世聯(lián)-寫字樓營銷顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗分享

世聯(lián)—寫字樓顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注的問題Question>世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題2.基于競爭的片區(qū)分析1.城市寫字樓市場發(fā)展階段的判斷核心要點2.1片區(qū)在城市中的占位2.2片區(qū)間競爭格局2.3項目與城市核心區(qū)的關(guān)系2.4考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整1.1城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和1.2產(chǎn)業(yè)特點1.3城市的總體規(guī)劃1.4城市寫字樓市場的特點3.項目與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系3.1開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略3.2短期現(xiàn)金流與長期收益的關(guān)系3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展的關(guān)系3.4利潤導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系3.5本項目與企業(yè)其它項目的關(guān)系世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題4.產(chǎn)品策略5.商業(yè)部分的開發(fā)策略核心要點4.1項目核心價值點4.2功能定位（可以考慮包含公寓的功能）4.3開發(fā)次序4.4寫字樓與其它不同物業(yè)類型的關(guān)系5.1商業(yè)物業(yè)的定位5.2商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價值5.3商業(yè)物業(yè)與寫字樓的關(guān)系6.寫字樓營銷策略6.1產(chǎn)品形象主題的確立6.2啟動營銷策略6.3渠道策略6.4關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.5公共關(guān)系營銷6.6定價策略世聯(lián)寫字樓模塊顧問服務(wù)的

業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究寫字樓市場研究地塊價值研究開發(fā)模式與盈利模式研究項目發(fā)展戰(zhàn)略研究項目整體功能定位研究功能分區(qū)及功能比例劃分研究寫字樓物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)評價……項目定位營銷策略消費(fèi)者價值取向研究項目賣點整合與營銷SWOT分析定價研究營銷總策略和啟動策略研究……世聯(lián)寫字樓業(yè)務(wù)研究內(nèi)容世聯(lián)對寫字樓開發(fā)項目的理解及觀點Opinion>行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍較差較好濃厚熱銷寫字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國際商會大廈時代金融中心中央商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國際商會中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場捷美中心新世界中心……雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年深圳CBD寫字樓發(fā)展共性以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年市場投資價值認(rèn)同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類型第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險等公司咨詢顧問公司、設(shè)計單位、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場等企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司深圳CBD寫字樓客戶演變以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年建筑設(shè)計形象較好形象好、設(shè)計較人性化形象好、設(shè)計人性化硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、車位等）一般檔次高、數(shù)量充足高配套設(shè)施（會所、會議室、員工餐廳等）一般完善完善科技含量（智能化、節(jié)能等）一般高（5A等）高物業(yè)管理自管品牌管理品牌管理附加資源（健康環(huán)保）無部分運(yùn)用重點營造產(chǎn)品成熟度較成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳CBD寫字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳CBD的發(fā)展可以得到的規(guī)律

時機(jī)越早，定位空間越大，風(fēng)險越小；早期推出定位空間較大，從甲級、乙級到商務(wù)公寓均有市場;由于對風(fēng)險的規(guī)避，以及早期開發(fā)高端物業(yè)對頂端客戶的消化，其它開發(fā)項目以乙級寫字樓為主，商務(wù)公寓為輔。2003-2004年的競爭激烈程度將遠(yuǎn)大于2001年，大量甲級物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。早期市場整體年推出量在7萬以下；每個項目單一物業(yè)類型推出市場的容量約為3萬左右；如果單個項目規(guī)模較大，則一般由多種功能組合；二、三線城市市辦公物業(yè)啟啟動與發(fā)展歷歷程萌芽階段啟動階段發(fā)展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無改善環(huán)境住宅立項、商商務(wù)辦公成長型中小企企業(yè)第一代商務(wù)公公寓位置價格交通使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征征客戶關(guān)注點追求形象純商務(wù)形象迅速發(fā)展的中中小企業(yè)初具規(guī)模的企企業(yè)純寫字樓開始始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍需求多樣化多樣化各種類型企業(yè)業(yè)寫字樓與新一一代商務(wù)公寓寓并存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)景世聯(lián)研究寫字樓的產(chǎn)品品價值體系寫字樓產(chǎn)品價值體系關(guān)鍵公共空間間打造專業(yè)辦辦公形象展示示區(qū)高形象展示體體系獨特功能構(gòu)建建低門檻，低使使用成本。品牌整合打造造形象光環(huán)辦公生態(tài)化商務(wù)中心低成本價值構(gòu)構(gòu)建寫字樓產(chǎn)品四四種模式的競競爭分析市場先機(jī)型成本領(lǐng)先型適用條件：項目處于CBD雛形已經(jīng)基本形成，但CBD寫字樓市場供應(yīng)量較小，大規(guī)模性開發(fā)即將開始。啟動時機(jī)搶先，為項目贏得機(jī)會點，跑贏大勢，是市場先機(jī)型成功的要素；項目采用提早開發(fā)，搶占先機(jī)的競爭策略；適用條件：項目既需要打造“成熟產(chǎn)品”，形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，又要控制成本，保證達(dá)到利潤目標(biāo)低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型附加資源型適用條件：功能轉(zhuǎn)換型競爭模式的成功背景是周邊住宅價格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊周邊高檔住宅市場價格與寫字樓差距不大，不會影響商住公寓的價格空間；適用條件：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟；推出超前的概念可以引起市場的共鳴；市場購買以自用為主，對價格不太敏感，對新概念關(guān)注；世聯(lián)寫字樓開開發(fā)顧問的工工作方法Method>世聯(lián)顧問服務(wù)務(wù)內(nèi)容項目定位顧問問服務(wù)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展前前景預(yù)測相關(guān)領(lǐng)域市場場進(jìn)入戰(zhàn)略及及發(fā)展策略可行性研究報報告金融投資機(jī)構(gòu)構(gòu)項目咨詢商業(yè)機(jī)構(gòu)投資資合作咨詢市場定位案例例專題研究項目物業(yè)發(fā)展展建議顧問服務(wù)務(wù)消費(fèi)市場顧問問項目發(fā)展戰(zhàn)略略定位項目物業(yè)發(fā)展展建議項目啟動策略略研究規(guī)劃方案的市市場評價租售價值及項項目財務(wù)評估估營銷戰(zhàn)略與策策略顧問服務(wù)招商服務(wù)招商策略及條條件制定/招招商實施及推推廣方案/招招商現(xiàn)場管理理及控制…………銷售服務(wù)營銷執(zhí)行策略略制定/營銷銷實施及推廣廣方案/項目目價格策略及及價格方案/銷售組織框框架及管理制制度建議…………前期顧問工作作階段劃分與與服務(wù)內(nèi)容階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時間第一階段：項目定位1房地產(chǎn)市場調(diào)查2宏觀背景分析3項目解析4項目定位5案例借鑒6物業(yè)類型規(guī)劃/配比7經(jīng)濟(jì)測算8項目分期計劃9規(guī)劃設(shè)計建議1《項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報告2形成《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》1當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛?中期溝通|匯報一次3終期溝通|匯報一次4電話|傳真|郵件溝通45個日歷天第二階段：項目物業(yè)發(fā)展建議1房地產(chǎn)市場調(diào)查2規(guī)劃設(shè)計要點3項目建筑設(shè)計4要點建議5建筑風(fēng)格/外立面建議6環(huán)境/景觀設(shè)計要點7配套設(shè)施建議8社區(qū)服務(wù)/物管建議9其他相關(guān)物業(yè)建議1《項目物業(yè)發(fā)展建議》報告2形成《建筑設(shè)計任務(wù)書》1當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛?中期溝通|匯報一次3終期溝通|匯報一次4電話、傳真、郵件溝通30個日歷天第三階段：營銷戰(zhàn)略與策略1投資群體研究2自用客戶群體研究3主流營銷手段分析4營銷案例借鑒5項目營銷戰(zhàn)略6項目營銷策略7營銷費(fèi)用預(yù)算1《項目營銷戰(zhàn)略與策略》報告2報告用于指導(dǎo)廣告公司1市場調(diào)研五天2中期溝通|匯報一次3終期溝通|匯報一次4電話、傳真、郵件溝通30個日歷天后續(xù)跟蹤服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評審會或重要的項目發(fā)展會議，則需提前三天出具參會邀請函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費(fèi)用，我司會視貴司需要委派相關(guān)專業(yè)人士參會。專案團(tuán)隊架構(gòu)構(gòu)及崗位職責(zé)責(zé)人力配備八位專業(yè)人士組成人力配備：1位資深工商項目經(jīng)理人力配備：2-3位市場研究人員崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評審顧問報告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)實施項目管理全程項目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點匯報崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢八位專業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢強(qiáng)大的顧問平臺支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢豐富資料獲取經(jīng)驗建筑|經(jīng)濟(jì)等專業(yè)項目執(zhí)行委員會工商項目經(jīng)理市場研究人員世聯(lián)知識平臺臺+內(nèi)部|外外部專家世聯(lián)顧問服務(wù)務(wù)內(nèi)容大綱市場深度研究究市場競爭分析析項目分析項目診斷案例研究我們的解決之之道商業(yè)地產(chǎn)市場場商業(yè)經(jīng)營環(huán)境境研究結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)市場場角度商業(yè)經(jīng)營環(huán)境境角度競爭分析結(jié)論論地塊價值解析析基于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的角度度分析地塊價價值基于商業(yè)經(jīng)營營環(huán)境的角度度分析地塊價價值項目分析結(jié)論論項目目整整體體定定位位診診斷斷功能能分分區(qū)區(qū)與與指指標(biāo)標(biāo)確確定定診斷斷建筑筑設(shè)設(shè)計計與與產(chǎn)產(chǎn)品品診診斷斷項目目營營銷銷診診斷斷項目目診診斷斷結(jié)結(jié)論論具體體內(nèi)內(nèi)容容詳詳見見““世世聯(lián)聯(lián)提提交交的的關(guān)關(guān)于于本本項項目目的的顧顧問問工工作作建建議議書書””世聯(lián)聯(lián)寫寫字字樓樓營營銷銷顧顧問問業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)Sale>營銷銷顧顧問問————工工作作方方式式營銷銷階階段段銷售售經(jīng)經(jīng)理理|招招商商經(jīng)經(jīng)理理項目目經(jīng)經(jīng)理理|策策劃劃經(jīng)經(jīng)理理銷售售經(jīng)經(jīng)理理|招招商商經(jīng)經(jīng)理理項目目經(jīng)經(jīng)理理|策策劃劃經(jīng)經(jīng)理理前期期策策略略專專案案團(tuán)團(tuán)隊隊工商商部部總總監(jiān)監(jiān)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人力力配配備備宣傳傳方方案案效效果果評評估估修正正推推廣廣方方案案集中中解解決決重重要要問問題題參加加專專業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)席席會會議議監(jiān)督督方方案案執(zhí)執(zhí)行行集中中解解決決重重要要問問題題制訂訂宣宣傳傳推推廣廣方方案案制訂訂開開盤盤策策略略制訂訂價價格格方方案案開盤盤前前籌籌備備工工作作招商商/銷銷售售培培訓(xùn)訓(xùn)主要要服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容前四四個個月月開盤盤日日后三三個個月月后六六個個月月依托托深深圳圳總總部部資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢重要要問問題題由由執(zhí)執(zhí)委委會會討討論論解解決決重要要問問題題由由執(zhí)執(zhí)委委會會討討論論解解決決降低低發(fā)發(fā)展展商商試試錯錯成成本本強(qiáng)大大的的策策劃劃知知識識平平臺臺數(shù)數(shù)百百成成功功案案例例的的積積累累嚴(yán)格格的的方方案案評評審審制制度度服務(wù)務(wù)優(yōu)優(yōu)勢勢營銷銷顧顧問問：：工工作作階階段段服務(wù)階段前期策略階段儲客期強(qiáng)銷期平穩(wěn)期時間安排簽定合約收到首期款后執(zhí)行正式開盤前四個月正式開盤后四個月銷售曲線示意服務(wù)成果1《項目定位修正與項目營銷戰(zhàn)略/策略》報告1招商方面：A項目商戶定位優(yōu)化及調(diào)整；B招商策略及條件制定；C招商實施及推廣方案；D月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；E招商現(xiàn)場管理及控制；F活動方案實施指導(dǎo)與監(jiān)督；G協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；H招商團(tuán)隊招聘及培訓(xùn)；I招商組織框架及管理制度建議；J招商人員測評；K招商現(xiàn)場管理及控制；2銷售方面：A項目市場定位優(yōu)化及完善調(diào)整；B銷售執(zhí)行策略制定；C銷售實施及推廣方案；D項目入市銷售執(zhí)行方案；E項目價格策略及價格方案；F月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；G銷售現(xiàn)場管理及銷售控制；H方案實施指導(dǎo)與監(jiān)督；I協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；J銷售診斷及調(diào)整方案；K銷售團(tuán)隊招聘及培訓(xùn)；L銷售組織框架及管理制度建議；M銷售人員測評.服務(wù)時間30個日歷天N個月建議開盤前四個月N個月建議開盤后四個月N個月人員配備工商部總監(jiān)帶隊，項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制專案團(tuán)隊3-4人項目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)45萬元整首月駐場35萬元20萬元·10天/月20萬元·10天/月10萬元·4天/月營銷銷顧顧問問————顧顧問問服服務(wù)務(wù)品品質(zhì)質(zhì)管管理理累積積數(shù)數(shù)百百成成功功策策劃劃代代理理案案例例、、上上千千專專業(yè)業(yè)策策劃劃報報告告、、模模塊塊化化工工具具與與模模型型第一一層層品品質(zhì)質(zhì)支支撐撐：：三三級級四四點點評評審審制制度度三級級：：專專案案團(tuán)團(tuán)隊隊自自評評、、顧顧問問部部執(zhí)執(zhí)委委會會評評審審、、集集團(tuán)團(tuán)評評審審委委員員會會評評審審四點點：：即即四四個個層層次次判判斷斷（（四四點點）），，項項目目定定位位、、推推廣廣方方案案、、價價格格方方案案、、開開盤盤方方案案第二二層層品品質(zhì)質(zhì)支支撐撐：：強(qiáng)強(qiáng)大大的的知知識識平平臺臺世聯(lián)聯(lián)寫寫字字樓樓開開發(fā)發(fā)項項目目顧顧問問成成功功案案例例簡簡介介Case>案例例：：深圳圳國國際際商商會會大大廈廈形象象————““中中國國商商宣宣言言””，，““中中國國商商人人做做世世界界生生意意””推廣廣————充充分分挖挖掘掘和和展展示示區(qū)區(qū)域域未未來來街街區(qū)區(qū)價價值值啟動動時時機(jī)機(jī)————中中心心區(qū)區(qū)六六大大公公建建項項目目已已經(jīng)經(jīng)動動工工，，中中心心區(qū)區(qū)概概念念深深入入人人心心；；銷控控————特特定定的的寫寫字字樓樓銷銷控控方方式式，，不不留留尾尾盤盤項目目位位置置：：深深圳圳CBD建筑筑面面積積：：62481平平方方米米；；容積積率率：：5.73；；價格格：：9000元元/平平方方米米；；層高高：：28層層；；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積：：1300平平方方米米；；功能能構(gòu)構(gòu)成成：：地地下下兩兩層層停停車車場場，，1、、2層層商商業(yè)業(yè)、、金金融融，，3層層商商務(wù)務(wù)會會所所，，4-28層層辦辦公公間間；；時間：：2001、、2002年年案例例：：深圳圳國國際際商商會會大大廈廈自由由間間隔隔、、獨獨立立空空調(diào)調(diào)、、獨獨立立洗洗手手間間、、24小小時時辦辦公公，，管管理理費(fèi)費(fèi)便便宜宜；；案例例：：深圳圳國國際際商商會會大大廈廈成功功原原因因分分析析：：啟動動時時機(jī)機(jī)搶搶先先中心心區(qū)區(qū)概概念念認(rèn)認(rèn)可可；；CBD首首個個正正式式公公開開發(fā)發(fā)售售的的高高檔檔智智能能化化寫寫字字樓樓；；發(fā)售售期期內(nèi)內(nèi)，，CBD區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)供供應(yīng)應(yīng)不不大大，，競競爭爭較較小?。?；寫字字樓樓市市場場大大勢勢正正逐逐步步向向好好，，搶搶先先一一步步跑跑贏贏大大勢勢，，成成為為復(fù)復(fù)蘇蘇的的寫寫字字樓樓市市場場領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊；；機(jī)會會點點定定位位定位位為為市市場場復(fù)復(fù)蘇蘇后后，，第第一一批批需需求求者者，，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)型型公公司司；；產(chǎn)品品形形象象好好，，價價格格適適中中，，性性價價比比高高；；世聯(lián)聯(lián)價價值值：：樹立立榮榮超超品品牌牌；；實現(xiàn)現(xiàn)了了片片區(qū)區(qū)高高價價————銷銷售售價價格格比比預(yù)預(yù)期期提提升升30％％；；開盤盤6個個月月內(nèi)內(nèi)銷銷售售85％％；；最終終在在計計劃劃的的時時間間內(nèi)內(nèi)實實現(xiàn)現(xiàn)100％％銷銷售售案例例：：深圳圳財富富廣廣場場（（A座座））物業(yè)業(yè)地地址址：：深深圳圳福福田田深深南南大大道道和和農(nóng)農(nóng)園園路路交交匯匯處處，，深深圳圳中中心心西西區(qū)區(qū)；；時間間：：2003年年占地地面面積積：：11679.45平平方方米米；；建筑筑面面積積：：84502.24平平方方米米；；容積積率率：：5.50；；樓宇宇狀狀況況：：A棟棟為為28層層寫寫字字樓樓，，B棟棟為為25層層商商住住公公寓寓；；總戶戶數(shù)數(shù)：：330；；停車車位位：：230；；寫字字樓樓案例例：：深圳圳財富富廣廣場場（（A座座））成功功原原因因分分析析：：低成成本本，，高高形形象象財富富廣廣場場是是以以土土地地為為住住宅宅用用地地推推向向市市場場，，有有70年年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)；；由于于是是住住宅宅用用地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，因因此此客客戶戶的的貸貸款款成成數(shù)數(shù)與與年年限限都都增增加加了了，，降降低低了了購購買買壓壓力力；；公建立面，昭昭示性強(qiáng)，提提高項目形象象；低成本，其公公共部分采用用中央空調(diào)，，每個單位內(nèi)內(nèi)采用分體式式空調(diào)；案例：深圳財富廣場（A座）案例：深圳財富廣場（B座）戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽臺

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽臺

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

52.78

案例：深圳財富廣場（B座）成功原因分析析項目推出背景景：周邊住宅宅價格高啟，，因此商住公公寓價格上升升空間較大；；商住公寓功能能：可商可住?。簧套」⒖晒┕┢髽I(yè)注冊掛掛牌；商住公寓形象象高、自由空空間、多元功功能，吸引投投資客、小型型公司、自由由工作者的眼眼球；商住公寓辦公公費(fèi)用低；世聯(lián)服務(wù)的關(guān)關(guān)鍵點：項目定位銷售執(zhí)行案例：深圳國際銀座座地理位置：福福田深南大道道與香蜜湖路路交匯；時間：2003年項目規(guī)模：辦辦公建筑面積積26999

㎡，商業(yè)業(yè)建筑面積3026㎡㎡；項目概況：4層為商務(wù)會會所;28層層為健康會所所;1-2層層為商務(wù)配套套:咖啡吧\中西餐廳\美容美發(fā)廳廳；案例：深圳國際銀座座戶型設(shè)計：銀銀座國際的扁扁梁無柱設(shè)計計，為客戶提提供了面積從從68-1134

㎡的的“百變”““X”辦公空空間，空間可可隨意組合；；項目推出“會會呼吸的寫字字樓”概念；；案例：深圳國際銀座座成功原因分析析首推“生態(tài)健健康辦公”概概念項目推出背景景：周邊寫字字樓產(chǎn)品成熟熟，市場競爭爭激烈，因此此引入全新寫寫字樓概念，，提升了項目目的品質(zhì)；首次在深圳寫寫字樓市場推推出“生態(tài)健健康辦公”的的概念；“生態(tài)健康辦辦公”是寫字字樓發(fā)展的新新趨勢，項目目順應(yīng)其趨勢勢，并概念深深入到項目中中；項目在產(chǎn)品上上，有所創(chuàng)新新，使用扁梁無柱設(shè)計計，并推出部部分躍式辦公公間；世聯(lián)服務(wù)的關(guān)關(guān)鍵點：充分發(fā)揮世聯(lián)聯(lián)渠道的價值值，直接引進(jìn)進(jìn)大型商家客客戶（海港城城酒樓——名廚飯?zhí)锰茫瑢崿F(xiàn)商商業(yè)的整體銷銷售；率先提出綠色色生態(tài)寫字樓樓概念案例：上海綠地商務(wù)務(wù)大廈時間：2005年項目位置：上上海市長寧區(qū)區(qū)愚園路1240號，中中山公園商圈圈內(nèi)，緊鄰鄰區(qū)政府項目規(guī)模：20481平平方米（辦公公部分）項目界定：中中山公園·愚愚園路·5A甲級寫字樓樓發(fā)展商：綠地地集團(tuán)客戶面臨的困困惑：項目處處于新興商圈圈非核心地段段，新政下房房市萎靡不振振，如何尋求求銷售突破口口，爭取半年年內(nèi)消化？世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：全程營銷銷顧問世聯(lián)服務(wù)的關(guān)關(guān)鍵點：形象定位、營營銷總綱、價價格策略、客客戶定位、策策略調(diào)整、尾尾盤方案世聯(lián)價值：通過對市場場的判斷、客客戶的定位和和對項目自身身價值的深入入挖掘，將項項目拔高到““精神商務(wù)領(lǐng)領(lǐng)地”層面，，輔以系列營營銷手段，創(chuàng)創(chuàng)造了淡市熱熱銷的盛況，，實現(xiàn)了快速速消化的目的的。案例：深圳諾德中心心項目位置：深深圳CBD項目規(guī)模：92648㎡㎡項目界定：中中心區(qū)甲A級級寫字樓客戶面臨的困困惑：市場競競爭激烈、實實現(xiàn)高價、高高速世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：全程策劃劃、銷售代理理世聯(lián)價值：超超越競爭對手手、實現(xiàn)高價價案例：深圳中國鳳凰凰大廈項目位置：深深圳CBD項目規(guī)模：110000㎡項目界定：中中心區(qū)甲級寫寫字樓+公寓寓客戶面臨的困困惑：產(chǎn)品無無優(yōu)勢，但須須實現(xiàn)高價、、市場最高速速度世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：策劃代理理世聯(lián)服務(wù)的關(guān)關(guān)鍵點：鳳凰凰品牌資源整整合、形象定定位世聯(lián)價值：開開盤2個月，，公寓售罄案例：深圳華融大廈廈項目位置：深深圳CBD項目規(guī)模：73655㎡㎡項目界定：中中心區(qū)甲級寫寫字樓客戶面臨的困困惑：避免長長期停工帶來來的負(fù)面影響響，短期內(nèi)回回籠一定資金金，而且要保保證價格世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：策劃代理理世聯(lián)服務(wù)的關(guān)關(guān)鍵點：低推推廣費(fèi)用，快快速銷售世聯(lián)價值：渠渠道價值，平平臺資源案例：大中華國際交交易廣場項目位置：深深圳CBD項目規(guī)模：310633㎡項目界定：中中國寫字樓王王客戶面臨的困困惑：爛尾樓樓影響，實現(xiàn)現(xiàn)深圳最高價價格世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：突破深圳圳寫字樓價格格世聯(lián)服務(wù)的關(guān)關(guān)鍵點：樹立立高端形象，，區(qū)別其他項項目案例：深圳英龍大廈廈項目位置：深深圳中心西區(qū)區(qū)項目規(guī)模：28018㎡㎡項目界定：中中心西區(qū)客戶面臨的困困惑：實現(xiàn)快快速銷售世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：實現(xiàn)市場場高價、高速速世聯(lián)服務(wù)的關(guān)關(guān)鍵點：率先先提出綠色生生態(tài)寫字樓概概念案例：深圳金潤大廈廈項目位置：深深圳中心西區(qū)區(qū)項目規(guī)模：50831㎡㎡項目界定：中中心西區(qū)公寓寓式寫字樓客戶面臨的困困惑：實現(xiàn)快快速銷售世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：實現(xiàn)市場場高價、高速速案例：深圳天利中央央廣場位于南山濱海海CBD1、2期總建建面24萬平平方米寫字樓、商業(yè)業(yè)大型綜合體體項目案例：北京西西單安福大廈廈項目項目位置：北京西單時代代廣場南側(cè)項目規(guī)模：總建筑面積積約18萬平平方米項目界定：大型都市綜綜合體客戶面臨的困困惑：項目可以發(fā)展展酒店、寫字字樓、商場、、公寓等各類類型物業(yè)，究究竟怎樣組合合是最優(yōu)的？？商業(yè)部分選擇擇什么樣的形形式，選擇何何種業(yè)態(tài)？項目運(yùn)作資金金的靜態(tài)和動動態(tài)的現(xiàn)金流流是怎樣的？？世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：通過分析項目目發(fā)展的KPI體系和城城市綜合體發(fā)發(fā)展模式，提提出了適合本本項目的酒店店、寫字樓、、商場、公寓寓等各種功能能均衡發(fā)展的的模式；通過過研究商業(yè)物物業(yè)的發(fā)展規(guī)規(guī)律和成功案案例，提出了了項目可選擇擇的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及比例、主主力店的選擇擇等專項問題題的解決方案案；項目運(yùn)作作資金的靜態(tài)態(tài)和動態(tài)的現(xiàn)現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算。案例：：北京京杏石石口低低密度度辦公公項目目項目位位置：：北京海海淀區(qū)區(qū)杏石石口路路項目規(guī)規(guī)模：占地地面積積821畝畝項目界界定：高檔檔低密密度辦辦公物物業(yè)客戶面面臨的的困惑惑：在住宅宅價值值很高高的區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，低低密度度辦公公項目目的前前景與與發(fā)展展方向向？世聯(lián)提提供服服務(wù)：區(qū)域辦辦公物物業(yè)市市場調(diào)調(diào)研、、項目目定位位及物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議案例：：北京京長安安西點點項目目項目位位置：：北京西西長安安街永永定路路口項目規(guī)規(guī)模：總建建筑面面積約約5萬萬平米米項目界界定：寫字字樓與與商業(yè)業(yè)綜合合體客戶面面臨的的困惑惑：項目為為住宅宅立項項，但但容積積率過過高，，如何何在本本體條條件較較差的的情況況下獲獲取高高收益益？區(qū)域沒沒有辦辦公物物業(yè)，，本項項目如如何進(jìn)進(jìn)行辦辦公物物業(yè)定定位？？世聯(lián)提提供服服務(wù)：高容積積率住住宅物物業(yè)可可能的的發(fā)展展方向向；中中小企企業(yè)對對辦公公物業(yè)業(yè)的需需求特特征；；項目目定位位及物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議；；產(chǎn)品品功能能創(chuàng)新新建議議世聯(lián)服服務(wù)其其他寫寫字樓樓案例例概覽覽（（2001-2005）項目所在地項目名稱深圳市寶安廣場創(chuàng)展中心國際文化大廈南山金融中心現(xiàn)代之窗國際商會大廈財富廣場中電信息大廈金鐘大廈……廣州市臨江國際中旅廣場……項目所在地項目名稱惠州市城市1號公寓……東莞市新中心區(qū)商業(yè)辦公項目松山湖生產(chǎn)力促進(jìn)基地總部大廈項目……合肥市財富廣場建設(shè)廣場……其它：南京銀城大廈珠海格力廣場淄博綜合體項目青島世紀(jì)廣場……THEEND9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:44:0103:44:0103:441/5/20233:44:01AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:44:0103:44Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:44:0103:44:0103:44Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:44:0103:44:01January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:44:01上上午03:44:011月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:44上上午午1月月-2303:44January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/53:44:0203:44:0205January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:44:02上上午3:44上上午午03:44:021月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:44:0203:44:0203:441/5/