目品牌形形象，增加賣賣點。時間：2011年5月中下旬地點：三仙山大酒店店會議室人物：媒體+新老客戶+公司領導主要活動：高端物業(yè)解析析、歌舞表演演、簽約儀式式、雙方領導導合影留念、禮品品發(fā)放。第四大戰(zhàn)：第第六批次房源源攻堅戰(zhàn)日期：2011年6月21日-2011年8月31日階段目標：1、銷售：擠壓壓和去化前期期剩余房源，，全力去化第第六批次房源源2、推廣：為第六批次房房源解籌工作作做好宣傳推推廣工作，為為排號選房提提供必須的的的來電、來訪量，，進一步提升升項目和萬城城置業(yè)品牌形形象。第四大戰(zhàn)：第第六批房源攻攻堅戰(zhàn)——工作重點攻擊點三：浪浪漫七夕，幸幸福相約——七夕節(jié)情人主主題活動。核心點：邀請情侶參加加各種有獎趣趣味活動，并并參與抽獎送送婚房活動。。目的：通過媒體炒作作，全面引起起首次置業(yè)者者對項目頂層層（單層）關(guān)關(guān)注和興趣。。攻擊點二：第第六批房源開開盤活動核心點：盛大開盤儀式式、歌舞表演演、寶馬抽獎獎活動、第五五批房源開盤盤銷售。目的：營造現(xiàn)場熱烈烈氛圍，全面面吸引媒體、、業(yè)主、意向向客戶關(guān)注。。攻擊點一：開開盤活動媒體體全面攻擊核心點：媒體集中全面面投放，對開開盤活動進行行全方位炒作作和宣傳目的：營造開盤現(xiàn)場場熱銷氛圍，，全面吸引媒媒體、業(yè)主、、意向客戶關(guān)關(guān)注，促進現(xiàn)現(xiàn)場成交。時間：2011年7月26日前提：項目所有房源源均已在7月15日前封頂，并并獲得預售許許可證。人物：政府人員、萬萬城領導、媒媒體人員、項項目前期選房房客戶、第五五批次購房客客戶。內(nèi)容：政府人員和萬萬城領導講話話、盛大開盤盤剪彩儀式、、歌舞表演、、寶馬抽獎活活動、第六批房源開盤銷銷售。攻擊點二：第第六批房源開開盤活動攻擊點三：浪浪漫七夕，幸幸福相約——七夕主題活動動目的：引起即將結(jié)婚婚的首次置業(yè)業(yè)者對頂層（（單層）關(guān)注注和興趣，促進頂層房源源去化；提升升項目美譽度度和品牌形象象。時間：2011年8月6日（農(nóng)歷7月7日）地點：萬城一品售樓樓處及門前廣廣場人物：蓬萊市20-30歲的情侶等主要內(nèi)容：有獎趣味游戲戲、頂層（單單層）專題推推薦會、抽獎獎活動（特等等獎購房享特特大優(yōu)惠）。。第五大戰(zhàn)：全全盤掃尾戰(zhàn)日期：2011年9月份以后階段目標：1、通過促銷、、特定房源集集中宣傳等策策略，對項目目剩余房源進進行全力去化化2、推廣：通過過準現(xiàn)房、工工程、銷售率率等宣傳，進進一步提升項項目形象，并并著重萬城置業(yè)業(yè)的品質(zhì)宣傳傳和品牌形象象塑造，為后后期項目開發(fā)發(fā)建設奠定品品牌基礎。第五大戰(zhàn)：全全盤掃尾—工作重點攻擊點一：26#樓、其它剩余余房源集中促促銷核心點：26#舉行盛大拍賣賣活動，全面面吸引媒體和和市民對項目目關(guān)注；對其其它剩余房源進行針對對性宣傳和促促銷，通過優(yōu)優(yōu)惠、贈送裝裝修款等方式式快速去化。。攻擊點四：項項目全面總結(jié)結(jié)回顧核心點：對項項目操盤經(jīng)驗驗得失進行全全面總結(jié)回顧顧，為后期項項目開發(fā)建設設提供經(jīng)驗和指導。。攻擊點二：完完美售罄，輝輝煌再續(xù)核心點：通過過媒體炒作、、宣傳等對項項目綜合品質(zhì)質(zhì)和項目銷售售歷程進行回回顧，傳遞蓬萊市民對項項目品質(zhì)和萬萬城置業(yè)品牌牌的青睞，為為后期項目開開發(fā)進行品牌牌積累。攻擊點三：金金牌物業(yè)服務務宣誓儀式核心點：物業(yè)業(yè)宣誓儀式，，有獎征集物物業(yè)服務建議議，炒作品牌牌物業(yè)顧問優(yōu)優(yōu)勢，傳遞物業(yè)服務務品質(zhì)。背景：全盤銷售率超超90%，預計剩余房房源以頂層房房源為主目的：全力促進剩余余房源去化時間：2011年9月以后策略一：如項目資金壓壓力較大，需需盡快回款，，則建議對剩剩余房源進行行優(yōu)惠促銷，，如送裝修款、折扣促銷銷等。策略二：如項目資金回回款壓力不大大，則建議只只對剩余房源源進行針對性性宣傳，價格格適當上揚，力求獲取取更多利潤空空間。攻擊點一：特特定房源集中中宣傳目的：吸引媒體和市市民關(guān)注，將將高端物業(yè)服服務傳遞給市市民和業(yè)主，提高項目目美譽度和高高端形象。時間：2011年9月上旬地點：萬城一品售樓樓處和門前廣廣場人物：政府人員、物物業(yè)協(xié)會領導導、媒體人員員、物業(yè)公司司、業(yè)主、意意向客戶等等內(nèi)容：物業(yè)公司宣宣誓儀式、、物業(yè)公司司服務內(nèi)容容和特色項項目介紹、、智能化體體系演示、、參觀等，，禮品贈送送等。攻擊點三：：物業(yè)公司司服務宣誓誓儀式萬城一品洋洋房2011年公關(guān)活動動一覽表備注：公關(guān)關(guān)活動請參參考《營銷五大戰(zhàn)戰(zhàn)役》中活動方案案活動序號

階段活動主題

活動時間

1第一大戰(zhàn)第三批次房源解籌活動1月1日2第二大戰(zhàn)社區(qū)趣味運動會4月初3第四批房源解籌活動4月中旬4第三大戰(zhàn)樣板房開放儀式及咖啡品鑒會5月初5頂級XX物業(yè)顧問公司簽約儀式5月中下旬6第五批次房源開盤活動6月上旬7第四大戰(zhàn)第六批房源開盤活動7月26日8浪漫七夕，幸福相約8月6日9第五大戰(zhàn)金牌物業(yè)服務宣誓儀式9月上旬附：媒體投投放排期表表結(jié)束語時光荏苒，，歲月悠悠悠，新年的的鐘聲已然然鳴起！回顧2010年，萬城一一品洋房在在全體員工工的努力下下，取得了了不俗的銷銷售業(yè)績，，品牌形象象得以初步步樹立，項項目獲得了了蓬萊市民民普遍認可可和青睞。。展