一手房價格制定

項目三一手房價格制定任務(wù)1期房價格制定任務(wù)2在建工程價格制定任務(wù)3現(xiàn)房價格制定任務(wù)1期房價格制定

主要內(nèi)容：1.期房的概念及相關(guān)規(guī)定2.運用市場比較法評估期房3.運用成本比較法評估期房4.運用收益法評估收益性的期房期房1.概念：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。2.項目開發(fā)到什么狀態(tài)可以取得“預(yù)售許可證”，即變成了“期房”。3.期房的估價時點與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場情況的關(guān)系如何？

4.評估方法：市場比較法、收益法、成本法

任務(wù)1.1運用市場比較法制定期房價格引言：市場比較法是房地產(chǎn)估價的基本方法中最重要、最常用的一種，在估價實務(wù)中往往為估價人員首先選用。而在運用其他估價方法時，也必須以市場比較法為輔助，所以它又是最基礎(chǔ)的方法。如剩余法中的預(yù)期房地產(chǎn)價格便是用市場比較法來估算的。本節(jié)任務(wù)重點掌握市場比較法的理論依據(jù)、比較實例的選取原則，以及比較實例修正系數(shù)的確定方法和計算。一、市場法的相關(guān)知識

（一）概念市場比較法：（TheSalesComparisonApproach）又稱市場法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法等。指將估價對象與估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。具體要求選取的房地產(chǎn)符合下列6個條件：①在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)；②在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同；③在規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當；④在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同；⑤在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當；⑥在權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。

類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)

（二）理論依據(jù)----替代原理利用與估價對象同類型的具有替代性的交易實例的價格，來推測估價對象可能實現(xiàn)的市場價格。（三）市場比較法的適用條件和范圍必須具備以下三個條件：1.市場上有足夠的交易實例，能滿足比較、分析的需要；市場比較法的運用完全取決于市場信息。一般認為評估者掌握的初始資料即供篩選的房地產(chǎn)交易實例至少應(yīng)有10個以上，其中不少于3個最終可以選定為比較實例。2.比較實例與估價對象具有替代性；3.資料要可靠。不適應(yīng)用于：1.房地產(chǎn)市場尚不發(fā)達或交易規(guī)模很小的地區(qū)；2.對某些交易實例極少、類型特殊的房地產(chǎn)，如寺院、園林等。二、市場法的操操作過程㈠收集市市場交易實實例㈡選取可比實實例㈢建立價價格可比基基準㈣交易日日期修正㈤交易情情況修正㈥房地產(chǎn)產(chǎn)狀況修正正㈦求取比比準價格㈠收集市場場交易實例例----運運用市場法法的基礎(chǔ)和和前提條件件l通常的信息息渠道有：：1．查閱政府府有關(guān)部門門的房地產(chǎn)產(chǎn)交易等資資料2．查閱有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)出出售、出租租的廣告、、信息等3．參加房地地產(chǎn)交易展展示會，了了解房地產(chǎn)產(chǎn)價格行情情，搜集有有關(guān)信息，，索取有關(guān)關(guān)資料。4．向房地產(chǎn)產(chǎn)交易當事事人、四鄰鄰、經(jīng)紀人人、金融機構(gòu)、司法法機關(guān)等了了解有關(guān)房房地產(chǎn)交易易的情況。。5．假裝成房房地產(chǎn)購買買者，與房房地產(chǎn)出售售者，如房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商、經(jīng)紀紀代理商等等洽談，取取得真實的的房地產(chǎn)價格格資料。6．同行之間間相互提供供。估價機機構(gòu)或估價價人員可以約定相互互交換所搜搜集的交易易實例和經(jīng)經(jīng)手的估價價案例例資資料料。交易易實實例例需需要要搜搜集集的的內(nèi)內(nèi)容容有有哪哪些些？？需要要搜搜集集交交易易實實例例的的內(nèi)內(nèi)容容很很重重要要，，一一般般有有：：(1)交易易雙雙方方的的基基本本情情況況和和交交易易目目的的；；(2)交易易實實例例房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的狀狀況況，，如如坐坐落落、、用用途途、、土土地地狀狀況況、、建建筑筑物物狀狀況況、、周周圍圍環(huán)環(huán)境境、、景景觀觀等等：：(3)成交交日日期期；；(4)成交交價價格格；；(5)付款方式；(6)交易情況等。。交易實例調(diào)查查表格調(diào)查人員：調(diào)查日期：年月日㈡選取可比實例例1.類似房地地產(chǎn)：地區(qū)相相同、用途相相同、結(jié)構(gòu)相相同、權(quán)利性性質(zhì)相同(出出讓方式)；；2.可比實例例的交易類型型與估價目的相吻合；3.交易實例例必須為正常常交易。正常常交易是指公公平競爭、信信息通暢、平平等自愿的市市場條件下進進行的公平交交易；4.交易易時時間間與與估估價價對對象象的的估估價價時時點點應(yīng)應(yīng)盡盡量量接接近近。。最最長長時時間間不不宜宜超超過過2年年。。例：：某某一一幢幢磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的住住宅宅，，建建筑筑層層數(shù)數(shù)為為9層層，，地地區(qū)區(qū)級級別別為為5級級。。要要求求用用市市場場比比較較法法評評估估其其出出售售價價格格，，請請從從下下表表中中所所給給出出的的資資料料中中選選取取合合適適的的比比較較實實例例。。結(jié)論論：：可可選選取取實實例例E做為為待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的可可比比實實例例之之一一。。㈢建立立價價格格可可比比基基礎(chǔ)礎(chǔ)現(xiàn)搜搜集集甲甲、、乙乙、、丙丙三三宗宗交交易易實實例例：：甲甲實實例例使使用用面面積積140m2，成交總總價95萬元，，一次付付清，該該類房地地產(chǎn)的得得房率（（使用率率）為0.78；乙實實例建筑筑面積180m2，成交總總價120萬元元，分兩兩次支付付，首付付40萬萬元，余余額于一一年后付付清，月月利率為為0.6%；丙丙實例建建筑面積積為40坪，成成交總價價1200萬日日元，一一次付清清。丙實實例交易易當時的的人民幣幣與日元元的市場場匯價為為1元=15日日元，估估價時點點人民幣幣與日元元的市場場匯價為為1元=15.2日元元。試將將上述資資料整理理成一次次付清建建筑面積積每平方方米人民民幣價格格。l統(tǒng)一貨幣幣單位l統(tǒng)一付款款方式l統(tǒng)一采用用單價l統(tǒng)一面積積內(nèi)涵l統(tǒng)一面積積單位[解]（1）統(tǒng)統(tǒng)一付款款方式。。甲總價=95（（萬元人人民幣））乙總價=40+80÷÷（1+0.6%）12=114.46（萬萬元人民民幣）丙總價=1200（萬萬日元））（2）統(tǒng)統(tǒng)一采用用單價。。甲單價=950000÷÷

140=6785.71（元人人民幣／／平方米米使用面面積）乙單價=1144600÷÷180=6358.89（（元人民民幣／平平方米建建筑面積積）丙單價=1200÷40=30（萬萬日元／／坪建筑筑面積））（3）統(tǒng)統(tǒng)一幣種種和貨幣幣單位。。以人民幣幣元為基基準，則則需要將將丙交易易實例的的日元換換算為人人民幣元元。甲單價=950000÷÷140＝6785.71（（元人民民幣／平平方米使使用面積積）乙單價=1144600÷÷180＝6358.89（（元人民民幣／平平方米建建筑面積積）丙單價=300000÷15=20000（（元人民民幣／坪坪建筑面面積）（4）統(tǒng)統(tǒng)一面積積內(nèi)涵。。甲單價=6785.71×0.78=5292.85（（元人民民幣／平平方米建建筑面積積）乙單價=6358.89（元元人民幣幣／平方方米建筑筑面積））丙單價=20000（元人人民幣／／坪建筑筑面積））（5）統(tǒng)統(tǒng)一面積積單位。。以平方米米為基準準，1平平方米＝＝0．303坪坪，則：：甲甲單價=5292.85（元元人民幣幣／平方方米建筑筑面積））乙單價=6358.89（元元人民幣幣／平方方米建筑筑面積））丙單價=20000×0．．303=6060（（元人民民幣／平平方米建建筑面積積）以上建立立價格可可比基礎(chǔ)礎(chǔ)可以如如下計算算：甲單價=一次次性付清清的人民民幣總價價÷總建建筑面積積=950000÷÷（140÷0.78）=5292.85（元/m2）乙單價=一次次性付清清的人民民幣總價價÷總建建筑面積積=[400000+800000÷（（1+0.6%）12]÷180=6358.89（（元/m2）丙單價=一次次性付清清的人民民幣總價價÷總建建筑面積積=(12000000÷15)÷÷（40÷0.303）=6060（元元/m2）課內(nèi)實訓(xùn)訓(xùn)搜集了甲甲、乙兩兩個交易易實例，，甲交易易實例房房地產(chǎn)的的建筑面面積200m2，成交總總價80萬元人人民幣，，分三期期付款，，首期付付16萬萬元人民民幣，第第二期于于半年后后付32萬元人人民幣，，余款32萬元元人民幣幣于1年年后付清清。乙交交易實例例房地產(chǎn)產(chǎn)的使用用面積2

500平方方英尺，，成交總總價15萬美元元，于成成交時一一次付清清。如果果選取該該兩個交交易實例例為可比比實例，，試在對對其成交交價格作作有關(guān)修修正、調(diào)調(diào)整之前前進行““建立價價格可比比基礎(chǔ)””處理。。（假設(shè)設(shè)當時人人民幣的的年利率率為6％％，乙交交易實例例成交當當時的人人民幣與與美元的的市場匯匯率為1美元等等于7.0元人人民幣，，該類房房地產(chǎn)的的使用率率為0.75，，1平方方米＝10.764平平方英尺尺。）㈣交易日期期修正1.交易易日期修修正：將可比實實例在其其成交日日期時的的價格修修正為估估價時點點時的價價格，如如此才能能將其作作為估價價對象的的價格。。對比較較實例的的交易日日期進行行修正，，其實是是要對房房地產(chǎn)的的銷售價價格予以以調(diào)整，，以反映映隨著時時間變化化房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格行情情的漲跌跌情況。。2.修正系數(shù)數(shù)=估價價時點的的價格指指數(shù)/交交易日期期的價格格指數(shù)（（一般用用物價指指數(shù)，最最適宜采采用房地地產(chǎn)價格格指數(shù)））修正系數(shù)數(shù)=1+T%或(100+T)/1003.修正正方法①交易日期期調(diào)整的的價格指指數(shù)法：：價格指數(shù)數(shù)為基比比時的修修正；價格指數(shù)數(shù)為環(huán)比比時的修修正。②交易日期期調(diào)整的的價格變變動率法法。價格指數(shù)數(shù)為基比比時的修修正1.某宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)2008年5月1日日的價格格為2000元元／㎡，，現(xiàn)需要要將其調(diào)調(diào)整到2008年10月1日日。已知知該宗房房地產(chǎn)所所在地區(qū)區(qū)類似房房地產(chǎn)2008年4月月1日至至10月月1目的的價格指指數(shù)分別別為79.6，，74.7，76.7，85.0，，89.2，92.5，98.1（（以2006年年1月1日為l00））。請計計算該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)2008年10月1目的價價格。【解】該該宗房地地產(chǎn)2008年年10月月1日的的價格計計算如下下：2000×=2626.51(元／㎡㎡)可比實例例在其成成交日期期的價格格×=可比實實例在估估價時點點的價格格價格指指數(shù)為為環(huán)比比時的的修正正2.某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2008年6月1日的的價格格為2000元／／㎡，，現(xiàn)需需要將將其調(diào)調(diào)整到到2008年10月月1日日。已已知該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)所在在地區(qū)區(qū)類似似房地地產(chǎn)2008年年4月月1日日至10月月1目目的價價格指指數(shù)分分別為為99.6，94.7，，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均均以上上個月月為100)。。請計計算該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2008年10月月1日日的價價格。。[解]該宗宗房地產(chǎn)2008年年10月1日的價格格計算如下下：2000××××××××=3046.80(元／㎡㎡)交易日期調(diào)調(diào)整的價格格變動率法法為評估某宗宗房地產(chǎn)2007年年9月1日日的價格，，選取了下下列可比實實例：成交交價格3000元元／㎡，成成交日期2006年年10月1日。另調(diào)調(diào)查獲知2006年年6月1日日至2007年2月月1日該類類房地產(chǎn)的的價格平均均每月比上上月上漲l.5％，，2007年2月1日至2007年9月1日平平均每月比比上月上漲漲2％。請請對該可比比實例的價價格進行交交易日期調(diào)調(diào)整。【解解】】對對該該可可比比實實例例的的價價格格進進行行交交易易日日期期調(diào)調(diào)整整，，是是將將該該價價格格調(diào)調(diào)整整到到2007年年9月月1日日，，即即3000××（（1+1.5％％））4×（（1+2％％））7=3658元元／／㎡㎡課內(nèi)內(nèi)實實訓(xùn)訓(xùn)1、、某某地地區(qū)區(qū)某某類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年4月月1日日至至10月月1日日的的價價格格指指數(shù)數(shù)分分別別為為79.6、、74.7、、76.7、、85.0、、89.2、、92.5、、98.1（（以以2007年年1月月1日日為為100））。。其其中中有有一一房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在2008年年6月月1日日的的價價格格為為6000元元/m2，對對其其作作交交易易日日期期修修正正至至2008年年10月月1日日的的價價格格是是？？2、、某某地地區(qū)區(qū)某某類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年4月月1日日至至10月月1日日的的價價格格指指數(shù)數(shù)分分別別為為79.6、、74.7、、76.7、、85.0、、89.2、、92.5、、98.1（（均均以以上上個個月月為為100））。。其其中中有有一一房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在2008年年5月月1日日的的價價格格為為6000元元/m2，對其作交易易日期修正至至2008年年10月1日日的價格是？？3、某宗房地地產(chǎn)2009年2月25日的價格為為1000$/m2，匯率1$=￥8.26元。該類房房地產(chǎn)以美元元為基準的價價格月均遞減減0.5%，，則其2009年10月月25日的價價格￥是？2009年年10月25日的匯率為為1$=￥8.29元。。4、某宗房地地產(chǎn)2009年2月25日的價格為為1000$/m2，匯率1$=￥8.26元。該類房房地產(chǎn)以人民民幣為基準的的價格月均遞遞減0.5%，則其2009年10月25日的的價格￥是？？2009年10月25日的匯率率為1$=￥￥8.29元元。（二）

交易易情況修正交易行為中的的個別情況不不易實現(xiàn)完全全的公平競爭爭的市場，容容易造成價格格偏差的特殊殊因素一般有有以下幾種：：1.有一定的的特殊利害關(guān)關(guān)系的交易主主體之間的房房地產(chǎn)交易，，如親朋好友友；2.急于出售售或急于購買買的交易；3.有特別動動機或偏好的的房地產(chǎn)交易易；4.交易雙方方信息不對稱稱；5.特殊方式式的交易：拍拍賣、招標、、哄抬或拋售售等。㈤交易情況修正正6.交易稅稅費非正常負負擔的交易；；正常成交額-應(yīng)由賣方負負擔的稅費=賣方實際得得到的房款正常成交額+應(yīng)由買方負負擔的稅費=買方實際付付出的房款P134例例3.193.207.相鄰房房地產(chǎn)的合并并交易；8.受債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)系影影響的交易；；9.其他特殊殊的交易情形形，如政府面面向特殊住房房消費主體售售出的解困房房、廉價房等等。交易情況修修正：修正比率=正常交易易情況/實實例交易情情況修正比率=100/（100+S）或1/(1+S%)8.房地產(chǎn)產(chǎn)狀況修正正⑴區(qū)位修正：：主要包括括交通狀況況、繁華程程度、公共共設(shè)施完備備程度、臨臨街狀況、、樓層、朝朝向等。⑵權(quán)益修正：：土地使用用權(quán)年限、、城市規(guī)劃劃限制條件件等。⑶實物狀況修修正（類似似個別因素素）：土地—面積大小、、形狀、基基礎(chǔ)設(shè)施完完備程度、、土地平整整程度、地地勢、地質(zhì)質(zhì)水文狀況況。建筑物---新舊程程度、建筑筑規(guī)模、建建筑結(jié)構(gòu)、、設(shè)備、裝裝修、平面面布置、工工程質(zhì)量等等。⑷修正方法1）直接比比較修正----以以估價對象象的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況為基基準（為100），，將可比實實例的房地地產(chǎn)狀況與與它逐項比比較打分，，然后將所所得的分數(shù)數(shù)轉(zhuǎn)化為修修正價格的的比率。修正比率=100/（100+R）或1/(1+R%)2）間接比比較修正----先先將可比實實例狀況修修正為一個個標準的房房地產(chǎn)狀況況，以此標標準的房地地產(chǎn)狀況為為基準，估估價對象的的房地產(chǎn)狀狀況與之比比較得到修修正價格的的比率。修正正比比率率=100××（（100+R2）（100+R1）100例1.在在采采用用直直接接比比較較法法進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況修修正正中中，，判判定定某某可可比比實實例例的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況修修正正系系數(shù)數(shù)為為0.98，，其其依依據(jù)據(jù)是是（（））A.可可比比實實例例的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況優(yōu)優(yōu)于于估估價價對對象象的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況，，對對價價格格的的影影響響幅幅度度為為2%B.可可比比實實例例的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況劣劣于于估估價價對對象象的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況，，對對價價格格的的影影響響幅幅度度為為2%C.可比比實例的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況劣劣于估價價對象的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況，，對價格格的影響響幅度為為2.04%D.可可比實例例的房地地產(chǎn)狀況況優(yōu)于估估價對象象的房地地產(chǎn)狀況況，對價價格的影影響幅度度為2.04%例2.比比較法法中，采采用間接接比較對對可比實實例價格格進行房房地產(chǎn)狀狀況修正正，其中中可比實實例的房房地產(chǎn)狀狀況優(yōu)于于標準房房地產(chǎn)狀狀況得102分分，估價價對象的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況劣劣于標準準房地產(chǎn)產(chǎn)狀況得得97分分，則房房地產(chǎn)狀狀況修正正系數(shù)為為？9.求取取比準價價格⑴待估房地地產(chǎn)價格格=可比比實例房房地產(chǎn)價價格×交交易時間間修正系系數(shù)×交交易情況況修正系系數(shù)×房房地產(chǎn)狀狀況修正正系數(shù)待估房地地產(chǎn)價格格=P××（100+T）/100××100/（100+S）×100/（（100+R）比較實例例比交易易對象的的情況好好的，需需要將比比較實例例的價格格下調(diào)時時，取正正號；反反之，需需要將比比較實例例價格向向上調(diào)整整，則取取負號。。⑵最終比準準價格的的方法每個可比比實例的的成交價價格經(jīng)過過上述各各項修正正之后，，都會相相應(yīng)地得得出一個個比準價價格，但但這些比比準價格格可能是是不一致致的，最最后需要要將它們們綜合成成一個比比準價格格，以此此作為比比較法的的估算結(jié)結(jié)果。綜合的方方法有下下列4種種：①平均數(shù)；；②中位數(shù)；；③眾數(shù)；④其他方法法。三、市場場法運用用例1實例課外作業(yè)業(yè)P136練習習5本項目講講授1.在建工程程的相關(guān)關(guān)知識2.運用成本本法對在在建工程程評估3.運用假設(shè)設(shè)開發(fā)法法對在建建工程進進行評估估任務(wù)2在建工工程價價格制制定任務(wù)2在建工工程價價格制制定教學(xué)目目標本任務(wù)務(wù)主要要介紹紹成本本估價價法的的基本本原理理和操操作要要點。。通過過學(xué)習習，應(yīng)應(yīng)掌握握成本本法的的基本本原理理、適適用范范圍、、操作作步驟驟和基基本公公式，，理解解成本本、重重置成成本、、直接接成本本、間間接成成本、、減價價修正正等基基本概概念，，并掌掌握建建筑物物的重重新建建造成成本和和減價價修正正額的的評估估方法法(積積算法法)。。引例：某在在建工程開開工于2008年3月1日，，規(guī)劃總建建筑面積1萬㎡，用用途為寫字字樓。土地地面積2萬萬㎡，取得得于2007年3月月1日。該該項目的正正常建設(shè)期期為2年，，建設(shè)費用用（包括前前期工程費費、建筑安安裝工程費費、管理費費等）為每每平方米建建筑面積2300元元。至2009年3月1日實實際完成了了主體結(jié)構(gòu)構(gòu)，已投入入70%的的建設(shè)費用用，估計至至建成尚需需1年的時時間，還需需投入40%的費用用。在估價時點點，土地的的重新取得得成本為1000元元/㎡，土土地還原率率為7%，，土地使用用權(quán)年限為為50年。。當?shù)刭徺I在在建工程買買方需要繳繳納的稅費費為購買價價的3%，，貸款利率率為5.58%，建建筑工程的的銷售均價價6500元/㎡。。建筑工程程的銷售費費用為售價價的3%，，銷售稅費費為售價的的5.5%，銷售利利潤率為0。試估算算該在建工工程2009年3月月1日的正正常購買總總價。一、在建工工程相關(guān)知知識1.定義廣義上的房房屋在建工工程，是指指房屋自主主體工程動動工建設(shè)開開始至建成成后房地產(chǎn)產(chǎn)主管機關(guān)關(guān)頒發(fā)所有有權(quán)證書止止所處的狀狀態(tài)。狹義上的房房屋在建工工程，是指指房屋工程程自主體工工程基本建建設(shè)開始至至房屋達到到竣工驗收收條件前所所處的狀態(tài)態(tài)。在建工程：：建筑工程程尚未完工工或雖然已已經(jīng)完工，，但尚未交交付使用的的建設(shè)項目目房地產(chǎn)。。具體指正在在建設(shè)中的的固定資產(chǎn)產(chǎn)或改造工工程，生產(chǎn)產(chǎn)性和非生生產(chǎn)性綜合合工程與單單項工程的的建設(shè)，包包括固定資資產(chǎn)的新建建、維修、、安裝、改改建、擴建建及大修理理工程等。。由于其尚尚未完工，，所以不能能交付使用用、不能產(chǎn)產(chǎn)生收益，，有的甚至至還不能達達到預(yù)售的的條件。2.在建工工程分類⑴停工項目⑵竣工項目目⑶施工項目目3.方法選選擇（1）屬于于停建的在在建工程，，要查明停停建的原因因，確因工工程的產(chǎn)、、供、銷及及工程技術(shù)術(shù)等原因而而停建的，，要考慮在在建工程的的功能性及及經(jīng)濟貶值值，進行風風險系數(shù)調(diào)調(diào)整。（2）整個個建設(shè)工程程已經(jīng)完成成或接近完完成，只是是尚未交付付使用的在在建工程，，可采用工工程形象進進度法進行行評估，按按在建工程程建成后的的房地產(chǎn)的的市場價值值結(jié)合工程程形象進度度作適當扣扣減作為其其評估值。。（3））對對于于實實際際完完成成工工程程量量較較少少的的在在建建工工程程，，可可采采用用成成本本法法或或假假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法進進行行評評估估。。4.在在建建工工程程的的特特點點⑴所有有權(quán)權(quán)的的相相對對確確定定性性⑵合法法性性⑶可變變價價性性⑷法定定抵抵押押權(quán)權(quán)優(yōu)優(yōu)先先于于約約定定抵抵押押權(quán)權(quán)5.在在建建工工程程評評估估有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定（1））房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押價價值值為為抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在估估價價時時點點的的市市場場價價值值，，等等于于假假定定未未設(shè)設(shè)立立法法定定優(yōu)優(yōu)先先受受償償權(quán)權(quán)利利下下的的市市場場價價值值減減去去房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價師師知知悉悉的的法法定定優(yōu)優(yōu)先先受受償償款款。。（2））房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價師師知知悉悉估估價價對對象象已已設(shè)設(shè)定定抵抵押押權(quán)權(quán)的的，，應(yīng)應(yīng)當當在在估估價價報報告告中中披披露露已已抵抵押押及及其其擔擔保保的的債債權(quán)權(quán)情情況況。。⑶土地權(quán)權(quán)屬屬：出出讓讓、、租租賃賃、、劃劃拔拔、、集集體體所所有有；；⑷項項目目權(quán)權(quán)屬屬：：獨建建、、聯(lián)聯(lián)建建、、參參建建；；⑸工工程程進進度度⑹銷銷售售狀狀況況⑺建建筑筑面面積積二、、成成本本法法的的相相關(guān)關(guān)概概念念1.成成本本的的含含義義：：是是指指價價格格，，即即估估價價對對象象房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在估估價價時時點點的的重重置置價價。。成本本--價格格完全全性性現(xiàn)時時性性客觀觀性性（1）完完全全性性：：是是指指對對于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的購購買買者者而而言言須須支支付付的的全全部部金金額額，，而而不不是是指指對對于于開開發(fā)發(fā)商商而而言言的的開開發(fā)發(fā)成成本本。。因因此此它它不不僅僅包包括括開開發(fā)發(fā)商商的的成成本本，，還還包包括括開開發(fā)發(fā)商商的的正正常常利利潤潤和和應(yīng)應(yīng)納納稅稅金金。。（2）現(xiàn)現(xiàn)時時性性：：是是指指待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在估估價價時時點點的的重重新新建建造造成成本本，，而而不是是其當當初初建建造造時時所所發(fā)發(fā)生生的的成成本本（（歷史史成成本本），，但但還還要要考考慮慮建建筑筑物物的的折折舊舊，，即即還還要要減減價價。。（3）客客觀觀性性：：意意味味著著這這時時所所說說的的成成本本是是在在估估價價時時點點的的經(jīng)經(jīng)濟濟、、技技術(shù)術(shù)條條件件下下，，重重新新開開發(fā)發(fā)估估價價對對象象房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所必必須須花花費費的的正正常常成成本本，，而而非非估估價價對對象象房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的實實際際花花費費的的成成本本。。2、成本法（costapproach），又稱原原價法、重重置成本法法、承包商商法、加合合法、成本本逼近法。。是指在估估價時點以以假設(shè)重新新建造（開開發(fā)）待估估房地產(chǎn)所所需耗費的的各項必要要費用以及及正常的利利潤、稅金金為依據(jù)來來評估估價價對象房地地產(chǎn)價格的的一種估價價方法?；蚬纼r對象房房地產(chǎn)在估估價時點的的重新購建建價格(重建成本與與重置成本本)，扣除折舊舊，以此估估算估價對對象房地產(chǎn)產(chǎn)客觀合理理價格或價價值的方法法。3.兩個成成本重建成本--------（reproductioncost）：是指根根據(jù)目前的的人工與材材料價格，，重建一幢幢在材料、、工藝、式式樣、風格格上與委估估建筑物完全相同的建筑物所所需要的成成本。又稱稱“復(fù)制成成本”。適適用于具有有保護價值值的建筑物物，如文物物性建筑物物、紀念性性建筑物待待。重置成本-------（replacementcost）：是指根根據(jù)日前的的人工與材材料價格，，利用日前前的材料標標準與設(shè)計計，建造有有與待估建建筑相同效效用的建筑筑物所需花花費的成本本。廣泛應(yīng)應(yīng)用于普通通建筑物，，估價人員員在實際工工作中更多多地使用。。三、理論依據(jù)據(jù)需求方（買買方）：替代原理供給方（賣賣方）：生生產(chǎn)費用（（開發(fā)成本本）價值論論四、成本法法的適用范范圍1.適用用于無收益益又很少發(fā)發(fā)生交易（（沒有市場場）的房地地產(chǎn)的估價價，如學(xué)校校、圖書館館、體育館館、醫(yī)院、、政府辦公公樓、軍隊隊營房、公公園等公用、公益益房地產(chǎn)；2.對于于一些特殊殊用途的并并獨特設(shè)計計的房地產(chǎn)產(chǎn)，如化工工廠、鋼鐵鐵廠、發(fā)電電廠、油田田、碼頭、、機場等；；3、適用于于房地產(chǎn)保保險（包括括投保與理理賠）及其其他損害賠賠償；4、對于新新開發(fā)的土土地，如新新城區(qū)、各各類開發(fā)區(qū)區(qū)，往往由由于已完成成開發(fā)的土土地尚未形形成活躍的的土地市場場，也常常常采用成本本法進行估估價。五、成本法法運用的基基本步驟1、將待估估房地產(chǎn)的的土地視為為空地，評評估其價格格；2、估算建建筑的重新新建造成本本；3、估算建建筑的減價價修正額（（折舊）；；4、建筑的的重新建造造成本減去去其減價修修正額，得得到建筑在在估價時點點的價格；；5、待估估房地產(chǎn)產(chǎn)的土地地價格與與建筑的的價格相相加，得得到待估估房地產(chǎn)產(chǎn)的價格格。任務(wù)1運運用用成本法法評估在在建工程程六.測算公式式在建工程程價格=土地取得得成本+前期費費用+土土地開發(fā)發(fā)成本+在在建工程程建造成成本+管管理費用用+投資資利息+銷售稅稅費+開開發(fā)利潤潤+稅費【案例1】某在在建工程程開工于于2008年3月1日日，規(guī)劃劃總建筑筑面積1萬㎡，，用途為為寫字樓樓。土地地面積2萬㎡，，取得于于2007年3月1日日。該項項目的正正常建設(shè)設(shè)期為2年，建建設(shè)費用用（包括括前期工工程費、、建筑安安裝工程程費、管管理費等等）為每每平方米米建筑面面積2300元元。至2009年3月月1日實實際完成成了主體體結(jié)構(gòu)，，已投入入70%的建設(shè)設(shè)費用，，估計至至建成尚尚需1年年的時間間，還需需投入40%的的費用。。在估價時時點，土土地的重重新取得得成本為為1000元/㎡，土土地還原原率為7%，土土地使用用權(quán)年限限為50年。當?shù)刭徺I買在建工工程買方方需要繳繳納的稅稅費為購購買價的的3%，，貸款利利率為5.58%，建建筑工程程的銷售售均價6500元/㎡㎡。建筑筑工程的的銷售費費用為售售價的3%，銷銷售稅費費為售價價的5.5%，，銷售利利潤率為為0。試試估算該該在建工工程2009年年3月1日的正正常購買買總價。。ΘP178七、價格格測算運運用【案例2】某房房地產(chǎn)估估價機構(gòu)構(gòu)承接了了一住宅宅爛尾樓樓轉(zhuǎn)讓價價格的評評估業(yè)務(wù)務(wù)，估價價時點為為2006年6月15日。根根據(jù)委托托方提供供的資料料，該爛爛尾樓項項目的土土地是2001年6月月通過出出讓取得得，2002年年6月開開始建設(shè)設(shè)。委托托方提供供的實際際成本價價格為1800元/㎡㎡,包括括土地取取得成本本、開發(fā)發(fā)成本、、管理費費用、銷銷售費用用.銷售售稅金和和期望利利潤，并并計算了了自2001年年6月至至估價時時點的投投資利息息。估價價人員經(jīng)經(jīng)調(diào)查核核實，認認為委托托方所列列支的各各項實際際成本費費用符合合支出當當時的正正常市場場情況，，為此，，在采用用成本法法估價時時確定該該房地產(chǎn)產(chǎn)的重置置價格為為1800元/㎡。請請問：：（（1））估價人人員這樣樣確定該該房地產(chǎn)產(chǎn)的重置置價格有有哪些錯錯誤?（（2）在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上還應(yīng)應(yīng)考慮哪哪些因素素才能得得出積算算價格?（1）錯誤有有：①應(yīng)采用符合合估價時點市市場情況的各各項成本費用用。

②應(yīng)應(yīng)根據(jù)估價對對象的規(guī)模，，確定客觀合合理的開發(fā)周周期，以此計計算投資利息息。

③利利潤應(yīng)是估價價時點市場上上的客觀正常常利潤水平。。（2）還應(yīng)將將重置價格減減去折舊：①可能存在的的施工質(zhì)量缺缺陷、有形損損耗等各種原原因產(chǎn)生的物物質(zhì)折舊。②②可能存存在的爛尾樓樓設(shè)計過時（（落后）等各各種原因產(chǎn)生生的功能折舊舊。

③可可能存在的由由于市場供求求狀況、規(guī)劃劃、政策等方方面的外部因因素變化產(chǎn)生生的經(jīng)濟折舊舊?！景咐?】某某在建工程程開工于2004年9月月1日，規(guī)劃劃總建筑面積積1萬㎡，用用途為寫字樓樓。土地面積積2萬㎡，于于2004年年3月1日取取得。該項目目的正常建設(shè)設(shè)期為2年，，建設(shè)費用（（包括前期工工程費、建筑筑安裝工程費費、管理費等等）為每平方方米建筑面積積2300元元。至2005年9月1日完成了主主體結(jié)構(gòu)，已已投入70%的建設(shè)費用用，后因甲方方原因停工，，至2009年3月1日日時，該在建建工程考慮各各方面因素按按八成新折舊舊。在估估價價時時點點，，土土地地的的重重新新取取得得成成本本為為10000元元/㎡㎡，，土土地地還還原原率率為為7%，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)年年限限為為50年年。。當?shù)氐刭徺徺I買在在建建工工程程買買方方需需要要繳繳納納的的稅稅費費為為購購買買價價的的3%，，貸貸款款利利率率為為5.58%，，建建筑筑工工程程的的銷銷售售費費用用為為售售價價的的3%，，銷銷售售稅稅費費為為售售價價的的5.5%，，銷銷售售利利潤潤率率為為0。。試試估估算算該該在在建建工工程程2009年年3月月1日日的的正正常常購購買買總總價價。。八、、實實例例分分析析實例例九、、運運用用假假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法評評估估在在建建工工程程1、、假假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法公公式式在建建工工程程價價格格＝＝續(xù)建建完完成成后后的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價值值－－續(xù)續(xù)建建成成本本－－續(xù)續(xù)建建管管理理費費用用－－續(xù)續(xù)建建投投資資利利息息-續(xù)續(xù)建建開開發(fā)發(fā)利利潤潤－－銷銷售售費費用用-銷銷售售稅稅費費－－買買方方購購買買在在建建工工程程的的稅稅費費1.某某在在建建工工程程開開工工于于2008年年3月月1日日，，規(guī)規(guī)劃劃總總建建筑筑面面積積3.5萬萬㎡㎡，，用用途途為為寫寫字字樓樓。。土土地地面面積積1萬萬㎡㎡，，于于2007年年3月月1日日取取得得。。該該項項目目的的正正常常建建設(shè)設(shè)期期為為2年年，，建建設(shè)設(shè)費費用用（（包包括括前前期期工工程程費費、、建建筑筑安安裝裝工工程程費費、、管管理理費費等等））為為每每平平方方米米建建筑筑面面積積2300元元。。至至2009年年3月月1日日實實際際完完成成了了主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，已已投投入入70%的的建建設(shè)設(shè)費費用用，，估估計計至至建建成成尚尚需需1年年的的時時間間，，還還需需投投入入40%的的費費用用。。在估價時點點，土地的的重新取得得成本為10000元/㎡，，土地還原原率為7%，土地使使用權(quán)年限限為50年年。當?shù)刭徺I在在建工程買買方需要繳繳納的稅費費為購買價價的3%，，貸款利率率為5.58%，建建筑工程的的銷售費用用為售價的的3%，銷銷售稅費為為售價的5.5%，，銷售利潤潤率為15%。試試估算該在在建工程2009年年3月1日日的正常購購買總價。。根據(jù)據(jù)市市場場比比較較法法求求得得該該在在建建工工程程續(xù)續(xù)建建完完成成后后在在2009年年3月月的的預(yù)預(yù)期期市市場場售售價價為為6800元元/m2。課內(nèi)內(nèi)實實訓(xùn)訓(xùn)P193第第4題題ThankYou!謝謝謝1月-2303:05:5903:0503:051月-231月-2303:0503:0503:05:591月-231月-2303:05:592023/1/53:05:599、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:05:5903:05:5903:051/5/20233:05:59AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:05:5903:05Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:05:5903:05:5903:05Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:05:59