世聯(lián)-上海鵬欣集團-郡江國際-SOHO領(lǐng)寓價格報告-

謹(jǐn)呈：鵬欣集團郡江SOHO領(lǐng)寓價格報告報告思路項目價格制定基本面分析宏觀市場分析項目本體分析均價生成2報告思路項目價格制定基本面分析宏觀市場分析項目本體分析均價生成3整體市場成交量：09年1-5月上海商品住宅市場成交量已接近06年同期水平，較08年有較大幅度上升；成交均價：09年1-5月上海商品住宅成交均價相對平穩(wěn)，與08年同期水平相近09年上海房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，表現(xiàn)在商品房銷售量的持續(xù)增長方面，價格從08年下半年以來保持相對平穩(wěn)狀態(tài)4上海住宅市場，從09年3月開始成交量快速上漲，成交均價穩(wěn)中有升住宅市場5上海辦公市場09年上半年呈現(xiàn)“量增價穩(wěn)”態(tài)勢，但成交量小幅上漲的同時，成交均價則較08年高峰期有較大幅度下降辦公市場6楊浦區(qū)辦公物業(yè)空置率較高，后續(xù)去化壓力明顯，整體去化速度遠(yuǎn)低于住宅物業(yè)區(qū)域市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：3-6月基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：3-6月按照楊浦區(qū)3-6月辦公物業(yè)去化速度，去化完畢空置物業(yè)，還需25個月時間。按照楊浦區(qū)3-6月住宅物業(yè)去化速度，去化完畢空置物業(yè)，還需5.5個月時間。7三大市場導(dǎo)向，打壓投資客；預(yù)計09年下半年或10年上半年，投資類產(chǎn)品或?qū)⑹艿酱驂?，市場大環(huán)境或?qū)⒊霈F(xiàn)翻轉(zhuǎn)政策導(dǎo)向09年7月6日，杭州各商業(yè)銀行收緊二套房貸。購買第二套商品房將嚴(yán)格執(zhí)行“四成首付，1.1倍基準(zhǔn)利率”政策。

南京、廣州、深圳等地隨后跟進，銀監(jiān)會再次亦再次重申二套房貸政策。09年前5個月銀行新增貸款達(dá)5.84萬億元，全年新增貸款仍可能達(dá)8.5萬億元，意味年底貸款余額較去年增長26%至28%。銀監(jiān)會官員警告，信貸增長有風(fēng)險，明寬暗緊的央行貨幣政策，開始靜悄悄調(diào)控經(jīng)濟。09年7月19日，中央二套經(jīng)濟半小時指出：樓市調(diào)控不宜半途而廢，過熱的房地產(chǎn)市場應(yīng)該回歸理性。政策導(dǎo)向：

“二套房貸”政策重申，打壓投資客金融導(dǎo)向：

09年上半年銀行信貸超前放量，達(dá)到7.8萬億，下半年或?qū)ⅰ盁o款可貸”輿論導(dǎo)向：

“抑制投資”成為市場輿論主調(diào)809年上半年宏觀市場總結(jié)上海整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量增價穩(wěn)”態(tài)勢；上海住宅市場，從09年3月始成交量快速上漲，成交均價穩(wěn)中有升；上海辦公市場成交量小幅上漲的同時，成交均價較08年高峰期有較大幅度下降；楊浦區(qū)辦公物業(yè)空置率較高，后續(xù)去化壓力明顯，整體去化速度遠(yuǎn)低于住宅物業(yè)；政策、金融、輿論三大導(dǎo)向，打壓投資客；預(yù)計09年下半年或10年上半年，投資類產(chǎn)品或?qū)⑹艿秸叽驂?，市場大環(huán)境或?qū)⒊霈F(xiàn)變化。9宏觀市場對本項目啟示市場形勢可能出現(xiàn)變化，郡江SOHO應(yīng)借勢發(fā)力，規(guī)避風(fēng)險，快速入市，快速去化啟示一啟示二住宅物業(yè)去化速度快于辦公物業(yè)，郡江SOHO營銷價值應(yīng)偏向居住功能，以吸引更多客戶上門核心問題：如何實現(xiàn)項目的快速去化？核心策略：緊隨大勢，實現(xiàn)SOHO去辦公化10項目為為SOHO類辦公公物業(yè)業(yè)，高高物業(yè)業(yè)管理理費、、辦公公性質(zhì)質(zhì)用地地、商商業(yè)用用水用用電加加深項項目商商辦物物業(yè)屬屬性，，成為為項目目去化化難點點本體屬屬性辦公性性質(zhì)用用地高高物物業(yè)管管理費費商商業(yè)用用水用用電。。。。。。。。。。商辦物物業(yè)形形象例：少少數(shù)來來訪客客戶均均為辦辦公類類客戶戶價值的的重新新挖掘掘與發(fā)發(fā)現(xiàn)，，淡化商商辦物物業(yè)形形象展示、、推廣廣方向向的住住宅化化，強化SOHO的居家家形象象11強調(diào)SOHO領(lǐng)寓規(guī)規(guī)劃利利好、、區(qū)位位優(yōu)勢勢、產(chǎn)產(chǎn)品功功能三三大核核心價價值，，淡化商商辦物物業(yè)形形象核心價價值挖挖掘北外灘灘新航航運中中心規(guī)規(guī)劃東外灘灘濱江江科技復(fù)興島生態(tài)住宅區(qū)規(guī)劃銜接內(nèi)環(huán)，3公里內(nèi)3條軌道交通五角場城市副中心輻射地帶規(guī)劃利利好/區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢SOHO戶型功功能復(fù)復(fù)合性性SOHO投資價價值SOHO產(chǎn)品綜綜合價價值13萬平米米城市市綜合合體規(guī)SOHO產(chǎn)品功能復(fù)合性5A級標(biāo)配濱江觀景資源星級物管>12通過現(xiàn)現(xiàn)場現(xiàn)場展展示戶外看看板裙樓看看板13明亮、、尊貴貴的售售樓處處包裝裝，改改變原原有售售樓處處的冷冷氛圍圍?？蓪崿F(xiàn)現(xiàn)價格格貢獻(xiàn)獻(xiàn)：1%-2%售樓處處包裝裝區(qū)域演演示墻墻洽談區(qū)區(qū)展板板14媒體推推廣著著重體體現(xiàn)居居家理理念，，強調(diào)調(diào)SOHO產(chǎn)品的的居住住功能能，通通過精精裝修修提升升項目目綜合合價值值?？蓪崿F(xiàn)現(xiàn)價格格貢獻(xiàn)獻(xiàn)：2%-3%媒體推推廣報紙稿稿半版版樓體貼貼字15項目推推售重重點是是60-70平米小小戶型型，總總價相相對較較低項目戶戶型面積分布面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比60-70平米19167%70-80平米3311%80-90平米3813%90-100平米93%100平米以上176%總套數(shù)：288套16本體屬屬性啟啟示快速去去化SOHO““住宅化化”的的展示示與推推廣SOHO三大核核心價價值挖挖掘吸引更更多客客戶，，提高高上門量量總價：：SOHO小戶型型，總總價相相對較較低與市場場趨勢勢相匹匹配的的價格格實現(xiàn)現(xiàn)入市市？價格系系統(tǒng)支支撐17報告思思路項目價價格制制定基本面面分析析宏觀市市場分分析項目本本體分分析均價生生成18競爭維維度確確定根據(jù)區(qū)區(qū)域輻輻射范范圍、、物業(yè)業(yè)類型型、客客戶定定位等等方面面，確確定項項目競競爭維維度產(chǎn)品類型競爭維度項目參考同片區(qū)同類產(chǎn)品核心競爭產(chǎn)品啟航一號跨片區(qū)競爭產(chǎn)品主要競爭產(chǎn)品禹州國際同功能競爭產(chǎn)品參考性產(chǎn)品綠地匯創(chuàng)192.5萬/平米的的5.2mLOFT挑高物物業(yè)，，市場場去化化為零零；僅僅有3套成交交均為為資源源客戶戶啟航一一號基本信息：東外灘板塊、內(nèi)環(huán)內(nèi)本體配套：--周邊配套：平?jīng)雎飞虡I(yè)生活配套交通配套：內(nèi)環(huán)線產(chǎn)品面積36-98m2對外報價：25000元/平米成交均價：15000元/平米銷售情況：3套（資源客戶）層高：5.2/LOFT物管費：10元/平米/月SOHO物業(yè)20創(chuàng)智坊坊2期基本信息：五角場板塊、中環(huán)外本體配套：SOHO辦公、住宅、會所、商業(yè)街周邊配套：萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城、江灣體育場、沃爾瑪、14所高校環(huán)繞交通配套：中環(huán)線、10號線產(chǎn)品面積78-112m2均價：20845元/平米銷售情況：10套/月層高:3-6m物管費：2.98元/平米/月LOFT產(chǎn)品設(shè)設(shè)計、、低物物業(yè)管管理費費使得得項目目去化化速度度良好好；但但項目目現(xiàn)處處于一一期尾尾盤期期，月月均僅僅去化化10套左右右SOHO物業(yè)21項目投投資客客居多多，09年銷售售情況況良好好，但但隨著著價格格的提提升，，去化化量下下降明明顯禹州金金橋基本信息：金橋國際出口加工區(qū)、中外環(huán)本體配套：商務(wù)酒店周邊配套：--交通配套：9號線產(chǎn)品面積34-73m2均價：13700元/平米銷售情況：35套/月層高：5.2物管費：3.8元/平米/月SOHO物業(yè)22五角角場場板板塊塊、、LOFT產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計與與17300元/平米米的的成成交交均均價價，，加加速速了了項項目目去去化化速速度度，，達(dá)達(dá)到到月月均均25套綠地地匯匯創(chuàng)創(chuàng)基本信息：五角場板塊、中環(huán)外本體配套：裙房餐飲周邊配套：商業(yè)街交通配套：10號線產(chǎn)品面積：150-190m2均價：17300元/平米銷售情況：25套/月層高：5.2m物管費：15元/平米/月甲級級辦辦公公物物業(yè)業(yè)23五角角場場核核心心區(qū)區(qū)域域，，LOFT產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計，，月月均均去去化化10套左左右右新紀(jì)紀(jì)元元國國際際廣廣場場基本信息：五角場板塊、內(nèi)中環(huán)本體配套：商務(wù)中心，裙樓商業(yè)周邊配套：大潤發(fā)、蘇寧、百安居交通配套：內(nèi)環(huán)線、8號線產(chǎn)品面積56-193m2成交均價：20000元/平米

銷售情況：10套/月層高：5.58m物管費：16元/平米/月（前三年物業(yè)費）甲級級辦辦公公物物業(yè)業(yè)24雙地地鐵鐵物物業(yè)業(yè)、、高高檔檔配配套套、、甲甲級級辦辦公公，，提提升升項項目目核核心心優(yōu)優(yōu)勢勢，，月月均均去去化化20套駿豐國際際基本信息：五角場板塊、雙地鐵口物業(yè)本體配套：商業(yè)裙房，百思買、麥當(dāng)勞周邊配套：大連路商業(yè)街、赤峰路商業(yè)街、大學(xué)交通配套：8號線、10號線產(chǎn)品面積：100-200m2成交均價：23000元/平米銷售情況：20套/月層高：4m物管費：19.8元/平米/月甲級辦公公物業(yè)25均價推推導(dǎo)地段產(chǎn)品形象交通物業(yè)規(guī)劃配套指標(biāo)折合成交均價參照價格相關(guān)度權(quán)重單價折合速度參照裝修參照綜合價格指標(biāo)權(quán)重25%20%10%15%5%15%10%100%綠地匯創(chuàng)1.11.41.20.910.91.11.1051720919015.9450.152852.3921.11.023078.631創(chuàng)智坊1.11.20.90.91.50.90.91.042031321125.520.153168.8280.812465.062禹州國際0.81.30.90.81.50.70.80.931374012778.20.05638.910.91.05775.019駿豐國際1.21.21.21.20.91.31.21.222750273000.12730112730新紀(jì)元1.11.41.210.90.90.91.0952000521905.4750.24381.0951.215247.314啟航一號11.20.911.110.71.0051506515140.3250.355299.11401.080郡江SOHO11111111//119070.34/1.114600比準(zhǔn)均價：14600元/平米（精裝價價）26營銷溢價因素素現(xiàn)場展示與售售樓處包裝，，實現(xiàn)營銷溢溢價2%-3%媒體推廣，實實現(xiàn)營銷溢價價2%-3%開發(fā)商品牌及及產(chǎn)品改善，，實現(xiàn)營銷溢溢價1%-3%包裝、展示、、推廣、品牌牌以及營銷方方向的“住宅宅化”，可綜綜合實現(xiàn)營銷銷溢價：5%-9%27均價生成14600元/平米營銷溢價5%-9%實現(xiàn)均價區(qū)間間：15330-15914元/平米建議均價區(qū)間間：15300-16000元/平米28綜合折扣率折扣方式折扣額度折扣權(quán)值綜合折扣率開盤優(yōu)惠2％0.98一次性付款1％0.99可最大折扣率3％97折折合均價（表表價）區(qū)間：：15800-16500元/平米29THEEND！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:43:1403:43:1403:431/5/20233:43:14AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:43:1403:43Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:43:1403:43:1403:43Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月-231月-2303:43:1403:43:14January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20233:43:14上上午03:43:141月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:43上上午1月-2303:43January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/53:43:1403:43:1405January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。3:43:14上上午午3:43上上午午03:43:141月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:43:1503:43:1503:431/5/20233:43:15AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:43:1503:43Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。03:43:1503:43:1503:43Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:43:1503:43:15January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:43:15上上午03:43:151月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月233:43上午午1月-2303:43January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/53:43:1503:43:1505January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。3:43:15上上午3:43上上午03:43:151月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲??！?3:43:1503:43:15